São Carlos Reporta Forte Crescimento no 2T09:
Lucro Líquido de R$ 36 milhões ou R$ 0,63/ação
São Paulo, Brasil - 14 de agosto de 2009 – A São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. (Bovespa: SCAR3) anuncia hoje seus resultados do segundo trimestre de 2009. No intuito de preservar a comparabilidade das informações financeiras e operacionais do segundo trimestre de 2009 (2T09) e primeiro semestre de 2009 (6M09) com as do segundo trimestre de 2008 (2T08) e primeiro semestre de 2008 (6M08), a empresa apresenta neste release uma análise de informações ajustadas. Estas informações foram calculadas a partir de demonstrativos de resultado elaborados em Reais (R$) e de acordo com as práticas contábeis brasileiras (BR GAAP), e ajustadas para excluir os efeitos da venda do investimento no imóvel ‘Eldorado Business Tower’ no 2T09, considerado como evento não recorrente.
Destaques Operacionais e Financeiros do 2T09 Elaborado com base nos demonstrativos financeiros ajustados
A Receita Líquida aumentou 5,2% em relação ao 2T08, alcançando o montante de R$ 39,4 milhões, e aumentou 21,2% em relação ao 6M08, alcançando o montante de R$ 81,2 milhões, principalmente em função do aluguel dos imóveis adquiridos ou ampliados ao longo de 2008, do aluguel do Eldorado Business Tower e do reajuste anual dos contratos pela inflação.
O EBITDA Ajustado1 cresceu 15,1% em relação ao 2T08, alcançando o montante de R$ 35,0 milhões ou 88,9% da Receita Líquida (vs. 81,2% no 2T08), e cresceu 31,6% em relação ao 6M08, alcançando o montante de R$ 72,0 milhões ou 88,7% da Receita Líquida (vs. 81,7% no 6M08), devido à maior receita líquida e menor total de despesas operacionais.
O NOI – Net Operating Income1 cresceu 13,7% em relação ao 2T08, alcançando o montante de R$ 38,5 milhões ou 97,7% da Receita Líquida (vs. 90,4% no 2T08), e cresceu 27,5% em relação ao 6M08, alcançando o montante de R$ 78,9 milhões ou 97,2% da Receita Líquida (vs. 92,5% no 6M08), devido à menor despesa com a comercialização de imóveis.
O FFO – Funds from Operations1 cresceu 80,8% sobre o 2T08, atingindo o montante de R$ 22,1 milhões ou 56,1% da Receita Líquida (vs. 32,6% no 2T08), e cresceu 89,6% sobre o 6M08, atingindo o montante de R$ 45,1 milhões ou 55,6% da Receita Líquida (vs. 35,6% no 6M08), devido principalmente à melhora nos resultados operacional e financeiro da empresa.
O FFO por Ação foi de R$ 0,3834/ação no 2T09, portanto 82,9% maior do que no 2T08 (R$ 0,2097/ação) e foi de R$ 0,7834/ação no 6M09, portanto 91,7% maior do que no 6M08 (R$ 0,4087/ação).
O Lucro Líquido foi de R$ 16,5 milhões no 2T09, portanto 167,2% maior do que no 2T08 (R$ 6,2 milhões) e foi de R$ 33,9 milhões no 6M09, portanto 157,4% maior do que no 6M08 (R$ 13,2 milhões). Este aumento se deve principalmente à maior receita operacional e à menor despesa operacional e financeira em 2009. Se incluido o efeito da venda do ‘Eldorado Business Tower’ o Lucro Líquido é de R$ 36,4 milhões no 2T09 e R$ 53,8 milhões no 6M09.
O Lucro Líquido por Ação (LPA) foi de R$ 0,2866/ação no 2T09, portanto 170,1% maior do que no 2T08 (R$ 0,1061/ação) e foi de R$ 0,5888/ação no 6M09, portanto 160,2% maior do que no 6M08 (R$ 0,2263/ação). Se incluido o efeito da venda do ‘Eldorado Business Tower’ o LPA é de R$ 0,6319/ação no 2T09 e R$ 0,9341/ação no 6M09.
Valor estimado do portfólio de imóveis diminuiu 10,8% entre Junho de 2008 e Junho de 2009, passando de R$ 1.574,9 milhões para R$ 1.404,9 milhões. Esta redução no valor decorre: (a) das aquisições de imóveis executadas nos últimos 12 meses (total de R$ 45,3 milhões); (b) da apreciação no valor do portfólio de imóveis até Setembro de 2008, que é o mês de referência para a última avaliação disponível da consultoria CB Richard Ellis (R$ 144,7 milhões); e (c) da venda do investimento no imóvel ‘Eldorado Business Tower’ em Abril/2009 (-R$ 360,0 milhões).
A Taxa Média de Vacância da carteira de imóveis ao final de Junho/2009 era de 2,0%, portanto abaixo da média de 3,6% ao final de Junho/2008 e igual à média ao final de Março/2009. Manter baixa a taxa média de vacância evidencia a expertise da empresa na gestão do seu portfólio.
A São Carlos encerrou o 2T09 com dívida líquida de R$ 201,3 milhões, versus R$ 474,8 milhões no 1T09, o que reflete principalmente o recurso da venda do investimento no ‘Eldorado Business Tower’, entre outros pontos.
Indicadores Financeiros e Operacionais 2T09 2T08 1T09 2T09 vs 2T08 2T09 vs 1T09 6M09 6M08 6M09 vs 6M08 Valor do portfolio (R$' mil) (a) 1.404.860 1.574.930 1.764.860 -10,8% -20,4% 1.404.860 1.574.930 -10,8%
Taxa de vacância (b) 2,0% 3,6% 2,0% -1,6 bps 0,0 pp 2,0% 3,6% -1,6 pp
Receita Líquida (R$' mil) 39.389 37.432 41.778 5,2% -5,7% 81.167 66.945 21,2%
EBITDA Ajustado (R$' mil) 34.998 30.401 36.968 15,1% -5,3% 71.966 54.668 31,6%
Margem EBITDA Ajustada (%) 88,9% 81,2% 88,5% 7,6 bps 0,4 pp 88,7% 81,7% 7,0 pp
FFO (R$' mil) 22.088 12.214 23.043 80,8% -4,1% 45.131 23.805 89,6%
Margem FFO (%) 56,1% 32,6% 55,2% 23,4 bps 0,9 pp 55,6% 35,6% 20,0 pp
FFO por Ação (R$) 0,3834 0,2097 0,4000 82,9% -4,1% 0,7834 0,4087 91,7%
NOI (R$' mil) 38.476 33.839 40.434 13,7% -4,8% 78.910 61.903 27,5%
Margem NOI (%) 97,7% 90,4% 96,8% 7,3 bps 0,9 pp 97,2% 92,5% 4,7 pp
Despesas Financeiras, Líquidas (R$' mil) 8.458 15.875 10.517 -46,7% -19,6% 18.975 26.624 -28,7%
Lucro Líquido (R$' mil) 16.513 6.181 17.408 167,1% -5,1% 33.921 13.180 157,4%
Margem Líquida (%) 41,9% 16,5% 41,7% 25,4 bps 0,3 pp 41,8% 19,7% 22,1 pp
Média de Ações ON, ex-tesouraria ('Mil) 57.610 59.580 57.610 -3,3% 0,0% 57.610 60.464 -4,7%
Lucro Líquido por Ação (R$) 0,2866 0,1061 0,3022 170,1% -5,1% 0,5888 0,2263 160,2%
Dívida Líquida/(Caixa Líquido) (R$' mil) 201.344 446.118 474.750 -54,9% -57,6% 201.344 446.118 -54,9%
Dív.Líq./EBITDA Anualizado (c) 1,4 x 3,2 x 3,4 x 1,4 x 3,2 x
Dív.Líq./Valor Portfolio 14,3% 28,3% 26,9% -14,0 bps -12,6 pp 14,3% 28,3% -14,0 pp
EBITDA/Despesas Financeiras, Líquidas 4,1 x 1,9 x 3,5 x 3,8 x 2,1 x
(a) 2T08 e 6M08: Estimado com base na som a do valor de mercado da carteira, calculado pela CB Richard Ellis em setembro/2007, e o valor dos imóveis adquiridos (ao valor da transação) e vendidos (ao valor da avaliação) até o fim do período; 1T09, 2T09 e 6M09: Estimado com base na soma do valor da carteira calculado pela CBRE em set/08 e valor dos imóveis adquiridos (ao valor da transação) e vendidos (ao valor da avaliação) até o fim do período; (b) Percentual calculado em termos de ABL - Área Bruta Locável dos imóveis, ao final do período; (c) 2T08 e 6M08: considera o EBITDA dos próximos 12 meses; 1T09, 2T09 e 6M09: considera o EBITDA do 2T09 multiplicado por quatro.
