Inserir Foto do Imóvel Avaliando

13901

Nº:

300

Bairro:

UF:

BA

-Terreno/Terra Nua

-Construções e Benfeitorias Averbadas

-31,16%

-Construções e Benfeitorias Não - Averbadas

-31,16%

Data avaliação:

ART nº:

Validade do Laudo

1 ANO

% Desc:

Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas

Valor de Mercado:

R$

2.580.000,00

Valor de Liq. Forçada:

R$

1.776.000,00

% Desc:

Prazo de comercialização Liquidação Forçada:

52 MESES

Valor de Mercado:

Valor de Liq. Forçada:

Valor de Mercado:

Valor de Liq. Forçada:

% Desc:

Valor de Mercado:

R$

2.580.000,00

Valor de Liq. Forçada:

R$

1.776.000,00

% Desc:

Assinatura Avaliador

Data da vistoria:

06/02/2020

03/02/2020

Indício de contaminação ambiental

Não foi observado nenhum indicio de contaminação ambiental.

Resumo de Valores

Área Construída Total

(m²)*: *Somente

averbada

Observações impactantes na avaliação

O imovel encontra-se ocupado. Foi realizado vistoria externa. Apartamento

1701, Torre A, Ibiza, do Condomínio Hemisphere 360°, possui área privativa de

377,04 m², com direito a 05 vaga de garagem. Área utilizada no cálculo: Área

privativa= 377,04 m²; O imovel está inserido a menos de 1000 m da praia,

condomínio com vista mar.

Matrícula:

IPTU:

Planta/Layout:

Empregada na avaliação:

377,04

377,04

Contrato:

Metragens

Área Terreno Total:

Empregada na avaliação:

IPTU/ITR:

Matrícula:

Levantamento

Planialtimétrico:

Proprietário:

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

Dossiê

Endereço Completo:

Tipo de Imóvel:

Apartamento

Uso do Imóvel:

Residencial

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Idade Imóvel:

1

RUA SÍTIO DO POMBAL

Metodologia - ABNT NBR 14653:

PITUAÇU

Município:

SALVADOR

CEP:

41740-380

Email

[email protected]

Telefone:

(11) 5543-3011

CREA Resp.:

178105-7

Nome Avaliador:

ITAJANE FERREIRA DA SILVA

Inserir Foto do Imóvel Avaliando

Fachada Fachada

FOTOS IMÓVEL AVALIADO

*valor sem liquidez.

Utilizando fator de liquidez de

Utilizando fator de liquidez forçada de

50

Tipo do Imóvel:

Idade Aparente:

Est. Conservação:

Apart Fino

R$ 1.913,580

III

Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório:

I

0,89

R$ 2.290.000,00

VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

R$ 1.776.000,00

VALOR DE LIQUIDEZ FORÇADA DO IMÓVEL

DADOS DA UNIDADE AVALIADA

Apart Fino

1

Novo

anos

Área Privativa:

Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):

Avaliação válida para o apartamento nº 1701, localizado no 17º pavimento, Torre A, Ibiza, Empreendimento Condomínio Hemiphere

360º, situado na Rua Sítio do Pombal, Pituaçu, Salvador/BA.com direito ao uso de 05 vagas de garagem.

Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório:

Divisão de Engenharia e

Estudos de Viabilidade

DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA

R$ 2.580.000,00

VALOR CALCULADO*:

Valor Unitário Homogeneizado:

R$ 6.843,56 /m²

anos

377,04

0,6883

Número de dormitórios:

Número de vagas de garagem:

4

Vida Útil:

5

R$ 2.580.000,00

VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):

Padrão do Imóvel

m²

2,210

AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO

377,04 1 1 1 0,900 30,00% 1 1 5 377,000 50 4 5 2 0,900 30,00% 2 1 4 306,000 50 4 50 3 0,900 30,00% 2 1 4 276,000 50 4 4 0,900 30,00% 2 1 4 243,000 50 4 5 0,900 30,00% 1 1 5 377,000 50 5 0 0 Média = 0 R$ 4.742,92 < Média < R$ 8.808,29 0 881,42 0 13,00872 0 0

Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.

