Consequências da desatualização da Planta de Valores Genéricos de Curitiba Maio/2012
Consequências da desatualização da Planta de Valores Genéricos de
Curitiba
Denise Rosa Rampazzo - denise@arquivale.com Pós-graduação em Avaliação e Perícia de Engenharia
Instituto de Pos-graduação - IPOG Resumo
Este trabalho é destinado à conclusão de curso de Pós-graduação em Avaliação e Perícia de engenharia, o qual relata sobre as conseqüências da desatualização de um dos principais instrumentos focados na administração pública, que é a Planta de Valores Genéricos, assim como na origem e formação da cidade de Curitiba, considerada como modelo de planejamento e governo, para as demais do país, sendo objeto de estudo e pesquisa, a qual demonstrará o que vem acontecendo com os instrumentos da administração em benefício à sociedade. O trabalho descreve os instrumentos que são o cadastro técnico da cidade e a planta de valores genéricos, documentos responsáveis pelo auxílio no planejamento, definição de diretrizes de decisões em benefícios ao município, assim como meios de arrecadação tributária, fato importante para atender as necessidades e resolver problemas para a população. O estudo de caso, pesquisa e coletas de dados em alguns bairros de Curitiba, demonstrará os resultados obtidos nas comparações de valores retirados da Planta de Valores Genéricos com os que foram coletados no mercado imobiliário, e pontuará algumas considerações a serem observadas na melhoria da administração pública e qualidade de vida de toda a sociedade curitibana.
Palavras-chave: Cadastro técnico; planta de valores genéricos; desatualização.
1. Introdução
O objetivo do trabalho é tentar demonstrar as conseqüências da desatualização das plantas de valores, mais especificamente a da cidade de Curitiba, Estado do Paraná, considerada modelo, para as demais de todo o país.
As administrações públicas têm como objetivo, atender as necessidades da comunidade residente nos limites urbanos, e buscar solucionar os problemas da população com a ajuda de alguns instrumentos, como o cadastro técnico da cidade, o qual permitirá identificar, através de uma base geral de informações, os pontos que necessitam de maior atenção e planejamento visando à satisfação dos usuários.
Além do cadastro técnico, as prefeituras dispõem de outro equipamento, a planta de valores genéricos, a qual se trata de um importante documento ou suporte no planejamento das cidades, e, juntamente com o cadastro técnico poderá rever, constantemente, o direcionamento e determinação das arrecadações tributárias.
A concepção e coletas dos dados para determinar a planta de valores genéricos necessitam de várias etapas, por exemplo, pesquisar informações de dados de mercado atuais, analisar e avaliar os dados obtidos na pesquisa, onde a concretização deverá estar sempre respaldada conforme normatização técnica, no caso, NBR 14652 – I – Avaliação de Imóveis.
As prefeituras municipais no Brasil não estão dando um devido valor e atenção na atualização dos cadastros técnicos e plantas de valores genéricos, acarretando em diversos pontos que influenciarão, principalmente, nas questões de arrecadações tributárias, os quais serão
relatados no decorrer do trabalho e no estudo de caso.
Para exemplificar esse trabalho, foi realizada uma pesquisa de dados de mercados na cidade de Curitiba, delimitada apenas em 14 bairros do município, escolhidos aleatoriamente, para demonstrar e comparar as informações pesquisadas nos valores gerados pela planta de valores genéricos municipal, a qual vem sendo atualizada por índices inflacionários. A pesquisa demonstrará as diferenças e conseqüências da desatualização da planta de valores genéricos pelos índices inflacionários e pelo do método comparativo de dados de mercado, de um dos importantes instrumentos administrativos destinados a arrecadação tributária municipal. A oportuna e correta utilização destes instrumentos, pelo ente político administrativo pode permitir uma melhor qualidade de vida ao contribuinte cidadão. Esse fato vem ocorrendo em diversos municípios e regiões do país. Como citado no início deste artigo, Curitiba é modelo em administração do coletivo, mesmo assim permite incoerências em seu modelo administrativo de arrecadação como tentaremos demonstrar, para que falácias não se tornem endêmicas em nosso país.
