L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 21ª VARA CÍVEL FORO CENTRAL/SP PROCESSO Nº

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 21ª VARA CÍVEL – FORO CENTRAL/SP PROCESSO Nº 0017636-14.2016.8.26.0100

CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA – PERDAS E DANOS – DIGITAL

SHUNJI NASSUNO, Engenheiro Civil CREA 13.073-D, Engenheiro de Segurança do Trabalho, com registro no Ministério do Trabalho sob nº 4.994, Perito Criminal Engenheiro aposentado do Instituto de Criminalística da Secretaria da Segurança Pública do Estado de São Paulo, Perito Judicial honrado com a nomeação por V.Exa. nos autos de ação CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA – PERDAS E DANOS movida por ELIE WAHBA em face de HEITOR ESTANISLAU DO AMARAL, tendo procedido o estudo, diligências, vistoriado o apartamento penhorado, efetuado pesquisa de mercado, fotografado, concluídos os trabalhos, vem mui respeitosamente apresentar o seguinte

L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

I- PRELIMINARES

No TERMO DE PENHORA E DEPÓSITO de fls. 161, consta o seguinte bem:

E, para avaliação do bem foi este signatário honrado com a

nomeação às fls. 232.

II- OBJETIVO PERICIAL

A presente perícia tem como objetivo determinar o valor de mercado do bem penhorado, apartamento nº 98 – 9º andar – Bloco B – Edifício Melbourne – Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa, situado

na Av. Imperatriz Leopoldina, nº 1.170, nesta capital - Matrícula nº 11.837 do 10 º CRI da Capital.

III- CONSIDERAÇÕES

Para a determinação do justo e real valor de mercado do apartamento 98 do Edifício Melbourne (Bloco B) do Condomínio 4 Estações, será desenvolvido pelo MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, visto tratar de apartamento com disponibilidade mínima de 3 (três) elementos comparativos diretos no mesmo condomínio, considerando atendidas as necessidades básicas para avalição do imóvel.

O Método Comparativo Direto consiste em analisar elementos

com objetivo de encontrar a tendência da formação de preços,

comercializados (venda / oferta), assim como as caraterísticas e

acabamentos serão homogeneizados, para determinar o valor real e

justo, como recomendam as Normas CAJUFA 2019 – ITEM 10 – Avaliação

de Apartamentos e Escritórios.

IV- VISTORIA

Agendada a vistoria para o dia 14/09/2020 – 11:00hs, foi

atendido pelo executado Sr. Heitor Estanislau do Amaral, que apresentou

o apartamento para vistoria, fornecendo cópia da planta da unidade

penhorada e documentos, que passamos a descrever:

1- SITUAÇÃO

O apartamento nº 98 do Edifício Melbourne (Bloco B) do Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa, situado na Av. Imperatriz Leopoldina, nº 1.170, bairro Vila Leopoldina/Ceasa nesta capital, na quadra completada pelas vias:

− Rua Aroaba,

− Rua Nagel, e

− Rua Frobem

2- CROQUI DE SITUAÇÃO

3- FOTO AÉREA – GOOGLE MAPS

A Av. Imperatriz Leopoldina onde o condomínio Quatro

Estações Alto da Lapa entesta é dotada de todos os equipamentos e

serviços de infraestrutura destinados ao uso urbano em bairro com

características de uso misto, onde se verifica a ocorrência de

estabelecimentos residenciais, comerciais e serviços. O Condomínio é

classificado como sendo de Padrão Médio. Distante 12,0km da Praça da

Sé e posicionado no quadrante Oeste.

4- PLANTA DE SETOR E QUADRA (GEOSAMPA)

Identificado no Cadastro Municipal de São Paulo, como sendo:

Setor 097

Quadra 126

I. Fiscal 1.861,00/20 – Av. Imperatriz Leopoldina

Zoneamento ZM (Zona Mista)

5- ZONEAMENTO

O imóvel situa-se de acordo com a Lei de Zoneamento do

Município de São Paulo – ZM (Zona Mista) e pertence a Subprefeitura

Vila Leopoldina.

6- DOCUMENTO – UNIDADE 98

Matrícula nº 111.837 – 10 º C.R.I de São Paulo (fls. 159/160)

NOTA- O apartamento vistoriado tem área privativa de

96,340m², que corresponde às Matrículas 111.836 e 111.837 do 10º CRI

da Capital, mas apenas metade da área privativa (48,170m²) foi

penhorada, correspondente à Matrícula 111.837, conforme a DECISÃO –

TERMO DE PENHORA (fls. 161).

