Marcos Mansour Chebib Awad AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA

(1)

E

XCELENTÍSSIMO

(

A

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A

)

D

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5

ª

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C

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OMARCA DE

J

UNDIAÍ

–

SP

P

ROCESSO N

°:

1009835-48-2017.8.26.0309

C

ARTA

P

RECATÓRIA

MARCOS MANSOUR CHEBIB AWAD, brasileiro, casado,

Engenheiro Civil inscrito no CREA/SP sob o n° 5062265096/D,

portador do RG n° 32.754.357-7, e inscrito no CPF/MF sob o n°

309.000.408-90, com endereço profissional na Rua Sepetiba, n°

416, Sala 03, Bairro Vila Romana, São Paulo/SP, Membro Titular e

Coordenador da Câmara Técnica de Avaliações do IBAPE/SP -

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São

Paulo, Pós-graduado em Economia, Professor e Coordenador do

Curso de Pós Graduação em Perícias de Engenharia e Avaliações, na

Universidade Presbiteriana Mackenzie em parceria com o Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo –

IBAPE/SP, Perito Judicial devidamente compromissado nos autos da

ação em epígrafe, vem, mui respeitosamente, à presença de Vossa

Excelência, apresentar seu trabalho, consubstanciado no seguinte:

(2)

1. PREMILINARES

Trata-se de Carta Precatória, extraída de Cumprimento de Sentença,

originária de Ação de Cobrança, proposta por Associação dos Amigos do

Reserva da Serra contra Eutek Indústria e Comércio Importação e

Exportação de Máquinas Ltda., em virtude do inadimplemento de

contribuições associativas (taxas associativas e limpeza do lote), vencidas

à partir de fevereiro de 2014, incidentes sobre bem imóvel.

Segundo termo de penhora acostado às folhas 35 (Ação de Cumprimento

de Sentença), este signatário teve a honra de ser nomeado, folhas 06

(Carta Precatória), para proceder a avaliação do imóvel penhorado:

“Imóvel de matrícula 80.791 do Cartório do 1º Oficial de Registro de

Imóveis da Comarca de Jundiaí – SP, descrito como um lote de terreno

sob número quinze (15) da quadra D do loteamento denominado Reserva

da Serra, situado nesta cidade e comarca, com a área de 666,77 metros

quadrados, que assim se descreve: mede vinte metros e sessenta e oito

centímetros (20,68) em curva de frente para a Rua Nove (09); nos

fundos mede onze metros e quarenta e sete centímetros (11,47m) em

curva confrontando com o lote número vinte e três (23); pelo lado direito

de quem da rua olha para o terreno, mede quarenta e dois metros e nove

centímetros (42,09m), confrontando com o lote número quatorze (14); e

pelo lado esquerdo, mede quarenta metros e cinquenta e nove

centímetros (40,59m) confrontando com o lote número dezesseis (16).”

Patronos das partes devidamente notificados para possibilidade de

acompanhamento da vistoria por e-mail e telefone, em 26/07/2017.

Vistoria realizada em 28/07/2017.

(3)

2. LOCALIZAÇÃO

 Situação

O imóvel em estudo está localizado na Rodovia Dom Gabriel Paulino

Bueno Couto (SP-300), km 72,5, Condomínio Reserva da Serra, Quadra

D, Lote 15, Jundiaí - SP. Como pontos de referência, podemos citar que

a propriedade em estudo dista aproximadamente:

 1,30 km do acesso ao Condomínio Reserva da Serra (Rodovia

Dom Gabriel Paulino Bueno Couto – SP-300);

 6,30 km da Rodovia Prefeito Hermenegildo Tonoli;

 8,00 km do centro do município de Itupeva/SP;

 9,80 km da Rodovia dos Bandeirantes (SP-348);

 11,30 km da Rodovia Anhanguera (SP-330); e

 14,70 km do centro de Jundiaí/SP.

Mapa de Localização da Propriedade em Estudo:

(4)

 Ocupação Circunvizinha

A região é formada predominantemente por residências uni e

multifamiliares de baixo e médio padrão construtivo, além de imóveis

comerciais (ao longo da Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto –

SP-300). As opções de serviços de âmbito local e geral são

diversificadas.

A região possui como principal via de acesso a Rodovia Dom Gabriel

Paulino Bueno Couto (SP-300), entre outras vias de acesso secundário.

