Divulgação de Resultados 2007
R$ 4,4 bilhões de Vendas Contratadas
R$ 422 milhões de Lucro Líquido
Cyrela tem o melhor ano de sua história
São Paulo, 13 de março de 2008 - A Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações (“CBR” ou
“Companhia” ou “Cyrela”) (Bovespa: CYRE3), maior empresa do mercado imobiliário brasileiro na incorporação de empreendimentos residenciais, anuncia seus resultados referentes ao 4º trimestre e ao encerrado em 2007. As informações financeiras e operacionais a seguir, exceto onde indicado o contrário, são apresentadas em BR GAAP e em Reais (R$), e as comparações referem-se ao mesmo período de 2006.
RESULTADOS DO PERÍODO
Teleconferências sobre os Resultados de 2007 Teleconferência em Português 14 de março de 2008 10h00 (horário de Brasília) 09h00 (US EST) Telefone: +55 (11) 4688-6301 Senha: Cyrela Replay: +55 (11) 4688-6312 Senha do Replay: 913 Teleconferência em Inglês 14 de março de 2008 12h00 (horário de Brasília) 11h00 (US EST) Telefone: +1 (973) 935-8893 Senha: 34570235 Replay: +1 (706) 645-9191 Senha do Replay: 34570235Contate RI: Tel.: (55 11) 4502-3153 ri@cyrela.com.br Visite nosso Site de RI:
www.cyrela.com.br/ri LANÇAMENTOS (R$ MM) VENDAS CONTRATADAS (R$ MM) 1.925 3.430 388 1.120 992 1.963 6.000 7.500 844 1.949 4T06 4T07 2006 2007 2008e 2009e
Cyrela Parceiros Antigo Guidance Novo Guidance
3.069 1.232 5.393 7.000 8.800 2.917 +85% +85% +149% +149% +26% +26% +224 % +224 % +130 % +130 % +27% +27% 2.820 230 899 4.400 5.500 1.369 1.348 464 1.572 546 4T06 4T07 2006 2007 2008e 2009e
Cyrela Parceiros Antigo Guidance Novo Guidance 4.392 1.915 693 5.500 7.000 2.247
Divulgação de Resultados 2007
O ano de 2007 foi um ano ímpar para a Cyrela Brazil Realty, evidenciado pelo volume recorde de lançamentos, e acima de tudo, de vendas contratadas. Isto somente foi possível tendo em vista nossas diversas realizações ao longo deste período como o avanço na estratégia de expansão geográfica, concretização de novas joint-ventures e desenvolvimento das operações no segmento econômico através da marca Living.
Mantendo foco na estratégia de expansão geográfica, encerramos o ano com presença em 43 cidades de 14 estados do Brasil. Somamos, dessa forma, R$ 5,4 bilhões em lançamentos e R$ 4,4 bilhões em vendas contratadas em 2007, e tivemos lucro líquido recorde de R$ 422 milhões, 74,2% superior em relação ao ano anterior.
Para mantermos esse ritmo de crescimento, estamos investindo substancialmente na expansão de nosso
landbank, principalmente em regiões metropolitanas que apresentem características compatíveis com nossas
metas de crescimento. Adquirimos o total de 129 novos terrenos no período, que somado ao banco de terrenos
atual, totaliza 8,8 milhões de m2, que serão utilizados no desenvolvimento de novos projetos nos diversos
segmentos em que atuamos.
Do total dos terrenos adquiridos, 2,1 milhões de m2 serão destinados aos empreendimentos econômicos e super
econômicos, que apresentam forte potencial de crescimento e fazem parte de nossa estratégia de expansão. Para atender a esse segmento, em 2006 criamos a marca Living, que atualmente possui um landbank com potencial de VGV de R$ 4,5 bilhões, um dos maiores do mercado. Em seu pouco tempo de existência, a marca Living conquistou um espaço significativo e já figura entre os maiores players do setor voltado a esse público.
As parcerias têm sido muito importantes para sedimentar nosso crescimento e 2007 foi um ano excepcional nesse sentido. Para possibilitar maior penetração no segmento econômico, constituímos 3 novas joint-ventures com empresas que possuem esse enfoque: a Concima, a Cury e a Tecnum. A joint-venture constituída com a SKR, em São Paulo, reforçará a atuação no nosso core business. O projeto de expansão geográfica foi fortalecido com a sociedade feita com a Líder Construtora para atuação em Minas Gerais e Distrito Federal. Nossa atuação para além da fronteira brasileira, por sua vez, será possibilitada pela Irsa Cyrela, joint-venture estabelecida com a IRSA Inversiones y Participaciones, cujo enfoque serão as operações na Argentina. Seu primeiro lançamento está previsto para o primeiro semestre de 2008.
O cenário favorável da economia brasileira e o crescimento acelerado que o setor imobiliário apresentou no último ano reafirmam nosso otimismo em relação aos negócios futuros. Para 2008, nossa meta é atingir R$ 7,0 bilhões em lançamentos e R$ 5,5 bilhões em vendas contratadas, mantendo nossa estratégia de atender a diferentes segmentos e de avançar para outras cidades do país. Sabemos que, para alcançar esse objetivo, podemos contar com o empenho de nossos colaboradores e parceiros, a quem agradecemos pelos resultados alcançados em
2007. Sem eles, não teríamos conquistado a confiança de nossos clientes e acionistas.
Divulgação de Resultados 2007
1. Desde o 2T07 os números apresentados, tanto operacionais quanto financeiros, não consolidam os resultados da Agra Empreendimentos Imobiliários S.A. em virtude da redução de nossa participação em seu capital de 42,5% para 19,0% na ocasião de sua Oferta Inicial de Ações (“IPO”), concluída em abril de 2007. A partir de então, o reconhecimento de nossa participação naquela sociedade é feito pelo método de custo.
2. Os resultados do ano de 2007 refletem somente as operações da área de incorporação imobiliária
residencial, já que a cisão do segmento de lajes corporativas foi aprovada no primeiro semestre de 2007 e a nova sociedade, Cyrela Commercial Properties S.A. Empreendimentos e Participações (“CCP”), constituída de forma totalmente independente da CBR.
Divulgação de Resultados 2007
Lançamentos em 2007 no valor de R$ 5,4 bilhões, incluindo as joint ventures.
Vendas contratadas consolidadas de R$ 4,4 bilhões em 2007, sendo 64,1% a participação da Cyrela.
Aquisição de 129 terrenos com 4,4 milhões de m² de área útil comercializável, com VGV estimado em R$10,1bilhões.
LIVING: lançamento de 6.666 unidades em 25 empreendimentos. Expansão geográfica: presença em 43 cidades em 14 estados do Brasil.
Novas joint ventures:
9 Segmento Econômico: Concima, Cury e Cytec, com a Tecnum;
9 Segmentos médio, médio-alto: SKR em São Paulo;
9 Minas Gerais e Distrito Federal: Líder Construtora, para atuação em todos os segmentos;
9 Argentina: Irsa Cyrela, com a IRSA Inversiones y Participaciones.
Crescimento de 52,9% da receita líquida, somando R$ 1.707,3 milhões em 2007.
EBITDA de R$ 390,5 milhões, 57,2% superior ao mesmo período de 2006, representando uma margem de 22,9% (vs. 22,3% em 2006).
Lucro líquido de R$ 422,1 milhões, 74,2% superior aos R$ 242,3 milhões registrados em 2006.
Revisão de guidance anunciada em 12 de fevereiro de 2008:
DESTAQUES DO ANO
Guidance
100% % CBR 100% % CBR
Lançamentos R$ 7,0 bilhões 62% a 67% R$ 8,8 bilhões 63% a 70%
Vendas Contratadas R$ 5,5 bilhões 62% a 67% R$ 7,0 bilhões 63% a 70%
2009 2008
Divulgação de Resultados 2007
(1) Não estão inclusas as unidades permutadas (2) Líquido de Rescisões
INDICADORES OPERACIONAIS E FINANCEIROS
Indicadores Financeiros 4T07 4T06 Var% 2007 2006 Var%
Receita Líquida (R$ mil) 633.698 390.785 62,2% 1.707.309 1.116.681 52,9%
Lucro Bruto (R$ mil) 254.186 153.572 65,5% 703.243 471.507 49,1%
EBITDA (R$ mil) 110.669 77.934 42,0% 390.547 248.476 57,2%
Lucro Líquido (R$ mil) 91.369 80.627 13,3% 422.149 242.283 74,2%
Margem Bruta 40,1% 39,3% 0,8 p.p. 41,2% 42,2% -1,0 p.p.
Margem EBITDA 17,5% 19,9% -2,4 p.p. 22,9% 22,3% 0,6 p.p.
Margem Líquida 14,4% 20,6% -6,2 p.p. 24,7% 21,7% 3,0 p.p.
