THE PARTICIPAÇÕES LTDA. EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL CNPJ Nº

(1)

1

LAUDO DE AVALIAÇÃO

DE PROPRIEDADE DO

THE PARTICIPAÇÕES LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL

CNPJ Nº 19.436.760/0001-74

Rodovia Assis Chateaubriand, Km 280 – Bairro Lajeado Penápolis – SP

Elaborado por:

MARCCELO HENRIQUE

Engenheiro Civil – CREA n° 0685046690 ADRIANO GUERRA

Engenheiro Eletricista – CREA n° 5063010507

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1006987-21.2019.8.26.0438 e código 6A95FB0.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por marcus de sousa oliveira e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/01/2020 às 20:02 , sob o número WPEP20700031219 .

fls. 1606

(2)

2 MARCCELO HENRIQUE, engenheiro civil, CREA n° 068.5046690 e ADRIANO GUERRA, engenheiro eletricista, CREA n° 5063010507;

com escritório na Rua Afonso Taranto nº 210 – pavimento superior – sala 4A – Nova Ribeirânia, Fone: (16) 3101-1711, em Ribeirão Preto – SP, atuando a mais de vinte anos na comarca de Ribeirão Preto e região, atendendo solicitação do THE PARTICIPAÇÕES LTDA. – em Recuperação Judicial, elaboraram o presente

LAUDO DE AVALIAÇÃO

fls. 1607

(3)

3 Í N D I C E

Laudo de Avaliação de Imobilizado. . . . 04

01 – Objetivo. . . . 05

01.01 – Imóveis. . . . 05

01.02 – Edificações e Benfeitorias. . . . 05

02 – Critérios de Ajuste e Considerações. . . . 05

03 – Conceituação. . . . 06

04 – Considerações Preliminares. . . . 06

05 – Descrição dos Bens do Imobilizado. . . . . 07

05.01 – Descrição dos Imóveis. . . . 07

05.02 – Descrição das Benfeitorias. . . . 07

06 – Avaliação. . . . 08

06.01 – Cálculo dos Valores. . . . 08

06.02 – Valor Total do Imobilizado. . . . 11

07 – Conclusão. . . . 11

08 – Termo de Encerramento. . . . 11 Anexos

Anexo 01 – Pesquisa de valor dos imóveis

Anexo 02 – Custos Unitários das Edificações (SINDUSCON/SP) Anexo 03 – Classificação dos Imóveis Construídos

Anexo 04 – Tabela de Heidecke: Cálculo de Depreciação Anexo 05 – Matrícula(s) do(s) Imóvel(eis)

Anexo 06 – Levantamento Fotográfico

fls. 1608

(4)

4 LAUDO DE AVALIAÇÃO

Imóveis: Relação de bens imobilizados com valor de mercado

Edificações e Benfeitorias: Relação de bens imobilizados com valor de mercado

Solicitante: THE PARTICIPAÇÕES LTDA. – em Recuperação Judicial

Proprietário: THE PARTICIPAÇÕES LTDA. – em Recuperação Judicial

Data: 15 de janeiro de 2020.

fls. 1609

(5)

5 01 – OBJETIVO

O objeto do presente trabalho é a determinação do justo, real e atual valor de todos os bens físicos, a saber: Imóveis, Edificações e Benfeitorias de propriedade da THE PARTICIPAÇÕES LTDA. – em Recuperação Judicial, conforme segue:

01.01 – Imóveis:

Na visita realizada às dependências das unidades da THE PARTICIPAÇÕES LTDA. – em Recuperação Judicial foram verificados todos os bens pertencentes à empresa, de acordo com relação abaixo.

Imóvel Nº

Matrícula Tipo Bairro Cidade/Estado Área (m2)

Imóvel nº 01 934 Terreno Urbano Cidade Jardim Penápolis/SP 242,000

Imóvel nº 02 3.201 Terreno Urbano Chácara Palestina Penápolis/SP 6.250,000

Imóvel nº 03 53.953 Terreno Urbano Jardim Primavera Penápolis/SP 336,000

Totais: 8.099,070

01.02 – Edificações e Benfeitorias:

• Matrícula nº 934 - Penápolis/SP o Residência

• Matrícula nº 3.201 - Penápolis/SP o Residência

• Matrículas nº 53.953 e 53.954 - Penápolis/SP o Área Gourmet

• Matrícula nº 53.955 - Penápolis/SP o Escritório

o Barracão

02 – CRITÉRIOS DE AJUSTE E CONSIDERAÇÕES

No processo de ajuste para a determinação do valor de mercado foram obedecidos os ditames do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, sem, contudo, deixar de considerar as peculiaridades regionais e a finalidade a que o trabalho se destina.

