Quais despesas são do inquilino?
Veja o que a Lei do Inquilinato diz
O inquilino paga todas as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, de manutenção. Não são de responsabilidade do inquilino as despesas extraordinárias, como:
• obras e reformas • pinturas de fachadas
• indenizações trabalhistas anteriores à locação • compra de equipamentos em geral
• decoração e paisagismo
• fundo de reserva, a não ser que tenha sido gasto em despesas ordinárias, e durante o período de locação É o art. 22 da lei 8245/91(Lei do Inquilinato) que estipula que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias, e o locatário pelas despesas ordinárias.
"Art. 22: COMPETE AO LOCADOR:
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Participação de Inquilinos no Fundo de Reserva
• Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios. O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários. Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.
• Para facilitar a contabilidade – e a separação das contas – o ideal é a abertura de cadernetas de poupanças separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos.
• Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras. É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias. Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração.
• DICA: O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos
Trecho da Lei do Inquilinato
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O inquilino paga todas as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, de manutenção. Veja abaixo o que trecho da Lei do Inquilinato que trata do assunto:
Art.22 Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23 § 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§ 3º - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § lº deste artigo, desde que comprovadas.
Inquilino antisocial
Dúvidas frequentes sobre o que fazer
O condomínio pode pressionar o proprietário a retirar seu inquilino?
• Em casos de inquilino antisocial, o condomínio pode solicitar intervenção ao proprietário, cabendo a este decidir qual providência será tomada. O correto, antes de ações extremas, é comunicar o morador de seu comportamento inadequado e, após as tentativas em vão, partir para atitudes mais enérgicas, como notificações, advertências e multas em nome do proprietário.
• Na locação, o inquilino é obrigado a cumprir rigorosamente a convenção de condomínio e os regulamentos (art. 23, X, Lei 8245/91). Caso o inquino ultrapasse ou abuse nos seus direitos, o proprietário, após notificado pelo condomínio, pode renunciar o contrato e despejar o inquilino por descumprimento contratual e legal.
• As multas ao morador antisocial, se este for inquilino e não arcar com as mesmas, são pagas pela unidade, ou seja, pelo proprietário, que, regressivamente, deverá cobrá-las do inquilino na justiça.
O que configura o mau uso da propriedade?
• Caracteriza-se como mau uso da propriedade posturas e ações contrárias às estabelecidas no Regulamento Interno e Convenção do condomínio. Ou ainda quando se atua de maneira ilegal, com atividades proibidas por lei, ou quando incomoda os vizinhos de forma constante.
O que configura o condômino antisocial?
• Trata-se de um condômino ou possuidor (inquilino, por exemplo) que desrespeita sistematicamente as regras do condomínio.
• O Código Civil define multa para este tipo de comportamento (art. 1337), mas não define com maior exatidão o que configura a antisocialidade. Como esta lei é nova, caberá à jurisprudência, aos poucos, fixar as condições para a definição de "condômino antisocial".
• "Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
• Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antisocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia."
Inquilino pode ser síndico?
Veja o que diz o Código Civil
• Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:
"Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "
• Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
• O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo
exclusivo de proprietários:
"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. "
• O inquilino pode votar em assembleias, se o proprietário não comparecer, desde que munido de procuração, de acordo com o artigo 24 da Lei dos Condomínios:
• "Parágrafo 4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça."
• A Lei dos Condomínios continua válida para os assuntos não modificados pelo novo Código Civil.
Correspondências
Em nome do inquilino ou proprietário?
• Sempre visando à prevenção de uma ação judicial, as administradoras de condomínios recomendam que as correspondências estejam sempre em nome do proprietário da unidade, mas aos cuidados do morador – isso vale para boletos, comunicados, multas, advertências e até recibos.
• Esse cuidado é importante para que o condomínio tenha duas certezas: que essas correspondências estão chegando ao proprietário e que o condomínio tem como comprovar que elas foram enviadas. Essa questão é importante porque ações judiciais relacionadas a apartamentos alugados responsabilizam o dono do imóvel em possíveis condenações, e não o inquilino, mesmo que a ação se refira a responsabilidades do morador, como o pagamento da taxa condominial, por exemplo.
• Uma dica interessante é manter o endereço do proprietário sempre atualizado e mandar essas correspondências para o dono e para o inquilino. Mesmo se solicitada pelo proprietário, não é recomendada a alteração do nome do destinatário.
Inquilinos têm menos prioridade?
Uso de dependências comuns
É legítimo o condomínio favorecer proprietários residentes no uso de salão de festas e outras dependências do condomínio? Ou na distribuição de vagas para garagem?
• O uso das partes comuns não pode ser restringida aos proprietários, que busquem dificultar o uso pelo inquilino.
• Ao alugar seus imóveis, os inquilinos passam a ser "possuidores", ou seja, mesmo sem serem proprietários têm o pleno gozo da propriedade. Têm permissão para uso das áreas privativas e comuns. Além disso, as unidades alugadas continuam arcando com a manutenção e conservação do condomínio em geral.
• Se nesse sentido a Convenção discriminar o inquilino, deve ser considerada ilegal em tal aspecto.
• A distribuição de vagas de garagem deve ser feita de forma a não discriminar inquilinos e proprietários, pois a vaga pertence à unidade, se for parte integrante da propriedade; ou, se for área de uso comum, em rodízio, pertence a todas as unidades, todas devendo participar da distribuição em igualdade de condições.
• Quando se aluga o imóvel, aluga-se de forma completa; porém, não havendo vedação na convenção, o locador pode não alugar a garagem junto com o imóvel, e fazer contrato de locação em separado. A Convenção ou a assembleia podem vedar o aluguel da vaga a pessoas estranhas ao condomínio.
Locador pode usar área comum?
O locador (proprietário que aluga) pode continuar usando dependências do condomínio
enquanto seu imóvel está alugado?
• A partir do momento em que o proprietário efetua a locação do imóvel, transfere todos os seus direitos e obrigações ao inquilino. Por isso, ao proprietário fica vedado usar as dependências e benefícios oferecidos pelo Condomínio.
• Contudo, vale sempre verificar o que se encontra estabelecido na Convenção e Regimento Interno. • O uso de áreas de lazer dependerá da administração (cortesia) ou por convite do locatário (inquilino).
Unidade vazia paga condomínio?
• O pagamento de condomínio independe do uso da unidade.
• O desconto somente poderá ser concedido se a Convenção autorizar.