Lucro por Ação (R$) 0,2569 0,2275 12,9% 1,1870 0,6835 73,7%
Receitas a Apropriar (R$ mil) - - - 3.201.994 1.577.513 103,0%
Resultado a Apropriar (R$ mil) - - - 1.283.043 653.858 96,2%
Margem a Apropriar - - - 40,1% 41,4% -1,3 p.p. 4T07 4T06 Var% 2007 2006 Var% Lançamentos (1) Número de Lançamentos 38 19 100,0% 77 36 113,9% VGV Lançado - R$ mil (100%) 3.068.995 1.232.026 149,1% 5.393.057 2.916.586 84,9% VGV Lançado - R$ mil (%CBR) 1.949.076 843.749 131,0% 3.427.959 1.924.391 78,1% Participação CBR 63,5% 68,5% -5,0 p.p. 63,6% 66,0% -2,4 p.p.
Preço Médio por m² (R$) 2,952 3,085 -4,3% 3,039 3,505 -13,3%
Área útil lançada (m²) 1.039.653 399.401 160,3% 1.774.703 832.229 113,2%
Unidades Lançadas 9.561 3.027 215,8% 16.924 5.822 190,7%
Vendas (2)
Vendas Totais Contratadas - R$ mil (100%) 2.246.588 693.544 223,9% 4.391.850 1.915.098 129,3%
Vendas Totais Contratadas - R$ mil (%CBR) 1.343.604 464.272 189,4% 2.815.477 1.368.832 105,7%
Vendas de Lançamentos Contratadas - R$ mil (100%) 2.039.235 608.528 235,1% 3.415.310 1.423.960 139,8% Vendas de Lançamentos Contratadas - R$ mil (%CBR) 1.208.649 394.674 206,2% 2.162.829 959.727 125,4%
Participação CBR 59,8% 66,9% -7,1 p.p. 64,1% 71,5% -7,4 p.p.
Preço Médio por m² (R$) 2,987 3,192 -6,4% 3,168 3,304 -4,1%
Unidades Vendidas 6.846 1.725 296,9% 12.940 4.572 183,0% Banco de Terrenos VGV potencial - R$ 000 (100%) 22.098.448 18.756.778 17,8% Estoque de Terreno (m²) - - - 8.793.992 5.641.956 55,9% % Permuta - - - 80,6% 78,8% 2,0 p.p. % CBR - - - 79,9% 84,0% -4,0 p.p.
Divulgação de Resultados 2007
Lançamentos – 2007 Lançamentos – 4T07Em 2007 foram lançados 77 empreendimentos com valor potencial de vendas de R$ 5.393,1 milhões, 84,9% superior aos R$ 2.916,6 milhões de 36 lançamentos feitos em 2006. No 4T07 foram lançados R$ 3.069,0 milhões em 38 empreendimentos, apresentando crescimento de 149,1% em relação ao VGV de R$ 1.232,0 milhões dos 19 empreendimentos lançados no mesmo período do ano anterior. Do total do VGV lançado no ano e no 4T07, 39,1%, e 51,6%, respectivamente, ocorreram fora do eixo Rio-São Paulo, refletindo a diversificação geográfica de nossos negócios. Considerando a segmentação de renda, 59,8% dos lançamentos do ano e 58,7% dos lançamentos do
último trimestre foram no segmento de padrão médio-alto. O preço médio do m2 lançado no ano apresentou
redução de 13,3% quando comparado a 2006 devido a maior participação de empreendimentos dos segmentos
econômico e super econômico e aos lançamentos feitos em regiões cujos preços por m2 são menores se
comparados com os preços praticados no eixo Rio-São Paulo.
LANÇAMENTOS
Por Região 2007 2006 Var% 2007 2006 Var% 2007 2006 Var% 2007 2006 Var% 2007 2006 Var% 2007 2006 Var%
São Paulo 2.501.574 1.329.761 88,1% 30 21 42,9% 771.420 429.602 79,6% 6.720 3.103 116,6% 59,3% 73,5% -14,2 pp 73,9% 63,1% 10,7 pp
São Paulo - outras cidades 589.920 253.237 133,0% 14 3 366,7% 244.787 98.713 148,0% 3.174 683 364,5% 59,4% 51,7% 7,7 pp 52,9% 54,6% -1,7 pp
Rio de Janeiro 781.707 1.121.388 -30,3% 14 8 75,0% 231.574 236.919 -2,3% 2.821 1.588 77,6% 92,0% 63,5% 28,5 pp 67,0% 55,9% 11,2 pp
Minas Gerais 37.650 134.528 -72,0% 1 1 0,0% 9.353 36.358 -74,3% 26 110 -76,5% 50,0% 50,0% 0,0 pp 97,1% 41,9% 55,2 pp
Espírito Santo 242.062 16.398 1376,2% 4 1 300,0% 87.449 7.288 1099,9% 800 52 1437,9% 57,7% 50,0% 7,7 pp 86,4% 36,5% 49,9 pp
Goiás 89.673 - - 2 - - 32.170 - - 177 - - 70,0% - - 62,2% -
-Maranhão 32.098 - - 1 - - 9.334 - - 108 - - 25,0% - - 5,6% -
-Rio Grande do Sul 212.430 - - 1 - - 75.332 - - 400 - - 51,0% - - 21,8% -
-Rio Grande do Sul 297.880 61.273 386,2% 7 2 250,0% 114.440 23.350 390,1% 1.169 287 307,8% 40,8% 46,2% -5,3 pp 60,8% 47,1% 13,7 pp
Bahia 608.063 - - 3 - - 198.844 - - 1.530 - - 68,3% - - 52,2% -
-Total 5.393.057 2.916.586 84,9% 77 36 113,9% 1.774.703 832.229 113,2% 16.924 5.822 190,7% 63,6% 66,0% -2,4 pp 64,8% 58,7% 6,0 pp
VGV Lançado (R$ mil) Lançamentos Área Útil lançada (m²) Unidades Lançadas % CBR % Vendido
Por Segmento 2007 2006 Var% 2007 2006 Var% 2007 2006 Var% 2007 2006 Var% 2007 2006 Var% 2007 2006 Var%
Luxo 432.176 638.472 -32,3% 8 4 100,0% 80.103 98.300 -18,5% 610 290 110,3% 62,2% 50,2% 12,0 pp 81,7% 34,4% 47,3 pp Médio-Alto 3.224.898 1.518.154 112,4% 31 18 72,2% 947.610 436.473 117,1% 6.931 2.771 150,2% 62,3% 76,0% -13,7 pp 69,8% 68,8% 1,0 pp Médio 1.401.604 689.462 103,3% 26 11 136,4% 546.271 259.329 110,6% 6.329 2.132 196,8% 67,0% 57,9% 9,1 pp 55,6% 50,4% 5,2 pp Econômico 175.583 70.498 149,1% 5 3 66,7% 85.639 38.127 124,6% 1.290 629 105,1% 73,2% 72,0% 1,2 pp 68,7% 51,8% 16,9 pp Super Econômico 158.797 - - 7 - - 115.080 - - 1.763 - - 51,4% - - 69,1% - -Total 5.393.057 2.916.586 84,9% 77 36 113,9% 1.774.703 832.229 113,2% 16.924 5.822 190,7% 63,6% 66,0% -2,4 pp 64,8% 58,7% 6,0 pp
VGV Lançado (R$ mil) Lançamentos Área Útil lançada (m²) Unidades Lançadas % CBR % Vendido
Por Região 4T07 4T06 Var% 4T07 4T06 Var% 4T07 4T06 Var% 4T07 4T06 Var% 4T07 4T06 Var% 4T07 4T06 Var%
São Paulo 1.159.030 512.434 126,2% 15 10 50,0% 361.605 169.395 113,5% 3.270 1.334 145,1% 63,6% 61,9% 1,7 pp 56,4% 48,6% 7,8 pp
São Paulo - outras cidades 432.995 253.237 71,0% 8 3 166,7% 162.014 98.713 64,1% 1.817 683 165,9% 55,8% 51,7% 4,2 pp 33,4% 54,6% -21,2 pp
Rio de Janeiro 326.313 419.910 -22,3% 4 4 0,0% 109.303 113.079 -3,3% 1.238 841 47,3% 96,5% 88,7% 7,9 pp 39,9% 37,8% 2,1 pp
Espírito Santo 91.934 16.398 460,6% 2 1 100,0% 40.031 7.288 449,3% 482 52 826,5% 51,7% 50,0% 1,7 pp 87,0% 36,5% 50,4 pp
Goiás 50.681 - - 1 - - 16.741 - - 81 - - 70,0% - - 75,3% -
-Santa Catarina 32.098 - - 1 - - 9.334 - - 108 - - 25,0% - - 5,6% -
-Maranhão 212.430 - - 1 - - 75.332 - - 400 - - 51,0% - - 21,8% -
-Rio Grande do Sul 202.288 30.047 573,2% 4 1 300,0% 79.386 10.926 626,6% 729 117 525,0% 36,5% 50,0% -13,5 pp 47,5% 14,6% 32,9 pp
Bahia 561.226 - - 2 - - 185.906 - - 1.436 - - 68,0% - - 49,2% -
-Total 3.068.995 1.232.026 149,1% 38 19 100,0% 1.039.653 399.401 160,3% 9.561 3.027 215,8% 63,5% 68,5% -5,0 pp 47,8% 45,4% 2,4 pp
VGV Lançado (R$ mil) Lançamentos Área Útil lançada (m²) Unidades Lançadas % CBR % Vendido
Por Segmento 4T07 4T06 Var% 4T07 4T06 Var% 4T07 4T06 Var% 4T07 4T06 Var% 4T07 4T06 Var% 4T07 4T06 Var%
Luxo 113.392 55.175 105,5% 2 2 - 20.981 10.635 97,3% 240 52 358,6% 38,5% 82,8% -44,3 pp 64,2% 70,7% -6,5 pp Médio-Alto 1.801.028 583.875 208,5% 15 6 150,0% 535.436 152.200 251,8% 3.626 770 370,9% 65,8% 80,6% -14,8 pp 51,5% 33,5% 18,0 pp Médio 938.591 522.479 79,6% 15 8 87,5% 354.649 198.439 78,7% 3.982 1.576 152,7% 62,8% 52,9% 9,8 pp 39,1% 47,8% -8,8 pp Econômico 109.889 70.498 55,9% 3 3 - 52.804 38.127 38,5% 798 629 26,9% 74,7% 72,0% 2,7 pp 54,1% 51,8% 2,3 pp Super Econômico 106.094 - - 3 - - 75.783 - - 915 - - 47,0% - - 61,3% - -Total 3.068.995 1.232.026 149,1% 38 19 100,0% 1.039.653 399.401 160,3% 9.561 3.027 215,8% 63,5% 68,5% -5,0 pp 47,8% 45,4% 2,4 pp
Divulgação de Resultados 2007
Ao longo do ano foram lançados 8 empreendimentos de padrão luxo somando VGV de R$ 432,2 milhões, sendo 4 no Rio de Janeiro, 2 em São Paulo e 2 no Rio Grande do Sul. Dos lançamentos padrão luxo de 2007, 2 ocorreram no 4T07 somando VGV de R$ 113,4 milhões dos quais 64,2% já foram vendidos. A participação da CBR nos empreendimentos luxo lançados em 2007 foi de 62,2%, superior à participação de 50,2% nos empreendimentos
lançados em 2006. O preço médio por m2 dos lançamentos padrão luxo do ano foi de R$ 5.395, 16,9% menor que
o preço médio de R$ 6.495 apurado no mesmo período do ano passado.