 Transportes

A localização do imóvel é favorecida pela proximidade com a Rodovia

Dom Gabriel Paulino Bueno Couto (SP-300), que conecta a região a

diversos bairros de Jundiaí, via transporte privado (automóveis em

geral) e público (ônibus municipal e intermunicipal).

 Melhoramentos Públicos

A região é dotada de energia elétrica, ruas pavimentadas, transporte

coletivo, rede de telefonia, coleta de resíduos sólidos, rede de

distribuição de água, comunicação e televisão, esgotamento sanitário,

águas pluviais e serviços postais.

A Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto (SP-300), no trecho de

acesso ao Condomínio Reserva da Serra, é uma via de sentido duplo

com 2 (duas) faixas de rolamento em cada sentido, separadas por

canteiro central. A via apresenta pavimentação em asfalto.

(5)

A Rua Nove (atual Rua Benedito Ralph Jahnel Crispim), que abriga o imóvel

avaliando (Quadra D, Lote 15), é uma via de sentido duplo com 1 (uma)

faixa de rolamento em cada sentido. A via apresenta pavimentação em

asfalto.

Vista da SP 300 no trecho do Condomínio Reserva da Serra

Fonte: Arquivo próprio

Vista da Rua Nove (Quadra D, Lote 15) (atual Rua Benedito

Ralph Jahnel Crispim)

(6)

3. ZONEAMENTO

Legislação Municipal

A legislação que rege os parâmetros de Uso e Ocupação do Solo e dá

outras providências no Município de Jundiaí é determinada pela Lei n.º

8.683/2016.

De acordo com essa legislação, o imóvel objeto de avaliação, está

inserido em perímetro de Zona de Desenvolvimento Periurbano -

1. Deve, desta forma, obedecer aos critérios de uso e ocupação

admitidos nesta zona de uso.

Fonte: Elaborado pelo autor com base no mapa de macrozoneamento de Jundiaí/SP.

Nos termos do artigo 22, da retro descrita legislação a Zona de

Desenvolvimento Periurbano - 1, localizada em áreas de bacias

hidrográficas nas franjas urbanizadas do território, caracteriza-se pela

ocupação predominantemente horizontal dispersa no território,

(7)

configurando

grandes

vazios

intraurbanos,

com

áreas

de

remanescentes de vegetação natural.

Nesse limiar, nos ditames do artigo 23, os objetivos específicos da

Zona de Desenvolvimento Periurbano - 1 são:

“I - proteção e conservação dos mananciais; II -

contenção da expansão urbana e do adensamento

construtivo e demográfico nas áreas próximas às áreas

ambientalmente frágeis e de abastecimento hídrico,

gerando uma região de amortecimento para áreas de

proteção; III - melhoria das condições urbanísticas e

ambientais dos bairros existentes com oferta adequada

de serviços, equipamentos e infraestruturas; IV -

compatibilização de usos e tipologias de parcelamento

do solo com as condicionantes geológico-geotécnicas e

de relevo. V - proteção e apoio à manutenção e

expansão das atividades rurais existentes; VI - garantia

da proteção e preservação dos fragmentos florestais de

Cerrado e da Mata Atlântica como os já demarcados no

Mapa 3, sendo que a preservação estágios médio e

avançado de regeneração se dará na forma do art. 209

desta Lei e serão definidos pelo órgão licenciador

competente; VII - garantia de recuperação e

conservação da permeabilidade do solo; VIII -

adequação da ocupação às disposições contidas no

Decreto Estadual nº 43.284, de 1998; IX - estímulo à

arborização urbana; X - melhoria das condições de

circulação de pedestres nas áreas com urbanização

consolidada, garantindo acessibilidade universal e

segurança nas travessias viárias, especialmente no

entorno das paradas de transporte coletivo.”

(8)

Na tabela a seguir, pode-se observar os parâmetros urbanísticos de uso e ocupação do solo

para a referida Zona de Desenvolvimento Periurbano 1.

Obs.: Destaca-se que nos termos do “Manual de Procedimentos para Aprovação de

Projetos e Execução de Obras”

1

_{, da Associação dos Amigos Reserva da Serra, item}

10.11, alínea “b”, o coeficiente de aproveitamento é 1,0 (idêntico aos parâmetros

estabelecidos pela legislação municipal retro descrita) e o recuo lateral para lotes

com área inferior à 1.000,00 m² é de 1,5 m de cada lado, conforme item 11.3.

