DIREITO IMOBILIÁRIO
AVANÇADO
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POSSE
CONCEITO (art. 1.196)
Há posse quando a pessoa exercita sobre a coisa um ou alguns dos poderes do domínio, usando-a, auferindo dela frutos, dispondo dela (promovendo a sua alienação ou cedendo-a em empréstimo), e, ainda, reivindicando-a do poder de quem quer que injustamente a possua.
Constatada uma ou algumas dessas situações, pode-se dizer que existirá relação possessória.
COMPOSSE (art. 1.199)
Hipótese em que há duas ou mais pessoas exercendo posse sobre uma mesma coisa (co-possuidores).
DETENÇÃO (art. 1.198)
Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.
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Art. 1.225. São direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor;
IX - a hipoteca; X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso.
XIII - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e respectiva cessão e promessa de cessão.
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DA PROPRIEDADE
CONCEITO (1.228)
A propriedade imobiliária no Brasil, não se traduz em um conceito, mas sim no
direito registral, que prevê que o dono é aquele que figura na matrícula como tal.
São poderes que detém o possuidor de usar, gozar e dispor da coisa, e ter o direito
de reavê-la de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Quando reunidas
todas essas condições em alguém em face de determinada coisa, dizemos que ele é
proprietário ou senhor. A lei pressupõe que a propriedade seja plena (quando
reunidas as condições sob exame) e exclusiva (somente um proprietário), até prova
em contrário, nos termos do artigo 1.231 do código civil.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.
§ 1
oEnquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido
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DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
CONCEITO (1331)
Existência de propriedades autônomas com partes forçadamente comuns.
O Código Civil passa a disciplinar integralmente o condomínio em edifícios, revogando, em princípio, essa matéria na Lei 4.591/64, mas mantém a vigência a parte relativa às incorporações.
Privativo: § 1º 1331. Comuns: § 2º 1331.
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (1333, 1334 e 1351)
A convenção tem natureza contratual, embora seja advinda de lei. Sua principal função é reduzir ao casuísmo o texto legal. A constituição fica a cargo dos próprios condôminos, devendo ser registrada no ofício de imóveis.
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Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares
de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os
titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1132 e das que os interessados houverem por
bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as
deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
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Regimento Interno
Pode-se dizer que referido documento é acessório da
Convenção de Condomínio, pois pode ser constituído com ela,
ou posteriormente a ela, e dela não pode ser contraditório,
pena de nulidade.
O Regimento irá regrar as condutas sociais no Condomínio,
em especial relações interpessoais, etiquetas posturais,
utilização das áreas comuns, proibição de animais e outros.
Pode ser aprovado através de Assembléia Geral, mas deve
observar o quorum previsto na Convenção, se essa estipular.
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ADMINISTRAÇÃO (1347)
O síndico, escolhido por assembleia, deve representar a coletividade
condominial, passiva e ativamente, por prazo não superior a dois anos,
o qual poderá renovar-se.
Tal função pode ser exercida por condômino ou por terceiro, com
salário ou de forma gratuita, não caracterizando relação laboral ou
prestação de serviços.
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Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os
atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
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Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada, poderá, pelo voto
da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades,
não
prestar
contas,
ou
não
administrar
convenientemente o condomínio.
Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição
diversa da convenção de constituição do condomínio.
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Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na
convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1oSe o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2oSe a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
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Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá,
por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente
das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência
com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser
constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior
deliberação da assembléia.
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CONDOMINIO EM LOTES
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são
propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos
condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do
solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a
outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre
condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a
infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
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Art. 1.225. São direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor;
IX - a hipoteca; X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso.
XIII - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e respectiva cessão e promessa de cessão.
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LAJE
Art. 1.510-A.
O proprietário de uma construção-base poderá ceder a
superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje
mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
§ 1
oO direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos
públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária
autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes
ao proprietário da construção-base.
§ 2
oO titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que
incidirem sobre a sua unidade.
§ 3
oOs titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em
matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.
§ 4
oA instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração
ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já
edificadas.
§ 5
oOs Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias
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§ 6o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo
direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.’
‘Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local.’
‘Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato.
§ 1o São partes que servem a todo o edifício:
I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;
II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás,
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IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.
§ 2
oÉ assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover
reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código.’
‘
Art. 1.510-D.
Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de
preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da
laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de
trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
§ 1
oO titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação
poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se
o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.
§ 2
oSe houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes
ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais
próxima à unidade sobreposta a ser alienada.’
‘
Art. 1.510-E.
A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:
I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra
o culpado pela ruína.’”
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LEI 13.777 DE 20.12.2018
DO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE
Seção I
Disposições Gerais
Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.
Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade:
I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio; II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.
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Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível.
§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no
mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser:
I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;
II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de
forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em
relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia,
devendo ser previamente divulgado; ou
III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.
§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma
quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a
aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente
direito ao uso por períodos também maiores.
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Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.
Art. 1.358-G. Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará:
I - os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial;
II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;
III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;
IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário;
V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante;
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Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de
instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:
I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas
instalações, equipamentos e mobiliário;
II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato;
III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou
gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser
informadas ao administrador;
IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador,
desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:
a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário
corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;
b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário
corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído
à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.