No segmento médio-alto foram lançados 31 empreendimentos em 2007 com potencial de vendas de R$ 3.224,9 milhões, (59,8% do VGV total), dos quais 69,8% foram vendidos até o encerramento do exercício. A participação da CBR nos lançamentos desse segmento foi de 62,3%, apresentando redução de 13,7pp quando comparado a 2006, refletindo o impacto de 5 empreendimentos, nos quais nossa participação foi inferior a 50%. Dos lançamentos realizados em 2007, 15 foram no 4T07 (6 no 4T06) somando VGV de R$ 1.801,0 milhões (R$ 583,9 milhões no 4T06), dos quais 51,5% já foi comercializado (33,5% comercializado no 4T06). Dentre os lançamentos desse segmento realizados no 4T07, destacamos o Le Parc-Salvador e o Reserva Jardim que representam 39,8% dos lançamentos no trimestre, cujo preço médio foi de R$ 3.179 por m² evidenciando que, apesar de serem o mesmo produto, há elasticidade significativa nos preços de comercialização, dependendo do tipo do produto, localização e do valor agregado aos mesmos.
Os lançamentos de empreendimentos de médio padrão feitos ao longo de 2007 somaram R$ 1.401,6 milhões em 26 projetos, representando um crescimento de 103,3% em relação a 2006. A participação da CBR nesses empreendimentos é de 67,0%, superior à participação de 57,9% verificada no ano anterior, e 55,6% foram vendidos no período de lançamento. Dos lançamentos em 2007, 15 aconteceram no 4T07 totalizando VGV de R$ 938,6 milhões, dos quais 10 fora do eixo Rio-São Paulo, sendo 39,1% vendidos no período. O crescimento de 79,6% do VGV lançado neste segmento no 4T07, quando comparado com o 4T06, reflete basicamente nossa expansão geográfica.
Os lançamentos feitos nos segmentos Econômico e Super Econômico somaram 12 empreendimentos. Desse total, 5 são do segmento Econômico apresentando potencial de vendas de R$ 175,6 milhões, dos quais a CBR participa com 73,2%, sendo que 68,7% foram vendidos durante o ano. Em 2007, estreamos no segmento Super Econômico com 7 lançamentos, sendo 6 na região metropolitana de São Paulo e um em Porto Alegre. Juntos, estes lançamentos somam 1.763 unidades, com volume potencial de vendas de R$ 158,8 milhões, das quais 69,1% foram vendidas até o encerramento do exercício. Destes empreendimentos, 3 foram lançados no 4T07, correspondente a 66,8% do VGV total do segmento no ano. Estes segmentos, em conjunto, representaram 6,2% do valor potencial de vendas da companhia em 2007. Em 2006, a atuação da Companhia nesses segmentos não era significativa.
Divulgação de Resultados 2007
As vendas contratadas em 2007 somaram R$ 4.391,8 milhões, representando um aumento de 129,3% em relação ao mesmo período de 2006. As vendas contratadas no 4T07 alcançaram R$ 2.246,6 milhões, 223,9% acima do mesmo período de 2006, refletindo o forte crescimento nos nossos principais mercados, São Paulo e Rio de Janeiro, bem como nossa expansão geográfica para outros estados, entre eles: Bahia, Minas Gerais, Goiás, Espírito Santo e Rio Grande do Sul. Do total de vendas contratadas em 2007, 4,2% foram representadas por empreendimentos lançados no 1T07, 12,7% por empreendimentos lançados no 2T07, 27,8% por empreendimentos lançados no 3T07, 33,5% por empreendimentos lançados no 4T07 e 21,8% eram de unidades lançadas em anos anteriores.
A Seller, nossa força interna de vendas, foi responsável por R$ 1.680 milhões das vendas contratadas no ano. Em 2007, a Seller atuava nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Bahia.
