EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA TERCEIRA VARA
CIVIL DA
COMARCA DE FRANCA/SP
PROCESSO : Nº 0001921-95.2017.8.26.0196
CARTÓRIO : DO TERCEIRO OFÍCIO JUDICIAL SEÇÃO CÍVEL DE FRANCA/SP
AÇÃO : ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXEQUENTE : BRUNACRISTINA SILVA
EXECUTADO : OLARIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS Sc LTDA
PAULO CIRILO ZANDONA, perito judicial, portador do
CPF-MF nº 071.585.038-52 e RG nº 7.655.598-7, nomeado e compromissado nos autos da presente ação, vem mui respeitosamente à presença de V.Exa. , inicialmente agradecê-la pelo honroso “munus”, do qual muito dignificou o signatário desta, e apresentar o resultado de seus trabalhos consubstanciado no
Defensoria Pública para depósito de seus honorários arbitrados nos autos.
LAUDO DE AVALIAÇÃO
I
– PREÂMBULO:
BRUNA CRISTINA SILVA, brasileira, solteira, sapateira, portadora do CPF nº 408.199.378-51 e do RG 48.190.145-0 SSP/SP, residente e domiciliada à Rua Marieta Maria dos Santos, 5235, Ana Dorothea, CEP 14412-242, Franca/SP, já devidamente qualificada nos autos originários desse feito que move em face de OLARIA EMPREMDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA, inscrita no CNPJ sob nº04.477.842/0001-90, também já qualificada, através do seu procurador e advogado subscrevente vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, em cumprimento à r. decisão de fls.169/170(autos físico) e amparada nos arts.523 e seguintes do CPC, requerer o CUMPRIMENTO DEFINITIVO DO TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL.
À fls. 85, este perito foi nomeado para fazer a avaliação de um QUINHÃO
DE TERRAS, situado nesta cidade e comarca de Franca – SP, na
Chácara Olaria do Engenho Queimado, matriculado sob nº 74.639 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Franca/SP.
II
– VISTORIA:
Após estudar minuciosamente os autos, o signatário compareceu à Prefeitura de Franca colhendo informações a respeito do imóvel deslocando-se posteriormente até o imóvel objeto desta avaliação, colhendo informações, coletando dados e fotografando – o para melhor elucidar os autos.
2.1 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:
“UM QUINHÃO DE TERRAS, SITUADO NESTA CIDADE, COMARCA E 2º CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA DE Franca-SP, com área de 123.665,36 m² referido como nº 01, designado área “B”, localizado na Chácara Olaria do Engenho Queimado, parte da Chácara Medeiros e parte da Área de Proteção Hídrica, designada área “B”, dentro do seguinte perímetro:
inicia-se no ponto de coordenadas UTM = N-7.729.039,2600 – E-247.010,9600,
situado no canto de cerca, na divisa da área remanescente da matrícula nº 26.293 do 1º Oficial de Registro de Imóveis local, de propriedade de João Marthos Gonzales Filho e sua mulher Maria Miras Gimenes Gonzales; Antônio Algarte Botelha e sua mulher Ana Miras Algarte; Manoel Miras Gimenes e sua mulher Lina de Carlos Miras e Izabel Miras Gimenes e Industria de Calçados Nélson Palermo S/A; daí, segue por cerca com azimute 45º17’49”, por uma distância de 76,31m, até o ponto dois; daí, com
