ECLI:PT:STJ:2016:2563.07.0TBVCD.P1.S1.93
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Relator Nº do Documento
Silva Gonçalves
Apenso Data do Acordão
21/01/2016
Data de decisão sumária Votação
unanimidade
Tribunal de recurso Processo de recurso
Data Recurso
Referência de processo de recurso Nivel de acesso
Público
Meio Processual Decisão
Revista negada a revista
Indicações eventuais Área Temática
direito civil - relações jurídicas / coisas / exercício e
tutela de direitos - direitos reais / direito de propriedade / emparcelamento de prédios rústicos.
Referencias Internacionais
Jurisprudência Nacional
Acórdãos Do Supremo Tribunal De Justiça:
-de 13/10/1993, De 28/02/2002 E De 20/05/2003, O Primeiro Publicado Na Cj, Ano I, Tomo Iii, P. 64 E Ss., Os Dois Restantes Disponíveis Em Www.dgsi.pt .
-de 05/06/2008, Disponível Em Www.dgsi.pt .
Legislação Comunitária
Legislação Estrangeira
Descritores
Sumário:
I - Confrontados com um “prédio misto”, o prédio será rústico ou urbano, conforme a sua essencial finalidade seja a exploração agrícola ou se circunscreva tendencialmente à habitação familiar. II - O direito de preferência, praticado unicamente quanto a uma zona parcial do prédio misto alienado (parte rústica), mesmo que delimitada com exatidão, é uma prerrogativa que o nosso direito positivo não acolhe.
Decisão Integral:
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
AA, residente no Largo Senhora da Ajuda, n.º …, …, Vila do Conde - entretanto falecida e habilitados nos autos BB e mulher CC, residentes na Rua …, n.º …, freguesia de …, concelho de Vila do Conde -intentou, a presente acção declarativa de condenação, com processo comum e forma ordinária,
contra DD e marido EE, residentes na Rua das …, n.º …, freguesia de …, concelho de Vila do Conde, FF e mulher GG, residentes em …, Rue de La Fontaine, …, …, França e HH e mulher II, residentes na Rua de …, n.º …, freguesia de Junqueira, concelho de Vila do Conde, pedindo que os réus sejam condenados:
a) A reconhecerem que a autora é proprietária de prédio rústico identificado no art.º 1 da petição inicial e que é confinante com o terreno rústico adquirido pelos terceiros réus aos primeiros e segundos, identificado no art.º 6;
b) A reconhecerem o direito de preferência na aquisição do terreno rústico identificado no art.º 6; c) A abrirem mão do objecto de venda a favor da autora, vendo-se os réus compradores
substituídos pela autora na posição de adquirente; e
d) Sejam julgados nulos, todos e quaisquer registos efectuados na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde posteriormente à data da venda (14 de Fevereiro de 2007) do prédio objecto da preferência.
Para o efeito alegou, em síntese, que é dona e legitima proprietária do prédio rústico denominado Campo da JJ, sito no Lugar da …, freguesia de Bagunte, concelho de Vila do Conde, inscrito no artigo … da matriz rústica, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º …/20090113 e descrito no livro n.º 20, n.º …, o qual veio à sua titularidade por lhe ter sido adjudicado por partilha efectuada por óbito de seu sogro KK.
Invoca ainda a aquisição originária do referido prédio por usucapião.
composto por casa de habitação de rés-do-chão e andar, com dependência e pátio e a Cortinha da ..., sito no lugar de Ponte D'Ave (actual Rua Senhora da Ajuda), freguesia de …, concelho de Vila do Conde, descrito em livro na Conservatória do Registo Predial sob o n.º … do livro B-58, inscrito na matriz sob o artigo 218 urbano e sob o artigo 242 rústico, prédio misto esse que, por escritura pública, os 1.º e 2.º Réus venderam aos 3.º s Réus, pelo preço de € 97.500,00, correspondendo € 72.500,00 à parte urbana e € 25.000,00 à parte rústica.
Mais refere que a parte rústica desse prédio misto, independente da casa, com a área aproximada de 9.000 m2, sempre foi utilizada para cultura de milho e erva em sistema rotativo de regadio, estando ao mesmo nível do seu prédio, e são ambos inferiores à unidade de cultura fixada para a zona, não lhe tendo sido dado conhecimento da venda e respectivas condições.
Por último, afirma que os 3º s réus, compradores de tal prédio, não são donos de qualquer prédio confinante com aquele e têm a casa abandonada.
