Preços imobiliários e ciclos econômicos nos anos 2000 : uma abordagem heterodoxa  

i

UNIVERSIDADE ESTADUAL DE CAMPINAS

Mestrado em Desenvolvimento Econômico

Instituto de Economia

ELISABETH DA COSTA LIMA PEREIRA

PREÇOS IMOBILIÁRIOS E CICLOS

ECONÔMICOS NOS ANOS 2000: UMA

ABORDAGEM HETERODOXA

ii

ELISABETH DA COSTA LIMA PEREIRA

PREÇOS IMOBILIÁRIOS E CICLOS

ECONÔMICOS NOS ANOS 2000: UMA

ABORDAGEM HETERODOXA

Dissertação apresentada ao Instituto de Economia da Universidade Estadual de Campinas, como parte dos requisitos exigidos para a obtenção do título de Mestra em Desenvolvimento Econômico, na Área de Desenvolvimento Regional e Urbano.

Orientadora: PROFª. DRª. BEATRIZ TAMASO MIOTO

ESTE TRABALHO CORRESPONDE À VERSÃO FINAL DA DISSERTAÇÃO DEFENDIDA PELA ALUNA ELISABETH DA COSTA LIMA PEREIRA, E ORIENTADA PELA PROFª. DRª. BEATRIZ TAMASO MIOTO.

iii

Universidade Estadual de Campinas Biblioteca do Instituto de Economia

Mirian Clavico Alves - CRB 8/8708

Pereira, Elisabeth da Costa Lima, 1988-

P414p Pe r Preços imobiliários e ciclos econômicos nos anos 2000 : uma abordagem heterodoxa / Elisabeth da Costa Lima Pereira. – Campinas, SP : [s.n.], 2019.

Pe Orientador: Beatriz Tamaso Mioto.

Pe Dissertação (mestrado) – Universidade Estadual de Campinas, Instituto de

Economia.

Pe 1. Mercado imobiliário. 2. Pensamento econômico. 3. Ciclos econômicos. 4. Mercado imobiliário - Brasil. 5. Mercado imobiliário - Europa. I. Mioto, Beatriz Tamaso, 1983-. II. Universidade Estadual de Campinas. Instituto de Economia. III. Título.

Informações para Biblioteca Digital

Título em outro idioma: Properties prices and economic cycles in the 2000's: a heterodox

approach

Palavras-chave em inglês:

Real state market Economic thought Economic cycles Real state - Brazil Real state - Europe

Área de concentração: Desenvolvimento Regional e Urbano Titulação: Mestra em Desenvolvimento Econômico

Banca examinadora:

Beatriz Tamaso Mioto [Orientador] Jeroen Johannes Klink

Humberto Miranda do Nascimento

Data de defesa: 09-08-2019

Programa de Pós-Graduação: Desenvolvimento Econômico

Identificação e informações acadêmicas do(a) aluno(a)

- ORCID do autor: https://orcid.org/0000-0003-3509-6180 - Currículo Lattes do autor: http://lattes.cnpq.br/1692928206075979

iv

UNIVERSIDADE ESTADUAL DE CAMPINAS

Instituto de Economia

ELISABETH DA COSTA LIMA PEREIRA

PREÇOS IMOBILIÁRIOS E CICLOS ECONÔMICOS NOS ANOS 2000: UMA ABORDAGEM HETERODOXA

Defendida em 09/08/2019

COMISSÃO EXAMINADORA

Profª. Drª. Beatriz Tamaso Mioto Universidade Federal do ABC Universidade Estadual de Campinas

Prof. Dr. Jeroen Johannes Klink Universidade Federal do ABC

Prof. Dr. Humberto Miranda do Nascimento Universidade Estadual de Campinas

Ata da defesa com as respectivas assinaturas dos membros encontra-se no SIGA/Sistema de Fluxo de Dissertação/Tese e na Secretaria do Programa da Unidade.

v

Você sabe melhor do que ninguém, sábio Kublai, que jamais se deve confundir uma cidade com o discurso que a descreve. Contudo, existe uma ligação entre eles. Se descrevo Olívia, cidade rica de mercadorias e de lucros, o único modo de representar a sua prosperidade é falar dos palácios de filigranas com almofadas franjadas nos parapeitos dos bífores; uma girândola d’água num pátio protegido por uma grade rega o gramado em que um pavão branco abre a cauda em leque. Mas, a partir desse discurso, é fácil compreender que Olívia é envolta por uma nuvem de fuligem e gordura que gruda na parede das casas; que, na aglomeração das ruas, os guinchos manobram comprimindo os pedestres contra os muros. [...] Pode ser que isto você não saiba: que para falar de Olívia eu não poderia fazer outro discurso. Se de fato existisse uma Olívia de bífores e pavões, de seleiros e tecelãs de tapetes e canoas e estuários, seria um mero buraco negro de moscas, e para descrevê-la eu teria de utilizar as metáforas da fuligem, dos chiados de rodas, dos movimentos repetidos, dos sarcasmos. A mentira não está no discurso, mas nas coisas.

vi

AGRADECIMENTOS

Pelo o que acredito de vida, não poderia começar esta página sem agradecer a Deus por me inspirar e por conduzir toda a minha história e caminhada rumo à busca de um mundo mais justo e igualitário.

Agradeço à minha querida orientadora Beatriz Mioto, pela sua amizade, críticas extremamente precisas e por sua disposição em me ajudar a debater um tema que poucos economistas se aventuram; agradeço por nossas longas conversas, por me inspirar a ser uma pesquisadora questionadora e por ser a grande incentivadora deste trabalho. Obrigada!

Aos professores do IE, e da Facamp - base da minha formação como economista -, agradeço pelas aulas que alimentaram minha curiosidade e me fizeram ter um entendimento mais profundo da forma sob a qual se dá o desenvolvimento econômico do Brasil e do mundo. Gostaria de agradecer, em especial, à prof. Mariana Fix, pelas dicas valiosas na qualificação e por me instigar a pesquisar sobre preços imobiliários. Ao prof. Humberto Nascimento, pelas aulas de Política Econômica e Desenvolvimento Urbano, nas quais tive o primeiro contato com os debates teóricos, e, também, pelas inúmeras vezes em que me ajudou no processo de qualificação e trâmites internos. Ao querido prof. Dari Krein, por todas as aulas e conselhos no período em que estive integrada à área Economia Social e do Trabalho. Ao pessoal da secretaria da pós e biblioteca por todo apoio, competência e disposição em nos ajudar. Aos professores externos, agradeço à prof. Arlete Moyses pelas aulas e pelos debates incríveis nas salas do IFCH. Ao prof. Marcos Barcellos pelas preciosas sugestões na banca de qualificação, as quais, tentei incluir aqui. Ao prof. Jeroen Klink que me apresentou uma série de autores e textos que foram amplamente utilizados neste trabalho; além das sugestões na banca de defesa.

O presente trabalho foi realizado com apoio da Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior - Brasil (CAPES) - Código de Financiamento 001. Gostaria de agradecer a esta Instituição por ter financiado 2 anos deste trabalho – que se estendeu bem mais do que eu imaginava – e por acreditar na pesquisa científica no Brasil.

Gostaria de agradecer, ainda, aos amigos de vida e acadêmicos por todo companheirismo, conversas e discussões que contribuíram direta ou indiretamente neste trabalho: Stela, Eliana, Vivi, Má Alamino, Mateus, Patrícias (F. e M), Jef Tales, Bruno, Ricardo Gonçalves, Rodrigos (Andrade e Jourdain), Ju Furno, Mel, Le Travagin, Bia, à galera do ‘Birinights’ (Henrique, Queren, Isa, Taci), Aline Miglioli, Pietro, Lari Barbosa, Douglas e Grazi. Agradeço ao CNPEM, instituição que nos faz acreditar na pesquisa, na ciência de ponta no país e que me acolheu como profissional. Aos amigos que ganhei aí, agradeço à irmã de alma que reencontrei nesta vida, Thayse Hernandes, por todos os conselhos, risadas, por fazer um risoto incrível e por ouvir minhas lamúrias, tanto pessoais quanto acadêmicas. Às amigas do café e de vida: Lauren Menandro, Dani Henzler, Sarita Rabelo, Tati Madruga, Pri Rocha e Raquel Scatolin por compartilharem suas amizades.

À minha base – a minha família – agradeço por confiarem que eu deveria ter seguido esta trajetória e por acreditarem em mim, mesmo quando nem eu mesma acredito: minha mãe Isaura, meu pai Francisco, meus irmãos Guga e Fernando e minha cunhadita Fabi. Obrigada por tudo e por tanto!