2. Histórico da cidade de Curitiba
A cidade de Curitiba, segundo IBGE (2009) iniciou no ciclo da exploração do ouro, a qual passou a ser capital da província em 1854. De acordo com IPPUC – Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba, o planejamento da cidade iniciou no século XIX, se adequando ao crescimento da população advindo dos imigrantes (italianos, poloneses e ucranianos, entre outros) que buscavam uma nova moradia, e com as mudanças econômicas, principalmente com o ciclo da erva-mate, novas construções preenchiam o espaço urbano. Com o crescimento urbano, acompanhando os ciclos econômicos agregaram novas riquezas à cidade e em 1903 inicia-se o processo de hierarquização de usos de solo, com padrões construtivos, delimitando as áreas de especialização de atividades urbanas e proibição de construção de casas em madeira e abriram-se grandes avenidas.
Em 1930 o processo de hierarquização do uso do solo foi reavaliado conforme as funções da cidade, e assim foi dividida em três zonas: zona I, central, para comércio e moradias de alto padrão; zona II, para fábricas e moradias de operários qualificados; e a zona III, para moradias de operários menos qualificados e pequenos sitiantes.
Em 1943, o Plano Agache previa um crescimento radial, em que a geometria nos bairros tinha uma base que apontava para o centro como seu principal marco referencial. O plano Agache para Curitiba teve influência nas grandes cidades modernas, principalmente Paris, este processo desencadeou uma nova realidade urbana com inúmeros desdobramentos, fundamental para o urbanismo da Cidade de Curitiba, sendo aprovada em 1953 a primeira Lei de Zoneamento.
Em 1965 é criado o Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba, IPPUC, responsável pelo desenvolvimento de projetos, pela implantação e pelo gerenciamento do Plano Preliminar de Urbanismo. Nesse período o Cadastro Técnico da cidade começa a ter importância como sendo um instrumento de trabalho para o desenvolvimento do planejamento e reorganização da cidade. Juntamente com o cadastro, a planta de valores passa a ser um objeto de grande destaque, pois será com ela a reorganização de zonas, junto com outros estudos e equipamentos, para homogeneizar áreas que necessitam ou não de investimentos e atenção da administração pública.
De acordo com o IPPUC “A Lei nº 2.828/66 disciplinou a Zona Central, limitando seu crescimento; estabeleceu os Setores Estruturais, com áreas comerciais e de prestação de serviço expandindo-se linearmente; definiu Zonas Residenciais e reservou áreas para a expansão urbana.” De 1965 a 1980 foi estabelecido pelo Plano Diretor, definindo novas Zonas Residenciais e Comerciais e disciplinando as Zonas de Expansão urbana.
De 1982 a 1993 foi criado a Lei do Solo que propõe a mudança de potencial construtivo em edificações de valor histórico, cultural ou arquitetônico, para outra área da cidade, desde que o patrimônio seja preservado. Há um incentivo para a implantação de Programas Habitacionais de Interesse Social e são criadas as Unidades de Interesse Especial de Preservação. Segundo o IPPUC “A Lei do Solo Criado é usada para restauração de três edificações históricas na cidade: a Universidade Federal do Paraná, a Catedral Metropolitana de Curitiba e a Sociedade Garibaldi“.
Em 2000 a Lei nº 9.800 aprova as mudanças na Lei de Zoneamento e Uso do Solo, as quais fazem algumas inovações, como ampliação de parâmetros de ocupação e definindo novas funções que vão adequar ao crescimento da cidade.
Em 2004, data da última atualização do plano diretor, as mudanças não alteram o uso e ocupação do solo, porém reconfiguração do cadastro técnico e a planta de valores genéricos da cidade de Curitiba, onde se destacam os eixos estruturais que combinam com sistema viário, principais linhas de transporte coletivo, uso e ocupação do solo, através de avaliação e conclusão de novos valores de arrecadação tributária.
Essas mudanças foram essenciais na busca diretrizes de atuação da prática da administração municipal, focando as regiões que necessitam mais ou menos de investimentos de melhorias, atendendo aos quesitos do Estatuto da Cidade.
Importante ressaltar que, devido ao crescimento constante da cidade, hoje Curitiba não possui mais áreas de zona rural, a qual é a sede da região metropolitana, rodeada por diversas cidades, onde a metropolização, que estima uma população de 1.851.215 habitantes em 435 Km² de área ocupada, dados do IBGE (2009).