No ajuste de valor das máquinas e equipamentos adotamos o método de custos (comparativo direto e quantificação) com pesquisa de valores junto aos fabricantes e revendedores dos bens em estado de novo/usado ou similar ao analisado, complementando, quando necessário, o estudo com a aplicação de percentuais corretivos em função da idade aparente dos bens em análise, estado de conservação, qualidade da manutenção empregada e vida útil remanescente, elementos disponíveis na literatura técnica sobre o assunto. Quanto aos normativos específicos da ciência do ajuste a valor presente, obrigamo-nos a seguir os preceitos da NBR 14.653, que regulamenta os procedimentos relativos a máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral, sendo obrigatória a sua aplicação em todas as manifestações escritas em trabalhos que caracterizam valorização de complexos industriais.

Cabe esclarecer que de conformidade com as normas e por força de lei, esta atividade é da exclusiva responsabilidade e competência de profissionais e empresas legalmente habilitadas pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, sendo, portanto, legalmente vedado a outros profissionais atuarem nesta área.

fls. 1610

(6)

6 É também importante afirmar que neste trabalho assume-se que as informações obtidas de terceiros foram dadas de boa fé e são confiáveis, que são legais a título de propriedade e que as dimensões constantes na documentação apresentada são exatas ou apresentam aproximações em graus admissíveis de modo a não interferir de forma decisiva na definição dos valores atribuídos.

03 – CONCEITUAÇÃO

Ajustar a valor presente é uma operação técnica que requer conhecimento teórico e vivência profissional. Como esta atividade nada mais é que a medição de uma magnitude econômica deverá necessariamente ser embasada por uma metodologia tal que, mesmo de forma subjetiva, indique um caminho lógico e mantenha um comportamento racional que se reflita na maior aproximação possível do valor de mercado, mesmo que consideremos os eventuais erros que a falibilidade humana admite cometer dentro. De uma razoável faixa de tolerância.

Sendo assim o que se espera é que em caso de bens similares transacionados numa mesma época e num sistema de livre concorrência, por certo a cada transação corresponderá um valor específico. Entretanto, se as negociações obedecem a uma metodologia objetiva, certamente as diversas transações apresentarão valores próximos.

O valor atribuído pode ser definido como o preço que o bem avaliando poderia alcançar quando colocado à venda, em prazo razoável, com o vendedor desejando, embora não estando obrigado a vendê-lo, e o comprador adquirindo-o com total conhecimento dos usos e finalidades para os quais o bem poderá ser destinado, sem, contudo, estar obrigado a realizar a compra. Em suma, valor de mercado é o resultado de uma negociação à vista, e definido pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Perícia de Engenharia, como:

“O valor pelo qual se realiza uma compra e venda entre partes desejosas, mas não obrigadas à transação, ambas perfeitamente conhecedoras do bem e do mercado e admitindo prazo razoável para que se encontrem”.

04 – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

• O signatário informa que foi realizada vistoria nas Unidades da THE PARTICIPAÇÕES LTDA. – em Recuperação Judicial, nos dias 18 e 19 de dezembro de 2019, ocasião em que foi realizado o levantamento fotográfico apresentado no Anexo 06 deste laudo;

• Esta Avaliação está definida pela ABNT NBR 14.653, como avaliação de rigor normal.

• O presente relatório obedece criteriosamente os princípios fundamentais descritos a seguir:

 O AVALIADOR não tem inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste relatório e tampouco dela auferem qualquer vantagem.

 Os honorários profissionais dos AVALIADORES não estão, de forma alguma, sujeitos as conclusões deste relatório.

 O relatório foi elaborado pelos AVALIADORES e ninguém mais, a não ser pelos próprios Profissionais envolvidos no trabalho, prepararam as analises e respectivas conclusões.

 No presente relatório assumem-se como corretas as informações obtidas de terceiros, pessoas físicas entidades ou empresas, sendo que as fontes das mesmas estão contidas no referido relatório.

 As analises, opiniões e conclusões expressas no presente relatório são baseadas em dados, diligencias, pesquisas e levantamentos efetuados no transcorrer do trabalho.

 O AVALIADOR assume total responsabilidade sobre a matéria de Engenharia de Avaliações e Pericias de Engenharia, incluídas as implícitas, para o exercício de suas funções, precipuamente estabelecidas em leis, códigos ou regulamentos próprios.

 Para efeito de apuração do valor de mercado dos bens, consideraram-se os mesmos livres de ônus/gravames de qualquer natureza.

fls. 1611

(7)

7 05 – DESCRIÇÃO DOS BENS DO IMOBILIZADO

05.01 – DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS Conforme Matrículas constantes no anexo 05.

05.02 – DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS 05.02.01 – Matrícula nº 934 - Penápolis (SP)

A edificação construída nesta matrícula possui as seguintes características conforme seus estados de conservação e padrões de acabamento.

Trata-se de um residência composta por edificação de um pavimento estruturados em concreto armado e vedados com alvenaria revestida com reboco pintado ou azulejos padrão normal nos banheiros.

Predominantemente, os pisos são revestidos com cerâmica. As esquadrias externas são metálicas e portas internas de madeira. A cobertura em telha cerâmica e estrutura em madeira.

No fundo possui uma cobertura e estrutura em madeira e telha cerâmica.

