Supremo Tribunal de Justiça Processo nº 113/06.5YRGMR.S1 Relator: ALBERTO SOBRINHO Sessão: 06 Maio 2010
Número: SJ
Votação: UNANIMIDADE Meio Processual: REVISTA Decisão: CONCEDIDA REVISTA
DIREITO PESSOAL DE GOZO DIREITO REAL TIPICIDADE
AUTONOMIA PRIVADA CONDOMÍNIO FRACÇÃO AUTÓNOMA
PROPRIEDADE HORIZONTAL OBRIGAÇÃO REAL
Sumário
1. O direito pessoal de gozo apresenta-se inicialmente como direito a uma prestação, para depois a actividade do titular (o gozo) se centrar directamente sobre a coisa. Mas o poder de gozo mantém-se sempre intimamente
conexionado com a relação pessoal ou obrigacional que lhe subjaz. Este direito de gozo há-de dimanar duma vinculação obrigacional daquele a quem
competia o gozo da coisa.
2. Contrariamente ao que acontece com os direitos reais, em que os
particulares estão impedidos de criar figuras inominadas de natureza real (art.
1306º, nº 1 C.Civil), no campo dos direitos obrigacionais vigora o princípio da atipicidade, nenhuma restrição se colocando, em princípio, à constituição de qualquer obrigação, podendo as partes fixar livremente, dentro dos limites da lei, o conteúdo positivo ou negativo da prestação (art. 398º, nº 1 C.Civil).
3. Quando o proprietário de um empreendimento de lazer se vincula a proporcionar aos condóminos das fracções integrantes de um edifício
constituído em regime de propriedade horizontal o direito de uso e fruição dos equipamentos de um Clube de ..., que não é parte integrante do condomínio, é inquestionável que os condóminos passaram a ter direito ao uso dos bens de equipamento, mas não um direito sobre esses mesmos bens. Só que os sujeitos activos deste direito de uso e fruição não estão individualmente determinados.
Os seus beneficiários são os condóminos e utilizadores das fracções do Edifício
constituído em regime de propriedade horizontal. Os sujeitos desta relação jurídica apenas são determinados através da titularidade de um direito real:
titular passivo, o proprietário do Clube de ... e titular activo, os condóminos e/
ou utilizadores das fracções do Edifício M....
Esta situação jurídica apresenta-se, relativamente aos titulares de ambos os lados, funcionalmente inerente à titularidade de direitos de propriedade, não podendo ser desligada desse direito e atribuída a quem lhe seja estranha, constituindo uma típica obrigação real inominada, com um conteúdo não legalmente reconhecido e, enquanto tal, não permitida.
Texto Integral
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I. Relatório
- CONDOMÍNIO EDIFICIO M...;
- AA;
- BB e mulher CC;
- DD;
- EE e mulher FF;
- GG;
- HH e mulher II;
- JJ e mulher KK;
- LL;
- MM;
- NN e mulher OO;
- PP e mulher QQ;
- RR e mulher SS;
- TT;
- UU e mulher VV;
- XX;
- ZZ;
- AAA e mulher BBB;
- CCC;
- DDD e mulher EEE;
- FFF;
- GGG e mulher III;
- JJJ;
- KKK e mulher LLL;
- MMM e mulher NNN;
- OOO;
- PPP e mulher QQQ;
- RRR e mulher SSS;
- TTT; e
acção com processo ordinário nº 498/2002, Tribunal Judicial da Comarca de Caminha
- UUU e mulher VVV,
intentaram, a 5 de Agosto de 2002, a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra
- EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ..., LDA;
- ... – CONSTRUÇÕES DE IMÓVEIS, LDA; e - XXX,
1. pedindo que se declare que:
a- pertencem às partes comuns do Edifício M..., os equipamentos de lazer que constituem o denominado “Clube de ...” – constituído pelo edifício de apoio e casa do guarda, piscinas (crianças e adultos) e balneários de apoio, court de ténis e áreas de jardim e de lazer adjacentes – edificados nos prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob os nºs …; … e …;
b- o esbulho do “Clube de ...” praticado pelos réus ofende o direito de propriedade dos 2° a 30° autores e demais condóminos do Edifício M....