pequena deflexão à direita, segue por cerca com azimute 46º43’40”, por
uma distância de 218,04m, até o ponto três, situado no meio de um valo, confrontando todo este percurso com propriedade de Indústria de Calçados Nélson Palermo S/A, daí, deflete à esquerda e segue pelo meio do referido valo, por uma distância de 227,17m curvilíneos em sentido NW, até o ponto quatro; daí, deflete à direita e segue ainda pelo meio do referido valo, por uma distância de 80,76m curvilíneos, em sentido NW, confrontando até aqui, com propriedade de Sebastião Alves Leite; daí, deflete à esquerda e
segue com azimute 262º05’05”, por uma distância de 422,82m,
confrontando com a área remanescente da Chácara Medeiros, de propriedade de Antônio Alonso Ferracini; daí deflete à esquerda e segue
por cerca com azimute 126º20’02”, por uma distância de 133,86m, desse
ponto deflete à direita e segue com azimute 270º52’32” por 139,32m, confrontando todo esse percurso com área de propriedade de Maria Cláudia de Medeiros Alonso até encontrar o CÓRREGO DO ENGENHO QUEIMADO; daí segue com o rumo 57º46’03” SW por uma distância de
22,52m, daí deflete à direita e segue em arco de círculo de raio 9,00m com desenvolvimento de 10,30m, confrontando com a Área de Proteção Hídrica,
designado Área “A”, de propriedade do Município de Franca, daí deflete à
esquerda e segue com o rumo 1º45’ SW por uma distância de 3,74m confrontando com Área de Lazer III do Jardim Eldorado, daí deflete à esquerda e segue pelo alinhamento da RUA ADRIANO CARLOS CARDOZO com o rumo 3º42’ SE numa distância de 24,24m no ponto de coordenadas UTM-N=7728805,870, UTM-E=246679,510; daí deflete à esquerda em arco de círculo de raio 9,00m com um desenvolvimento de 11,56m, daí segue o rumo 57º46’03” NE por uma distância de 24,73m confrontando todo este percurso com a Área de Proteção Hídrica, designada Área “C” de propriedade do Município de Franca, até encontrar o Córrego do Engenho Queimado; daí segue com azimute 91º33’22” por uma distância de 148,75m, desse ponto deflete à direita e segue com azimute 126º20’02”, por uma distância de 208,70m, até o ponto sete, confrontando todo esse percurso com propriedade de Maria Cláudia de Medeiros Alonso; daí deflete à direita e segue ainda por cerca, com azimute 136º05’06”, por uma distância de 187,04m, sendo 125,50m com Maria Cláudia de Medeiros Alonso e 61,54m com a área remanescente da matrícula nº 26.293 do 1º Oficial de Registro de Imóveis local, de E propriedade de João Marthos Gonzales Filho e sua mulher Maria Miras Gimenes Gonzales; Antônio Algarte Botelha e sua mulher Ana Miras Gimenes Algarte; Manoel Miras Gimenes e sua mulher Lina de Carlos Miras e Izabel Miras Gimenes, até o ponto onde teve inicio e finda a presente descrição”.
2.2 – LOCALIZAÇÃO:
A área localiza-se na Zona Urbana, próximo à Vila São Sebastião, Jardim Topical, Jardim Martins e Vila Pandolfo.
2.3 – TOPOGRAFIA DO IMÓVEL:
- O imóvel apresenta topografia suavemente escorrida.