Regularmente citados todos os réus contestaram, alegando, essencialmente em resumo que, para além de não ser a autora que se apresenta como proprietária do imóvel identificado no art.º 1 da petição inicial, não tem esta qualquer direito de preferência na venda efectuada, porquanto o objecto da venda foi um prédio misto, e não um prédio rústico, e que assim está registado na respectiva Conservatória do Registo Predial.
Acrescentam que a parte urbana e a parte rústica do prédio misto vendido são dependentes uma da outra e complementares e o conjunto forma uma exploração agrícola do tipo familiar, sendo certo que, amputado da parte rústica, o imóvel que os 3º s réus adquiriram fica muito desvalorizado e uma parte da casa ficaria sem qualquer uso ou serventia.
Concluem afirmando que não faz qualquer sentido a parte urbana sem o complemento da parte rústica e porque todo o prédio está murado em toda a volta e delimitado no seu conjunto, forma também fisicamente uma unidade.
A autora apresentou réplica, na qual mantém na íntegra o teor da petição inicial, acrescentando que ambos os prédios, há mais de vinte anos têm aproveitamentos diferenciados, sendo que o urbano não tem hoje qualquer aptidão de casa agrícola e o rústico é cultivado autonomamente sem qualquer apoio por parte do urbano.
Na tréplica os réus concluem outrossim como na contestação.
Por morte da autora, procedeu-se à habilitação dos seus herdeiros (por decisão de fls. 221 e 222), supra identificados, BB e mulher CC.
A final foi proferida a seguinte sentença:
Pelo exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente e em consequência: a) Condeno os Réus a reconhecerem que os habilitados da Autora, BB e mulher CC, são proprietários do prédio rústico identificado no art.º 1 da petição inicial e que é confinante com o terreno rústico adquirido pelos terceiros Réus aos primeiros e segundos identificado no art.º 6; b) Absolvo os Réus dos demais pedidos formulados pela Autora.
Inconformados, os habilitados BB e mulher CC (representantes da autora entretanto falecida) recorreram desta sentença para a Relação do Porto que, por acórdão de 26.01.2015 (cfr. fls. 572 a 584), negou provimento ao recurso e, em consequência, confirmou a decisão recorrida.
Irresignados, recorrem agora para este Supremo Tribunal os habilitados da autora, que alegaram e concluíram pela forma seguinte:
1. Tal qual consta da escritura de habilitações e compra e venda junta aos autos com a p.i., foi feita a seguinte venda:
- Prédio misto composto por casa de habitação de rés-do-chão e andar com dependências e pátio e junto cortinha da ..., a parte urbana inscrita no art.º 218 e a parte rústica no art.º 242.
Do preço pago, 72.500,00 € corresponde à parte urbana e 25.000,00 € à parte rústica, isto é 72.500,00 € à casa, dependências e pátio e 25.000,00 € à cortinha da ....
2. Os recorrentes com a presente acção, pretendem ver-lhes reconhecido o direito de preferência na aquisição do terreno rústico melhor identificado no artigo precedente.
3. O Tribunal de primeira instância entendeu que os recorridos provaram a situação impeditiva do direito de preferência prevista no art.º 1381, alínea b) do C. Civil e julgaram-na improcedente. 4. O acórdão da Relação entendeu não existir a situação impeditiva do art.º 1381.º, alínea b), antes considerou que a parte rústica tem preponderância sobre a parte urbana e, como tal, o imóvel vendido deveria ter sido considerado como um todo e a presente acção deveria ter incidido sobre todo o prédio e não sobre (a rústica), inexistindo o direito peticionado
5. Assim, a única questão a decidir é saber se os recorrentes são ou não titulares do direito de preferência que invocam ou,
6. Com mais precisão, se o prédio preferido, (a parte rústica ou "Cortinha da ...") tem ou não autonomia física e funcional em relação á casa.
7. À medida que a presente acção vai chegando ao fim melhor se vê a razão dos recorrentes. 8. O acórdão da Relação considerou que os prédios, sempre que possível, devem ser considerados de harmonia com a sua parte principal e esta ou é rústica ou urbana.
9. No caso em apreço concluíram que a preponderância é para o elemento rústico pelo que o imóvel vendido deverá ter sido considerado como um todo e a preferência deveria incidir sobre a totalidade e não sobre a parte.
10. Mas nada impede, como é o caso, que a parte urbana e a parte rústica sejam autónomas, física e funcionalmente.
Por outro lado,
11. É inquestionável que, como salienta a M.ma Juíza da primeira instância, a testemunha LL foi rendeiro agrícola do terreno em causa desde 91 a 2002 e a testemunha MM fez o campo durante dois anos.
