DANIEL PICCHETTI NASCIMENTO,

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA

2ª

VARA CÍVEL DA

COMARCA DE SANTOS - SP

PROCESSO N° 0025024-32.2019.8.26.0562

DANIEL PICCHETTI NASCIMENTO

,

engenheiro civil, tecnólogo em construção civil e gestão

ambiental, especialista em patologias das construções,

perito judicial nomeado e compromissado com V. Exa. às folhas

154 dos autos da Ação de CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE

SENTENÇA promovida por CARMINATTI E CAPELLO

ADVOGADOS em face de DAPEVEL DISTRIBUIDORA DE

VEÍCULOS LTDA. e outros, vem mui respeitosamente após

estudos circunstanciados dos autos e diligências efetuadas,

consubstanciar tais fatos mediante o presente

SUMÁRIO

1

SÍNTESE DAS ALEGAÇÕES ... 3

2

CONSIDERAÇÕES GERAIS ... 4

3

VISTORIA... 5

3.1

LOCALIZAÇÃO ... 5

3.2

REGIÃO ... 8

3.3

APARTAMENTO

AVALIANDO ... 9

3.4

RELATÓRIO

FOTOGRÁFICO ... 14

4

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ... 24

2.1

METODOLOGIA ... 24

2.2

CLASSIFICAÇÃO

DO

PADRÃO

CONSTRUTIVO ... 26

2.3

VALOR

DO

METRO

QUADRADO

DE

ÁREA

ÚTIL ... 27

2.4

VALOR

DE

MERCADO

DO

APARTAMENTO ... 28

5

CONCLUSÃO ... 29

6

ENCERRAMENTO ... 30

ANEXO 1

_{– ELEMENTOS DE PESQUISA}

ANEXO 2

_{– TRATAMENTO ESTATÍSTICO E DETERMINAÇÃO DO VALOR}

1

SÍNTESE DAS ALEGAÇÕES

Trata-se de ação de Cumprimento Provisório de Sentença.

» Alega o requerente/ exequente CARMINATTI E CAPELLO

ADVOGADOS que foi julgada improcedente a Ação Revisional de

Contratos Bancários de nº 1007917-60.2016.8.26.0562, em que os ora

executados moveram contra o Banco Bradesco S/A., condenando os

primeiros a pagarem aos patronos do segundo os honorários

sucumbenciais de 10% sobre o valor da causa.

Alega que houve recurso, o qual foi negado provimento,

mantendo o decidido. Assim, alega que o valor da verba honorária

devida, atualizada, é de R$ 270.554,19 (duzentos e setenta mil,

quinhentos e cinquenta e quatro reais e dezenove centavos).

Requer desse modo, a intimação dos executados para que no

prazo de 15 (quinze) dias paguem a importância indicada, sob pena

de multa e honorários de 10%.

» Às folhas 51 dos autos o requerente/ exequente ADITA a Inicial

e informa que Decisão prolatada pelo Superior Tribunal de Justiça em

sede de julgamento de Agravo em Recurso Especial interposto pelos

Executados, majorou-se a verba honorária para 15%, de modo que o

valor do débito passa para R$ 405.831,28 (quatrocentos e cinco mil,

oitocentos e trinta e um reais e vinte e oito centavos).

» Às folhas 55 dos autos consta a r. DECISÃO proferida por V.

Exa., determinando a intimação dos executados para que procedam

ao pagamento do montante atualizado da verba honorária de

sucumbência, Decisão essa disponibilizada no D.O. em 03/12/2019.

» Às folhas 64/65 dos autos consta a r. DECISÃO proferida por

V. Exa., determinando bloqueio via BACENJUD entre outras

determinações. Sendo o saldo bloqueado insuficiente à quitação da

dívida, foi requerido pela exequente às folhas 147/149 dos autos, e

deferido às folhas 145, a penhora sobre o imóvel que ora se faz

objeto de avaliação, ocasião em que o signatário foi honrado por V.

Exa. com sua nomeação para atuar como perito judicial neste feito.

» Às folhas 167 dos autos foi lavrado o Termo de Penhora e

Depósito sobre a unidade autônoma nº 46-B, localizada no 4º andar

ou 5º pavimento do Edifício Alben, à rua Antonio Carlos nº 196, objeto

da matrícula nº 38266 do 13º Cartório de Registro de Imóveis de São

Paulo-SP.