As principais diretrizes, desta nova revisão do cadastro e planejamento urbano, foram para atender as necessidades da cidade como: criação de um eixo de desenvolvimento e integração metropolitana, sistema de transporte de grande capacidade e diversificação de usos, criação de novos eixos de adensamento de grandes avenidas com melhor aproveitamento da infra-estrutura já instalada.
Figura 1: Mapa de localização geográfica da cidade de Curitiba 3. Cadastro técnico
O município é a menor unidade de planejamento, com profundas transformações devido ao crescimento populacional e as mudanças econômicas. Curitiba tende ao crescimento territorial, provocada por movimentos migratórios na busca de emprego e qualidade de vida, que senão bem planejada, provoca uma ocupação desordenada do espaço urbano. Desta forma, faz-se necessário estabelecer um cadastro técnico do espaço urbano, que de acordo com Zancan (1996, p.8): “é um inventário, um censo dos bens imóveis de uma cidade, pertencentes ao Estado e aos particulares (devidamente atualizado e classificado), com o objetivo a sua correta identificação: física, jurídica, fiscal e econômica”.
Considerado como um instrumento indispensável para fornecer informações sobre a cidade, o cadastro técnico ajuda na identificação e na busca de soluções aos problemas existentes no município. Segundo Loch (1989, apud Zancan, 1996, p.13) o cadastro técnico está “apoiado sempre no sistema cartográfico próprio.”
O cadastro técnico, segundo Guerreiro (1989) constitui-se no melhor documento para garantir o registro dos imóveis com a maior precisão do seu suporte físico, pois possibilita comparar a identificação física e a própria existência dos imóveis, além dos direitos que se querem inscrever.
Além dos fatos acima relatados, vale ressaltar os principais objetivos do cadastro técnico urbano. De acordo com Loch (1989 apud Zancan 1996, p. 15 -16) são:
I. Coletar e armazenar informações descritivas;
II. Manter atualizado o sistema descritivo das características da cidade; III. Implantar e manter atualizado o sistema cartográfico;
IV. Fornecer dados físicos para o planejamento urbano, amarradas ao sistema cartográfico;
V. Fazer com que o sistema cartográfico e o descritivo gerem as informações necessárias à execução de planos de desenvolvimento integrado da urbana;
VI. Tornar as transações imobiliárias mais confiáveis, pela definição precisa da propriedade;
VII. Colocar os resultados do cadastro urbano à disposição dos diversos órgãos públicos envolvidos com a terra;
VIII. Facilitar o acesso rápido e confiável aos dados gerados pelo cadastro a todos os usuários que precisam informações de propriedades urbanas.
No cadastro técnico contém a estrutura básica dos municípios, ou seja, a infra-estrutura urbana, informações dos imóveis urbanos, dados dos usos de solo e o fiscal. A cada desenvolvimento econômico deve haver um investimento na área do cadastro socioeconômico, equipamentos públicos, de uso e ocupação do solo, de loteamentos, de ocupações irregulares, de áreas de risco e outros, visando uma administração pública adequada e o bem estar da população.
3.1 A atualização e desatualização do cadastro técnico
A atualização do cadastro técnico tem por objetivo manter todas as informações reais da cidade, para disponibilizar informações confiáveis à administração pública, a qual tem o interesse de solucionar problemas comuns aos municípios.
Com uso das tecnologias disponíveis nos dias atuais, já é possível utilizar técnicas avançadas com maior precisão na fiscalização, avaliação, planejamento e administração do uso solo. Sendo assim, fica mais fácil a reprodução da atualização do cadastro técnico.
O cadastro técnico municipal necessita estar fundamentada na base geodésica e topográfica, de preferência atualizada, onde possibilita o direcionamento do crescimento e/ou investimentos de melhorias na cidade, isto é, viabiliza maior agilidade nas soluções dos problemas encontrados nos levantamentos cadastrais. “A rede de referência cadastral é fundamental para que o município possa exigir a amarração de todos os levantamentos topográficos e geodésicos aos marcos Monumentalizados” (AVERBECK, 2003, p.17).
