Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas

(1)

08/02/2018

Nº: 459

Bairro: UF: SP

III

-Terreno/Terra Nua

-Construções e Benfeitorias Averbadas -Construções e Benfeitorias Não - Averbadas

-34,15%

Data avaliação:

ART nº: Nome Avaliador: Marcos Mansour Chebib Awad

marcos.mansour@validarengenharia.com.br Email

Telefone: (11) 2387-3610

CREA Resp.: 506226509-6

Grau de Precisão - ABNT NBR 14653:

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Idade Imóvel: 30 RUA AVANHANDAVA, N° 459, ESQUINA DA AVENIDA NOVE DE JULHO

Metodologia - ABNT NBR 14653:

II Grau de Fundamentação - ABNT NBR 14653:

Proprietário: Banco Santander (Brasil) S.A Data-Base:

3494

Tipo de Imóvel: Apartamento Uso do Imóvel: Residencial

Bela Vista Município: São Paulo CEP: 01306-000

Endereço Completo:

Metragens

Área Terreno Total:

Empregada na avaliação: IPTU/ITR:

Matrícula: 0,3517

Levantamento Planialtimétrico:

Indício de contaminação ambiental Não observado indícios de contaminação no entorno. Vistoria externa.

Resumo de Valores Área Útil (m²)*:

*Somente averbada

Observações impactantes na avaliação

Imóvel não vistoriado. Portanto, para a realização deste laudo técnico nos baseamos na adoção de situação paradigma prevista na NBR 14653-2:2011; O objeto de avaliação é composto por apartamento situado na Rua Avanhandava, n° 459, esquina da Avenida Nove de Julho, nº1.008, Edifício Danúbio, 2° andar, apartamento 203, Bela Vista, São Paulo - SP, com área útil de 20,1240 m², área de uso comum de 8,9260 m², área construída total de 29,05 m², fração ideal de 0,3517% (de acordo com informações da matrícula nº 14.264/A-203, do 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP, datada em 10/02/2010). . Matrícula: IPTU: Planta/Layout: Empregada na avaliação: 20,12 20,12 Contrato: Assinatura Avaliador Data da vistoria: 08/02/2018 08/02/2018

Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 36

Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc:

Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas

(2)

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OSSIÊ Nº

3494

Elaborado por:

ENGENHEIRO CIVIL RESPONSÁVEL:

MARCOS MANSOUR CHEBIB AWAD

OBSERVAÇÕES:SALIENTAMOS QUE NO DIA DA VISTORIA IN LOCO, TENTAMOS CONTATO COM O OCUPANTE DO IMÓVEL, SEM SUCESSO. PORTANTO, PARA A REALIZAÇÃO DESTA AVALIAÇÃO NOS BASEAMOS NA ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADIGMA PREVISTA NA NBR14653-2:2011.

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Validar Engenharia de Avaliações Ltda.

Rua Sepetiba, n° 416, 1° andar, sala 3 Lapa – São Paulo/SP Contato: (11) 2387-3610 Celular: (11) 96400-6511

Email: marcos.mansour@validarengenharia.com.br Site: www.validarengenharia.com.br

LAUDO DE AVALIAÇÃO PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE COMPRA/VENDA E

LIQUIDAÇÃO FORÇADA DE APARTAMENTO LOCALIZADO NA RUA AVANHANDAVA, N°

459, ESQUINA DA AVENIDA NOVE DE JULHO, Nº 1.008, EDIFÍCIO DANÚBIO, 2°

ANDAR, APARTAMENTO 203,BELA VISTA,SÃO PAULO/SP-DOSSIÊ Nº 3494

De acordo com a solicitação do Banco Santander Brasil S.A., a VALIDAR

ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES LTDA tem o prazer de apresentar o Dossiê de

avaliação para determinação de valor de mercado para compra/venda e liquidação forçada do imóvel referenciado.

Este Laudo de Avaliação foi desenvolvido com base nas técnicas da Engenharia de Avaliações e fundamentado nos dados disponíveis informados no contato com corretores e profissionais especializados no mercado imobiliário local.

O resultado desta avaliação está fundamentado no fato de que não existem restrições quanto à comercialização da propriedade, ou seja, parte-se do princípio de que não há dívidas nem matrículas com impedimentos jurídicos, irregularidades tributárias, entre outros.