Por fim, à pessoa mais importante para a execução deste trabalho, agradeço ao meu companheiro Thiago Machado. Te conhecer e poder compartilhar a vida ao seu lado (e ao lado de nossa gatinha Marie) foi um dos grandes presentes que o mestrado me deu. Obrigada pelas críticas, estímulos, paciência, amor e apoio incondicional, sem os quais não conseguiria desenvolver este trabalho e que se tornaram elementos responsáveis pelo o que de melhor consegui realizar aqui. Muito, muito obrigada!

vii

RESUMO

O presente trabalho apresenta uma análise da dinâmica do setor imobiliário, a partir da observação da dinâmica dos preços dos imóveis. Busca-se debater os principais elementos que podem explicar as tendências de alta e de baixa dos preços, partindo da análise da teoria econômica e de duas experiências de países: o Reino Unido e o Brasil. Em relação às vertentes teóricas, observamos como a abordagem neoclássica – que possui maior espaço no debate econômico do setor imobiliário –; e a abordagem “heterodoxa” – que abrange uma série de autores críticos, das vertentes keynesiana, pós-keynesiana e institucionalista – entendem o movimento e os determinantes dos preços, bem como as crises que ocorrem no setor. A partir desta observação, faz-se uma análise sobre o processo de aumento dos preços no Reino Unido, desde o fim dos Anos Dourados do capitalismo até o processo de privatização em massa das moradias públicas e crescimento vertiginoso dos preços, atrelados ao processo de financeirização e globalização do capital. Na última parte, tratamos do Brasil com um breve histórico do BNH até os anos 1990, para, em seguida, analisarmos os anos 2000 e 2010 e o ‘boom’ dos preços imobiliários. Analisamos as mudanças conjunturais, econômicas e políticas do Estado brasileiro que permearam o expressivo aumento no preço da moradia no país, bem como os agentes e instituições envolvidas, o movimento do capital imobiliário e as implicações deste processo para a sociedade brasileira.

Palavras-chave: Preços imobiliários. Economia heterodoxa. Reino Unido. Brasil. Ciclos econômicos. Valorização imobiliária.

viii

ABSTRACT

This work presents an analysis of the dynamics of the real estate sector, considering the properties prices dynamics. We try to discuss the main elements that explain trends in upward and downward in prices, starting from the analysis of economic theory based on the experience of two countries: The United Kingdom (UK) and Brazil. In relation to the theoretical aspects, we observe how the neoclassical approach - which is more commonly applied in the economic debate of the real estate sector -; and the "heterodox" approach - which comprises a number of critical authors, from the Keynesian, Post Keynesian, and Institutionalist aspects - understanding the drivers and the price’s determinants and thus the crises that occur in this industry. We analyzed the process of increase in prices in the UK, from the end of the Golden Years of capitalism to the process of the mass privatization of public housing and the rapid price growth linked to the process of financialization and globalization of the capital. Finally, we looked at Brazil considering a synthesis of the National Housing Bank history up to the 1990s. Then, we assessed the years 2000 and 2010 and the boom in the property’s prices. We analyzed together the conjunctural, economic and political changes of the Brazilian State that permeated the significant increase in properties prices, as well as the agents and institutions involved, the driver of real estate capital and the implications of this process to Brazilian society.

Keywords: Properties prices. Heterodox economics. UK. Brazil. Economic cycles. Real estate valorization.

ix

L

G

GRÁFICO 1:VALOR REAL DOS IMÓVEIS, EM ÍNDICE (1960=100),REINO UNIDO,1952-2014 ... 66

GRÁFICO 2:TAXA DE DESEMPREGO,REINO UNIDO,1971-1985, EM % ... 69

GRÁFICO 3:INFLAÇÃO (RPI) EM 12 MESES,REINO UNIDO,1970-1999 ... 71

GRÁFICO 4:RENDA DOS 10% MAIS RICOS (À ESQUERDA) E DOS 10% MAIS POBRES (À DIREITA),INGLATERRA,

A PREÇOS CONSTANTES (EM LIBRA),1977-2013 ... 74

GRÁFICO 5:TAXA DE VARIAÇÃO DA RENDA MÉDIA DAS FAMÍLIAS E INFLAÇÃO (IPC) ANUAL,REINO UNIDO, EM %,1978-2000 ... 74

GRÁFICO 6:PREÇO REAL MÉDIO DOS IMÓVEIS,REINO UNIDO, A PREÇOS CONSTANTES DE 1980(DEFLATOR

IMPLÍCITO IPC),1980-1995... 77

GRÁFICO 7:PARTICIPAÇÃO DOS PASSIVOS FINANCEIROS DAS FAMÍLIAS,REINO UNIDO (EM BILHÕES DE LIBRAS;

PREÇOS CONSTANTES DE 2006),1979-2006 ... 78

GRÁFICO 8:PARTICIPAÇÃO DOS ATIVOS (A) PASSIVOS FINANCEIROS (B) NAS EMPRESAS FINANCEIRAS,REINO

UNIDO (EM BILHÕES DE LIBRAS; PREÇOS CONSTANTES DE 2006),1979-2006... 79

GRÁFICO 9:PARTICIPAÇÃO DOS ATIVOS (A) PASSIVOS FINANCEIROS (B) NO GOVERNO,REINO UNIDO (EM

BILHÕES DE LIBRAS; PREÇOS CONSTANTES DE 2006),1979-2006 ... 80

GRÁFICO 10:DÍVIDA PÚBLICA (MÉDIA) DE PAÍSES DESENVOLVIDOS¹ E PAÍSES EM DESENVOLVIMENTO², 2006-2012(EM % DO PIB) ... 85

GRÁFICO 11:OCUPAÇÃO DE CASAS ALUGADAS SOCIAIS E PRIVADAS, EM MILHÕES DE HABITAÇÕES ... 86

GRÁFICO 12:EVOLUÇÃO PREÇO MÉDIO DE VENDA DOS IMÓVEIS E INFLAÇÃO (RPI),UK, EM NÚMERO ÍNDICE, 1999=100,1999-2018 ... 87

GRÁFICO 13:VARIAÇÃO ANUAL DOS PREÇOS DOS IMÓVEIS,REINO UNIDO,2006 A 2017(EM %) ... 89

GRÁFICO 14:UNIDADES HABITACIONAIS FINANCIADAS PELO SFH,1964-2005 ... 101

GRÁFICO 15:RENDIMENTOS REAIS DAS APLICAÇÕES FINANCEIRAS E VARIAÇÃO DO ÍNDICE FIPEZAP*, EM

NÚMERO ÍNDICE (1995=100; DEFLATOR IMPLÍCITO IPCA),1995-2004 ... 104

GRÁFICO 16:TAXA DE CRESCIMENTO REAL DO PIB E VABCONSTRUÇÃO CIVIL*,BRASIL, EM %,2000-2018 ... 109

GRÁFICO 17:TAXA INVESTIMENTO,BRASIL, EM %,2000-2016 ... 110

GRÁFICO 18:INVESTIMENTOS PÚBLICOS,BRASIL, EM %,1995-2015 ... 111

GRÁFICO 19:EVOLUÇÃO SALÁRIO MÍNIMO,BRASIL, EM R$, A PREÇOS CONSTANTES DE 2017,2002-2018 ... 113

GRÁFICO 20:OPERAÇÕES DE CRÉDITO COM RECURSOS DIRECIONADOS,BRASIL, EM MILHÕES DE R$, A

PREÇOS CONSTANTES DE 2017,2001-2012* ... 114

GRÁFICO 21:VARIAÇÃO ANUAL DO CONSUMO REAL* DAS FAMÍLIAS, BRASIL, EM %,2001-2017 ... 115

GRÁFICO 22:TAXA DE JUROS SELIC E TAXA MÉDIA DAS OPERAÇÕES DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO,

BRASIL, EM %,2011-2018 ... 117

GRÁFICO 23:FGTS- DEMAIS APLICAÇÕES (FORA PMCMV), EM UNIDADES E EM VALOR FINANCIADO (A

PREÇOS CONSTANTES DE 2017, EM MIL R$) ... 120

GRÁFICO 24:SALDO DAS OPERAÇÕES DE CRÉDITO HABITACIONAL E RELAÇÃO COM O PIB,BRASIL, A PREÇOS

CONSTANTES DE 2017 E EM %,2002-2010 ... 121

GRÁFICO 25:RECURSOS IMOBILIÁRIOS DIRECIONADOS ÀS DIFERENTES FAIXAS DE RENDA, EM %,2002-2009 ... 122

GRÁFICO 26:UNIDADES FINANCIADAS SBPE E RECURSOS APORTADOS PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS, A

PREÇOS CONSTANTES DE 2018(DEFLATOR IMPLÍCITO IPCA), EM MILHÕES DE R$,2002-2018 ... 123

GRÁFICO 27:UNIDADES FINANCIADAS SBPE E RECURSOS APORTADOS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS, A

x

PONTOS PERCENTUAIS,2005-2018 ... 128

GRÁFICO 29:FORMAÇÃO BRUTA DE CAPITAL FIXO (ACUMULADO EM 12 MESES; EM MILHÕES DE R$;PREÇOS

CONSTANTE DE 2017;DEFLATOR IPCA) ... 130

GRÁFICO 30:IVG-R,BRASIL, EM NÚMERO ÍNDICE (ABR/01=100), EM TERMOS NOMINAIS,2001 A 2018 ... 132

GRÁFICO 31:IVG-R E FIPEZAP, EM NÚMERO ÍNDICE (DEZ.2012=100), EM TERMOS REAIS,2012 A 2018 ... 135

GRÁFICO 32:MÉDIA NACIONAL PONDERADA DO PREÇO DO M² DOS IMÓVEIS*, EM R$, A PREÇOS CONSTANTES DE 2017**,2001 A 2017 ... 136

