INSTITUTO DO MILÊNIO
Observatório das Metrópoles: Território, Coesão Social e Governança Democrática. Coordenação Nacional:
Luis César Queiroz Ribeiro (IPPUR/UFRJ) Coordenação Região Metropolitana de Recife:
Maria Ângela de Almeida Souza
Sub-Linha: Descrição, análise da dinâmica e evolução da organização social do
território das Metrópoles - 1980/2000.
Análise da relação entre organização social do espaço metropolitano e o mercado
imobiliário.
PROJETO DE PESQUISA
Produção Imobiliária no Processo de Organização do Espaço
Metropolitano do Recife.
Coordenadora:
Suely Maria Ribeiro Leal Equipe:
Jan Bitoun Lívia Miramda Maria Angela Souza
Observatório das Metrópoles: Núcleo Recife
Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Publicas/NUGEPP/MDU/UFPE
O Mercado Imobiliário
Relações com as Desigualdades Sócio-espaciais
Imobiliário Formal
Empresarial Tradicional
Empresarial Turístico
Estatal
Produ
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ç
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ão Imobili
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á
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ria no Processo de Organiza
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o Metropolitano do Recife
o Metropolitano do Recife
Imobiliário Formal
Vetores do Comportamento do Mercado
Imobiliário Formal:
a) Segmentação da Produção Imobiliária em 4 Grandes
Segmentos:
Empresarialmonopolista, Empresarialconcorrencial, Rentista
-Patrimonial e a Autoprodução Parcial;
b) Empreendedorismo Urbano e Marketing das Cidades:
Projetos Estratégicos de Revitalização de Áreas Portuárias e de Seu
Entorno, Espelhados no Ideário do Empreendedorismo Urbano;
c) Mudanças do Capital Imobiliário Face às
Transformações Econômicas Internacionais:
Formação e Consolidação de uma Nova Modalidade de Produção Espacial
Eixos e Linhas da Pesquisa
O Eixo I: Papel do Mercado Imobiliário Formal
na Apropriação do Espaço Metropolitano do
Recife em suas Frações Empresarial-monopolista e
Empresarial-concorrencial.
Linhas de Análise:
Estudo sobre a Consolidação e Expansão do Mercado
Imobiliário Formal na RMR (1980-2007): Habitação
promovida pela iniciativa privada para a classe de renda
média e alta renda;
Estudo do Comportamento do Mercado Imobiliário
Objetivos Específicos do Eixo I
Identificar as Características da Consolidação do Mercado Imobiliário no Recife e sua Expansão na RMR;
Analisar o Grau de Verticalização e os Vetores de Expansão por bairros e ou grandes regiões.
Analisar os Níveis de Concentração de Investimentos Imobiliários no Território - Orla e nos Bairros Tradicionais da Cidade.
Perceber as relações entre as mudanças no padrão tipológico e
morfológico dos edifícios e a expansão do Mercado Imobiliário, com as Legislações Urbanísticas.
Perceber as razões das mutações nos tipos de programas
arquitetônicos, de oferta imobiliária, para atendimento da demanda (áreas de lazer, muros e outros sistemas de segurança).
Identificar as mudanças nas formas e natureza de financiamento utilizado pelos segmentos imobiliários (construtoras e
Eixos e Linhas da Pesquisa
O Eixo II: Impactos do Mercado Imobiliário Formal
sobre a Organização e a Segregação
Socioespacial da Metrópole do Recife.
Linhas de Análise:
Estudo da Relação entre Organização Social do Espaço da
Região Metropolitana do Recife e o Mercado Imobiliário.
Estudo das Relações entre Tipologias e Morfologias com os
Aspectos da Segregação Social.
A análise remete à discussão da segregação socioespacial
Objetivos do Eixo II
Discutir sobre a passagem de um modelo Centro/Periferia
para um modelo Micro-Fractal, identificando as
especificidades do Recife.
Analisar a divisão socioespacial frente a lógica do mercado
imobiliário formal verificando como esta aponta para uma
mudança no modelo.
Examinar os impactos das novas formas monopolistas de
produção da moradia na geração da segregação
socioespacial na RMR.
Estudar as relações entre a lógica e vetores do
comportamento do mercado imobiliário e a estrutura
sócio-ocupacional.
Verificar quais os fatores tipológicos e morfológicos das
Eixos e Linhas da Pesquisa
Eixo III, Arranjos Institucionais de Governança
e Produção Imobiliária na Metrópole do Recife
Linhas de Análise:
Analise do Papel do Atores Imobiliários nos Espaços de
Gestão e Governança Urbanas nos períodos das
administrações 2001 a 2007.
Estudo das Relações entre os Arranjos Institucionais de
Objetivos do Eixo III
Analisar as tendências e inovações nos arranjos de
governança local na cidade do Recife.
Verificar as várias modalidades e tipos de atores imobiliários
nas suas frações monopolista e
empresarial-concorrencial e suas formas de representação nos territórios
político - institucional de governança da cidade do Recife.