2. e os réus condenados:
c- a reconhecer que os 2° a 30° autores e os demais condóminos do Edifício M... são donos e legítimos proprietários daquele Clube de ..., correspondente aos mencionados prédios e, em consequência, ordenado o cancelamento do registo predial destes prédios a favor da 1ª ré;
d- a absterem-se de praticar qualquer acto que ofenda aquele direito de propriedade;
e- a executar determinadas obras, que descrevem, no prazo de doze dias 5 ou, então, no pagamento do seu custo a apurar em liquidação de sentença;
f- no pagamento ao condomínio da quantia que se venha a apurar em liquidação da sentença e relativa às despesas decorrentes da execução da sentença proferida no Procedimento Cautelar apenso;
g- No pagamento a cada um dos 2º a 30° Autores da quantia de € 200,00, a título de indemnização pelos danos patrimoniais sofridos e de € 500,00, a título de danos não patrimoniais;
3. seja ainda declarado:
h- parcialmente nulo, por violação do projecto e da lei, o negócio jurídico de constituição da propriedade horizontal, na parte em que este não incluiu como partes comuns do prédio o identificado “Clube de ...”, e que o mesmo prédio abrange as quatro descrições prediais – ….; …; … e …;
i- nulo, por simulado e por desconformidade com o objecto, o negócio jurídico de compra e venda celebrado entre a 1ª e 2ª Rés relativamente aos três
prrédios descritos na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob os números …; … e 00213-SEIXAS e ordenado o cancelamento dos registos prediais a favor da 2ª ré, ou do seu titular inscrito e a quem ela ou os
sucessivos transmitentes venham a transmitir o direito de propriedade dos mesmos prédios.
subsidiariamente, para a hipótese de improcedência dos pedidos formulados sob as als. a), b) e c):
j- declarar-se constituído a favor dos condóminos do Edifício M... o direito pessoal de gozo sobre o “Clube de ...”, traduzido no direito de usar e fruir todos os equipamentos que constituem esse Clube, proporcionando-lhes, de forma exclusiva e conforme a satisfação do seu interesse, o seu gozo directo e autónomo, sem limite de tempo, e, ainda, transmissível a quantos venham a ser proprietários – condóminos – de fracções autónomas do Edifício M....
Em fundamento da sua pretensão alegam, no essencial, que o Edifício M...
corresponde a um complexo habitacional e de lazer, em regime de propriedade horizontal, constituído por 52 fracções autónomas, pertencentes a vários
proprietários, entre os quais os 2°s a 30°s autores.
Das partes comuns do condomínio fechado Edifício M... faz parte integrante o
“Clube de ...” e nas acções de promoção e vendas dos apartamentos a ré M...
Lda. sempre referiu aos potenciais compradores e aos adquirentes que aqueles equipamentos de lazer integravam as partes comuns do condomínio fechado, destinados a uso comum dos condóminos e famílias.
Após a conclusão do empreendimento, a ré EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS ..., LDA, procedeu à sua entrega aos respectivos proprietários das fracções autónomas e condomínio, incluindo as partes comuns e “Clube de ...”, para quem transferiram a sua posse e detenção, os quais passaram usar, sem qualquer interrupção e até 7 de Maio do corrente ano, todos os
equipamentos e partes comuns, sem qualquer restrição ou embaraço de
outrem, suportando todas as despesas e encargos com a sua fruição, limpeza e conservação, convictos de exercerem um direito próprio.
Invocam seguidamente a prática de factos por parte do 1º e 3º réus violadores destes seus direitos.
E que a 1ª ré vendeu à 2º os primitivos prédios em cujo solo foi edificado o
“Clube de ...”, não ignorando que estavam a proceder à venda de coisa alheia, e que os imóveis declarados vender e comprar já não existiam.
Contestou apenas a ré ... começando por excepcionar a ilegitimidade dos autores por desacompanhados dos demais condóminos e impugnar
seguidamente que o “Clube de ...” integrasse o condomínio Edifício M.... O que se dispôs foi construir um Clube privado de Lazer e Desporto, onde os autores, em condições de utilização a fixar, iriam ter acesso, em igualdade de
circunstâncias com quaisquer outros sócios a admitir, independentemente de serem ou não proprietários de fracções autónomas.
Nunca os autores estiveram na posse daquelas infra-estruturas, tendo apenas a 1ª ré autorizado a utilização, a título precário, da piscina e de campo de ténis.
E afirma ter adquirido realmente o imóvel em questão.
Replicaram ainda os autores para se pronunciarem pela improcedência da excepção de ilegitimidade e manter a posição inicialmente assumida.
No despacho saneador julgou-se improcedente a excepção de ilegitimidade activa invocada pela ré contestante, após o que se procedeu à selecção da matéria de facto, com fixação dos factos considerados assentes e dos controvertidos.
