EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 2ª. VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE SANTO AMARO
PROCESSO nº. 1045669-34.2015.8.26.0002
JOSÉ ROBERTO PRICOLI, engenheiro civil com registro no
C.R.E.A. sob nº. 060.104.468 1, perito nomeado nos autos da Ação
de Execução de Título Extrajudicial - Locação de Imóvel,
referente ação requerida por Rhinoz Comércio e Administração
de Bens Ltda., contra Maria José dos Santos Silva e outros, feito
esse que se processa perante esse R. Juízo, em atendimento ao R. Despacho de fls. 426, vem, respeitosamente, à presença de apresentar
I – CONSIDERAÇÕES INICIAIS
À fls. 166/226 o signatário apresentou Laudo de Avaliação do imóvel situado na Rua Giambattista Vico, nº. 103, no bairro Jardim Santa Rita, município de São Paulo, SP, tendo apurado o seguinte valor de mercado para o imóvel:
R$ 511.000,00 (Quinhentos e onze mil reais), valor este válido à partir de julho de 2019.
Tal laudo foi elaborado considerando as seguintes áreas:
Conforme exposto no laudo, a área de terreno foi extraída da matrícula nº. 64.312, do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo e as áreas das edificações, levantadas no local.
Dessa Forma, cabe ressaltar que as edificações foram avaliadas em conformidade com suas respectivas áreas reais.
Área de Terreno 278,20 m²
Área Construída da Edificação 1 201,60 m² Área Construída da Edificação 2 42,66 m² Área Construída da Edificação 3 65,79 m² Área Construída Total 310,05 m²
I.1 – Das alegações da Exequente
À fls. 414/417, a Exequente alega que a área construída considerada no Laudo Pericial, quando comparada com a área lançada pelo IPTU, apresenta irregularidade.
Alega que, segundo a Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, a área construída regular é 154,00 m2 e não 310,05 m2, a qual excede o coeficiente de aproveitamento do terreno.
Dessa forma, requer a retificação do Laudo Pericial, no sentido de avaliar somente a área construída regularizada.
Também, formula quesitos suplementares, os quais o signatário responderá ao final do presente Laudo de Avaliação Complementar. I.2 – Das alegações dos Executados
À fls. 437/439, os Executados apresentam protocolo referente ao Pedido de Alvará de Aprovação e Execução de Residência Unifamiliar.
Tal protocolo recebeu o número 24.743/20, tendo sido a solicitação de aceite emitida em 03/09/2020.
II – ESCLARECIMENTOS NECESSÁRIOS
II.1 – Área construída existente e Área lançada pelo IPTU
Inicialmente cabe ressaltar que em relação ao valor de mercado atribuído ao terreno, não há qualquer objeção feita pelas partes. Com relação ao valor apurado para as edificações, salienta o signatário que os respectivos valores foram calculados com base nos respectivos padrões construtivos e, também, nas respectivas áreas levantadas no local de cada casa.
Apesar das áreas construídas levantadas serem as áreas reais, constata-se que tais áreas, não estão averbadas e nem regularizadas perante aos órgãos públicos.
Dessa forma, constata-se que realmente ocorre uma diferença entre a área total das construções e a área construída lançada em IPTU, a qual a Prefeitura considera como sendo área regularizada.
Tal diferença é de 156,05 m2 (310,05 m2 – 154,00 m2).
Nota: Para que o excedente de área possa ser regularizado, necessitará de estudo e aprovação do projeto, por meio dos órgãos públicos responsáveis.
II.2 – Coeficiente de Aproveitamento do terreno
Estando o imóvel inserido em Zona ZEIS-1 – Zona Especial de Interesse Social, são os seguintes os coeficientes básicos:
Coeficiente de aproveitamento: Básico 1,00 Taxa de ocupação: 0,85
Tendo o lote área de 278,20 m2, o coeficiente de aproveitamento básico permite que o terreno receba a seguinte área construída: Básico: 1,00 x 278,20 m2 = 278,20 m2
Nota: Tal coeficiente somente poderá ser considerado após estudo e aprovação dos órgãos públicos responsáveis, com base no projeto apresentado.