Identificar as coalizões e alianças estabelecidas entre os
setores imobiliários e os segmentos político - partidário e a
esfera governamental.
Avaliar como os canais institucionais de governança
democrática têm favorecido os interesses dos grupos
imobiliários.
Avaliar como se configuram as mediações no campo político
Eixos e Linhas da Pesquisa
Eixo IV: Estudo sobre o Papel das Atividades
Imobiliário-Turísticas na Transformação do
Espaço Metropolitano do Recife.
Linhas de Análise:
Estudo das relações entre o capital imobiliário, os
marcos regulatórios e a mediação do poder público na
organização do espaço urbano.
Análise das relações entre o imobiliário turístico e o
meio ambiente na RMR: os espaços urbanos apropriados
pela expansão do mercado imobiliário turístico e os
Objetivos do Eixo IV
Avaliar o Comportamento do Capital Imobiliário em suas Frações
Empresarial-monopolista e Empresarial-concorrencial e suas Derivações para os Segmentos Turístico e Financeiro.
Investigar as dinâmicas de inserção do capital imobiliário-turístico na
economia local e nos mercados globalizados, identificando os atores que detém o controle da cadeia de produção do imobiliário-turístico.
Verificar as estratégias de captação de recursos do
imobiliário-turístico, identificando o Papel do Estado e dos organismos
internacionais na provisão de infra-estrutura ao setor imobiliário-turístico.
Analisar quais os impactos ambientais provenientes da expansão do
mercado imobiliário turístico-empresarial na área litorânea Sul da RMR.
Analisar os tipos de empreendimentos do setor imobiliário
Hipóteses
Observa-se uma crescente diversificação no perfil tradicional de
atuação do mercado imobiliário face às transformações
econômicas, não apenas locais mas, sobretudo, internacionais.
Uma nova configuração empresarial/competitiva, com predomínio
de grupos estrangeiros, caracteriza uma nova forma de
apropriação imobiliária nas metrópoles nordestinas.
A segurança se apresenta como uma crescente característica de
isolamento físico e de auto-suficiência das edificações, de modo a
permitir ao mercado imobiliário o monopólio das áreas destinadas
aos níveis superior e superior médio.
A capacidade de adaptação e concorrência a novas estratégias de
captação de recursos em mercados mais flexíveis, configurada
pela presença do turismo imobiliário-empresarial, possibilita a
associação cada vez maior da indústria de construção civil com o
ramo hoteleiro.
O empresariamento turístico vem favorecendo a criação de
espaços segmentados e segregados, permitindo a emergência de
nichos territoriais e econômicos.
Faces do Modelo
Intensa Verticalização Construtiva nas áreas de maior valor imobiliário . Programas arquitetônicos visam atender à crescente tendência a
encontrar no prédio os equipamentos para um lazer confinado e para auto-suficiência e segurança.
Deslocamento das áreas tradicionais para bairros onde não há restrições
legais, nos quais os fatores de localização mais desfavoráveis são compensados pela agregação aos empreendimentos de maior disponibilidade de serviços, amenidade de vizinhança, prestígio e segurança.
As edificações intervêm na criação de novos espaços e novos padrões de
desigualdade e segregação urbana.
Busca de nichos em áreas de ambiente natural privilegiado para
construção de Condomínios Fechados.
Áreas previstas para implantação de projetos estratégicos servem de
atração ao mercado imobiliário.
Surgimento do Turismo-Imobiliário Hoteleiro Associado ao Capital
Estrangeiro.
Vínculos do Empresarialismo – Imobiliário –Competitivo com as Esferas de
Recife
Recife
–
–
Brasil
Brasil
Acentuada Exclusão Socioeconômica
Acentuada Exclusão Socioeconômica
-
-
espacial
espacial
População 2000 (Hab) 1.422.905
Área (Km2) 218,7
Densidade (Hab/Km2) 6.501,8 Renda per capita média (R$) 392,5 Renda per capita média dos
20% mais ricos (R$) 1.424,2 Renda per capita média dos
20% mais pobres (R$) 28,0 % da renda apripriada pelos
20% mais ricos 72,6
% da renda apripriada pelos
20% mais pobres 1,4
Índice de GINI – 2000 0,68
IDH - 2000 0,80
Receita municipal 2006
(R$ 1.000,00) 1.764.595.559,97 Receita municipal per capita
Frações do Mercado Imobiliário na Região Metropolitana do Recife
Empresarial/Monopolista
e Empresarial/Concorrencial
Movimento de Apropriação do Espaço por Estas Frações do
O Mercado Imobiliário em Recife
Zona Sul
Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total Boa Viagem 424 296 862 1.582 Pina 42 34 20 96 Setúbal 03 0 0 03 Subtotal 469 330 882 1.681 Média Anual 94 66 63<
<
6ª Regional 230 555 95 7 45 248 106 12 44 131 197 61 0 100 200 300 400 500 600 5 a 1 0 11 a 20 20 a 30 Acima de 30 Período Q u a n ti ta ti v o 1980 A 1995 1996 A 2001 2002 A 2005•Boom Imobiliário entre 1980 e 1995;
•Retração1996 e 2000;
•Reaquecimento 2001 a 2005. (Incentivos do Governo Federal).
