EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE GUARULHOS/SP
PROCESSO Nº 1036287-25.2018.8.26.0224
ANTONIO IKUO NISHI, Arquiteto, Engenheiro de Segurança e
Higiene do Trabalho, com Especialização em Perícias de Engenharia, Patologia da
Construção, Avaliações de Imóveis e Inspeção Ambiental Imobiliária CAU/SP
A-79814-2 nomeado Perito Judicial nos autos da ação de CARTA PRECATÓRIA -
AVALIAÇÃO requerido por SY HOLDING INDUSTRIAL S/A em face de JACAREI
TECNODIESEL LTDA e outros, tendo procedido o estudo, diligências, vistoriado o
imóvel, efetuado pesquisa de mercado, fotografado, concluídos os trabalhos, vem
mui respeitosamente apresentar o seguinte
I-
PRELIMINARMENTE
Avaliar o imóvel PENHORADO (fls.18)
– Um prédio residencial, situado à Av. Papa
Pio XII, nº 220, no bairro Macedo, perímetro urbano, município e Comarca de
Guarulhos.
E, para avaliação deste imóvel, foi este perito honrado com a nomeação às fls. 55.
O autor indicou assistente técnico Sr. Edson Luiz Stadler e quesitos às fls. 58/59.
II-
DO OBJETIVO PERICIAL
Examinar os autos, levantar e avaliar o imóvel situado na Av. Papa Pio XII nº 220
bairro Macedo, município de Guarulhos, nesta capital.
Matrícula 56.214 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos
– Inscrição
Cadastral nº 084.30.00.0660.00.000.
III-
CONSIDERAÇÕES
Os critérios adotados para o desenvolvimento do presente laudo de avaliação
obedeceram às recomendações das NORMAS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
URBANOS, que atende as exigências da NBR 14.653-2 e NORMAS CAJUFA 2013
(Comissão de Peritos).
A metodologia empregada na presente avaliação é o Método Evolutivo, indicado
para estimar o valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas,
apartamentos, salas comerciais, escritórios, armazéns e outros, sempre que houver
Consiste em se determinar o valor do imóvel a partir do valor do terreno, somar
com o valor da construção com custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os
custos financeiros, despesas de venda e lucro do empreendedor, que devem ser
contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização.
A fórmula básica para o emprego do método é:
Vt = St x qt x k, onde:
Vt = Valor do terreno a determinar
St =
Área do terreno
qt =
Unitário do terreno
k =
Fator correcional
TERRENO, o valor da parcela do terreno será determinado pelo MÉTODO
COMPARATIVO de dados de mercado, através da relação entre o valor unitário de
terreno a ser obtido por pesquisa de mercado devidamente homogeneizada com
aplicação de tratamento por fatores obedecendo aos critérios das Normas de
Avaliação de Imóveis Urbanos.
Para determinação do valor unitário básico de terreno que reflete a realidade do
mercado imobiliário da região avalianda, pesquisou-se junto às diversas
imobiliárias os valores ofertados e de venda de imóveis na mesma região
geo-econômica, contendo atributos semelhantes ao imóvel em estudo e data próxima
a avaliação, sendo que o preço homogeneizado, resultante da aplicação de todos
os fatores de homogeneização ao preço original, está apresentado no ANEXO I.
Utilizando-se da fórmula básica:
Vc = Sc x qc x k, onde:
Vc = Valor da construção a determinar
Sc = Área construída homogeneizada
qc = Unitário da Portaria nº 01/12 x valor unitário básico da construção R-8N
–
Revista Pini.