Efeitos das Novas Normas e Práticas Contábeis no Demonstrativo de Resultados da São Carlos Conforme determinado pela Lei no 11.638/07 e subsequente regulamentação que trata da convergência do BR GAAP às normas e práticas contábeis internacionais, nós implementamos acertos nas demonstrações financeiras consolidadas da São Carlos.
Os principais efeitos nos demonstrativos de resultado da São Carlos analisados neste release foram: (a) Linearização das receitas de locação, desconsiderando eventuais carências e descontos de aluguel; (b) Lançamento de Impostos diferidos (PIS/Cofins e IR/CSLL), em função da linearização das receitas de locação; e (c) Contabilização das despesas com o plano de opções de ações.
O impacto destes efeitos combinados no lucro líquido da São Carlos foi de aproximadamente R$ 2.768 mil positivos no 2T08, R$ 3.369 mil positivos no 6M08, R$ 5.055 mil negativos no 2T09 e R$ 5.576 mil negativos no 6M09.
Comentários da Administração
“É com grande satisfação que apresentamos muito bons resultados da São Carlos neste trimestre. A receita bruta com locações no trimestre, de R$ 42 milhões, foi maior do que no 2T08 mas um pouco menor do que no 1T09, o que já era esperado, pois neste trimestre nós só tivemos cerca de 50 dias de receita de locação de andares no ‘Eldorado Business Tower’. A margem EBITDA aumentou para 89% no 2T09 e 6M09, talvez uma das maiores margens de rentabilidade apresentadas por empresas do setor no período. Novamente apresentamos uma margem NOI em torno de 97%, o que reflete principalmente o nosso trabalho de manter baixa a taxa média de vacância no portfólio. O FFO cresceu 90% e o lucro líquido recorrente cresceu 157% na comparação de semestres, para R$ 45 milhões e R$ 34 milhões respectivamente, devido principalmente ao melhor resultado operacional e financeiro da empresa no 6M09. Se incluirmos o resultado da venda do investimento no ‘Eldorado Business Tower’ o lucro líquido obtido nos seis primeiros meses de 2009, de aproximadamente R$ 54 milhões ou R$ 0,9341/ação, já é aproximadamente 73% maior do que o lucro obtido em todo ano de 2008. Isto evidencia o sucesso do nosso modelo de negócios ao buscar oportunidades com boa rentabilidade e risco controlado, o que se traduz em receitas e margens de rentabilidade crescentes.”
“O conservadorismo e critério que temos adotado para adquirir imóveis comerciais e para locá-los para grandes empresas se refletem hoje em uma maior tranquilidade da São Carlos para enfrentar este momento adverso de mercado. Continuamos a atuar com uma estrutura bastante enxuta e focada, permitindo que a empresa expanda suas margens de EBITDA e FFO consistentemente, e portanto sua geração de caixa. Várias oportunidades já foram analisadas e/ou estão em processo de análise pela nossa equipe. Continuamos muito otimistas com o potencial de crescimento futuro, e vamos continuar fechando apenas aquelas aquisições que garantam bons retornos aos nossos acionistas.”
“A São Carlos trabalha atualmente com uma situação financeira bastante confortável. Chegamos ao final de Junho com cerca de R$ 375 milhões em caixa e endividamento de R$ 578 milhões, com custo controlado e perfil de longo prazo. A dívida líquida equivale a somente 1,4 vezes o EBITDA do 2T09 anualizado. Não temos qualquer exposição à variação cambial nem a instrumentos derivativos. A empresa tem gerado organicamente caixa mais do que suficiente para cobrir suas despesas operacionais e financeiras, incluindo amortização do principal de financiamentos, com tranquilidade – portanto não temos necessidade de financiar o capital de giro.”
Portfólio de Imóveis: 480 mil m2 de ABL Própria e Valor Estimado em R$ 1,4 bilhão
O valor do portfólio de imóveis da São Carlos é ESTIMADO em R$ 1.404,9 milhões ao final de Junho/2009, portanto 10,8% menor do que o valor estimado em Junho/2008 (R$ 1.574,9 milhões). Este montante foi calculado com base no valor de mercado do portfólio ao final de Setembro/2008 (R$ 1.732,3 milhões, conforme a consultoria CB Richard Ellis) mais o total investido no 4T08 (R$ 32,6 milhões2) e menos o valor do investimento no Eldorado Business Tower, que foi vendido no 2T09 (R$ 360,0 milhões, conforme avaliação da consultoria CB Richard Ellis). A ABL – Área Bruta Locável própria da carteira ao final de Junho/2009 era de 479.546 m2, portanto praticamente igual ao total da carteira no final de Junho/2008 (480.815 m2).
Nos últimos 12 meses a São Carlos: (a) adquiriu 60% do edifício ‘Ciatec II’ (R$ 12,7 milhões e 5.689 m2 de ABL); (b) adquiriu meio andar no edifício de escritórios ‘Mykonos’ (R$ 1,3 milhão e 290 m2 de ABL); (c) investiu na ampliação e reforma dos centros de distribuição Recife/PE e Nova Iguaçú/RJ (R$ 31,3 milhões, conforme calculado pela consultoria CB Richard Ellis, e 25.710 m2 de ABL); e (d) vendeu os 19 andares que tinha no edifício de escritórios ‘Eldorado Business Tower’ (R$ 360,0 milhões e 32.958 m2 de ABL).
No dia 30 de Abril de 2009 a São Carlos vendeu os 19 andares que tinha no imóvel ‘Eldorado Business Tower’, através da controlada Dueto Participações Ltda., para o Fundo de Investimento Imobiliário Brazilian Capital Real Estate Fund I, administrado pelo Banco Ourinvest, pelo valor de R$ 290,45 milhões. O ‘Eldorado Business Tower’ é um edifício de escritórios classe AAA, de alto padrão, localizado na Marginal Pinheiros em São Paulo/SP. A São Carlos recebeu receitas de aluguel destes 19 andares até o dia 19 de Maio de 2009, totalizando R$ 4,6 milhões no 2T09 e R$ 13,2 milhões no 6M09. Calculamos que esta transação isoladamente: (a) gerou um lucro contábil de R$ 19,9 milhões (ou R$ 24,0 milhões, se excluidos os efeitos da Lei 11.638/07 e pronunciamentos do CPC); (b) aumentou o saldo de caixa da empresa em aproximadamente R$ 266 milhões, já descontados impostos e comissões; e (c) reduziu o Net Asset Value da empresa em aproximadamente R$ 94 milhões (vide a seção ‘Ajustes à Demonstração de Resultado’ para ver os impactos desta transação na demonstração de resultados consolidada da empresa).
2
Nós investimos o total de R$ 23,8 milhões na aquisição de imóveis no 4T08, e estimamos que o valor de mercado destes investimentos é de R$ 32,6 milhões.
1.732,3 1.574,9 1.404,9 12,7 144,7 32,6 360,0 Jun/08 aquisições 3T08 Set/08 aquisições 4T08 aquisições 1T09 vendas 2T09 Jun/09 Apreciação no valor de mercado dos imóveis R$' mm Gráfico 2 480,8 479,5 486,5 5,7 0,3 12,7 13,1 33,0
Jun/08 Set/08 Jun/09
'000 m2 de ABL Própria C ia te c I I M y k o n o s (0 ,5 a n d a r) C D R e c ife C D N o v a I g u a ç ú E ld o ra d o (1 9 a n d a re s )
Taxa de Vacância: 2,0% ao final de Junho/2009
A taxa de vacância média da carteira de imóveis da São Carlos, em termos de ABL própria, foi de 3,6% ao final de Junho/2008, 2,0% ao final de Março/2009 e 2,0% ao final de Junho/2009:
Tabela 1
Jun/08 Mar/09 Jun/09
Centros de Distribuição - -
-Lojas de Rua 0,7% 0,6% 0,7%
Escritórios Classe A 2,4% 0,7% 0,5%
Escritórios Classe AAA - -
-Multiuso 0,0% 0,3% 0,4%
Não Opera cional 0,5% 0,4% 0,5%
TOTAL 3,6% 2,0% 2,0%
Grupos de Imóveis
Vacância sobre Área Bruta Locável
A variação na taxa média de vacância entre Março/2009 e Junho/2009 decorre dos seguintes fatores combinados: (a) locação de 2 andares do edifício ‘Itaim Center’, meio andar do edifício ‘Corporate Plaza’, parte do edifício ‘Ciatec II’ e uma área de varejo do imóvel ‘CA Rio Negro’; (b) maior vacância nos imóveis ‘Visconde de Ouro Preto’ e ‘Top Center’; e (c) variação na ABL total do portfólio em função da compra e venda de imóveis no período.
A variação na taxa média de vacância entre Junho/2008 e Junho/2009 decorre dos seguintes fatores combinados: (a) locação de áreas nos edifícios ‘Ipiranga/RS’ e ‘Corporate Plaza’; (b) maior vacância nos imóveis ‘Ciatec II’, ‘Business Space Tower’, ‘Visconde de Ouro Preto’, ‘Top Center’ e ‘CA Rio Negro’; e (c) variação na ABL total do portfólio em função da compra e venda de imóveis no período.