(9)

4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE

TERRENO

Foi coletado na Prefeitura Municipal de Jundiaí/SP, o Mapa de Quadra e

Lote, para aferição dos limites e confrontações do imóvel avaliando,

conforme pode ser observado a seguir.

(10)

Fonte.: Elaborado pelo autor com base no Mapa de Quadra e Lote (fornecido pela Prefeitura Municipal de Jundiaí/SP) e Google Earth Pro.

(11)

Área do terreno: 666,77 m² (nos termos da matrícula n° 80.791, do

1° Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí/SP);

Frente: 20,68 m;

Fundos: 11,47 m

Lateral direita: 42,09 m;

Lateral esquerda: 40,59 m;

Formato: Irregular;

Situação: meio de quadra;

Topografia

2

: aclive até 10%.

Fonte.: Google Earth Pro.

2

(12)

5. DOCUMENTAÇÕES

 Matrícula n° 80.791, do 1° Oficial de Registro de Imóveis de

Jundiaí/SP. De acordo com o referido documento, o imóvel

avaliando possui 666,77 m² de terreno (sendo vinte metros e

sessenta e oito centímetros (20,68m) em curva de frente para a

Rua Nove (09); nos fundos mede onze metros e quarenta e sete

centímetros (11,47m) em curva confrontando com o lote número

vinte e três (23); pelo lado direito de quem da rua olha para o

terreno, mede quarenta e dois metros e nove centímetros

(42,09m), confrontando com o lote número quatorze (14); e pelo

lado esquerdo, mede quarenta metros e cinquenta e nove

centímetros (40,59m) confrontando com o lote número dezesseis

(16)).

Obs.: Para fins de cálculos foi utilizada a área de terreno

constante na Matrícula n° 80.791, do 1° Oficial de Registro de

Imóveis de Jundiaí/SP, qual seja 666,77 m², por condizer com a

realidade observada in loco.

(13)

6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:

Este Laudo foi desenvolvido de acordo com as seguintes ressalvas e

condições:

 O resultado desta avaliação fundamenta-se no fato de que não

existem restrições quanto à comercialização da propriedade, ou

seja, não existem dívidas nem matrículas com impedimentos

jurídicos, irregularidades tributárias, entre outros;

 Não faz parte do escopo do presente trabalho a verificação da

efetiva propriedade do imóvel;

 Estudos e laudos ambientais e de contaminação do solo não

fazem parte do escopo deste trabalho;

 Para fins de cálculos foi utilizada a área de terreno

constante na Matrícula n° 80.791, do 1° Oficial de

Registro de Imóveis de Jundiaí/SP, qual seja 666,77 m²,

por condizer com a realidade observada in loco;

(14)

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

O imóvel avaliando está localizado na Rodovia Dom Gabriel Paulino

Bueno Couto (SP-300), km 72,5, Condomínio Reserva da Serra, Quadra

D, Lote 15, Jundiaí - SP, em região de ocupação residencial uni e

multifamiliar, de médio padrão construtivo. Destaca-se a presença de

imóveis comerciais na Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto

(SP-300) e região circunvizinha. O loteamento Reserva da Serra é formado

por 728 lotes, churrasqueira, piscina, pista de cooper, playground,

campo de futebol, quadra de tênis, quadra poliesportiva, academia,

sauna, salão de jogos, salão de festas, hípica, lago e áreas verdes que

totalizam mais de 417.000 m².

3

As perspectivas negativas da economia nacional, apontam para um

momento de retração nos investimentos no mercado em geral.

De acordo com as pesquisas realizadas para o Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado, constatamos que imóveis com

características semelhantes ao imóvel avaliando apresentam preços

pedidos no patamar de R$ 600,00/m² de área de terreno.

Destaca-se que os sete elementos que compuseram o universo

amostral estão situados no Condomínio Reserva da Serra e em região

semelhante ao imóvel avaliando, por essa característica não foi

necessário a utilização do fator localização.

Nos termos da averbação n° 01, da matrícula n° 80.791, do 1° Oficial

de Registro de Imóveis de Jundiaí/SP, o imóvel ora avaliado possui

uma faixa de servidão destinada à passagem de esgoto, localizada ao

longo da lateral esquerda do lote com largura de um metro e

comprimento de quarenta metros e cinquenta e nove centímetros.

