LEI COMPLEMENTAR Nº , DE DE DE 2013
Dispõe sobre os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais denominados Condomínio Urbanístico e dá outras providências.
O GOVERNADOR DO DISTRITO FEDERAL, FAÇO SABER QUE A CÂMARA LEGISLATIVA DO DISTRITO FEDERAL DECRETA E EU SANCIONO A SEGUINTE LEI:
Art. 1º. Os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais no Distrito Federal, ora denominados Condomínios Urbanísticos em Assentamentos Informais, para efeito do disposto no artigo 122, XI, da Lei Complementar n. 803, de 25 de abril de 2009, rege-se por esta Lei Complementar.
Art. 2º. O art. 122, XI da Lei Complementar n. 803, de 25 de abril de 2009 tem base no art. 8º. da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e no art. 45 da Lei Complementar n. 803 de 25 de abril de 2009, sendo composto por unidades autônomas de uso privativo e áreas comuns condominiais.
Art. 3º. As obras previstas no artigo 8º da Lei nº 4.591/64, por força do artigo 3º do Decreto-Lei nº 271/67, são as obras de infraestrutura do empreendimento e a unidade autônoma será o lote e não a edificação sobre este. A propriedade do sistema viário e dos equipamentos comunitários, não passará ao Distrito Federal, ao contrário, permanece como propriedade dos condôminos.
Art. 4º. As disposições desta Lei Complementar se aplicam aos Projetos Urbanísticos de Regularização Fundiária Urbana de Assentamentos Informais, ora denominados Condomínios Urbanísticos em Assentamentos Informais, constantes das categorias de assentamentos inseridos na Estratégia de Regularização Fundiária Urbana, estabelecidas na Lei Complementar 803 de 25 de abril de 2009 e suas alterações.
Art. 5º. Para os efeitos desta Lei consideram-se:
I – Condomínio Urbanístico em Assentamento Informal: corresponde ao Projeto Urbanístico de Regularização Fundiária com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais, devidamente aprovados pelo Governo do Distrito Federal, com base no art. 8º. da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no art. 3º. Do Decreto-Lei nº. 271/67 e no art. 45 da Lei Complementar n. 803 de 25 de abril de 2009, sendo composto por unidades autônomas de uso privativo e áreas comuns condominiais.
II – Regularização Fundiária: A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes,
de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
III - Assentamentos Informais: ocupações inseridas em parcelamentos de solo informais ou irregulares, localizadas em áreas urbanas públicas ou privadas, utilizadas predominantemente para fins de moradia.
IV – Áreas de Regularização: correspondem a unidades territoriais que reúnem assentamentos irregulares com características urbanas, definidos nos termos do art. 47, VI, da Lei federal nº 11.977, de 2009, a partir de critérios como proximidade, faixa de renda dos moradores e similaridade das características urbanas e ambientais, com o objetivo de promover o tratamento integrado no processo de regularização, conforme Anexo II, Mapa 2, e parâmetros urbanísticos descritos no Anexo VI da Lei Complementar nº 803 de 25 de abril de 2009;
V – Setores Habitacionais de Regularização: correspondem à agregação de Áreas de Regularização e áreas não parceladas, com o objetivo de auxiliar a promoção do ordenamento territorial e o processo de regularização a partir da definição de diretrizes mais abrangentes e parâmetros urbanísticos, de estruturação viária e de endereçamento;
VI – Parcelamento Urbano Isolado: aquele com características urbanas implantado originalmente em zona rural, classificado como Zona de Urbanização Específica, nos termos do art. 3º da Lei federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
VII - regularização fundiária de interesse social: regularização fundiária de assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda.
VIII - regularização fundiária de interesse específico: regularização fundiária quando não caracterizado o interesse social nos termos do inciso VII.
IX – Equipamentos Urbanos: os equipamentos de abastecimento de água potável, disposição adequada de esgoto sanitário, energia elétrica, drenagem de águas pluviais, rede telefônica, rede de fibra ótica e gás canalizado;
X – Infraestrutura básica: os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, escoamento sanitário e abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar, e as vias de circulação pavimentadas;
XI – Licenciamento Urbanístico: o documento expedido pelo Poder Executivo do Distrito Federal que aprova o Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais;
XII – Lote: o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei distrital para a zona em que se situe.
XIII – Poder Público: órgãos do Distrito Federal, entidades de sua administração direta ou indireta, Grupo ou Comissão instituída por Decreto do Governador do Distrito Federal, incumbidos de promover as ações tendentes a regularização fundiária, ao exame e aprovação de Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais; XIV – Unidade Autônoma: a unidade privativa que compuser Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais, conforme disposto nesta Lei Complementar.