12. Estes factos afastam desde logo a conclusão do acórdão da Relação quando refere "...explorar o terreno e viver na habitação era o modo de vida do dono do imóvel e essência deste enquanto pertença daquele".
13. Como se vê da escritura junta com a p.i., os antepossuidores NN faleceu em 15 de Novembro de 2002 e a mulher em 31 de Dezembro de 2006, sendo certo que já não exploravam o terreno desde 1989!
16. É também inquestionável que "a parte rústica do prédio referido em A) tem uma área de 9.000 m2, é banhada a poente pelo rio Ave e a norte confronta com a estrada nacional e tem um acesso direto, independente da casa - alínea F) da matéria assente e ponto 6 do relatório da sentença da primeira instância;
17. "É e sempre foi utilizado para a cultura de milho e erva em sistema rotativo de regadio, tal como o prédio referido em C)" - alínea G) da matéria assente e ponto 7 do relatório;
18. "O prédio referido em C) tem uma área aproximada de 3.650 m2 e confina de norte com o prédio referido em A)" - alínea H) da matéria assente e ponto 8 do relatório;
19. "Ambos os prédios são aptos e destinados à cultura - milho de silagem e ferrã - e ambos são inferiores à unidade de cultura fixada para o concelho de Vila do Conde" - alínea I) da matéria assente e ponto 9 do relatório;
e perfeitamente delimitado da cortinha da ..., sendo que o terreno denominado cortinha da ... se encontra em reserva agrícola nacional e não lhe pode ser dado outro destino que não o cultivo" -alínea L) da matéria assente e ponto 12 do relatório;
21. Ora, se a parte rústica do prédio tem sido cultivada por terceiro que não o ocupante da parte urbana (casa) e tem acesso directo independente da casa e
22. Esta tem pátio, eido, coberto dentro das paredes e perfeitamente delimitada da "Cortinha da ...",
23. Estamos perante duas realidades distintas: de um lado um prédio urbano e do outro um rústico, física e funcionalmente autónomos e independentes.
24. Pretender-se, como faz o acórdão recorrido, que a parte rústica prevalece sobre a parte urbana é subverter a realidade tal como se apresenta nos presentes autos.
25. Aliás, são os próprios intervenientes na aludida escritura de compra e venda que refutam tal afirmação quando declaram os valores para a casa e terreno. À casa (parte urbana) 72.500,00 € e ao terreno (rústico) 25.000,00 €.
Isto é a parte urbana tem um valor que é o triplo da rústica.
26. Violou, assim, o acórdão recorrido o disposto no art.º 1380, n.º 1 do Código Civil.
Terminam pedindo que o acórdão recorrido seja revogado, julgando procedente o pedido formulado pelos recorrentes.
Contra-alegaram os recorridos HH e mulher II pedindo a manutenção do julgado.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
A 1.ª instância considerou provados os factos seguintes:
1. Por escritura pública, outorgada no Cartório Notarial da Póvoa de Varzim, os 1.º e 2.º Réus declararam vender e os 3.º s Réus declararam comprar o prédio misto composto por casa de habitação de rés-do-chão e andar, com dependência e pátio e a Cortinha da ..., sito no lugar de Ponte D'Ave (actual Rua Senhora da Ajuda), freguesia de …, concelho de Vila do Conde, descrito em livro na Conservatória do Registo Predial sob o n.º vinte e dois mil, cento e setenta e um do livro B-cinquenta e oito, inscrito na matriz sob o artigo 218 urbano e sob o artigo 242 rústico, pelo valor
de noventa e sete mil e quinhentos euros, correspondendo setenta e dois mil e quinhentos euros à parte urbana e vinte e cinco mil euros à parte rústica. (al. A) dos factos assentes)
2. A aquisição mencionada em A) encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde, sob o n.º …/20070606, ali constando que o imóvel é composto por casa de rés-do-chão e andar, área coberta de 74 m2, dependência de 33 m2, pátio de 60 m2 e parte rústica constituída por "Cortinha da ...", de lavradio. (al. B) dos factos assentes)
3. O prédio rústico denominado Campo da JJ, sito no Lugar da Ponte D'Ave, freguesia de …, concelho de Vila do Conde, inscrito no artigo 243 da matriz rústica, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º …/20090113 e descrito no livro n.º 20, n.º 7239, encontra-se registado (aquisição por dissolução da comunhão conjugal e sucessão hereditária) a favor da Autora. (al. C) dos factos assentes)
4. O prédio mencionado em C) foi adjudicada à Autora e falecido marido nos autos de inventário que correram termos pelo tribunal judicial de Vila do Conde, por óbito do sogro KK. (al. D) dos factos assentes)
5. Com a morte do seu marido é a Autora a sua única e universal herdeira. (al. E) dos factos assentes)
6. A parte rústica do prédio referido em A) tem uma área de 9.000 m2, é banhada a poente pelo rio Ave e a norte confronta com a estrada nacional e tem um acesso directo, independente da casa. (al. F) dos factos assentes)
7. É e sempre foi utilizado para a cultura de milho e erva em sistema rotativo de regadio, tal como o prédio referido em C). (al. G) dos factos assentes)
