Laudo de avaliação de imóveis

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Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Sérgio Gustavo

Tavares Fernandes Nº CPF / CNPJ 86565249768 Nome Empreendimento

Valor Compra Venda R$ 777.500,00 Data Venda N° Controle Interno 073795230010469 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 9 Matrícula: 396312

Logradouro EST BENVINDO DE NOVAES Nº 2800 Andar Complemento BL 2 AP 307

Bairro RECREIO DOS BANDEIRANTES Cidade RIO DE JANEIRO UF RJ CEP 22790-382 Latitude Longitude

Caracterização da Região

Região

Residencial Industrial

Comercial Outro - Descrever Abaixo

Infraestrutura

Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano

Tipo Pavimentação: Asfalto

Restritivos:

Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

Metrô Centro

Comercial Escola

Segurança Ônibus Rede Bancária

Lazer Coleta de

Lixo Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping Parque

Outro -Descrever Abaixo

Análise da Região do Bairro

Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente

Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25%

Tendência do Uso do Terreno Comercial Industrial Residencial

Limites do Bairro

Limitado pela Praia do Recreio dos Bandeirantes e pelos bairros de Vargem Grande, Barra da Tijuca e Jacarepaguá.

Padrão da Região:

Alto Médio-alto Baixo

Médio Médio-baixo

Fatores Valorizantes

Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo

Terreno

Topografia

Plana Aclive

Desnível Pronunciado Declive

Formato

Regular Irregular

Dimensões

Área (em m²): 0,00 m² Testada (Frente): m Lado Direito: m

Fração Ideal: 0,144400 % Fundos m Lado Esquerdo: m

Tipo de Implantação

Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:

Tipo do Acompanhante

Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliado

Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado

N° Andares Tipo: 9 Unidades Por Andar: 8 Nº Total de Unidades: 80 N° de Elevadores: 3 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano

Descrição dos Andares Pavimento subsolo,

pavimento térreo e 10 pavimentos tipo, sendo o último duplex, com 08 apartamentos por andar.

Uso do Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio

Alto Médio-alto Médio

Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel

Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel Avaliado

Casa Apartamento Galpão

Sobrado Loja Sala

Comercial Outro - Descrever

Abaixo

Indício Ocupação Imóvel

Habitado Desabitado

Idade Aparente Anos 1

Ano Construção 2014

Estado Conservação Imóvel

Bom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento Imóvel

Alto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria

Fachada Revestimento texturizado Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 4 Dimensões Área Privativa: 113,23 m² Área Comum (m²): 96,01 m² Área Total (m²): 209,24 m²

Área Averbada: m² Área não Averbada m²

Nº Vagas Garagem

Cobertas 2 Descobertas 0 Privativas 2

Face Imóvel

Sul Norte Leste Oeste

Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto

Varanda / Sacada 1 -- --

Sala de Estar / Visitas 1 -- --

Lavabo 1 -- -- Dormitório 3 -- -- Suíte 1 -- -- Banheiro 1 -- -- Banheiro Suíte 1 -- -- Cozinha 1 -- --

Área de Serviço Coberta 1 -- --

Dormitório Empregada 1 -- --

Banheiro de Empregada 1 -- --

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Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?

Sim Não

Recreio dos Bandeirantes é um dos bairros de maior expansão imobiliária da cidade do Rio de Janeiro. O bairro possui bom potencial de compra e venda.

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Sim Não

Data da Vistoria: 19/09/2017

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?

O imóvel é novo, e por este motivo, provavelmente sua área ainda não foi cadastrada no IPTU. A área utilizada nos cálculos avaliatórios foi obtida através do Quadro de Informações para Arquivo no Registro de Imóveis.

2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?

Não consta na Certidão do Registro de Imóveis a área do imóvel avaliando.

3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

O imóvel é novo, e por este motivo, provavelmente sua área ainda não foi cadastrada no IPTU. A área utilizada nos cálculos avaliatórios foi obtida através do Quadro de Informações para Arquivo no Registro de Imóveis.

4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

Observações Finais

Não foi realizada vistoria interna do imóvel.Pelo exposto não foi possível obtermos os acabamentos do mesmo.A descrição do imóvel e do Empreendimento foram obtidas através de avaliações anteriores de imóveis semelhantes realizados no mesmo Empreendimento.O imóvel está localizado em condomínio fechado com 09 blocos.O imóvel foi estimado em bom estado de conservação.A área utilizada nos cálculos avaliatórios foi obtida através do Quadro de Informações para Arquivo no Registro de Imóveis.