2

CONSIDERAÇÕES GERAIS

O presente feito refere-se à apuração do valor de mercado do

imóvel. Para tanto, serão adotados os seguintes critérios:

Valores de Edificações em Imóveis Urbanos

– Unidades

Padronizadas - 2019, Estudo procedido pela Câmara de Avaliações do

IBAPE-SP.

Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE - SP,

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia,

Departamento de São Paulo.

Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE-SP,

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia,

Departamento de São Paulo.

3

VISTORIA

O signatário compareceu ao imóvel avaliando na data de 9 de

setembro de 2020, onde procedeu à vistoria do imóvel avaliando.

Nesse sentido, cumpre informar que o referido imóvel encontra-se

alugado, de modo que a vistoria ao mesmo foi permitida pelo locatário

que ali se encontrava presente, Sr. Humberto José de Oliveira Alencar.

3.1 LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando localiza-se na Rua Antonio Carlos nº 196,

bairro Consolação, município de São Paulo-SP, apartamento número

46-B, localizado no 4º andar (ou 5º pavimento) do Edifício Alben.

Conforme planta fiscal do município de São Paulo, o imóvel está

inserido no Setor 010, Quadra 060.

O imóvel distam cerca de 2,5 Km em linha reta do centro da

cidade, no Marco Zero da Praça da Sé, estando o mesmo inserido no

Zoneamento ZEU (Zona Eixo de Estruturação e Transformação

Urbana), conforme Plano Diretor Estratégico (Lei n° 16.050/2014) e a

Lei de Zoneamento do município de São Paulo (Lei n° 16.402/16).

O quarteirão onde se situa o imóvel avaliando, é formado pelas

seguintes vias públicas: Rua Antonio Carlos, Rua Frei Caneca, Rua

Barbosa Rodrigues e Rua Peixoto Gomide.

A fim de se evidenciar a localização do imóvel supracitado,

ilustra-se a região nas figuras a seguir:

Figura 2

– Localização do imóvel avaliando – Destaque as vias do entorno.

Figura 3

_{– Indicação do imóvel avaliando, observando-se o entorno e o contexto urbano}

no qual o imóvel está inserido.

3.2 REGIÃO

O imóvel avaliando encontra-se em região economicamente

ativa e bem valorizada, com grande facilidade de acesso e

escoamento para as principais vias da cidade, inclusive (por se

localizar em região central) aos corredores de ligação Norte-Sul e

Radial Leste. A região apresenta grande oferta de serviços e

comércios, incluindo Shoppings Centers, restaurantes, clinicas,

instituições de ensino, bancos e Hospitais. Em termos de

melhoramentos públicos e privados na região do imóvel avaliando,

constatou-se os seguintes fornecimentos e comodidades:

 Rede de água potável;

 Rede elétrica;

 Rede de telefonia;

 Rede de Internet;

 Iluminação pública;

 Coleta de lixo;

 Rede de gás;

 Vias principais com pavimentação em asfalto com guias e

sarjeta.

Também de verifica nas proximidades:

 Comércios diversos e Shoppings Centers;

 Agências bancárias;

 Universidade, escolas e outras instituições de ensino;

 Cinemas e teatros;

 Hospitais, clinicas e consultórios.

A região é atendida por diversas linhas de ônibus municipais e

possui proximidade com a Estação Consolação da Linha Verde do

Metrô e Estação Paulista da Linha Amarela do Metrô, ambas distantes

menos de 1000 metros do imóvel avaliando.

3.3 APARTAMENTO AVALIANDO

DIMENSÕES

Conforme Matrícula nº 38.266 do 13º CRI de São Paulo, o

apartamento nº 46-B, localizado no 4º andar (ou 5º pavimento) do

Edifício Alben, apresenta área útil de 40,90 m² e a área comum de

11,05 m², com quota ideal de terreno de 6,72m².

IDADE DO IMÓVEL

Conforme consta no registro do imóvel avaliando e na certidão

de dados cadastrais emitida pela municipalidade à seguir apresentada,

o imóvel data de 1965, possuindo portanto, aproximadamente 55 anos

de idade.

Figura 4

– Certidão de Dados Cadastrais do imóvel avaliando, emitida pela Prefeitura de

São Paulo.