Acumulado em 2007
Por Região 2007 2006 Var % 2007 2006 Var % 2007 2006 Var % 2007 2006 Var % 2007 2006 Var %
São Paulo 2.259.259 1.138.267 98,5% 6.011 2.765 117,4% 692.142 363.237 90,5% 3.264 3.134 4,2% 60,4% 77,6% -17,2 pp São Paulo - outras cidades 422.794 170.039 148,6% 2.011 427 370,9% 179.063 63.600 181,5% 2.361 2.674 -11,7% 61,6% 52,5% 9,1 pp Rio de Janeiro 846.880 519.990 62,9% 2.326 1.180 97,1% 209.050 124.650 67,7% 4.051 4.172 -2,9% 82,2% 68,2% 13,9 pp Minas Gerais 95.684 55.249 73,2% 68 46 47,8% 24.699 15.244 62,0% 3.874 3.624 6,9% 50,0% 50,0% 0,0 pp Espírito Santo 203.656 5.986 3302,2% 707 19 3621,1% 74.867 2.663 2711,5% 2.720 2.248 21,0% 57,5% 50,0% 7,5 pp Goiás 46.843 - - 110 - - 20.484 - - 2.287 - - 70,0% - -Santa Catarina 1.598 - - 6 - - 519 - - 3.081 - - 25,0% - -Maranhão 45.590 - - 87 - - 16.385 - - 2.782 - - 51,0% - -Rio Grande do Sul 180.765 25.566 607,0% 816 135 504,4% 69.743 10.206 583,3% 2.592 2.505 3,5% 41,6% 43,7% -2,1 pp Bahia 288.782 - - 799 - - 99.333 - - 2.907 - - 68,6% -
-Total 4.391.850 1.915.098 129,3% 12.940 4.572 183,0% 1.386.285 579.601 139,2% 3.168 3.304 -4,1% 64,1% 71,5% -7,4 pp % CBR Vendas Contratadas (R$ mil) Unidades Área Útil Vendida (m²) Preço Médio (R$/m²)
Vendas no 4T07
VENDAS
Por Região 4T07 4T06 Var % 4T07 4T06 Var % 4T07 4T06 Var % 4T07 4T06 Var % 4T07 4T06 Var %
São Paulo 1.185.536 324.607 265,2% 3.226 877 267,9% 382.012 102.115 274,1% 3.103 3.179 -2,4% 54,3% 70,7% -16,3 pp São Paulo - outras cidades 214.807 159.776 34,4% 855 386 121,4% 83.842 59.185 41,7% 2.562 2.700 -5,1% 56,9% 51,0% 5,8 pp Rio de Janeiro 292.696 180.766 61,9% 988 393 151,4% 83.299 46.165 80,4% 3.514 3.916 -10,3% 89,6% 77,1% 12,5 pp Minas Gerais 33.429 13.960 139,5% 17 12 41,7% 6.175 3.977 55,3% 5.414 3.510 54,2% 50,0% 50,0% 0,0 pp Espírito Santo 87.720 5.986 1365,4% 459 19 2315,8% 37.830 2.663 1320,6% 2.319 2.248 3,2% 52,3% 50,0% 2,3 pp Goiás 36.738 - - 81 - - 15.824 - - 2.322 - - 70,0% - -Santa Catarina 1.598 - - 6 - - 519 - - 3.081 - - 25,0% - -Maranhão 45.590 - - 87 - - 16.385 - - 2.782 - - 51,0% - -Rio Grande do Sul 103.929 8.449 1130,1% 419 38 1002,6% 39.218 3.125 1154,8% 2.650 2.703 -2,0% 35,4% 46,2% -10,8 pp Bahia 244.543 - - 708 - - 86.808 - - 2.817 - - 68,0% -
-Total 2.246.588 693.544 223,9% 6.846 1.725 296,9% 751.911 217.230 246,1% 2.988 3.193 -6,4% 59,8% 66,9% -7,1 pp Vendas Contratadas (R$ mil) Unidades Área Útil Vendida (m²) Preço Médio (R$/m²) % CBR Por Segmento 2007 2006 Var % 2007 2006 Var % 2007 2006 Var % 2007 2006 Var % 2007 2006 Var %
Luxo 597.057 258.450 131,0% 673 197 241,6% 97.798 40.090 143,9% 6.105 6.447 -5,3% 60,2% 62,4% -2,3 pp Médio-Alto 2.652.965 1.052.866 152,0% 5.630 2.361 138,5% 789.449 319.426 147,1% 3.361 3.296 2,0% 63,0% 74,6% -11,6 pp Médio 870.184 573.024 51,9% 4.051 1.728 134,4% 343.589 203.464 68,9% 2.533 2.816 -10,1% 70,0% 69,5% 0,6 pp Econômico 174.479 30.758 467,3% 1.367 286 378,0% 87.024 16.621 423,6% 2.005 1.851 8,3% 67,4% 78,6% -11,2 pp Super Econômico 97.165 - - 1.219 - - 68.425 - - 1.420 - - 59,9% - -Total 4.391.850 1.915.098 129,3% 12.940 4.572 183,0% 1.386.285 579.601 139,2% 3.168 3.304 -4,1% 64,1% 71,5% -7,4 pp % CBR Vendas Contratadas (R$ mil) Unidades Área Útil Vendida (m²) Preço Médio (R$/m²)
Divulgação de Resultados 2007
Em 2007, o mercado do estado de São Paulo representou 61,1% (68,3% em 2006) da totalidade das vendas contratadas, decréscimo de 7,2p.p. em relação ao mesmo período de 2006, em linha com o plano de diversificação geográfica da Companhia.
O Rio de Janeiro respondeu por 19,3% das vendas contratadas em 2007 (27,1% em 2006) representando um decréscimo de 7,8p.p. em relação a 2006. As novas localidades onde a Cyrela Brazil Realty começou a atuar (Minas Gerais, Espírito Santo, Bahia, Goiás, Santa Catarina, Rio Grande do Sul e Maranhão) já representam 19,6% das vendas contratadas no exercício. Entre elas, merecem destaque a Bahia e Espírito Santo que representam, respectivamente, 6,6% e 4,6% das vendas contratadas.
Nosso principal foco de atuação continua sendo os segmentos luxo, médio-alto e médio padrões, que responderam por 93,8% das vendas contratadas em 2007 (98,4% em 2006).
A tabela a seguir apresenta a evolução da receita de vendas a apropriar em 2007 e 2006, bem como o custo das unidades vendidas, despesas comerciais e lucro bruto a apropriar.
A receita a apropriar alcançou R$ 3.202,0 milhões ao final de 2007, representando aumento de 103,0% em relação a 2006. A margem bruta do resultado a apropriar de 40,1%, apresentou leve redução em relação à apresentada em 2006, mostrando o limitado impacto da participação dos segmentos econômicos e super econômicos em nosso mix
Por Segmento 4T07 4T06 Var % 4T07 4T06 Var % 4T07 4T06 Var % 4T07 4T06 Var % 4T07 4T06 Var %
Luxo 148.246 93.230 59,0% 229 83 175,9% 24.940 16.564 50,6% 5.944 5.629 5,6% 57,1% 77,6% -20,5 pp Médio-Alto 1.511.912 245.759 515,2% 3.132 379 726,3% 471.171 66.545 608,1% 3.209 3.693 -13,1% 58,0% 72,8% -14,8 pp Médio 433.809 323.797 34,0% 2.076 977 112,5% 168.196 117.501 43,1% 2.579 2.756 -6,4% 66,7% 58,3% 8,4 pp Econômico 83.808 30.758 172,5% 643 286 124,8% 39.485 16.621 137,6% 2.123 1.851 14,7% 64,7% 78,6% -14,0 pp Super Econômico 68.812 - - 766 - - 48.119 - - 1.430 - - 56,2% - -Total 2.246.588 693.544 223,9% 6.846 1.725 296,9% 751.911 217.230 246,1% 2.988 3.193 -6,4% 59,8% 66,9% -7,1 pp Vendas Contratadas (R$ mil) Unidades Área Útil Vendida (m²) Preço Médio (R$/m²) % CBR
Vendas a Reconhecer (R$ mil)
2007 2006 Var%
Receita de Vendas a Apropriar no Início do Período 1.577.513 1.019.955 54,7%
Vendas reconhecidas no período 3.328.578 1.630.706 104,1%
Cancelamento de contratos no período (374) (379) -1,4%
Receitas apropriadas no período (1.703.723) (1.072.769) 58,8%
Receitas de Vendas a Apropriar no Final do Período 3.201.994 1.577.513 103,0%
Custo das Unidades Vendidas a Apropriar (1.918.951) (923.655) 107,8%
Lucro Bruto a Apropriar 1.283.043 653.858 96,2%
Despesas Comerciais a Apropriar (60.775) (36.756) 65,3%
Lucro a Apropriar 1.222.268 617.102 98,1%
Divulgação de Resultados 2007
Em 2007, foram adquiridos 129 novos terrenos que somam 4.363,7 milhões de m², com VGV potencial de R$10,1milhões. Ao final do ano, nosso estoque de terrenos somava 8.794,0 milhões de m² de área útil comercializável com potencial de vendas total de R$ 22,1 bilhões, considerando as joint-ventures e parcerias, sendo que 81,0% deles foram adquiridos através de sistema de permuta, sem a necessidade de desembolso de caixa. O alto percentual de permutas na aquisição de terrenos mostra a credibilidade da Companhia no mercado e reforça a estratégia de manutenção dessa forma de negociação. A participação da CBR nesse total é de 80,0%. No último ano, intensificamos nossa atuação em outras regiões do país e 66,9% VGV potencial adquirido está localizado fora do eixo Rio-São Paulo. Essas regiões já representam 34,6% do VGV do nosso banco de terrenos. A tabela abaixo fornece a distribuição do estoques de terrenos por segmento e localização:
Estoque de Terrenos em 2007
TERRENOS
Por Segmento Área Útil (m²) VGV Potencial