Importante ressaltar que:
A estruturação dos cadastros deve ser precedida da criação de uma base cartográfica municipal, composta no mínimo de uma planta geral do município, da planta de referência cadastral e da planta de quadras, para as áreas urbanas. Essas plantas comporão o sistema gráfico do cadastro. Plantas temáticas ou específicas de alguma região podem também ser importantes. (AVERBECK, 2003: 17).
A eficiência de um planejamento e administração pública depende do conhecimento territorial da cidade, essas informações devem ser confiáveis e setorizadas, pois possibilita um planejamento físico espacial integrado. Todos esses dados devem estar sempre atualizados no cadastro técnico para estabelecer critérios justos para cobrança de impostos, para fundamentar o planejamento idealizado, fiscalizar e executar planos de desenvolvimento regional para obras em geral, entre outros.
Com um cadastro atualizado, preciso e moderno, estabelece uma atividade fiscal (tributária) eficiente, conforme de direito entre o município e a população. Desta forma fica mais fácil o planejamento e direcionamento de recursos em novos investimentos visando benefícios ao contribuinte. (MULLER E ERBA (2000).
No Brasil, uma realidade importante sobre o cadastro técnico é a dificuldade em mantê-lo atualizado. Esse fato deve-se a falta de compatibilidade com o sistema de registro legal, cujas descrições de imóveis não estão condizentes com a realidade, principalmente nos itens relacionados a área, dimensionamento e demais informações do imóvel.
O ponto crítico da desatualização do cadastro é a respeito do forte e rápido crescimento das periferias das cidades, onde a prefeitura não consegue saber de todas as informações referentes aos proprietários de terrenos de toda a expansão. (PHILIPS, 2000).
O cadastro técnico, com informações precisas das propriedades de imóveis particulares e públicas da cidade, constitui-se em dados referenciais concordantes com a Planta de Valores Genérico do município e Tributação Imobiliária, para realizar a avaliação em massa que estipular a atualização de impostos, esses destinados aos benefícios da melhoria da cidade promovendo a qualidade de vida dos usuários.
4. Planta de valores
A administração municipal visa cumprir suas atribuições definidas em planejamento urbano, executando obras e serviços públicos em benefício da melhoria da qualidade de vida populacional, através da implantação de políticas públicas, a qual disponibiliza a arrecadação de tributos municipais, sendo adquirida por dois meios, os quais são o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI.
O IPTU, o qual foi determinado pelo inciso I do art. 156 da Constituição Federal de 1988, é considerado um meio de arrecadação permanente de recursos financeiros para os municípios, no sistema nacional de tributação, o qual representa uma rica fonte de aquisição orçamentária para os municípios. (LIMA, 2004).
A definição dos valores do IPTU provém de uma pesquisa, análises de dados e de cálculos, sendo, conforme Liporoni (2007, p. 973): “Planta de Valores parte integrante e básica do sistema de informações do cadastro municipal e juntamente com o Cadastro Imobiliário forma a base de cálculo tanto do IPTU, quanto do ITBI e da contribuição de melhorias.” Além dessa definição a planta de valores também é considerada um excelente instrumento, para:
no planejamento urbano, permitindo a previsão de custos de desapropriação nas obras públicas, bem como o retorno provável de tais investimentos (contribuição de melhoria);
como retrato da realidade do mercado imobiliário local à época de sua feitura, fornecendo justas bases para as transações, reduzindo os riscos e as margens de manipulação dos consumidores pelos agentes imobiliários;
na redistribuição da carga fiscal, reduzindo as iniqüidades fiscais, qual seja, equilibrando a relação entre o valor venal e o de mercado, promovendo desta forma, maior justiça fiscal. (MOLLER, 1998).
As plantas de valores genéricos, conforme Moller (1998): “apresenta valores unitários de terrenos em cada face de quadra e valores unitários das edificações segundo a tipologia e o padrão construtivo.” A principal função consiste em definir valores de tributação imobiliários justos, podendo ser elaborados em documentos gráficos, que representam a distribuição espacial de valores médios de cada região do município.
4.1 A representação das plantas de valores genéricos
As plantas de valores genéricos são instrumentos com informações cadastrais, das diversas zonas e/ou setores da cidade, as quais são divididas utilizando o critério de homogeneização de características de cada imóvel do município.