DEPENDÊNCIAS E ACABAMENTOS

O imóvel avaliando é composto por sala, cozinha, banheiro, área

de serviço conjugada à cozinha e 1 dormitório.

O apartamento apresenta acabamentos de padrão simples,

sendo:

Figura 5

_{– Tabela de padrões de acabamento dos ambientes do apartamento avaliando.}

A fim de ilustrar as dependências típicas do apartamento

avaliando, apresenta-se o croqui a seguir:

Figura 6

– Croqui do apartamento avaliando, com a distribuição interna dos ambientes.

AMBIENTE PISO PAREDES TETO CAIXILHARIA OBSERVAÇÕES

Sala Tacos de madeira Pintura látex na cor branca

Pintura látex na cor branca, sobre laje com massa corrida

Janela de madeira pintada na cor branca, composta por duas folhas guilhotina de vitrô e duas folhas abertura externa de vezeniana

Cozinha Pastilhas ceramicas

Textura acrílica na cor branca, exceto na área da pia, que recebe azulejos comuns

Pintura látex na cor branca, sobre laje com massa corrida

-- conjugada com a àrea de Serviço

Área de Serviço Pastilhas ceramicas

Textura acrílica. Azulejos somente junto ao tanque (2 fiadas)

Pintura látex na cor branca, sobre laje com massa corrida

Janela de ferro tipo basculante com dois vitrais. Pintura na cor branca

Banheiro Pastilhas ceramicas

Pintura em textura acrílica, com azulejos na área do Box

Pintura látex na cor branca, sobre laje com massa corrida

Janela de ferro tipo basculante com dois vitrais. Pintura na cor branca

Dormitório Tacos de madeira Pintura látex na cor branca

Pintura látex na cor branca, sobre laje com massa

corrida

Janela de madeira pintada na cor branca, composta por duas folhas guilhotina de vitrô e duas folhas abertura externa de vezeniana

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

O estado de conservação do apartamento avaliando, foi

atribuído com base no estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE

IMÓVEIS URBANOS”, do IBAPE e, para tanto, foi observada e

ponderada a deterioração dos acabamentos, danos estruturais e não

estruturais e o estado geral tanto do apartamento avaliando quanto do

condomínio, sobretudo, no que se refere à funcionalidade da

construção.

Conforme referido normativo, os conceitos do estado de

conservação variam de “a” até “i”, do melhor estado, até edificação

sem valor. A tabela a baixo apresenta-se os conceitos adotados e

respectivos fatores de depreciação:

Assim sendo, atribui-se ao apartamento avaliando o estado de

conservação

“d” (entre regular e necessitando reparos simples).

Adota-se o referido estado de conservação em razão do estado geral

do apartamento, considerando o desgaste dos materiais de

acabamento, em especial o piso.

Ainda, considerou-se o estado do condomínio, que demonstra

bons cuidados com manutenção, cabendo porém repintura das

fachadas, classificando-o em termos gerais entre

“c” e “d”.

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ALBEN

O condomínio Edifício Alben é composto por uma torre única e

apresenta formação estrutural em concreto armado, com fechamentos

e divisões internas em alvenaria. A fachada é revestida com

argamassa cimentícia recebendo pintura acrílica em cor única.

Nas áreas comuns o Condomínio conta com Hall comum e área

ajardinada no térreo. O edifício possui 16 andares tipo, cada qual com

8 apartamento por andar por bloco, resultando assim em 256

apartamentos. O deslocamento entre andares é realizado por

escadarias e por 4 elevadores comuns aos dois blocos, cuja parada

se dá em Hall comum entre dois pavimentos tipo de apartamentos.

3.4 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

A seguir ilustra-se o imóvel avaliando por meio de fotografias

obtidas por ocasião da vistoria pericial.

FOTO 2

_{– Vista da Rua Antonio Carlos, com o Condomínio Edifício Alben}

localizado à esquerda.

FOTO 3

_{– Vista da Rua Antonio Carlos, com o Condomínio Edifício Alben}

FOTO 4

_{– Vista do acesso ao Condomínio Edifício Alben.}

FOTO 6

_{– Vista do Hall comum de elevadores que atende à dois pavimentos.}

FOTO 7

_{– Vista da escadaria entre pavimentos, acessada pelo Hall de elevadores.}

O acesso ao apartamento avaliando se dá subindo à partir do piso comum entre

andares.