7- CARACTERÍSTICAS

a) Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa

Constituído de 4 (quatro) torres (Aspen, Melbourne, Caribe e Vermont), com unidades de 48,00m² a 126,00m² com 2 e 3 dormitórios, 1, 2 ou 3 vagas. Cada torre com 13 (treze) pavimentos, pavimento térreo, subsolos e ático.

ÁREAS COMUNS:- Contendo aquecimento central, espaço gourmet, gerador, lavanderia coletiva, piscina infantil, piscina adulto, piscina aquecida, playground, quadra poliesportiva, salão de jogos, children care , home cinema, sala de ginástica, sauna, churrasqueira, forno para pizza, portaria e outros.

SUBSOLOS:- Contendo parte de propriedade de uso comum, rampa de acesso ao térreo, escadarias, garagem e outros.

TÉRREO:- Situam-se os halls sociais de elevadores, 2 (dois) poços de elevadores, escadas de acesso aos pavimentos inferiores e superiores e dependências de áreas comuns do condomínio.

1º ao 12º pavimento:- Situam-se 48 (quarenta e oito) unidades

autônomas, sendo 4 (quatro) unidades por pavimento tipo, hall de

elevadores (social e serviço), escadas de acesso aos pavimentos

inferiores e superiores.

13º pavimentos -Cobertura:- Situam-se 2 (dois) apartamentos de cobertura.

ÁTICO – Situam-se os barriletes, casas de máquinas dos elevadores e caixas d´água superiores.

PLANTAS DOS APARTAMENTOS TIPO DO CONDOMÍNIO QUATRO ESTAÇÕES ALTO DA LAPA – EDIFÍCIOS ASPEN, MELBOURNE, CARIBE e VERMONT

APARTAMENTO TIPO – ED. ASPEN, CARIBE e VERMONT

ÁREA PRIVATIVA = 48,00m² e 49,00 m²

APARTAMENTO TIPO – ED MELBOURNE ÁREA PRIVATIVA = 96,34m²

b) APARTAMENTO 97/98 – EDIFÍCIO MELBOURNE (Bloco B)

O apartamento vistoriado constituído de 3 (três) dormitórios,

sendo uma suíte com closet , sala com dois ambientes com terraço,

banheiro, cozinha, área de serviço e 2 (duas) vagas de garagem com depósito no subsolo.

Todos os apartamentos tipo (1º ao 13º pavimento) que compõem o edifício Melbourne tem numeração dupla e 2 (duas) matrículas, como o apartamento avaliando.

Padrão Construtivo:- Item 1.3.4 – Apartamento Padrão Superior com elevador – Normas do CAJUFA.

IDADE DA CONSTRUÇÃO - O Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa tem idade real 14 anos - Estado da Edificação – Regular - Item

"C".

8- PLANTA DO APARTAMENTO 97/98 – BLOCO B

Cópia da planta fornecida pelo executado

O apartamento 97/98 é constituído de 2 (duas) matrículas distintas (111.836 e 111.837), no entanto o mesmo não pode ser dividido, devido a uma única entrada de acesso à unidade autônoma, além de possuir apenas uma cozinha, conforme a planta acima.

ENTRADA UNICA

O apartamento penhorado, consiste na unidade 98, com área privativa de 48,170m² - Matrícula 111.837 – 10º CRI, correspondente a metade da área do apartamento vistoriado.

9- ÁREAS

CONSTRUÇÃO

Unidade autônoma 97/98 – EDIFÍCIO MELBOURNE (Bloco B) ÁREA CONSTRUÍDA

a) Matrícula 111.837 – 10º CRI DA CAPITAL (Objeto da penhora) Área privativa ... 48,170 m² Área comum) ... 33,139 m² Total ... 81,309 m² Área comum descoberta ... 17,901 m² b) Matrícula 111.836 – 10º CRI DA CAPITAL

Área privativa ... 48,170 m²

Área comum) ... 33,139 m²

Total ... 81,309 m²

Área comum descoberta ... 17,901 m²

Área total privativa do apartamento 97/98 : 96,340 m²

V- PLANILHA DE CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO M²

PESQUISA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO M² CONDOMÍNIO QUATRO ESTAÇÕES ALTO DA LAPA

Local:-Av. Imperatriz Leopoldina, 1.170

Oferta = 0,90 - Padrão construtivo Padrão similar = 1,0 - Padrão superior = 1,10 - 1 vaga = 0,90 - 2 vaga = 1,0 - 3 vaga = 1,1 Ofertante Telefone Área ( m² ) Valor ( R$) oferta Vaga Padrão Vl. Unit ( m² ) Observação 1 Villalobos 3486 8000 100,00 975.000,00 0,9 0,91 1,00 7.977,27 Similar