Prosseguiu o processo para julgamento e na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada parcialmente procedente,
declarando:
a- como parte integrante das partes comuns do Edificio M..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob o número … os
equipamentos de lazer que constituem o denominado “Clube de ...” –
constituído pelo edifício de apoio e casa do guarda, piscinas para crianças e adultos e balneários de apoio, court de ténis e áreas de jardim e de lazer adjacentes – edificados nos prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob os números …; … e …, ordenando a rectificação do registo predial nesta parte em conformidade, urna vez que as partes comuns do prédio também abrangem estas três descrições prediais;
b- que o esbulho daquele “Clube de ...” praticado pela ré Empreendimentos M..., Lda, através do seu sócio-gerente XXX, ofende o direito de propriedade,
na qualidade de comproprietários, dos 2° a 30° autores e demais condóminos do Edifício M...;
c- nulo o contrato de compra e venda celebrado entre a ré Empreendimentos M..., Lda, e a ré ... Construções e Imóveis, Lda, que tem por objecto os três prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob os números ….; … e 00213-SEIXAS, e a consequente transmissão daqueles
mesmos prédios operada entre as rés e ordenado o cancelamento dos registos prediais destes prédios a favor da ré ou do seu titular inscrito; e
condenando:
d- a ré Empreendimentos M..., Lda, no na pagamento à autora Condomínio do Edifício M..., representada pela ... Administração de Condomínios, Lda, da quantia que se venha a liquidar em execução de sentença e relativa a todas as despesas que suportou com a execução da decisão judicial proferida no
Procedimento Cautelar n° 407/2002, designadamente os honorários do
serralheiro contratado para o arrombamento e abertura de portas, pagamento aos trabalhadores auxiliares, o fornecimento de fechaduras para as portas que vedavam os equipamentos/edifícios, a limpeza dos espaços e demais trabalhos executados no âmbito daquela decisão, onde se incluem as despesas com o restabelecimento e reconstrução da rede de esgotos e escoamento da água das piscinas e edifícios de apoio e com a recolocação da parte da instalação eléctrica exterior que iluminava o “Clube de ...” e que foi removida;
e- a ré Empreendimentos M..., Lda, no pagamento a cada um dos 2° a 30°
autores, a título de indemnização pelos danos patrimoniais sofridos, da quantia de € 500,00, por pessoa singular ou casal.
Inconformada com o assim decidido apelou a ré ... – Construções de Imóveis, Ldª, e com sucesso, porquanto o Tribunal da Relação de Guimarães revogou a sentença da 1ª instância e julgou a acção totalmente improcedente,
absolvendo as rés de todos os pedidos formulados.
Irresignados recorreram os autores para o Supremo Tribunal de Justiça.
No acórdão aqui proferido decidiu-se:
- confirmar o acórdão recorrido quanto aos pedidos principais;
- mas declará-lo nulo na parte em que omitiu pronúncia sobre o pedido subsidiário, ordenando a sua devolução à Relação para suprimento desta nulidade.
Conhecendo do pedido subsidiário, decidiu-se no novo acórdão da Relação declarar constituído a favor dos 2° a 30° autores e demais utilizadores do
Edifício M... o direito pessoal de gozo sobre o ”Clube de ...” identificado na alínea a), traduzido no direito de usarem e fruírem todos os equipamentos que constituem aquele “Clube de ...”, proporcionando-lhes, de forma exclusiva e conforme a satisfação do seu interesse, o seu gozo directo e autónomo, sem limite de tempo, e, ainda, transmissível a quantos venham a utilizar as fracções autónomas do Edificio M....
Recorre novamente de revista para o Supremo Tribunal de Justiça a ré ... – Construções de Imóveis, Ldª, pugnando pela improcedência do pedido subsidiário.
Contra-alegaram os recorridos em defesa da manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Âmbito do recurso
A- De acordo com as conclusões, a rematar as alegações de recurso, o inconformismo da recorrente, radica, em síntese, no seguinte:
1- O acórdão recorrido começa por atentar contra a tipicidade inerente ao princípio do numerus clausus que caracteriza o direito da coisas e está consagrado no art. 1306º C. Civil.
2- Ao declarar constituída a favor dos utilizadores do Edifício M... o “direito pessoal de gozo” traduzido no direito de usarem e fruírem todos os
equipamentos (…), “sem limite de tempo e ainda transmissível a quantos venham a utilizar as fracções”, o tribunal só pode estar a reportar-se a um encargo que é imposto sobre o conjunto predial (urbano e rústicos) da recorrente, em proveito de outro prédio o tal Edifício M....
3- Estaríamos aqui perante a previsibilidade de um direito real de servidão, uma vez que a “utilidade” dos “utilizadores” do Edifício M... “está adstrita ao aproveitamento do prédio dominante”( questão diversa é a de insuficiência de alegação e prova de factos constitutivos dessa servidão).
4- Só se o direito de usar e fruir o “Clube de ...” fosse atribuído a alguém “sem qualquer ligação ao prédio”, então é que “já não poderia ter eficácia real”, subsistindo porventura “um mero direito obrigacional, com eficácia inter partes”, correspondente a uma “servidão pessoal”.
5- E não é isto que acorre no caso em apreço, onde as “utilidades” em que se traduz o “direito de usarem e fruírem … o Clube de ..., embora susceptíveis de separação, são gozadas por intermédio do prédio dominante e na medida das necessidades deste”.