K =
Fator correcional
CONSERVAÇÃO
– Foc para levar em conta a depreciação, através da seguinte
expressão:
FOC = R + k x (1
– R), onde:
FOC = Fator de adequação ao Obsoletismo e ao estado de Conservação
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido
na Tabela-1;
IV-
VISTORIA
Este perito agendou a vistoria para o dia 27/08/2019
– 9:30hs, comparecendo Srº
Edson Luiz Stadler (autor) e Srº Daniel Rabello (Réu), para vistoria e levantamento
do imóvel, que passamos a expor:
1.1-
SITUAÇÃO
Localiza-se à Av. Papa Pio XII n
٥ 248 (antigo nº 220), bairro Macedo, município de
Guarulhos, na quadra completada pelas vias:
− Rua Juvenal Ramos Barbosa,
− Rua Barbosa, e
− Rua Abílio Ramos.
1.2-
CARACTERÍSTICAS ESPECIFICAS DA REGIÃO
A Avenida Papa Pio XII no trecho onde entesta o imóvel é dotada de todos os
melhoramentos públicos, como, asfalto, guias, sarjetas, água encanada, esgoto, luz
domiciliar, iluminação pública e transporte coletivo nas proximidades, entre
outros.
Região com predominância de construções de uso misto, residenciais, comerciais,
comércio de âmbito local e outros, distante 1,4Km da Praça da Getúlio Vargas
centro de Guarulhos.
O bairro Macedo é dotado de fácil acesso pela malha viária, podendo chegar até a
Av. Papa Pio XII por meio da Av. Paulo Faccini e Av. Monteiro Lobato, que são
servidos por várias linhas de transporte coletivo que interligam a região e outros
locais da cidade.
1-4 -
VISTA AÉREA
– GOOGLE MAPS
Identificado no Cadastro Municipal de Guarulhos como sendo do:
Inscrição Cadastral nº 084.30.00.0660.00.000
1.6-
DOCUMENTAÇÃO DA UNIDADE PENHORADA
a)
MATRÍCULA Nº 56.214
– 2º CRI GUARULHOS E DADOS CADASTRAIS
DO IMÓVEL
1.9-
CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS
a)
TERRENO
Terreno medindo 10,00m de frente para a Av. Papa Pio XII, 25,00m da frente aos
fundos de ambos os lados, 10,00m de fundo, encerrando a área de 250,00m².
b)
CONSTRUÇÃO
No terreno constatamos uma construção principal térrea composta de 3(três)
dormitórios, sala, cozinha e banheiro. Erigida em estrutura convencional e
fechamento em alvenaria revestida interna e externamente. Cobertura de telhas
de barro sobre estrutura de madeira e forro de laje. Piso cerâmico em todos os
cômodos. Paredes com azulejos até o teto nos banheiros e cozinha.
Instalações elétricas e hidráulicas embutidas com louças, metais, tomadas,
interruptores de padrão médio.
Edícula nos fundos composta de quarto de empregada, banheiro e área de serviço.
Erigida em estrutura convencional e fechamento em alvenaria revestida interna e
externamente. Cobertura de laje pré fabricada impermeabilizada.
NOTA:- Construção necessitando de reparos simples a importantes, conforme
classificação do Estudo da Comissão de Peritos
– QUADRA A - ESTADO DA
EDIFICAÇÃO / DEPRECIAÇÃO.
c)
FOTOGRAFIAS LEGENDADAS DO IMÓVEL AVALIANDO
Foto 1
– Identificando o imóvel, situado na Av.
Papa Pio XII, nº 248 – bairro Macedo.
Foto 2
– Vista da Av. Papa Pio XII no trecho onde
entesta o imóvel avaliando.
Foto 3
– Vista da frente do imóvel.
Foto 4
– Vista lateral
Foto 7
– Aspecto geral da edícula.
Foto 8
– Corpo principal - Sala
Foto 9 – Constrção principal - sala.