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Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:
I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;
II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas;
III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização;
IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel;
V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção;
VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza; VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo;
VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no instrumento pertinente;
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Da Transferência da Multipropriedade
Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua
produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e
não dependerão da anuência ou cientificação dos demais
multiproprietários.
§ 1º Não haverá direito de preferência na alienação de fração de
tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na
convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais
multiproprietários ou do instituidor do condomínio em
multipropriedade.
§ 2º O adquirente será solidariamente responsável com o alienante
pelas obrigações de que trata o § 5º do art. 1.358-J deste Código caso
não obtenha a declaração de inexistência de débitos referente à fração
de tempo no momento de sua aquisição.
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Da Administração da Multipropriedade
Art. 1.358-M. A administração do imóvel e de
suas instalações, equipamentos e mobiliário
será de responsabilidade da pessoa indicada
no instrumento de instituição ou na
convenção de condomínio em
multipropriedade, ou, na falta de indicação,
de pessoa escolhida em assembleia geral dos
condôminos.
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Seção VI
Disposições Específicas Relativas às Unidades Autônomas de
Condomínios Edilícios
Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de
multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades
autônomas, mediante:
I - previsão no instrumento de instituição; ou
II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos.
Parágrafo único. No caso previsto no inciso I do caput deste artigo, a
iniciativa e a responsabilidade para a instituição do regime da
multipropriedade serão atribuídas às mesmas pessoas e observarão os
mesmos requisitos indicados nas alíneas a, b e c e no § 1º do art. 31 da
Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
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Art. 1.358-T. O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício.
Parágrafo único. A renúncia de que trata o caput deste artigo só é admitida se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação.
Art. 1.358-U. As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos.”
Art. 2º A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa vigorar com as seguintes alterações:
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo;
§ 10. Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à
respectiva fração de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo.
§ 11. Na hipótese prevista no § 10 deste artigo, cada fração de tempo poderá, em função de legislação tributária municipal, ser objeto de inscrição imobiliária individualizada.
§ 12. Na hipótese prevista no inciso II do § 1º do art. 1.358-N da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), a fração de tempo adicional, destinada à realização de reparos, constará da matrícula
referente à fração de tempo principal de cada multiproprietário e não será objeto de matrícula específica.” (NR)
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LOCAÇÕES – LEI 8.245/91
QUEM PODE CONTRATAR
Pessoa natural ou jurídica que tenha
capacidade civil ou personalidade jurídico
empresarial, e, quando, for o caso, legitimada
por seu representante legal.
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OBJETO BÁSICO DO CONTRATO
Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar
natural ou artificialmente.
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o
exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à
propriedade.
IMÓVEL URBANO – AQUELE CUJO SOLO SITUA-SE, JURIDICAMENTE, EM
ÁREA URBANA.
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O QUE NÃO PODE SER CONTRATADO POR ESSA LEI (LOCAÇÕES)
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas
autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de
veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam
autorizados a funcionar;
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QUANTOS PODEM CONTRATAR LOCAÇÃO
-EFEITOS
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais
de um locatário, entende - se que são
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TEMPO DA LOCAÇÃO
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo,
dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará
obrigado a observar o prazo excedente.
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DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, ... o locatário,
todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de
transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Art. 54-A. ...
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a
cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
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PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCADOR
Art. 4
oDurante o prazo estipulado para a duração do contrato, não
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CLÁUSULA DE VIGÊNCIA
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o
contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver
averbado junto à matrícula do imóvel.
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DO VALOR DO ALUGUEL
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em
moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário
mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os
critérios de reajustes previstos na legislação específica.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o
aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas
habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá
ser superior ao dobro do valor da locação.
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OBRIGAÇÕES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO
Direitos disponíveis
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DIREITO DE PREFERÊNCIA
Do direito de preferência
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em
pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
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GARANTIAS
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as
seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
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GARANTIAS LOCATÍCIAS
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para
apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob
pena de desfazimento da locação.
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das
obrigações do locatário.
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das
modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do
aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
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CRIMES LOCATÍCIOS - 1
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de
cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do
último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além
do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma
modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da
locação para temporada.
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CRIMES LOCATÍCIOS - 2
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que
poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer
recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do
inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o , não o fizer pelo prazo
mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos
do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição
ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65
(- 2° O despejo
não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge,
ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel).
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o
prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um
máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja
sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
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CLÁUSULAS NULAS
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação
que visem a elidir os objetivos da presente lei
, notadamente as que
proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à
renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações
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LOCAÇÃO RESIDENCIAL
- Assim considerada aquela utilizada
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DENUNCIA CHEIA
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou
superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse
do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado,
mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o
contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para
desocupação.
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DENUNCIA -VAZIA
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a
exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
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Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código
Civil e do Código de Processo Civil.
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LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
- Assim considerada aquela
utilizada pelos locatários e sublocatários, para fins de
exploração de atividade empresarial.
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EM COMPLEMENTO AO CONCEITO
Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for
pessoa jurídica e o imóvel, destinar- se ao uso de seus titulares,
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Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido.
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center : a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
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Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência
do contrato de locação.
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa
convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo
determinado.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
