PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO ACÓRDÃO

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 4001305-64.2013.8.26.0011, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, é apelado L.W. S.A. AGRÍCOLA E PARTICIPAÇÕES.

ACORDAM, em 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE NETO (Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.

São Paulo, 27 de abril de 2016.

Maria Lúcia Pizzotti

RELATOR

Assinatura Eletrônica

APELANTE: BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A APELADA: L. W. S. A. AGRÍCOLA E PARTICIPAÇÕES

COMARCA: CAPITAL (4ª Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros)

MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: DR (A) CLÁUDIA DE LIMA MENGE

EMENTA

APELAÇÃO RENOVATÓRIA CRITÉRIO PARA

AFERIÇÃO DO VALOR DO LOCATIVO INEXISTÊNCIA DE IMÓVEIS COM O MESMO PADRÃO E COM LOCAÇÃO CONTEMPORÂNEA À DATA DE REALIZAÇÃO DA PERÍCIA TAXA DE RENDIMENTO PLAUSIBILIDADE DOS AJUSTES REALIZADOS PELO PERITO PARA O CÁLCULO DESTA

- Tendo em vista que não restou comprovada a efetiva possibilidade de utilização dos imóveis ocupados por agências bancárias como parâmetro para o arbitramento do aluguel na ação renovatória (contratos/renovações contemporâneas ao trabalho realizado pelo perito), válida a fixação do valor do locativo por meio do método de remuneração do capital.

- Estando plenamente justificado o critério adotado pelo perito para a fixação da taxa de rendimento (adoção de taxa média em face da inexistência de elementos para se calcular a taxa no mercado local), inclusive, do ajuste realizado diante das peculiaridades do imóvel (bem de uso exclusivo do locatário, situado em local nobre, comercialmente atrativo e de exposição pública de sua marca), deve ser mantido o valor do locativo fixado na sentença.

RECURSO IMPROVIDO.

Vistos.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.

606/611, que julgou procedente a demanda, declarando renovada a locação existente entre

as partes, observadas as seguintes condições: A. a renovação faz-se pelo prazo de cinco

anos, contados a partir de 01 de maio de 2014; B. o valor do aluguel válido a partir de 01 de

maio de 2014 é de R$ 97.000,00 (noventa e sete mil reais) observado o reajuste anual,

segundo os índices previstos no contrato renovado; C. ficam confirmadas todas as demais

cláusulas e condições do contrato renovado, não expressamente alteradas pela decisão.

Quanto aos aluguéis já vencidos, observou que estes deveriam ser acrescidos de correção monetária segundo os critérios fixados pelo TJSP para atualização dos débitos judiciais, a partir da data do efetivo pagamento de cada aluguel. Por consequência, determinou que cada parte arcasse com o pagamento dos honorários advocatícios de seus respectivos patronos, bem como, da metade das custas e despesas processuais, inclusive honorários do perito judicial e do assistente técnico, fixados estes últimos, para fim de regramento das verbas de sucumbência, em valor equivalente a dois terços dos honorários do perito judicial.

Entendeu o magistrado a quo, em síntese, que o laudo pericial demonstrava claramente os critérios adotados para a apuração do valor do locativo, observando que as pesquisas de imóveis na região foram utilizadas pelo perito apenas para o cálculo do valor unitário do terreno, mediante aplicação dos fatores de homogeneização. Asseverou que os critérios adotados pelo perito judicial apresentavam harmonia e equilíbrio entre si, além de serem condizentes com as características do imóvel e de sua localização.

Irresignado, o autor apelou.

Aduziu, em suma, que a sentença deveria ser reformada, ao argumento de que na elaboração do laudo pelo perito foi utilizado o método de renda (remuneração do capital), sendo que o método recomendado para o caso dos autos seria o comparativo direto de dados de mercado de locação. Afirmou que na região existia mais de sete imóveis disponíveis, inclusive sendo ocupados por outras agências bancárias. Asseverou que deveria ter sido arbitrada uma taxa de renda pesquisando o mercado local e não utilizando taxa e 1% ao mês. Por fim, concluiu que o valor apurado pelo perito estava acima do mercado, razão pela qual o locativo deveria ser fixado em R$ 78.000,00.

Processado o recurso com o recolhimento do preparo respectivo, foram apresentadas contrarrazões, tendo os autos vindo a este Tribunal.

É o relatório.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.

606/611, que julgou procedente a demanda, declarando renovada a locação existente entre

as partes, observadas as seguintes condições: A. a renovação faz-se pelo prazo de cinco

anos, contados a partir de 01 de maio de 2014; B. o valor do aluguel válido a partir de 01 de maio de 2014 é de R$ 97.000,00 (noventa e sete mil reais) observado o reajuste anual, segundo os índices previstos no contrato renovado; C. ficam confirmadas todas as demais cláusulas e condições do contrato renovado, não expressamente alteradas pela decisão.