Somos gratos pela oportunidade de prestar nossos serviços na área da Engenharia de Avaliações e nos colocamos à inteira disposição de V. Sas. para quaisquer esclarecimentos que por ventura possam surgir.

Atenciosamente,

Engº Marcos Mansour Chebib Awad

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OBSERVAÇÕES:SALIENTAMOS QUE NO DIA DA VISTORIA IN LOCO, TENTAMOS CONTATO COM O OCUPANTE DO IMÓVEL, SEM SUCESSO. PORTANTO, PARA A REALIZAÇÃO DESTA AVALIAÇÃO NOS BASEAMOS NA ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADIGMA PREVISTA NA NBR14653-2:2011.

1

Matrícula n° 14.264-A-203, do 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP, datada em 10/08/2016.

Ficha Resumo – Dossiê nº 3494 Empresa: Validar Engenharia de Avaliações Ltda

Solicitante: Banco Santander (Brasil) S.A.

Referência: Avaliação técnica para determinação do valor de compra/venda e

liquidação forçada de apartamento

Data da Vistoria: 08/02/2018 (vistoria externa) Dados Gerais do Imóvel Avaliando:

Endereço: Rua Avanhandava, n° 459, Esquina

da Avenida Nove de Julho, nº 1.008, Edifício Danúbio, 2° andar, apartamento 203, Bela Vista, São Paulo - SP

Bairro: Bela Vista Município: São Paulo Estado: SP

Área Útil1

20,124 m²

Metodologia: Método comparativo direto de dados de mercado com base no

tratamento por fatores.

Resultado da Avaliação do Imóvel.

Valor de Mercado para Venda Valor de Liquidação Forçada

R$ 123.000,00 R$ 81.000,00

Grau de Fundamentação Grau de Precisão

Grau II Grau III

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Rua Sepetiba, n° 416, 1° andar, sala 3 Lapa – São Paulo/SP Contato: (11) 2387-3610 Celular: (11) 96400-6511 Email: marcos.mansour@validarengenharia.com.br Site: www.validarengenharia.com.br

ÍNDICE

1. OBJETIVO ... 1 2. LOCALIZAÇÃO ... 1 3. ZONEAMENTO ... 4 4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE ... 4 5. DOCUMENTAÇÕES ... 7

6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: ... 8

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ... 9

8. METODOLOGIA ... 10

9. ESPECIFICAÇÃO ... 20

10.VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA ... 22

11.CONCLUSÃO DE VALORES ... 23

ANEXO I–DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA –IMÓVEL AVALIANDO

ANEXO II–DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA –ELEMENTOS COMPARATIVOS

(6)

1. OBJETIVO

Em atenção à solicitação do Banco Santander (Brasil) S.A., este Laudo tem por objetivo determinar o valor de mercado para

compra/venda e liquidação forçada do apartamento localizado na

Rua Avanhandava, n° 459, esquina da Avenida Nove de Julho, nº 1.008, Edifício Danúbio, 2° andar, apartamento 203, Bela Vista, São Paulo - SP, com área útil de 20,1240 m², área de uso comum de 8,9260 m², área construída total de 29,05 m², fração ideal de 0,3517% (de acordo com informações da matrícula nº 14.264/A-203, do 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP, datada em 10/08/2016).

2. LOCALIZAÇÃO  Situação

O imóvel em estudo está localizado na Avenida Rua Avanhandava, n° 459, esquina da Avenida Nove de Julho, nº 1.008, Edifício Danúbio, 2° andar, apartamento 203, Bela Vista, São Paulo - SP. Como pontos de referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista aproximadamente:

 250,00 m da Rua Augusta;

 800,00 m do Teatro Shopping Frei Caneca;

 2,00 km da Avenida Paulista, e;

(7)

Mapa de Localização da Propriedade em Estudo:

Fonte: Google Maps.

 Ocupação Circunvizinha

A região possui ocupação mista, ocupada por imóveis comerciais e residenciais de médio padrão, além serviços de âmbito local

Destaca-se as proximidades aos metrôs da Consolação e Paulista, distando cerca de 2,0 km do imóvel em estudo e metrô Anhangabaú distando cerca de 1,0 km do imóvel em estudo.

A região possui como principais vias de acesso à Rua Augusta, Rua da Consolação e Avenida Paulista, entre outras vias de acesso secundário.