2 RE/MAX Gold 3384 4574 96,34 830.000,00 0,9 1,00 1,00 7.753,79 Similar - mesmo edifício 3 Zimmerman 3868 0255 96,34 830.000,00 0,9 0,91 1,00 7.048,90 Similar - mesmo edifício 4 Lopes One 2262 9988 96,34 880.000,00 0,9 0,91 1,00 7.473,53 Similar - mesmo edifício 5 Lopes One 2262 9988 96,34 830.000,00 0,9 0,91 1,00 7.048,90 Similar - mesmo edifício 6 RE/MAX Gold 3384 4574 96,34 950.000,00 0,9 1,00 1,00 8.874,82 Similar

7 Paulo Mendonça 96211 1234 96,34 850.000,00 0,9 1,00 1,00 7.940,63 Similar - mesmo edifício

SOMA 54.117,84

MÉDIA SIMPLES 7.731,12

( + 30 % ) 10.050,46

( - 30 % ) 5.411,78

VI- AVALIAÇÃO

a) MÉTODO COMPARATIVO DIRETO - Área privativa = 96,340 m²

- Valor unitário/m² = R$ 7.731,12/m² (setembro/2020) - Valor do apartamento penhorado:

VI = 96,340 m² x R$ 7.731,12/m² = R$ 744.816,10 Arredondamos para:

VI = R$ 745.000,00

( Setecentos e quarenta e cinco mil reais – Data base setembro de 2020 )

VII- CONCLUSÕES FINAIS

A avaliação do apartamento 98 – Edifício Melbourne (Bloco B) – Matrícula 111.837 do 10º CRI da Capital (Penhorado) fica prejudicada, visto que não há condições de divisão e sua comercialização de metade da unidade autônoma; pode-se definir a sua metade apenas como valor, não se podendo o uso de cada metade.

O apartamento nº 97/98, Matrículas 111.836 e 111.837 do 10º

Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, foi avaliado em:

VI = R$ 745.000,00

(Setecentos e quarenta e cinco mil reais – Data base setembro de 2020) O valor da sua metade é de R$ 372.500,00

(Trezentos setenta e dois mil e quinhentos reais – Data base setembro de 2020)

VIII- QUESITOS

a) AUTORA (fls. 251)

1) Considerando que no 9º andar, bloco “B”, do Condomínio “Quatro Estações Alto da Lapa” situado na Avenida Imperatriz Leopoldina, nº 1.170, há dois imóveis contíguos; o primeiro de nº 98 que é escopo desta perícia e segundo de nº 97 que não foi objeto de penhora, (matrícula 111.837 e 111.836 perante o 10º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital; fls.

157/160), queira o Sr. Perito apurar e descrever de forma pormenorizada os limites e o interior da primeira unidade.

RESPOSTA

Vide item VISTORIA, PLANTA DO APARTAMENTO 97/98, fotografias e item CONCLUSÃO.

2) Queira o Sr. Perito indicar se o imóvel em questão possui necessidade de

reparos a curto, médio e longo prazo, estimando, justificadamente, seu

valor.

RESPOSTA

O apartamento apresenta bom estado de conservação, conforme mostram as fotografias do interior do apartamento vistoriado, correspondente às matrículas nºs 111.836 e 111.837.

3) Queira o Sr. Perito indicar se região onde se situa o imóvel é servida por melhoramentos públicos, tais como água, esgoto, energia elétrica, asfalto, telefone, internet e transporte público;

RESPOSTA

Sim, possui todos os melhoramentos públicos.

4) Queira o Sr. Perito indicar:

a) O valor pago atualmente a título de IPTU e se existem débitos esse título;

b) O valor pago atualmente a título de condomínio e se existem débitos esse título;

RESPOSTA

a) Não foi possível levantar esta informação no site da Prefeitura, pois não consta na matrícula o nº do contribuinte.

b) Conforme informação da síndica Srª Marlene o apartamento vistoriado tem dívida de condomínio.

5) Pede-se ao Sr. Perito que determine o valor de mercado do imóvel pelo Método Comparativo Direto.

RESPOSTA

Vide item próprio deste trabalho e conclusão.