Quanto aos aluguéis já vencidos, observou que estes deveriam ser acrescidos de correção monetária segundo os critérios fixados pelo TJSP para atualização dos débitos judiciais, a partir da data do efetivo pagamento de cada aluguel. Por consequência, determinou que cada parte arcasse com o pagamento dos honorários advocatícios de seus respectivos patronos, bem como, da metade das custas e despesas processuais, inclusive honorários do perito judicial e do assistente técnico, fixados estes últimos, para fim de regramento das verbas de sucumbência, em valor equivalente a dois terços dos honorários do perito judicial.

Cinge-se o recurso à alegação de equivoco no método adotado pelo expert para a aferição do valor do locativo (existência de imóveis na região para a utilização do método comparativo direto de dados, bem como, equívoco no arbitramento da taxa de renda).

Pois bem.

Em que pesem os argumentos expendidos, o recurso não comporta acolhimento.

Isto porque, apesar do recorrente sustentar existir na região outros sete imóveis que poderiam balizar a aferição do valor locativo pelo método comparativo, nada trouxe aos autos para o fim de amparar a situação alegada.

Importante ressaltar nesse particular, que o só fato de existirem outras agências bancárias localizadas próximas ao imóvel periciado não se mostra suficiente para que o valor destes locativos sejam norteadores da apuração do aluguel para o imóvel sub judice, na medida em que os contratos de locação/ renovação dos bens apontados como paradigma deveriam ser contemporâneos ao trabalho pericial.

Acerca dessa temática, aliás, o expert foi enfático ao afirmar que inexistia

oferta para a locação ou venda de imóvel na Praça Panamericana (local onde se encontra o

imóvel objeto da ação renovatória), tampouco dados contemporâneos sobre a renovação de contratos, existindo apenas imóveis residenciais adaptados para uso comercial na região (vide fls. 235), concluindo, assim, ser inviável a utilização do método comparativo, conforme pretendido pelo recorrente.

Daí porque, tendo em vista que não restou comprovada a efetiva possibilidade de utilização dos imóveis ocupados por agências bancárias como parâmetro para o arbitramento do aluguel na ação renovatória (contratos/renovações contemporâneas ao trabalho realizado pelo perito), válida a fixação do valor do locativo por meio do método de remuneração do capital.

Tampouco merece acolhimento o recurso, no toca ao percentual de taxa de rendimento, pois, conforme se colhe dos esclarecimentos prestados pelo perito judicial, os elementos considerados pelo assistente técnico do apelante para o cálculo da taxa de rendimento (destinação, porte e localização dos imóveis), não guardavam relação com o imóvel periciado.

Observou o perito, ainda, que as pesquisas realizadas para a elaboração do laudo levaram em consideração outros imóveis da região, com características diversas, apenas para o fim de auferir o valor do terreno, descontando-se, portanto, o montante correspondente às edificações e aplicando-se os fatores de homogeneização.

Destacou que o valor dos imóveis localizados na Praça Panamericana não se comparava aos demais existentes em seu entorno, razão pela qual inexistiam elementos para se calcular a taxa de rendimento no mercado local.

Contudo, esclareceu que a taxa de renda média na cidade de São Paulo, em 2012, foi de 0,8% ao mês, para os imóveis comerciais (salas ou escritórios), mas, que se considerado o fato de que o imóvel periciado era de uso exclusivo do locatário, situado em local nobre, comercialmente atrativo e de exposição pública de sua marca e que a disponibilidade de imóveis para a locação era nula, justificava-se a aplicação da taxa sensivelmente superior à média mencionada, qual seja, 1% (vide fls. 434/435).

Tal esclarecimento, aliás, veio amparado em matéria publicada no site da

revista Exame, demonstrando, assim, a plausibilidade do critério adotado pelo perito judicial em contraposição à taxa de 0,5%, esta pretendida pelo recorrente.

Desta forma, estando plenamente justificado o critério adotado pelo perito para a fixação da taxa de rendimento (adoção de taxa média em face da inexistência de elementos para se calcular a taxa no mercado local), inclusive, do ajuste realizado diante das peculiaridades do imóvel (bem de uso exclusivo do locatário, situado em local nobre, comercialmente atrativo e de exposição pública de sua marca e, sendo certo que a disponibilidade de imóveis para a locação naquela época era nula), não merece reparo o valor do locativo reconhecido na sentença.

Destarte, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.

Maria Lúcia Pizzotti

Relatora