GRÁFICO 33:MÉDIA NACIONAL PONDERADA PREÇO DO M² DOS IMÓVEIS E PRINCIPAIS CAPITAIS DO, EM R$, A

PREÇOS CONSTANTES DE 2017,2014-2018 ... 137

GRÁFICO 34:MÉDIA NACIONAL PONDERADA DO PREÇO DO M² DOS IMÓVEIS E CIDADES SELECIONADAS, EM R$, A

PREÇOS CONSTANTES DE 2017,2014-2018 ... 138

GRÁFICO 35:CRESCIMENTO NOMINAL DO CUB,IVG-R E INCC,2007-2018, EM NÚMERO ÍNDICE

(FEV/2007=100) ... 141

GRÁFICO 36:PREÇO MÉDIO DO M² DO CUB E ÍNDICE IVG-R, A PREÇOS CONSTANTES DE 2017*,2007-2018 . 142

GRÁFICO 37:EVOLUÇÃO DO CUB MÉDIO POR COMPONENTES DESAGREGADOS E IVG-R, EM NÚMERO ÍNDICE (FEV/07=100),2007-2018 ... 143

GRÁFICO 38:PARTICIPAÇÃO MÉDIA DE CADA ATIVO NO VOLUME TOTAL (EM R$) EMITIDO DE TÍTULOS DE RENDA FIXA,2011-2018 ... 145

GRÁFICO 39: EVOLUÇÃO APLICAÇÕES FINANCEIRAS E TAXA DE JUROS IMPLÍCITA DA DÍVIDA, EM NÚMERO ÍNDICE (EM

TERMOS REAIS*,2006=100),2006-2018 ... 148

GRÁFICO 40:NÚMERO DE UNIDADES DISTRATADAS, TOTAL E MÉDIO/ALTO PADRÃO, BRASIL,2015-2018 ... 152

GRÁFICO 41: PARTICIPAÇÃO DOS TIPOS DE CRÉDITO DIRECIONADOS PARA PESSOA FÍSICA, BRASIL, EM %, 2011-2018 ... 156

GRÁFICO 42: RELAÇÃO ENTRE META E PRODUÇÃO DE UNIDADES DAS TRÊS FASES DO PMCMV ... 158

GRÁFICO 43: EVOLUÇÃO MASSA SALARIAL E IVG-R,BRASIL, EM TERMOS REAIS E EM NÚMERO ÍNDICE

(MAR/2002=100),2001 A 2016 ... 160

GRÁFICO 44: PREÇO MÉDIO DE LOCAÇÃO DO M²,BRASIL, EM R$(A PREÇOS CONSTANTES DE 2017),2015-2018 ... 162

GRÁFICO 45: PREÇO MÉDIO DE LOCAÇÃO DO M² POR CIDADE SELECIONADAS (FIPEZAP), EM R$(A PREÇOS

CONSTANTES DE 2017),2015-2018 ... 163

GRÁFICO 46: MÉDIA MÓVEL MENSAL EM 12 MESES,LOCAÇÃO FIPEZAP E RENDIMENTO MÉDIO REAL HABITUAL

DAS PESSOAS OCUPADAS, EM %,2016-2018 ... 163

GRÁFICO 47: ÍNDICE DE FORMALIZAÇÃO DO EMPREGO, VARIAÇÃO EM 12 MESES, EM %,2002-2018 ... 165

xi

L

F

FIGURA 1:CURVA DE RENDA DO ALUGUEL ... 25

FIGURA 2:DETERMINAÇÃO DO PREÇO NO MERCADO IMOBILIÁRIO ... 28

FIGURA 3:FUNÇÕES PREÇO DE OFERTA (PI) E PREÇO DE DEMANDA (PK) DOS BENS DE CAPITAL ... 44

FiGURA 4:CICLO MINSKYANO ... 47

FIGURA 5:ALUGUEL NO REINO UNIDO, POR FAIXA DE IDADE,2018 ... 90

FIGURA 6: EVOLUÇÃO DO PREÇO DO METRO QUADRADO DE TERRENOS E DO SALÁRIO MÍNIMO,SÃO PAULO, 1959-1991 ... 97

FIGURA 7:EVOLUÇÃO DOS INVESTIMENTOS EM HABITAÇÃO,BRASIL, EM R$,2003-2009 ... 119

FIGURA 8:RANKING DE CRESCIMENTO DOS PREÇOS DOS IMÓVEIS RESIDENCIAIS,2012 ... 134

FIGURA 9:RENTABILIDADE MÉDIA DE APLICAÇÕES FINANCEIRAS,BRASIL,2005-2011, EM %. ... 151

L

T

TABELA 2:PREÇO MÉDIO DO M² DOS TERRENOS EM SÃO PAULO, EM CRUZEIROS (A PREÇOS CORRENTES DE 1975) E EM REAIS (A PREÇOS CONSTANTES DE 2018, DEFLATOR IMPLÍCITO INCC) ... 96

TABELA 3: VALOR MÉDIO DOS FINANCIAMENTOS DO SBPE–1968/1978 ... 98

TABELA 4:GRAU DE FORMALIZAÇÃO DO TRABALHO E COMPOSIÇÃO SETORIAL DA OCUPAÇÃO NÃO AGRÍCOLA – BRASIL:1989 E 1999. ... 102

TABELA 5:COMPRA DE CRI PELO FGTS,EM R$(A PREÇOS CONSTANTES DE 2017),2002-2016 ... 146

TABELA 6: RENDIMENTOS REAIS DAS PRINCIPAIS APLICAÇÕES FINANCEIRAS, TAXA DE JUROS SELIC E DA DÍVIDA, BRASIL, EM %,2002-2018 ... 149

TABELA 7: RENDIMENTOS NOMINAIS DAS PRINCIPAIS APLICAÇÕES FINANCEIRAS, YIELD, TAXA DE JUROS SELIC E DA DÍVIDA,BRASIL, EM %,2008-2018 ... 153

TABELA 8:SIMULAÇÃO DE APLICAÇÃO ENTRE DIFERENTES ATIVOS, VALORES NOMINAIS,BRASIL, EM R$,2007-2018 ... 154

TABELA 9:META E UNIDADES CONTRATADAS,PMCMV ... 157

TABELA 10:PROPORÇÃO DE DOMICÍLIOS PARTICULARES PERMANENTES EM SITUAÇÃO DE ÔNUS EXCESSIVO COM ALUGUEL, SEGUNDO AS GRANDES REGIÕES -2005 E 2015, EM % ... 161

TABELA 11:TAXA DE VARIAÇÃO ENTRE DOMICÍLIOS PARTICULARES PERMANENTES EM SITUAÇÃO DE ÔNUS EXCESSIVO COM ALUGUEL, EM % ... 161

xii

S

INTRODUÇÃO ... 13

CAPÍTULO1:DINÂMICA DO CAPITAL: UMA ABORDAGEM TEÓRICA DA VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA ... 18

1.1O EQUILÍBRIO NO MERCADO IMOBILIÁRIO: UMA ANÁLISE NEOCLÁSSICA ... 20

1.1.1 Neutralidade dos agentes e equilíbrio econômico na tradição neoclássica ... 20

1.1.2 Neutralidade e equilíbrio na análise da terra e dos imóveis: Abordagem neoclássica ... 23

1.1.3 A visão neoclássica de especulação e formação de crises no mercado imobiliário ... 32

1.2A DINÂMICA IMOBILIÁRIA NA ECONOMIA CAPITALISTA: A ABORDAGEM HETERODOXA ... 36

1.2.1 Incerteza, alocação da riqueza e determinação dos preços dos imóveis ... 36

1.2.2 Uma análise teórica brasileira do mercado imobiliário ... 48

1.2.3 Afinal, quais são os determinantes dos preços dos imóveis? ... 54

CAPÍTULO2:PROCESSO DE VALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS NO REINO UNIDO: AS CONSEQUÊNCIAS DAS FINANÇAS DESREGULADAS NO PREÇO DOS IMÓVEIS ... 62

2.1.REINO UNIDO E O PROCESSO DE DESREGULAMENTAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO ... 64

2.1.1 Avanço do neoliberalismo dos anos 1970 ... 67

2.1.2 Processo de securitização e mercado hipotecário britânico... 75

2.1.3 Crise financeira mundial e impactos sociais dos altos preços imobiliários... 83

CAPÍTULO3:PROCESSO DE VALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS NO BRASIL: AUGE E ‘DECLÍNIO’ DOS PREÇOS ... 93