Pela vistoria, classificamos a edificação, baseado estado de conservação que se encontra, “C” – regular – conformes critérios de depreciação de Ross-Heidecke. Maiores detalhes estão apresentados no Anexo 04 – Tabela de Heidecke: Cálculo de Depreciação e Anexo 06 – Levantamento Fotográfico, deste laudo.

05.02.02 – Matrícula nº 3.201 - Penápolis (SP)

As edificações que foram construídas nesta matrícula possuem as seguintes características conforme seus estados de conservação e padrões de acabamento.

Trata-se de um residência composta por edificações de um ou dois pavimentos estruturados em concreto armado e vedados com alvenaria revestida com reboco pintado ou azulejos padrão normal nos banheiros.

Predominantemente, os pisos são revestidos com cerâmica. As esquadrias externas se dividem entre janelas de madeira e vidro temperado, portas internas de madeira. As coberturas são em telha cerâmica e estrutura em madeira.

Quiosque possui uma cobertura e estrutura em madeira e telha cerâmica.

Piscina revestida em cerâmica e com pedras tipo mineira no seu entorno.

Área externa com gramados, piso de acesso à garagem em paralelepípedo, caminhos e calçadas em ardósia.

Pela vistoria, classificamos as edificações, baseado estado de conservação que se encontram, “E” – Requer reparos simples – conformes critérios de depreciação de Ross-Heidecke. Maiores detalhes estão apresentados no Anexo 04 – Tabela de Heidecke: Cálculo de Depreciação e Anexo 06 – Levantamento Fotográfico, deste laudo.

05.02.03 – Matrículas nº 53.953 e 53.954- Penápolis (SP)

A edificação construída nesta matrícula possui as seguintes características conforme seus estados de conservação e padrões de acabamento.

Trata-se de uma Área de Lazer composta por edificação térrea estruturados em concreto armado e madeira, vedados com alvenaria revestida com reboco pintado ou azulejos padrão normal nos banheiros.

Predominantemente, os pisos são revestidos com cerâmica. As esquadrias se dividem entre janelas metálicas e portas de madeira. A cobertura em telha cerâmica e estrutura em madeira.

Pela vistoria, classificamos a edificação, baseado estado de conservação que se encontra, “C” – regular – conformes critérios de depreciação de Ross-Heidecke. Maiores detalhes estão apresentados no Anexo 04 – Tabela de Heidecke: Cálculo de Depreciação e Anexo 06 – Levantamento Fotográfico, deste laudo.

fls. 1612

(8)

8 05.02.04 – Matrícula nº 53.955- Penápolis (SP)

As edificações que foram construídas nesta matrícula possuem as seguintes características conforme seus estados de conservação e padrões de acabamento.

a) Escritório: composta por edificações de um pavimento estruturados em concreto armado e vedados com alvenaria revestida com reboco pintado ou azulejos padrão normal nos banheiros.

Predominantemente, os pisos são revestidos com cerâmica. As esquadrias se dividem entre janelas metálicas e portas de madeira. A cobertura em telha de fibrocimento e estrutura em madeira.

b) Galpão: composto por um prédio único de estrutura em concreto armado, possuindo pavimentação em concreto polido, paredes em alvenaria de tijolos cerâmicos revestidos com reboco pintado. A cobertura em telha cerâmica e estrutura em madeira.

Pela vistoria, classificamos a edificação, baseado estado de conservação que se encontra, “C” – regular – conformes critérios de depreciação de Ross-Heidecke. Maiores detalhes estão apresentados no Anexo 04 – Tabela de Heidecke: Cálculo de Depreciação e Anexo 06 – Levantamento Fotográfico, deste laudo.

06 – AVALIAÇÃO

06.01 – Cálculo dos valores

Abaixo seguem as relações dos Bens por grupos já com valor final, ou seja, já depreciado ou de mercado, e também seguimos os critérios já definidos anteriormente.

06.01.01– Imóveis

Os valores dos terrenos foram determinados pelo método comparativo através de pesquisa de elemento semelhante e homogeneização de valor

Imóvel Nº

Matrícula Loteamento Cidade/Estado Área x Valor

Unitário = TOTAL

nº 01 934 Cidade Jardim Penápolis/SP 242,0000 m2 x 310,00 = 75.020,00

nº 02 3.201 Chácara Palestina Penápolis/SP 6.250,0000 m2 x 310,00 = 1.937.500,00

nº 03 53.953 Jardim Primavera Penápolis/SP 336,0000 m2 x 310,00 = 104.160,00

Total: 2.510.711,70

Então, temos => V

Imóveis

= R$ 2.510.711,70 06.01.02 – Edificações e Benfeitorias

06.01.02.01 - Construção

Para avaliarmos as edificações, utilizaremos o critério recomendado pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), através de sua publicação “Edificações – Valores de Venda”, que fornece parâmetros para utilização dos peritos em seus trabalhos avaliatórios.

Nelas as edificações são classificadas em 27 categorias, atribuindo-se a cada uma delas um coeficiente “k” que, multiplicado pelo valor padrão conhecido como “R-1.N”, fornece o custo do metro quadrado de cada categoria. A publicação acima descreve as características de cada uma dessas 27 categorias.