Conforme pode-se verificar na tabela abaixo, ao final de Junho/2009 havia vacância nos grupos ‘Lojas de Rua’ (3.153 m2 de ABL), ‘Edifícios de Escritório Classe A’ (2.561 m2 de ABL) e imóveis ‘Multiuso’ (1.692 m2 de ABL), além da vacância no imóvel não operacional ‘Praça da Bandeira’ (2.246 m2 de ABL).
Tabela 2
Imóveis (m2 de ABL) Jun/08 Mar/09 Jun/09
Loja Me ier 3.153 3.153 3.153
Total Lojas de Rua 3.153 3.153 3.153
Ipiranga RS 7.641 660 660
Itaim Ce nter - 1.178
-Ciatec II - 386 230
Corporate Plaza 3.971 301
-Business Space Towe r - 610 610
Viscond e Ouro Preto - 345 1.061
Total Es critórios Classe A 1 1.611 3.480 2.561
Top Center - 518 914
CA Rio Negro 166 922 777
Total Multiuso 166 1.441 1.692
Total Não Operacional 2.246 2.246 2.246
Total ABL vaga 1 7.177 10.319 9.652
Vale ressaltar que a evolução das taxas de vacância no portfólio mostra-se de acordo com o previsto pela empresa. Manter baixas as taxas de vacância no nosso portfólio de imóveis é um dos pontos-chave da estratégia da São Carlos para melhorar seus resultados. Ao manter os imóveis alugados, a São Carlos se beneficia da receita de locação e evita despesas associadas com áreas vagas.
Receita Líquida: +21% sobre 6M08
Registramos um crescimento de 5,2% na receita líquida do 2T09 em relação à do 2T08, passando de R$ 37,4 milhões para R$ 39,4 milhões, e de 21,2% na receita líquida do 6M09 em relação à do 6M08, passando de R$ 66,9 milhões para R$ 81,2 milhões.
Praticamente todos os grupos de imóveis do portfólio tiveram aumento na receita de locação, conforme pode-se ver no Gráfico 3 abaixo, de modo que a receita bruta da empresa aumentou em cerca de R$ 2,6 milhões entre o 2T08 e o 2T09. Os destaques foram: (a) o aumento da receita de locação dos imóveis que adquirimos ou ampliamos em 2008, notadamente os edifícios de escritório classe A ‘Ipiranga/SP’, ‘Ipiranga/RS’, ‘Ciatec II’ e os centros de distribuição ‘Recife/PE’ e ‘Nova Iguaçú/RJ’ (aproximadamente R$ 1,8 milhões); (b) a menor receita de locação do ‘Eldorado Business Tower’ no 2T09, pois só tivemos cerca de 50 dias de locação deste imóvel no trimestre (aproximadamente R$ 3,1 milhões negativos); (c) o aumento da receita com o aluguel de lojas de rua, refletindo principalmente o aumento nas vendas dos locatários e o ajuste do aluguel mínimo pela inflação; e (d) o aumento geral da receita nos contratos de locação com aniversário no segundo semestre de 2008, pois os preços de aluguel foram atualizados com um IGP-M acumulado de 12 meses acima de 10%.
39,7 42,3 2,7 -2,6 0,8 0,8 0,9 Re ceita Locações 2T08 Escritórios A Escritórios AAA
Multiuso Lojas CDs Receita
Locações 2T09
R$' milhões
No Gráfico 4 vê-se que a receita bruta da São Carlos aumentou 21,8% ou R$ 15,5 milhões na comparação do 6M09 com 6M08. Verificamos o incremento da receita em todos os grupos de imóveis, e o destaque foi o aumento na receita dos imóveis que adquirimos ou ampliamos em 2008. O aluguel dos andares no ‘Eldorado Business Tower’ gerou receita de locação aproximadamente R$ 3,6 milhões maior no 6M09 do que no 6M08 principalmente devido à receita no primeiro trimestre deste ano. Este imóvel só começou a gerar receita para a São Carlos em Março/2008, e ainda assim abaixo do seu pleno potencial.
Gráfico 4 71,1 86,6 6,7 4,9 1,5 0,5 1,9 Receita Locaçõe s 6M08 Escritórios A Escritórios AAA
Multiuso Lojas CDs Re ceita
Locações 6M09 R$' milhões Tabela 3 R$'Mil % R$'Mil % Lojas de Rua 6.411 9,0% 6.901 8,0% -104,8 bps Multiuso 12.097 17 ,0% 13.590 15,7 % -132,1 bps Escritórios Classe AAA 18.920 26 ,6% 23.791 27,5 % 86,4 bps Escritórios Classe A 26.321 37 ,0% 33.064 38,2 % 116,3 bps Centro de Distribuição 7.330 10 ,3% 9.224 10,7 % 34,2 bps
Receita Bruta 71.079 100,0% 86.571 100,0%
6M08 6M09
dif % sobre Receita Bruta
Na tabela 3 vê-se que a representatividade do faturamento com aluguel de imóveis para escritório classes A e AAA e imóveis multiuso passou de 80,7% no 6M08 para 81,4% no 6M09, o que decorre principalmente do aluguel do ‘Eldorado Business Tower’ e de imóveis adquiridos ou ampliados ao longo de 2008.
Cerca de 90% dos nossos contratos de locação em termos de receita são reajustados anualmente pela inflação medida pelo IGP-M (os demais contratos são reajustados pelo IGP-DI ou IPCA)3. A média da inflação anual (IGP-M) dos 12 meses entre Julho/2008 e Junho/2009 inclusive, foi de 8,98%.
Ao final de Junho/2009 a São Carlos tinha contratos de locação com 144 empresas consideradas de primeira linha, e atuantes em diversos setores da economia. O maior locatário da empresa é Lojas Americanas, com 14% da receita de aluguel nos primeiros seis meses de 2009.
A proporção de ‘Impostos sobre Receita’ sobre ‘Receita Bruta’ na comparação de trimestres aumentou de 5,6% no 2T08 para 6,9% no 2T09, principalmente devido à maior concentração da receita nas empresas ligadas à São Carlos que optaram pela tributação sobre ‘Lucro Real’, onde as alíquotas de Pis e Cofins são maiores do que na opção por ‘Lucro Presumido’ (combinado de 9,25% vs. combinado de 3,65%). À medida que a empresa adquire novos imóveis e gera mais receita nas subsidiárias que optaram pela tributação sobre ‘Lucro Presumido’, a proporção de ‘Impostos sobre Receita’ tende a cair.
Vale ressaltar que o efeito da linearização da receita de locações sobre a receita bruta, registrada no demonstrativo de resultados consolidado como determina a regulamentação específica baseada na Lei 11.638/07, foi de aproximadamente R$ 3.522 mil no 2T08, R$ 4.705 mil no 6M08, R$ 4.983 mil negativos no 2T09 e R$ 5.087 mil negativos no 6M09. Este mesmo efeito impactou os ‘Impostos sobre Receita’ em aproximadamente R$ 148 mil negativos no 2T08, R$ 196 mil negativos no 6M08, R$ 201 mil no 2T09 e R$ 208 mil no 6M09.
Custo de Produtos Vendidos (CPV)
Os montantes registrados no CPV do 2T08, 6M08, 2T09 e 6M09 referem-se integralmente a despesas com depreciação e amortização de ativos da empresa, se excluído o efeito da venda do investimento no ‘Eldorado Business Tower’ em Abril/2009.
No 2T09 estas despesas foram de R$ 5,7 milhões, portanto 6,1% abaixo do montante registrado no 2T08 (R$ 6,0 milhões) e no 6M09 estas despesas foram de R$ 11,3 milhões, portanto 6,4% acima do montante registrado no 6M08 (R$ 10,6 milhões). Estas diferenças na comparação de trimestres e semestres devem-se principalmente: (a) ao investimento no imóvel ‘Eldorado Business Tower’, que em 2008 só foi depreciado a partir do mês de Abril, e em 2009 não foi depreciado, após a reclassificação contábil deste investimento para ‘Bens Destinados a Venda’; e (b) à depreciação dos imóveis adquiridos ao longo de 2008.
NOI – Net Operating Income 1
Registramos um crescimento de 13,7% no NOI do 2T09 sobre 2T08, passando de R$ 33,8 milhões ou 90,4% da receita líquida, para R$ 38,5 milhões ou 97,7% da receita líquida; e um crescimento de 27,5% no NOI do 6M09 sobre 6M08, passando de R$ 61,9 milhões ou 92,5% da receita líquida, para R$ 78,9 milhões ou 97,2% da receita líquida. As despesas diretamente alocadas às propriedades diminuiram cerca de R$ 2,7 milhões entre 2T08 e 2T09, passando de R$ 3,6 milhão para R$ 0,9 milhão, e diminuiram cerca de R$ 2,8 milhões entre 6M08 e 6M09, passando de R$ 5,0 milhões para R$ 2,3 milhões, devido principalmente à menor despesa com a comercialização de imóveis. Nestes últimos 4 trimestres nós temos conseguido manter a margem NOI da empresa ao redor de 97%.