FOTO 8

_{– Detalhe da porta de acesso ao apartamento, de número 46.}

FOTO 9

_{– Vista parcial da Sala a partir do acesso ao apartamento. Ao fundo,}

FOTO 10

_{– Vista parcial da Sala. Ao fundo, indicado pela seta, observa-se o}

acesso ao Banheiro e ao Dormitório.

FOTO 11

_{– Detalhe da janela da Sala e vista lateral do apartamento, sendo}

FOTO 12

_{– Detalhe da Sala, observando-se padrões de acabamento de paredes}

e teto.

FOTO 14

_{– Vista parcial da área de Serviço, conjugada com a Cozinha.}

FOTO 16

_{– Detalhe da área de circulação entre Sala, Banheiro e Dormitório.}

FOTO 17

_{– Vista do Banheiro do apartamento. Observa-se louças cerâmicas e}

FOTO 18

_{– Vista parcial do Dormitório, observando-se s padrões de acabamento}

de paredes e teto, além da janela com vista lateral, sendo possível visualizar parte

da Rua Antonio Carlos.

4

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

2.1 METODOLOGIA

A avaliação imobiliária será desenvolvida pelo Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado, que compreende a

realização de uma análise estatística entre elementos similares

pesquisados em data contemporânea e no entrono do imóvel

avaliando.

Para avaliação do metro quadrado de área útil, após preparação

e planejamento do trabalho, foi realizada a coleta de dados, cujos

elementos comparativos foram considerados como válidos em razão

da forma de obtenção dos dados, a diversidade de fonte, a

contemporaneidade, o tipo e a quantidade de dados e a semelhança

com o imóvel em avaliação, analisando-se ainda a confiabilidade das

fontes consultadas e a própria coerência dos dados obtidos frente ao

mercado imobiliário local.

Foram realizadas as ponderações normativas para o índice de

localização, padrão construtivo e estado de conservação e

obsoletismo. Neste caso, cuidou-se que se pesquisar e utilizar

somente elementos comparativos em condições similares com o

avaliando, inclusive no que se refere a ausência de vagas de garagem

e localização vertical em andar intermediário.

Foi ainda realizada uma análise do comportamento do mercado

local do segmento ao qual pertence o imóvel em avaliação,

envolvendo aspectos mercadológicos, volume de ofertas, visando

apurar sua estrutura e o seu desempenho.

Em função da metodologia adotada, os dados obtidos foram

tratados através de exames e cálculos normatizados objetivando a sua

homogeneização, considerando sobretudo os atributos dos elementos

amostrais e suas inter-relações.

2.2 CLASSIFICAÇÃO DO PADRÃO CONSTRUTIVO

Classifica-

se o apartamento avaliando como “APARTAMENTO

RESIDENCIAL DE PADRÃO SIMPLES

”, faixa média, conforme

“VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/SP

de 2019

”.

2.3 VALOR DO METRO QUADRADO DE ÁREA ÚTIL

O valor do metro quadrado de área útil foi obtido mediante a

homogeneização de 7 (sete) elementos de ofertas da mesma região e

setor do imóvel avaliando (Anexo 1), todas referentes a apartamentos

similares localizados na mesma região geoeconômica do avaliando,

sendo que no tratamento estatístico todos os 7 (sete) elementos do

universo amostral foram efetivamente utilizados, onde foram levados

em consideração os seguintes fatores: índices de localização, padrão

construtivo, área útil, quantidade de vagas de garagem, localização

vertical (andar), elasticidade das ofertas, quantidade de dormitórios,

suítes, banheiros, vagas de garagem, fator de obsolescência e

contemporaneidade das ofertas.

Com base em tais dados, e após receberem os tratamentos

estatísticos preconizados pelas normas vigentes (Anexo 2), obteve-se

o seguinte valor unitário para o metro quadrado:

VU = R$ 8.132,72/m²

(oi mil e cento e trinta e dois reais e setenta e dois

centavos por metro quadrado)

O tratamento estatístico atingiu o Grau máximo de Precisão (Grau

III), bem como atendeu aos aspectos normativos atingindo Grau II de

fundamentação:

2.4 VALOR DE MERCADO DO APARTAMENTO

O valor de mercado do apartamento avaliando, será dado pela

seguinte expressão:

VI = Aut x Vu, onde:

VI : VALOR DO IMÓVEL

Aut: ÁREA ÚTIL DO IMÓVEL

Vu: VALOR UNITÁRIO DE ÁREA ÚTIL (pesquisa e cálculos nos Anexos)

Assim, temos:

Aut = 40,90 m²

Vu = R$ 8.132,72/m²

(Cálculos no Anexo 2)

Substituindo teremos:

VI = 40,90 m

_{x R$ 8.132,72/m²}

VI = R$ 332.628,34

(trezentos e trinta e dois mil e seiscentos e vinte

e oito reais e trinta e quatro centavos)

Assim,

conforme

tratamento

estatístico,

a

variação

matematicamente admissível de preços implica na observação dos

seguintes valores mínimo e máximo dentro dos limites de preço de

mercado:

5

_CONCLUSÃO

Em termos da presente avaliação técnica pericial, o valor de

mercado atual do Imóvel constituído pelo apartamento número

46-B, localizado no 4º andar (ou 5º pavimento) do Edifício Alben

localizado na Rua Antonio Carlos nº 196, bairro Consolação,

município de São Paulo-SP, identificado pela inscrição municipal

imobiliária nº 010.060.0256-1 e registrado e caracterizado na nº

Matrícula nº 38.266 do 13º CRI de São Paulo, será dado com base

no seu valor médio, arredondado para valores de pratica de

mercado e que dentro das características mercadológicas

observas e o intervalo de valores admissíveis constatado

mediante o tratamento estatístico, tal valor final será de:

V

IMÓVEL

= R$ 335.000,00

(TREZENTOS E TRINTA E CINCO MIL REAIS)

* Calculado para a Data Base de agosto de 2020 *

6

_ENCERRAMENTO

O signatário dá por encerrado o presente Laudo Pericial de

Avaliação Técnica o qual vai micro-digitado em 30 (trinta) folhas,

gerado em arquivo digital, com assinatura eletrônica.

O presente Laudo é ainda complementado por 2 (dois) anexos.

São Paulo, 18 de setembro de 2020

DANIEL PICCHETTI NASCIMENTO

CREA 506.252.217-9

Engenheiro Civil

Tecnólogo em Construção Civil e em Gestão Ambiental

FICHA 1

DATA: 17/07/2019

Tipo : Apartamento

Endereço : Rua Frei Caneca, 190

Andar : Intermediário

Bairro : Consolação

Setor : 010 Zona : ZEU

Quadra : 025 I.F. : 4830,00

DADOS ECONÔMICOS

Modalidade : Venda

Valor : 318.000,00

Natureza : Oferta

Condomínio :

DADOS DA CONSTRUÇÃO

Padrão

Simp.

Dormitórios

1

Área Útil

35 m²

Suítes

0

Idade

52 anos Banheiros

1

Conservação

e

Dorm. Empregada

0

Salão de Festas

0

Vagas Cobertas

0

Playground

0

Vagas Descobertas

Piscinas

0

Churrasqueira

0

FONTE DE INFORMAÇÃO:

Imobiliária – Stefanelli e Costa Negócios Imobiliários

Fone: (11) 33249575

Contato - Sr. Samuel

OBSERVAÇÕES

1

–

FICHA 2

DATA: 17/07/2019

Tipo : Apartamento

Endereço : Rua Frei Caneca, 288

Andar : Intermediário

Bairro : Consolação

Setor : 010 Zona : ZEU

Quadra : 025 I.F. : 4830,00

DADOS ECONÔMICOS

Modalidade : Venda

Valor : 430.000,00

Natureza : Oferta

Condomínio :

DADOS DA CONSTRUÇÃO

Padrão

Simp.

Dormitórios

1

Área Útil

56 m²

Suítes

0

Idade

55 anos Banheiros

1

Conservação

d

Dorm. Empregada

0

Salão de Festas

0

Vagas Cobertas

0

Playground

0

Vagas Descobertas

Piscinas

0

Churrasqueira

0

FONTE DE INFORMAÇÃO:

Imobiliária – Stefanelli e Costa Negócios Imobiliários

Fone: (11) 33249575

Contato - Sr. Samuel

OBSERVAÇÕES

1

– Ed. Netuno

FICHA 3

DATA: 17/07/2019

Tipo : Apartamento

Endereço : Rua Frei Caneca, 386

Andar : Intermediário

Bairro : Consolação

Setor : 010 Zona : ZEU

Quadra : 025 I.F. : 4830,00

DADOS ECONÔMICOS

Modalidade : Venda

Valor : 365.000,00

Natureza : Oferta

Condomínio :

DADOS DA CONSTRUÇÃO

Padrão

Simp.