As categorias acima referidas, com seus respectivos valores do coeficiente “k”, estão exibidas no anexo 04.

fls. 1613

(9)

9 Quanto ao símbolo “R-1.N” e “GI”, seus valores são publicados mensalmente pelo SINDUSCON/SP exibidos nas publicações especializadas, sob o título de “Custos Unitários Básicos das Edificações”. Esses símbolos significam o custo/m2 de um projeto Residencial com padrão “N” ou “normal” e de um projeto Galpão Industrial com padrão “N”. Apresentamos a tabela usada neste laudo no anexo 02, que foi retirada do site do SINDUSCON/SP do mês Dezembro de 2019.

Ali podemos lermos que, em Dezembro de 2019, os valores de “R-1.N” e “GI” são de:

O primeiro passo de nossa avaliação será, portanto classificar os prédios. Para isso, procuramos ver qual das 27 categorias previstas pelo IBAPE que mais se assemelha aos nossos prédios.

Feito isso, basta tomarmos o coeficiente “k” correspondente à categoria escolhida e multiplicarmos pelo custo/m2 e o resultado será o custo do metro quadrado de cada um dos nossos prédios.

1. Para R-1.N, temos:

1.1. Categoria: Residencial – Casa – Padrão Simples

1.2. Para “K”, temos os intervalos de valores: 0,912 (mínimo) – 1,056 (médio) – 1,200 (máximo)

1.3. Adotamos o valor de “k” = 1,100 2. Para R-1.N, temos:

2.1. Categoria: Residencial – Casa – Padrão Médio

2.2. Para “K”, temos os intervalos de valores: 1,212 (mínimo) – 1,386 (médio) – 1,560 (máximo)

2.3. Adotamos o valor de “k” = 1,300

Item Prédio Símbolo

SINDUSCON Mercado

Custo Unitário Un Coeficiente

"K"

Custo Unitário Atualizado

(R$)

1 Matrícula nº 934 - Penápolis/SP

1.1 Residência R-1.N R1 (SP) 1.616,19 m2 1,100 1.777,81

2 Matrícula nº 3.201 - Penápolis/SP

2.1 Residência R-1.N R2 (SP) 1.616,19 m2 1,300 2.101,05

3 Matrícula nº 53.955 - Penápolis/SP

3.1 Escritório R-1.N C (SP) 1.616,19 m2 1,200 1.939,43

3.2 Barracão GI (SP) 749,82 m2 1,100 824,80

4 Matrículas nº 53.953 e 53.954 - Penápolis/SP

4.1 Área Gourmet R-1.N C (SP) 1.616,19 m2 1,200 1.939,43

06.01.02.02 - Depreciação

Devemos agora aplicar uma depreciação, em função da idade aparente (“Y”) e do estado de conservação (“C”) de cada edificação, de acordo com a tabela de cálculo no Anexo 03, temos:

Com base nesses parâmetros, a Depreciação se calcula pela fórmula abaixo:

“D” = [(Y/100) + (1 – Y/100) x C] x 0,8

fls. 1614

(10)

10 Cálculo das depreciações das Edificações

Y = Idade aparente = 20 ano (s)

Estado de Conservação retirado da Tabela de Heidecke para Cálculo de Depreciações "c" = 0,0252

“D” = [(Y/100) + (1 – Y/100) x C] x 0,8

“D” = [( 20 ) + (1 - 20 ) x 0,0252 ] x 0,8 = [ 0,2 + (1 - 0,2 ) x 0,0252 ] x 0,8

100 100

= [ 0,2 + ( 1 x 0,0252 )] x 0,8 = 0,1761 - 0,8239

Estado de Conservação retirado da Tabela de Heidecke para Cálculo de Depreciações "c" = 0,0252

“D” = [(Y/100) + (1 – Y/100) x C] x 0,8

“D” = [( 40 ) + (1 - 40 ) x 0,0252 ] x 0,8 = [ 0,4 + (1 - 0,4 ) x 0,0252 ] x 0,8

100 100

= [ 0,4 + ( 1 x 0,0252 )] x 0,8 = 0,3321 - 0,6679

Estado de Conservação retirado da Tabela de Heidecke para Cálculo de Depreciações "e" = 0,1810

“D” = [(Y/100) + (1 – Y/100) x C] x 0,8

“D” = [( 40 ) + (1 - 40 ) x 0,1810 ] x 0,8 = [ 0,4 + (1 - 0,4 ) x 0,1810 ] x 0,8

100 100

= [ 0,4 + ( 1 x 0,1810 )] x 0,8 = 0,4069 - 0,5931

06.01.02.03 – Valor final depreciado

Item Prédio

Idade Aparente

(anos)

Extensão / Área / Volume (m / m2 / m3) Unidade

Custo Unitário Atualizado

(R$)

Valor Atualizado (R$)

Estado de Conservação Fator de Depreciação

Valor Justo (R$)