 Transportes

A localização do imóvel é favorecida pela proximidade de diversas avenidas, que conectam diversos bairros de São Paulo, via transporte privado (automóveis em geral) e transporte público (ônibus e metrô).

(8)

 Melhoramentos Públicos

A região é dotada de energia elétrica, ruas pavimentadas, transporte coletivo, rede de telefonia, coleta de resíduos sólidos, rede de distribuição de água, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária.

A Rua Avanhandava, no trecho do imóvel em estudo, é uma via de sentido duplo com 01 (uma) faixa de rolamento em cada sentido e 01 (uma) faixa de estacionamento. A via apresenta pavimentação em asfalto, guias, sarjetas, calçadas e drenagem de águas pluviais.

Vista da Rua Avanhandava no trecho do imóvel avaliando

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3. ZONEAMENTO

 Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do

Município de São Paulo (Lei nº 16.402/16):

A legislação que rege os parâmetros de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo é determinada pela Lei n.º 16.402/16. Ela dispõe sobre o parcelamento, disciplina e ordena o uso e a ocupação do solo do Município de São Paulo.

De acordo com essa legislação, a propriedade em estudo encontra-se em perímetro de Zona Mista (ZM). Portanto, deve, desta forma, obedecer aos critérios de uso e ocupação normalmente admitidos neste segmento.

(10)

A seguir apresentamos o quadro referente aos parâmetros urbanísticos:

(11)

4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE

O objeto de avaliação é composto por apartamento situado na Rua Avanhandava, n° 459, esquina da Avenida Nove de Julho, nº 1.008, Edifício Danúbio, 2° andar, apartamento 203, Bela Vista, São Paulo - SP.

O Edifício foi erigido em estrutura de concreto armado com fechamento lateral em blocos revestidos por chapisco, emboço, reboco, massa fina e pintura em látex.

De acordo com informações da matrícula nº 14.264/a-203, do 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP, datada em 10/08/2016, o imóvel avaliando possui área útil de 20,1240 m², área de uso comum de 8,9260 m², área construída total de 29,05 m², fração ideal de 0,3517%.

Padrão Construtivo (Situação Paradigma): Apartamento com elevador – Padrão Médio (IBAPE/SP)

Estado Conservação (Situação Paradigma): Entre regular e necessitando de reparos simples – “d”

Idade Aparente (Situação Paradigma): 30 anos

Obs.: Salientamos que no dia da vistoria in loco, tentamos contato com o ocupante do imóvel, sem sucesso. Assim, para a realização desta avaliação nos baseamos na adoção de situação paradigma prevista na NBR 14653-2:2011.

(12)

5. DOCUMENTAÇÕES Matrícula

Foi nos fornecida a matrícula nº 14.264-A-203, do 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo/SP, datada em 10/08/2016. Nos termos do referido documento o imóvel avaliando possui área útil de 20,1240 m², área de uso comum de 8,9260 m², área construída total de 29,05 m², fração ideal de 0,3517.

Obs.: Salientamos que no dia da vistoria in loco, tentamos contato com o ocupante do imóvel, sem sucesso. Assim, para a realização desta avaliação nos baseamos na adoção de situação paradigma prevista na NBR 14653-2:2011.

(13)

6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:

Este Laudo foi desenvolvido de acordo com as seguintes ressalvas e condições:

 O resultado desta avaliação fundamenta-se no fato de que não existem restrições quanto à comercialização da propriedade, ou seja, não existem dívidas nem matrículas com impedimentos jurídicos, irregularidades tributárias, entre outros;

 Não faz parte do escopo do presente trabalho a verificação da efetiva propriedade do imóvel;

 Estudos e Dossiês ambientais e de contaminação do solo não fazem parte do escopo deste trabalho;

 Este trabalho não contempla estudos de âmbito estrutural e fundações, como também não foram examinados equipamentos e instalações existentes no imóvel em estudo;

 A pesquisa de mercado utilizada neste Laudo foi elaborada com base em contatos realizados verbalmente, ou por escrito, com as fontes mencionadas na planilha de elementos;

 Salientamos que no dia da vistoria in loco, tentamos contato com o ocupante do imóvel, sem sucesso. Assim, para a realização desta avaliação nos baseamos na adoção de situação paradigma prevista na NBR 14653-2:2011;

 Salientamos que para efeito de cálculo foi levado em consideração as áreas descritas em matrícula.