8. O prédio referido em C) tem uma área aproximada de 3.650 m2 e confina de norte com o prédio referido em A). (al. H) dos factos assentes)
9. Ambos os prédios são aptos e destinados à cultura - milho de silagem e ferra - e ambos são inferiores à unidade de cultura fixada para o concelho de Vila do Conde. (al. l) dos factos assentes) 10. Os 3.º s réus compradores não são donos de qualquer prédio confinante com o prédio referido em A). (al. J) dos factos assentes)
11. Os réus não deram conhecimento à A. de que pretendiam vender o prédio, nem do respectivo preço e condições. (al. K) dos factos assentes)
12. A casa que se encontra no prédio descrito em A) tem pátio, eido e coberto dentro das paredes e perfeitamente delimitado da cortinha da ..., sendo que o terreno denominado cortinha da ... se encontra em reserva agrícola nacional e não lhe pode ser dado doutro destino que não o cultivo. (al. L) dos factos assentes)
13. A Autora, por si e antepossuidores, à vista de toda a gente, ininterruptamente, sem oposição de ninguém, cultivou o campo referido em C), deitando sementes à terra e colhendo os respectivos frutos. (item 1º da base instrutória)
14. Com exclusão de outrem, pagando os respectivos impostos, de boa-fé, com a convicção de não lesar direito de outrem. (item 2º da base instrutória)
15. A casa que integra o prédio mencionado em A) está desabitada. (item 3º da base instrutória) 16. A casa e a cortinha que integram o prédio referido em A), ou seja, a parte urbana e a parte rústica formam uma exploração agrícola de tipo familiar, (item 4º da base instrutória)
17. É na parte rústica que se situa a fossa do saneamento, o poço de abastecimento de água de consumo da casa e o tanque de lavar a roupa. (item 5º da base instrutória)
18. E sempre foi assim, desde que a casa foi construída e, portanto, desde há mais de 50 anos. (item 6º da base instrutória)
19. A parte urbana é constituída por uma casa que, além da parte habitacional, compreende ainda um coberto para guarda das alfaias agrícolas, cortes para o gado e uma loja para a feitura e guarda do vinho que aquela exploração agrícola produzia. (item 7º base instrutória)
20. Amputado da parte rústica, o imóvel que foi adquirido pelos 3.º s RR fica muito desvalorizado, sendo certo que a soma das suas componentes urbana e rústica, quando avaliadas em separado, é inferior ao valor do conjunto, quando este é avaliado como prédio misto. (item 8º base instrutória) 21. Sem a parte rústica, uma parte da casa ficaria sem qualquer uso ou serventia, só podendo ser usada ou aproveitada depois de reconvertida (como é o caso da loja, cortes e coberto), (item 9º base instrutória)
22. O fraccionamento do prédio misto traduziria uma acentuada desvalorização de cada uma das suas partes (rústica e urbana), (item 10º base instrutória)
23. Os anteriores proprietários viviam e faziam a sua economia com os rendimentos que a parte rústica produzia, pois abasteciam-se dos produtos hortícolas e ou agrícolas que cultivavam na parte rústica, nomeadamente, milho, batata, vinho e legumes. (item 11º base instrutória)
24. E moravam, desde há mais de 50 anos na parte urbana e viviam essencialmente dos produtos que cultivavam e colhiam da exploração agrícola da parte rústica. (item 12º base instrutória)
25. Todo o prédio está murado em toda a volta à excepção de uma parte junto ao rio. (item 13º base instrutória)
26. O acesso à parte rústica sempre foi feito através do portão da casa, ou seja, através da parte urbana. (item 14º base instrutória)
27. E foi só depois de o 3.º Réu ter negociado a compra do imóvel, e devido à dificuldade de acesso das máquinas agrícolas de maior porte, que o mesmo procedeu a uma abertura para acesso directo da parte rústica à via pública, (item 15º base instrutória)
A Relação, todavia, procedendo à reapreciação do julgamento da matéria de facto, alterou a resposta dada aos itens 4.º, 13.º e 15.º, pela forma seguinte:
a) Não é de manter a resposta ao item 4º (não obstante se poder considerar ser conceito de direito a expressão exploração agrícola de tipo familiar a mesma também tem conotação conclusiva porquanto não especifica os concretos elementos de facto susceptíveis de conduzirem a tal
qualificação do imóvel em causa) pelo que, ao abrigo do preceituado no art. 646.º nº 4 do CPC, se dá como não escrita;
b) Quanto ao item 13.º da BI, considerando que não é claro que o prédio esteja totalmente murado (uma parte junto ao rio e uma zona onde existem esteios não aparenta isso) responde-se, apenas, que o prédio está murado e delimitado no seu conjunto;
c) Quanto ao item 15.º (com fundamento no depoimento de OO) responde-se que, depois do 3º réu ter negociado a compra do imóvel, devido a dificuldade de acesso das máquinas agrícolas de maior porte por uma entrada que, também, existia na parte rústica, o filho do terceiro réu, alargou-a para poder entrar com as ditas máquinas para fazer o terreno.