(R$ mil) Terrenos Unidades Permuta % CBR
Luxo 141.244 795.361 7 1.592 43% 71% Médio-Alto 2.005.104 6.846.392 37 15.537 81% 80% Médio 3.777.430 9.043.166 49 41.826 93% 87% Econômico 1.790.735 3.594.316 49 24.004 63% 69% Super Econômico 1.079.479 1.819.213 26 19.865 49% 70% Total 8.793.992 22.098.448 168 102.824 81% 80%
Por Região Área Útil (m²) VGV Potencial
(R$ mil) Terrenos Unidades Permuta % CBR
São Paulo - Capital 1.736.330 4.964.824 49 17.352 50% 72% São Paulo - Interior 1.427.932 2.927.677 46 19.532 54% 72% Rio de Janeiro 3.775.721 9.492.340 22 45.354 98% 97% Minas Gerais 84.488 283.384 3 640 15% 67% Espírito Santo 154.479 389.339 6 1.826 77% 59% Rio Grande do Sul 580.751 1.392.890 23 9.578 72% 49% Bahia 344.741 1.052.886 5 2.785 95% 61% Maranhão 341.631 725.429 3 1.280 44% 61% Paraná 15.610 31.640 1 280 100% 50% Santa Catarina 11.161 24.052 1 192 0% 33% Ceará 15.950 28.710 1 290 0% 50% Amazonas 51.869 160.747 2 683 13% 50% Rio Grande do Norte 221.872 550.453 5 2.817 78% 80% Argentina 31.457 74.078 1 217 75% 50%
Divulgação de Resultados 2007
Aquisição de Terrenos em 2007Aquisição de Terrenos no 4T07
Por Região Área Útil (m²) VGV Potencial
(R$ mil) Terrenos Unidades Permuta % CBR
São Paulo - Capital 582.827 1.615.801 31 8.874 60% 82% São Paulo - Interior 1.230.291 2.505.734 37 16.920 53% 71% Rio de Janeiro 843.266 1.730.607 16 13.479 77% 84% Minas Gerais 50.226 162.300 2 530 0% 80% Espírito Santo 111.133 324.463 4 1.528 77% 60% Rio Grande do Sul 511.682 1.112.842 20 8.805 73% 50% Bahia 344.741 1.052.886 5 2.785 95% 61% Maranhão 341.631 725.429 3 1.280 44% 61% Paraná 15.610 31.640 1 280 100% 50% Santa Catarina 11.161 24.052 1 192 0% 33% Ceará 15.950 28.710 1 290 0% 50% Amazonas 51.869 160.747 2 683 13% 50% Rio Grande do Norte 221.872 550.453 5 2.817 78% 80% Argentina 31.457 74.078 1 217 75% 50%
Total 4.363.718 10.099.742 129 58.678 67% 71%
Por Segmento Área Útil (m²) VGV Potencial
(R$ mil) Terrenos Unidades Permuta % CBR
Luxo 74.426 410.184 4 1380 73% 91% Médio-Alto 591.102 2.058.598 24 4.478 76% 67% Médio 1.183.780 2.889.097 39 13.853 64% 72% Econômico 1.517.477 3.058.268 38 20.384 65% 70% Super Econômico 996.932 1.683.596 24 18.583 49% 70% Total 4.363.718 10.099.742 129 58.678 67% 71%
Por Região Área Útil (m²) VGV Potencial
(R$ mil) Terrenos Unidades Permuta % CBR
São Paulo - Capital 112.234 396.136 5 1.617 62% 92% São Paulo 288.821 563.591 13 4.306 72% 78% Rio de Janeiro 452.247 964.531 5 7.289 79% 88% Minas Gerais 25.619 115.547 1 144 0% 80% Espírito Santo 105.448 305.702 3 1.474 75% 60% Rio Grande do Sul 404.914 848.102 12 7.142 65% 49% Bahia 292.780 936.306 3 1.986 97% 61% Maranhão 65.231 143.509 1 1.052 98% 100% Paraná 15.610 31.640 1 280 100% 50% Santa Catarina 11.161 24.052 1 192 0% 33% Ceará 15.950 28.710 1 290 0% 50%
Divulgação de Resultados 2007
Ao final de 2007, a Cyrela possuía áreas destinadas ao segmento de loteamentos urbanos que somavam 3,4 milhões de metros quadrados, representando potencial de vendas de R$ 483,1 milhões, 164,6% e 169,8% maiores que área e VGV potencial, respectivamente, detidos ao final de 2006. Todos os terrenos destinados a loteamento foram adquiridos através de permuta, e a participação da CBR no VGV potencial é de 61% (31% em 2006).
Nosso banco de terrenos para loteamento está assim resumido:
Em 2007 fizemos dois lançamentos de loteamentos: um no interior de São Paulo e outro no Rio de Janeiro que somaram VGV de R$ 74,7 milhões e 649 unidades. Desse total, 59% foram vendidos durante o ano.
* Excluída permuta
LOTEAMENTOS URBANOS
Por Segmento Área Útil (m²) VGV Potencial
(R$ mil) Terrenos Unidades Permuta % CBR
Luxo 44.497 271.291 2 560 59% 91% Médio-Alto 422.600 1.487.196 11 2.927 81% 62% Médio 410.953 968.231 10 6.081 68% 78% Econômico 748.447 1.499.266 17 12.530 80% 74% Super Econômico 294.476 499.220 11 5.456 37% 63% Total 1.920.974 4.725.205 51 27.555 74% 71%
Portfolio Atual Área útil VGV 100%* (R$ mil) % Permuta % CBR
Tasca - Santa Petrolina 158.693 15.235 100% 40%
Carmela 396.010 43.482 100% 15% Jundiaí 304.914 40.127 100% 50% Votorantin 1.299.900 179.386 100% 25% Jardim Didita 86.153 10.339 100% 50% Fazenda Palmeiras 297.283 73.364 100% 50% Piracicaba 860.038 121.170 100% 50% Total 3.402.991 483.102 100% 61%
Empreendimento Localização Segmento Unid. Lançadas Preço por m2
(R$) Área útil VGV 100%* (R$ mil) % permuta % CBR Unid. Vendidas % Vendido Data
Portal de Bragança Bragança Paulista - SP Médio-alto 388 184 198.575 36.451 100% 26% 305 79% ago/07
Novo Portinho Cabo Frio - RJ Luxo 261 322 118.830 38.263 100% 52% 76 29% jul/07
Divulgação de Resultados 2007
A composição da receita operacional bruta em 31 de dezembro de 2007 e 2006 foi a seguinte:
Incorporação Imobiliária Residencial
Em 2007, a receita bruta do segmento residencial alcançou R$ 1.703,7 milhões, 58,8% maior que os R$ 1.072,8 milhões registrados em 2006, refletindo a construção e entrega de unidades lançadas e vendidas nos períodos anteriores. A Companhia iniciou o reconhecimento de receitas relacionadas a 73 novas obras em 2007 destacando entre elas: Villa Lobos Office Park, Garden Resort, Front Lake, Vie Pinheiros, Le Parc – Salvador, Les Résidences de Monaco, Barra Family Resort e Allori Vila Romana. Estas novas obras proporcionaram uma apropriação de receita no montante de R$ 566,4 milhões no 12M07 e R$ 331,2 milhões no 4T07.
Abaixo, a demonstração do reconhecimento da receita em função da evolução física e financeira dos empreendimentos comparativamente aos exercícios encerrados em 31 de dezembro de 2007 e 2006:
RECEITA BRUTA
EMPREENDIMENTO Segmento DATA LANÇAMENT O DATARECONHEC % VENDIDO % VENDIDO
% DE PARTICI
P. CBR
4T07 4T06 4T07 4T06 NO PERÍODO 12M07 12M06 12M07 12M06 ACUMULADO
Le Parc Residential Resort Médio 11/03 02/04 0,6% 7,1% 12.905 31.372 2,2% 99,6% 95,0% 42.336 151.957 96,2% 98,5%
Ciragan Médio 02/04 06/04 1,1% 6,8% 4.168 11.032 0,6% 99,6% 88,4% 26.792 47.907 100,0% 73,1%
Acervo Médio 11/04 02/05 0,6% 9,0% 6.749 9.235 0,0% 100,0% 93,4% 14.404 42.497 100,0% 32,3%
Central Park Médio Alto 06/06 06/06 4,4% 0,3% 10.077 627 -0,5% 25,4% 15,6% 26.089 36.077 97,4% 80,0%
Ventana Médio 12/04 12/04 0,7% 10,3% 1.522 9.251 4,1% 99,8% 84,5% 34.204 40.344 95,7% 88,0%
Vereda Paraiso Médio 08/04 01/05 1,5% 7,0% 5.119 11.320 0,1% 99,7% 81,1% 34.025 48.768 99,8% 79,8%
Les Residences de Monaco Luxo 10/06 12/06 3,0% 65,3% 4.295 31.209 2,1% 78,4% 65,3% 26.650 31.209 45,3% 44,5%
Barra Family Resort Médio Alto 03/06 04/06 11,5% 1,6% 6.573 1.796 0,0% 72,4% 35,0% 20.001 17.100 100,0% 48,7%
Chácara dos Pássaros Econômico 04/05 09/05 9,0% 13,2% 3.581 6.528 2,7% 93,8% 47,2% 20.918 12.852 95,4% 97,9%
On the Park Luxo 09/04 09/04 0,6% 15,6% 16.634 19.049 15,8% 99,7% 73,9% 44.240 39.615 92,1% 88,5%
Paulistania Bosque Residencial Médio Alto 09/05 10/05 8,4% 21,3% 17.848 29.108 5,4% 73,7% 43,1% 56.128 45.898 83,9% 96,8%
Mandarim - RJ Médio Alto 05/04 11/04 1,6% 8,2% 2.969 4.710 2,8% 99,3% 78,7% 20.688 20.995 79,7% 98,9%
Le Monde Médio Alto 11/04 11/04 9,9% 8,2% 16.917 16.700 1,0% 82,5% 37,5% 91.703 49.143 86,6% 85,3%