6- A decisão recorrida, ao declarar constituído o “direito de usarem e fruírem tidos os equipamentos que constituem o Clube de ... de forma exclusiva … e conforme a necessidade dos seus interesses … sem limite de tempo … e ainda transmissível a quantos venham a utilizar no futuro as fracções autónomas, é incomparavelmente mais gravoso do que um usufruto, o qual sempre seria constituído a favor de pessoas determinadas e, ainda que exclusivo, nunca perderia a sua natureza temporária.
7- Além de que aquilo que o acórdão recorrido consagra redundaria num confisco porque, na prática, o proprietário ficaria impedido de usar e fruir o que é seu – pois só assim poderia respeitar em absoluto a “exclusividade”
desse mesmo uso e fruição atribuído aos utilizadores presentes e futuros do Edifício M... e ainda por cima perpetuo, porque “sem limite de tempo”, com o encargo, igualmente perpetuo de ter de continuar a suportar contribuições e impostas e encargos de conservação dos prédios e seus equipamentos.
8- Os autores tinham ou têm é que reclamar da ré M... – e só dela – aquilo a que possam ter direito, já que a recorrente se limitou a comprar, através de titulo substancial e formalmente válido, um conjunto de imóveis com as suas componentes e benfeitorias, pagando o respectivo prego e levando ao Registo a respectiva aquisição.
9- O acórdão recorrido consagra uma interpretando e aplicaçã da Lei que, para além de atentar, de forma clamorosa, contra a Lei ordinária
(designadamente o art 1306º Código Civil), colide ainda com normas e princípios ofensivos da Constituição da República.
B- Face à posição da recorrente vertida nas conclusões das alegações recursórias, delimitativas do âmbito do recurso, a verdadeira questão
controvertida que se coloca é a de saber se pode ser reconhecido aos 2º a 30º autores e demais utilizadores do Edifício M... um direito pessoal de gozo sobre o Clube de ....
III. Fundamentação
A- Os factos
O acórdão recorrido teve como assentes os seguintes factos:
1. O Edifício M... corresponde a um complexo habitacional e de lazer, em regime de propriedade horizontal, constituído por cinquenta e cinco fracções autónomas designadas pelas letras "A" a "BG" descrito na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob o número … e cujas fracções autónomas pertencem a vários proprietários, entre os quais os 2°s a 30°s autores, os quais constituíram o condomínio e, em assembleia de condóminos,
deliberaram eleger como administrador do Condomínio a "... - Administração de Condomínios, Lda." - 1ª autora - e a quem conferiram poderes para agir judicialmente, conforme o deliberado pelos condóminos nas assembleias de condóminos celebradas em 08 de Setembro de 2001 e 13 de Julho de 2002.
2. O Empreendimento M... é um condomínio fechado, composto por dois
blocos habitacionais - 55 fracções autónomas - e partes comuns. A Primeira ré destinava alienar o empreendimento habitacional por venda das fracções autónomas em que o empreendimento seria dividido ao ser instituído o regime de propriedade horizontal.
3. A 1ª ré apresentou na Câmara Municipal de Caminha um pedido de
licenciamento da construção do empreendimento, apresentando dois projectos de construção, um para o conjunto habitacional e outro para o conjunto dos equipamentos de apoio, sendo este último apelidado pela 1ª ré de "Clube de ... e desporto".
4. A edificação foi aprovada pela Câmara Municipal de Caminha, na reunião realizada em 2 de Outubro de 1990, exarada em acta, de acordo com a qual a edilidade declarou no ponto 4:
"Igualmente na sequência da referida deliberação de viabilidade a Câmara entende que tratando-se de uma obra de qualidade tem um sentido global que obrigará à execução integral do empreendimento, questão que deve ser
salvaguardada. Assim, embora tratando-se de 2 processos e projectos distintos a Câmara não concederá licença de habitabilidade ao conjunto de
apartamentos sem que esteja construído o "Clube de ... e Desporto" onde se incluem os equipamentos de apoio (piscina, campo de ténis, parque infantil e casa do guarda).
5. Na "Memória Descritiva e Justificativa" que a 1ª ré elaborou, subscreveu e apresentou na Câmara aquando da apresentação do projecto do
empreendimento para aprovação, refere-se, entre outras coisas:
"Esta memória descritiva e justificativa diz respeito ao "CLUBE DE ... E DESPORTO M..." que embora em processo individual é complementar do conjunto de apartamentos que a firma EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ..., LDA. pretende edificar no Lugar de …, em Seixas, no concelho de Caminha.
Embora já fosse intenção da firma construir um importante conjunto turístico aquando da viabilidade requerida a Câmara Municipal impôs a construção do conjunto agora projectado, tendo para tal sido necessário adquirir mais
terreno.
6. A ré "..." procedeu à substituição das fechaduras das portas de acesso e vedação dos diversos espaços e equipamentos e à soldadura das duas portas em ferro que fazem a ligação entre os arruamentos dos blocos habitacionais e o recinto dos equipamentos, impedindo o acesso dos condóminos aos "Clube de ...".