Dormitórios

2

Área Útil

49 m²

Suítes

0

Idade

54 anos Banheiros

1

Conservação

e

Dorm. Empregada

0

Salão de Festas

0

Vagas Cobertas

0

Playground

0

Vagas Descobertas

Piscinas

0

Churrasqueira

0

FONTE DE INFORMAÇÃO:

Imobiliária – Corretor Luiz

Fone: (11) 96202-3190

Contato - Sr. Luiz

OBSERVAÇÕES

1

– Ed. Bela Vista

FICHA 4

DATA: 14/09/2020

Tipo : Apartamento

Endereço : Rua Antonio Carlos, 196

Andar : Intermediário

Bairro : Consolação

Setor : 010 Zona : ZEU

Quadra : 060 I.F. : 4936,00

DADOS ECONÔMICOS

Modalidade : Venda

Valor : 465.000,00

Natureza : Oferta

Condomínio :

DADOS DA CONSTRUÇÃO

Padrão

Simp.

Dormitórios

1

Área Útil

41 m²

Suítes

0

Idade

55 anos Banheiros

1

Conservação

b

Dorm. Empregada

0

Salão de Festas

0

Vagas Cobertas

0

Playground

0

Vagas Descobertas

Piscinas

0

Churrasqueira

0

FONTE DE INFORMAÇÃO:

Imobiliária – Luiz Carvalho Imóveis.

Fone: (13) 99654-0832

Contato -

OBSERVAÇÕES

1

– Condomínio Ed. Alben – apartamento mobiliado e recém reformado

FICHA 5

DATA: 14/09/2020

Tipo : Apartamento

Endereço : Rua Antonio Carlos, 196

Andar : Intermediário

Bairro : Consolação

Setor : 010 Zona : ZEU

Quadra : 060 I.F. : 4936,00

DADOS ECONÔMICOS

Modalidade : Venda

Valor : 370.000,00

Natureza : Oferta

Condomínio :

DADOS DA CONSTRUÇÃO

Padrão

Simp.

Dormitórios

1

Área Útil

41 m²

Suítes

0

Idade

55 anos Banheiros

1

Conservação

d

Dorm. Empregada

0

Salão de Festas

0

Vagas Cobertas

0

Playground

0

Vagas Descobertas

Piscinas

0

Churrasqueira

0

FONTE DE INFORMAÇÃO:

Imobiliária – Tecad Imóveis

Fone: (11) 3133-2100 / 98412-3156

Contato -

OBSERVAÇÕES

1

– Condomínio Ed. Alben

FICHA 6

DATA: 14/09/2020

Tipo : Apartamento

Endereço : Rua Antonio Carlos, 196

Andar : Intermediário

Bairro : Consolação

Setor : 010 Zona : ZEU

Quadra : 060 I.F. : 4936,00

DADOS ECONÔMICOS

Modalidade : Venda

Valor : 430.000,00

Natureza : Oferta

Condomínio :

DADOS DA CONSTRUÇÃO

Padrão

Simp.

Dormitórios

1

Área Útil

41 m²

Suítes

0

Idade

55 anos Banheiros

1

Conservação

c

Dorm. Empregada

0

Salão de Festas

0

Vagas Cobertas

0

Playground

0

Vagas Descobertas

Piscinas

0

Churrasqueira

0

FONTE DE INFORMAÇÃO:

Imobiliária – Tecad Imóveis

Fone: (11) 3133-2100 / 98412-3156

Contato -

OBSERVAÇÕES

1

– Condomínio Ed. Alben – apartamento reformado

FICHA 7

DATA: 14/09/2020

Tipo : Apartamento

Endereço : Rua Fernando de Albuquerque, 248

Andar : Intermediário

Bairro : Consolação

Setor : 010 Zona : ZEU

Quadra : 031 I.F. : 4410,00

DADOS ECONÔMICOS

Modalidade : Venda

Valor : 300.000,00

Natureza : Oferta

Condomínio :

DADOS DA CONSTRUÇÃO

Padrão

Simp.