Atmosfera - RJ Médio Alto 03/05 08/05 14,9% 7,3% 23.132 11.844 3,7% 73,9% 25,7% 75.567 23.567 91,1% 98,5%
Varanda Paulista Médio 02/05 04/05 12,9% 8,7% 6.687 4.354 0,0% 85,0% 23,9% 30.502 9.976 98,0% 95,5%
Allori Vila Romana Médio Alto 04/06 05/06 7,8% 0,6% 7.510 677 4,8% 34,8% 15,8% 21.075 11.245 93,1% 95,5%
Humanari Médio Alto 08/05 02/06 7,6% 4,5% 11.235 7.450 1,5% 69,4% 39,3% 48.824 36.983 95,9% 75,7%
Vereda Ipiranga Médio 10/05 02/06 12,6% 4,6% 16.657 5.326 1,1% 59,9% 24,8% 49.634 27.929 96,7% 96,3%
Riserva Uno Luxo 08/06 08/06 6,5% 6,5% 9.422 4.854 9,1% 59,8% 10,1% 54.235 6.458 63,1% 50,0%
Front Lake Médio 11/05 05/06 12,4% 15,5% 7.161 5.988 3,7% 58,2% 24,7% 26.487 9.007 95,6% 97,5%
Grand Lider Olympus Médio Alto 05/06 11/06 2,2% 12,9% 13.806 3.502 14,2% 16,2% 12,9% 19.171 3.502 39,8% 100,0%
Florae Aclimação Médio Alto 10/06 12/06 3,6% 28,1% 2.321 11.954 0,0% 37,9% 28,1% 13.904 11.954 97,2% 80,0%
Demais Empreendimentos 85.661 86.490 288.275 202.233
Sub-Total 292.949 324.376 1.085.852 927.216
Obras Iniciadas após dezembro de 2006
Condominio Orvalho Granja Viana Médio 05/07 06/07 4,9% - 1.888 - -13,8% 37,6% - 11.189 - 33,2% 70,0%
Via Ibirapuera Médio Alto 05/07 06/07 -0,2% - 1.694 - 25,0% 37,3% - 13.644 - 89,0% 100,0%
Villa Lobos Office Park Médio Alto 08/07 09/07 0,0% - 5.185 - 97,2% 24,6% - 46.698 - 97,2% 80,0%
Grand Parc - Residencial Resort Médio Alto 05/07 05/07 0,7% - 1.984 - 25,9% 23,4% - 19.462 - 86,4% 65,0%
Garden Resort Econômico 12/06 01/07 11,9% - 6.816 - 28,2% 46,1% - 21.557 - 96,6% 65,0%
Ipanema Aldeia Parque Médio 07/07 08/07 10,1% - 6.451 - 83,8% 29,6% - 13.112 - 83,8% 100,0%
Passeio Brooklin Médio Alto 06/07 07/07 0,1% - 848 - 92,9% 19,8% - 4.064 - 92,9% 70,0%
Saint Barth Médio Alto 11/06 05/07 3,6% - 4.445 - 4,6% 30,0% - 18.698 - 18,3% 97,5%
Saint Martin Médio Alto 11/06 04/07 4,9% - 11.993 - 18,9% 30,3% - 44.881 - 62,5% 97,5%
Upside Icarai Luxo 03/07 06/07 5,4% - 1.964 - 17,3% 41,4% - 10.074 - 96,5% 75,0%
Vie Pinheiros Médio Alto 11/07 11/07 29,1% - 15.270 - 99,2% 29,1% - 15.270 - 99,2% 100,0%
Dominio Marajoara Médio Alto 13,5% 98,3% 13,5% 98,3% 30,0%
RECEITA APROPRIADA NOS PERÍODOS (R$ mil) % EVOLUÇÃO FINANCEIRA ACUMULADA % EVOLUÇÃO FINANCEIRA RECEITA APROPRIADA NOS PERÍODOS (R$ mil)
Por Atividade 4T07 % Part. 4T06 % Part. % Var. 2007 % Part. 2006 % Part. % Var. R$ mil R$ mil R$ mil R$ mil
Incorp Imob Residencial 644.206 97,3% 384.206 95,5% 67,7% 1.703.723 95,7% 1.072.769 92,7% 58,8%
Incorp e Vendas Lajes Corporativas 591 0,1% 200 0,0% 195,5% 27.444 1,5% 9.739 0,8% 181,8% Locação de Imóveis 698 0,1% 12.300 3,1% - 698 0,0% 52.423 4,5% -98,7%
Prestação de Serviços 16.559 2,5% 5.459 1,4% 203,3% 48.416 2,7% 21.837 1,9% 121,7%
Divulgação de Resultados 2007
Incorporação e Venda de Lajes Corporativas
Em fevereiro de 2007, a Companhia adquiriu um terreno no Rio de Janeiro destinado a lajes corporativas onde foi desenvolvido um empreendimento que foi comercializado no sistema de preço fechado, com baixa margem, pois este empreendimento foi integralmente vendido no lançamento. Como o pagamento do terreno foi feito com disponibilidade de caixa da Companhia, a receita proveniente da sua venda, no montante de R$ 26,2 milhões, foi apropriada na proporção da participação percentual do terreno no custo total da obra. Não houve receita significativa neste segmento no 4T07 e 4T06.
Prestação de Serviços
Em 2007, a receita bruta referente a prestação de serviços alcançou R$ 48,4 milhões, apresentando crescimento de 121,7% em relação aos R$ 21,8 milhões registrados em 2006. Esse aumento decorre, principalmente, do forte crescimento das receitas de serviços prestados pelas controladas Seller (corretagem sobre vendas) e Cyrela Construtora (taxa de administração), em função do crescimento de suas operações, e de serviços extraordinários prestados para análise e avaliação de portfólios de terceiros - que somaram R$ 7,0 milhões.
Comparando a evolução das receitas brutas de serviços, houve crescimento de 203,3% no 4T07 em relação ao 4T06, decorrente basicamente dos serviços da Seller, que no 4T07 alcançaram R$ 11,5 milhões, 568,1% superior a R$ 1,7 milhão do 4T06, em função do crescimento de vendas neste período.
Os custos dos bens e/ou serviços vendidos tiveram a seguinte composição nos exercícios encerrados em 31 de dezembro de 2007 e 2006:
O custo aumentou 55,6%, passando de R$ 645,2 milhões em 2006 para R$ 1.004,1 milhões em 2007, principalmente, em função do crescimento do custo de incorporação imobiliária residencial, que representa 96,0% do custo total. O aumento de 54,9% no custo de incorporação imobiliária residencial é justificado por novos empreendimentos em construção que não existiam em 2006. Em 2007, entregamos 2.516 unidades em 16 empreendimentos e ao final do ano tínhamos 60 canteiros de obras.
Em fevereiro de 2007, a Companhia comercializou a laje corporativa “Ataulfo Corporate” na modalidade de preço fechado, reconhecendo, basicamente, o valor pago na aquisição do terreno no montante de R$ 20,3 milhões. Em 2006, a Companhia reconheceu a evolução financeira do custo do empreendimento “Faria Lima Square”, que adicionado ao custo de venda do terreno “Jacu Pêssego”, totalizam o montante de R$ 7,4 milhões.
CUSTOS DOS BENS E/OU SERVIÇOS VENDIDOS
Por Atividade 4T07 4T06 % Var. 2007 2006 % Var.
R$ mil R$ mil R$ mil R$ mil
Incorp. Imob. Residencial 371.440 233.797 58,9% 963.501 621.970 54,9%
Incorp. e Vendas Lajes Corporativas 406 194 109,3% 20.711 7.407 179,6%
Locação de Imóveis - 801 -100,0% - 3.370 -100,0%
Prestação de Serviços 7.666 2.421 216,6% 19.854 12.427 59,8%
Divulgação de Resultados 2007
O custo de locação de lajes corporativas e de shopping centers, conforme mencionado anteriormente, foi transferido integralmente para a CCP em função da cisão parcial da CBR.Para efeito de comparação, excluindo os custos de locação de lajes corporativas e shopping centers dos custos em 2006, o crescimento do custo foi de 56,4% quando comparado com 2007.
A margem bruta acumulada em 2007 foi de 41,2%, comparada à de 42,2% em 2006, sendo o decréscimo de 1,0p.p decorrente da alteração do mix de produtos com entrada nos segmentos econômico e super econômico. Vale ressaltar que a margem bruta de 2006 incluía as operações dos ativos comerciais (lajes corporativas e shopping centers) e não mais em 2007. Para fins de análise, ao excluir o efeito das receitas e custos decorrentes da parcela cindida, tem-se a margem bruta de 39,7% em 2006, ou seja, em linha com a margem bruta apurada em 2007.
A margem bruta de incorporação e venda de lajes corporativas foi de 21,4% em 2007 (21,3% em 2006), decorrente da venda do empreendimento “Ataulfo Corporate” feito na modalidade de preço fechado.
As despesas comerciais de R$ 202,6 milhões em 2007, que em sua totalidade referem-se à área de incorporação imobiliária residencial, cresceram 54,4% quando comparadas aos R$ 131,2 milhões do mesmo período de 2006. Como percentual da receita bruta do segmento, estas despesas alcançaram 11,9% e permaneceram no mesmo patamar do apresentado em 2006.