Despesas Gerais e Administrativas (G&A): queda de 36% vs. 2T08
As despesas G&A da São Carlos4 no 2T09 foram de R$ 4,6 milhões, o que equivale a 11,7% das receitas líquidas. Isto representa uma queda de 36,4% sobre o 2T08, quando a despesa G&A foi de R$ 7,3 milhões ou 19,4% das receitas líquidas. Na análise dos 6 meses acumulados o G&A diminuiu 24,3%, passando de R$ 12,5 milhões no 6M08 para R$ 9,5 milhões no 6M09, enquanto que o G&A ratio caiu de 18,7% para 11,7% das receitas líquidas.
3
IGP-M: Índice Geral de Preços – Mercado e IGP-DI: Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna, divulgados pela FGV – Fundação Getútlio Vargas; e IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.
9,5 12,5 4,6 4,9 7,3 2T08 1T09 2T09 6M08 6M09 (36,4%) 19 ,4% R$' m m 11,6 % 11,7% 18,7 % 11,7% (24,3%)
A despesa G&A no 2T09 foi cerca de R$ 2.647 mil menor do que no 2T08 devido principalmente à menor despesa com áreas vagas (-R$ 205 mil) e com a comercialização de imóveis (-R$ 2.417 mil). A despesa G&A no 6M09 foi cerca de R$ 3.049 mil menor do que no 6M08 devido principalmente à menor despesa com advogados, consultores e auditores (-R$ 388 mil) e com a comercialização de imóveis (-R$ 2.737 mil). A despesa com a comercialização de imóveis no 2T08 e 6M08 foi maior principalmente devido ao pagamento de comissões a corretores pelo apoio na locação de andares no ‘Eldorado Business Tower’ e na compra de imóveis, o que não ocorreu no 2T09 e 6M09.
Vale ressaltar que a despesa com o plano de opções lançado pela empresa, registrada no demonstrativo de resultados consolidado como determina a regulamentação específica baseada na Lei 11.638/07, foi de aproximadamente R$ 498 mil no 2T08, R$ 995 mil no 6M08, R$ 427 mil no 2T09 e R$ 854 mil no 6M09. EBITDA: +15% sobre o 2T08 e margem de 89%
O EBITDA cresceu 15,1% na comparação do 2T09 vs. 2T08, passando de R$ 30,4 milhões ou 81,2% das receitas líquidas no 2T08 para R$ 35,0 milhões ou 88,9% das receitas líquidas no 2T09, como pode-se ver na tabela 4. O crescimento do EBITDA e da margem EBITDA decorre principalmente do aumento da receita líquida e redução das despesas G&A da empresa no período (+5,2% e -36,4%, respectivamente). Tabela 4 R$' Mil 2T09 2T08 1T09 2T09 vs 2T08 2T09 vs 1T09 (+) Receita Líquida 39.389 37.432 41.778 5,2% -5,7% (+) Despesas G&A (4.626) (7.274) (4.850) -36,4% -4,6% (+) Outras Rec. Operacionais, Líquidas 235 243 40 -3,5% 480,7%
(=) EBI TDA Ajustado 34.998 30.401 36.968 15,1% -5,3%
Margem EBITDA Ajustada 88,9% 81,2% 88,5% 7,6 bps 0,4 bps
O EBITDA no 6M09 cresceu 31,6% em relação ao 6M08, alcançando o montante de R$ 72,0 milhões, e a margem EBITDA ficou em 88,7%, como pode-se ver na Tabela 5.
Tabela 5 R$' Mil 6M09 6M08 6M09 vs 6M08 (+) Receita Líquida 81.167 66.945 21,2% (+) Despesas G&A (9.476) (12.526) -24,3%
(+) Outras Rec. Operacionais, Líquidas 275 249 10,4%
(=) EBITDA Ajusta do 71.966 54.668 31,6%
Margem EBITDA Ajustada 88 ,7% 81,7% 7,0 bps
Resultado Financeiro
O Resultado Financeiro refere-se à soma das ‘Receitas Financeiras’ e ‘Despesas Financeiras’ da São Carlos. O Resultado Financeiro da empresa no 2T09 foi de R$ 8,5 mihões negativos, portanto 46,7% melhor
do que o verificado no 2T08 (R$ 15,9 milhões negativos). As ‘Receitas Financeiras’ aumentaram 27,9% na comparação dos trimestres, passando de R$ 4,4 milhões no 2T08 para R$ 5,7 milhões no 2T09, e as ‘Despesas Financeiras’ diminuiram cerca de 30,4%, passando de R$ 20,3 milhões para R$ 14,1 milhões. No comparativo dos 6 meses acumulados, o Resultado Financeiro da empresa melhorou de R$ 26,6 milhões negativos no 6M08 para R$ 19,0 milhões negativos no 6M09. Enquanto que as ‘Receitas Financeiras’ diminuiram em cerca de 14,0%, passando de R$ 10,7 milhões para R$ 9,2 milhões, as ‘Despesas Financeiras’ diminuiram cerca de 24,5%, passando de R$ 37,3 milhões para R$ 28,2 milhões. A redução nas ‘Despesas Financeiras’ nas comparações de trimestre e semestre devem-se principalmente à menor variação monetária em 2009, que mais do que compensou os juros sobre os novos financiamentos contratados para a aquisição de imóveis ao longo de 2008 (vide seção ‘Endividamento Líquido’ deste relatório). O custo médio do passivo bancário da São Carlos foi de aproximadamente 2,4% no 2T09, vs. 3,5% no 2T08 e aproximadamente 4,7% no 6M09 vs. 6,8% no 6M085. Justifica-se tais diferenças principalmente na variação acumulada do IGP-M, que ajusta cerca de 20% dos financiamentos da São Carlos atualmente e apresentou variação de +4,34% no 2T08, +6,82% no 6M08, -0,32% no 2T09 e -1,24% no 6M09. O tempo médio para vencimento dos contratos de financiamento passou de 12,9 anos em Junho/2008 para 12,3 anos em Março/2009 e para 12,1 anos em Junho/2009.
Impostos sobre Lucro
A despesa com Impostos sobre Lucro refere-se à soma dos valores apresentados nas rubricas ‘Imposto de Renda e Contribuição Social Corrente’ e ‘Imposto de Renda e Contribuição Social Diferido’. Esta despesa aumentou na comparação dos trimestres, passando de R$ 2,3 milhões no 2T08 para R$ 4,4 milhões no 2T09 e passando de R$ 4,2 milhões no 6M08 para R$ 7,8 milhões no 6M09.
O IR/CS Diferido, de R$ 108 mil negativos no 2T08, R$ 145 mil negativos no 6M08, R$ 17 mil positivos no 2T09 e R$ 20 mil positivos no 6M09, refere-se unicamente aos efeitos da contabilização pelos novos critérios definidos na Lei 11.638/07 e regulamentações subsequentes.
Lucro Líquido: +167% sobre o 2T08
O Lucro Líquido no 2T09 foi de R$ 16,5 milhões, portanto 167,2% maior que o Lucro Líquido no 2T08, que foi de R$ 6,2 milhões. Na comparação dos 6 meses acumulados, o Lucro Líquido cresceu 157,4%, passando de R$ 13,2 milhões no 6M08 para R$ 33,9 milhões no 6M09.
Como pode-se ver na tabela 6 abaixo, o Lucro Líquido foi positiva e significativamente impactado pelo melhor resultado operacional e financeiro da empresa no período analisado. O resultado operacional (EBITDA) da companhia no 2T09 foi R$ 4,6 milhões maior do que no 2T08, e R$ 17,3 milhões maior do que no 6M08, não só devido à maior receita operacional mas também devido à menor despesa G&A. Nas demais linhas do Demonstrativo de Resultados o destaque é o melhor resultado financeiro em 2009 em relação a 2008. Este resultado foi R$ 7,4 milhões melhor na comparação de trimestres e R$ 7,6 milhões melhor na comparação de semestres, devido principalmente ao maior saldo para aplicar e gerar receita financeira e à menor correção monetária sobre os financiamentos da Companhia em 2009.
5
Despesas com o passivo bancário (R$ 19.925 mil no 2T08, R$ 36.634 mil no 6M08, R$ 13.895 mil no 2T09 e R$ 27.654 mil no 6M09) divididas pelo saldo médio do passivo bancário (média simples entre os saldos nas rubricas ‘Empréstimos e Financiamentos’ do Balanço Patrimonial do final do período corrente e do período anterior).