6) No prédio do imóvel objeto de perícia, existem unidades similares oferecidas à venda? Em caso positivo, queira apontar o valor.

RESPOSTA

Vide pesquisa (ANEXO I).

7) Por fim, pede-se ao Sr. Perito que forneça os demais subsídios técnicos que entenda pertinentes para atender ao escopo da perícia.

RESPOSTA

Vide o laudo na íntegra.

IX- ENCERRAMENTO

O presente laudo de avaliação, constituído de 19 (Dezenove) folhas digitalizadas, vai datado e assinado nesta.

Acompanham:

−

FOTOGRAFIAS LEGENDADAS;

−

ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO QUATRO ESTAÇÕES ALTO DA LAPA; e

−

ANEXO I – Pesquisa apartamento no Condomínio Quatro Estações.

São Paulo, 15 de outubro de 2.020.

______________________________________

SHUNJI NASSUNO – Perito Judicial

LC032-20

FOTOGRAFIAS LEGENDADAS

Foto 1 – Identificando o Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa , n

1110 e 1170.

Foto 2 – Aspecto geral do Condomínio 4 Estações, situado na Av. Imperatriz Leopoldina

Foto 3 – Vista do condomínio pela Av. Imperatriz Leopoldina

Foto 4 – Interior do Condomínio – Vista do prédio Melbourne (Bloco B)

Foto 5 – Edifício Melbourne (Bloco B), onde se situa o apartamento, objeto da avaliação

Foto 6 – Pavimento térreo – Hall social do Edifício

Melbourne (Bloco B)

Foto 7 – Identificando o apartamento 97/98, objeto da vistoria

Foto 8 – Sala do apartamento 97/98

Foto 9 – Outra vista da sala Foto 10 – Cozinha

Foto 11 – Cozinha e área de serviço Foto 12 – Dormitório suíte e closet

Foto 13 – Banheiro suíte. Foto 14 – Dormitório-2

Foto 15 – Dormitório-3 Foto 16 – Banheiro social

Foto 17 – Hall do 9º pavimento – 4 apartamentos por andar, cada unidade tem único acesso pela sala

Foto 18 – Aspecto geral do subsolo, vaga de garagem

da unidade 97/98

ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO QUATRO ESTAÇÕES ALTO DA LAPA

Pavimento térreo Sala de ginástica

Churrasqueira e Forno de Pizza ^Piscina

Quadra poliesportiva Brinquedoteca

Piscina Quadra de tênis

Aspecto geral do pavimento térreo Pavimento térreo – Área comum

ANEXO I - PESQUISA DE APARTAMENTO CONDOMÍNIO QUATRO ESTAÇÕES ALTO DA LAPA – AV. IMPERATRIZ LEOPOLDINA

PESQUISA 1

Tel:- 3486.80000

PESQUISA 2

Tel:- 3384.4574

PESQUISA 3

Tel:- 3868.0255

PESQUISA 4

Tel:- 2262.9988

PESQUISA 5

Tel:- 2262.9988

PESQUISA 6

Tel:- 3384.4574

PESQUISA 7

Tel:- 9-6211.1234

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 21ª VARA CÍVEL – FORO CENTRAL/SP PROCESSO Nº 0017636-14.2016.8.26.0100

CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA – PERDAS E DANOS – DIGITAL

SHUNJI NASSUNO, Engenheiro Civil CREA 13.073-D, Engenheiro de Segurança do Trabalho, com registro no Ministério do Trabalho sob nº 4.994, Perito Criminal Engenheiro aposentado do Instituto de Criminalística da Secretaria da Segurança Pública do Estado de São Paulo, Perito Judicial honrado com a nomeação por V.Exa. nos autos de ação CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA – PERDAS E DANOS movida por ELIE WAHBA em face de HEITOR ESTANISLAU DO AMARAL, em obediência ao determinado no R. Despacho para atender o solicitado às fls. 316/324, revendo documentos juntados, planta do andar tipo com 4 unidades independentes, mas os de Nº 98 e 97 resultado da unificação de unidades independentes com instalação, mas com a análise do andar tipo, em condições de separação em unidades distintas. Assim, mui respeitosamente apresentar o presente:

L A U D O

I- PRELIMINARMENTE

Reexaminado LAUDO DE AVALIAÇÃO datado de 15 de outubro de 2020, corrobora-o na parte descritiva como a VISTORIA, SITUAÇÃO e planta de SITUAÇÃO, FOTO AÉREA, PLANTA DO SETOR e QUADRA, ZONEAMENTO e o exame de DOCUMENTOS – CARACTERÍSTICAS DA UNIDADE (unificada – apartamentos 98 e 97), e a planta de fls. 11 do Laudo ilustrando o apartamento tipo – ED ASPEN, CARIBE e VERMONT com área privativa 48m² e 49m², e a ilustração do apartamento TIPO VISTORIADO – ED. MELBORNE com área privativa de 96,34m², esta unidade é resultado de unificação de 2 (duas) unidades independentes, tinha, portanto, instalações elétricas e hidráulicas próprias de cada unidade.