1 Matrícula nº 934 - Penápolis/SP 364.468,83 243.430,19

1.1 Residência 40 205,01 m2 1.777,81 364.468,83 c 0,6679 243.430,19

2 Matrícula nº 3.201 - Penápolis/SP 3.083.921,19 1.829.135,34

2.1 Residência 40 1.467,80 m2 2.101,05 3.083.921,19 e 0,5931 1.829.135,34

3 Matrícula nº 53.955 - Penápolis/SP 473.130,65 389.799,10

3.1 Escritório 20 118,53 m2 1.939,43 229.880,64 c 0,8239 189.392,22

3.2 Barracão 20 294,92 m2 824,80 243.250,02 c 0,8239 200.406,88

4 Matrículas nº 53.953 e 53.954 - Penápolis/SP 184.594,95 152.082,61

4.1 Área Gourmet 20 95,18 m2 1.939,43 184.594,95 c 0,8239 152.082,61

Total de Edificação e Benfeitorias 4.106.115,62 2.614.447,23

Então, temos => V

Edif/Benf

= R$ 2.614.447,23

fls. 1615

(11)

11 06.02 – Valores Totais do Imobilizado

06.02.01 – Imóveis. . . . R$ 2.510.711,70 06.02.02 – Edificações e Benfeitorias. . . . R$ 2.614.447,23

====================================================================

Total. . . . R$ 5.125.158,93 Arredondando, temos => V

TI

= R$ 5.125.000,00

07 – CONCLUSÃO

Em virtude do exposto no presente trabalho o signatário atribui, aos bens e imóveis inicialmente identificados, e para o mês de Janeiro de 2.020, os seguintes valores:

R$ 5.125.000,00 (Cinco milhões, cento e vinte e cinco mil reais).

08 – TERMO DE ENCERRAMENTO

O Presente laudo foi escrito em onze (11) folhas digitadas de um só lado, todas rubricadas, com exceção desta última, que está assinada e datada. Segue ainda, anexos: Pesquisa de valor dos imóveis (Anexo 01), Custo Unitário Básicos das Edificações – CUB-SINDUSCON/SP (Anexo 02), Classificação dos imóveis construídos (Anexo 03), Tabela Heidecke (Anexo 04), Matrículas dos Imóveis (Anexo 05) e Levantamento Fotográfico (Anexo 06).

Ribeirão Preto, 15 de janeiro de 2019.

Marccelo Henrique Adriano Guerra

Engenheiro Civil Engenheiro Eletricista

CREA n° 0685046690 CREA n° 5063010507

fls. 1616

(12)

ANEXOS

fls. 1617

(13)

ANEXO 01

PESQUISA DE VALOR DOS IMÓVEIS

fls. 1618

(14)

01 - PESQUISA – TERRENO URBANO – PENÁPOLIS/SP

COTAÇÃO :

091-2019-COT-02-1

Título do

Anúncio: Lote/Terreno à Venda, 312 m² por R$ 119.700 COD. TE0069

Rua Nícola Laçava, 4 - Cidade Jardim, Penápolis - SP

Bairro: Cidade Jardim

Cidade: Penápolis

Estado: São Paulo

Tipo: Terreno Urbano

Área Imóvel: 312,0000 m2 Área Construída: Testada: ml

Topografia: Superfície: Valor Solicitado: R$ 119.700,00

Valor do

Terreno: R$ 383,65 /m2 ^Situação: Transação ^Data: 29/12/2019

Informante: V. D. P. IMOVEIS - (41) 99815-9640

COTAÇÃO :

091-2019-COT-02-2

Título do

Rua Nícola Laçava, 8 - Cidade Jardim, Penápolis - SP

Cidade: Penápolis

Estado: São Paulo

Valor do

COTAÇÃO :

091-2019-COT-02-3

Título do

Cidade Jardim, Penápolis - SP

Cidade: Penápolis

Estado: São Paulo

Valor do

Informante: Sidnei Roberto Ramos - (11) 3852-7888

fls. 1619

(15)

COTAÇÃO :

091-2019-COT-02-4

Título do

Avenida Francisco Colnaghi, 4 - Jardim Morumbi, Penápolis - SP

Bairro: Jardim Morumbi

Cidade: Penápolis

Estado: São Paulo

Área Imóvel: 1.044,0000 m2 Área Construída: Testada: ml

Valor do

COTAÇÃO :

091-2019-COT-02-5

Título do

Penápolis - SP

Bairro: Gilberto Elias Ferreira

Cidade: Penápolis

Estado: São Paulo

Área Imóvel: 1.044,0000 m2 Área Construída: Testada: ml

Valor do

Informante: Sidnei Roberto Ramos - (11) 3852-7888

O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios nos jornais e contatos com corretores, imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas afins.

Identificamos elementos comparativos válidos que, de acordo com as "Normas".

Portanto, consideramos a homogeneização como sendo igual a 1.

