A RESOLUÇÃO Nº 14/2006 DO CONSELHO DE CONTROLE DE ATIVIDADES FINANCEIRAS (COAF) E A SUBORDINAÇÃO DAS EMPRESAS IMOBILIÁRIAS
Ary Jorge Almeida Soares
Advogado
A Resolução nº 14, editada pelo Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) e publicada no Diário Oficial da União (DOU), de 25 de outubro de 2006, dispõe sobre os procedimentos a serem observados pelas pessoas jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliárias ou compra e venda de imóveis.
Antes de enfrentarmos os principais aspectos da mencionada Resolução, informamos que a mesma revogou a Resolução nº 001, de 13 de abril de 1999, a qual tratava de idêntico assunto, não sendo, portanto, nenhuma novidade a nova Resolução nº 14/2006 do COAF, para o empresariado deste segmento. Entretanto, destacaremos alguns aspectos que reputamos ser de maior relevância, especialmente àquelas empresas que estão direta ou indiretamente relacionadas à atividade imobiliária.
A primeira regra que nos chama a atenção na Resolução nº 14/2006 é a obrigatoriedade imposta às pessoas jurídicas – que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis – para observarem, integralmente, suas disposições, com o objetivo de prevenir e combater os crimes de lavagem ou ocultação de bens, direitos e valores, conforme estabelecido na Lei nº 9.613, de 3 de março de 1998, regulamentada pelo Decreto nº 2.799, de 8 de outubro de 1998.
Foram enumeradas como pessoas jurídicas, dentre outras, as construtoras, incorporadoras, imobiliárias, loteadoras, leiloeiras de imóveis, administradoras de bens imóveis e cooperativas habitacionais, todas obrigadas a se submeter à norma e fornecer a identificação de suas empresas e de clientes com os quais tenham efetivado transações imobiliárias.
Outra regra implementada pela Resolução, trata do aumento do valor do bem imóvel negociado (transação imobiliária), que passou de R$ 50.000,00 (cinqüenta mil reais) para R$ 100.000,00 (cem mil reais). Esta sim, a nosso ver, é a única e expressiva modificação ocorrida com o advento da Resolução nº 14/2006.
Na verdade, as pessoas jurídicas acima mencionadas deverão cadastrar-se e manter seus cadastros atualizados junto ao COAF, fornecendo: (I) o nome empresarial e de fantasia
(razão social); (II) o número de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ); (III) o endereço completo (logradouro, complemento, bairro, cidade, Unidade da Federação e Código de Endereçamento Postal – CEP), inclusive eletrônico e telefones; e (IV) a identificação do responsável pela observância das normas previstas na Resolução.
Além do cadastramento dos dados, as pessoas jurídicas anteriormente citadas deverão, ainda, nos termos da Resolução, identificar e manter cadastro atualizado de seus clientes e de todos os intervenientes (compradores, vendedores, seus cônjuges ou companheiros, administradores ou controladores, quando se tratar de pessoa jurídica, procuradores, representantes legais, corretores, advogados ou qualquer outro participante no negócio, quando for o caso).
Prosseguindo, a Resolução determina, também, que os dados cadastrais dos clientes e dos intervenientes sejam fornecidos pela pessoa jurídica, devendo conter, no mínimo, no caso de pessoa jurídica, as seguintes informações: (I) nome empresarial e de fantasia (razão social); (II) número de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica; (III) endereço completo (logradouro, complemento, bairro, cidade, Unidade da Federação e CEP), inclusive eletrônico e telefone, se for o caso; (IV) atividade principal desenvolvida; e (V) nome e Cadastro de Pessoa Física (CPF) dos administradores, proprietários, controladores, procuradores e representantes legais.
No caso de pessoa física, os dados exigidos pela Resolução são: (I) nome, sexo, data de nascimento, filiação, naturalidade, nacionalidade, estado civil e nome do cônjuge ou companheiro, se for o caso; (II) endereço completo (logradouro, complemento, bairro, cidade, Unidade da Federação e CEP), inclusive eletrônico e telefone, se for o caso; (III) número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas; (IV) número de documento de identificação, nome do órgão expedidor e data de expedição ou dados do passaporte ou carteira civil, se estrangeiro; e (V) a atividade principal desenvolvida.
Vale lembrar que, caso o controlador da empresa seja pessoa jurídica, as informações cadastrais deverão abranger as pessoas físicas que efetivamente a controlam e, se pessoa jurídica estrangeira, o mandatário residente no Brasil.
A Resolução é clara ao determinar que nos registros das transações deverão constar, no mínimo, as seguintes informações sobre a identificação do imóvel:
a) descrição e endereço completo do imóvel; e
Também prevê a referida Resolução que, sobre a identificação da transação imobiliária, constem: (I) a data da transação; (II) o valor da transação; (III) as condições de pagamento (registrar se o pagamento foi efetuado à vista, a prazo ou financiado); e (IV) a forma de pagamento (consignar se a operação foi efetuada, ou entre outros meios, em espécie, por meio de cheque ou por transferência bancária. Nesses casos, as pessoas obrigadas deverão consignar o banco envolvido, a agência, a conta, o número do cheque, ou qualquer outro instrumento de pagamento utilizado com seus respectivos dados essenciais).