Lucro Líquido no 2T08 6,2 Lucro Líquido no 6M08 13,2
Receita Líquida 2,0 Receita Líquida 14,2
G&A 2,6 G&A 3,0
Ou tras Rec.Operaciona is (0,0) Outras Rec.Operacion ais 0,0 Variação no Resultado
Operacional (EBITDA) 4,6
Variação no Resultado
Operacional (EBITDA) 17,3
Depreciação e Amortização 0,4 Deprecia çã o e Amortização (0,7)
Resulta do Financeiro 7,4 Resultado Financeiro 7,6
IR/CS (2,0) IR/CS (3,5)
Variação em Outras Linhas
do DRE 5,7
Variação em Outras Linhas
do DRE 3,4
Lucro Líquido no 2T09 16,5 Lucro Líquido no 6M09 33,9 R acional das Variações no Lucro Líquido (R$'mm)
O Lucro Líquido por ação (LPA) foi de R$ 0,2866/ação no 2T09, portanto 170,1% maior do que no 2T08 (R$ 0,1061/ação), e de R$ 0,5888/ação no 6M09, portanto 160,2% maior do que no 6M08 (R$ 0,2263/ação). Se incluido o efeito da venda do ‘Eldorado Business Tower’ o Lucro Líquido e o LPA no 2T09 aumentam para R$ 36,4 milhões e R$ 0,6319/ação, respectivamente, e o Lucro Líquido e o LPA no 6M09 aumentam para R$ 53,8 milhões e R$ 0,9341/ação, respectivamente.
FFO – Funds From Operations 1: R$ 22 milhões e margem de 56% no 2T09
O FFO da São Carlos no 2T09 foi de R$ 22,1 milhões, o que equivale a uma margem de 56,1% sobre as Receitas Líquidas, e a um aumento de 80,8% sobre o 2T08 (FFO de R$ 12,2 milhões e margem de 32,6%). O FFO por Ação foi de R$ 0,3834/ação no 2T09, portanto 82,9% maior do que no 2T08 (R$ 0,2097/ação). Tabela 7 R$' Mil 2T09 2T08 1T09 2T09 vs 2T08 2T09 vs 1T09 Lucro Líquido 16.513 6.181 17.408 167,1% -5,1% (+) Depreciação e Amortização 5.666 6.033 5.635 -6,1% 0,5% (+) Ganhos / perdas extraordinários (91) -
-(=) FFO 22.088 12.214 23.043 80,8% -4,1%
Margem FFO 56,1% 32,6% 55,2% 23,4 bps 0,9 bps
FFO/ação 0, 3834 0,2097 0,4000 82,9% -4,1%
O FFO da São Carlos no 6M09 foi de R$ 45,1 milhões, o que equivale a uma margem de 55,6% sobre as Receitas Líquidas, e um aumento de 89,6% sobre o 6M08 (FFO de R$ 23,8 milhões e margem de 35,6%). O FFO por Ação foi de R$ 0,7834/ação no 6M09, portanto 91,7% maior do que no 6M08 (R$ 0,4087/ação).
Tabela 8 R$' Mil 6M09 6M08 6M09 vs 6M08 Lucro Líquido 33.921 13.180 157,4% (+) Depreciação e Amortização 11.301 10.625 6,4%
(+) Ganhos / perdas extraordinários (91)
-(=) FFO 45.131 23.805 89,6%
Margem FFO 55,6% 35,6% 20,0 bps
As margens FFO no 2T09 e 6M09 foram maiores do que no 2T08 e 6M08, respectivamente, principalmente devido ao melhor resultado operacional e financeiro da companhia nos períodos analisados. (vide seção ‘Lucro Líquido’ deste relatório).
Ativo Imobilizado
Verificamos que o saldo da rubrica ‘Ativo Imobilizado’ diminuiu 21,3% entre Junho/2008 e Junho/2009, passando de R$ 969,5 milhões para R$ 762,8 milhões, respectivamente. A variação no saldo decorre principalmente da venda do investimento no imóvel ‘Eldorado Business Tower’ (que já foi reclassificado para a rubrica ‘Bens Destinados a Venda’ no início de 2009), da aquisição ou ampliação de imóveis comerciais no segundo semestre de 2008, e do investimento feito na construção da torre D do ‘Centro Administrativo Rio Negro’ no período, entre outros itens.
Os imóveis adquiridos e ampliados foram contabilizados pelo custo de aquisição mais impostos e taxa de registro e menos a depreciação acumulada, além da adição de outros custos relacionados, se houverem, como por exemplo, o de corretagem.
Endividamento Líquido
O endividamento líquido da São Carlos ao final de Junho/2009 era de R$ 201,3 milhões, portanto 54,9% abaixo do verificado em Junho/2008 (R$ 446,1 milhões) e 57,6% abaixo do verificado ao final de Março/2009 (R$ 474,8 milhões).Para calcular a dívida líquida nós consideramos as linhas ‘Disponibilidades’, ‘Títulos e Valores Mobiliários’, ‘Contas a Receber por Venda de Imóveis’, ‘Empréstimos e Financiamentos’ e ‘Contas a Pagar por Compra de Imóveis’, do Balanço Patrimonial consolidado da empresa.
A São Carlos trabalha atualmente com uma situação financeira extremamente confortável. Chegamos ao final de Junho/2009 com R$ 375,0 milhões em caixa e um endividamento com custo controlado e perfil de longo prazo. Não temos qualquer exposição à variação cambial nem a instrumentos derivativos.
a) Disponibilidades e Títulos e Valores Mobiliários: Este saldo passou de R$ 124,6 milhões no final de Junho/2008 para R$ 107,7 milhões ao final de Março/2009 e para R$ 375,0 milhões ao final de Junho/2009. A diferença entre Junho/2008 e Junho/2009 reflete principalmente os investimentos feitos em imóveis no segundo semestre de 2008, o montante desembolsado no programa de recompra de ações no segundo semestre de 2008 (vide seção ‘Capital Social e Ações em Tesouraria’ deste relatório), a venda do investimento no ‘Eldorado Business Tower’ em Abril/2009, e o pagamento de dividendos em Maio/2009 sobre o lucro obtido em 2008, entre outros fatores.
b) Empréstimos e Financiamentos: O saldo total de ‘Empréstimos e Financiamentos’ no Balanço Patrimonial da São Carlos em Junho/2009 foi de R$ 578,3 milhões, portanto 1,8% acima do verificado em Junho/2008 (R$ 568,2 milhões) e 1,0% abaixo do verificado ao final de Março/2009 (R$ 584,3 milhões). Apresentamos abaixo os financiamentos em aberto da São Carlos, no final do exercício:
Racional do Financiamento Data Iníci o Prazo (anos) Juros Saldo em 30/06/09 Saldo em 31/03/09 Saldo em 30/06/08
1) Aquisição Itaim Center 21/12/06 14 TR + 10,00% aa R$ 10.664 m il R$ 10.759 mil R $ 10.911 mil 2) Aquisição Rio Negro 1 22/11/06 14 TR + 10,00% aa R$ 61.192 m il R$ 61.844 mil R $ 62.990 mil 3) Aquisição Spop II e X 28/12/06 15 IGP-M + 10,89% aa R$ 27.705 m il R$ 28.005 mil R $ 28.195 mil 4) Aquisição Top Center 30/11/04 10 IGP-M + 8,60% aa R$ 50.909 m il R$ 52.904 mil R $ 56.806 mil 5) Aquisição Citibank 30/11/05 10 IGP-M + 10,30% aa R$ 39.618 m il R$ 40.845 mil R $ 42.914 mil 6) Aquisição CEB 24/11/07 15 CDI + 1,80% aa R$ 25.581 m il R$ 25.340 mil R $ 23.473 mil 7) Aquisição Borges Lagoa 11/4/07 15 TR + 10,00% aa R$ 20.022 m il R$ 20.191 mil R $ 20.438 mil 8) Aquisição Rio Negro 2 20/4/07 15 TR + 10,00% aa R$ 27.814 m il R$ 28.097 mil R $ 28.614 mil 9) Aquisição BST&Logistic 16/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ 34.176 m il R$ 34.450 mil R $ 34.834 mil 10) Aquisição Mykonos 3/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ 10.081 m il R$ 10.163 mil R $ 10.279 mil 11) Aquisição Corporate Plaza 28/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ 20.703 m il R$ 20.871 mil R $ 21.108 mil 12) Aquisição Carl Fischer 5/9/07 15 TR + 9,70% aa R$ 27.975 m il R$ 28.190 mil R $ 28.501 mil 13) Aquisição Eldorado 1 12/11/07 15 TR + 9,90% aa R$ 43.615 m il R$ 43.939 mil R $ 44.394 mil 14) Aquisição Eldorado 2 23/11/07 15 TR + 9,95% aa R$ 92.755 m il R$ 93.426 mil R $ 94.300 mil 15) Aquisição Visconde O.P. 28/3/08 15 TR + 9,90% aa R$ 12.952 m il R$ 13.044 mil R $ 13.209 mil 16) Aquisição Ipiranga RS 27/2/08 15 TR + 10,00% aa R$ 39.509 m il R$ 39.788 mil R $ 39.345 mil 17) Aquisição Ipiranga SP 27/3/08 15 TR + 10,00% aa R$ 8.493 m il R$ 8.553 mil R$ 7.918 mil 18) Construção R io Negro (torre D) 16/9/08 15 TR + 10,50% aa R$ 11.243 m il R$ 10.722 mil -19) Aquisição 60% Ciatec II 18/10/08 15 TR + 10,20% aa R$ 13.293 m il R$ 13.142 mil
-TOTAL R$ 578.300 mil R$ 584.273 mil R$ 568.229 mi l
Analisando-se o custo do passivo bancário base final de Junho/2009, cerca de 75,2%, em termos de valor, era atrelado à variação da TR (taxa referencial), com um cupom médio de 9,93%; 20,4% era atrelado à variação do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), com um cupom médio de 9,71%; e 4,4% era atrelado à variação do CDI (certificado de depósito interbancário), com um cupom médio de 1,80%. As garantias dos financiamentos normalmente são: a hipoteca ou a alienação fiduciária do imóvel adquirido, os recebíveis de locação de áreas no imóvel adquirido e a garantia da São Carlos controladora.