Fazendo a média dos valores pesquisados e aplicando o coeficiente de homogeneização, temos:

Vu = (V

1

+ V

2

+ V

3

+ V

4

+ V

5

) = (R$ 383,65 + R$ 394,00 + R$ 352,56 + R$ 201,58 + R$ 223,42) =

5 5

Vu

02

= R$ 311,04 / m2

Vu

02

≈ R$ 310,00 / m2

fls. 1620

(16)

ANEXO 02

CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS DAS EDIFICAÇÕES (SINDUSCON/SP – DEZEMBRO DE 2019)

fls. 1621

(17)

Data Índice Mês Ano 12 meses Índice Mês Ano 12 meses Índice Mês Ano 12 meses Índice Mês Ano 12 meses

dez/18 124,40 0,08 3,41 3,41 131,39 0,00 1,75 1,75 114,71 0,22 6,16 6,16 133,57 0,00 1,36 1,36

jan/19 125,13 0,58 0,58 3,58 132,40 0,77 0,77 2,09 115,12 0,36 0,36 6,07 133,57 0,00 0,00 1,36

fev/19 125,51 0,31 0,89 3,58 132,40 0,00 0,77 2,09 116,03 0,79 1,15 6,05 133,57 0,00 0,00 1,36

mar/19 125,73 0,18 1,07 3,78 132,40 0,00 0,77 2,06 116,55 0,45 1,60 6,63 133,57 0,00 0,00 1,36

abr/19 126,02 0,23 1,31 3,77 132,40 0,00 0,77 2,06 117,24 0,60 2,21 6,59 133,57 0,00 0,00 1,36

mai/19 126,11 0,07 1,37 3,27 132,40 0,00 0,77 1,48 117,44 0,17 2,38 6,22 133,57 0,00 0,00 0,72

jun/19 128,24 1,69 3,09 4,36 136,05 2,75 3,55 3,67 117,53 0,08 2,46 5,61 136,96 2,54 2,54 2,04

jul/19 129,34 0,85 3,97 4,87 137,46 1,04 4,62 4,62 118,26 0,62 3,10 5,48 137,42 0,34 2,88 2,29

ago/19 129,43 0,07 4,05 4,59 137,46 0,00 4,62 4,62 118,49 0,19 3,29 4,74 137,42 0,00 2,88 2,29

set/19 129,58 0,12 4,17 4,74 137,46 0,00 4,62 4,62 118,84 0,30 3,61 5,08 137,42 0,00 2,88 2,88

out/19 129,73 0,11 4,28 4,69 137,46 0,00 4,62 4,62 119,19 0,29 3,91 4,95 137,42 0,00 2,88 2,88

nov/19 129,86 0,10 4,39 4,48 137,62 0,12 4,75 4,75 119,30 0,10 4,01 4,23 137,42 0,00 2,88 2,88

dez/19 129,87 0,01 4,40 4,40 137,62 0,00 4,75 4,75 119,32 0,02 4,02 4,02 137,42 0,00 2,88 2,88

Custo unitário básico no Estado de São Paulo, padrão R8-N, dezembro de 2019

R$/m² Participação (%)

Mão-de-obra (com encargos sociais)* 767,82 57,77

Material 516,71 38,88

Despesas Administrativas 44,58 3,35

Total 1.329,11 100,00

(*) Encargos Sociais: 143,14%

Custo unitário básico no Estado de São Paulo*, dezembro de 2019 em R$/m²

Custo m² %mês Custo m²

R-1 1.316,24 R-1 0,02

PP-4 1.204,26 PP-4 0,01

R-8 1.148,25 R-8 0,01

PIS 891,10 R-16 0,01

Custo da construção comercial, industrial e popular no Estado de São Paulo, dezembro de 2019 em R$/m² CAL (comercial andares livres) e CSL(comercial - salas e lojas), GI (galpão industrial) e RP1Q (residência popular)

Custo m² % mês

CAL-8 1.538,96 CAL-8 0,02

CSL-8 1.329,39 CSL-8 0,02

CSL-16 1.769,58 CSL-16 0,02

Custo m² RP1Q 1.427,62

GI 749,82

Fonte: Secon/SindusCon-SP 1

Dezembro_2019

Custo da construção residencial no Estado de São Paulo, padrão R8-N, índice base nov/13=100

Global Mão-de-obra Material Administrativo

Variação (%) Variação (%) Variação (%) Variação (%)

Boletim Econômico - Dezembro de 2019(desonerado)

Padrão Baixo Padrão Normal Padrão Alto

% mês Custo m² % mês

1.687,55 0,01

0,02 1.288,75

0,03 1.616,19 R-1 1.945,02 0,04

0,02 1.524,81 R-8 1.563,34 0,02

0,02 1.633,46

0,01 1.329,11 R-16

(*) Conforme Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e disposto na NBR 12.721 da ABNT. Na formação do Custo Unitário Básico não foram incluidos os itens descritos na seção 8.3.5 da NBR 12.721/06

Padrão Normal Padrão Alto

% mês Custo m²

0,00

(*) Conforme Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e disposto na NBR 12.721 da ABNT. Na formação do Custo Unitário Básico não foram incluidos os itens descritos na seção 8.3.5 da NBR 12.721/06

0,00 1.435,59

0,00 1.908,65

% mês 0,02

Setor de Economia

fls. 1622

(18)

ANEXO 03

CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS CONSTRUÍDOS

fls. 1623

(19)

CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS CONSTRUÍDOS E

COEFICIENTES CORRESPONDENTES ÀS RESPECTIVAS CATEGORIAS

A tabela abaixo vincula os coeficientes do estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”, publicados pelo IBPAE/SP em nov/2006, diretamente ao padrão construtivo R8N do SINDUSCON/SP. A TABELA

ABAIXO SUBSTITUI as anteriormente publicadas.