3.1.O PREÇO DOS IMÓVEIS NO BRASIL: DO BNH AO ANOS 90 ... 93

3.2.CONJUNTURA, CICLO ECONÔMICO E PREÇOS IMOBILIÁRIOS NA DÉCADA DE 2000 ... 107

3.2.1 Política e ciclo de expansão econômica nos anos 2000 ... 107

3.2.2 Os anos 2000 e a dinâmica imobiliária ... 118

3.3.O BOOM DOS PREÇOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL ... 131

3.3.1 O circuito imobiliário e rentabilidade dos imóveis ... 138

3.3.2. Rendimento das famílias e preço dos imóveis ... 155

CONCLUSÃO ...166

INTRODUÇÃO

“A casa em que moro é própria; fi-la construir de propósito, levado de um desejo tão particular que me vexa imprimi-lo, mas vá lá [...] O meu fim evidente era atar as duas pontas da vida, e restaurar na velhice a adolescência” (ASSIS, 1899, p. 3-4). Em Dom Casmurro, um grande clássico da literatura brasileira, a casa exerce um papel fundamental nas experiências de vida de Bento Santiago (Bentinho) e nos fornece uma série de elementos sobre a realidade social e econômica dos personagens. Essas abordagens não são só percebidas e evidenciadas com Machado de Assis, mas também em Aluísio de Azevedo (O Cortiço), além de outros grandes nomes da literatura internacional, como Italo Calvino (Cidades Invisíveis). Assim, a moradia exerce um papel de destaque em várias obras não só por ser capaz de caracterizar as relações sociais entre os indivíduos, mas também, porque a casa tem um protagonismo em nossa vida cotidiana, já que todos queremos e precisamos “ter um teto” para morar.

A partir dessa percepção, a forma como o mercado das casas – o imobiliário – se organiza e se desenvolve tem expressão na dinâmica de preços das moradias, não só a partir de uma necessidade material da vida, mas também como um meio de conservação de riqueza de determinados indivíduos. Do ponto de vista teórico e histórico, considera-se relevante o entendimento do funcionamento deste mercado e das forças que o movem. Como Ball (1983) apontou, os problemas habitacionais mais urgentes se referem às necessidades de vida das famílias e aos custos de moradia que eles têm de suportar. Neste sentido, acreditamos que propor um debate a respeito da dinâmica imobiliária se faz muito importante.

Entendemos que as abordagens teóricas, além de explicar os momentos de boom e de queda dos preços dos imóveis são capazes de alterar a própria dinâmica do setor, a partir da instrução de diretrizes e políticas públicas. No debate econômico, a renda da terra foi um dos primeiros objetos de análise que se aproximou diretamente da discussão do mercado imobiliário. No entanto, em nossa abordagem, partiremos de autores que tem um olhar mais específico para este setor ou que possuem elementos teóricos mais próximos de uma análise imobiliária.

Partindo da observação e questionamentos advindos daí, e que se transformaram em pesquisa da dissertação, tentamos entender quais eram os determinantes dos preços dos imóveis, tendo em vista os processos de aumentos expressivos nos mercados imobiliários internacionais e no brasileiro. A partir disso, tentamos apontar as vertentes teóricas que analisam os preços dos imóveis, sendo elas, a mainstream – neoclássica – e a considerada “heterodoxa”, que

compreende uma série de autores com visões críticas e mais abrangentes. Dessa análise, tentamos apontar como as teorias se relacionam com casos práticos e empíricos, de tal modo que, nosso objetivo é entender quais são os principais determinantes da valorização dos preços dos imóveis no Brasil no período recente. Para entendermos esse processo, observaremos um caso paradigmático de aumentos expressivos dos preços imobiliários ao longo dos anos: o Reino Unido, que enfrentou uma transformação radical no setor habitacional. Para tanto, achamos necessário apontar as principais visões que a teoria econômica produziu a esse respeito para um entendimento geral da dinâmica de valorização dos preços em economias com características distintas, mas com a mesma tendência de aumento.

A vertente da teoria econômica neoclássica tem ganhado os maiores espaços na discussão sobre os preços. A partir desse escopo, pretendemos apontar as bases metodológicas e sua influência para muitos autores que abordaram o setor imobiliário a partir do ponto de vista da eficiência do mercado autorregulado e do equilíbrio da utilidade. Trataremos especificamente das análises de Alonso (1964), Muth e Mills (1969) e autores mais recentes como Mourouzi (2011), que tratam o mercado dos imóveis a partir de modelos hedônicos e de equilíbrio. Além disso, incluímos uma análise da eficiência de determinação de preços de ativos, a partir da abordagem de Eugene Fama (1970), que ganhou o Prêmio Nobel em Economia, em 2013, com a tese da Hipótese dos Mercados Eficientes.

Entendemos, no entanto, que esses modelos apresentam uma visão restrita sobre o comportamento do mercado. Para sustentar essa ideia, incorporamos referenciais teóricos críticos como Keynes (1937), Minsky (1986), Abramo (1988), Rangel (1962) e Sayad (1977), que nos trazem as ideais de incerteza e de convenções existentes no mercado imobiliário. Sobre Minsky, tratamos da hipótese da fragilidade financeira – como uma crítica à abordagem de Fama. Ademais, trouxemos autores como Ball (1983), Haila (1990) e Nitzan e Bichler (2009), que apesar de não tratarem especificamente dos preços imobiliários são fundamentais para uma análise crítica, uma vez que indicam caminhos mais abrangentes, que discorrem sobre o papel das instituições e dos agentes do mercado imobiliário, como o Estado, os proprietários e os bancos, e a partir do entendimento que os países possuem culturas, conjunturas e relações específicas.

Na segunda e terceira parte deste trabalho, escolhemos analisar empiricamente dois países com características econômicas e sociais bastante diferentes entre si – Reino Unido e Brasil – justamente para testarmos a nossa hipótese de que o papel do Estado, em conjunto com os agentes imobiliários e financeiros, é fundamental para explicar os momentos de picos de

alta/baixa dos preços imobiliários. É importante dizermos, no entanto, que existem diferenças estruturais entre estes países. Como veremos, o Reino Unido foi marcado por um processo intenso de investimentos públicos e pelas políticas de bem-estar social no pós-guerra – o que não foi verificado no Brasil. A Europa, de modo geral, viveu um período com crescimento econômico pujante e sustentável combinado entre as nações, fundamentado na expansão do comércio. Ademais, foi marcado por uma fase de pleno emprego, distribuição equitativa da renda, regulação dos fluxos financeiros e estabilidade monetária e cambial, com a presença de um Estado forte, atuante e indutor de todas as esferas da economia, inclusive, nas políticas habitacionais.

No Brasil, apesar das fases cíclicas de expansão econômica e investimentos, não houve uma política de bem-estar social consolidada. Nos anos 1950 houve um direcionamento do Estado na condução da industrialização pesada no país, via práticas protecionistas à produção doméstica. Para tanto, foram criados BNDE, a Petrobrás, além das instruções 70 e 113 da SUMOC que, de modo geral, priorizaram as importações visando os interesses da indústria, incluindo as realizadas por empresas estrangeiras. Politicamente, a elite industrial via seus interesses atendidos, em especial com o Plano de Metas do governo JK.

Essas mudanças alteraram o padrão de reprodução do capital no Brasil, a partir da expansão do setor de bens de capital e da criação de novos mercados. Apesar da economia nacional ter se tornado menos dependente que no período anterior, as condições sociais da população ainda eram bastante heterogêneas e desiguais.

Outra questão que difere estes países que analisamos é que a terra e os mecanismos de crédito são entendidos de forma diferente na Europa, já que, por exemplo, no Brasil há fundos imobiliários, que, inclusive têm sido capturados pelo capital imobiliário – o que não ocorre no país europeu.

Entendemos que o mercado imobiliário não é meramente um ambiente com interação de indivíduos compradores e vendedores, mas um lugar onde uma série de relações, expectativas, incertezas e políticas macroeconômicas e habitacionais têm papel extremamente complexas e importantes na formação dos preços do mercado imobiliário.

No caso do Reino Unido, ele foi um dos países – dentro do capitalismo avançado – com uma das maiores intervenções do Estado nas políticas habitacionais, entre os anos 1940 e 1970. Foi, também, o país em que mais rapidamente viu esse processo se reverter, a partir da segunda metade dos anos 1970, com as políticas neoliberais e com um aumento significativo dos preços dos imóveis – que se agravam cada vez mais nos dias de hoje. Portanto, nosso objetivo

específico neste capítulo é apontar as principais mudanças na dinâmica imobiliária, dados os processos de financeirização mundial e de privatização de moradias públicas no Reino Unido, que foram capazes de alterar completamente a forma como se dá a provisão habitacional e os preços dos imóveis na década de 2000 e 2010. Para tanto, tentamos fazer um paralelo com a teoria econômica heterodoxa e institucionalista.