7. Por escritura pública celebrada em 26 de Março de 2002, no Sexto Cartório Notarial do Porto, exarada a folhas 124 e seguintes do Livro n° 88-B, a 1ª Ré,
"M..., Lda." declarou vender à 2ª ré, "..., Lda." os prédios: "urbano composto por casa de rés-do-chão e sótão, com logradouro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Caminha, sob o número cento e dezoito e registado a favor da sociedade vendedora pela inscrição G - quatro, inscrito na matriz sob o artigo 931 (...); rústico descrito na dita Conservatória sob o número duzentos e três, registado a favor da sociedade vendedora pela inscrição G - três, inscrito na matriz sob o artigo 1313 (...); rústico descrito na dita Conservatória sob o número novecentos e sessenta e nove, registado a favor da sociedade
vendedora pela inscrição G - um, inscrito na matriz sob o artigo 1316 ..", e a 2ª ré declarou aceitar a venda e que os prédios adquiridos se destinam a
revenda.
8. A ré "... - Construções e Imóveis, Lda." tem como únicos sócios e gerentes ZZZ e mulher AAA, casados no regime de comunhão de adquiridos.
9. A ré "EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ..., LDA." tem como únicos sócios e gerentes BBB, CCC e XXX.
10. Os sócios-gerentes da Ré "..." são, respectivamente, genro e filha do BBB,' sócio-gerente da ré "EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ..., LDA.".
11. O Empreendimento M... inclui o denominado "Clube de ..." constituído por edifício de apoio e casa do guarda, piscinas - piscina de adultos e piscina de crianças - e balneários de apoio, "court" de ténis e zona de lazer.
12. A Câmara Municipal de Caminha condicionou a aprovação do complexo habitacional, cujo projecto previa inicialmente a construção de 60
apartamentos, à redução do número de fogos e à construção de equipamentos de lazer de apoio, mais concretamente a construção de piscinas, "court" de ténis, parque infantil e edifícios de apoio, casa do guarda e balneários.
13. O pedido de licenciamento de construção referido em 3) foi apresentado em cumprimento da condição referida a 12.
14. Nas acções de promoção e venda dos apartamentos, a 1ª ré sempre referiu aos potenciais compradores e adquirentes que aqueles equipamentos e "Clube de ..." faziam parte integrante do Empreendimento M... e estavam destinados ao uso comum dos condóminos e famílias.
15. Na publicidade efectuada em prospectos pela 1ª ré publicitavam que o Empreendimento M... integrava esses equipamentos e "Clube de ...".
16. O preço pago pelos condóminos à 1ª ré pela aquisição das fracções foi superior, em mais de 20%, relativamente ao preço de fracções iguais existentes no mercado imobiliário local.
17. Essa diferença de preço foi justificada também pelo facto do empreendimento englobar o "Clube de ...".
18. Nas fases negociatória e contratual a 1ª ré garantiu aos adquirentes das fracções que o "Clube de ..." fazia parte do Empreendimento M....
19. A construção dos equipamentos do "Clube de ..." foi efectuada em terrenos localizados a sul daquele em que foram construídos os apartamentos que a 1ª ré adquiriu para proceder à sua edificação.
20. Desde que a ré concluiu a sua construção, em 1994, os edifícios
habitacionais e o "Clube de ..." do Edifício M..., apresentam-se totalmente vedados em relação aos prédios contíguos por meio de muros construídos em betão e encimados de uma estrutura em rede metálica.
21. O prédio urbano já existente - habitação - inscrito na matriz sob o art. 931°
e descrito no n° …, foi destinado a edifício de apoio ao conjunto, com pequenas adaptações para servir de bar, e os demais equipamentos foram implantados no solo dos primitivos prédios rústicos - talho de monte e terreno de pinhal - inscritos na matriz predial sob os arts. 1316° e 1313° (antigo 1725°
) e descritos sob os números …, respectivamente.
22. A acessibilidade aos equipamentos de lazer é feita por arruamentos
comuns a todo o empreendimento Edifício M..., estabelecendo a ligação entre os blocos habitacionais e o referido "Clube de ...".
23. As redes de electricidade, abastecimento de águas, esgotos e águas pluviais que serve os diversos equipamentos do "Clube de ..." provêm das redes gerais do Edifício M..., cujos custos dos consumíveis e conservação estão a cargo do condomínio, com excepção do prédio urbano destinado a edifício de apoio (prédio já existente inscrito no art. 931°), que já estava dotado de redes de abastecimento de água e de electricidade próprias.
24. Após a conclusão do empreendimento a 1ª ré procedeu à entrega aos respectivos proprietários das fracções autónomas e das partes comuns, e desde logo os condóminos passaram a utilizar e usufruir de todos os equipamentos que constituem o "Clube de ...".