Dormitórios

1

Área Útil

39 m²

Suítes

0

Idade

54 anos Banheiros

1

Conservação

e

Dorm. Empregada

0

Salão de Festas

0

Vagas Cobertas

0

Playground

0

Vagas Descobertas

Piscinas

0

Churrasqueira

0

FONTE DE INFORMAÇÃO:

Imobiliária – Intelecta Imóveis

Fone: (13) 3285-4848

Contato -

OBSERVAÇÕES

1

– Condomínio Ed. Renata

ANEXO 2 – Tratamento Estatístico e Determinação do

Valor Unitário do Apartamento.

DE PADRÃO Andar ÁREA Vagas IDADE DEP. S.F. Q. I.L. Valor Oferta Tipo Valor Atual FONTE Ic Vr Ic/Vr R K Foc Of. VENDA PADRÃO CONST. ANDAR ACRESC. VAGAS OBSOLET. E CONSERV. LOCALIZ. PAD. COM. ANDAR VAGA OB. CONS. LOCALIZ. PAD. COM. ANDAR VAGA OB. CONS. LOCALIZ.

USO Indíce (m2) acresc (anos) % (base /14) (R$) (R$) (anos) (anos) % (R$) I.H. (m2₎

(R$/m2) (R/m2) (R$/m2) (R/m2) (R$/m2) (R/m2) (R$/m2) (R/m2) (R$/m2) (R/m2) (R$/m2) (R$/m2) (R$/m2) (R$/m2) (R$/m2) (R$/m2) (R$/m2) (R$/m2) (R$/m2) (R$/m2) (R$/m2) (R$/m2) (R$/m2) I.H. (R$/m2) ITEM (R$/m2)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64

1 Rua Frei Caneca, 190 ZEU Simp. 3,958 R8N inter. 35,00 0 52 18,10 10 25 4.830,00 318.000,00 1 17/07/2019 205,39 1,035 329.039,19 52 60 87 0,20 0,157 0,325 0,90 296.135,27 1 35,00 8.461,01 1,00 0,00 8.461,01 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 8.461,01 0,89 -932,93 7.528,08 1,02 185,69 8.646,69 8.461,01 0,00 0,00 0,00 8.646,69 7.528,08 8.461,01 0,00 0,00 0,00 -932,93 185,69 1 7.713,76 1 7.713,76 175.525,56

1,00 1,00 e Vide ficha Anexa

2 Rua Frei Caneca, 288 ZEU Simp. 3,958 R8N inter. 56,00 0 55 8,09 10 25 4.830,00 430.000,00 1 17/07/2019 205,39 1,035 444.927,21 55 60 92 0,20 0,112 0,289 0,90 400.434,49 1 56,00 7.150,62 1,00 0,00 7.150,62 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 7.150,62 1,00 0,00 7.150,62 1,02 156,93 7.307,54 7.150,62 0,00 0,00 0,00 0,00 7.150,62 7.150,62 0,00 0,00 0,00 0,00 156,93 1 7.307,54 1 7.307,54 680.918,34

1,00 1,00 d Vide ficha Anexa

3 Rua Frei Caneca, 386 ZEU Simp. 3,958 R8N inter. 49,00 0 54 18,10 10 25 4.830,00 365.000,00 1 17/07/2019 205,39 1,035 377.670,77 54 60 90 0,20 0,119 0,295 0,90 339.903,70 1 49,00 6.936,81 1,00 0,00 6.936,81 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 6.936,81 0,98 -132,79 6.804,02 1,02 152,24 7.089,05 6.936,81 0,00 0,00 0,00 7.089,05 6.804,02 6.936,81 0,00 0,00 0,00 -132,79 152,24 1 6.956,26 1 6.956,26 1.384.063,51

1,00 1,00 e Vide ficha Anexa

4 Rua Antonio Carlos, 196 ZEU Simp. 3,958 R8N inter. 41,00 0 55 0,32 10 60 4.936,00 465.000,00 1 14/09/2020 212,52 1,000 465.000,00 55 60 92 0,20 0,121 0,297 0,90 418.500,00 1 41,00 10.207,32 1,00 0,00 10.207,32 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 10.207,32 0,97 -259,70 9.947,62 1,00 0,00 10.207,32 10.207,32 0,00 0,00 0,00 10.207,32 0,00 10.207,32 0,00 0,00 0,00 -259,70 0,00 1 9.947,62 1 9.947,62 3.293.843,56

