Perícias Judicias e Extrajudiciais
EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 44ª VARA CÍVEL DO
FORO CENTRAL CÍVEL DE SÃO PAULO
Processo nº: 1086994-83.2015.8.26.0100/01
Classe
– Assunto Cumprimento de Sentença – Inadimplemento
Exequente: CONDOMÍNIO DOS EDIFÍCIOS APOLO, ALVORADA, GOVERNADOR E
OPERA
– GALERIA DE CENTRO CONJUNTO DOM JOSÉ
Executado: MARINHO TAVARES NOGUEIRA
RICARDO CARDOSO, Perito Judicial, nomeado às fls. 353 nos autos do
processo em referência, vem, mui respeitosamente, apresentar à V.Exa., o resultado
de seu trabalho consubstanciado no seguinte
1. DA AÇÃO
Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial.
Na R. Decisão de fls. 353, o MM. Juízo nomeou este signatário para a
avaliação de um bem imóvel.
Não há quesitos formulados pelas partes, e não foram indicados
assistentes técnicos.
A seguir, este perito oferece as análises técnicas deferidas no feito.
2. DAS ATIVIDADES PERICIAIS
2.1.
Do Objetivo da Perícia
É a avaliação do valor de mercado de um bem imóvel. De acordo
com o Glossário de Definições da ABNT
– Norma 14653 – Parte 1 -
o “Valor de Mercado” é assim definido:
“Quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa
data de referência, dentro das condições do mercado
vigente.”
O valor apurado considera o bem livre de ônus, ou quaisquer outros
compromissos que impliquem na redução do seu valor,
independentemente de sua natureza.
Na realização do trabalho foram consideradas como verídicas as
informações contidas nas documentações analisadas, bem como
aquelas prestadas por terceiros.
2.2. Da Análise Documental
Para o desenvolvimento do trabalho a perícia examinou os
documentos juntados aos autos.
2.3. Da Diligência
A diligência foi agendada com as partes, conforme e-mail abaixo:
No dia 4/12/19, a Dra Marisa, advogada dos autores, retornou por
telefone, dando ciência da diligência.
No mesmo dia 4/12/19, a Dra Fabiana, advogada do réu, respondeu
ao e-mail, conforme abaixo:
Na data da diligência o réu não encontrava-se no imóvel.
Mesmo diante da impossibilidade de se adentrar à unidade a perícia
deu andamento aos trabalhos, por considerar que seria possível
obter os dados necessários à avaliação, sem prejuízo da mesma.
No local, um funcionário da administração, Sr. Levi, auxiliou o
trânsito do perito no imóvel.
No dia 10/12/19, antes de encerrar o Laudo, a perícia enviou o e-mail
abaixo, à Dra Fabiana, advogada do réu, porém, não obteve nenhuma
resposta.
2.4. Da Localização do Imóvel
O imóvel está localizado à Rua 24 de maio, n. 188
– Centro – São
Paulo
– SP.
Mapa do Local
Trata-se do Condomínio dos Edifícios Apolo, Alvorada, Governador
e Ópera
– Galeria de Centro Conjunto Dom José.
3. DA VISTORIA
3.1. Do Condomínio
Trata-se de um conjunto de Edifícios, possuindo em comum, uma
galeria de lojas nos mais diversos segmentos de atividade.
O edifício onde se situa a unidade avalianda
– edifício “Alvorada”, é
constituído, também, de apartamentos residenciais, localizaods nos
pavimentos superiores.
O acesso aos pavimentos superiores é controlado por portaria
central, e se dá através de escada rolante e elevadores.
3.2. Da Unidade Avalianda
A unidade avalianda é o apartamento 605, localizado no edifício
denominado “Alvorada”, no 6º andar. Conforme relatado, na data da
diligência, a qual foi agendada com as partes, o imóvel encontrava-se
fechado. Apesar do exposto, a perícia deu prosseguimento aos
trabalhos, conhecendo um apartamento com configuração
semelhante ao do avaliando, localizado no 5º andar
– unidade 505, o
qual foi disponibilizado pela administração.
3.2.1. Dos Dados Cadastrais do Avaliando:
Matricula n. 40.692
– Ficha 01 – Livro 02 do Registro Geral do
5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.
Contribuinte: 006.010.0253-9
3.2.2. Da Descrição da Unidade
Trata-se de um apartamento de 1 dormitório, sala, cozinha e
banheiro.
As principais características dos apartamentos neste edifício são:
Áreas (*):
Útil: 45,92m
2Comum: 16,09m
2Total: 62,01m
23.2.3. Do Setor, Quadra, Idade, Área e Padrão Construtivo
Setor: 006
Quadra: 010
Idade Estimada(*): 40 anos
(*) idade estimada não é a idade real da construção, mas sim, está
relacionada com a idade funcional da edificação
Padrão Construtivo: Apartamento Padrão Simples, com
Elevador.
4. DO ESTUDO DAS RESTRIÇÕES E DA REGIÃO
4.1. Do Zoneamento
Após consultar os mapas e textos das Leis e Decretos Municipais que
definem o Zoneamento do Município de São Paulo, àqueles aos
quais temos acesso, constatou-se que o terreno está enquadrado em
zona ZC
– Zona Central.
Localização do Condomínio
4.1.1. Das Características da Região
4.1.1.1. Do Logradouro
O trecho fronteiriço ao imóvel apresenta-se
pavimentado, em asfalto, e possui 01 pista de
rolamento com aproximadamente 6,00 metros de
largura.