25. Desde 1994 e até 7 de Maio de 2002 que os condóminos do Edifício M...
vêm utilizando o "Clube de ...", usando o edifício de apoio onde reúnem periodicamente em assembleia de condóminos, as duas piscinas - crianças e adultos - nestas tomando banho e praticando natação, bem como os balneários de apoio, o "court de ténis" onde praticam aquela modalidade, procedendo e suportando o custo da colocação, tratamento e manutenção do relvado das zonas adjacentes àqueles equipamentos, que vêm usando como solário suportando as despesas e encargos com a fruição, limpeza e conservação daquele espaço, designadamente com o tratamento e limpeza da água das piscinas, sua renovação, manutenção e substituição do equipamento mecânico respectivo e com o fornecimento de electricidade e água.
26. Esses factos vêm sendo praticados à vista de toda a gente, sem entraves ou oposição de ninguém, designadamente dos réus, sem interrupção temporal e na convicção de que têm direito ao uso e fruição desses equipamentos como parte integrante do Empreendimento Edifício M..., sem prejudicar terceiros.
27. A integração do "Clube de ..." no Empreendimento Edifício M... foi condição essencial para que muitos dos condóminos tivessem adquirido as suas fracções.
28. Em 7 de Maio de 2002, quando os funcionários da empresa "F...M... Lda.", por conta e sob as ordens do condomínio, procediam a trabalhos de reparação das piscinas e balneários do "Clube de ..." o Réu XXX, sócio-gerente da 1ª ré, acompanhado de mais três pessoas, impediu os funcionários daquela empresa de efectuar os trabalhos, ordenando-lhes que os interrompessem e
abandonassem.
29. E impediu a retirada dos materiais e dos equipamentos utilizados na obra, designadamente, uma bomba de elevação de água pertencente ao empreiteiro.
30. XXX proibiu os operários e o funcionário do condomínio, Sr. DDD, de se deslocarem ao "Clube de ...".
31. Impediu os condóminos e respectivas famílias de acederem à área onde funciona o designado "Clube de ..." e de utilizarem os equipamentos que o compõem.
32. A substituição das fechaduras e a soldadura das portas de acesso ao
"Clube de ..." ocorreu imediatamente depois dos factos referidos nos nºs 28 a 31.
33. Depois da administração do condomínio ter procedido à reabertura das portas, as mesmas foram novamente soldadas.
34. Os prédios referidos na escritura pública descrita sob o nº 7 são o urbano onde se encontrava instalada a casa de rés-do-chão, sótão e logradouro
(destinado a edifício de apoio e casa do guarda, e os rústicos onde a ré M...
edificou a piscina, campo de ténis, balneários de apoio e zonas de lazer adjacentes, que integram o denominado "Clube de ...".
35. Ao celebrarem a escritura de compra e venda referida nessa nº 7, os 1º, 2°
e 3º réus e os sócios gerentes da 2ª ré, sabiam que estavam a negociar os prédios onde se encontrava instalado o denominado "Clube de ..." do Empreendimento M... e os equipamentos que o compõem.
36. Em Maio de 2002, os réus colocaram num dos muros de vedação do "Clube de ..." uma placa contendo a palavra "VENDE-SE" e dois números de contacto telefónico.
37. Os réus removeram parte da instalação eléctrica exterior que iluminava o
"Clube de ...".
38. A 1ª autora, na qualidade de Administradora do Condomínio, suportou todas as despesas com a execução da decisão judicial proferida no
Procedimento Cautelar n° 407/2002, deste Tribunal, designadamente os honorários do serralheiro contratado para o arrombamento e abertura de portas, pagamento aos trabalhadores auxiliares o fornecimento de fechaduras para as portas que vedavam os equipamentos/edifícios, a limpeza dos espaços e demais trabalhos executados no âmbito daquela decisão.
39. Por via desta conduta dos réus, os 2º a 30° autores e os demais
condóminos ficaram impedidos de usar e fruir o "Clube de ..." no período compreendido entre 7 de Maio de 2002 e 28 de Junho de 2002.
40. Para obstar a essa situação, alguns dos condóminos recorreram a piscinas e campos de ténis privados.
41. Aquela conduta dos réus, causou nos autores nervosismo, incómodos e desgosto.
B- O direito
O Edifício M..., composto por dois blocos habitacionais – 55 fracções autónomos e respectivas partes comuns – foi construído no prédio misto denominado “Quinta do M...”, composto de parte urbana (art. 649º) com a área de 90 m2 e parte rústica (art. 1.323º) com a área de 7.520 m2 (no total a área era, pois, de 7.610 m ), descrito na Conservatória sob o n.° ….
