L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

(1)

Processo nº. 1014831-58.2018.8.26.0405

PAULO ANTONIO TARDELLI GOMES, Perito Judicial, nomeado nos autos supra da EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA requerida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GUARUJÁ contra VINICIUS ALMEIDA CABRAL, tendo concluído todos os seus estudos, vistorias, diligências e pesquisas do imóvel em questão, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, para apresentar o seu trabalho consubstanciado no seguinte:

L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

(2)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

-02- I – PRELIMINARES

Alega o Condomínio Exequente em síntese:

Que o Executado é proprietário do apartamento 12 do Bloco 15 Edifício Navegantes, situado na Rua Pernambucana, n.º 341 – Conceição - Osasco (SP) , conforme Matrícula nº. 93.826, do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Osasco.

O Executada deixou de pagar ao Condomínio Requerente, as cotas condominiais, fundo de reserva, água e gás, dos meses de abril de 2017 a agosto de 2.020, conforme Relatório de Débitos dos autos às fls. 307.

O Executado se abstém de pagar a dívida, embora tenha sido insistentemente compelida a fazê-lo.

Diante do exposto, requer-se, nos termos do artigo 829 do CPC a citação dos Executados mediante expedição de mandado de citação e penhora, para que no prazo de 03 (três) dias pague a quantia de R$ 27.027,14 (Vinte e sete mil e vinte e sete reais e catorze centavos), importância essa acrescida de juros, correção monetária e multa conforme demonstrativos em anexo, bem como aquelas cotas condominiais que vierem vencer no decorrer do processo até a satisfação da obrigação, nos termos do artigo 323 do CPC e da Súmula 13 da Seção de Direito Primado do Tribunal de Justiça de São Paulo, sob pena de serem penhorados tantos bens quanto bastem para a satisfação do débito.

Foi efetivada a penhora.

Às fls. 155/158, manifestou-se a Caixa Econômica Federal, solicitando desconstituição da penhora tendo em vista que o imóvel não se encontra quitado, e é alienado fiduciariamente.

De acordo com o R. Decisão de fls. 372, foi nomeado o Signatário como perito judicial, para avaliar o imóvel penhorado, salientando que há direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária do citado imóvel.

Não foram formulados quesitos, bem como, não foram indicados Assistentes Técnicos.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1014831-58.2018.8.26.0405 e código 7AA8966.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por PAULO ANTONIO TARDELLI GOMES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/05/2021 às 08:09 , sob o número WOCO21701439050 .

(3)

O presente trabalho tem por objetivo, a determinação do valor de mercado de um imóvel localizado na Rua Pernambucana, 341 – Apartamento 12 do Bloco 15, térreo, Edifício Navegantes, Condomínio Residencial Guarujá, Bairro Conceição, no Município de Osasco , registrado no 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco/ SP sob matrícula nº 93.826.

2 As fotos internas demonstram as condições e características do apartamento 201 do Bloco 7, pertencente a síndica do Condomínio, dona Cleide, no dia da vistoria judicial designada para 27 de maio de 2.021, tendo sido este perito acompanhado pela própria síndica.

Este perito esteve em conjunto com a síndica dona Cleide, o zelador senhor Cícero, no apartamento penhorado.

No local a filha da inquilina solicitou à sua mãe, que entrasse em contato com o Executado.

Isto foi feito, porém, não obtivemos autorização para acessar internamente o apartamento objeto da presente ação.

Em função do acima exposto, foi vistoriado um apartamento semelhante.

A seguir, será possível observar as características do apartamento vistoriado, bem como, do condomínio Residencial Guarujá.

III – TERMO DE PENHORA.

O Termo de penhora e depósito de fls. 150, cita a penhora que o executado possui em relação ao Condomínio, devido a uma dívida de R$

13.738,74 em 24 de janeiro de 2.019.

(4)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

-04-

VISTA DA FRENTE DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GUARUJÁ, SITUADO NA RUA PERNAMBUCANA 341, CONCEIÇÃO, OSASCO.