c) Contas a Receber por Venda de Imóveis: Este saldo passou de R$ 2,0 milhões no final de Junho/2008 para R$ 1,9 milhão ao final de Março/2009 e final de Junho/2009. O saldo em Junho/2009 refere-se à venda de participação no shopping Rio Claro e às parcelas restantes da venda da loja de rua ‘São José do Rio Preto’.
d) Contas a Pagar por Compra de Imóveis: Este saldo passou de R$ 15,9 milhões no final de Junho/2008 para R$ 105 mil ao final de Março/2009 e para zero ao final de Junho/2009. O saldo ao final de Junho/2008 deve-se a obrigações de pagamento pela aquisição dos imóveis ‘Borges Lagoa’, ‘Visconde de Ouro Preto’ e ‘Ciatec II’, já quitadas. Para o cálculo da dívida líquida em Junho/2008, nós excluimos R$ 11,4 milhões referente a 40% do valor de aquisição do edifício ‘Ciatec II’.
Capital Social e Ações em Tesouraria
Ao final de Junho/2009 o Capital Social da São Carlos tinha valor de aproximadamente R$ 473,9 milhões e era representado por 59.500.000 ações ordinárias, enquanto que ao final de Junho/2008 tinha valor de aproximadamente R$ 473,9 milhões e era representado por 61.509.397 ações ordinárias. A diferença deve-se ao cancelamento de 880.700 e 1.128.697 ações ordinárias da tesouraria da empresa, deve-sem redução do capital social, conforme foi deliberado nas Assembléias Gerais Extraordinárias (AGE) de 30/Julho/2008 e 14/Outubro/2008, respectivamente.
Permanece aberto o programa de recompra de ações autorizado na RCA de 10/Novembro/2008, com limite de aquisição de 1.064.302 ONs ou até o montante total de R$ 8.647.268,26. A empresa não adquiriu ações de sua emissão no 6M09. Ao final de Junho/2009 a São Carlos tinha na tesouraria 1.890.481 ações ordinárias, adquiridas ao preço médio de R$ 13,26/ação, e ao final de Junho/2008 a São Carlos tinha na tesouraria 3.255.978 ações ordinárias.
Eventos Subsequentes
Venda de 3 centros de distribuição por R$ 107 mm em Julho/2009
No dia 30 de Julho de 2009 a São Carlos vendeu o centro de distribuição Recife/PE para a GLA Empreendimentos Ltda. por R$ 40,0 milhões, com pagamento integral à vista. O CD Recife/PE é localizado no Município do Cabo de Santo Agostinho, Estado de Pernambuco, tem 35.549 m2 de área locável e está integralmente locado para Lojas Americanas S.A.
No dia 31 de Julho de 2009 a São Carlos vendeu os centros de distribuição Nova Iguaçú/RJ e Cordovil/RJ para a Sahuglio Comercial e Locadora Ltda., empresa do grupo Savoy, pelo valor total de R$ 67,0 milhões. O CD ‘Nova Iguaçú/RJ’ está localizado no Município de Nova Iguaçú, Estado do Rio de Janeiro, tem 48.347 m2 de área locável e está integralmente locado para Lojas Americanas S.A. O CD ‘Cordovil/RJ’ está localizado no Município e Estado do Rio de Janeiro, tem 16.730 m2 de área locável e está integralmente locado para Germans Distribuidora de Comestíveis Ltda. Metade do valor da transação foi pago na ocasião da assinatura dos compromissos de compra e venda, e a outra metade será paga em 4 prestações mensais, iguais, fixas e sucessivas.
A venda destes 3 centros de distribuição deverá: (a) aumentar o saldo de caixa e reduzir a dívida líquida da empresa em aproximadamente R$ 96 milhões; (b) aumentar o lucro contábil em aproximadamente R$ 51 milhões; e (c) reduzir o Net Asset Value (NAV)1 da empresa em aproximadamente R$ 16 milhões. Estes imóveis não garantiam nenhum dos financiamentos da São Carlos.
Após a venda destes 3 CDs, o portfólio da São Carlos e suas controladas passa a ter o total de 41 imóveis, com Área Bruta Locável Própria de 378.920 m2, e valor de mercado estimado em aproximadamente R$ 1,29 bilhão.
Glossário
EBITDA Lucro Líquido do exercício excluindo os efeitos do resultado financeiro, resultado não operacional, imposto de renda, contribuição social sobre o lucro, depreciação e amortização. O EBITDA por nós calculado pode não ser comparável ao EBITDA calculado por outras companhias.
FFO (Funds from Operations)
Lucro Líquido do exercício ajustado para incluir as despesas com depreciações/amortizações, excluir os ganhos com a venda de imóveis e excluir os efeitos de itens extrardinários contabilizados no período, se houverem. O FFO por nós calculado pode não ser comparável ao FFO calculado por outras companhias.
NOI (Net Operating Income) Receita líquida somente com o aluguel de imóveis menos as despesas alocadas às propriedades do portfólio, tais como os encargos sobre áreas vagas, manutenção de responsabilidade do proprietário e comissão de locação de áreas vagas, dentre outras. O NOI por nós calculado pode não ser comparável ao NOI calculado por outras companhias.
NAV (Net Asset Value) Valor de mercado do portfólio de imóveis menos a dívida líquida da empresa, em determinada data. O NAV por nós calculado pode não ser comparável ao NAV calculado por outras companhias.
Contatos
Relações com Investidores Marc Grossmann – dri@scsa.com.br Website: http://www.scsa.com.br/ri Tel.: +55 11 3048-5413
Fax: +55 11 3048-5420
Teleconferência de Resultados 2T09 Data: Segunda-Feira, 17 de Agosto de 2009
> Em Português
10:00am (horário de Brasília) 9:00am (horário Nova York) Tel: +55 (11) 2188-0188 Replay: +55 (11) 2188-0188 Código: São Carlos
> Em Inglês
11:00am (horário de Brasília) 10:00am (horário Nova York) Tel: +1 (973) 935-8893 Replay: +1 (706) 645-9291 Código: 21761111
As estimativas e declarações futuras constantes do presente documento têm por embasamento, em grande parte, as nossas expectativas atuais e as estimativas sobre eventos futuros e tendências que afetam ou podem potencialmente vir a afetar os nossos negócios, o nosso setor de atuação, a nossa situação financeira, os nossos resultados operacionais e prospectivos. Estas estimativas e declarações estão sujeitas a diversos riscos, incertezas e suposições e são feitas com base nas inform ações de que atualmente dispomos.
As palavras “acredita”, “pode”, “poderá”, “estima”, “continua”, “antecipa”, “pretende”, “espera” e expressões similares têm por objetivo identificar estimativas. Tais estimativas referem-se apenas à data em que foram expressas, sendo que a São Carlos não tem a obrigação de atualizar ou rever quaisquer dessas estimativas em razão da ocorrência de nova informação, de eventos futuros ou de quaisquer outros fatores. Essas estimativas envolvem riscos e incertezas e não consistem em garantia de um desempenho futuro, sendo que os reais resultados ou desenvolvimentos podem ser substancialmente diferentes das expectativas descritas nas estimativas e declarações futuras. Tendo em vista os riscos e incertezas envolvidos, as estimativas e declarações acerca do futuro constantes deste docum ento podem não vir a ocorrer e, ainda, os resultados futuros e o desempenho da São Carlos podem diferir substancialmente daqueles previstos nas estimativas da São Carlos. Por conta dessas incertezas, o investidor não deve se basear nessas estimativas e declarações futuras para tomar uma decisão de investimento.