CLASSE GRUPO PADRÃO

INTERVALO DE VALORES Mínimo Médio Máximo

1 - RESIDENCIAL

1.1 - BARRACO

1.1.1 - Padrão Rústico 0,060 0,090 0,120

1.1.2 - Padrão Simples 0,132 0,156 0,180

1.2 - CASA

1.2.1 - Padrão Rústico 0,360 0,420 0,480

1.2.2 - Padrão Proletário 0,492 0,576 0,660

1.2.3 - Padrão Econômico 0,672 0,786 0,900

1.2.4 - Padrão Simples 0,912 1,056 1,200

1.2.5 - Padrão Médio 1,212 1,386 1,560

1.2.6 - Padrão Superior 1,572 1,776 1,980

1.2.7 - Padrão Fino 1,992 2,436 2,880

1.2.8 - Padrão Luxo Acima de 2,890

1.3 - APARTAMENTO

1.3.2 - Padrão Simples

Sem Elevador 1,032 1,266 1,500

Com Elevador 1,260 1,470 1,680

1.3.3 - Padrão Médio

Sem Elevador 1,512 1,746 1,980

Com Elevador 1,692 1,926 2,160

1.3.4 - Padrão Superior

Sem Elevador 1,992 2,226 2,460

Com Elevador 2,172 2,406 2,640

1.3.5 - Padrão Fino 2,652 3,066 3,480

2 - COMERCIAL - SERVIÇO - INDUSTRIAL

2.1 - ESCRITÓRIO

2.1.2 - Padrão Simples

Sem Elevador 0,972 1,206 1,440

Com Elevador 1,200 1,410 1,620

2.1.3 - Padrão Médio

Sem Elevador 1,452 1,656 1,860

Com Elevador 1,632 1,836 2,040

2.1.4 - Padrão Superior

Sem Elevador 1,872 2,046 2,220

Com Elevador 2,052 2,286 2,520

2.1.5 - Padrão Fino 5,532 3,066 3,600

2.2 - GALPÃO

2.2.2 - Padrão Simples 0,492 0,726 0,960

2.2.3 - Padrão Médio 0,972 1,326 1,680

2.2.4 - Padrão Superior Acima de 1,690

3 - ESPECIAL 3.1 - COBERTURA

3.1.1 - Padrão Simples 0,060 0,120 0,180

3.1.2 - Padrão Médio 0,192 0,246 0,300

3.1.3 - Padrão Superior 0,312 0,456 0,600

fls. 1624

(20)

ANEXO 04

TABELA DE HEIDECKE CÁLCULO DE DEPRECIAÇÕES

fls. 1625

(21)

TABELA DE HEIDECKE para cálculo de depreciações

Estado de conservação Coeficiente “C”

a) Novo 0,0000

b) Entre novo e regular 0,0032

c) Regular 0,0252

d) Entre regular e “requer reparos simples” 0,0809

e) Requer reparos simples 0,1810

f) Entre reparos simples e importantes 0,3320

g) Requer reparos importantes 0,5260

h) Entre reparos importantes e sem valor 0,7520

i) Sem valor 1,0000

Fontes: Publicação do IBAPE, subtítulo “Depreciações de Imóveis”, eng° Hélio de Caires, página 71.

“Princípios de Engenharia de Avaliações”, Eng° Alberto Lélio Moreira, 2ªed., página 132.

fls. 1626

(22)

ANEXO 05

MATRÍCULA(S) DO(S) IMÓVEL(EIS)

fls. 1627

(23)

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1006987-21.2019.8.26.0438 e código 6A95FB0.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por marcus de sousa oliveira e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 23/01/2020 às 20:02 , sob o número WPEP20700031219 . fls. 1628

(24)

(25)

(26)

(27)

(28)

(29)

(30)

(31)

(32)

(33)

(34)

ANEXO 06

LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

fls. 1639

(35)

EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS

Matrícula nº 934 - Penápolis – SP

fls. 1640

(36)

Matrícula nº 3.201- Penápolis - SP

fls. 1641

(37)

(38)

(39)

(40)

(41)

Matrículas nº 53.953 e 53.954- Penápolis - SP

fls. 1646

(42)

Matrícula nº 53.955- Penápolis - SP

fls. 1647

(43)

1

LAUDO DE AVALIAÇÃO

DE PROPRIEDADE DA

WALMAS INCORPORAÇÃO E

CONSTRUÇÃO LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL

CNPJ Nº 04.706.780/0001-40

Av. Luis Osorio, 67 – Centro Penápolis – SP

Elaborado por:

MARCCELO HENRIQUE

Engenheiro Civil – CREA n° 0685046690 ADRIANO GUERRA

Engenheiro Eletricista – CREA n° 5063010507

fls. 1648

(44)

2 MARCCELO HENRIQUE, engenheiro civil, CREA n° 068.5046690 e ADRIANO GUERRA, engenheiro eletricista, CREA n° 5063010507;

com escritório na Rua Afonso Taranto nº 210 – pavimento superior – sala 4A – Nova Ribeirânia, Fone: (16) 3101-1711, em Ribeirão Preto – SP, atuando a mais de vinte anos na comarca de Ribeirão Preto e região, atendendo solicitação da WALMAS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA. – em Recuperação Judicial, elaboraram o presente

LAUDO DE AVALIAÇÃO

fls. 1649

(45)

3 Í N D I C E

Laudo de Avaliação de Imobilizado. . . . 04 01 – Objetivo. . . . 05 01.01 – Bens integrantes do Imobilizado. . . . 05 02 – Critérios de Ajuste e Considerações. . . . 05 03 – Conceituação. . . . 06 04 – Considerações Preliminares. . . . 06 05 – Descrição dos Bens do Imobilizado. . . . . 06 05.01 – Descrição dos Bens. . . 06 05.02 – Descrição dos Imóveis. . . . 07 06 – Avaliação. . . . 07 06.01 – Cálculo dos Valores. . . . 07 06.02 – Valor Total do Imobilizado. . . . 10 07 – Conclusão. . . . 11 08 – Termo de Encerramento. . . . 11 Anexos

Anexo 01 – Pesquisa de valor dos imóveis

Anexo 02– Valorização dos veículos de acordo com tabela FIPE Anexo 03 – Matrícula(s) do(s) Imóvel(eis)

Anexo 04 – Cotações de Apoio/Complementares Anexo 05 – Levantamento Fotográfico

fls. 1650

(46)

4 LAUDO DE AVALIAÇÃO

Móveis e Utensílios: Relação de bens imobilizados com valor de mercado Equipamentos de Informática: Relação de bens imobilizados com valor de mercado

Veículos Leves: Relação de bens imobilizados com valor de mercado

Imóveis: Relação de bens imobilizados com valor de mercado

Solicitante: WALMAS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA. – em

Recuperação Judicial

Proprietário: WALMAS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA. – em

Recuperação Judicial

Data: 16 de janeiro de 2020.

fls. 1651

(47)

5 01 – OBJETIVO

O objeto do presente trabalho é a determinação do justo, real e atual valor de todos os bens físicos, a saber: Móveis e Utensílios, Equipamentos de Informática, Veículos Leves e Imóveis de propriedade da WALMAS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA. – em Recuperação Judicial, conforme segue:

01.01 – Bens integrantes do Imobilizado:

Na visita realizada às dependências das unidades da WALMAS INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA. – em Recuperação Judicial foram verificados todos os bens pertencentes à empresa, de acordo com relação abaixo.

• Móveis e Utensílios

• Equipamentos de Informática

• Veículos Leves:

o Motos 01.02 – Imóveis:

Imóvel Nº

Matrícula Tipo Bairro Cidade/Estado Área (m2)

Imóvel nº 01 50.965 Terreno Urbano Portal das Primaveras Penápolis/SP 309,470

Imóvel nº 04 46.614 Terreno Urbano Residencial Jardim do

Lago V Penápolis/SP 350,520

Totais: 1.404,250

02 – CRITÉRIOS DE AJUSTE E CONSIDERAÇÕES

No processo de ajuste para a determinação do valor de mercado foram obedecidos os ditames do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, sem, contudo, deixar de considerar as peculiaridades regionais e a finalidade a que o trabalho se destina.

No ajuste de valor das máquinas e equipamentos adotamos o método de custos (comparativo direto e quantificação) com pesquisa de valores junto aos fabricantes e revendedores dos bens em estado de novo/usado ou similar ao analisado, complementando, quando necessário, o estudo com a aplicação de percentuais corretivos em função da idade aparente dos bens em análise, estado de conservação, qualidade da manutenção empregada e vida útil remanescente, elementos disponíveis na literatura técnica sobre o assunto. Quanto aos normativos específicos da ciência do ajuste a valor presente, obrigamo-nos a seguir os preceitos da NBR 14.653, que regulamenta os procedimentos relativos a máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral, sendo obrigatória a sua aplicação em todas as manifestações escritas em trabalhos que caracterizam valorização de complexos industriais.

Cabe esclarecer que de conformidade com as normas e por força de lei, esta atividade é da exclusiva responsabilidade e competência de profissionais e empresas legalmente habilitadas pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, sendo, portanto, legalmente vedado a outros profissionais atuarem nesta área.

É também importante afirmar que neste trabalho assume-se que as informações obtidas de terceiros foram dadas de boa fé e são confiáveis, que são legais a título de propriedade e que as dimensões constantes na documentação apresentada são exatas ou apresentam aproximações em graus admissíveis de modo a não interferir de forma decisiva na definição dos valores atribuídos.

fls. 1652