Na prática, a planta de valores genéricos é à base da avaliação coletiva dos terrenos de uma cidade. Várias são as formas de representação da mesma, ou seja, pode ser uma listagem de valores unitários espacializados por face de quadra, por setor, por logradouro, dentre outras. Sendo os mesmos homogeneizados quanto a seus diversos atributos (frente, profundidade,
topografia, pedologia, situação na quadra, infra-estrutura disponível, etc.) em relação a um lote padrão e referidos a uma mesma data (SILVA et al.2002 apud BRENNER, 2005).
4.2 O processo de elaboração da planta de valores genéricos
Na elaboração da planta de valores, são utilizados modelos de avaliações imobiliárias, onde expõem uma explicação das condições do mercado, no presente momento. Essas avaliações necessitam estar dentro dos parâmetros estipulados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, onde os valores, que serão estipulados nas plantas genéricas de valores, é o de mercado, o valor venal, referente à venda, conforme indicado na norma de Avaliação de Bens – NBR 14653 – I (ABNT, 2001): “3.44 valor de mercado (grifo original): Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”(AVERBECK, 2003). Conforme Moller (1998):“é necessário: 1-Cadastro Atualizado; 2-Respaldo Jurídico e 3-Metodologia Avaliatória, essa aplicável na avaliação de imóveis deve alicerçar-se em ampla pesquisa lastreada no universo das ocorrências de comercialização e/ou oferta do mercado imobiliário.”
A aplicação da metodologia científica proporciona, nos resultados dos valores do IPTU, uma objetividade maior nos cálculos, demonstrando a realidade dos valores mercado no município em questão. O método indicado na concepção da Planta de Valores Genéricos é o método comparativo de dados de mercado, sendo que a NBR 14653 – 2 (2004) – Avaliação de Bens – II – Imóveis urbanos, estabelece toda a metodologia para essa realização.
O processo de elaboração ou atualização de uma PVG tem-se a aplicação de métodos de avaliação de imóveis urbanos em massa. (AVERBECK, 2003).
A excelência, na elaboração, coleta de dados e fundamentação da planta de valores genéricos, está em acompanhar e pesquisar toda a variabilidade de valores de mercado do setor/região do município. Os dados coletados necessitam ser da mesma época, em quantidades suficientes para análises e, de preferência, bem distribuídos na área pesquisada. Após essa etapa, as informações devem constar em uma planta de cadastro técnico, relatando todo o processo de transação do mercado imobiliário.
A aplicação do método de geração da Planta de Valores Genéricos, nem sempre segue ao padrão estipulado pela norma, por exemplo, avaliação de terrenos. Segundo Dalaqua (2010, p. 233): “O principal problema, quando se trabalha com o objeto terreno, é a ausência de amostras significativas de dados de comercialização desse tipo de imóvel, em áreas urbanas centrais.” O fato é que, nessas áreas os terrenos já estão consolidados, ou seja, edificados, não existindo terrenos disponíveis para construção.
Diante do exposto é permitido utilizar o método comparativo de dados, associando-se a outras metodologias de avaliação de imóveis, apurando o valor do terreno como um todo, utilizando métodos que determinam o valor dos terrenos pela decomposição dos valores das construções em transações comerciais. (DALAQUA, 2010).
Para o início de uma avaliação,
O desenvolvimento do modelo (modelagem) depende do método de avaliação, da amostra de dados utilizada como base para comparação, da qualidade de informações pesquisadas, do tipo de informações constantes no cadastro, da habilidade do avaliador e dos recursos disponíveis (tempo, equipe, software, informações). Acrescenta-se também um importante aspecto da defesa pública perante os diversos segmentos da sociedade, que se constituirá em sucessão de sabatinas e demonstrações de como funciona o modelo. (AVERBECK, 2003:37).
4.3 A atualização e desatualização da planta de valores genéricos
A administração municipal busca, através de meios de arrecadação de tributos e do cadastro técnico da cidade, pesquisar, analisar e determinar os planos de melhorias de qualidade de vida populacional. Todavia, o processo e o método de arrecadação de tributos nem sempre estão corretos, devido à desatualização das plantas de valores genéricos e do cadastro dos sistemas das cidades.