Amostras:

Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno

1 Logradouro Estrada Benvindo de Novaes Nº 2.800 Andar 3º Complemento bl. 02 apto. 304 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Recreio dos Bandeirantes Cidade Rio de Janeiro UF RJ CEP 22.790-382 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Sala/4 quartos Fonte de Informações Paulo Campos Telefone (21) 97008-6145

Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 4 Idade Aparente 1 Ano Construção 2014 Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$

757.000,00

Data Venda /

Oferta 13/08/2017 Valor m² R$ 6.686,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)

Área da Edificação (m²) 113,23 Área Privativa 113.23 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100

2 Logradouro Estrada Benvindo de Novaes Nº 2.800 Andar 7º Complemento bl. 02 apto. 707 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Recreio dos Bandeirantes Cidade Rio de Janeiro UF RJ CEP 22.790-382 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Sala/4 quartos Fonte de Informações BR Brokers - Janna Telefone (21) 3575-9800

913.500,00

Data Venda /

3 Logradouro Estrada Benvindo de Novaes Nº 2.800 Andar 9º Complemento bl. 02 apto. 901 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Recreio dos Bandeirantes Cidade Rio de Janeiro UF RJ CEP 22.790-382 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Sala/3 quartos Fonte de Informações BR Brokers - Janna Telefone (21) 3575-9800

842.400,00

Data Venda /

4 Logradouro Estrada Benvindo de Novaes Nº 2.800 Andar 1º Complemento bl. 02 apto. 102 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Recreio dos Bandeirantes Cidade Rio de Janeiro UF RJ CEP 22.790-382 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Sala/3 quartos Fonte de Informações BR Brokers - Fox Telefone (21) 2112-3454

585.000,00

Data Venda /

5 Logradouro Estrada Benvindo de Novaes Nº 2.800 Andar 4º Complemento bl. 04 apto. 404 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Recreio dos Bandeirantes Cidade Rio de Janeiro UF RJ CEP 22.790-382 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Sala/3 quartos Fonte de Informações BR Brokers - Fox Telefone (21) 2112-3454

549.000,00

Data Venda /

Tabela de homogenização

Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III

Metodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área (m²) Valor (R$) Dados Iniciais (R$/m²) (1) (2) (3) (4) (5) (6) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 113,23 757.000,00 6.686,00 1 1 1 1 1 0.9 6.017,00 Amostra 2 113,23 913.500,00 8.068,00 1 1 0.95 1 1 0.8 6.132,00 Amostra 3 101,74 842.400,00 8.280,00 1 0.97 0.95 1 1 0.8 6.104,00 Amostra 4 101,74 585.000,00 5.750,00 1 0.97 1.05 1 1 0.95 5.564,00 Amostra 5 85,61 549.000,00 6.413,00 1 0.97 1 0.95 1 0.95 5.614,00 Fatores:

(1) - Localização, (2) - Área, (3) - Fator Idade e Estado Conservação, (4) - Fator Vaga / Terreno, (5) - Fator Padrão de Construção, (6) - Fonte

MÉDIAS DAS AMOSTRAS 5.886,00 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 4.120,00 Valor Máximo 7.652,00

(3)

Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00

Área da Edificação (m²): 113,23 Valor m²: R$ 5.885,00 Valor Edificação: R$ 666.359,00

Valor de Liquidez: R$ 465.000,00 Valor Imóvel: R$ 665.000,00

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 665.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real

Valor Edificação R$ 665.000,00 Valor por extenso: seiscentos e sessenta e cinco mil reais Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da Matrícula Quantidade Unidades

Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

396312 0 Indefinido

Valor Imóvel R$ 665.000,00 Valor por extenso: seiscentos e sessenta e cinco mil reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa Brasplan Rio Planejamento, Administração e Participação Ltda. Nome do Avaliador Antônio José Dias de Lemos CREA / CAU 45.259-D/RJ

Local e Data

Rio de Janeiro 20/09/2017

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.

“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

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Representação Vista da Rua Descrição

Data Foto 19/09/2017

Representação

Descrição Entrada do condomínio Data Foto 19/09/2017

Representação

Descrição Identificação do condomínio Data Foto 19/09/2017 Representação Fachada Descrição Data Foto 19/09/2017

Laudo de avaliação de imóveis

Identificação do Imóvel

Caracterização da Região

Terreno

Condomínio / Imóvel Avaliado

Manifestações sobre a garantia

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Observações Finais

Amostras:

Tabela de homogenização

Cálculo Valor Avaliação

Avaliação para Garantia de Financiamento

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Documentação Fotográfica

Fotos imóvel

Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Fotos da Amostra 3

Fotos da Amostra 4

Fotos da Amostra 5

Imagem - Mapa