Tratando-se de unificação de unidades independentes, na sua estrutura abriga a rede hidráulica e elétrica para funcionar independente e normalmente, ficando condicionado a readaptação das redes elétricas e hidráulicas e dependências auxiliares às condições anteriores.

A unidade 97/98 foi avaliada no Laudo de 15 de outubro de 2020 em R$ 745.000,00.

Mas para a transformação ao estado anterior, formando duas

unidades independentes, exige-se um custo para readaptação ao estado

anterior, cujo custo pelas instalações reativadas até o seu uso é da ordem

Assim a unidade penhorada para uso regular passa a valer:

R$ 372.500,00 x (1 – 0,35) = R$ 242.125,00

VALOR DA UNIDADE PENHORADA no estado é de:

R$ 242.125,00 (para setembro de 2020)

II- RESPOSTAS AOS QUESITOS

a) AUTORA (fls. 251)

1) Considerando que no 9º andar, bloco “B”, do Condomínio “Quatro Estações Alto da Lapa” situado na Avenida Imperatriz Leopoldina, nº 1.170, há dois imóveis contíguos; o primeiro de nº 98 que é escopo desta perícia e segundo de nº 97 que não foi objeto de penhora, (matrícula 111.837 e 111.836 perante o 10º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital; fls.

157/160), queira o Sr. Perito apurar e descrever de forma pormenorizada os limites e o interior da primeira unidade.

RESPOSTA

O imóvel Nº 98, objeto de avaliação, matrícula Nº 111.837 do 10º Cartório

de Registro de Imóveis desta Capital, com a planta anexada observamos

possuir após readequação sala, cozinha, área de serviço, terraço, banheiro

e dois quartos; para seu acesso no edifício constam 2 elevadores, social e

serviço, escada de emergência, hall externo de acesso às unidades.

2) Queira o Sr. Perito indicar se o imóvel em questão possui necessidade de reparos a curto, médio e longo prazo, estimando, justificadamente, seu valor.

RESPOSTA

Sim, para o uso necessário reativar as instalações hidráulicas e elétrica cujo custo é da ordem de 35% do valor definido na Avaliação, passando a valer R$ 242.125,00, descontado, portanto, o custo de readequação.

3) Queira o Sr. Perito indicar se região onde se situa o imóvel é servida por melhoramentos públicos, tais como água, esgoto, energia elétrica, asfalto, telefone, internet e transporte público;

RESPOSTA

Sim, é servida de todos os melhoramentos conforme descrito no item VISTORIA do 1º Laudo.

4) Queira o Sr. Perito indicar:

a) O valor pago atualmente a título de IPTU e se existem débitos esse título;

b) O valor pago atualmente a título de condomínio e se existem débitos esse título;

RESPOSTA

Para esta resposta respeitosamente requeiro que o representante do prédio anexe estes dados e informe se há débitos.

5) Pede-se ao Sr. Perito que determine o valor de mercado do imóvel pelo

Método Comparativo Direto.

RESPOSTA

É o definido neste LAUDO – definido pelo Método Comparativo Direto apoiado nas NORMAS CAJUFA 2019.

6) No prédio do imóvel objeto de perícia, existem unidades similares oferecidas à venda? Em caso positivo, queira apontar o valor.

RESPOSTA

Solicito examinar as pesquisas definidoras do valor do imóvel objeto deste feito e as adequações para o uso independente no ANEXO I – do 1º Laudo.

7) Por fim, pede-se ao Sr. Perito que forneça os demais subsídios técnicos que entenda pertinentes para atender ao escopo da perícia.

RESPOSTA

Vide corpo do LAUDO e documentos anexados no 1º trabalho e as justificativas desta 2ª fase do trabalho.

III- ENCERRAMENTO

O presente laudo, constituído de 5 (cinco) folhas digitalizadas, vai datado e assinado nesta.

São Paulo, 10 de março de 2021.

_____________________________________

SHUNJI NASSUNO – Perito Judicial

LC019-21