(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opicional (R$) 1 1.998,14 4.662,33 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00 2 1.764,71 4.117,65 1,009 36,85 1,015 61,76 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00 3 2.445,65 5.706,52 1,009 51,08 1,012 68,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00 4 2.100,00 4.900,00 1,009 43,86 1,016 77,78 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00 5 1.854,91 4.328,12 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00 0 0 0 0 0 0 0 13,15874 maior 13,17454 maior 13,00872 Ok 13,00872 Ok 13,00872 13,00872 Ok < Média < R$8.896,63 Cota Terreno Cota Benfeitoria Difer. (R$)

Para saneamento consideramos um intervalo de 30% em torno da média : Divisão de Engenharia e

Estudos de Viabilidade

fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado

R$4.790,49 nº de vagas Pré-saneamento amostral Média = R$ 6843,56 /m² Preço do Imóvel (R$) 1.890.000,00

DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA

Amostra nº Elasticidade

da Oferta

Cota-Parte de Terreno

vida útil (anos)

fator considerado fator considerado

Ok

DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO

Número de Vagas de Garagem Área Privativa (m²) área privativa (m²) estado de conservação

idade aparente (anos) 2.790.000,00 2.000.000,00 2.500.000,00 2.590.000,00 5.981,00 0,00 8.271,70 0,00 6.183,00 0,00 Idade Aparente (anos) Estado de Conservação 8.152,17 7.000,00 Vida Útil (anos) Valor Unitário de Área Privativa (R$/m²) 6.660,48 5.882,35 Número de Dormitórios

Fator idade e est.conserv. 0,99200

7.121,60 R$ 6.775,61 /m² 6.660,50 Coef. de variação = Desvio padrão = 6.183,02 0,00 0,00 Amostra nº Opicional Fator depreciação Variável Vaga de Garagem Fator Vaga Variável Localização Fator Localiz. Variável Depreciação Física Variável Andar Valores das Cotas-Partes

(R$/m²)

Avaliação válida para o apartamento nº 1701, localizado no 17º pavimento, Torre A, Ibiza, Empreendimento Condomínio Hemiphere 360º, situado na Rua Sítio do Pombal, Pituaçu, Salvador/BA.com direito ao uso de 05 vagas de garagem.

Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²) Fator Andar Variável Padrão Construtivo Variável Coeficientes de variação ==>

III II I

Área Privativa Idade Custo

243,00 1 1.913,58 377,00 2 4.229,01 377,04 1 4.229,01 121,50 0 956,79 565,50 3 6.343,52 OK OK OK

Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total

1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 2 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 3 1,01 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01 4 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 5 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0 0 0 0 0 0 0 6.217,87 7.469,25 18,29% 5 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade Amplitude do IC (80%)

III

Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> III

Grau de Precisão:

Intervalo de confiança (IC) de

Limite Inferior:

80%

OK 8 5 Avaliando X X

Coleta de dados de mercado Limite Superior

Limite Inferior Caracterização do imóvel avaliando

Número de Dormitórios

0

OK

Grau de Fundamentação:

Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de

fatores

I

Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:

0,50 < Variável Avaliando < 1,50 Item

Número de Vagas

0 4

DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA 1,01

Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,90 a 1,10

1,01 Limite Superior: X Extrapolação X 1,00 1,01 Depreciação Física

Quant. mínima de dados de mercado utilizados

Identificação dos dados de mercado 3 4 5 6 1,00 Grau 1

Grau de Fundamentação no Método Comparativo: I Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III

2 8 4 % Inferior % Superior X 2 5 Status X Descrição

Valor de avaliação válido para a residência localizada na Rua

* Cálculo área equivalente:

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Média Média x y

Desvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 6.660,48 6843,56

Coef. Var. Coef. Var. 10.400,00 10.400,00 2 5.882,35 6744,94

3 8.152,17 6724,01 4 7.000,00 6721,93

1

R$

6.660,48

/ M2

5 6.183,02 6843,56

2

R$

5.882,35

/ M2

0

3

R$

8.152,17

/ M2

0

4

R$

7.000,00

/ M2

0

5

R$

6.183,02

/ M2

0

0

/ M2

0

0

/ M2

0

0

/ M2

0

0

/ M2

0

/ M2

0

/ M2

0

/ M2

MEDIA

R$

6.775,61

/ M2

1

R$

6.660,50

/ M2

2

R$

5.981,00

/ M2

3

R$

8.271,70

/ M2

4

R$

7.121,60

/ M2

5

R$

6.183,00

/ M2

0

/ M2

0

/ M2

0

/ M2

0

/ M2

0

/ M2

0

/ M2

0

/ M2

MEDIA

6.843,56

/ M2

Valores Calculados 912,52 Preços Observados Elemento

Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz

Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade

Antes da Homogeneização

DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA 13,33

881,42 13,01

R$ 6.775,61 R$ 6.843,56

Valor de avaliação válido para a residência localizada na Rua

* Cálculo área equivalente:

R$0,00 R$1.000,00 R$2.000,00 R$3.000,00 R$4.000,00 R$5.000,00 R$6.000,00 R$7.000,00 R$8.000,00 R$9.000,00 1 2 3 4 5 0 0 0 0 0 0 0 MEDIA R$0,00 R$1.000,00 R$2.000,00 R$3.000,00 R$4.000,00 R$5.000,00 R$6.000,00 R$7.000,00 R$8.000,00 R$9.000,00 1 2 3 4 5 0 0 0 0 0 0 0 MEDIA

GRÁFICOS ILUSTRATIVOS

GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS

Antes

Depois

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 v a lo re s c a lc u la d o s ( Y ) preços observados (X)

Data : 05/02/2020 Cidade:

Endereço: Rua 300

Bairro:

Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :

Testada: Área Útil: 377,00 m² Coef.ajuste padrão: 1,00 Custo Unitário: R$ 7.400,53 Idade aparente: 1 anos Est.Cons:

Observações: 4 Dormitório(s) 4 Suíte(s) 5 Vaga(s) Andar ALTO

Preço: Área constr.: Área terreno:

Fatores Localiz.:: 1

Oferta: 0,90 R$ /m²: *** 6.660,50

Data : 05/02/2020 Cidade:

Endereço: Rua 212

Bairro:

Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :

Testada: Área Útil: 306,00 m² Coef.ajuste padrão: 1,00 Custo Unitário: R$ 6.535,95 Idade aparente: 2 anos Est.Cons:

Observações: 4 Dormitório(s) 4 Suíte(s) 4 Vaga(s) Andar MÉDIO

Preço: Área constr.: Área terreno:

Fatores Localiz.:: 1

Oferta: 0,90 R$ /m²: *** 5.981,00

Data : 05/02/2020 Cidade:

Endereço: Rua S/N

Bairro:

Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :

Testada:

Área Útil: 276,00 Coef.ajuste padrão: 1,00

Custo Unitário: R$ 9.057,97 Idade aparente: 2 anos Est.Cons:

Observações: 4 Dormitório(s) 4 Suíte(s) 4 Vaga(s) Andar ALTO

Preço: Área constr.: Área terreno:

Fatores Localiz.:: 1

Oferta: 0,90 R$ /m²: *** 8.271,70

Data : 05/02/2020 Cidade:

Endereço: Rua 124

Bairro:

Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :

Testada: Área Útil: 243,00 m² Coef.ajuste padrão: 1,00 Custo Unitário: R$ 7.777,78 Idade aparente: 2 anos Est.Cons:

Observações: 4 Dormitório(s) 4 Suíte(s) 4 Vaga(s) Andar BAIXO

Preço: Área constr.: Área terreno:

Fatores Localiz.:: 1

Oferta: 0,90 R$ /m²: *** 7.121,60

Data : 05/02/2020 Cidade:

Endereço: Rua 300

Bairro:

Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :

Testada: Área Útil: 377,00 m² Coef.ajuste padrão: 1,00 Custo Unitário: R$ 6.870,03 Idade aparente: 1 anos Est.Cons:

Observações: 5 Dormitório(s) 4 Suíte(s) 5 Vaga(s) Andar ALTO

Preço: Área constr.: Área terreno:

Fatores Localiz.:: 1 Oferta: 0,90 R$ /m²: *** 6.183,00 Construção: B.D.I.: 1 Comercialização: 1 Novo R$ 2.590.000,00 (R$/m²)->

Área: Topog.: Opcional1: 1

R$ 1.890.000,00

FOTO NÃO

DISPONÍVEL

Elemento Amostral : nº 05 Salvador

Pituaçu ZM Fonte / Telefone:

Formato: Área de Terreno:

Formato:

Área: Topog.: Opcional1: 1

B.D.I.: 1 Comercialização: 1 Área de Terreno: Construção: Novo

FOTO NÃO

DISPONÍVEL

(R$/m²)-> Opcional1: 1 B.D.I.: 1 Comercialização: 1

FOTO NÃO

DISPONÍVEL

Elemento Amostral : nº 04 Salvador

Patamares ZM

FOTO NÃO

DISPONÍVEL

Elemento Amostral : nº 03 Salvador

Patamares ZM

Formato: Área de Terreno:

Greenville Lumno

Fonte / Telefone: Luiz

Área: Topog.: Opcional1: 1

B.D.I.: 1 Comercialização: 1

ZM

Formato: Área de Terreno:

Fonte / Telefone: Novo Construção: 41740-870 Pituaçu Elementos Amostrais:

FOTO NÃO

DISPONÍVEL

Elemento Amostral : nº 01 Salvador

Pituaçu ZM Formato:

(R$/m²)-> Área:

Rua Manoel Antônio Galvão Hemisphere 360

Rua Albertino Cabral Henrique Parque Tropical

Elemento Amostral : nº 02 Salvador

Topog.: Opcional1: 1 B.D.I.: 1 Comercialização: 1 Fonte / Telefone: 41680-100 Gabriela (71) 98753-9393 Novo R$ 2.790.000,00 41100-085 Área de Terreno: Construção: 41740-090

Rua Le Parc Le Parc

Rua Manoel Antônio Galvão Hemisphere 360

Construção: Novo R$ 2.500.000,00 Wellington (71) 98754-9558 (R$/m²)-> Área: Topog.: 41741-550 Willian (71) 99202-0514 Caribé 71 99116-7739

Avenida Professor Pinto de Aguiar

R$ 2.000.000,00 (R$/m²)->

71 991620205

Considerações:

Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado) IPTU 51.600,00 0,17% ao mês Taxa da aplicação financ. 7,85% Manutenção/administração 0,16% ao mês Inflação média ao ano 4,31% Comissão de venda 0,12% ao mês Custo financeiro 3,39% ao ano

Total 1 0,44% ao mês Total 2 0,28% ao mês

Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,72% fixas + financeiras Prazo de comercialização 52 meses

O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 68,84%

Diagnóstico de Mercado

Nível de Oferta: alto médio/alto médio X médio/baixo baixo Nível de Demanda: alto médio/alto médio médio/baixo X baixo Absorção: rápida normal/rápida normal normal/difícil X difícil

Desempenho do Mercado Atual: Aquecido normal/aquecido normal normal/recessivo recessivo X

Avaliação válida para o apartamento nº 1701, localizado no 17º pavimento, Torre A, Ibiza, Empreendimento Condomínio Hemiphere 360º, situado na Rua Sítio do Pombal, Pituaçu, Salvador/BA.com direito ao uso de 05 vagas de garagem.