Por sua vez, o Clube de ... (constituído por casa de apoio, piscina de adultos e de crianças, court de ténis e balneários) foi edificado num prédio urbano existente, inscrito na matriz sob o art. 931º e descrito na Conservatória sob o n.° …, e nos prédios rústicos – talho de monte e terreno de pinhal – inscritos na matriz sob os arts. 1316º c 1313º (antigo 1725º) e descritos na
Conservatória sob os n.°s … e … – ….
Está definitivamente assente, porque assim o decidiu o primitivo acórdão da
Relação, confirmado por acórdão deste Supremo Tribunal, que o Clube de ...
não faz parte integrante do Edifício M..., edifício constituído em propriedade horizontal, não sendo uma sua parte comum.
E foi o Clube de ..., realidade distinta do Edifício M..., que a ré
Empreendimentos Imobiliários M... vendeu à co-ré ..., não enfermando este contrato, como também se decidiu, do vício da nulidade invocado pelos autores.
Prevenindo a situação do Clube de ... não fazer parte integrante das partes comuns do Edifício M..., pretendem os autores (2º a 30º), formulando o
respectivo pedido a título subsidiário, ser reconhecidos como titulares de um direito pessoal de gozo sobre o Clube de ..., traduzido no direito de,
juntamente com os demais condóminos do Edifício, usar e fruir todos os equipamentos que constituem aquele Clube.
É esta questão controvertida que aqui se impõe agora tratar.
Temos como definitivamente adquirido, porque assim se demonstrou, que logo após a conclusão do empreendimento, em 1994, os condóminos passaram a utilizar e usufruir de todos os equipamentos que constituem o Clube de ... e desde então até 7 de Maio de 2002, usaram o edifício de apoio onde reúnem periodicamente em assembleia de condóminos, as duas piscinas - crianças e adultos - nestas tomando banho e praticando natação, bem como os balneários de apoio, o "court de ténis" onde praticam aquela modalidade, procedendo e suportando o custo da colocação, tratamento e manutenção do relvado das zonas adjacentes àqueles equipamentos, que vêm usando como solário suportando as despesas e encargos com a fruição, limpeza e conservação daquele espaço, designadamente com o tratamento e limpeza da água das piscinas, sua renovação, manutenção e substituição do equipamento mecânico respectivo e com o fornecimento de electricidade e água, o que tudo fizeram à vista de toda a gente, sem entraves ou oposição de ninguém, designadamente dos réus, sem interrupção temporal e na convicção de que têm direito ao uso e fruição desses equipamentos como parte integrante do Empreendimento
Edifício M..., sem prejudicar terceiros.
E usufruíram destes equipamentos porque a ré Empreendimentos Imobiliários M... sempre referiu aos potenciais adquirentes que estavam destinados ao uso comum dos condóminos e família, o que inclusive publicitava e que teve
repercussão no preço de aquisição das fracções, além de que a Câmara Municipal condicionou a concessão da licença de habitabilidade ao conjunto de apartamentos à conclusão do Clube de ....
De acordo com os ensinamentos de Henrique Mesquita (1) , o que caracteriza os direitos pessoais de gozo e lhes confere especificidade, quando
confrontados com outros direitos de natureza creditória, é apenas a circunstância de possibilitarem ao titular, com vista à satisfação do seu
interesse, o gozo directo e autónomo de determinada coisa. O direito pessoal de gozo apresenta-se inicialmente como direito a uma prestação, para depois a actividade do titular (o gozo) se centrar directamente sobre a coisa. Mas o poder de gozo mantém-se sempre intimamente conexionado com a relação pessoal ou obrigacional que lhe subjaz. Este direito de gozo há-de dimanar duma vinculação obrigacional daquele a quem competia o gozo da coisa, ainda segundo Henrique Mesquita.
O direito pessoal de gozo confere ao seu titular não só um direito pessoal ou obrigacional, mas também a posse do direito adquirido, defendendo
expressamente Vaz Serra (2) que os direitos pessoais de gozo de uma coisa são direitos susceptíveis de posse.
Contrariamente ao que acontece com os direitos reais, em que os particulares estão impedidos de criar figuras inominadas de natureza real (art. 1306º, nº 1 C.Civil), no campo dos direitos obrigacionais vigora o princípio da atipicidade, nenhuma restrição se colocando, em princípio, à constituição de qualquer obrigação, podendo as partes fixar livremente, dentro dos limites da lei, o conteúdo positivo ou negativo da prestação (art. 398º, nº 1 C.Civil). De igual liberdade também gozam as partes na celebração dos contratos e na fixação do seu conteúdo (art. 405º C.Civil).
Sustenta a recorrente que a solução acolhida no acórdão recorrido
consubstancia a constituição de um direito real de servidão inominado, na medida em que as utilidades proporcionadas pelo Clube de ... são gozadas por intermédio do prédio dominante e na medida das suas necessidades.
Esta seria, ainda segundo a recorrente, uma situação jurídica inerente à titularidade de um direito real e, como tal, uma típica obrigação propter rem.