Foto 10 – Corpo principal - Cozinha
Foto 13
– Hall
Foto 14
– Edícula – Área de serviço.
e)
IDADE DA CONSTRUÇÃO
Construção com idade real de 44 anos - Estado da Edificação (Depreciação 33,20%
– Item "F" – Necessitando de reparos simples a importantes, conforme QUADRO A
da Portaria CAJUFA nº 01/03) teremos:
FOC =
R + k x (1
– R), onde:
FOC =
Fator de adequação ao Obsoletismo e ao estado de Conservação
R =
Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal,
obtido na Tabela-1;
K =
Coeficiente de Ross/Heidecke - Tabela-2
k =
44 70× 100 = 62 → 0,333
FOC = [(0,20 + 0,333 (1
– 0,20)] = 0,4664
1.10-
ÁREAS
Área do terreno (
10 X 25
) ... 250,00 m²
CONSTRUÇÃO HOMOGENEIZADO
Corpo principal ... 113,20 m² x 1,00 = ... 113,20 m
²
Edícula ... 25,00 m² x 0,50 = ... 12,50 m²
Total construído ... 138,20 m² - Homogeneizado ... 126,00 m²
V-
AVALIAÇÃO
1.1-
VALOR DO TERRENO
Dado pela fórmula:
Vt = St x qt x k, onde:
Vt = Valor do terreno a determinar
St =
área do terreno (
10 x 25
) = 250,00 m²
qt = unitário do terreno q = R$ 2.614,62/m² p/agosto de 2.019 - conforme
métodos e critérios de tratamento (Anexo I)
k =
fator correcional
k
1=
1
Substituindo-se os elementos acima, temos:
Vt = 250,00m² x R$ 2.614,62/m² x 1 =
Vt = R$ 653.655,00 p/agosto/2019.
1-2-
VALOR DA CONSTRUÇÃO
É dado pela fórmula:
Vc = Sc x qc x k, onde:
Vc = Valor da construção a determinar
Sc = Área construída homogeneizada = 126,00 m²
qc = Unitário da Portaria nº 01/04 - CAJUFA - item 1.2.5
– Padrão Médio – valor
unitário = 1,409 a 1,814 x R-8N, adotaremos o coeficiente inferior face aos
materiais empregado na construção:
K = fator correcional
k
1= fator idade aparente 44 anos = Foc = 0,4664
Substituindo-se os elementos acima, temos:
Vc = 126,00m² x R$ 2.011,37/m² x 0,4664 =
Vc = R$ 118.201,00 p/agosto 2019.
1-3-
VALOR DO IMÓVEL
Vt =
R$ 653.655,00
Construção =
R$ 118.201,00
VI
P=
R$ 771.856,00
1-4-
VALOR DO IMÓVEL
Imóvel situado na AV. PAPA PIO XII, nº 248
– Matrícula 56.214 do 2º Cartório de
Registro de Guarulhos
– Inscrição Cadastral nº 084.30.00.0660.00.000.
VI = R$ 771.856,00.
(
Setecentos e setenta e um mil, oitocentos e cinquenta e seis
reais
– agosto/2019
).
VI-
QUESITOS
a)
AUTOR (fls. 58)
1. Qual a área construída do imóvel avaliado.
RESPOSTA
Vide planta do imóvel e item AREAS, deste laudo técnico.
2. O imóvel está em qual condições de conservação? Explique.
RESPOSTA
A construção precisa de reparos simples a importantes
– Item “F” do trabalho
da Comissão de Peritos.
3. O imóvel necessita de reparos? Em caso positivo quais e qual o valor estimado
para sua realização.
RESPOSTA
a) Sim.
b) Prejudicado, visto que o imóvel foi avaliado no estado em que se encontra,
sendo utilizado o coeficiente de depreciação pelo estado da edificação e
conservação, além da idade da construção.
4. Disserte o senhor perito acerca da infraestrutura do local onde está situado o
imóvel avaliando.
RESPOSTA
Vide item VISTORIA.
5. Trata-se de região preponderantemente residencial ou comercial? Explique.
RESPOSTA
A região é de uso misto (residencial e comercial).
6. Qual o valor médio do metro quadrado de imóveis similares na região?
Explique.