II.3 – Área Construída permitida
Sendo o coeficiente de aproveitamento básico igual a 1,00, constata-se que o terreno apresenta potencial construtivo de 278,20 m2.
Dessa forma, considera o signatário que as seguintes edificações são passíveis de regularização:
Área Construída da Edificação 1 201,60 m² Área Construída da Edificação 3 65,79 m² Área Construída Total 267,39 m2
II.3 – Da Retificação do Laudo de Avaliação
Com base no que foi exposto, considera o signatário que o fato de a área construída não estar totalmente regularizada perante a Prefeitura do Município de São Paulo e nem averbada em matrícula, possa realmente ser considerado um fator impeditivo para aquisição/venda do imóvel, uma vez que serão necessárias despesas adicionais para a devida regularização.
Dessa forma o signatário passa a retificar o Laudo Pericial apresentado à fls. 166/226.
III – Da Retificação do Laudo de Avaliação III.1 – Do Valor de mercado do terreno
Conforme item VI.1.2 (fls. 206), o terreno foi avaliado em R$ 240.007,12, valor este válido para julho de 2019.
Dessa forma, tal valor deverá ser atualizado para a data atual, ou seja, novembro de 2020, utilizando-se para tanto a variação do SINDUSCON no período.
V Terreno = R$ 240.007,12 x 1.531,08
1.390,03 V Terreno = R$ 264.361,36
III.2 – Do Valor de mercado das edificações passíveis de regularização (novembro/2020)
Conforme item VI.2 (fls. 207/208), sobre o terreno existem as seguintes edificações, com as respectivas áreas:
Edificações
Área Construída
(m2)
Edificação 1 (Principal)
201,60
Edificação 2
42,66
Edificação 3
65,79
Com base na vistoria realizada, constata-se que a edificação 1, é a principal.
Tendo em vista a área objeto de lançamento de IPTU, equivalente a 154,00 m2, constata-se que a área total construída excede a área permitida com base no coeficiente de aproveitamento do terreno Apesar disso, não se pode considerar, para efeito de avaliação, apenas 154,00 m2 da edificação 1, uma vez que parte do restante da área é passível de regularização.
Dessa forma, o signatário passa a retificar o valor das edificações, com base no que foi exposto no item II.3.
III.2.1 - Valor atual da Edificação 1
VE1 = Área Construída x P x R8N x depreciação
Onde:
VE1 = Valor da Edificação 1 Área = 201,60 m² P - Padrão Simples (-) = 1,251 R8N (Nov/2020) = 1.531,08/m² Depreciação (30 anos – “f”) = 0,570 VE1 = 201,60 m² x 1,251 x R$ 1.531,08/m² x 0,570 VE1 = R$ 220.100,27
III.2.2 - Valor atual da Edificação 3
VE3 = Área Construída x P x R8N x depreciação Onde:
VE3 = Valor da Edificação 3 Área = 65,79 m² P - Padrão Proletário (+/-) = 0,734 R8N (Nov/2020) = 1.531,08/m² Depreciação (30 anos – “f”) = 0,534 VE3 = 65,79 m² x 0,734 x R$ 1.531,08/m² x 0,534 VE3 = R$ 39.481,63
III.2.3 - Valor Total das benfeitorias passíveis de regularização
Será obtido mediante a adição dos valores apresentados nos itens III.2.1 e III.2.2, disso resultando:
V Edificações = R$ 220.100,27 + R$ 39.481,63
V Edificações = R$ 259.581,90
IV. CÁLCULO DE EVENTUAIS CUSTOS PARA
REGULARIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
O valor apurado no item anterior refere-se ao valor de venda das edificações em condições de regularidade, ou seja, com todos os impostos devidamente recolhidos, projeto aprovado e com Auto de Conclusão.