(15)

Ocorre que, nos termos de informações obtidas com os corretores

locais, que forneceram os dados de mercado para cálculo do presente

laudo de avaliação, como por exemplo, a Sra. Sandra, da imobiliária AC

Mais (tel.: 11-2709-5833), bem como informações obtidas na

administração do Reserva da Serra, através da Sra. Aline (Tel.:

11-4525-1730),

tal faixa de servidão não impacta no valor dos terrenos,

uma vez que a referida passagem de esgoto, além de estar inserida por

todo o loteamento, está em perímetro “non aedificandi”, nos termos do

“Manual de Procedimentos para Aprovação de Projetos e Execução de

Obras”

4

.

Para definição da situação paradigma, foi observada a zona de

classificação do imóvel ora avaliado, publicada pelo Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo –

Ibape/SP, conforme abaixo:

Para cálculo do valor do imóvel em estudo foram estudados os

seguintes fatores: fator frente e fator topografia.

O presente laudo parte de informações médias de mercado, não

sendo utilizadas ou inferidas percepções individuais de determinados

interessados na aquisição do imóvel.

Frente de

referência Prof. Mínima Prof. Máxima Mínimo Máximo

"Fr" Pmi Pma "f" "p" "Ce" "Ca" m² m² m²

3ª Zona Residencial

Horizontal Alto 3 15 30 60 0,15 0,50 Não se aplica

Não se aplica dentro do intervalo 600,00 400,00 1.000,00 Intervalo característico de áreas Zona Situação paradigma Expoente e Fator Profundidade Expoente e Fator Profundidade Múltiplas frentes ou

esquina Coef. De área

Referências _{Área de}

referência do lote REF PARA

(16)

8. METODOLOGIA

A metodologia aplicada no trabalho está fundamentada na

NBR-14653:1 2001 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1 –

Procedimentos Gerais), na NBR-14653:2 2011 (Norma Brasileira para

Avaliação de Bens - Parte 2 – Imóveis Urbanos) e nas Normas para

Avaliações de Imóveis Urbanos publicadas pelo IBAPE/SP

(Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São

Paulo).

Existem diversos métodos de avaliação de imóveis reconhecidos pelas

normas. A aplicação de cada método depende das características físicas

da propriedade em estudo, da finalidade da avaliação e das informações

disponíveis levantadas no mercado, as quais são tratadas

adequadamente para serem utilizadas na determinação do valor do

respectivo imóvel e demais análises.

É possível que mais de um método seja utilizado para avaliação de um

mesmo imóvel. Quando isso acontece, cada abordagem é julgada

segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de

informações. O resultado da avaliação tanto pode corresponder ao valor

de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou de

todos.

Devido as características do imóvel em estudo, optamos pelo emprego

do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado” com base

na utilização do Tratamento por Fatores para a definição do valor de

mercado do mesmo.

(17)

8.1. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

De acordo com o artigo 8.2.1 da ABNT NBR 14653:1, o Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado

do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos

comparáveis, constituintes da amostra.

No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados,

alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e

informações disponíveis, os seguintes procedimentos:



Tratamento por fatores (utilizado neste trabalho):

homogeneização por fatores e critérios fundamentados por

estudos e posterior análise estatística dos resultados

homogeneizados.



Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo

uso de metodologia científica que leva à indução de modelo

validado para o comportamento do mercado, como, por exemplo,

modelos de regressão linear.

O Método Comparativo é baseado no levantamento de mercado e

análise de imóveis semelhantes em oferta, ou transacionados

recentemente, em função das características específicas de cada um,

8.2. Valor do Terreno

Conforme pesquisa de mercado e, após o devido tratamento dos

elementos, o valor básico unitário de terreno para a região é de R$

632,55/m², atingindo, a avaliação do terreno em questão à quantia de

R$ 421.765,43, conforme demonstrado abaixo e apresentado no ANEXO

(18)

Para a avaliação da área em questão aplica-se a equação:

Vt = At x qu

onde,

Vt = valor total do terreno (R$)

At = área do terreno: 666,77 m²

qu = Valor Unitário do Terreno R$ 632,55/m²

ou seja:

(19)

9. CONCLUSÃO DE VALORES

Após todas as considerações e análises das tendências de mercado da

região a qual o imóvel está inserido, concluímos o seguinte valor, na

data de 22 de agosto de 2017:

Valor de Mercado para Compra/Venda: R$ 422.000,00

Válido para agosto de 2.017

Válido para as condições pressupostas neste trabalho, e obtido por

pesquisa de mercado local, através de elementos semelhantes ou

comparáveis, com aplicação de critérios preconizados em normas

vigentes de avaliação.