2.4 – MELHORAMENTOS PÚBLICOS:
O local onde se encontra o imóvel possui os seguintes melhoramentos públicos:
- Energia elétrica
– PESQUISAS DE VALORES NA REGIÃO:
- Elemento 01:
Terreno: Oferta
Bairro: Jardim Pulicano Área: 250,00m² Valor: R$ 130.000,00 V.M.1= (R$ 130.000,00 / 250,00m²) x 0,90 V.M.1= R$ 468,00/m² - Elemento 02: Terreno: Oferta
Área: 220,00m² Valor: R$ 97.000,00 V.M.2= (R$ 97.000,00 / 220,00m²) x 0,90 V.M.2= R$ 396,82/m² - Elemento 03: Terreno: Oferta
Bairro: Jardim Martins Área: 236,00m² Valor: R$ 130.000,00 V.M.3= (R$ 130.000,00 / 236,00m²) x 0,90 V.M.3= R$ 495,76/m² - Elemento 04: Terreno: Oferta
Bairro: Jardim Tropical II Área: 300,00m² Valor: R$ 100.000,00 V.M.4= (R$ 100.000,00 / 300,00m²) x 0,90 V.M.4= R$ 300,00/m² - Elemento 05: Terreno: Oferta
Bairro: Jardim Tropical II Área: 300,00m² Valor: R$ 125.000,00 V.M.5= (R$ 125.000,00 / 300,00m²) x 0,90 V.M.5= R$ 375,00/m² - Elemento 06: Terreno: Oferta
Bairro: Jardim Tropical II Área: 300,00m²
Valor: R$ 130.000,00
V.M.6= (R$ 130.000,00 / 300,00m²) x 0,90
V.M.6= R$ 390,00/m² - Elemento 07:
Terreno: Oferta
Bairro: Residencial Meireles Área: 225,00m² Valor: R$ 97.000,00 V.M.7= (R$ 97.000,00 / 225,00m²) x 0,90 V.M.7= R$ 388,00/m² - Elemento 08: Terreno: Oferta Bairro: Vila Pandolfo Área: 236,00m² Valor: R$ 130.000,00 V.M.8= (R$ 130.000,00 / 236,00m²) x 0,90 V.M.8= R$ 495,76/m² - Elemento 09: Terreno: Oferta
Bairro: Residencial Palermo Área: 207,90m²
Valor: R$ 108.000,00
V.M.9= (R$ 108.000,00 / 207,90m²) x 0,90
V.M.9= R$ 467,53/m²
– Somatória dos elementos:
Ʃ.elementos = R$ 3.776,87/m² = R$ 419,65 9
M.p.= R$ 419,65/m²
+ 30% = R$ 545,54/m² - 30% = R$ 293,76/m²
Consideramos o valor da M.p. = R$ 419,65/m² que encontra-se entre os valores de +30% e -30%.
– AVALIAÇÃO:
– MÉTODO INVOLUTIVO:
O método de avaliação escolhido foi o Método Involutivo. Primeiro pelo Comparativo Direto, através de um paradigma loteado, determinamos o valor de mercado para o um terreno urbanizado no local, aplicando a homogeneização dos fatores relevantes, sempre que houver dados semelhantes ao avaliado.
É o Princípio da proporcionalidade, em que dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm preços semelhantes. Esta condição é a ideal em uma avaliação, pois neste caso, estaríamos avaliando bens semelhantes e comparando-os entre si.
Foi realizado um levantamento junto ao mercado imobiliário da cidade de Franca/SP, com o objetivo de se coletar amostras de valores de terrenos urbanizados, ou seja, com toda a infraestrutura, para que através de tratamentos estatísticos, se encontre o justo valor correspondente a um lote urbanizado para o local avaliando, uma vez tratar-se de gleba urbanizável.
Após essa etapa, será utilizada a metodologia avaliatória denominada, método involutivo, que é definido pela NBR 14.653-1 como o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
A norma brasileira para avaliação de glebas urbanas NRR-8951, da ABNT, assim define o método involutivo no seu subitem 6.1.2.1:
“Método indireto em que o valor de uma gleba e definido a partir da consideração de que o melhor aproveitamento de gleba avaliada seria obtido com o seu parcelamento em lotes. Seu conceito principal e o de que, se for reproduzida na gleba avaliada a situação observada em assentamento urbano próximo, o valor médio dos lotes existentes e obtidos em pesquisa. A avaliação por este processo considera a receita provável da comercialização destes lotes com base nos valores obtidos em pesquisa; considera todas as despesas inerentes a transformação da gleba bruta em loteamento, inclusive o lucro do empreendedor e as despesas financeira, e define o valor Máximo que pode ser atribuído à gleba, para que seja economicamente viável o seu aproveitamento em face das premissas adotadas”.