Henrique Mesquita (3) define as obrigações propter rem como vínculos jurídicos em virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um
direito real, fica adstrita para com outra (titular ou não, por sua vez, de um ius in re) à realização de uma prestação de dare ou de facere. E ainda segundo Antunes Varela (4) , diz-se obrigação real a obrigação imposta, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta.
Obrigação propter rem é aquela que é dependente e acessória de um direito real. São situações jurídicas acessórias à titularidade de um direito real e
ainda funcionalmente dirigidas à participação no aproveitamento das vantagens da coisa, como afirma Oliveira Ascensão (5) .
Nessa medida, estão sujeitas ao princípio da taxatividade preconizado no art.
1306º, nº 1 C.Civil.
Da factualidade assente decorre que a ré Empreendimentos Imobiliários M..., enquanto proprietária do complexo onde funcionava o Clube de ... e nessa qualidade assumiu inequivocamente o compromisso de proporcionar aos condóminos e utilizadores das fracções do Edifício M... o uso e fruição dos equipamentos integrantes do Clube de ....
Foi este concreto direito de uso e fruição que o proprietário do
empreendimento de lazer se vinculou a proporcionar e a proporcionar aos condóminos das fracções integrantes do edifício constituído em regime de propriedade horizontal. Ainda que a prestação tenha por objecto certa e determinada coisa, apresenta-se como imprescindível a cooperação do devedor para a obter. Por força da conexão funcional existente entre a
obrigação e o direito real, o obrigado à prestação é determinado em função da titularidade da coisa.
Por outro lado, é inquestionável que os condóminos passaram a ter direito ao uso dos bens de equipamento, mas não um direito sobre esses mesmos bens.
Só que os sujeitos activos deste direito de uso e fruição não estão
individualmente determinados. Os seus beneficiários são os condóminos e utilizadores das fracções do Edifício M..., constituído em regime de
propriedade horizontal. Os sujeitos desta relação jurídica apenas são
determinados através da titularidade de um direito real: titular passivo, o proprietário do Clube de ... e titular activo, os condóminos e/ou utilizadores das fracções do Edifício M....
Esta situação jurídica apresenta-se, relativamente aos titulares de ambos os lados, funcionalmente inerente à titularidade de direitos de propriedade, não podendo ser desligada desse direito e atribuída a quem lhe seja estranha.
E como afirma Oliveira Ascensão , as situações jurídicas cujo titular é determinado mediatamente, pela titularidade de um direito real, são designadas situações jurídicas propter rem ou ob rem.
Por isso, é permitido concluir que o proprietário do clube se vinculou
juridicamente a proporcionar aos proprietários, enquanto tal, das fracções o gozo directo e autónomo dos equipamentos que o integram, ou seja, estamos perante uma típica obrigação real.
Mas os direitos reais, dado o princípio da tipicidade a que estão sujeitos, só têm validade aqueles que a lei reconhece e a lei apenas admite os direitos reais com o conteúdo nela definido. Preconiza o nº 1 do art. 1306º C.Civil que não é permitida a constituição, com carácter real, de restrições ao direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito senão nos casos previstos na lei.
Implica este princípio não poderem constituir-se direitos reais que não se enquadrem num dos tipos previstos na lei e com um conteúdo que não seja aquele que a própria lei lhes atribui, ou seja. Não podem, por isso, os
particulares criarem, com eficácia real, situações jurídicas que não estejam como tal legalmente previstas.
E a situação com que somos confrontados configura-se como uma obrigação real inominada, com um conteúdo não legalmente reconhecido e, enquanto tal, não permitida.
Não se apresenta, pois, como legalmente possível a atribuição deste direito real de uso do equipamento do Clube de ... aos condóminos do Edifício M..., por afectado de nulidade nos termos das disposições combinadas dos arts.
1306º, nº 1 –primeira parte- e 294º C.Civil.
Daí que se não possa reconhecer aos autores e demais condóminos das fracções o direito de uso que, a título subsidiário, vêm reclamar e, consequentemente, que esta pretensão tenha de soçobrar.
IV. Decisão
Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se, na procedência da revista, em revogar o acórdão recorrido e julgar improcedente o pedido subsidiário formulado pelos autores, dele absolvendo os réus.
Custas, em ambos os recursos, pelos recorridos.
Lisboa, 6 de Maio de 2010
Alberto Sampaio (Relator) Maria dos Prazeres Beleza Lopes do Rego
_______________________
(1) in Obrigações Reais e Ónus Reais, 1990, pág. 50/51 (2) in R.L.J., Ano 110º, pág. 173
(3) ob. cit., pág. 100
(4) in Das Obrigações em Geral, 10ª ed., I, pág. 193 (5) in Direito Civil - Reais, 5ª ed., pág. 237
(6) ob. cit., pág. 234