No terceiro capítulo iremos explorar as nuances do mercado imobiliário brasileiro. Iniciaremos com uma breve discussão do período que vai de meados da década de 1960, com a implementação do BNH, até o final dos anos 1990. Achamos que seria interessante abordar este período tendo em vista que o BNH foi o projeto de política habitacional mais estruturado no país, apesar de uma série de problemas. Esse período também é importante, pois nos dá a tônica dos preços imobiliários em condições de incerteza e de mudança nas expectativas dos agentes investidores, devido à crise econômica dos anos 1980, à forte valorização da moeda nos anos 1990 e a expansão do processo de financeirização no país.

Na segunda seção do capítulo 3 iremos apontar as principais transformações conjunturais e políticas que o Brasil viveu durante os anos 2002-2014, marcado pelo crescimento da renda, do emprego, do crédito e do consumo, que foram fatores sine qua non para a ampliação do financiamento habitacional do período. Tratamos aqui, ainda, das principais fontes de recursos para esse aumento do crédito imobiliário e a instituição do Programa Minha Casa Minha Vida, programa este capaz de alterar profundamente a dinâmica do setor imobiliário brasileiro. Além disso, pontuamos o momento de queda do crescimento do país, o desgaste político que culminou no golpe de 2016 e a reversão no quadro de financiamento de moradias.

Por fim, na última parte deste capítulo iremos explorar as principais variáveis que tratam dos preços dos imóveis no Brasil, a partir de 2001. Fizemos uma série de extrapolações, devido à significativa dificuldade que tivemos em encontrar dados capazes de atender à análise dos preços imobiliários no país, inclusive no âmbito regional, que é uma das deficiências deste trabalho: não dar conta das especificidades das regiões. Sobre esta última questão, utilizamos os dados abertos disponíveis dos preços do m² divulgados pela FipeZap para tentar minimizar a falta de informações oficiais. Em relação aos demais dados, utilizamos informações de crédito, rentabilidade de ativos, taxas de juros, endividamento das famílias, massa salarial, rendimento médio, entre outros, disponíveis, especialmente, no Banco Central e IBGE. Considerando que estamos lidando com dados de imóveis, achamos mais prudente, na maioria

dos dados imobiliários, usarmos como deflator implícito para correção de preços o Índice Nacional da Construção Civil (INCC).

Em relação às proxys e simulações que fizemos, apresentaremos a metodologia ao longo do trabalho. Ademais, como sabemos, há vários segmentos no mercado imobiliário, tais como, casas, apartamentos, lojas, escritórios, terrenos e glebas (urbanas ou rurais), vagas de garagem etc. que possuem algumas particularidades, no entanto, neste trabalho estamos trabalhando com os imóveis em geral, dado o limite de tempo e escopo que temos. A última ponderação que gostaríamos de fazer diz respeito ao fato de que estamos tratando dados do mercado imobiliário formal, mas sabemos que em nosso país essa é apenas uma parte do mercado imobiliário global, que envolve uma série de produtos e agentes não captados nessa pesquisa e que apresenta interrelação com a dinâmica daquilo que chamamos “mercado formal de moradia". Esperamos que trabalhos futuros possam dar conta destes problemas que, infelizmente, não conseguimos tratar e que compreendemos ser centrais. De todo modo, nossa intenção é poder contribuir de alguma forma para um tema de extrema relevância, que são as determinações e implicações dos aumentos de preços dos imóveis.

CAPÍTULO

1:

D

C

:

“I will not cease from mental fight,” Blake wrote. Mental fight means thinking against the current, not with it.

Virginia Woolf

Ser pesquisador do mercado imobiliário nem sempre é uma tarefa muito fácil, uma vez que o tema é bastante amplo e passa, na maioria das vezes, por abordagens do urbanismo e críticas relacionadas à produção social do espaço e as relações entre o urbano e a vida cotidiana. No entanto, apesar da abrangência da discussão crítica sobre o assunto, o mercado imobiliário revela uma lógica de funcionamento que se apresenta a partir de uma variável de mercado pouco explorada empiricamente entre os críticos: o preço dos imóveis.

A abordagem dos preços é bastante difundida no campo dito neoclássico, especialmente pós anos 1980. Neste capítulo, em um primeiro momento, pretendemos apontar as principais bases metodológicas desta abordagem e sua influência sob os demais autores neoclássicos que tratam da dinâmica da valorização1 imobiliária, a partir de uma análise da eficiência dos mercados e da homogeneidade e racionalidade dos agentes que buscam maximizar suas utilidades.

Um dos autores que iniciaram a discussão neoclássica a respeito da dinâmica imobiliária foi o argentino William Alonso, em 1964, que, a partir de uma análise econômica empírica e teórica dos mercados habitacionais, criou um modelo de equilíbrio urbano. Este modelo desenvolveu-se a partir da ideia da existência de um trade off entre agentes econômicos que buscam um melhor acesso ao centro urbano – denominado por Alonso como centro monocêntrico.

A partir desta argumentação e de adaptações em suas análises, outros autores ampliaram o debate neoclássico do processo de valorização imobiliária, como Muth e Mills, que estenderam o modelo de Alonso, derivando-o a partir da ideia de equilíbrio parcial de Marshall, como trataremos adiante. Outro autor que apreende uma abordagem neoclássica é Rena Mourozi, que incorporou em sua teoria algumas críticas aos modelos hedônicos2 do mercado imobiliário; no entanto, manteve a visão de equilíbrio e de soberania dos consumidores.

1 _{O termo ‘valorização’, entendido neste trabalho, não se refere à terminologia marxista da teoria do valor, mas,}

sim, ao termo recorrente de aumentos expressivos de preços.

2 _{Os modelos hedônicos pressupõem, de maneira geral, que “de acordo com as preferências individuais, para se}

estimar os valores dos bens ou produtos, utiliza-se do preço que aparece no mercado existente. Caso contrário, pode se recorrer a valores indiretos que se aproximariam ao preço do bem” (NETO; 2003; p. 81). No caso dos

Sobre a questão do equilíbrio, abordamos, ainda, a Hipótese dos Mercados Eficientes elaborada por Eugene Fama na década de 1970, que pressupõe que os preços dos ativos se comportam eficientemente, de tal modo que a precificação se dará mediante uma perfeita análise do mercado.

Argumentamos, no entanto, que estas abordagens possuem limitantes para uma compreensão mais abrangente do mercado imobiliário, uma vez que estes autores não tratam de questões centrais para um entendimento aprofundado e real do processo dos preços. Deste modo, em um segundo momento, utilizaremos a ideia de Keynes (1936) sobre a formação de preços na sociedade capitalista, pois consideramos importante a noção de incertezas e convenções na dinâmica do mercado de terras. A partir daí, utilizaremos autores pós-keynesianos, como Abramo (1988), Minsky (1986) e Dymski (1998; 2009; 2011) para entendermos o processo volátil de acumulação do capital e o caráter especulativo da valorização, que culmina em crises sistêmicas.

Ademais, entendemos ser importante em uma análise imobiliária a discussão a respeito dos agentes que estão envolvidos nos processos de tomada de decisão e na própria dinâmica de precificação no setor. Considerando esta questão, utilizamos outros autores muito importantes nesta observação, como Ball (1983; 2013), Haila (2016), Ward e Aalbers (2016), entre outros, na tentativa de trazermos luz sobre questões pouco exploradas na teoria econômica, mas extremamente relevantes para um entendimento da participação de uma série de agentes no mercado imobiliário.

Consideramos esta segunda parte muito importante, devido aos poucos estudos sobre as análises teóricas econômicas da dinâmica dos preços imobiliários e, também, à necessidade de um debate amplo do funcionamento deste mercado, uma vez que este é um espaço dominado, em grande medida, por análises da teoria neoclássica. A difusão das ideias dos autores desta linha de abordagem se deu, principalmente, devido aos modelos econômicos de otimização e de equilíbrio.

Em comum com a maioria dos outros aspectos da pesquisa de microeconomia aplicada, o estudo da habitação foi revolucionado durante as últimas quatro décadas por dois avanços: primeiro, o desenvolvimento e a rápida difusão de modelos explícitos de otimização do comportamento por parte dos agentes econômicos; E, segundo, o desenvolvimento das ferramentas quantitativas que permitem inferir os

imóveis, estes modelos pretendem explicar o comportamento dos consumidores face às características dos imóveis disponíveis.

parâmetros desses modelos (QUIGLEY, 1997 apud MASTER; WATKINS, 1999; p. 4 – tradução nossa3_).

Dado este panorama geral, o capítulo 1 procura apresentar as principais teorias a respeito de formação de preços dos imóveis e dos agentes envolvidos neste ciclo econômico. Pretendemos, ao final desse capítulo, apresentar os caminhos metodológicos de cada uma dessas teorias, de tal modo a dar suporte para os capítulos posteriores.