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Pretendem os recorrentes, habilitados da autora, que lhes seja reconhecido o direito de preferência na aquisição da parte rústica (terreno rústico) integrante do prédio misto sito no lugar de Ponte D'Ave (actual Rua Senhora da Ajuda), freguesia de …, concelho de Vila do Conde, descrito na C.R. Predial sob o n.º … e inscrito na matriz sob o artigo 218 urbano e sob o artigo 242 rústico, composto por casa de habitação de rés-do-chão e andar, com dependência e pátio e a Cortinha da ..., que tem a área de 9.000 m2, é banhada a poente pelo rio Ave e a norte confronta com a estrada nacional e tem um acesso directo, independente da casa.
Por escritura pública de 14.02.2007, aquele prédio misto foi adquirido pelos terceiros réus aos primeiros e segundos réus, pelo valor de € 97.500, correspondendo € 72.500 à parte urbana e € 25.000 à parte rústica.
proprietários do prédio rústico denominado Campo da JJ, sito no Lugar da Ponte D'Ave, freguesia de ... , concelho de Vila do Conde, inscrito no artigo 243 da matriz rústica, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º …/20090113 e descrito no livro n.º 20, n.º 7239, o qual veio à sua titularidade por lhe ter sido adjudicado por partilha efectuada por óbito de seu sogro KK, imóvel este que confina, pelo norte, com a parte rústica do prédio misto vendido através da
escritura pública de 14.02.2007 e atrás referenciada.
Acrescentam, ainda, que a parte rústica desse prédio misto, independente da casa, sempre foi utilizada para cultura de milho e erva em sistema rotativo de regadio, estando ao mesmo nível do seu prédio, e são ambos inferiores à unidade de cultura fixada para a zona e que lhes não foi dado conhecimento da venda e respectivas condições.
Contrapõem-se os recorridos, compradores do prédio, ao invocado direito dos recorrentes, evocando em seu favor que o que lhes foi vendido - e adquiriram - foi um prédio misto, composto por uma parte rústica e outra parte urbana, dependentes e complementares entre si e que formam, no seu conjunto, uma unidade de exploração agrícola do tipo familiar, de tal modo que a
desintegração da parte rústica do prédio considerado na sua globalidade, isto é, autonomizando as suas partes rústica e urbana, faz desvalorizar consideravelmente o prédio (misto) por eles
comprado.
Ambas as instâncias denegaram aos recorrentes o direito de preferência pedido na ação, ajuizando a Relação que se não verificam os requisitos de direito legal de aquisição em questão (art. 1380.º n.º 1 do C.Civil), cujo ónus da prova incumbia aos autores por se tratar de factos constitutivos do seu direito (art.º 342.º n.º 1 do CC).
É contra este entendimento que se insurgem os recorrentes.
Vamos procurar demonstrar que lhes não assiste a razão que tão porfiadamente rogam.
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I. Dispõe o art.º 1380.º, n.º 1, do Código Civil, que "os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante".
O legislador caracterizou o direito de preferência como um direito real de aquisição, b deste modo visando, de um modo geral, solucionar conflitos de direitos reais, facilitando a reunião, na mesma
esfera jurídica, das coisas ou direitos que gerem os conflitos em causa; é o que sucede na comunhão (artigo 1409.º, n.º 1), no emparcelamento (artigo 1380.º, n.º 1), nos prédios onerados com servidão legal de passagem (artigo 1555.º), na superfície (artigo 1535.º) e no arrendamento habitacional (Lei n.º 63/77), por exemplo.[1]
O direito de preferência prescrito no art.º 1380.º do C.Civil tem como objetivo, tal e qual o
emparcelamento, pôr fim ao desmembramento e difusão de prédios agrícolas de curta dimensão, isto é, busca fazer desaparecer os incómodos que da exploração da exígua fazenda resultam para o seu titular, muito frequente no norte do país, desta feita dando uma oportunidade a quem, no caso de alienação operada pelo dono do prédio que com o seu confina, poder fazer acrescer ao seu a área do imóvel que se encontrava nesta desvantajosa circunstância de exploração e, assim, projetar a majoração das condições técnicas e económicas a esta conjuntura inerente.