(5)

VISTA DA RUA PERNAMBUCANA NO TRECHO DO IMÓVEL.

(6)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

-06-

VISTA DA FACHADA BLOCO 15, ONDE SITUA-SE O APARTAMENTO OBJETO DESTA AVALIAÇÃO.

(7)

VISTA DA PISCINA DO CONDOMÍNIO.

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AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

-08-

PLAYGROUND.

(9)

ÁREA EXTERNA DO TÉRREO.

(10)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

-10-

QUADRA DE FUTEBOL.

(11)

VISTA DE UMA DAS 3 CHURRASQUEIRAS.

(12)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

-12-

VISTA EXTERNA DAS GARAGENS DO CONDOMÍNIO.

(13)

-13-

SALÃO DE FESTAS.

(14)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

-14-

COZINHA E ÁREA DE SERVIÇO DO APARTAMENTO 201 BLOCO 7.

(15)

-15-

SALA DE JANTAR E ESTAR.

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AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

-16-

SALA DE ESTAR E JANTAR.

(17)

PRIMEIRO DORMITÓRIO

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AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

-18-

SEGUNDO DORMITÓRIO

(19)

TERCEIRO DORMITÓRIO.

(20)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

-19-

VARANDA

(21)

BANHEIRO

(22)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

-21-

PORTA ÚNICA DE ACESSO AO APARTAMENTO PENHORADO.

(23)

A quadra onde situa-se o imóvel avaliando, é composta pelas Ruas Egito e Luzia Henrique dos Reis, no Bairro Conceição, Município de Osasco.

A vizinhança é composta por imóveis urbanos, entre eles, residências e edifícios residenciais.

16

O apartamento avaliando faz parte de um conjunto residencial de quinze blocos de edifícios, compostos por 05 pavimentos cada bloco.

Foi constatada a existência de todos os melhoramentos urbanos tais como: pavimentação, guias e sarjetas, rede de água, esgoto, iluminação pública e domiciliar, energia elétrica, TV a cabo, linha de ônibus regular próxima e telefonia.

III - BENFEITORIAS

O imóvel possui as seguintes áreas construídas, segundo a matrícula:

Área útil: ... 53,72 m2 Área garagem... 09,90 m2 Área total privativa:... 63,62 m2

Área comum...25,6572 m2 Área total geral...89,2772 m2

A idade real da construção é de 10 (dez) anos.

O apartamento avaliando possui uma vaga de garagem indeterminada, descoberta, para guarda de um automóvel.

O apartamento está localizado no pavimento térreo.

O condomínio não possui elevador, e é coordenado por zelador e portaria presencial.

(24)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

-23- Dependências e respectivos acabamentos:

Salas de estar e jantar, 3 dormitórios, cozinha-lavanderia e um banheiro.

Caixilhos das janelas em alumínio.

Fachada do edifício em massa grossa pintada em látex.

Estado de conservação: em bom estado.

IV. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL.

Na pesquisa Anexo I ao corpo deste laudo, através de 05 (cinco) elementos de ofertas do livre mercado imobiliário, no mesmo conjunto residencial, e no conjunto residencial em frente, na mesma região geo- econômica, levaram a concluir que o valor unitário de área útil de mercado do local sub judice é de R$ 4.401,00 /m2.

Vapto. = Aútil x Vu

Onde:

Vapto. = valor do apartamento procurado = ? Aútil = área útil = 53,72 m2

Vu = valor unitário = R$ 4.401,00 /m2 ( Anexo I )

Portanto, aplicando-se a fórmula acima resulta:

Vapto. = Aútil x Vu =

Substituindo, resulta:

(25)

Vapto. = 53,72 m2 x R$ 4.401,00 /m2

Vapto. = R$ 236.421,72 Ou arredondando:

Vapto. = R$ 236.000,00

(Duzentos e trinta e seis mil reais)

Válido para MAIO de 2021.

VI - ENCERRAMENTO

Consta o presente laudo, de 24 (Vinte e quatro) folhas digitadas, sendo todas assinadas por este perito através do seu certificado digital.

