SENTENÇA Processo Digital nº: 1034738-61.2018.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Requerente: Marcelo de Barros Pacheco Chaves e outro
Requerido: Sei República Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Patrícia Martins Conceição
Vistos.
Cuida-se de ação de resolução contratual ajuizada por Marcelo de Barros Pacheco Chaves e Liliane Aparecida Bittencourt contra Sei Republica Empreendimento Imobiliário SPE. Alegam que celebraram com a ré compromisso de compra e venda de imóvel a construir no empreendimento Condomínio Edíficio Habitarte Verde, pelo preço de R$ 428.859,60. Dizem que pagaram até o montante de R$ 88.218,40, até que sua condição econômica teria mudado, o que ensejou a impossibilidade de honrar com os pagamentos das parcelas vincendas. Sustentam fazer jus à resolução do contrato e devolução de 90% das parcelas pagas. Invocam as normas protetivas do CDC. Pedem resolução judicial do contrato e a condenação solidária das rés na devolução de 90% das parcelas pagas mais a devolução; além da tutela de urgência, a fim de que sejam suspensas as cobranças vincendas, a exigibilidade do débito mediante inclusão nos órgãos de proteção ao crédito; e cobranças acessórias do imóvel, tal como condomínio e Iptu. A petição inicial veio acompanhada de documentos.
A tutela de urgência foi deferida (fls. 43-48).
Citada, a requerida ofertou contestação (fls. 73-83). No mérito, sustenta que a rescisão contratual deve se dar por culpa exclusiva dos autores, com direito à retenção de 30% do valor pago, conforme consta da cláusula 7.7. Impugnou o pedido de inversão do onus da prova. Juntou documentos.
Réplica consta de fls. 105-118.
Em provas, as partes requereram o julgamento antecipado (fl. 122-126). É o relatório.
Fundamento e decido.
A lide comporta julgamento antecipado, nos moldes preconizados pelo artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois não há a necessidade de produção de provas em audiência de instrução e julgamento.
pertinência da produção das provas requeridas pelas partes, de acordo com os elementos constantes nos autos, juízo que se mostra negativo na lide em questão. Este entendimento encontra ressonância na jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça:
"AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ART. 535 DO CPC. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 3º DA MP N. 2.172-32/2001. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284-STF. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. SÚMULA N. 7-STJ. 1. Inviável a alegação de ofensa ao art. 535 do CPC, pois foram enfrentadas pela Corte de origem todas as questões levantadas pela parte, porém em sentido contrário ao pretendido, o que afasta a invocada declaração de nulidade. 2. Não foi demonstrado em que consiste a ofensa ao art. 3º da MP n. 2.172-32/2001, tornando patente a falta de fundamentação do recurso especial, circunstância que atrai a incidência do verbete nº 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. 3. Como destinatário final da prova, cabe ao magistrado, respeitando os limites adotados pelo Código de Processo Civil, dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento. Precedentes. 4. Agravo regimental a que se nega provimento" (AgRg no AREsp 126.129/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 6/8/2015).
Os pedidos são procedentes em parte.
Cuida-se de ação de rescisão de compromisso de venda e compra de imóvel, em relação ao qual os autores pretendem a rescisão, declarando o desinteresse em prosseguir no negócio, em razão de alteração no seu padrão econômico. Trata-se, pois, de rescisão por culpa dos autores, sendo que, em contestação, as requeridas declaram concordar quanto a rescisão.
Remanesceu como ponto controverso o percentual de retenção a que faz jus a parte requerida.
A devolução dos valores pagos deve ser dar de maneira imediata e em parcela única. Ressalte-se ser possível pactuação quanto ao seu percentual, inexistindo nulidade, desde que respeitados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, conforme, inclusive, Súmula nº 583 do E. Superior Tribunal de Justiça, editada após julgamento de Recurso Especial submetido ao rito dos recursos repetitivos: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (sem grifos no original)
No caso em epígrafe, a culpa pelo término da avença, como visto, é da parte autora, que pretende a resilição do acordo pela impossibilidade de honrar com o compromisso
firmado, o que é seu direito. As partes devem, portanto, retornar ao “status quo ante”, daí porque o pedido de inexigibilidade das prestações condominiais de IPTU relativas ao imóvel, em período posterior à rescisão, fica contemplado nesta determinação, prejudicada a análise minuciosa, porquanto decorre logicamente da rescisão, não havendo informação nos autos que o imóvel tenha sido entregue aos autores no curso da demanda.
Porém a rescisão deve se dar sem a perda ou retenção fixada no ajuste, que não é razoável. Isto porque, a ré defende a claúsula 7.7. do contrato, que estabeleceria a devolução de 70%, sem, contudo, exibir referido contrato, pois o de fls. 30-36 não tem referida cláusula. Não houve, ademais, a demonstração de gastos extraordinários por parte da ré que embase tal retenção.