RESPOSTA
Vide ANEXO I
– Pesquisa para determinação do valor unitário m² de terreno.
7. Levando-se em consideração os quesitos acima, qual a avaliação do imóvel em
discussão?
RESPOSTA
8. O senhor perito pode dizer se o imóvel possui débitos de tributos municipais?
Em caso positivo, explicar é quantificar.
RESPOSTA
Esta informação deverá ser consultada no departamento competente da
Prefeitura de Guarulhos.
VII-
ENCERRAMENTO
O presente laudo de avaliação, constituído de 22 (vinte e duas) folhas digitalizadas,
vai datado e assinado nesta.
Acompanham:
−
ANEXO I - Pesquisa do unitário m² de terreno.
São Paulo, 03 de setembro de 2.019.
ANTONIO IKUO NISHI
ANEXO III - DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE TERRENO
Fonte: NORMAS/2013 e EDIFICAÇÕES/2002 (Adequação/2007)
- Imóvel de referência
Local:- AV. PAPA PIO XII, 248
I.L.
– Código 611 = 374,35
Data:- agosto/2019.
- Fatores e índices utilizados na obtenção do valor unitário básico
2.1
– Fatores de oferta (F
o)
F
o= 0,90
Item 4.5.2
2.2
– Fator de profundidade (C
p)
P
e= profundidade equivalente ou efetiva
comparativo
P
m= profundidade mínima = 20,00m
P
ma= profundidade máxima = 40,00m
Item 5.3
2.3
– Fator de testada (C
f)
C
f= (F
r/ F
p)
0,25, onde
F
r= testada de referência = 10,00m
F
p= testada comparativo
Nota:- Não se aplica o fator
testada no caso de terrenos
que, embora possam frentes
inferiores à padrão estejam
ocupados por residências
individuais relativamente
novas e economicamente
adequadas local.
2.4
– Fator esquina e frentes múltiplas (C
e)
C =
(𝐶𝑟+20)𝐹1𝑉1+𝐹2 𝑉2+⋯..𝐹𝑛 𝑉𝑛20 𝐹1 𝑉1
, onde
C
r= 1
F
1= frente principal projetada de maior índice local
F
2..F
n= demais frentes
V
1= valor unitário da frente principal
V
2..V
n= demais valores unitários
2.5
– Fatores topografia e nível
Item 5.7
2.6
– Fatores consistência do solo
Item 5.8
2.7
– Benfeitorias
R-8N:
Padrão construtivo: De acordo com o Estudo
Edificações – Valores de Venda – 2002
(Adequação 2007), da Comissão de Peritos das
Varas Públicas
– CAJUFA
Depreciação pelo obsoletismo e estado de
conservação
Conforme – QUADRO A –
Edificações – Valores de
Venda -2002 / Adequação
2007.
2.8
– Fator de atualização
F
a= I
a/ I
p, onde:
I
a= índice IPC/Fipe para a data da pesquisa
I
p= índice IPC/FIPE da oferta.
Item 4.5.4
2.9
– Fator de transposição
F
a= I
a/ IL
c, onde:
I
a= índice local do imóvel de referência
PESQUISA 1
Localização
Frente: RUA SILVIO BARBOSA, 289 2º Frente
I.L. = Código 554 = 296,22 Macedo / Guarulhos Ofertante / Preço
Ofertante: BIANCO IMÓVEIS Telefone: 2461.3131
Preço:- R$ 400.000,00 – c/Jorge Saito Condições: à vista Data:- agosto/2019 Terreno Topog Plano Solo Seco Frente 1 – 7,00m (7,00m x 20,00m) Área 140,00m² Construção
Tipo Padrão Simples Faixa 1,228 x R-8N
Idade 50 anos – foc = 0,4096
Estado .Item F – Reparos simples a importantes. Área 90,00 m²
PESQUISA 2
Localização
Frente: RUA JOÃO BUENO 2º Frente
I.L. = Código 604 = 349,93 Macedo / Guarulhos Ofertante / Preço
Ofertante: ALIANÇA IMÓVEIS Telefone: 2442.3101 – c/Bruno Preço:- R$ 450.000,00 Condições: à vista Data:- agosto/2019 Terreno Topog Plano Solo Seco Frente 1 – 4,00m (4,00m x 32,00m) Área 125,00m² Construção
Tipo Sobrado – Padrão Médio Inferior.