(20)

10. ENCERRAMENTO

Dá-se por encerrado o laudo, que se compõe de 20 (vinte) folhas

escritas de um lado só, indo esta datada e assinada, e mais os

seguintes anexos:

Anexos

 Memorial de cálculos e pesquisa de mercado

 Documentação fotográfica do imóvel avaliando

 Documentação do imóvel avaliando

São Paulo, 22 de agosto de 2017

Marcos Mansour Chebib Awad

Engenheiro Civil

CREA - 5062265096

Membro Titular do IBAPE-SP

(21)

MEMORIAL

DE

CÁLCULOS

E

PESQUISA

(22)

INTRODUÇÃO

Para a presente avaliação foram considerados os conceitos da

Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos publicada pelo

IBAPE/SP (2011), com base no tratamento por fatores.

A região onde está localizado o imóvel em estudo é caracterizada

como 3ª zona Residencial Horizontal Alto, seguindo assim os

critérios de cálculo para referida zona.

A seguir apresenta-se tabela com a descrição da situação paradigma

para região do imóvel em estudo conforme a Norma para Avaliação

de Imóveis Urbanos publicadas pelo IBAPE/SP (2011):

A seguir pode-se observar os elementos comparativos e tratamento de

dados para avaliação do imóvel em estudo.

Frente de

referência Prof. Mínima Prof. Máxima Mínimo Máximo

"Fr" Pmi Pma "f" "p" "Ce" "Ca" m² m² m²

3ª Zona Residencial

Horizontal Alto 3 15 30 60 0,15 0,50 Não se aplica

Não se aplica dentro do intervalo 600,00 400,00 1.000,00 Intervalo característico de áreas Zona Situação paradigma Expoente e Fator Profundidade Expoente e Fator Profundidade Múltiplas frentes ou

esquina Coef. De área

Referências _{Área de}

referência do lote REF PARA

(23)

PESQUISA DE MERCADO

Planilha de Elementos Pesquisados

Setor Código (Face de Quadra) Frente de referência (Fr) Frente projetada (Fp) 1

Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, km 72,5, Condomínio Reserva da Serra, Quadra U2, Lote 11, Jundiai - SP

Im. Delgado & Rodrigues - Sr. William

- Tel.: (11) 4522-7889 Reserva da Serra 350.000,00 315.000,00 626,24 503,00 15,00 13,00 38,69 Normal 0,90 81 18 138,64

2

Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, km 72,5, Condomínio Reserva da Serra, Quadra O, Lote 24, Jundiai - SP

Im. Delgado & Rodrigues - Sr. William

- Tel.: (11) 4522-7889 Reserva da Serra 330.000,00 297.000,00 564,64 526,00 15,00 15,00 35,07 Normal 0,90 81 18 138,64

3

Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, km 72,5, Condomínio Reserva da Serra, Quadra D, Lote 28, Jundiai - SP

Im. AC Mais - Sra. Sandra - Tel.: (11)

98262-1015 Reserva da Serra 370.000,00 333.000,00 616,67 540,00 15,00 14,00 38,57 Normal 0,90 81 18 138,64

4

Im. AC Mais - Sra. Sandra - Tel.: (11)

98262-1015 Reserva da Serra 305.000,00 305.000,00 622,45 490,00 15,00 13,00 37,69 Transação 1,00 81 18 138,64

5

Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, km 72,5, Condomínio Reserva da Serra, Quadra I, Lote 5, Jundiai - SP

Im. 2 House Imóveis - Sr. Senna -

Tel.: (11) 4586-0290 Reserva da Serra 320.000,00 288.000,00 522,69 551,00 15,00 15,00 36,73 Normal 0,90 81 18 138,64

6

Im. JD Brokers - Sra. Maristela - Tel.:

(11) 2449-4194 Reserva da Serra 365.000,00 328.500,00 631,73 520,00 15,00 14,00 37,14 Normal 0,90 81 18 138,64

7

Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, km 72,5, Condomínio Reserva da Serra, Quadra E, Lote 23, Jundiai - SP

Im. Pedro Garcia - Sr. Descuma - Tel.:

(11) 4525-0093 Reserva da Serra 400.000,00 360.000,00 571,43 630,00 15,00 14,00 45,00 Normal 0,90 81 18 138,64

Avaliando

Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, km 72,5, Condomínio Reserva da Serra, Quadra D, Lote 15, Jundiai - SP - Reserva da Serra - - - 666,77 15,00 20,68 32,24 - - 81 18 138,64 Profundidade Equivalente (Pe) Nº do item Endereço Contato Bairro Preço (R$)

Preço descontado fator oferta (R$) e FAM p/

im. Com benf.