A Resolução exige, ainda, que as empresas desenvolvam e implementem procedimentos de controle interno para detectar operações que possam conter indícios dos crimes de que trata a Lei nº 9.613, de 1998. Tais crimes se resumem: a lavagem ou ocultação de bens, direitos e valores; a dissimulação da natureza, origem, localização, movimentação ou propriedade de bens direitos e valores, provenientes, direta ou indiretamente, de crime de tráfico ilícito de substâncias entorpecentes ou drogas afins; ao terrorismo e seu financiamento (Lei nº 10.701/2003); ao contrabando ou tráfico de armas, munições ou material destinado à sua produção; a extorsão mediante seqüestro; contra a Administração Pública, inclusive a exigência, para si ou para outrem, direta ou indiretamente, de qualquer vantagem, como condição ou preço para a prática ou omissão de atos administrativos; contra o sistema financeiro nacional; ao praticado por organização criminosa ou praticado por particular contra a Administração Pública estrangeira (arts. 337-B, 337-C e 337-D do Decreto-Lei no 2.848, de 7 de dezembro de 1940 – Código Penal).
Diante disso, a Resolução determina que as empresas imobiliárias mantenham os registros de todas as transações imobiliárias de valor igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) por, no mínimo, 5 (cinco) anos após o fechamento da operação, devendo, ainda, comunicar ao COAF, as transações que possam eventualmente constituir os crimes anteriormente descritos.
Percebe-se, sem muito esforço, que o procedimento criado e exigido na Resolução transfere às empresas imobiliárias um dever que não lhes compete, qual seja, o de fiscalização, supervisão e controle das operações financeiras. Esta atividade é, sem dúvida alguma, dever do poder público.
Por oportuno, cabe salientar que as empresas imobiliárias deverão, por meio de um grande esforço, detectar quais os contratantes e/ou operações enumeradas na Resolução que, possivelmente, estejam enquadrados nos casos nela previstos, sendo relevante sugerir que cadastrem todos os participantes da operação e informem todas as operações que venham a realizar ao COAF.
Com esta prática, as empresas – e seus administradores – poderão evitar a aplicação das sanções administrativas previstas no artigo 12, da Lei nº 9.613/1998, que vão desde a simples advertência, passando pela aplicação de multa pecuniária e, em casos mais graves, a cassação da autorização para operação ou funcionamento da empresa.
Outro tópico de destaque na regra ora analisada é aquele que determina que as empresas acima citadas – ou quaisquer pessoas jurídicas que se enquadrem nos termos da Resolução – que não tenham efetuado comunicações ao COAF acerca de transações imobiliárias durante o último semestre civil, estão obrigadas a declarar, em formulário próprio e por meio eletrônico, a inocorrência das transações. Para tanto, o COAF disponibiliza o endereço eletrônico www.fazenda.gov.br/coaf, para o preenchimento dos formulários.
Finalmente, a Resolução enumera, em seu Anexo, algumas transações imobiliárias que devem ser comunicadas pelas empresas ao COAF. São elas:
1. transação imobiliária cujo pagamento ou recebimento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), seja realizado por terceiros;
2. transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), seja realizado com recursos de origens diversas (cheques de várias praças e/ou de vários emitentes) ou de diversas naturezas;
3. transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), seja realizado em espécie;
4. transação imobiliária ou proposta, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), cujo comprador tenha sido anteriormente dono do mesmo imóvel;
5. transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), em especial aqueles oriundos de paraíso fiscal, tenha sido realizado por meio de transferência de recursos do exterior. A lista de países considerados paraísos fiscais consta da Instrução Normativa SRF nº 188, de 6 de agosto de 2002 (http://www.receita.fazenda.gov.br);
6. transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), seja realizado por pessoas domiciliadas em cidades fronteiriças;
7. transações imobiliárias com valores inferiores aos limites estabelecidos nos itens 1 a 6 deste anexo que, por sua habitualidade e forma, possam configurar artifício para a burla dos referidos limites;
8. transações imobiliárias com aparente superfaturamento ou subfaturamento do valor do imóvel;
9. transações imobiliárias ou propostas que, por suas características, e no que se refere às partes envolvidas, valores, forma de realização, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crime;
10. transação imobiliária incompatível com o patrimônio, a atividade econômica ou a capacidade financeira presumida dos adquirentes;
11. atuação no sentido de induzir os responsáveis pelo negócio a não manter em arquivo registros de transação realizada; e
12. resistência em facilitar as informações necessárias para a formalização da transação imobiliária ou do cadastro, oferecimento de informação falsa ou prestação de informação de difícil ou onerosa verificação.
Estas são as considerações acerca da Resolução nº 14/2006 impostas às empresas que compõem o segmento imobiliário, lembrando que, desde o último dia 25 de novembro, as mesmas estão obrigadas ao integral cumprimento das determinações nela contidas, alertando, por derradeiro, que o advento desta Resolução não exclui a obrigação das empresas imobiliárias da apresentação da Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob) à Receita Federal, regulamentada pela Instrução Normativa SRF nº 576/2005.