(14)

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

O município de São Paulo, onde está localizado o imóvel em estudo é o principal centro financeiro, corporativo e mercantil da América Latina. Além de ser a cidade mais populosa do hemisfério sul é a quarta maior aglomeração urbana do mundo, com mais de 12.106.920 habitantes (IBGE/2017).

São Paulo possui o 10° PIB do planeta, representando isoladamente 12,26% do PIB nacional e 36% de toda a produção de bens e serviços do estado.

O imóvel em estudo está localizado na Rua Avanhandava, em região de ocupação mista (residencial e comercial). Além disso, possui boa localização, próximo ao Teatro Shopping Frei Caneca, Rua Augusta e Avenida Paulista. Destacamos também que a região possui a ocupação de imóveis comerciais de médio e alto padrão construtivo.

É valido destacar que, para a presente avaliação foi adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM) e os elementos comparativos, bem como o imóvel avaliando foram estudados de acordo com suas respectivas áreas úteis.

Portanto, através de pesquisa de mercado, constatou-se que apartamentos semelhantes ao imóvel avaliando são ofertados no patamar de R$ 6.000,00/m² de área útil. Para o cálculo do valor do imóvel, foi utilizado o valor médio do intervalo de confiança obtido através de homogeneização de valores.

Destaca-se que os cinco elementos coletados, utilizados para fins de cálculos do presente estudo, estão localizados no Edifício Danúbio, que abriga o imóvel avaliando.

Não foram encontradas dificuldades em coletar imóveis similares à venda, para composição do universo amostral.

Devido aos fatos expostos anteriormente, ao elevado número de imóveis similares para venda, informações coletadas no mercado imobiliário local e em atenção ao atual cenário econômico brasileiro, concluímos que o imóvel avaliando possui baixa liquidez.

(15)

8. METODOLOGIA

A metodologia aplicada no trabalho está fundamentada na

NBR-14653:1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1 –

Procedimentos Gerais), na NBR-14653:2 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 2 – Imóveis Urbanos), Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos e Estudos de Diretrizes Básicas para Avaliações em Garantias Bancárias, ambos publicados pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).

Existem diversos métodos de avaliação de imóveis reconhecidos pelas normas. A aplicação de cada método depende das características físicas da propriedade em estudo, da finalidade da avaliação e das informações disponíveis levantadas no mercado, as quais são tratadas adequadamente para serem utilizadas na determinação do valor do respectivo imóvel e demais análises.

É possível que mais de um método seja utilizado para avaliação de um mesmo imóvel. Quando isso acontece, cada abordagem é julgada segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O resultado da avaliação tanto pode corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou de todos.

Aplicação da Metodologia

Devido as características do imóvel em estudo, optamos pelo emprego do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado” com base na utilização do Tratamento por Fatores para a definição do valor de mercado do mesmo.

O método avaliatório utilizado neste Dossiê está descrito a seguir com base nas normas mencionadas acima.

(16)

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

De acordo com o artigo 8.2.1 da ABNT NBR 14653:1, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis, os seguintes procedimentos:

 Tratamento por fatores (utilizado neste trabalho):

homogeneização por fatores e critérios fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.

 Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo

uso de metodologia científica que leva à indução de modelo validado para o comportamento do mercado, como, por exemplo, modelos de regressão linear.

O Método Comparativo é baseado no levantamento de mercado e análise de imóveis semelhantes em oferta, ou transacionados recentemente, em função das características específicas de cada um, frente as características do imóvel analisado, como, por exemplo, localização, área, idade, etc.

Tratamento por fatores

Para cada um dos elementos comparativos de ofertas de imóveis na região foram utilizados fatores de homogeneização para ajustá-los às características do imóvel avaliado.

Segundo a norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, no

tratamento por fatores é admitida a priori a existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os respectivos

preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original

do elemento comparativo na forma de somatório.

Fatores relativos a localização (ex. transposição) foram aplicados sobre a parcela de terreno, já fatores relativos as edificações foram aplicados sobre a parcela da construção (ex. padrão construtivo). Alguns fatores foram aplicados sobre ambas as parcelas (terreno e

(17)

construção), como por exemplo, o fator oferta e a relação área útil

por vaga.