Verticalização Construtiva: Predominância de Edifícios entre 11 a 20
Pavimentos, e Tendência Crescente das Edificações de 21 a 30; > 30.
Projetos Aprovados nos Períodos 1980/1995; 1996/2000 e 2001/2005. LEAL. Suely. Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Públicas- NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia.
O Mercado Imobiliário em Recife
Zona Noroeste- Lei dos 12 Bairros Nº. 16.719 /2001
Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total Casa Forte 43 58 57 158 Casa Amarela 59 40 66 165 Monteiro 09 16 08 33 Apipucos 01 01 03 05 Parnamerim 37 48 76 161 Tamareneira 25 32 62 119 Santana 06 04 06 16 Freguesia do Poço 09 45 01 55 Subtotal 189 244 279 712 Média Anual 38 49 19 > <> < Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total Encruzilhada 24 02 02 28 Rosarinho 14 05 07 26 Ponto de Parada 02 0 03 05 Hipódromo 03 0 07 10 Torreão 01 08 06 15 Campo Grande 20 09 22 51 Subtotal 83 34 66 183 Média Anual 16 07 05
<
<
Art. 1º - Área deReestruturação Urbana ARU -composta pelos bairros Derby, Espinheiro, Graças, Aflitos, Jaqueira, Parnamirim, Santana,
Casa Forte, Poço da Panela,
Monteiro, Apipucose parte do
bairro Tamarineira
Efeitos da Leis
Redução da Média do nº. de Projetos
Aprovados nos Bairros da ARUR e Deslocamento para Casa Amarela. Efeitos da Leis Aumento da Média do nº. de Projetos Aprovados Deslocamento do Mercado Imobiliário para Outros Bairros.
Efeitos da Lei dos 12 Bairros
Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total Jaqueira 07 17 16 40 Aflitos 14 15 64 93 Graças 22 52 122 196 Espinheiro 24 40 132 196 Derby 04 07 28 39 Subtotal 71 131 362 564 Média Anual 14 26 26>
>
Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total Torre 46 20 91 157 Madalena 61 25 78 164 Ilha do Retiro 06 02 01 09 Prado 06 04 02 12 Subtotal 119 51 172 342 Média Anual 24 10 12<
Derby, Espinheiro, Graças, Aflitos, Jaqueira, Parnamirim, Santana, Casa Forte, Poço da Panela, Monteiro, Apipucos e parte do bairro Tamarineira
GRANDE MADALENA SUPERIOR MÉDIO
0 20 40 60 80 100 Torre Madal ena Ilha do R etiro Prad o Bairros Va lo re s 5 a 1 0 11 a 20 20 a 30 Acima de 30 Efeitos da Leis Redução da Média do nº. de Projetos Aprovados nos Bairros da ARUR. Deslocamento para os Bairros da Torre, Madalena etc..
Segregação Sócio-Ocupacional e Espacial
•Movimento no Sentido da
Gentrificação e da Expulsão dos
Pobres Urbanos para as
Periferias, Induzindo a
Segregação e Exclusão Social.
• Cartograma das Categorias
Sócio-Ocupacionais.
• Observa-se que as Localidades
com Maior Nível Ocupacional, (em
azul escuro e claro) Estão na
Faixa Litorânea de Boa Viagem e
Pina e nos Bairros de Casa Forte,
Jaqueira, Aflitos, Espinheiro e
Graças.
•Manchas em Rosa, Amarelo e
Cinza Correspondem aos Níveis
Sócio-Ocupacionais Médio,
Popular e Popular Inferior,
Respectivamente.
Beach Flat Resort: Praia de Muro Alto
Fonte: Portifólio da Moura Dubeux
www.mouradubeux.com.br
Marulhos Flat: Praia de Muro Alto Fonte: Portifólio da Queiroz Galvão
Projeto na Área da Antiga Bacardi
Os Números do Projeto
•Área total do terreno: 213.000m² • Área verde: 80.000m²
• Área do condomínio privativo:
184.000m²
• Área para equipamentos públicos:
28.000m²
• Área para equipamentos de apoio de
comércio e serviços: 1.500m²
• Unidades residenciais: 1.479 em 32
prédios
• Área total de construção das unidades
residenciais: 385.000m²
• População estimada: 11.000 pessoas • População flutuante: 1.600 pessoas • Vagas privativas de estacionamento:
4.000
• Extensão das vias internas: 2 km • Investimento total: R$ 400 milhões • Impostos e previdência durante a
obra: R$ 60 milhões