XV – demarcação urbanística: procedimento administrativo pelo qual o poder público, no âmbito da regularização fundiária, demarca imóvel de domínio público ou privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses;
XVI – legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título de reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse; XVII – Zona Especial de Interesse Social - ZEIS: parcela de área urbana instituída pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada predominantemente à moradia de população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo;
XVIII - Parcelamentos Urbanos Isolados de Interesse Social: aqueles considerados como ZEIS, nos termos da Lei federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade;
IXX - Parcelamentos Urbanos Isolados de Interesse Específico: aqueles ocupados por população de média e alta renda ou a ela destinados;
XX - etapas da regularização fundiária: medidas jurídicas, urbanísticas e ambientais mencionadas no art. 46 desta Lei, que envolvam a integralidade ou trechos do assentamento irregular objeto de regularização fundiária.
Art. 6º. Ficam estabelecidas as seguintes diretrizes especiais para os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais ora denominados Condomínio Urbanístico em Assentamento Informal:
I – permissão de cercamento dos limites externos do parcelamento, de acordo com a regulamentação a ser expedida;
II – permissão de colocação de guarita na via principal de entrada do empreendimento, meios de identificação para controle de acesso de automóveis e pessoas, circuito interno de segurança, desde que não haja
qualquer impedimento à entrada de policiamento, fiscalização e servidores de concessionária de serviços públicos, devidamente identificados. Art. 7º. Poderão requerer, dar continuidade, alteração ou a modificação do projeto de Regularização Fundiária do Assentamento Informal com base nesta Lei Complementar, a União, o Distrito Federal e também :
I – seus beneficiários, individual ou coletivamente; e
II – cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária.
Parágrafo Único. Os legitimados previstos no caput poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária com base nesta Lei Complementar, inclusive os atos de registro.
Art. 8º. Não será objeto de aprovação o Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais, inserido em locais:
I – alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
II – que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III – com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas as exigências específicas das autoridades competentes;
IV – onde as condições geológicas comprovadamente não aconselhem a edificação;
V – onde a poluição ambiental impeça condições sanitárias adequadas, sem que sejam previamente saneadas;
VI – que integrem categoria de Unidade de Conservação da Natureza que, nos termos da Lei Federal nº 9.985, de 18 de julho de 2000, não admita utilização para fins urbanos;
VII – onde houver restrição para esses tipos de empreendimentos indicada por lei de proteção do meio ambiente ou lei de proteção do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico, arqueológico ou espeleológico.
Parágrafo Único: As restrições constantes dos itens I a VII poderão ser aprovadas, caso haja exceções previstas na Lei 11.977 de 07 de julho de 2009 e na Lei Complementar 803 de 25 de abril de 2009.
Autônomas em Assentamentos Informais deverão atender aos requisitos urbanísticos estabelecidos na Lei Complementar 803 de 25 de abril de 2009 considerando a situação fática da ocupação assim como suas especificidades urbanísticas, ambientais, sociais e o disposto nesta Lei Complementar, na Lei 11.977 de 2009 e na Lei 12.651/2012 e suas alterações.
Art. 10º. Para as Áreas de Regularização e de Parcelamentos Urbanos Isolados, de acordo com a classificação e o constante da Lei Complementar 803 de 25 de abril de 2009, na fixação dos índices urbanísticos deve-se considerar a situação fática da ocupação assim como suas especificidades urbanísticas, ambientais e sociais, o seguinte:
Parágrafo Único - Em situações especiais, considerando-se a realidade consolidada, os índices urbanísticos definidos para as Áreas de Regularização e Parcelamentos Urbanos Isolados poderão ser ajustados, mediante estudos ambientais e urbanísticos específicos, existentes ou a serem definidos pelos órgãos afins, desde que aprovados pelos órgãos legalmente competentes. Art. 11º. Poderão ser aplicadas as disposições desta Lei Complementar aos processos de regularização fundiária de assentamentos informais objeto da Demarcação Urbanística, prevista na Lei federal nº 11.977, de 07 de julho de 2009;
Art. 12º. Os demais requisitos técnicos, urbanísticos e conjunto de medidas jurídicas visando a regularização fundiária, bem como o conteúdo dos Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas para Assentamentos Informais, serão definidos na norma de regulamentação desta Lei Complementar, pela SERCOND - Secretaria de Estado Regularização Fundiária do Distrito Federal.
Art. 13º. O licenciamento ambiental seguirá as normas e exigências previstas pelo órgão competente e na Lei 12.521 de 2012, no que couber.