Para a homogeneização dos valores unitários utilizamos os seguintes fatores:

Fator de Oferta:

O Fator Oferta tem a função de descontar “gorduras” geradas devido a especulação de mercado nos elementos comparativos.

Na impossibilidade da sua determinação, recomenda-se aplicar o fator consagrado de 0,90. Vale ressaltar que o Fator Oferta deve ser aplicado sobre elementos que estão ofertados no mercado. Os elementos pesquisados que foram transacionados não necessitam da aplicação do mesmo.

Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do fator oferta.

Fator de Localização:

O Fator Localização também é conhecido como Fator Transposição e leva em conta possíveis valorizações e desvalorizações em relação a diferença de localização entre os elementos comparativos e o imóvel objeto da avaliação.

O Fator Transposição é expresso com base na relação entre índices fiscais, obtidos na Planta Genérica de Valores Municipal. Assim, por intermédio do número do setor e da quadra, identifica-se a localização. Fórmula:

(18)

Em municípios (ou regiões) onde o índice fiscal estiver desatualizado e/ou incoerente atribuiremos notas (para a localização do imóvel avaliando e elementos pesquisados) que devem ser justificadas em relação a característica que podem valorizar ou desvalorizar o imóvel, como por exemplo: largura das vias, zoneamento, proximidade a pólos valorizantes (shopping Center, comércio em geral, pontos de ônibus e metrô no caso do imóvel avaliando estar localizado em região popular, etc.).

Fator Obsolescência das Edificações (Idade e Conservação):

Para levar em consideração a depreciação dos imóveis comparativos em função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de Ross-Heidecke, que leva em consideração a idade aparente e estado de conservação dos imóveis pesquisados em relação ao imóvel avaliado.

Os coeficientes de Depreciação (Kd) são obtidos através da Tabela de Ross–Heidecke (segundo norma específica) a qual leva em consideração a idade do Imóvel (em % de duração) e o estado de conservação do mesmo. Ao final o coeficiente de depreciação (Kd) é ajustado para o Foc (fator de obsolescência e conservação) que leva em consideração a vida útil da benfeitoria.

Fator Padrão Construtivo:

Tem como objetivo adequar os elementos comparativos utilizados às características físicas do imóvel em estudo. Leva em consideração a proporção dos índices obtidos através do estudo “Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos”, do IBAPE/SP.

O referido estudo leva em consideração a classificação as benfeitorias em diversas classes e grupos em função do parâmetro R8N, fornecido e atualizado mensalmente pelo Sinduscon.

Fator Relação Área útil/Vaga:

Tem como objetivo adequar os elementos comparativos aos patamares da relação Au/Vaga do imóvel em estudo, corrigindo assim possíveis distorções geradas por conta das vagas.

(19)

Fa = Fator de correção de Área:

O fator utilizado para corrigir as diferenças de áreas entre os elementos comparativos e o imóvel objeto de avaliação foi calculado com base na fórmula observada no livro Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações do Engenheiro Sérgio Antônio Abunahman, da Editora PINI, 2008:

Fa = Área do imóvel pesquisado 1/4 _ Diferença inferior a 30% Área do imóvel avaliado

e

Fa = Área do imóvel pesquisado 1/8 _ Diferença superior a 30% Área do imóvel avaliado

Fator Andar:

Tem como objetivo adequar os elementos comparativos aos patamares do imóvel em estudo, corrigindo assim possíveis distorções geradas por conta do andar. Para essa correção foram utilizadas as relações entre os índices da tabela a seguir:

(20)

Tais índices são utilizados como variáveis proxy em avaliações por tratamento científico pela Validar Engenharia de Avaliações apresentando boa correlação no mercado de unidades padronizadas (sempre quando pertinente sua utilização).