AT - Valor Unitário descontado fator oferta (R$/m²) Área de terreno total (m²) Especulação Fator oferta Frente (m) Índice Fiscal (R$/m²)

(24)

Planilha de Elementos Pesquisados – continuação

1

Zona de Desenvolvimento

Periurbano 1 CAM: 1,0 10,00 Não Em aclive até 10% 1,05 21-ago

23°12'22.99"S

47° 0'54.73"O Topografia conforme estimativas realizadas por meio do Google Earth Pro.

2

Periurbano 1 CAM: 1,0 10,00 Não Declive até 5% 1,05 21-ago

23°12'17.80"S

3

23°12'1.19"S

4

23°11'59.24"S 47° 1'7.14"O

Topografia conforme estimativas realizadas por meio do Google Earth Pro. Imóvel vendido em

meados de março/2017.

5

Periurbano 1 CAM: 1,0 10,00 Não Declive de 5% até 10% 1,11 21-ago

23°12'9.49"S

6

23°12'17.25"S

7

23°11'57.61"S

Avaliando

Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, km 72,5, Condomínio Reserva da Serra, Quadra D, Lote 15, Jundiai - SP

Zona de Desenvolvimento

Periurbano 1 CAM: 1,0 10,00 Não Em aclive até 10% 1,05

23°11'59.47"S

47° 1'5.96"O Topografia conforme estimativas realizadas por meio do Google Earth Pro.

Nº do item Endereço Esquina Topografia Fator Topografia _(IBAPE) Data Coordenadas _Geográficas Observações

Zona

Zoneamento

Índice de Aproveitamento

(25)

Planilha de Homogeneização de Valores – Situação Paradigma

Frente de referência (Fr) Frente projetada (Fp)

1

350.000,00 503,00 626,24 1,0000 0,00 626,24 1,02 13,59 639,83 15,00 13,00 1,00 0,00 626,24

2

330.000,00 526,00 564,64 1,0000 0,00 564,64 1,00 0,00 564,64 15,00 15,00 1,00 0,00 564,64

3

370.000,00 540,00 616,67 1,0000 0,00 616,67 1,01 6,41 623,08 15,00 14,00 1,00 0,00 616,67

4

305.000,00 490,00 622,45 1,0000 0,00 622,45 1,02 13,51 635,95 15,00 13,00 1,00 0,00 622,45

5

320.000,00 551,00 522,69 1,0000 0,00 522,69 1,00 0,00 522,69 15,00 15,00 1,00 0,00 522,69

6

365.000,00 520,00 631,73 1,0000 0,00 631,73 1,01 6,57 638,30 15,00 14,00 1,00 0,00 631,73

7

Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, km 72,5, Condomínio Reserva da Serra, Quadra E, Lote 23, Jundiai - SP 400.000,00 630,00 571,43 1,0000 0,00 571,43 1,01 5,94 577,37 15,00 14,00 1,00 0,00 571,43 Média Frente (m) Fator profundidade Cp Variação Monetária Cp (R$) AT - Valor Unitário descontado fator oferta (R$/m²) descontado cf Fator frente Cf Variação Monetária Cf (R$) AT - Valor Unitário descontado fator oferta (R$/m²) descontado cf Fator Área Ca Variação Monetária Área (R$) Nº do item Endereço Preço (R$) Área de terreno _(m²) AT - Valor Unitário descontado fator

oferta (R$/m²) AT - Valor Unitário descontado fator oferta (R$/m²) descontado fator área

(26)

Planilha de Homogeneização de Valores – Situação Paradigma - continuação

Fator Localização Variação Monetária Fator Transposição (R$/m²) AT - Valor Unitário descontado fator oferta (R$/m²) descontado fator transposição Esquina Fator esquina Ce Variação Monetária Fator esquina AT - Valor Unitário descontado fator oferta