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO TRIMESTRAL BR GAAP – Revisado DRE (R$'Mil) 2T09 % 2T08 % 1T09 % 2T09 vs 2T08 2T09 vs 1T0 9 Receita Bruta 327.439 104,2% 39.667 106,0% 44.277 106,0% 725,5% 639,5% Locação de Imóveis 37.861 12,1% 39.667 106,0% 44.277 106,0% -4,6% -14,5% Venda de Imóveis 289.578 92,2% - 0,0% - 0,0% PIS/Cofins (13.313) -4,2% (2.235) -6,0% (2.499) -6,0% 495,6% 432,7% Receita Líquida 314.126 100,0% 37.432 100,0% 41.778 100,0% 739,2% 651,9%
Custo dos Produtos Vendidos (247.164) -78,7% (6.033) -16,1% (5.635) -13,5% 3997,0% 4286,2% Depreciação (5.666) -1,8% (6.033) -16,1% (5.635) -13,5% -6,1% 0,5% Custo de Im óveis Vendidos (241.498) -76,9% - 0,0% - 0,0%
Lucro Bruto 66.962 21,3% 31.399 83,9% 36.143 86,5% 113,3% 85,3%
(Despesas) Receitas Operacionais (8.957) -2,9% (7.031) -18,8% (4.810) -11,5% 27,4% 86,2% Gerais e administrativas (8.496) -2,7% (6.825) -18,2% (4.143) -9,9% 24,5% 105,1% Honorários da Administração (696) -0,2% (449) -1,2% (707) -1,7% 54,9% -1,6% Outras receitas operacionais, líquidas 235 0,1% 243 0,6% 40 0,1% -3,5% 480,7% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro 58.005 18,5% 24.368 65,1% 31.333 75,0% 138,0% 85,1%
Resultado Financeiro Líquido (8.458) -2,7% (15.875) -42,4% (10.517) -25,2% -46,7% -19,6% Receitas Financeiras 5.687 1,8% 4.448 11,9% 3.533 8,5% 27,9% 61,0% Despesas Financeiras (14.145) -4,5% (20.323) -54,3% (14.050) -33,6% -30,4% 0,7% Lucro Antes do IR e CSLL 49.547 15,8% 8.493 22,7% 20.816 49,8% 483,4% 138,0%
Imposto de Renda e Contribuição Social (13.144) -4,2% (2.311) -6,2% (3.408) -8,2% 468,7% 285,7% IR / CSLL Corrente (13.297) -4,2% (2.203) -5,9% (3.411) -8,2% 503,6% 289,8% IR / CSLL Diferido 153 0,0% (109) -0,3% 3 0,0%
Lucro Líquido do Exercício 36.403 11,6% 6.181 16,5% 17.408 41,7% 488,9% 109,1% OBS1: As demonstrações de resultado aqui apresentadas são consolidadas e revisadas.
OBS2: As diferenças entre esta demonstração de resultados do 2T08 e aquela apresentada no ‘Relatório de Resultados do 2T08 e Informações Financeiras Suplementares’ referem-se integralmente aos ajustes determinados na Lei no 11.638/07 e nos pronunciamentos contábeis emitidos pelo CPC – Comitê de Pronunciamentos Contábeis e regulamentados pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários.
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO SEMESTRAL BR GAAP – Revisado DRE (R$'Mil) 6M09 % 6M08 % 6M09 vs 6M08 Receita Bruta 371.716 104,4% 71.079 106,2% 423,0% L ocação de Imóveis 82.138 23,1% 71.079 106,2% 15,6% Venda de Imóveis 289.578 81,4% - 0,0% PIS/Cofins (15.812) -4,4% (4.134 ) -6,2% 282,5% Receita Líquida 355.904 100,0% 66.945 100,0% 431,6%
Custo dos Produtos Vendidos (252.799) -71,0% (10.625 ) -15,9% 2279,3%
Depreciação (11.301) -3,2% (10.625 ) -15,9% 6,4%
Custo de Imóveis Vendidos (241.498) -67,9% - 0,0%
Lucro Bruto 103.105 29,0% 56.320 84,1% 83,1%
(Despesas) Receitas Operacionais (13.767) -3,9% (12.277 ) -18,3% 12,1%
Gerais e administrativas (12.639) -3,6% (11.653 ) -17,4% 8,5%
Honorário s da Administração (1.403) -0,4% (873 ) -1,3% 60,7%
Outras receitas operacionais, líquida s 275 0,1% 249 0,4% 10,4%
Lucro Oper. Antes do Result. Financ eiro 89.338 25,1% 44.043 65,8% 102,8%
Resultado Financeiro Líquido (18.975) -5,3% (26.624 ) -39,8% -28,7%
Receitas Financeiras 9.220 2,6% 10.716 16,0% -14,0%
Despesas Financeiras (28.195) -7,9% (37.340 ) -55,8% -24,5%
Lucro Antes do IR e CSLL 70.363 19,8% 17.419 26,0% 304,0%
Imposto de Renda e Contribuição Social (16.552) -4,7% (4.239 ) -6,3% 290,5%
IR / CSLL Corrente (16.708) -4,7% (4.094 ) -6,1% 308,1%
IR / CSLL Diferido 156 0,0% (145 ) -0,2%
Lucro Líquido do Ex ercício 53.811 15,1% 13.180 19,7% 308,3% OBS1: As demonstrações de resultado aqui apresentadas são consolidadas e revisadas.
OBS2: As diferenças entre esta demonstração de resultados do 6M08 e aquela apresentada no ‘Relatório de Resultados do 2T08 e Informações Financeiras Suplementares’ referem-se integralmente aos ajustes determinados na Lei no 11.638/07 e nos pronunciamentos contábeis emitidos pelo CPC – Comitê de Pronunciamentos Contábeis e regulamentados pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários.
BALANÇO PATRIMONIAL CONSOLIDADO BR GAAP – Revisado
Balanço Patrimonial Consolidado
(R$'Mil) Jun/09 Jun/08 Mar/09
Jun09 x Jun08 Jun09 x Mar09 Ativo Circulante 397.459 153.324 378.891 159,2% 4,9% Disponibilidades 361.648 2.759 94.298 13010,0% 283,5%
Títulos e Valores Mobiliários 13.384 121.833 13.414 -89,0% -0,2%
Contas a receber por venda de imóveis 1.923 2.020 1.917 -4,8% 0,4%
Outras contas a receber 18.715 18.278 25.404 2,4% -26,3%
Bens destinados à v enda - - 242.055
Impostos a recuperar 1.229 7.943 703 -84,5% 74,8%
Outros créditos 560 490 1.101 14,1% -49,2%
Ativo Realizável a Longo Prazo 10.600 88 9.884 7,2%
Contas a receber 22 47 27 -52,2% -18,1%
Outros créditos 10.578 41 9.857 7,3%
Ativo Permanente 762.849 969.543 765.915 -21,3% -0,4%
Investimentos em controladas e coligadas - 10
-Imobilizado 761.629 969.522 765.051 -21,4% -0,4%
Intangív el 1.220 12 864 41,2%
TOTAL D O ATIVO 1.170.908 1.122.955 1.154.690 4,3% 1,4%
Passivo Circulante 104.038 102.521 96.817 1,5% 7,5%
Empréstimos e financiamentos 78.526 74.120 78.272 5,9% 0,3%
Salários e encargos sociais 641 1.770 502 -63,8% 27,6%
Impostos 16.412 3.892 5.893 321,7% 178,5%
Dividendos 739 439 8.019 68,2% -90,8%
Contas a pagar por compra de im óveis - 15.948 105
Outras contas a pagar 7.720 6.352 4.026 21,5% 91,8%
Passivo Exigível a Longo Prazo 510.928 506.356 516.963 0,9% -1,2%
Empréstimos e financiamentos 499.774 494.109 506.001 1,1% -1,2%
Impostos - 860
-Prov isão para contingências 11.112 11.380 10.962 -2,4% 1,4%
Outras contas a pagar 42 6 0
Patrimônio líquido 555.942 514.078 540.910 8,1% 2,8% Capital social 473.912 473.912 473.912 0,0% 0,0% Reserva de capital 5.001 3.629 4.574 37,8% 9,3% Ações em tesouraria (24.789) (45.014) (24.789) -44,9% 0,0% Reserva de lucros 48.007 68.371 69.805 -29,8% -31,2% Lucro do Período 53.811 13.180 17.408 308,3% 209,1%
TOTAL D O PASSIVO E PATR. LÍQUIDO 1.170.908 1.122.955 1.154.690 4,3% 1,4%
Dívida Líqu ida (*) (201.344) (446.118) (474.750) -54,9% -57,6%
Dívida Líqu ida / EBITDA (**) 1,4 x 3,2 x 3,4 x
(*) Consideramos no cálculo os saldos de ‘Disponibilidades’, ‘Títulos e Valores Mobiliários’, ‘Contas a Receber por Venda de Imóveis’, ‘Empréstimos e Financiamentos’ e ‘Contas a Pagar por Compra de Imóveis’.
(**) Consideram os o EBITDA dos próximos 12 meses; no caso de Mar/09 e Jun/09, consideramos quatro vezes o EBITDA do 2T09 OBS: Os balanços patrimoniais aqui apresentados são consolidados e revisados.