As despesas comerciais referem-se, basicamente, às vendas contratadas durante os anos de 2007 e 2006. Estas despesas representaram 4,6% e 6,9% das vendas contratadas de 2007 e 2006, respectivamente. O decréscimo de 2,3p.p. refere-se à maior velocidade de vendas verificada em 2007. Considerando somente os trimestres, estas despesas caíram de 7,2% das vendas contratadas no 4T06 para 3,8% no 4T07, refletindo a excelente velocidade das vendas neste trimestre.
As despesas gerais e administrativas totalizaram R$ 130,8 milhões em 2007, apresentando crescimento de 75,0%
DESPESAS COM VENDAS, GERAIS E ADMINISTRATIVAS
MARGEM BRUTA
Por Atividade 4T07 4T06 Var. 2007 2006 % Var.
Incorporação Imobiliária Residencial 39,8% 37,4% 2,4 p.p. 41,1% 40,0% 1,1 p.p. Incorporação e Vendas Lajes Corporativas 28,4% 0,2% 28,2 p.p. 21,4% 21,3% 0,1 p.p. Locação de Imóveis 100,0% 93,3% 6,7 p.p. 100,0% 93,3% 6,7 p.p. Prestação de Serviços 49,1% 51,9% -2,8 p.p. 55,0% 37,9% 17,1 p.p.
Divulgação de Resultados 2007
(i) aumento de R$ 36,1 milhões em 2007 em comparação a 2006 na conta de salários e encargos sociais devido a: (a) contratação de equipe focada na expansão geográfica da Companhia; (b) criação de equipe de pessoal voltada para o segmento econômico; (c) criação de equipe dedicada ao segmento de loteamentos urbanos com abrangência nacional; (d) absorção do quadro de pessoal operacional da RJZ Engenharia, face a incorporação da empresa realizada em maio de 2006, cujos efeitos devem ser diluídos ao longo do tempo; e(ii) acréscimo de R$ 13,9 milhões em serviços de terceiros decorrente, principalmente, do aumento dos serviços de consultoria financeira, consultoria de sistemas (SAP), custos com serviços legais e de auditoria.
A tabela abaixo apresenta a reconciliação do lucro antes do imposto de renda e contribuição social para o EBITDA nos exercícios encerrados em 31 de dezembro de 2007 e 2006:
O EBITDA no ano de 2007 foi de R$ 390,5 milhões, 57,2% maior na comparação com o mesmo período de 2006, representando 22,9% da receita líquida em 2007 e 22,3% em 2006.
O EBITDA apurado em 2006 foi impactado pelas despesas incorridas na Segunda Oferta Pública de Ações realizada pela Companhia em julho de 2006. Para efeito de comparação, deve-se considerar o EBITDA ajustado, do qual se excluem tais despesas.
Em abril de 2007, a coligada Agra concluiu com sucesso a sua Oferta Pública de Ações, obtendo aproximadamente R$ 715,0 milhões de valorização em seu patrimônio e diluindo a participação da Cyrela em seu capital de 42,5% para 19,0% após a conclusão da oferta. Apesar da redução da participação efetiva em seu capital, a valorização da Agra após a sua Oferta de Ações gerou um ganho (sem efeito caixa) para a CBR de R$ 102,7 milhões, integralmente reconhecido no 2T07.
EBITDA
RESULTADO DE PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS
EBITDA 4T07 4T06 Var% 2007 2006 Var%
R$ mil R$ mil R$ mil R$ mil
Lucro antes do IR e Contribuição Social 102.481 69.818 46,8% 505.444 296.864 70,3% (-) Ganho na Participação da Coligada Agra S.A - - - (102.746) - -(+) Resultado Financeiro 3.183 8.260 -61,5% (25.234) (48.843) -48,3% (+) Depreciação e Amortização 526 805 -34,7% 1.751 3.564 -50,9% (+) Amortização de Ágios e Outros (521) 654 -179,7% 14.332 1.494 859,3% (-) Participação de Empregados 5.000 (1.603) -411,9% (3.000) (4.603) -34,8%
EBITDA 110.669 77.934 42,0% 390.547 248.476 57,2%
Margem EBITDA (%) 17,5% 19,9% -2,4 p.p. 22,9% 22,3% 0,6 p.p.
(+) Gastos Oferta Pública - - - 20.827
-EBITDA AJUSTADO 110.669 77.934 42,0% 390.547 269.303 45,0%
Divulgação de Resultados 2007
O resultado financeiro passou de R$ 48,84 milhões de receita financeira no ano de 2006, para R$ 25,2 milhões de receita financeira no mesmo período de 2007, principalmente em função do crescimento nas despesas financeiras no montante de R$ 49,8 milhões, decorrentes dos juros incorridos, principalmente, sobre as debêntures emitidas no 2T07 no valor de R$ 500 milhões, e R$ 8,6 milhões de despesas bancárias constituídas pelo aumento no recolhimento da CPMF.
O lucro líquido da Cyrela Brazil Realty no ano de 2007 foi de R$ 422,1 milhões, 74,2% superior ao alcançado no mesmo período de 2006. A margem líquida foi de 24,7%, 3,0p.p. acima da margem líquida apurada no mesmo período do ano anterior.
O lucro líquido deste período considera dois efeitos não-recorrentes:
(i) redução decorrente da cisão do segmento de imóveis comerciais cujo resultado está reconhecido na
Cyrela Commercial Properties S.A., sociedade constituída a partir dessa cisão; e
(ii) resultado não-operacional no montante de R$ 102,7 milhões decorrente da valorização do
investimento na coligada Agra.
O lucro líquido ajustado por estas operações seria de R$ 321,6 milhões e a margem líquida ajustada seria de 18,8%, em linha com o praticado pela Companhia.
RESULTADO FINANCEIRO
Divulgação de Resultados 2007
Considerando a totalidade dos contratos assinados com os clientes e incluindo os valores ainda não apropriados no balanço, o Contas a Receber atingiu R$ 4,6 bilhões, 93,6% maior que o montante de R$ 2,4 bilhões registrado em 31 de dezembro 2006, sendo que 11,7% deste valor refere-se a unidades acabadas e 88,3% é referente a unidades em construção. O prazo médio de realização do Contas a Receber é de cerca de 3,9 anos. Vale ressaltar que nossa experiência não demonstra perdas significativas na realização deste ativo.
Em 31 de dezembro de 2007, o saldo de empréstimos e financiamentos era de R$ 818,8 milhões, apresentando um acréscimo de 556,5% em comparação aos R$ 124,7 milhões apresentados em 31 de dezembro de 2006. O saldo de empréstimos em moeda nacional aumentou em decorrência da emissão de debêntures feita no 2T07 no montante de R$ 500 milhões com remuneração de CDI + 0,48% a.a., com vencimento em 2014. O saldo de
ENDIVIDAMENTO
CONTAS A RECEBER
CONTAS DE BALANÇO
Contas a receber 2007 2006 % Var
R$ mil R$ mil
Unidades em construção 4.065.969 2.063.289 97,1%
Unidades construídas 540.545 299.637 80,4%
Total dos Recebíveis 4.606.514 2.362.926 94,9%
Custo de Construção a Incorrer (1.918.951) (923.655) 107,8%
Contas a Receber Líquido 2.687.563 1.439.270 86,7%
Cronograma da Carteira de Recebíveis R$ mil
2008 1.055.454 2009 960.169 2010 760.045 2011 385.896 2012 296.265 2013 268.063 2014 226.636 2015 196.444 2016 161.949 Demais Anos 295.593
Divulgação de Resultados 2007
financiamentos refere-se a financiamento à construção tomados junto ao SFH a taxas entre 10,0% e 13% a.a. acrescidos de TR, com vencimentos entre 2008 e 2013.A tabela abaixo apresenta o cronograma para pagamento da dívida em 31 de dezembro de 2007:
Ao longo do 3T07, a Companhia recebeu o repagamento de duas dívidas em que era credora. Em 02 de julho de 2007, a Agra Empreendimentos Imobiliários S.A. repagou a dívida que detinha com a Cyrela no valor de R$ 135,8 milhões. E, em 30 de agosto de 2007, a Cyrela Commercial Properties S.A. liquidou a dívida no valor de R$ 186,5 milhões.
Ao final do ano de 2007, a empresa possuía dívida líquida de R$ 135,9 milhões.