Andar Coef Andar Coef

1 100 26 110,5 2 102 27 110,75 3 103 28 111 4 104 29 111,25 5 104,5 30 111,5 6 105 31 111,75 7 105,5 32 112 8 106 33 112,25 9 106,25 34 112,5 10 106,5 35 112,75 11 106,75 36 113 12 107 37 113,25 13 107,25 38 113,5 14 107,5 39 113,75 15 107,75 40 114 16 108 41 114,25 17 108,25 42 114,5 18 108,5 43 114,75 19 108,75 44 115 20 109 45 115,25 21 109,25 46 115,5 22 109,5 47 115,75 23 109,75 48 116 24 110 49 116,25 25 110,25 50 116,5

(21)

Planilha de Elementos Pesquisados (resumo)

Padrão (IBAPE) _(IBAPE)Fator _EstimadaIdade conservação Estado de

(IBAPE) Foc

Parcela das Benfeitorias

1

Rua Avanhandava, n°459, esquina da Avenida Nove de Julho, nº 1.008 - Edifício Danubio - 5° andar, Bela Vista, São Paulo/SP.

Corretor Autônomo - Sr. Luiz Carlos - Tel.: (11) 94223-5333

Bela Vista / São Paulo 240.000,00 33,00 Normal 0,90 6.545,45 Apartamento Padrão

Médio c/elev. 1,926 30 a 0,700 25%

2

Im. Phonix - Sra. Fernanda - Tel.: (11) 3876-4744

Médio c/elev. 1,926 30 c 0,687 29%

3

Im. Phonix - Sra. Fernanda - Tel.: (11) 3876-4744

Médio c/elev. 1,926 30 c 0,687 31%

4

Im. Fonsi - Sr. Silvio / Sr.

Ari - Te.: (11) 3259-2020 Bela Vista / São Paulo 160.000,00 28,00 Normal 0,90 5.142,86

Apartamento Padrão

Médio c/elev. 1,926 30 c 0,687 31%

5

Im. Carbone - Sr. Reginaldo - Tel.: (11) 2606-4000

Médio c/elev. 1,926 30 a 0,700 22%

Avaliando

Rua Avanhandava, n° 459, esquina da Avenida Nove de Julho, nº 1.008 - Edifício Danúbio - Apartamento nº 203, 2° andar, Bela Vista, São Paulo/SP.

- Bela Vista / São Paulo - 20,12 - - Apartamento Padrão

Médio c/elev. 1,926 30 d 0,659

-Área útil

(m²) Especulação ofertaFator

Valor unitário descontado fator oferta (R$/m²) Nº do

item Endereço Contato Município / Bairro Preço (R$)

(22)

Planilha de Elementos Pesquisados (resumo) - continuação

1

240,000 1.200,000 0 5 104,50 Não 1 dormitório / 1

banheiro social Privilegiada 8,00 8-fev

23°33'8.26"S

46°38'51.16"O Imóvel recém reformado

2

240,000 1.200,000 0 13 107,25 Não 1 dormitório / 1

23°33'8.26"S 46°38'51.16"O

3

240,000 1.200,000 0 9 106,25 Não 1 dormitório / 1

23°33'8.26"S 46°38'51.16"O

4

240,000 1.200,000 0 10 106,50 Não 1 dormitório / 1

23°33'5.31"S 46°38'49.12"O

5

240,000 1.200,000 0 14 107,50 Não 1 dormitório / 1

23°33'8.26"S

46°38'51.16"O Imóvel recém reformado

Avaliando

Rua Avanhandava, n° 459, esquina da Avenida Nove de Julho, nº 1.008 - Edifício Danúbio - Apartamento nº 203, 2° andar, Bela Vista, São Paulo/SP.

0 2 106,25 Não Privilegiada 8,00 23°33'8.26"S

46°38'51.16"O

Nº do

item Endereço (Proxy)Andar Localização / Nota Observações

Relação Condomínio/Área

útil Condomínio

(23)

Rua Sepetiba, n° 416, 1° andar, sala 3 Lapa – São Paulo/SP Contato: (11) 2387-3610 Celular: (11) 96400-6511 Email: marcos.mansour@validarengenharia.com.br Site: www.validarengenharia.com.br Desvio Padrão 841,81 Saneamento 30% 7.916,00 Saneamento -30% 4.262,46

Coeficiente de variação inicial 15,66%

Coeficiente de variação final 13,82%

Valor unitário Saneado (R$/m²) 6.089,23

Planilha de Homogeneização de Valores (Resumo)

Na determinação do valor de mercado do imóvel em estudo para Venda adotamos o Valor Médio do intervalo de confiança:

Valor do Imóvel: R$ 6.089,23/m² x 20,12 m² = R$ 122.515,36

Valor do imóvel arredondado = R$ 123.000,00

Parcela Benfeitoria Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (Foc) Fator Padrão Construtivo