Osasco, 27 de maio de 2021.

ENG.º PAULO ANTONIO TARDELLI GOMES

Perito Judicial CREA nº 060.167.564.6/D

(26)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

ANEXO I

PESQUISA DO VALOR DO METRO QUADRADO DE ÁREA ÚTIL-

Rua Pernambucana ,341 – Conceição – OSASCO

¹⁹

LOCAL DO IMÓVEL

Fator Oferta = 0,9, devido a elasticidade dos negócios.

Foc = fator obsolescência e conservação para a idade de 09 anos = 0,8843 Ie/Ir = 9/60 = 0,15 ou 15% adota-se 16% , item C

K = 0,8843

Enquadramento: Apartamento padrão simples sem elevador limite médio:

1,266 x R8N

(27)

Tipo : Apartamento

Endereço : Rua Pernambucana, 341 - 1º andar Bairro : Conceição

DADOS ECONOMICOS

Modalidade : Venda Valor : 200.000,00 Natureza : Oferta

DADOS DA CONSTRUÇÄO

Padrão : AMe Idade : 9 anos Área Útil : 44,44 Dormitórios : 2 Área Garagem : 0,00 Suítes : 0 Área Edícula : 0,00 Banheiros : 1 área Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0 Área Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 0 Salão de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 1 Elevadores : 0 FONTE DE INFORMAÇÄO

Imobiliária - Brilho Imóveis

Endereço - Rua Vitório Tafarello, 73

Contato - Sr. Edgard Fone: 4624-3255 OBSERVAÇOES

1 - Condomínio Residencial Guarujá - 1º andar - Padräo Médio 2 - s/ elevador - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 300,00

3 - piscina, salão de festas/jogos, playground, churrasqueira e quadra 4 - Imóvel necessitando de reparos simples

Vu1 = (R$ 200.000,00 x 0,9 / 44,44) x [(0,8843/0,8843)+(1,266/1,266)-2 +1]

Vu1 = R$ 4.050,40/m2

(28)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

OFERTA 2

Data: 19/08/2020

Tipo : Apartamento

Endereço : Rua Pernambucana, 341 - 2º andar Bairro : Conceição

DADOS ECONOMICOS

Modalidade : Venda Valor : 255.000,00 Natureza : Oferta

DADOS DA CONSTRUÇÄO

Padrão : AMe Idade : 9 anos Área Útil : 55,00 Dormitórios : 3 Área Garagem : 0,00 Suítes : 0 Área Edícula : 0,00 Banheiros : 1 Área Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0 Área Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 1 Salão de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 1 Elevadores : 0 FONTE DE INFORMAÇÄO

Imobiliária - Brilho Imóveis

Endereço - Rua Vitório Tafarello, 73

Contato - Sr. Edgard Fone: 4624-3255 OBSERVAÇOES

1 - Condomínio Residencial Guarujá - 2º andar - Padrão Médio 2 - s/ elevador - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 380,00

3 - piscina, salão de festas/jogos, playground, churrasqueira e quadra 4 - Imóvel necessitando de reparos simples

Vu2 = (R$ 255.000,00 x 0,9 / 55,00) x [(0,8843/0,8843)+(1,266/1,266)-2 +1]

Vu2 = R$ 4.172,72 /m2

(29)

Endereço : Rua Pernambucana, 341 - 4º andar Bairro : Conceição

DADOS ECONOMICOS

Modalidade : Venda Valor : 200.000,00 Natureza : Oferta

DADOS DA CONSTRUÇÄO

Padrão : AMe Idade : 9 anos Área Util : 44,44 Dormitórios : 2 Área Garagem : 0,00 Suítes : 0 Área Edícula : 0,00 Banheiros : 1 Área Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0 Área Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 1 Salão de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 1 Elevadores : 0 FONTE DE INFORMAÇÄO