LIQUIDEZ FINANCEIRA
Modalidade (em R$ mil) 2007 2006 % Variação
Empréstimos - moeda estrangeira 14.170 17.104 -17,2%
Financiamentos - moeda nacional 289.836 94.225 207,6%
Empréstimos - moeda nacional 500.000 12.752 3821,0%
Juros a pagar 14.793 648 2182,9%
Total 818.799 124.729 556,5%
Cronograma da Dívida Valor Total (R$ mil)
2008 90.272 2009 132.614 2010 49.245 2011 32.656 2012 12.878 2013 1.134 2014 500.000 Total 818.799
(Em R$ mil) 2007 2006 % Var
Dívida LP 728.527 67.493 979,4% Dívida CP 90.272 57.236 57,7% Total da Dívida 818.799 124.729 556,5% Caixa e Equivalentes 208.815 79.522 162,6% Aplicações LP 474.044 481.117 -1,5% Total de Disponibilidades 682.859 560.639 21,8%
Divulgação de Resultados 2007
1. Em 18 de dezembro de 2007, a Companhia protocolizou junto à CVM um pedido de registro de Oferta Pública de Distribuição Primária de Ações de sua emissão. Em Comunicado ao Mercado no dia 31 de janeiro de 2008, tendo em vistas as condições desfavoráveis de mercado, a Companhia desistiu do pedido de registro de tal oferta.
2. Em 08 de fevereiro de 2008, a Companhia anunciou o encerramento da Distribuição Pública de Debêntures Simples Não Conversíveis em Ações no montante total de R$ 499,5 milhões remuneradas a CDI +0,65% a.a., com vencimento em 2018.
No ano de 2007, a ação da Cyrela Brazil Realty (CYRE3) valorizou 36,1% (vs. 43,7% do IBOVESPA). Desde a realização de nosso IPO em setembro de 2005 até 13 de março de 2008, registramos uma valorização de 245,2%. O volume médio diário negociado neste período foi de R$ 42,7 milhões.
Este comunicado contém considerações futuras referentes às perspectivas do negócio, estimativas de resultados operacionais e financeiros, e às perspectivas de crescimento da Cyrela Brazil Realty. Estas são apenas projeções e, como tal, baseiam-se exclusivamente nas expectativas da administração da Cyrela Brazil Realty em relação ao futuro do negócio e seu contínuo acesso a capitais para financiar o plano de negócios da Companhia. Tais considerações futuras dependem, substancialmente, de mudanças nas condições de mercado, regras governamentais, pressões da concorrência, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores, além dos riscos apresentados nos documentos de divulgação arquivados pela Cyrela Brazil Realty e estão, portanto, sujeitas a mudança sem aviso prévio.
Evolução de Preço - CYRE3
-5 10 15 20 25 30 35 jan/0 5 mar /05 jun/0 5 ago/ 05 out/05nov/ 05 jan/0 6 fev/ 06 ma r/06 mai /06 jun/0 6 ago/0 6 set/0 6 nov/ 06 dez/0 6 fev/0 7 ma r/07 ma i/07 jun/0 7 ago/0 7 set/ 07 out/07dez/0 7 jan/0 8 (P re ç o de F e c h am ent o R $ ) -20.000.000 40.000.000 60.000.000 80.000.000 100.000.000 120.000.000 140.000.000 160.000.000 180.000.000 V o lu m e N e goc iado R $ ) Volume (R$) Preço (R$) Of. Pública Set/05 Follow-On Jul/06 Cisão CCP Ago/07
MERCADO DE CAPITAIS
EVENTOS SUBSEQUENTES
em R$ CYRE3 Em 13/03/2008 Número de Ações 355.647.387 Última Cotação 26,00 Valor de Mercado 9.246.832.062Divulgação de Resultados 2007
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS CONSOLIDADAS
Balanço Patrimonial Consolidado BR GAAP R$ 000 31 de dezembro, 2007 31 de dezembro, 2006 ATIVO Ativo Circulante 2.336.840 1.615.454 Disponibilidades 87.256 57.524 Aplicações Financeiras 121.497 19.536 Títulos e Valores Mobiliários 62 2.462 Contas a Receber 788.504 549.553 Imóveis a Comercializar 1.029.910 787.159 Contas-Corrente com Parceiros nos Empreendimentos 25.531 23.132 Impostos e Contribuições a Compensar 18.521 12.170 Despesas Antecipadas 11.569 -Despesas com Vendas a Apropriar 173.544 101.750 Demais Conta a Receber 80.446 62.168 Ativo Realizável a Longo Prazo 2.154.736 1.197.824 Contas a Receber 678.088 298.967 Aplicações Financeiras 474.044 481.117 Imóveis a comercializar 570.386 189.023 Contas a Receber por Desapropriação 19.802 15.739 Partes Relacionadas 275.617 117.846 Impostos e Contribuições a Compensar 32.581 20.280 Imposto de renda e contribuição social diferidos 17.580 32.399 Adiantamentos por aquisições de imóveis 40.001 40.212 Demais contas a receber 46.637 2.241 Ativo Permanente 231.991 212.233 Investimentos em Controladas 152.583 -Ágios e Deságios nos Investimentos 58.978 67.859 Imobilizado 10.523 143.842 Diferido 9.907 532 Total do Ativo 4.723.567 3.025.511
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Passivo Circulante 921.472 643.543 Empréstimos e Financiamentos 76.762 57.236 Debêntures 13.510 -Fornecedores de bens e serviços 49.570 50.144 Impostos e Contribuições a Recolher 75.403 43.884
Imposto de renda e contribuição social diferidos 697
Salários, encargos sociais e participações 12.226 12.103 Contas a Pagar por Aquisição de Imóveis 405.020 250.119 Partes Relacionadas 81.004 23.416 Dividendos a Pagar 14.574 30.183 Contas-Corrente com Parceiros nos Empreendimentos 24.290 21.537 Adiantamentos de Clientes 87.879 83.988 Demais Contas a Pagar 80.537 70.933 Passivo Exigível a Longo Prazo 1.532.572 333.116 Empréstimos e Financiamentos 228.527 67.493 Debêntures 500.000 -Contas a Pagar por Aquisição de Imóveis 595.708 100.439 Tributos a Pagar 26.258 26.768 Imposto de Renda e Contribuição Social Diferidos 89.430 97.174 Demais Contas a Pagar 92.649 41.242 Participações Minoritárias 198.769 100.302
Divulgação de Resultados 2007
Demonstração de Resultados consolidados
BR GAAP R$ 000
4T07 4T06
%
Variação 31 de dezembro, 2007 31 de dezembro, 2006
% Variação Receita Bruta de Vendas e/ou Serviços
Incorporação e Revenda de Imóveis 644.797 384.406 67,7% 1.731.167 1.082.508 59,9% Locação de Imóveis 698 12.300 - 698 52.423 -Prestação de Serviços e Outras 16.559 5.459 203,3% 48.416 21.837 121,7% Deduções da Receita Bruta (28.356) (11.380) 149,2% (72.972) (40.087) 82,0%
Receita Líquida Total 633.698 390.785 62,2% 1.707.309 1.116.681 52,9%
Custo de Bens e/ou Serviços Vendidos
Dos Imóveis Vendidos e Revendidos (359.658) (233.991) 53,7% (984.212) (629.377) 56,4% Dos Imóveis Locados e Serviços (19.854) (3.222) 516,2% (19.854) (15.797) 25,7%
Custo de Bens e/ou Serviços Vendidos (379.512) (237.213) 60,0% (1.004.066) (645.174) 55,6%
Lucro Bruto 254.186 153.572 65,5% 703.243 471.507 49,1%
Despesas/receitas Operacionais
Com Vendas (86.027) (49.741) 72,9% (202.649) (131.233) 54,4% Gerais e Administrativas (54.138) (24.695) 119,2% (127.496) (72.949) 74,8% Honorários de Administração (1.984) (435) 356,1% (3.297) (1.797) 83,5% Equivalência Patrimonial e Valorização de Outros (7.520) (2.882) 160,9% 108.996 (2.882) -Despesas Financeiras (35.014) (45.941) -23,8% (118.954) (84.450) 40,9% Receita Financeira 31.831 37.681 -15,5% 144.188 133.293 8,2% Outras Despesas/Receitas Operacionais 1.147 2.259 -49,2% 1.413 6.202 -77,2%
(151.705)
(83.754) 81,1% (197.799) (153.816) 28,6%
Com Distribuição Pública de Ações (20.827)
Lucro Antes do Imposto de Renda e da Contribuição Socia 102.481 69.818 46,8% 505.444 296.864 70,3%
IR Diferido (6.574) (2.853) -130,4% (10.721) (17.148) 37,5% Provisão para IR e Contribuição Social (13.710) (16.463) -16,7% (44.989) (40.860) 10,1%
(20.284)
(19.316) 5,0% (55.710) (58.008) -4,0%
Lucro Antes da Participação dos Empregados nos Resultad 82.197 50.502 62,8% 449.734 238.856 88,3%
Participações dos Empregados 5.000 (1.603) -411,9% (3.000) (4.603) -34,8%
Lucro/Prejuízo Antes da Participação de Minoritários 87.197 48.899 78,3% 446.734 234.253 90,7%
Participações de Minoritários 4.172 (272) -1633,8% (24.585) (23.970) 2,6% Reversão dos Juros sobre o Capital Próprio 32.000 32.000 -100,0%