Faixa 1,409 x R-8N
Idade 40 anos – Foc = 0,562
Estado .Item “E” – Reparos simples.
PESQUISA 3
Localização
Frente: RUA FRANCISCO RODRIGUES
GASQUES, 57 2º Frente
I.L. = Código 554 = 296,22 Macedo / Guarulhos Ofertante / Preço
Ofertante: BIANCO IMÓVEIS
Telefone: 2461.3131 – c/Srº Jorge Saito Preço:- R$ 300.000,00 Condições: à vista Data:- agosto/2019 Terreno Topog Plano Solo Seco Frente 1 – 6,00m (6,00m x 20,00m) Área 120,00m² Construção
Tipo Construção velha s/valor comercial. Faixa Idade Estado . Área
PESQUISA 4
LocalizaçãoFrente: RUA JOÃO BUENO, 65 2º Frente
I.L. = Código 604 = 349,93 Vila dos Camargos / Guarulhos Ofertante / Preço
Ofertante: ALIANÇA IMÓVEIS Telefone: 2442.3101 – c/Bruno Preço:- R$ 500.000,00 Condições: à vista Data:- agosto/2019 Terreno Topog Plano Solo Seco Frente 1 – 5,00m (5,00m x 29,40m) Área 147,00m² Construção
Tipo Padrão Médio Inferior Faixa 1,409 x R-8N
Idade 30 anos – Foc = 0,7152
Estado .Item “D” – Entre regular e reparos simples. Área 150,00m²
PESQUISA 5
Localização
Frente: RUA DO ROSÁRIO, 389 2º Frente
I.L. = Código 554 = 296,22 Macedo / Guarulhos Ofertante / Preço
Ofertante: ZUCCARO IMÓVEIS
Telefone: 2408.7888– c/Srº Welson Preço:- R$ 600.000,00 Condições: à vista Data:- agosto/2019 Terreno Topog Plano Solo Seco Frente 1 – 5,00m (5,00m x 40,00m) Área 200,00m² Construção
Tipo Construção Padrão Médio. Faixa 1,409 x R-8N
Idade 40 anos – Foc = 0,562
Estado .Item “E” – Reparos simples.
Área 200,00m²
PESQUISA 6
Localização
Frente: RUA JOÃO ZOCHARIAS, 201 2º Frente
I.L. = Código 554 = 296,22 Macedo / Guarulhos Ofertante / Preço
Ofertante: ZUCCARO IMÓVEIS
Telefone: 2408.7888– c/Srº Vinicius Preço:- R$ 420.000,00 Condições: à vista Data:- agosto/2019 Terreno Topog Plano Solo Seco Frente 1 – 4,00m (4,00m x 30,00m) Área 120,00m² Construção
Tipo Padrão Médio. Faixa 1,611 x R-8N
Idade 40 anos – Foc = 0,562
PESQUISA 7
Localização
Frente: AV. PAPA PIO XII 2º Frente I.L. = Código 611 = 374,35 Macedo / Guarulhos Ofertante / Preço Ofertante: DISCOVERY Telefone: 94000.8325 Preço:- R$ 460.000,00 Condições: à vista Data:- agosto/2019 Terreno Topog Plano Solo Seco Frente 1 – 5,00m (5,00m x 25,00m) Área 125,00m² Construção
Tipo Padrão Médio Inferior Faixa 1,409 x R-8N
Idade 30 anos – Foc = 0,7152
Estado .Item “D” – Regular e reparos simples.