CONSIDERAÇÕES:

Cálculo do valor de liquidação forçada

VALOR FINAL DO IMÓVEL

(deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a região, o mercado local e condições de oferta)

R$ 1.776.000,00 Taxa Selic+2%

IPCA 12 meses

REGIÃO

O imóvel está localizado no município de Salvador-Ba, e faz divisa com o

município de Lauro de Freitas/Ba.

As principais vias de acesso ao imóvel são as rua Manoel Antônio Galvão e

Rua Sítio do Pombal, que interligam a Rua Carimbanba, dando acesso a Av. Octávio

Mangabeira.

O bairro é dotado de toda de infraestrutura urbana como iluminação publica,

ruas asfaltadas, serviços de coletas de lixo e postal, redes de abastecimento de

água, esgoto, energia elétrica e telefonia. Possui também boa infraestrutura de

transportes coletivos como linhas de ônibus.

A região possui uma ótima infraestrutura de comércio e serviços, com

presença de postos de gasolina, supermercados, escolas, clínicas médicas, igrejas,

restaurantes, padarias, rede bancaria, com proximidade à praia do Corsário.

Onde o imóvel está inserido possui empreendimentos residenciais horizontal

de padrão médio, médio alto, assim como emprendimentos residenciais vertical

padrao médio e médio alto. A predominância da região é de residências

unifamiliares, com um crescimento nos ultimos anos a residênciais miltifamiliar.O

imovel está inserido em região a menos de 1000 m da praia.

Av. Engº Luiz Carlos Berrini, 828 cj.42 - CEP 04571-000 - São Paulo - Tel (11) 5543 3011

[email protected]

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

Av. Engº Luiz Carlos Berrini, 828 cj.42 - CEP 04571-000 - São Paulo - Tel (11) 5543 3011

[email protected]

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

CROQUI DOS ELEMENTOS AMOSTRAIS

Av. Engº Luiz Carlos Berrini, 828 cj.42 - CEP 04571-000 - São Paulo - Tel (11) 5543 3011

[email protected]

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

ZPR-4 ZONA DE PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL

ZONEAMENTO

Av. Engº Luiz Carlos Berrini, 828 cj.42 - CEP 04571-000 - São Paulo - Tel (11) 5543 3011

[email protected]

METODOLOGIA APLICADA:

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO.

A metodologia básica aplicada no presente trabalho fundamenta-se na

NBR 14.653 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de

Normas Técnicas (ABNT), em suas partes: 1 - Procedimentos Gerais e 2 - Imóveis

Urbanos.

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem

avaliando, da finalidade da avaliação e da disponbilidade, qualidade e quantidade

de informações colhidas no mercado em análise.

A NBR 14653, define os seguintes métodos de avaliação :

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, é aquele que define

o valor do imóvel de forma imediata por meio de comparação direta com dados de

elementos assemelhados e que se situem em suas proximidades.

Em função da aplicação destes métodos ao final os signatários

estabelecerão a Fair Opinion, considerando as características específicas do imóvel

em questão, assim como sua liquidez perante o mercado imobiliário em que se

encontra inserido.

O método comparativo de dados de mercado, ou método direto, é aquele

que define o valor de venda de forma imediata por meio de comparação direta de

dados de elementos assemelhados.

Diante disso foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o

imóvel em análise, com a finalidade de investigar imóveis semelhantes disponíveis

para venda, obtendo-se o campo amostral composto por 5 (cinco) elementos

comparativos que podem ser observados junto aos cálculos avaliatórios – Elementos

Amostrais, que apresentam diferentes características como padrão, idade, estado

de conservação, andar e outras que impossibilitam uma comparação direta de seus

preços unitários, motivo pelo qual utiliza-se o Tratamento por Fatores, para a

determinação do Valor Unitário Básico.

Av. Engº Luiz Carlos Berrini, 828 cj.42 - CEP 04571-000 - São Paulo - Tel (11) 5543 3011

[email protected]