AJUSTES À DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO Conciliação entre BR GAAP e DRE Ajustado
No intuito de preservar a comparabilidade das informações financeiras e operacionais do 2T09 e 6M09 com as do 2T08 e 6M08, a empresa apresenta neste release uma análise de informações do 2T09 e 6M09 AJUSTADAS. Estas informações AJUSTADAS foram calculadas a partir dos demonstrativos de resultado elaborados de acordo com as práticas contábeis brasileiras (BR GAAP) e revisados pela auditoria independente, e alteradas para excluir os efeitos da venda do investmento no imóvel Eldorado Business Tower em 30 de Abril de 2009, considerada com um evento não recorrente. Receita Bruta 3 27.439 371.716 (285.145) 42.294 86.571 Locação de Imóveis 37.861 82.138 4.433 42.294 86.571 Venda de Imóveis 2 89.578 289.578 (289.578) (0) (0) Serviços - - - -P IS/Cofins (13.313) (15.812) 10.408 (2.905) (5.404) Receita Líquida 3 14.126 355.904 (274.737) 39.389 81.167
Cus to dos Produtos Vendidos (2 47.164) (252.799) 241.498 (5.666) (11.301)
Depreciação (5.666) (11.301) (5.666) (11.301)
Custo dos Imóveis Vendidos (2 41.498) (241.498) 241.498 0 0
Lucro Bruto 66.962 103.105 (33.239) 33.723 69.866
(Despesas) Receitas Operacionais (8.957) (13.767) 4.566 (4.391) (9.201)
Gerais e Administrativas (8.496) (12.639) 4.566 (3.930) (8.073)
Honorários da Administração (696) (1.403) (696) (1.403)
Outras Receitas Operacionais, Líquidas 235 275 235 275
Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro 58.005 89.338 (28.673) 29.332 60.665
Resultado Financeiro Líquido (8.458) (18.975) 0 (8.458) (18.975)
Receita Financeira 5.687 9.220 5.687 9.220
Despesa Financeira (14.145) (28.195) (14.145) (28.195)
Lucro Antes do IR e CSLL 49.547 70.363 (28.673) 20.875 41.691
Imposto de Renda e Contribuição Social (13.144) (16.552) 8.782 (4.361) (7.770)
IR / CSLL Corrente (13.297) (16.708) 8.919 (4.378) (7.789)
IR / CSLL Diferido 153 156 (137) 17 20
Lucro Líquido do Exe rcício 36.403 53.811 (19.890) 16.513 33.921
6M09 Ajustado Venda Eldorado Tower 2T09 Ajustado DRE (R$'Mi l) 2T09 6M09
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO TRIMESTRAL Ajustado DRE (R$'Mil) 2T09 % 2T08 % 1T09 % 2T09 vs 2T08 2T09 v s 1T09 Receita Bruta 42.294 107,4% 39.667 106,0% 44.277 106,0% 6,6% -4,5% Locação de Imóveis 42.294 107,4% 39.667 106,0% 44.277 106,0% 6,6% -4,5% PIS/Cofins (2.905) -7,4% (2.235) -6,0% (2.499) -6,0% 30,0% 16,2% Receita Líquida 39.389 100,0% 37.432 100,0% 41.778 100,0% 5,2% -5,7%
Custo dos Produtos Vendidos (5.666) -14,4% (6.033) -16,1% (5.635) -13,5% -6,1% 0,5%
Lucro Bruto 33.723 85,6% 31.399 83,9% 36.143 86,5% 7,4% -6,7%
(Despesas) Receitas Operacionais (4.391) -11,1% (7.031) -18,8% (4.810) -11,5% -37,5% -8,7% Gerais e administrativas (3.930) -10,0% (6.825) -18,2% (4.143) -9,9% -42,4% -5,1% Honorários da Administração (696) -1,8% (449) -1,2% (707) -1,7% 54,9% -1,6% Outras receitas operacionais, líquidas 235 0,6% 243 0,6% 40 0,1% -3,5% 480,7% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro 29.332 74,5% 24.368 65,1% 31.333 75,0% 20,4% -6,4%
Resultado Financeiro Líquido (8.458) -21,5% (15.875) -42,4% (10.517) -25,2% -46,7% -19,6% Receitas Financeiras 5.687 14,4% 4.448 11,9% 3.533 8,5% 27,9% 61,0% Despesas Financeiras (14.145) -35,9% (20.323) -54,3% (14.050) -33,6% -30,4% 0,7% Lucro Antes do IR e CSLL 20.875 53,0% 8.493 22,7% 20.816 49,8% 145,8% 0,3%
Imposto de Renda e Contribuição Social (4.361) -11,1% (2.311) -6,2% (3.408) -8,2% 88,7% 28,0% IR / CSLL Corrente (4.378) -11,1% (2.203) -5,9% (3.411) -8,2% 98,7% 28,3% IR / CSLL Diferido 17 0,0% (109) -0,3% 3 0,0%
Lucro Líquido do Exercício 16.513 41,9% 6.181 16,5% 17.408 41,7% 167,1% -5,1%
R$' Mil 2T09 2T08 1T09 2T09 vs 2T08 2T09 vs 1T09 (+) Receita Líquid a 39.3 89 37.432 41.77 8 5,2% -5,7% (+) Despesas G&A (4.6 26) (7.274 ) (4.85 0) -36,4% -4,6%
(+) Outras Rec. Operacionais, Líquidas 2 35 243 4 0 -3,5% 480,7%
(=) EBITDA Ajustado 34.9 98 30.401 36.96 8 15,1% -5,3%
Ma rgem EBITDA Ajustada 88,9% 81,2% 88,5% 7,6 bps 0,4 bps
R$' Mil 2T09 2T08 1T09 2T09 vs 2T08 2T09 vs 1T09 Lucro Líquido 16.513 6.181 17.408 167,1% -5,1% (+) Depreciação e Amortização 5.666 6.033 5.635 -6,1% 0,5%
(+) Ganhos / perdas extraordinários (91) -
-(=) FFO 22.088 12.214 23.043 80,8% -4,1%
Margem FFO 56,1% 32,6% 55,2% 23,4 bps 0,9 bps
FFO/ação 0,3834 0,2097 0,4000 82,9% -4,1%
OBS: Demonstrativo não revisado. Vide a seção ‘Ajustes à Demonstração de Resultados’ deste relatório para conhecer os ajustes feitos nas DREs de 2T09 e 6M09.
EBITDA
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO SEMESTRAL Ajustado DRE (R$'Mil) 6M09 % 6M08 % 6M09 vs 6M08 Receita Bruta 86.571 106,7% 71.079 106,2% 21,8% L ocaçã o de Imóveis 86.571 106,7% 71.079 106,2% 21,8% PIS/Cofins (5.404) -6,7% (4.134) -6,2% 30,7% Receita Líquida 81.167 100,0% 66.945 100,0% 21,2%
Custo dos Produtos Vendidos (11.301) -13,9% (10.625) -15,9% 6,4%
Lucro Bruto 69.866 86,1% 56.320 84,1% 24,1%
(Despesas) Receitas Operacionais (9.201) -11,3% (12.277) -18,3% -25,1%
Gerais e administrativas (8.073) -9,9% (11.653) -17,4% -30,7% Honorários da Ad ministração (1.403) -1,7% (873) -1,3% 60,7% Outras receitas ope racionais, líquidas 275 0,3% 249 0,4% 10,4% Lucro Oper. Antes do Result. Financ eiro 60.665 74,7% 44.043 65,8% 37,7%
Resultado Financeiro Líquido (18.975) -23,4% (26.624) -39,8% -28,7%
Receitas Financeiras 9.220 11,4% 10.716 16,0% -14,0% Despesas Finan ceiras (28.195) -34,7% (37.340) -55,8% -24,5%
Lucro Antes do IR e CSLL 41.691 51,4% 17.419 26,0% 139,3%
Imposto de Renda e Contribuição Social (7.770) -9,6% (4.239) -6,3% 83,3%
IR / CSL L Corrente (7.789) -9,6% (4.094) -6,1% 90,3% IR / CSL L Diferido 20 0,0% (145) -0,2%
Lucro Líquido do Exercício 33.921 41,8% 13.180 19,7% 157,4%
R$' Mil 6M09 6M08
6M09 vs 6M08
(+) Receita Líquida 81.167 66.945 21,2%
(+) Despesas G&A (9.476) (12.526) -24,3%
(+) Outras Rec. Operacionais, Líquidas 275 249 10,4%
(=) EBITDA Ajusta do 71.966 54.668 31,6%
Margem EBITDA Ajustada 88 ,7% 81,7% 7,0 bps
R$' Mil 6M09 6M08
6M09 vs 6M08
Lucro Líquido 33.921 13.180 157,4%
(+) Depreciação e Amortização 11.301 10.625 6,4%
(+) Ganhos / perdas extrao rdinários (91)
-(=) FFO 45.131 23.805 89,6%
Margem FFO 55 ,6% 35,6% 20,0 bps
FFO/ação 0,7834 0,4087 91,7%
OBS: Demonstrativo não revisado. Vide a seção ‘Ajustes à Demonstração de Resultados’ deste relatório para conhecer os ajustes feitos nas DREs de 2T09 e 6M09.