Imobiliária - Mix Lar Imóveis

Endereço - Avenida dos Autonomistas, 896

Contato - Sr. Marcelo Fone: 4624-3300 OBSERVAÇOES

1 - Condomínio Residencial Guarujá - 4º andar - Padrão Médio 2 - s/ elevador - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 300,00

3 - piscina, salão de festas/jogos, playground, churrasqueira e quadra 4 - Imóvel necessitando de reparos simples

Vu3 = (R$ 200.000,00 x 0,9 / 44,44) x [(0,8843/0,8843)+(1,266/1,266)-2 +1]

Vu3 = R$ 4.050,40/m2

(30)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

OFERTA 4

Data: 19/08/2020

Tipo : Apartamento

Endereço : Rua Pernambucana, 341 - 5º andar Bairro : Conceição

DADOS ECONOMICOS

Modalidade : Venda Valor : 250.000,00 Natureza : Oferta

DADOS DA CONSTRUÇÄO

Padrão : AMe Idade : 9 anos Área Útil : 55,00 Dormitórios : 3 Área Garagem : 0,00 Suítes : 0 Área Edícula : 0,00 Banheiros : 1 Área Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0 Área Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 1 Salão de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 1 Elevadores : 0 FONTE DE INFORMAÇÄO

Imobiliária - Bucalam Imóveis Endereço - Avenida Brasil, 1300

Contato - Sr. Ricardo Pavani Fone: 4385-5040 OBSERVAÇOES

1 - Condomínio Residencial Guarujá - 5º andar - Padrão Médio 2 - s/ elevador - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 380,00

3 - piscina, salão de festas/jogos, playground, churrasqueira e quadra 4 - Imóvel necessitando de reparos simples

Vu4 = (R$ 250.000,00 x 0,9 / 55,00) x [(0,8843/0,8843)+(1,266/1,266)-2 +1]

Vu4 = R$ 4.090,90 /m2

(31)

Bairro : Conceição DADOS ECONOMICOS

Modalidade : Venda Valor : 245.000,00 Natureza : Oferta

DADOS DA CONSTRUÇÄO

Padräo : AMe Idade : 5 anos Area Util : 48,00 Dormitórios : 2 Area Garagem : 0,00 Suítes : 0 Area Edícula : 0,00 Banheiros : 1 Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0 Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 1 Saläo de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 1 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO

Imobiliária - G. House Imóveis

Endereço - Avenida dos Autonomistas, 896 - cjto. 840

Contato - Sr. Gerson Fone: 98296-7107 OBSERVAÇOES

1 - Condomínio Reserva Toscana - 5º andar - Padrão Médio 2 - 02 elevadores - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 299,00 3 - lazer completo

4 - Imóvel com estado de conservação regular

Vu5 = (R$ 245.000,00 x 0,9 / 48,00) x [(0,8843/0,9464) + (1,266/1,266)-2 + 1]

Vu5 = R$ 4.292,00 /m2

(32)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br

RESUMO

Vu1- R$ 4.050,40 /m2 Vu2 - R$ 4.172,72 /m2 Vu3 - R$ 4.050,40 /m2 Vu4 - R$ 4.090,90 /m2 Vu5 – R$ 4.292,00 /m2

Total...R$ 20.656,42 / 5 = R$ 4.131,28 /m2

Verificação da amostragem:

R$ 4.131,28 / m2 x 0,70 = R$ 2.891,89 / m2

R$ 4.131,28 / m2 x1,30 = R$ 5.370,67 / m2

Como nenhum dos elementos acima, situa-se fora da faixa de mais ou menos 30% em relação à média, o valor unitário a ser utilizado no presente trabalho resulta:

Vu área útil = R$ 4.131,00/ m2 x 568,4437 (Icv Fipe Abril 2021 /533,5536(Icv Agosto 2020)

Vu área útil = R$ 4.401,00/ m2

(33)

31

(34)

AV. FAGUNDES FILHO 252 CJ. 14 – CEP: 04304-000 – SÃO PAULO – SP 11 5071-0901 – 11 99142-6621 – paulotardelligomes@uol.com.br