Diferentemente do que estatuía o n.º 1 da Base VI da Lei n.º 2116, de 14/8/1962 - qualquer
proprietário confinante gozava do direito de preferência em relação aos terrenos com área inferior à unidade de cultura que fossem transmitidos a proprietário não confinante - este normativo legal dispõe que só gozam deste direito os proprietários de área inferior à unidade de cultura.
A razão da alteração introduzida pelo Código está em não se justificar que a grande propriedade absorva a pequena propriedade que lhe é contígua. Desde que já está formada uma unidade de cultura, desaparece o interesse económico da absorção, ou, pelo menos, trata-se de um interesse que não justifica a restrição da preferência, que apresenta igualmente inconvenientes sob o ponto de vista social e económico.[2]
Conferindo a descrição posta neste particularizado preceito legal (art.º 1380.º do C.Civil), são estes os requisitos exigidos, amplamente difundidos pela doutrina e jurisprudência, para que se possa deferir o direito de preferência nele consignado:
1. Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura;
2. Que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado;
3. Que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; e
4. Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
Feita a prova de todos os pressupostos exigidos para o exercício do direito real de preferência, de que se ocupa o n.º 1 do art.º 1380.º do C.Civil, a ação só improcederá se se verificar a hipótese mencionada na parte final da alínea a) do art.º 1381.º do mesmo diploma legal, que estabelece que esse direito não existe quando o terreno alienado se destine a algum fim que não seja a cultura -não deve considerar-se necessário que o terreno de cultura vendido ou dado em cumprimento se encontre à data da alienação já afetado a um fim diferente, desde que tal afetação seja permitida por lei; o fim que releva é aquele que o adquirente pretende dar ao terreno (M. Henriques Mesquita; CJ; 1986; 5.º; 49).
II. Todavia, este pormenorizado e assim difundido regime jurídico em ponderação está, agora, superado pelo sentido legislativo adiantando pelo art.º 18.º, n.º 1, do Dec. Lei n.º 384/88, de 25/10 (diploma que regula o novo regime jurídico do emparcelamento rural) e que estabelece que "os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no art. 1380.º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura".
Não obstante a interpretação mais restritiva que lhe concede o Prof. Galvão Telles[3] - a Lei n.º 2116 permitia que um “não minifúndio” absorvesse um “minifúndio”; o Código Civil exigiu que a absorção só pudesse dar-se a favor de um terreno que também fosse minifúndio; o Decreto-Lei n.º 384/88, devidamente interpretado, limitou-se a afastar esta solução e a regressar à consagrada na Lei n.º 2116. Nada mais - o certo é que, tanto a doutrina (Professor Antunes Varela, RLJ, Ano 127.º, pág. 294 e segs.), como a jurisprudência deste STJ (v.g. os acórdãos de 13/10/1993, de 28/02/2002 e de 20.05.2003 - o primeiro publicado na CJ; Ano I, Tomo III, pág. 64 e segs; os dois restantes disponíveis em www.dgsi.pt) assentaram em que o legislador de 1988 pretendeu,
afastando o regime do Código Civil, aumentar a elisão dos minifúndios e não querendo regressar à disciplina legal de 1962; e, assim sendo, concluir, como o faz o Professor Antunes Varela (RLJ; ano 127.º, págs. 373/374) que "uma única solução é capaz de corresponder simultaneamente a esse duplo objectivo - que é a de estabelecer um direito recíproco de preferência entre os donos dos prédios rústicos confinantes, desde que um deles (seja aquele cujo dono quer vendê-lo, seja o outro contíguo, que pretende comprá-lo) tenha área inferior à unidade de cultura".
Tomando a determinabilidade proposta naquele art.º 18.º, n.º 1, do Dec. Lei n.º 384/88, de 25/10 (diploma que regula o novo regime jurídico do emparcelamento rural), temos que só poderá ser atribuído aos recorrentes (habilitados da autora) o direito de preferência no caso de se comprovar na ação (incumbe ao preferente o ónus da prova por se tratar de factos constitutivos do direito de preferência requerido - art. 342.º, n.º 1, do Código Civil) que o imóvel vendido (denominado prédio misto) pelos 1.º e 2.º réus aos 3.º s réus e o prédio de que a demandante foi dona (Campo da JJ) confrontam entre si, que cada um destes identificados prédios se classificam como prédios rústicos e, ainda que, pelo menos um destes imóveis tem área inferior à unidade de cultura.