Fator Área _{Transposição}Fator

1

33,00 6.545,45 25% 0,9417 1,0000 1,0638 1,0000 6.978,30 1,07 6.978,30

2

33,00 5.492,73 29% 0,9593 1,0000 1,0638 1,0000 5.727,19 1,04 5.727,19

3

35,00 5.142,86 31% 0,9593 1,0000 1,0717 1,0000 5.446,60 1,06 5.446,60

4

28,00 5.142,86 31% 0,9593 1,0000 1,0422 1,0000 5.282,92 1,03 5.282,92

5

20,00 7.200,00 22% 0,9417 1,0000 0,9985 1,0000 7.011,14 0,97 7.011,14 6.089,23 - 6.089,23 Valor Saneado (R$/m²) Média Valor Homogeneizado (R$/m²) Fator acumulado Aplicado na Parcela do Terreno Nº do item Endereço Área útil (m²) Valor unitário descontado fator oferta (R$/m²)

Aplicado na Parcela das Benfeitorias

Aplicado em 100% do valor unitário

(24)

(25)

9. ESPECIFICAÇÃO

Para determinarmos o valor de mercado para venda dos imóveis atingimos o

Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão, segundo a NBR

14653/11.

Tabela – Graus de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Item Descrição Grau

III II I

1 Caracterização do imóvel _avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas

Completa quanto aos fatores utilizados

no tratamento

Adoção de situação paradigma 2 Quantidade mínima de dados _{de mercado} 12 5 3

3 Identificação dos dados de _mercado

Apresentação de informações relativas a

todas as características dos dados analisadas, com

foto e características observadas pelo autor

do Dossiê Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para

o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50ª ª - No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea

Total de Pontos = 09

Tabela – Enquadramento dos Dossiês segundo seu grau de fundamentação no caso de tratamento por fatores

Graus III II I

Pontos mínimos 10 06 04

Itens obrigatórios no grau correspondente

Itens 2 e 4 no Grau III com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no Grau I Todos, no mínimo no grau I Grau adotado: II Tabela – Grau de precisão

Item Descrição Grau

III II I 1 Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%

(26)

Cálculo da amplitude do intervalo de confiança para a presente avaliação:

Distribuiução t 1,533

Desvio Padrão 841,81

(1/2) ^ y 2,24

e 577,12

Amplitude do intervalo de confiança

Amplitude do intervalo de

(27)

10. VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

Segundo a norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, trata-se de valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o valor de mercado.

Considerando o cenário atual do imóvel, adotamos um valor para liquidação forçada de acordo com a seguinte formula:

Cálculo do Valor de Liquidez - Fórmula (Juros Compostos):

Para o cálculo do valor de liquidez, utilizou-se a seguinte fórmula: VF = VP x (1+i)ˆn

Legenda:

VF = Valor Futuro = Valor de Mercado VP = Valor Presente = Valor de Liquidez

i = Taxa (adotado em 15% ao ano) – Expressa custo de oportunidade do ativo estar imobilizado além de gastos com imóvel (IPTU, condomínio, manutenção, etc.) durante o período que o imóvel estará a venda.

n = Prazo para liquidação do imóvel (considerado em 36 meses) FORMAÇÃO DE VALORES para liquidação forçada

Valor de Mercado Atual (R$) 123.000,00

Período de Exposição 36 meses

Taxa de Desconto 15% a.a.

(28)

11. CONCLUSÃO DE VALORES

Após todas as considerações e análises das tendências de mercado da região a qual o imóvel está inserido, concluímos os seguintes valores, na data de 08 de fevereiro de 2018:

Valor de Mercado: R$ 123.000,00

Valor de Liquidação Forçada: R$ 81.000,00

VALIDAR ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES LTDA.

CREA nº 0000958157

Engº Marcos Mansour Chebib Awad

(29)

A

NEXO

I

D

OCUMENTAÇÃO

F

OTOGRÁFICA

–

I

MÓVEL

A

VALIANDO

(30)

Foto 01: Vista da fachada Foto 02: Vista da fachada

(31)

A

NEXO

II

D

OCUMENTAÇÃO

F

OTOGRÁFICA

–

E

LEMENTOS

C

OMPARATIVOS

(32)

(33)

A

NEXO

III

(34)