Em muitos mercados imobiliários, a base de cálculos das estimativas dos valores dos imóveis tem como nível de rigor na apuração o tipo expedido, ou seja, não utilizam qualquer procedimento matemático ou estatístico de suporte para a estimação do valor do imóvel (BRASÍLIO, 2005 apud DALAQUA; AMORIM; FLORES).
Outro método de cálculo da planta de valores pode ser baseado nos custos de reprodução, sendo que muitas vezes não atingem aos valores de mercado. Porémé comum encontrar, nos municípios brasileiros, plantas de valores genéricos desatualizadas, pois a dificuldade das revisões é causada pelo alto custo e da demora na formação das pesquisas, avaliações e conclusões dos dados.
A dificuldade da atualização gera a correção apenas monetariamente dos valores venais das plantas de valores, sendo que os valores dos cadastros ficam desatualizados, não acompanhando a dinâmica do município, que modifica os valores dos imóveis de forma diferenciada. (GONZÁLEZ, 1995 apud BRENNER, 2005).
A maior parte, das atualizações das plantas de valores, ocorre apenas através da atualização do valor monetário dos imóveis, com uso de índices de inflações, por conta da facilidade de encaminhamento legal. (AVERBECK, 2003).
Segundo BREMAEKER (2001), pelo menos 88,1% dos municípios brasileiros possuem planta de valores, tendo em vista o fato de que prestaram informações quanto ao ano da última atualização da mesma. Um assunto a ser destacado é que,
A durabilidade dos imóveis faz com que a imensa maioria das transações imobiliárias na área urbana seja composta de elementos do estoque. Sem dúvida, esse fator é fundamental porque diminui o efeito das novas construções, tornando lenta a transformação urbana. Também por esse motivo os preços praticados pelo mercado são definidos pelos níveis de imóveis em estoque, e os imóveis novos adaptam-se a eles. (BRENNER, 2005: 27).
5. Estudo de caso – desatualização da planta de valores de Curitiba
Alguns municípios brasileiros, por exemplo, Curitiba, capital do Paraná, considerada uma cidade modelo em questão de planejamento, não possui a sua planta de valores genéricos atualizada pelo método comparativo de dados de mercado, conforme pede a norma, mas atualiza seus dados monetariamente por índices de inflações, desde o ano de 1997, dada da última correção feita pelo método comparativo de mercado imobiliário (IPPUC), devido à facilidade, rapidez e menor custo para administração pública.
Para exemplificar o exposto acima, realizou-se uma pesquisa de valores de mercado de terrenos, entre as datas de 22 a 30 de julho de 2010, apenas em alguns bairros da cidade de Curitiba, devido a questão de tempo e o foco do trabalho.
Os bairros em estudo foram: Cidade Industrial, Tatuquara, Santa Felicidade, Santa Cândida, Sítio Cercado, Santa Quitéria, Barreirinha, Pilarzinho, Butiatuvinha, Mossunguê, São Braz, Atuba, Umbará e Portão, conforme a localização disposta no mapa da figura 2, abaixo:
Figura 2: Barrios de Curitiba – estudo de caso: 75 Cidade Industrial; 74 Tatuquara; 63 Santa Felicidade; 53 Santa Cândida; 65 Sítio Cercado; 43 Santa Quitéria; 52 Barreirinha; 32 Pilarzinho; 61 Butiatuvinha; 45 Mossunguê;
60 São Braz; 55 Atuba; 73 Umbará ;27 Portão. (Fonte: Instituto de Pesquisa e Planejamento de Curitiba – IPPUC).
O total de dados coletados, por bairros, foi: Cidade Industrial – 13unidades, Tatuquara – 8 unidades, Santa Felicidade - 32, Santa Cândida – 21 unidades, Sítio Cercado – 11 unidades, Santa Quitéria – 9 unidades, Barreirinha – 17 unidades, Pilarzinho – 33 unidades, Butiatuvinha – 13 unidades, Mossunguê – 8 unidades, São Braz – 18 unidades, Atuba – 5 unidades, Umbará – 10 unidades e Portão – 22 unidades.