III. A especificidade jurídica que o pedido formulado pelos recorrentes envolve está em que,
estando assente que o preço do “prédio misto” vendido é de € 97.500 (à parte urbana corresponde o valor de € 72.500 e à parte rústica o montante de € 25.000), a preferência dos recorrentes se circunscreve tão só à sua “parte rústica (terreno rústico)”, que tem a área de 9.000 m2, é banhada a poente pelo rio Ave e a norte confronta com a estrada nacional e tem um acesso directo,
independente da casa.
A lei civil não nos proporciona a noção de prédio misto; só para efeitos fiscais este conceito é definido, tal e qual está descrito no art. 5.º Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12/11, em vigor desde 1/12 de 2003, alterado pela Lei n.º 53-A/2006, de 29/12):
- Sempre que um prédio tenha partes rústica e urbana é classificado, na íntegra, de acordo com a parte principal; se nenhuma das partes puder ser classificada como principal, o prédio é havido como misto.
Para efeitos fiscais, prédios mistos são os imóveis que não estão caracterizados como prédios rústicos nem como prédios urbanos, desta forma possibilitando à Fazenda Pública que possa fazer esta especializada classificação relativamente a um imóvel em que é ambígua a sua natureza (urbano ou rural).
Pouco nos ajudando este normativo, atrás arregimentado, com vista à classificação jurídica, civilmente considerada, do que vem a ser um “prédio misto”, havemos de nos socorrermos do que está contemplado no art.º 204.º do C. Civil, que, considerando existência jurídica exclusivamente aos prédios rústicos e aos prédios urbanos, revelando-os como coisas imóveis (n.º 1, al. a), explicita o prédio rústico como uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica e define prédio urbano como qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro (n.º 2).
O que nós depreendemos deste texto legislativo é que, tomando o disposto nos artigos 1380.º, n.º 1, a) e 1382.º do Código Civil, porque só poderemos fundamentar o direito de preferência, acomodando-a aos fins adequados ao emparcelamento, isto é, somente se aprova no caso de se verificar que nos prédios confinantes se projeta a cultura agrícola, o que nós havemos de dilucidar é se o prédio misto vendido, relativamente ao qual a autora pretende exercer a preferência, tem a estrutura de um prédio rural.
-“entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica” (n.º 2 do art.º 204.º do C.Civil).
Depois de anotar as quatro teorias, preconizadas pela mais recente doutrina, destinadas a saber qual a caracterização de um prédio que contenha construções - teoria do valor; teoria da afectação económica; teoria do fraccionamento e teoria da consideração social - o Prof. Menezes Cordeiro aponta que “um prédio será rústico ou urbano quando, de acordo com as concepções dominantes na sociedade consista essencialmente no solo ou em construções”.[4]
Quer-nos parecer que o entendimento a seguir na definição de prédio rústico/prédio urbano se enraíza, natural e racionalmente, no critério da teoria da afectação económica: - o prédio será rústico ou urbano, conforme a sua essencial finalidade seja a exploração agrícola ou se contenha tendencialmente na habitação familiar; constituindo a casa residencial apenas um acessório
destinado à exploração agrícola, o prédio será rústico - a lei civil não conhece o conceito de prédio misto. O prédio misto um “tertium genus”, já que os prédios, devem sempre que possível ser considerados de harmonia com a sua parte principal e essa, a priori, ou é rústica ou urbana. A distinção assenta, pois, numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afectação económica (Ac. STJ de 28.02.2008; Relator Cons. Dr. Fonseca Ramos; www.dgsi.pt).
IV. Argumentam os recorrentes no sentido de que é inquestionável que, como salienta a M.ma Juíza da primeira instância, a testemunha LL foi rendeiro agrícola do terreno em causa desde 91 a 2002 e a testemunha MM fez o campo durante dois anos; estes factos afastam desde logo a conclusão do acórdão da Relação quando refere "...explorar o terreno e viver na habitação era o modo de vida do dono do imóvel e essência deste enquanto pertença daquele".
A esta denunciada queixa não lhe pode ser dada razão, face ao contemplado no n.º 3 do artigo 674.º do atual C.P.Civil, aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26 de junho, em vigor desde o dia 1 de Setembro de 2013 e aplicável ao caso “sub judice” - “o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa não pode ser objecto de recurso de revista, salvo havendo ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova”.