O intuito é o de expor esse debate em dois pontos essenciais (que se articularão com os dois próximos capítulos): o primeiro diz respeito à observação de algumas dessas premissas e se as mesmas são coerentes com os dados da Grã-Bretanha e do Brasil; em segundo lugar, observar como tais pressupostos acabam – em alguma medida – trazendo transformações na realidade econômica. Entendemos que a realidade histórica impõe novos parâmetros de acumulação de capital, ao mesmo tempo em que as teorias ajudam na defesa de determinados argumentos a tal ponto de, em parte, moldar os próprios projetos econômicos. Portanto, pretende-se articular alguns elementos da reflexão teórica com a história econômica dos países.

1.1

O

:

1.1.1 NEUTRALIDADE DOS AGENTES E EQUILÍBRIO ECONÔMICO NA TRADIÇÃO NEOCLÁSSICA

A teoria neoclássica tem como fundamento o pensamento desenvolvido durante a “Revolução Marginalista”4_{, que teve como expoentes teóricos Jevons, Menger e Walras. Estes}

autores desenvolveram essa abordagem a partir de elementos da tradição clássica liberal, fundamentalmente com elementos da segunda metade do século XIX.

Segundo Romer (1989), a primeira metade do século XIX marcou o domínio teórico de fundamentos na economia, liderado por autores como David Ricardo e John Stuart Mill. Esses autores conseguiram difundir princípios básicos da economia e seu método investigativo com elevado nível de consenso e enraizamento teórico. Nesse cenário, os partidários desses autores tomavam como ponto de partida a aceitação da teoria do comércio internacional, a relação de equilíbrio da moeda e do nível de atividade economia, ou seja, tinham como base a Teoria

3 _{[..], although housing is a commodity that responds to market forces it has a number of special characteristics,}

(heterogeneity, durability, and spatial fixity), which require that the standard neoclassical model be modified if they are to be adequately analyzed (QUIGLEY, 1997 apud MASTER; WATKINS, 1999; p. 4).

4 _{Há várias controvérsias quanto ao termo “revolução” entre aos autores que adotam o conceito de paradigmas de}

Quantitativa da Moeda (TQM)5 (Santos, 2018). Além disso, adotaram a premissa da mão invisível do mercado, de tal maneira que a conjunção dessas relações levou à aceitação de que o sistema capitalista funciona de forma mais adequada e eficiente na medida em que se dá maior autonomia para as atividades privadas. Desse modo, caberia ao setor público o mínimo de interferência possível, seja em políticas nacionais, seja via intervenção no setor externo (Santos, 2018).

Estabelecidos esses princípios, o foco de mudança de análise metodológica desses autores se encontrava em alterar o eixo da teoria do valor6 _{que observava a formação dos custos}

de produção por meio do trabalho, para uma teoria subjetiva, cuja determinação se dá pelo “grau de bem-estar” que determinado bem ou serviço traz ao indivíduo ou para a sociedade.

Na tradição neoclássica, o equilíbrio pode tomar a forma de equilíbrio geral, como formulado por Walras, ou pode tomar a lógica de equilíbrio parcial, com a formulação de Marshall7. A despeito das relações especificas sobre o equilíbrio e suas atribuições, seja no curto ou no longo prazo, o norte metodológico foi dado pela prerrogativa do equilíbrio nas relações de produção, de consumo e monetárias, organizados, de forma tácita ou não, por uma racionalidade utilitária8 que leva a economia ao equilíbrio (Santos, 2018). Nesse caso, trata-se de uma sociedade cujo modelo teórico se expressa somente na relação de troca e no trade-off, dados pela restrição orçamentária dos agentes e pela escolha utilitarista entre diferentes bens.

Ademais, esse conjunto de autores possui em comum a tentativa de transformar a economia numa ciência positiva, tal qual a física e a química. O pressuposto de neutralidade da ciência, defendido por eles, leva consigo a perspectiva de que a economia e suas “leis”, representadas nas relações de produção e consumo, nada mais são do que o processo “natural” das relações econômicas. Neste caso, o ambiente da troca – objeto central de estudo desses economistas – expressa-se somente numa relação de essência da economia, e, nesse sentido, isenta de valores morais e de atributos construídos historicamente.

5 _{Esta teoria foi desenvolvida por David Hume, no século XVIII e melhor desenvolvida por Irving Fisher. A TQM}

estabelece uma relação diretamente proporcional entre preços e quantidade de moeda, ou seja, quando há variação da quantidade de moeda na economia, os preços também sofrerão uma variação para compensar. Assim, o poder de compra varia inversamente com o nível de preços.

6 _{Ao contrário do que se entendia na teoria clássica, os neoclássicos reconhecem o ‘valor’ como uma unidade de}

troca imutável e consideram que a alocação dos fatores de produção e a satisfação dos consumidores se dá de forma otimizada.

7 _{Possas (1989) chega a afirmar que a teoria neoclássica tem como norte metodológico e centro teórico o modelo}

de equilíbrio geral de Walras. Marshal partiu deste norte metodológico de Walras e adaptou-o para uma análise das firmas – por isso, o equilíbrio é tratado como sendo parcial –, a fim de definir as curvas de oferta e de demanda destas firmas e dos consumidores.

Desta prerrogativa de inexistência de valores morais na análise econômica, pressupôs-se a neutralidade teórica entre os agentes econômicos e o processo de produção, de tal modo a criar o princípio de que a remuneração de cada fator de produção é igual à sua produtividade marginal. Neste caso, por exemplo, o salário do indivíduo é igual à sua produtividade marginal, de tal maneira que o salário real é determinado pela negociação entre trabalhadores e empresários, dentro de um mercado de livre concorrência, negociação e simetria entre indivíduos. No caso do setor imobiliário, o custo de produção de um imóvel acompanhará a produtividade média do setor, de tal modo que, quanto menor o custo do imóvel, menores os preços.

No caso dos trabalhadores, estes poderiam coincidir os seus salários reais com a sua desutilidade marginal, ou seja, haveria um trade off entre lazer e trabalho. Segundo esse pressuposto, o trabalhador faz escolhas entre o benefício de ter uma determinada renda e sua desutilidade de estar trabalhando ao invés de ter lazer.Portanto, a representação da oferta por mão-de-obra seria correspondente à desutilidade marginal por mais trabalho, de tal modo que a oferta de trabalhadores aumentaria na medida em que se aumenta os salários; por outro lado, a curva de demanda por trabalho obedece a relação inversa, ou seja, quanto menor o salário, maior a demanda por trabalho9.

Deste modo, Santos (2018) afirma que a teoria neoclássica cria uma ‘metafísica’ das relações dos agentes econômicos, na medida em que caracteriza tais agentes, sejam eles trabalhadores ou capitalistas, destituídos de propriedades que permeiam as relações reais/históricas de produção no capitalismo10. O autor aponta que o norte metodológico do pensamento neoclássico está construído sob a égide da ideia de equilíbrio. Essa ideia permeia todo o questionamento do pensamento neoclássico e traz consigo o pressuposto de que o mercado encontrará seu equilíbrio, caso seja o mais livre possível. Ademais, nos dá a ideia de que o mercado é algo natural, ou seja, é algo inerente à essência de nossa sociedade e que nos conduz a um certo tipo de “harmonia social”. Os atributos como a racionalidade utilitarista, a ideia de igualdade entre os indivíduos (ou agentes econômicos) e a interferência mínima do Estado operam como instrumentos que operacionalizam a ideia de equilíbrio de mercado nos mais diversos mercados11_{. Vale ressaltar que esses princípios trazem consigo valores morais,}

9 _{Para a teoria neoclássica, o desemprego causado pela não aceitação na redução do salário nominal, também pode}

ser considerada como desemprego voluntário, pois decorre de uma convenção dos trabalhadores.

10 _{Como será visto na próxima seção sobre a abordagem heterodoxa.} 11 _{Para maiores detalhes ver Santos (2018)}

por mais que, contraditoriamente, os autores que fundam o pensamento neoclássico atestem que se trata de uma ciência isenta de valores morais12.

1.1.2 NEUTRALIDADE E EQUILÍBRIO NA ANÁLISE DA TERRA E DOS IMÓVEIS: ABORDAGEM NEOCLÁSSICA

Entendido o norte metodológico neoclássico, no que se refere à análise da dinâmica de preços imobiliários, uma das primeiras propostas neoclássicas para o assunto foi a do argentino William Alonso (1964), que tratou de observar as cidades e densidades populacionais nos EUA em sua tese de doutorado (COBLENTZ, 1964; p. 171). O autor ampliou a teoria de Von Thünen13 sobre o uso e o aluguel de terras agrícolas e desenvolveu um modelo da economia urbana de equilíbrio geral. Neste modelo, a ideia era a de que havia a possibilidade de entender o uso, a localização e o aluguel da terra a partir de um distrito central de negócios de uma área metropolitana, definido por ele como cidade monocêntrica.