4.1.1.2. Do Tipo De Ocupação Circunvizinha
Trata-se de região central (centro antigo)
ocupada, predominantemente, por imóveis
comerciais.
4.1.2. Da Infraestrutura Urbana
O local é servido por asfalto, guias e sarjetas, passeio,
redes de águas pluviais, água potável, esgoto, redes de
energia elétrica domiciliar e pública e rede telefonica.
A região é dotada de serviços de transporte coletivo,
constituído por linhas de ônibus municipais, e estação de
metrô nas imediações (Estação República).
5. DA METODOLOGIA
5.1. Normas de Avaliação
As diretrizes para a avaliação de bens em geral encontram-se na
norma NBR 14.653, partes 1 e 2, publicada pela da ABNT
(Associação Brasileira de Normas Técnicas).
Em determinadas especificidades adotam-se, também, estudos
elaborados pelo IBAPE/SP
– Instituto Brasileiro de Perícias de
Engenharia, de São Paulo.
5.2. Métodos de Avaliação
Os métodos para identificar o valor de mercado de um bem, são:
a) Método Comparativo Direto de Dados Mercado: identifica o
valor do bem por comparação com valores de outros bens,
deno
minados “amostras” os quais possuem atributos
semelhantes; mediante a transposição dos parâmetros desses,
devidamente homogeneizados por fatores, para a unidade
avalianda.
b) Método Involutivo: identifica o valor do bem com base no
aproveitamento eficiente, tanto com relação às suas
características quanto com as condições de mercado da
região.
c) Método Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatório dos
valores de todos os componentes.
d) Método de Capitalização de Renda: Identifica o valor do bem
com base na capitalização da sua renda líquida viável.
5.2.1. Método Empregado
Considerando a disponibilidade de elementos amostrais,
semelhantes ao avaliando a perícia adota o Método
6. DA AVALIAÇÃO
Amostra Área Útil Valor do Imóv el R$ Valor do m2 R$ / m2 - Vu Fator Oferta Desc 10% no Valor da Oferta Valor do m2 após Homogeneização (R$/m2) - Vuh 1 35,00 220.000,00 6.285,71 0,9 5.617,89 2 30,00 170.000,00 5.666,67 0,9 5.064,61 3 40,00 248.000,00 6.200,00 0,9 4.950,03 4 32,00 170.000,00 5.312,50 0,9 4.748,08 5 40,00 245.000,00 6.125,00 0,9 5.474,25 6 29,00 170.000,00 5.862,07 0,9 5.239,26 7 39,00 229.000,00 5.871,79 0,9 4.901,72 8 48,00 250.000,00 5.208,33 0,9 4.654,98 40.650,82 3.556,95 5.081,35 6.605,76 QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORESTotal Limite Mínimo
Limite Máximo Valor Médio do m2
Nota: Fator Oferta: corresponde a aplicação de um desconto de 10% sobre o
valor do anúncio. Este desconto é consagrado nos trabalhos de avaliações
imobiliárias.
Validação Estatística
6.1. Média Aritmética do conjunto de amostras:
_
X (Vuh) =
Σ Xi (Vuh) = R$ 40.650,82 = R$ 5.081,35
n 8
Onde:
X = Média Aritmética dos valores unitários
Σ Xi (Vuh) = Somatória dos Valores das Amostras
n = Total de Amostras
6.2. Cálculo Do Desvio Padrão "S" ( Standard Desviation )
Onde:
_
X (Vuh) = Média Aritmética das Amostras
Xi (Vuh) = Valor da Amostra
n = Total de Amostras
6.3. Pertinência Do Rol De Amostras
Verificar-se-á a pertinência do rol de amostras pelo critério
excludente de Chauvenet para o valor crítico limite de 1,85
(tabelado).
_
d= |Xi
– X | < VC
S
Onde:
d = Pertinência da Amostra
_
X (Vuh) = Média Aritmética das Amostras
Xi (Vuh) = Valor da Amostra
S = Desvio Padrão
VC = Valor Crítico = 1,85
Amostra Valor 1 1,58 2 0,05 3 0,39 4 0,98 5 1,16 6 0,46 7 0,53 8 1,25Pertinência (quando menor que 1,85) Amostra Pertinente Amostra Pertinente Amostra Pertinente Amostra Pertinente Amostra Pertinente Amostra Pertinente Amostra Pertinente Amostra Pertinente
6.4. Limites De Confiança
Foi adotada a
“Teoria Estatística Das Pequenas Amostras” (n <
30) , com a distribuição " t " de STUDENT, com 8 amostras, 7
graus de liberdade, e confiança de 80%, conforme Norma
14.653 - parte 2 - da ABNT. (Associação Brasileira de Normas
Técnicas):
Limite Inferior do Intervalo de Confiança:
_
X
- tc S__
√n
Limite Superior do Intervalo de Confiança:
_
X
+ tc S__
√n
Onde:
_
X = Média Aritmética das Amostras
tc (tabela student) = 1,415
S= Desvio Padrão
N = n. de amostras
Min 4.911,19 Médio 5.081,35 Máx 5.251,51 Limites de Confiança - R$6.5. Variação Intervalar
Considerando a dilatação do intervalo de confiança o campo de
arbítrio será estipulado em +/- 10% em torno do valor médio =
Mín 4.573,22 Médio 5.081,35 Máx 5.589,49
Variação Intervalar - R$