Desse total, calculou-se a média aritmética, por bairros, dos valores dos imóveis pela Planta de Valores Genéricos, 2010 e a média aritmética de valores de mercado pesquisados em campo, os quais os valores podem ser analisados e comparados na tabela 1, abaixo:
Itens Bairros
Média Valor PVG (R$/m²) ano 2010
Média Valor Mercado (R$/m²) ano 2010 1 Cidade Industrial R$ 65,77 R$ 431,82 2 Tatuquara R$ 46,75 R$ 325,01 3 Santa Felicidade R$ 82,06 R$ 352,98 4 Santa Cândida R$ 74,95 R$ 406,11 5 Sítio Cercado R$ 58,09 R$ 396,95 6 Santa Quitéria R$ 149,22 R$ 396,95 7 Barreirinha R$ 80,53 R$ 303,20 8 Pilarzinho R$ 90,73 R$ 405,03
9 Butiatuvinha R$ 54,31 R$ 156,21 10 Mossunguê R$ 96,25 R$ 611,05 11 São Braz R$ 69,11 R$ 432,94 12 Atuba R$ 71,80 R$ 380,52 13 Umbará R$ 43,20 R$ 169,62 14 Portão R$ 130,36 R$ 668,24
Tabela 1: Dados comparativos da média aritmética da Planta de Valores Genéricos-2010 e valores de mercado coletados nos bairros em estudo, da cidade de Curitiba. (Fonte: Acervo da autora)
Nota-se a diferença entre os valores da Planta de Valores Genéricos, atualizados anualmente por índices inflacionários e os valores de mercado pesquisados no mês de julho de 2010, os quais seguem a especulação mobiliária.
O gráfico abaixo demonstra a diferença entre os valores pesquisados. Essa diferença reflete no cálculo do valor do IPTU, já que esse possui como base de cálculo a Planta de Valores Genéricos, sendo essa, por sua vez, calculada através da pesquisa e avaliação de valores de mercado. Abaixo o gráfico demonstrativo das diferenças de valores encontrados.
Grafico 1: Dados comparativos entre Planta de Valores Genéricos e Valor de Mercado (julho 2010), nos bairros pesquisados da cidade de curitiba/ Pr. (Fonte: Acervo da autora)
Para facilitar o entendimento do que foi relatado na página anterior, calculou-se a porcentagem da diferença entre os valores da Planta de Valores Genéricos e os valores de Mercado. Esses dados podem ser observados na tabela 2, abaixo:
Itens Bairros Percentual de diferença (%)
1 Cidade Industrial 556,57
2 Tatuquara 595,21
4 Santa Cândida 441,82 5 Sítio Cercado 583,33 6 Santa Quitéria 166,02 7 Barreirinha 276,51 8 Pilarzinho 346,42 9 Butiatuvinha 187,63 10 Mossunguê 534,86 11 São Braz 526,44 12 Atuba 429,97 13 Umbará 292,63 14 Portão 412,59
Tabela 2: Percentual da diferença dos valores da Planta de Valores Genéricos e os valores de mercado coletados em Curitiba/ Pr
A comparação dos resultados e encontrando os percentuais de diferenças, observa-se uma valorização da pesquisa de mercado acima de 100% do valor que a planta de valores genéricos está estipulada no ano de 2010, para cada bairro. Nota-se que o menor percentual é de 166,02%, no bairro Santa Quitéria, atingindo um percentual de 595,21% no bairro Tatuquara. Essa relação não demonstra quais são os bairros que possuem os maiores valores por metro quadrado de área nos terrenos, mas sim, as melhorias nos bairros e demais regiões de Curitiba nos últimos anos. A mesma conclusão não consegue ter ao observar os dados atualizados na planta de valores genéricos.
5.1 Consequências da desatualização da planta de valores genéricos de Curitiba
A não atualização da planta de valores pelo método comparativo de dados de mercado está fazendo com que, a administração pública tenha uma arrecadação tributária bem menor do que ela poderia ter, comprometendo o planejamento e direcionamento das melhorias em regiões da cidade, nas quais são revisadas de acordo com a atualização do Cadastro Técnico municipal, e melhorando a qualidade de vida menos do que poderia fazer pela população. O método com que a planta de valores genéricos de Curitiba vem sendo atualizada, pelos índices inflacionários, não especifica ou demonstra a dinâmica de crescimento dos valores de mercado, e nem as melhorias que estão ocorrendo nas áreas do no município.