O modelo monocêntrico explica a cidade seguindo padrões de localização das famílias em áreas metropolitanas, a partir de um único centro, um distrito empresarial em que se dão todos os negócios. Neste sentido, Alonso (1964) entende que as rendas da terra14, a densidade populacional e a altura dos prédios diminuem com a distância do centro da cidade, uma vez que as famílias pagarão um “prêmio” para evitar deslocamentos dispendiosos de suas residências até o distrito empresarial central. Desse modo, cada tipo de uso da terra (comércio, habitação e indústria) possui uma curva de aluguel, que define o valor máximo que qualquer tipo de uso da terra vai render para um local específico.

Todos os agentes competem por locais de acordo com sua curva de aluguel e as exigências de acesso às cidades, de tal forma que todos tentarão ocupar o máximo possível de terra enquanto estiverem dentro dos requisitos de acessibilidade. De acordo com o autor, as famílias mais pobres se localizarão mais ao centro da cidade, por dependerem mais de transporte, enquanto às famílias ricas se concentrarão na “franja”, que tem um custo menor por

12 _{Alguns exemplos desses valores morais, seria a interpretação de que quanto mais livre o mercado, mais o}

trabalho conseguiria seguir sua produtividade marginal, ou seja, teríamos uma sociedade sem exploração com base no capital – ainda que a história econômica não nos apresente tal fato.

13 _{Von Thünen (1826) desenvolveu um modelo de mercados de terras rurais em que as rendas variavam de acordo}

com o acesso a um mercado central. Neste modelo, a fertilidade do solo era a mesma em todos os lugares, mas os agricultores deveriam enviar seu produto para um mercado central para vendê-lo. Como o transporte era caro, os fazendeiros ofereceriam mais para a terra que se encontrasse mais próxima do mercado. Ver mais: MESQUITA (1939). Essa ideia é precursora da cidade monocêntrica de Alonso (1964).

14 _{A atribuição ‘renda da terra’ colocada pelo autor se difere muito da que costumamos entender em autores}

clássicos, como Ricardo e Marx. Na realidade, neste caso, renda da terra em Alonso – e demais neoclássicos – se refere ao custo do aluguel e não às análises de valor intrínsecas às observações daqueles outros.

estar mais afastada do centro15. Isso implica que as famílias mais pobres terão que competir com estabelecimentos industriais e comerciais, que tenderá a criar um sistema segregado de uso da terra, uma vez que estas famílias não pagarão os preços das terras comerciais e industriais para os locais centrais.

Assim, Alonso (1964) coloca que um dos entraves ao equilíbrio do mercado imobiliário é o preço da propriedade, de tal forma que a segregação é explicada pela questão da acessibilidade, que impacta, inclusive, na densidade populacional de determinada região (TABUCHI, 1998; p. 335)

Abramo (1988) resumiu a ideia do modelo de Alonso da seguinte maneira:

A renda fundiária, ou aluguel, surge em função da redução nos custos de deslocamento que uma localização com acessibilidade mais favorável produz. Os indivíduos se dispõem a pagar uma renda para terem acesso a essa localidade, mas esta decisão de consumo espacial será pautada pela relação entre os custos de transporte e o aluguel pago por uso do solo, mediada pelas preferências por densidade, lazer e outras amenidades e devidamente diferenciadas pelos estratos de renda. A escolha da locação ótima obedecerá ao critério da substituição com vantagem (trade-off) entre aluguel e custos em transporte (ABRAMO, 1988, p. 31).

A formulação de Alonso teve uma base teórica e matemática a fim de elucidar a ideia que as famílias têm preferências dadas por um conjunto de curvas de indiferença16. A função da renda de aluguel é a quantidade que uma família pode pagar em um lugar diferente (com custo de transporte diferente), de tal modo a alcançar o mesmo nível de satisfação. Esta ideia permite pressupor que quantidades díspares de espaço a ser construído possam ser escolhidas em locais díspares; assim como, permite entender o que já foi colocado acima: famílias de renda mais elevada se localizem nos subúrbios devido aos custos de se “morar longe”.

A curva da renda do aluguel apontada por Alonso pode ser vista na seguinte ilustração. Podemos observar que quanto maior a renda a ser dispendida com o aluguel, menor a distância que este agente terá do distrito central de negócios (CBD). Verificamos o problema que Alonso apontou, uma vez que as famílias mais pobres não têm condição de competirem com os setores comerciais e industriais. Como coloca Abramo (1988; p. 81): “a localização dos indivíduos e as rendas fundiárias são determinadas simultaneamente, obedecendo o critério da maximização das preferências no livre jogo do mercado”.

15 _{É importante notar que o autor está olhando para os EUA. Essa dinâmica não se aplica a todos os países; muito}

menos aos subdesenvolvidos e periféricos, uma vez que no caso dos países periféricos, como ocorre na cidade de São Paulo (Brasil), há um espraiamento da população mais pobre para lugares cada vez mais distantes dos centros dinamizadores, acarretando a ocupação de áreas, inclusive, que se encontram em zonas de risco.

16 _{Curva de indiferença: sequência de pontos de equilíbrio, entre diferentes bens (no geral são usados dois bens),}

FIGURA 1: CURVA DE RENDA DO ALUGUEL

Fonte: Extraído de NARVAEZ, PENN, GRIFFTHS (2013; p. 4).

De forma independente, Richard Muth e Edwin Mills, segundo Brueckner (1987), estenderam o modelo de Alonso, a fim de incluir um setor de produção habitacional, a partir da ideia marshalliana de equilíbrio parcial. Ao contrário de Alonso, que explorou a ideia de equilíbrio em um quadro em que as pessoas consomem diretamente a terra, Muth e Mills apontaram que a terra é um insumo intermediário para o consumo final, que é a produção de moradia.

Para os autores, o equilíbrio de mercado é resultado de um processo de concorrência espacial, de tal modo que os agentes, por meio de sua racionalidade, tomam suas decisões no mercado baseando-se na satisfação de suas utilidades e na forma como este mercado se organiza (demanda/ oferta), que combina a terra e o capital para produzir o produto final. A partir dessa perspectiva, os preços das casas, as rendas das terras, as alturas dos prédios e a densidade populacional diminuem quanto maior for a distância do distrito central de negócios.

Dentro desta ideia proposta por esses dois autores, todos os consumidores ganham a mesma renda e os desejos são assumidos como sendo idênticos para todos os indivíduos, de tal modo que o equilíbrio urbano deve produzir níveis de utilidade idênticos para todos. De acordo com Brueckner (1987; p. 823), esses níveis de utilidade chegarão a um nível de utilidade máximo, seguindo a restrição orçamentária dos consumidores, uma vez que o preço do metro quadrado de um imóvel variará, impondo um limite ao consumo de determinadas moradias, devido ao aumento dos preços.

Portanto, os agentes que vivem mais afastados dos distritos centrais de negócios deverão ser compensados de alguma forma, de tal maneira que as moradias com localidades mais afastadas possuirão um preço mais baixo e serão maiores, de modo a atrair os consumidores.

Os consumidores que vivem longe do CBD (Central Business District) devem ser compensados de alguma forma por seus deslocamentos longos e onerosos (caso contrário, ninguém viveria voluntariamente a grandes distâncias). A compensação assume a forma de um preço mais baixo por metro quadrado de habitação em relação aos locais fechados. O declínio resultante no preço da habitação faz com que os consumidores se moldem em seu próprio favor, a fim de ter moradias maiores e a distâncias maiores (BRUECKNER, 1987; p. 824 – tradução nossa)17_.

A teoria neoclássica, portanto, parte do pressuposto de uma neutralidade dos agentes econômicos no processo de alocação de riqueza, como se fosse algo natural, imparcial, tal como os fundamentos lançados pela “revolução marginalista”.

Essa visão é, ainda hoje, bastante difundida, apesar da incorporação de alguns elementos. No entanto, o pressuposto de equilíbrio ignora as relações sociais subjacentes à disputa pelo solo urbano e apresenta uma cidade que é criada a partir de um trade-off entre agentes econômicos, ignorando o movimento dinâmico do capital, de concentração e da busca por lucros cada vez maiores. Como sintetizado por Ward e Aalbers (2016), Harvey foi um dos primeiros críticos à esta visão neoclássica.

Uma parte significativa do ataque de Harvey a essas abordagens centrou-se no fracasso do modelo de Alonso-Muth em levar em conta a natureza dependente e poderosa do caminho e das geografias urbanas realmente existentes (1973: 153-194). Ao introduzir classe e poder no debate sobre a renda, marxistas como Harvey conseguiram ir além dos modelos simplistas centro-periferia de renda da terra e chegar a uma compreensão mais completa do papel central da terra na política urbana e vice-versa (WARD e AALBERS, 2016; p. 10 – tradução nossa)18_.