(R$/m²) descontado fator esquina

Fator Topografia Variação Monetária Fator topografia

AT - Valor Unitário descontado fator oferta

(R$/m²) descontado fator topografia

1

1,0000 0,00 626,24 Não 1,00 0,00 626,24 1,05 31,31 657,55

2

1,0000 0,00 564,64 Não 1,00 0,00 564,64 1,05 28,23 592,87

3

1,0000 0,00 616,67 Não 1,00 0,00 616,67 1,05 30,83 647,50

4

1,0000 0,00 622,45 Não 1,00 0,00 622,45 1,05 31,12 653,57

5

1,0000 0,00 522,69 Não 1,00 0,00 522,69 1,11 57,50 580,18

6

1,0000 0,00 631,73 Não 1,00 0,00 631,73 1,05 31,59 663,32

7

1,0000 0,00 571,43 Não 1,00 0,00 571,43 1,05 28,57 600,00

Média

Fator Localização Deduzido no Mercado

(27)

Desvio Padrão 39,86 Saneamento +30% 824,76 Saneamento -30% 444,10 Coeficiente de variação inicial 6,96% Coeficiente de variação final 6,28%

Valor unitário Saneado

(R$/m²) 634,43

Planilha de Homogeneização de Valores – Situação Paradigma - continuação

Fator Zoneamento Variação Monetária Fator _Zoneamento

AT - Valor Unitário descontado fator oferta

(R$/m²) descontado fator zoneamento

1

1,00 0,00 626,24 626,24 44,90 671,14 1,07 671,14

2

1,00 0,00 564,64 564,64 28,23 592,87 1,05 592,87

3

1,00 0,00 616,67 616,67 37,25 653,91 1,06 653,91

4

1,00 0,00 622,45 622,45 44,63 667,08 1,07 667,08

5

1,00 0,00 522,69 522,69 57,50 580,18 1,11 580,18

6

1,00 0,00 631,73 631,73 38,16 669,89 1,06 669,89

7

1,00 0,00 571,43 571,43 34,52 605,94 1,06 605,94

Média 634,43 - 634,43

Fator acumulado Valor Saneado _(R$/m²)

(28)

Planilha de Homogeneização de Valores (Resumo) – Imóvel Avaliando

Na determinação do valor de mercado do imóvel em estudo para Venda

adotamos o Valor Médio do intervalo de confiança:

R$ 632,55 / m² x 666,77 m² = R$ 421.765,43

Arredondamento = R$ 422.000,00

Fator Topografia Variação Monetária Fator topografia

Valor unitário saneado - situação paradigma (R$/m²) descontado

fator topografia

666,77 634,43 0,95 604,60 1,05000 31,72 666,15 634,43 1,89 632,55 0,9970

Valor unitário saneado - situação paradigma (R$/m²) descontado cf

421.765,43

Endereço Área de terreno _(m²)

Valor unitário saneado - situação paradigma (R$/m²) Valor de mercado (R$) Variação Monetária final (R$/m²) Valor Homogeneizado (R$/m²) Fator acumulado Valor unitário descontado fator oferta Fator frente Cf

(29)

(30)

IMAGENS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

Foto 01: Elemento Comparativo 01

Foto 02: Elemento Comparativo 02

(31)

Foto 05: Elemento Comparativo 05

Foto 06: Elemento Comparativo 06

(32)

Eng° Marcos Mansour Chebib Awad – Sócio Diretor da Validar Engenharia de Avaliações Ltda. Rua Sepetiba, n° 416, 1° andar, sala 3 Lapa – São Paulo/SP

ESPECIFICAÇÃO

Para determinarmos o valor de mercado para venda do imóvel atingimos o

Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão, segundo a NBR

14653/11.

Tabela – Graus de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Item Descrição Grau

III II I 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma

2 Quantidade mínima de dados

de mercado 12 5 3

3 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas,

com foto e características observadas pelo autor

do laudo Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 4

Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o

conjunto de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50ª

ª - No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um numero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea

Total de Pontos = 09

Tabela – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de tratamento por fatores

Graus III II I

Pontos mínimos 10 06 04

Itens obrigatórios no grau correspondente

Itens 2 e 4 no Grau III com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no Grau I Todos, no mínimo no grau I Grau adotado: II

(33)

Tabela – Grau de precisão

Descrição Grau III II I 1 Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%