– VALORES:
Comparativo Direto
Quando comparado com outros imóveis recentemente transacionados ou em oferta nas proximidades do bairro, o valor de mercado é de R$419,65 por metro quadrado. Adotamos aqui, o valor para o local de R$ 419,65/m²- lote residencial ou comercial, com infraestrutura completa.
Na involução parte-se do valor da venda do empreendedorismo real ou projetado e, subtraindo-se o custo de execução e o lucro mínimo pretendido pelo investidor, obtém-se o preço máximo que se pagaria pelo terreno, para viabilizar o empreendimento.
O custo da Gleba é dado pela fórmula: X = [VL - (Dt + L)], onde: X = Valor atual da gleba bruta
VL= Valor total das vendas dos lotes urbanizados Dt= Despesas totais
L= Lucro do Empreendimento Cálculo da Área útil
Total da área = 123.665,36 m² Sistema Viário = 39.105,64 m² Área APP = 3.352,04 m² Área Lazer = 12.404,80 m² Área Institucional = 6.249,15 m² Área loteável (útil) = 62.552,83 m²
Valor total apurado na venda dos lotes (VL) VL = Área útil x valor unitário.
VL= 62.552,83m² x R$419,65/m2 = R$26.250.295,11
I – Cálculo dos Custos Diretos
Revista – Guia da Construção, de Setembro/2018
Serviço de Topografia ... = R$ 2.561,02 Terraplenagem... = R$ 11.819,40 Rede de Água Potável ... = R$ 10.793,80 Rede de Esgoto ... = R$ 22.855,98 Galerias ... = R$ 8.988,98 Guias e Sarjetas ... = R$ 7.798,00 Pavimentação ... = R$ 18.707,00 Rede de Iluminação Pública ... = R$ 3.598,00 Total ...= R$ 87.122,18
(R$ 87.122,18/1000m2) = R$ 87,12/m² Cálculo: 62.552,83m² x R$ 87,12/m² = R$ 5.449.602,55 (Despesas com Urbanização) II – Custos Indiretos a) Financiamento Cobertura = 75% da receita Taxa de juro = 11% a.a
Taxa de abertura de crédito = 2%
Custo da abertura de crédito = R$ 26.250.295,11 x 0,75 x 0,02 = R$ 393.754,43
b) Custo dos Juros
R$ 26.250.295,11 x 0,75 x0,11 = R$ 2.165.649,35
c) Seguros
R$ 26.250.295,11 x 0,0015 = R$ 39.375,44
d) Despesa de venda dos lotes (DV) DV = 10%
DV = 0,10 x R$ 26.250.295,11= R$ 2.625.029,51
R$ 26.250.295,11 x 0,01 = R$ 262.502,95
f) Aprovação + Taxas = 4,00%
R$ 26.250.295,11 x 0,04 = R$ 1.050.011,80
Soma dos Custos Indiretos: Itens (a + b + c + d + e + f) = R$
6.536.323,48
III - Despesas Totais (DT) = (I + II)
R$ 5.449.602,55 + R$ 6.536.323,48 = R$ 11.985.926,03 IV - Lucro do Incorporador (L)
L = 20% VL
L = 0,20 x R$ 26.250.295,11 = R$ 5.250.059,02
V - Cálculo do Valor da Gleba
- Receita Bruta (VL) ... = R$ 26.250.295,11 - Despesas Gerais (DT) ... = R$ 11.985.926,03 - Lucro do Loteador ... = R$ 5.250.059,02 - Valor resultante para a terra nua: R$ 9.014.310,06
III - Valor da Gleba
R$ 9.014.310,06 (Nove milhões, quatorze mil, trezentos e dez reais, seis centavos)
IV
– ENCERRAMENTO:
Segue o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO datado e assinado.
Franca – SP, 18 de outubro de 2018.
V
– FOTOS:
Rua de acesso ao terreno
Foto do terreno
Foto do terreno, sem marcação nem estacas
Foto do terreno