A desconsideração do movimento dinâmico do capital torna a análise teórica insuficiente para uma análise aprofundada do mercado imobiliário, uma vez que ele funciona de acordo com a tomada de decisões de indivíduos, que buscam aumentar seus ativos e lucros. Ademais, ao entender os mercados como lugares de intercâmbios eficientes e ricos em informações, a abordagem neoclássica de Alonso/Muth/Mills desconsidera uma série de questões sociais mais profundas na economia, como desigualdade e concentração de renda e a disparidade de informação entre as pessoas, que interferem no acesso à moradia. A falta desses

17 _{“Consumers living far from the CBD (Central Business District) must be compensated in some fashion for their}

long and costly commutes (otherwise, no one would live voluntarily at great distances). Compensation takes the form of a lower price per square foot of housing relative to close-in locations. The resulting decline in the price of housing causes consumers to substitute in its favor, leading to larger dwellings at greater distances” (BRUECKNER, 1987; p. 824).

18 _{“A significant portion of Harvey’s attack on such approaches centred upon the failure of the Alonso-Muth model}

to take into account the path-dependent and powerladen nature of actually existing urban geographies (1973: 153– 194). By introducing class and power to the rent debate, Marxists such as Harvey were able to move beyond simplistic centre–periphery models of land rent and come to a fuller understanding of the central role of land in urban politics and vice versa” (WARD e AALBERS, 2016; p. 10).

e de outros elementos, portanto, inviabilizam uma análise real sobre o funcionamento do mercado imobiliário.

Mecanismo de determinação de preços imobiliários

Um dos grandes limites da abordagem neoclássica é o fato de não considerar questões de extrema relevância para um entendimento mais profundo da lógica imobiliária, como o impacto de políticas públicas, as mudanças na condução de políticas macroeconômicas, a busca desenfreada por rentabilidades cada vez maiores por partes das empresas, assimetrias de poder, dinâmica de acumulação de capital, formação de salários e da renda, etc. Essas questões retiram da abordagem o componente político da determinação de preços.

A falta de elementos importantes em suas análises, tais como os citados acima, levaram alguns autores neoclássicos a proporem avanços ao marco teórico neoclássico tradicional (entendido aqui por Alonso, Muth e Mills) sem abandonar, no entanto, o pressuposto estruturante de equilíbrio. Um dos autores a propor avanços na análise foi Mourouzi-Sivitanidou (2011), que apontou a importância de um entendimento mais rigoroso da lógica de preços imobiliários e tentou responder questões que autores de sua mesma base teórica não levantaram, tal qual: como se dá o funcionamento do mercado imobiliário mediante cenários macroeconômicos e microeconômicos específicos e como o investimento ocorre. Para este autor, uma boa compreensão do mercado é entendida a partir da análise “das peculiaridades e idiossincrasias dos mercados imobiliários [que] é um componente necessário e crucial do processo de tomada de decisão imobiliário” (MOUROUZI-SIVITANIDOU, 2011 p. 13 – tradução nossa)19.

No entanto, o autor aponta a ideia da soberania do consumidor no âmbito microeconômico, de tal modo que, este tem o ‘poder’ de decidir o preço de um imóvel, determinando o quanto os investidores produzirão e o quanto irão lucrar.

A premissa subjacente ao componente de análise da micro-comercialização é que o design de produto pró-ativo (e não reativo), combinando as preferências do consumidor com os atributos de localização e produto, é necessário para maximizar o valor do projeto. O raciocínio subjacente à esta premissa é que não só as perspectivas mais amplas do mercado, mas também características idiossincráticas do local e do projeto são cruciais para determinar o desempenho específico do projeto e os níveis de renda alcançáveis. Assim, os desenvolvedores imobiliários e investidores podem maximizar o valor e os lucros, identificando, cuidadosamente, o tipo de produto que

19 _{[...] the book advances the premise that solid market research, based on a good understanding of the peculiarities}

and idiosyncrasies of real estate markets, is a necessary and crucial component of the real estate decision-making process.

é mais valorizado pelos consumidores no mercado (MOUROUZI-SIVITANIDOU, 2011, p. 19 – tradução nossa)20.

Outra questão que merece destaque nesta análise é o fato de que, ainda que haja a consideração de uma análise histórica do mercado, existe o pressuposto de concorrência perfeita entre os agentes, capaz de canalizar a demanda e impulsionar uma competição homogênea entre os investidores – desconsiderando que há um poder de mercado assimétrico entre as diferentes empresas e setores, que podem conceder um maior ou menor poder de barganha.

De qualquer modo, o mercado imobiliário é visto como resultado da interação entre oferta e demanda, ou, entre vendedores e compradores – basicamente, a ideia do leiloeiro walrasiano21_{. Esta interação pode ser observada na figura abaixo, que mostra que o preço de}

mercado de um imóvel é determinado como a intersecção das curvas de demanda e oferta, representando aqui que o preço do imóvel a ser pago por inquilinos (ou compradores) é igual ao preço que os proprietários (vendedores) estão dispostos a receber, igualando, assim, a oferta e demanda.

FIGURA 2: DETERMINAÇÃO DO PREÇO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Fonte: Extraído de SIVITANIDOU (2011, p. 49).

20 _{“The premise underlying the micro-marketability analysis component is that pro-active (and not re-active)}

product design, matching consumer preferences for location and product attributes is necessary for maximizing project value. The underlying rationale of this premise is that not only broader market prospects but also idiosyncratic project and location features are crucial in determining project-specific performance and achievable rental revenue levels. Thus, real estate developers and investors can maximize value and profits by carefully identifying the type of product that is mostly valued by consumers in the marketplace”.

21 _{Essa ideia supõe que a cada transação de uma fração de terra ou imóvel, todas as outras frações teriam seus}

preços reavaliados ao mesmo tempo. É, em tese, a ideia do leiloeiro walrasiano, que negocia com compradores e vendedores o estoque a todo momento, oferecendo, assim, o melhor preço e o melhor uso para determinada terra ou imóvel.

Em casos de desajustes, por exemplo, o mercado se readequará a fim de se obter um novo equilíbrio. Na figura 2 podemos observar este movimento. O preço de mercado (P1) está abaixo do nível de equilíbrio, de tal modo que o número de unidades habitacionais demandadas (QD) é maior do que o número de unidades produzidas (QS). Essa situação forçará os preços das unidades excedentes para cima, fazendo com que alguns compradores abandonem o mercado e com que alguns vendedores entrem, com o intuito de lucrarem mais. Quando os preços alcançarem P* (QD=QS), os vendedores não terão mais motivo para alavancarem os preços, chegando ao equilíbrio.

No segundo caso exposto na figura 2, o preço de mercado está acima do nível de equilíbrio, implicando que o número de imóveis demandados é menor que o fornecido. Os vendedores, com o intuito de atraírem compradores, reduzirão seus preços até o ponto em que haja o equilíbrio.

No caso dos desajustes no mercado imobiliário que geram problemas para a sociedade, esta visão expõe a existência de ineficiências que impedem o equilíbrio. Um dos exemplos dessas ineficiências é que a informação específica para determinada área pode não estar disponível a todos agentes, pois sua coleta é demorada e cara. Essa falta de informação pode fazer com que os inquilinos e compradores demorem a encontrar os imóveis que desejam, prolongando o desajuste no mercado. Outros exemplos de ineficiências são apontados, como atrasos de construção e contratos de aluguel com prazos estendidos, que impedem o ajuste rápido da demanda e oferta22.

Percebemos, portanto, que a base do pensamento neoclássico nos permite concluir que a dinâmica de preços dos imóveis impõe uma lógica de crescimento urbano quase que natural, uma vez que os preços se equilibram de tal modo a permitir uma alocação eficiente de recursos aos que se dispõem a pagar uma renda da terra correspondente. Há, em suma, o pressuposto de racionalização do uso do solo, em um mercado neutro na determinação dos preços e quantidades dos imóveis a serem alocados.

Os modelos de Muth-Alonso não levam em conta, em muitos importantes aspectos, o caráter monopolista do espaço, e suas análises se baseiam, de fato, em um determinado ponto de vista do espaço e do tempo, assim como em certas abstrações do marco institucional da economia capitalista (HARVEY, 1985, p. 175).

22 _{A partir da ideia de imperfeições da informação no mercado imobiliário, extraída do texto de Rena Mourouzi}

Sivitanidou (2011), podemos inferir que se trata de um autor que segue a lógica neokeynesiana. Os autores que fazem parte dessa vertente econômica seguem o paradigma do equilíbrio, mas aceitam determinadas imperfeições de mercado que atrapalham, no curto prazo, o equilíbrio econômico e sua maior eficiência. Nesse caso, para eles, é papel das instituições e do Estado dirimir essas imperfeições de mercado, assim como, minimizar, no caso de Sivitanidou, a informação incompleta no mercado imobiliário.