Funcionando como tribunal de revista e, por isso, excluído por regra da possibilidade de abordar questões de facto, o Supremo Tribunal de Justiça só nos particularizados termos admitidos pelos números 2 e 3 do art. 682.º do atual C.P.Civil lhe é permitida ingerência em matéria de facto, ou seja, neste domínio só é admissível a sua intervenção no campo da designada prova vinculada, isto é, quando a lei exige determinado tipo de prova para certas circunstâncias factuais ou quando atribui específica força probatória a determinado meio probatório.
Às instâncias cabe averiguar, exclusivamente, todo o circunstancialismo factual envolvente da acção, reservando-se para a Relação o último passo a dar sobre esta temática.
V. Como ficou provado, o “prédio misto” - o que foi vendido - parece consubstanciar, predominantemente, um prédio rústico:
- A sua parte rústica, com a área de 9.000 m2, sempre foi utilizada para a cultura de milho e erva em sistema rotativo de regadio e é um prédio apto e destinado à cultura - milho de silagem e ferra; os anteriores proprietários viviam e faziam a sua economia com os rendimentos que a parte rústica produzia, pois abasteciam-se dos produtos hortícolas e ou agrícolas que cultivavam na parte
rústica, nomeadamente, milho, batata, vinho e legumes e moravam, desde há mais de 50 anos na parte urbana e viviam essencialmente dos produtos que cultivavam e colhiam da exploração
agrícola da parte rústica; amputado da parte rústica, o imóvel fica muito desvalorizado, sendo certo que a soma das suas componentes urbana e rústica, quando avaliadas em separado, é inferior ao valor do conjunto, quando este é avaliado como prédio misto.
Não obstante esta verdade jurídica, a ação sempre terá de improceder.
É que, porque embora misto, estamos perante um único prédio; e a sua natureza “rústica” encontrada após análise, em toda a plenitude, da sua afetação agrícola, não legitima que a
preferência se possa exercer apenas quanto a parte dele; e é isso o que os recorrentes pretendem.
Esta circunstância jurídico-positiva sempre estorvará a materialização do predito direito de preferência.
Na verdade, no contexto jurídico da globalidade do prédio misto onde se insere tal fração de terreno rústico, reconhecemos que esta particularizada parcela térrea deixa de ter visível autonomia em relação à restante porção sobejante desse mesmo prédio, pois que o domínio territorial de utilização de cada uma das suas partes - a urbana e a rural - inexoravelmente se enquadrada na utilização de um único prédio: um prédio misto é um só prédio.
A classificação de imóveis como “prédio misto” é apenas acolhida pelo direito fiscal. Para o direito civil os assim denominados prédios haverão de ser classificados como rústicos, urbanos ou, eventualmente, como prédios distintos consoante, segundo um critério funcional e económico, haja dependência da parte urbana em relação à rústica, desta em relação àquela, ou, porventura, se verifique autonomia entre cada uma das partes (Ac. STJ de 05.06.2008; Relator Cons. Dr. Alves Velho; www.dgsi.pt).
Outra seria a resolução jurisdicional a tomar se o direito de preferência se estendesse ao prédio vendido, isto é, à sua total dimensão.
O direito de preferência, praticado unicamente quanto a uma zona parcial do “prédio misto” alienado (parte rústica), mesmo que delimitada com exatidão, é uma prerrogativa que o nosso direito positivo não acolhe.
Concluindo:
1. Confrontados com um “prédio misto”, o prédio será rústico ou urbano, conforme a sua essencial finalidade seja a exploração agrícola ou se circunscreva tendencialmente à habitação familiar;
2. O direito de preferência, praticado unicamente quanto a uma zona parcial do prédio misto alienado (parte rústica), mesmo que delimitada com exatidão, é uma prerrogativa que o nosso direito positivo não acolhe.
Pelo exposto, nega-se a revista e confirma-se o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
Supremo Tribunal de Justiça, 21 de janeiro de 2016.
António Silva Gonçalves (Relator) Fernanda Isabel Pereira
Pires da Rosa
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[1] A. Meneses Cordeiro; Direitos Reais; II vol; pág. 1109.
[2] Pires de Lima e Antunes Varela; Código Civil Anotado; III, pág. 270.
[3] Direito de Preferência na Alienação de Prédios Confinantes (a propósito da nova legislação sobre emparcelamento rural), em “O Direito”; 124.º; pág. 15, citado por Abílio Neto in Código de Processo Civil Anotado (art.º 1380.º).
[4] Tratado de Direito Civil Parte Geral, II, págs. 121 e segs. Direitos Reais, I, pág. 274.