1,00 1,00 b Vide ficha Anexa

5 Rua Antonio Carlos, 196 ZEU Simp. 3,958 R8N inter. 41,00 0 55 8,09 10 60 4.936,00 370.000,00 1 14/09/2020 212,52 1,000 370.000,00 55 60 92 0,20 0,112 0,289 0,90 333.000,00 1 41,00 8.121,95 1,00 0,00 8.121,95 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 8.121,95 1,00 0,00 8.121,95 1,00 0,00 8.121,95 8.121,95 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.121,95 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1 8.121,95 1 8.121,95 116,02

1,00 1,00 d Vide ficha Anexa

6 Rua Antonio Carlos, 196 ZEU Simp. 3,958 R8N inter. 41,00 0 55 2,52 10 60 4.936,00 430.000,00 1 14/09/2020 212,52 1,000 430.000,00 55 60 92 0,20 0,118 0,295 0,90 387.000,00 1 41,00 9.439,02 1,00 0,00 9.439,02 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 9.439,02 0,98 -173,40 9.265,62 1,00 0,00 9.439,02 9.439,02 0,00 0,00 0,00 9.439,02 0,00 9.439,02 0,00 0,00 0,00 -173,40 0,00 1 9.265,62 1 9.265,62 1.283.456,12

1,00 1,00 c Vide ficha Anexa

7 Rua Fernando de Albuquerque, 248 ZEU Simp. 3,958 R8N inter. 39,00 0 54 18,10 10 31 4.410,00 300.000,00 1 14/09/2020 212,52 1,000 300.000,00 54 60 90 0,20 0,119 0,295 0,90 270.000,00 1 39,00 6.923,08 1,00 0,00 6.923,08 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 6.923,08 0,98 -132,52 6.790,55 1,12 825,75 7.748,82 6.923,08 0,00 0,00 0,00 7.748,82 6.790,55 6.923,08 0,00 0,00 0,00 -132,52 825,75 1 7.616,30 1 7.616,30 266.693,04

1,00 1,00 e Vide ficha Anexa

AVALIANDO Simp. 3,958 R8N inter. 40,90 0 55 8,09 7 Média 8.177,11 8.177,11 0,00 8.177,11 7.944,07 8.365,77 8.177,11 0,00 0,00 0,00 6.161,56 4.039,04 7 8.132,72 7

1,00 1,00 d Ic Vr Ic/Vr R K Foc +50 % 12.265,67 12.265,67 0,00 12.265,67 11.916,10 12.548,66 10.572,54 MÉDIA 8.132,72 D.P. 1.086,63

R8N = R$ 1.477,07 /m2, base mês de AGO/2020 Índice correção mont.: 212,52 55 60 92 0,2 0,112 0,289 -50 % 4.088,56 4.088,56 0,00 4.088,56 3.972,03 4.182,89 5.692,91

FATOR COMERCIALIZAÇÃO 0,90 D.P. 1.288,57 1.288,57 0,00 1.288,57 1.239,98 1.141,05 1.288,57 0,00 0,00 0,00 4.331,96 3.786,22 C.V. 13,36%

C.V. 15,76% 15,76% 0,00% 15,76% 15,61% 13,64% 0,00% 0,00% 0,00% 70,31% 93,74% t student 1,44

Limite Superior 8.771,53

0 Não Uso Fator Uso Fator Uso Fator Uso Fator Uso Fator Uso Fator Limite Inferior 7.493,92

1 Sim 1 1 0 1 1 1 Precisão 15,71%

Uso Fator (37) Uso Fator (40)

Rua Antonio Carlos nº 196, apto. 46-B - Consolação

Nº

FICHA LOCALIZAÇÃO Indice

Atuali. Vo' DADOS BÁSICOS Consolação Consolação PADRÃO 65 Vo HOMOGEINIZADO HOMOGENEIZADA Consolação Vo BAIRRO Data da Oferta índice oferta Consolação Consolação Consolação

DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO 4936,00

60

10 Data Base: mar/2020

OBS: Coluna (17). Quando informado 1, valor ofertado. Quando informado 2, valor de comercialização

Coluna (19) - Índice Reajuste Monetário utilizado: CUB/Sinduscon FATORES USADOS NAS COLUNAS (49 a 54)

Uso Fator (34) Uso Fator (43) Uso Fator (46)