No entanto, a devolução da integralidade ou de 90% dos valores pagos também se mostra exagerada. O entendimento do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em casos análogos, tem sido pela devolução de 80% dos valores pagos, em parcela única, sendo o montante suficiente para cobrir os gastos administrativos, inclusive o pagamento de tributos. Nesse sentido:
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES. Ação ajuizada pelos adquirentes de imóveis em face da vendedora, pretendendo a rescisão do contrato e a devolução de 80% dos valores pagos. Sentença de procedência. Apelo da ré. Os compromissários compradores de imóveis, mesmo inadimplentes, podem pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pela compromissária vendedora. Súmulas nº 1 e 2 do E. TJ/SP. Retenção de parte das quantias pagas, para compensação de gastos. Ausência de comprovação de custos excepcionais. Percentual de devolução de 80% razoável. Precedentes. Sentença mantida. Recurso desprovido. (...)
Assim sendo e considerando que os autores deram causa à rescisão, tem-se como prudente e adequado que lhes seja restituído o percentual de 80% dos valores pagos. Afasta-se a incidência das cláusulas contratuais que disponham o contrário, para que a devolução ocorra da maneira ora estabelecida, como forma de alcançar o equilíbrio entre as partes. No caso, não demonstrou a apelante gastos que justifiquem a retenção de percentual mais expressivo das quantias pagas, sendo adequado o percentual de 20% (vinte por cento). Ademais, não se deve esquecer que a unidade será novamente comercializada pelo preço atualizado de mercado. Nesse sentido, esta Colenda 7ª Câmara já se pronunciou:
“RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Ajuizamento pelo adquirente, por superveniente impossibilidade econômica. Admissibilidade. Restituição não integral, devendo a promissária-vendedora reter 20%, a título de ressarcimento, porquanto os autores que tiveram a iniciativa da rescisão. Comissão de corretagem que deve devolvida aos compradores. Recurso dos autores parcialmente provido, com o desprovimento do inconformismo da ré”. (7ª Câmara de Direito Privado, Apel. 0072780-04.2011.8.26.0114, Des. Rel. Ramon Mateo Júnior, j. 01/10/2014) (g.n) “Compromisso de compra e venda -
Ação de Rescisão de Contrato c.c. Restituição de Valores Pagos - Inadimplência que conduz à rescisão do contrato com a reposição das partes ao "status quo ante" - Devolução das parcelas pagas com retenção de percentual para remuneração de despesas operacionais, no importe de 20%, consoante entendimento jurisprudencial - Devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, ante a falta de clareza do contrato - Incidência do CDC - Dano Moral indevido - Negativação efetuada em razão da confessa inadimplência dos compradores - Contrato em vigor - Verbas de sucumbência repartidas, em razão da parcial procedência da ação - Recurso parcialmente provido”.” (Apelação nº 1007727- 97.2016.8.26.0562, 7ª Câmara de Direito Privado, Desa. Rela. Mary Grün, j. 26/01/2017) (sem grifos no original)
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Compradora que pleiteia a rescisão do contrato. Possibilidade, decretada, contudo, a culpa da autora diante inadimplência confessa. Adquirente que não chegou a usufruir o bem. Restituição das parcelas pagas. Admissibilidade. Desembolso para pagamento de comissão de corretagem que não restou comprovado pela autora. Direito da vendedora ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio. Previsão contratual excessiva e abusiva. Fixação da retenção em 20% do montante pago, que cobre razoavelmente as despesas, diante pagamento apenas de parcela ínfima do preço. Devolução de 80% em única parcela, cumprindo efetiva correção dos valores a serem restituídos a contar de cada desembolso. Sentença, em parte, reformada. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO E NÃO PROVIDO O ADESIVO DA AUTORA.” (TJSP, Ap. nº 4013627-59.2013.8.26.0224, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Élcio Trujillo, j. 23.9.2014). (sem grifos no original)
Os demais pontos levantados não são capazes de, em tese, infirmar o entendimento ora alcançado, razão pela qual deixo de enfrentá-los, a teor do artigo 489, §1º, inciso IV, do Código de Processo Civil.
Diante do exposto, julgo PROCEDENTES EM PARTE os pedidos para (i) declarar resilido o contrato firmado entre as partes, desde o recebimento da notificação extrajudicial; (ii) condenar a parte ré à restituição à parte autora do correspondente a 80% do preço pago (não incluída a comissão de corretagem), de uma só vez, atualizado desde o desembolso de acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, bem como eventuais parcelas e taxas decorrentes da posse do imóvel antes da entrega das chaves. Em consequência, julgo extinto o feito, com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil.
Como os requerentes sucumbiram da parte mínima do pedido (percentual de 90% de retenção, tendo sido deferido percentual menor), a requerida, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil, deve arcar com as custas e despesas processuais, com correção
monetária pela Tabela Prática desde cada desembolso pela parte contrária e com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir do decurso do prazo de 15 dias para pagamento do débito ora fixado, consoante o artigo 523, do Código de Processo Civil. Fixo o valor dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, em favor da parte autora, nos termos do art. 85, §§ 2º e 14, do Código de Processo Civil.
Se interposto recurso de apelação, intime-se o(a) apelado(a) a apresentar contrarrazões no prazo de quinze dias e, após, remetam-se os autos à Seção competente do E. Tribunal de Justiça, acompanhados de eventuais mídias e objetos arquivados em cartório, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil.
Transitada em julgado, aguarde-se pelo prazo de cinco dias eventual início de cumprimento de sentença e cobre-se o recolhimento das custas eventualmente em aberto. Após, arquivem-se, observadas as cautelas legais.
P.I.
São Paulo, 17 de outubro de 2018.
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