Art. 14º. Consideram-se aprovados os Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais que possuam Licença Urbanística expedida pelo Poder Público, desde que acompanhadas da Licença Ambiental.
Art. 15º. O empreendimento será submetido à fiscalização do Poder Público quando da execução ou complementação das obras e serviços de infraestrutura urbana.
Art. 16º. O Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas em Assentamentos Informais deve ser apresentado na SERCOND – Secretaria de Estado de Regularização de Condomínios do Distrito Federal, acompanhado da documentação exigida na norma de regulamentação desta Lei Complementar.
Art. 17º. Os projetos urbanísticos inseridos nos processos de regularização fundiária de assentamento informal, em andamento e que ainda não foram
objeto de registro imobiliário, poderão ser alterados, complementados, adequados e/ou ajustados aos termos desta Lei Complementar, com a apresentação de um novo Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas para Assentamentos Informais.
Parágrafo Único: A documentação já apresentada e os estudos elaborados serão aproveitados, estando sujeitos a eventuais exigências de alteração, complementação e adequação, para ajustar-se aos termos desta Lei Complementar.
Art. 18º. Para os parcelamentos implantados de fato aos quais são aplicáveis as disposições desta Lei Complementar e com processo de regularização em andamento, pode ser deferida pela Secretaria de Estado de Regularização de Condomínios - SERCOND autorização de natureza transitória para manutenção dos muros, guaritas, portarias.
Parágrafo Único. A autorização de que trata este artigo tem validade até o registro cartorial do Projeto Urbanístico com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas para Assentamentos Informais, ora denominado Condomínio Urbanístico, de que trata esta Lei Complementar.
Art. 19º. Para efeitos de aprovação do projeto de regularização fundiária, com base no disposto nesta Lei Complementar, os condôminos deverão elaborar, por escrito, e juntar ao processo, a minuta da Convenção e do Regimento Interno do Condomínio.
§ 1º A Convenção e o Regimento Interno do Condomínio deverão ser aprovados em assembleia geral convocada especificamente para esse fim e, após o registro em cartório, tornar-se-ão, desde logo, obrigatórios para todos os condôminos.
§ 2º A Convenção deverá ser elaborada em conformidade com a legislação pertinente, passando, depois de aprovada e registrada, a ser a norma que estabelece as diretrizes gerais do condomínio.
Art. 20º. A assembleia geral é o órgão deliberativo superior do condomínio e última instância decisória no âmbito administrativo.
Art. 21º. Compete ao síndico exercer a administração interna do condomínio, assim como praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento Interno.
Parágrafo Único. As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral dos condôminos.
Art. 22º. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, pagando, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
Art. 23º. Os direitos e deveres dos condôminos deverão ser estabelecidos através da Convenção de Condomínio, que conterá as normas que vigerão entre os condôminos, bem como as limitações edilícias e de uso do solo relacionadas com cada unidade, observados as normas competentes.
§ 1o O condômino tem direito de usar, gozar e dispor da sua unidade
individual, bem como usar das partes comuns, conforme a sua destinação, prevista na Convenção e no Regimento Interno.
§ 2o O condômino é obrigado a respeitar a coisa comum, o sossego, a salubridade, a segurança do condomínio, bem como a Convenção e o Regimento Interno.
§ 3o Cada condômino poderá usar das partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem causar obstáculo ou embaraço ao bom uso das áreas comuns, devendo-se ater à Convenção e ao Regimento Interno do Condomínio.
Art. 24º. Ficam sob a responsabilidade dos condôminos:
I – a manutenção das redes de infraestrutura instaladas nas áreas do projeto, desde que não transferidas para o Poder Público;
II – a manutenção e limpeza das vias e outras áreas de uso comum dos condôminos;
III – o custo com a energia elétrica consumida nas áreas do projeto, sejam nas unidades autônomas, bem como nas áreas de uso comum dos condôminos;
IV – o custo com os serviços de água potável, esgotos e drenagem de águas pluviais;
V – a coleta de resíduos sólidos e guarda em compartimento fechado ou o tratamento e deposição dos mesmos, conforme indicado pelo Poder Público. Parágrafo Único. Para garantia do estabelecido neste artigo e conhecimento de futuros adquirentes de unidades autônomas no local, a Convenção de Condomínio, que será registrada no Ofício de Registro de Imóveis competente, deverá conter as obrigações de que trata este artigo.
Art. 25º. Esta Lei Complementar será regulamentada no prazo de noventa dias. Art. 26º. Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação. Brasília, 15 de julho de 2013