Tendo em vista a situação de irregularidade que as edificações apresentam em relação à averbação e regularização perante à Prefeitura do Município de São Paulo, deverá ser estimada a parcela referente ao custo necessário para devida regularização. Inicialmente caberá estimar o valor de custo da edificação:
IV.1 - Estimativa do Valor de Custo das edificações
O Valor do custo é composto pelas seguintes parcelas: Lucro = 20 % sobre o valor do custo
ISS = 5 % sobre o valor do custo
INSS sobre a mão de obra = 14,72% do valor do custo Emolumentos e taxas (PMSP) 3% sobre o valor do custo Comissão de vendas = 6% sobre o valor de venda
Dessa forma, o valor do custo em função do valor de venda poderá ser calculado através da seguinte expressão:
VVENDA = VCUSTO + 20% VCUSTO + 5% VCUSTO + 14,72% VCUSTO + 3% VCUSTO + 6%
VVENDA V VENDA x (1- 0,06) = V CUSTO x (1,00+0,20+0,05+0,1472+0,03) 0,94. x V VENDA = 1,4272 x V CUSTO V CUSTO = V VENDA x (0,94/1,4272) V CUSTO= 0, 6586.x V VENDA V CUSTO = 65,86% x V VENDA
IV.2 - Cálculo da estimativa do custo da edificação
Conforme exposto anteriormente, a estimativa do custo da edificação em função do respectivo valor de venda, será calculada com base na seguinte expressão:
V CUSTO = 0,6586 x V Edificação VCUSTO = 0,6586 x R$ 259.581,90 VCUSTO = R$ 170.960,64
IV.3 - Cálculo das parcelas que impactarão na regularização
Para que as edificações sejam consideradas regulares, são os seguintes os valores estimados para sua devida regularização perante aos órgãos públicos, em função do Valor de Custo, além das parcelas referentes ao lucro e comissão de vendas que o mercado admite:
Valor do Custo da Benfeitoria R$ 170.960,64
ISS (5%) R$ 8.548,03
INSS (14,72%) R$ 25.165,41
Emolumentos e Taxas (PMSP) (3%) R$ 5.128,82
Lucro (5%) R$ 8.548,03
Comissão de Venda (6%) R$ 10.257,64
Custo Total estimado para regulrização R$ 57.647,93
Estimativa de Custo para Regularização
Valor total do Custo estimado para regularização: (R$) 57.647,93 (Cinquenta e sete mil seiscentos e quarenta e sete reais e noventa e três centavos).
V – Do Valor de mercado do imóvel atualizado
Com base nos cálculos e considerações apresentadas nos itens II.1, III.2 e IV, o valor de mercado do imóvel, atualizado para novembro de 2020, será calculado da seguinte forma:
Valor de Terreno R$ 264.361,36 Valor Total das Edificações 1 e 3 R$ 259.581,90 Valor Total do Imóvel: R$ 523.943,26
Custo Necessário para regularização (-) R$ 57.647,93
Valor atual do Imóvel, descontando o custo
de regularização R$ 466.295,33
Ou seja:
Valor Atual do Imóvel: R$ 470.000,00
(Quatrocentos e setenta mil reais)
VI – QUESITOS SUPLEMENTARES FORMULADOS PELA EXEQUENTE
Quesito 01: O imóvel está irregular na Prefeitura e no registro de
imóveis?
Resposta: Sim, conforme exposto no item II do Presente Laudo
Complementar.
Quesito 02: Conforme a jurisprudência do E. Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, quando o imóvel está irregular deve apenas apontar a avaliação da construção existente consoante o projeto aprovado na prefeitura. Qual é o valor da avaliação do imóvel conforme a metragem aprovada na Prefeitura?
Resposta:
a) Sim,
b) Tendo em vista o que foi exposto no presente Laudo Complementar, no que tange à regularização das edificações, a área passível de regularização é de 267,39 m2, área essa que engloba as Edificações nº. 1 e 3, área esta passível de regularização.
Dessa forma, o valor de mercado atualizado para o imóvel, descontando os custos necessários para regularização, é de R$ 470.000,00 (Quatrocentos e setenta mil reais).
VII - ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a responder ou esclarecer, o signatário considera encerrado o presente Laudo Complementar, ao mesmo tempo em que se coloca a disposição para quaisquer outros esclarecimentos que se fizerem necessários.