Na comparação dos valores de mercado, observa-se que as áreas dos bairros mais afastados, considerados de classe média baixa, tiveram atuação de investimentos públicos na região, melhoria física em suas instalações, antes considerados com pouca infraestrutura, e hoje, proporcionalmente, estão pagando mais caro pelos seus impostos do que nos bairros de classe média alta e alta, pois o valor dos seus imóveis não foi atualizado conforme a demanda de mercado e nem os imóveis de alto padrão, onde a prefeitura pode obter uma maior arrecadação tributária.
Essa distorção de valores de arrecadação tem deixado a população descontente, pois não estão vendo o orçamento arrecadado pelos impostos, aplicados na melhoria da qualidade de vida. Segundo Averbeck (2003, p. 50):
Fica evidente que a desatualização dos valores impede o exercício de uma política tributária justa, seja nos objetivos de arrecadação, seja nos objetivos extra-fiscais. Por conseguinte entende-se que cada prefeito deveria ao menos uma vez em seu mandato providenciar a atualização da planta de valores (não apenas corrigir através de índices de inflação, mas adequar a valores de mercado), que levaria ao tempo de
atualização de quatro anos. Como limite máximo de tempo de atualização da planta de valores defende-se o mesmo tempo máximo para rever a lei que institui o Plano Diretor, de dez anos, definido no Estatuto da Cidade, artigo 40, parágrafo 3º, e espera-se que os tribunais de contas adotem essa orientação. O que se propõe é que imediatamente antes da elaboração ou revisão do Plano Diretor haja a atualização da planta de valores (o cadastro supõe-se atualizado constantemente, com auxílio de equipe de fiscalização), que auxiliará na compreensão da realidade local, na definição da política tributária municipal e na construção do novo Plano Diretor.
5.2 Considerações finais
Compete à administração pública, providenciar a atualização do cadastro municipal de Curitiba, rever o planejamento urbano, estabelecer melhorias, conforme o bairro, ainda tem necessidades de infraestrutura básica e atualizar a planta de valores genéricos, buscando o equilíbrio fiscal e justo para a população.
A regulamentação dos imóveis versus sua valorização pelo valor de mercado possibilita uma melhor pratica administrativa, pois com mais recursos as melhorias necessárias poderão ser feitas e sendo assim traduzida em justiça social.
A atualização deve acontecer de forma que relate a movimentação dos valores de mercado entre os bairros da cidade, assim, refletirá na demanda e destinação de aplicação de verbas em melhorias, sendo para isso, importante a formação de técnicos em planta de valores genéricos, visando obter uma equipe que estará sempre atualizando o cadastro e os dados de valores de mercado, acompanhando a dinâmica da cidade. (RAMOS et al apud AVERBECK, 2003). Perfeitamente concatenada as estruturas hoje existentes de arrecadação municipal, podem, levar ao crescimento, devidamente orientada pelo interesse publico com a política de investimento do município.
A inobservância destes preceitos pode acarretar diversos problemas para o cidadão contribuinte.
O crescimento desordenado pode acabar criando um passivo publico muito grande a futuras gerações, portanto conforme tentamos demonstrar neste artigo, a correta coleta de dados, entenda-se dados necessários e a utilização do erário publica em locais devidamente apontados por esta coleta, traduzirá em um melhor político sócio econômica ao cidadão contribuinte ou não deste espaço geodésico delimitado pela área do município.
Políticas sobre arrecadação em áreas consolidadas, não consolidadas, mas de interesse público devem ser prioridades.
Eficazes utilizações destes instrumentos garantem ao município, cumprimento de metas tanto no âmbito da lei de responsabilidade fiscal, quanto a lei mor do país a nossa chamada constituição cidadã, cujo escopo em suas primeiras paginas é o equilíbrio entre as necessidades do estado perante o indivíduo.
Somente com as corretas observações destes instrumentos como a planta de valores genéricos, e o chamado cadastro técnico, elaborados por profissionais competentes, poderiam dizer que A administração municipal estaria dentro do binômio eficiente e eficácia.
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR-14653-1: avaliação de bens - parte I: procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2001.
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