EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DESTA CIDADE E COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO, ESTADO DE SÃO PAULO.
Processo nº 0053378-42.2011.8.26.0564
ELOISA HELENA BUTOLO DUTRA, avaliadora
judicial, nomeada nos autos da ação de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA requerida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CENTRAL PARK contra
CJALMA LEAL DE ANDRADE e IZILDA APARECIDA ANTONIASSI DE ANDRADE, processo número 0053378-42.2011.8.26.0564, vem à presença
de Vossa Excelência apresentar o seu LAUDO DE AVALIAÇÃO, nos seguintes termos:
I- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
A finalidade de o presente laudo objetiva apurar o valor do mercado imobiliário da casa nº 05, localizada no Condomínio Residencial Centrla Park, situado na rua Braga, 201, Vila Lusitania, São Bernardo do Campo -SP.
II- VISTORIA DO IMÓVEL 1- DO LOCAL
Em diligências no endereço da Braga, 201, Vila Lusitania, São Bernardo do Campo, foi procedida a constatação do imóvel que assim se descreve:
“Uma casa sob o número 5, integrante do empreendimento denominado Condomínio Residencial Central Park, sdituado na rua Braga, 201, medindo a área privativa do terreno 12,00 metros de frente para a via de circulação interna do concomínio, igual largula na linha dos fundos, por 32,00 metros da frente aos fundos em ambos os lados, encerrando a área de 384,00 metros quadrados. Referido imóvel encontra-se matriculado sob nº 79088 no Primeiro Cartório de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo”.
1.1) MELHORAMENTOS PÚBLICOS:
O local onde se situa o referido imóvel é servido dos principais melhoramentos urbanos, tais como:
- guias e sarjetas; - pavimentação; - rede de água; - rede de esgoto; - rede telefônica;
- rede de energia elétrica;
- iluminação a vapor de mercúrio; - transportes coletivos,
- coleta de lixo; - escola pública, etc.
1.2) CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO:
O local apresenta características de uso predominante residencial.
A destinação residencial é caracterizada por residências térreas, assobradadas.
A ocupação comercial é bastante diversificada, observando-se farmácias, lojas, padarias, etc, localizados nas proximidades do imóvel.
2- DO IMÓVEL
2.1- DO CONDOMÍNIO
O empreendimento onde está localizado o Condomínio Residencial Centrla Park, encontra-se erigido sobre um terreno voltado para a rua Braga, 201, contendo serviço de portaria com interfone, câmeras, cancela e segurança 24 horas.
2.2- DA UNIDADE
No terreno acima descrito foi erigido um prédio sob o número 05 constituído de três pavimentos.
No pavimento inferior localizam-se a garagem com capacidade para seis veículos, piscina, churrasqueira, sala para serviços e lavanderia.
No pavimento térreo, possui copa e cozinha, salas de jantar, TV com lareira e de estar e um escritório.
No pavimento superior é constituído de um hall, quatro dormitórios, sendo um com suíte com banheira hidromassagem e os demais com banheiro privativo.
As fotografias a seguir ilustram os principais aspectos da localização do imóvel em estudo.
Vista frontal do imóvel
Vista da via de circulação interna do condomínio de quem olha para o final da via
Vista da piscina
Vista da copa e da cozinha
Vista da sala com lareira
Vista do escritório
Vista do hall localizado no pavimento superior
III- DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
1.1- DA PESQUISA DO METRO QUADRADO
O método utilizado no presente laudo é o comparativo.
Para se obter o valor do metro quadrado oferecido na região, procedeu-se a uma pesquisa de mercado abrangendo elementos localizados dentro do própio condomínio onde o imóvel em estudo se encontra. Os elementos pesquisados foram:
1- ELEMENTO Nº 1: Sobrado no Condomínio Residencial Central Park, rua Braga, 201 – São Bernardo do Campo – 854,00m2 (terreno= 360,00ms2 + área construída = 494,00ms2) – R$ 1.900.000,00 (fonte: Gonçalves Imóveis – tel. 4331-4040 – cód. 25506);
2- ELEMENTO Nº 2: Sobrado no Condomínio Residencial Central Park, rua Braga, 201 – São Bernardo do Campo –792,00m2 (terreno= 384,00ms2 + área construída = 408,00ms2)– R$ 1.850.000,00 (fonte: Gonçalves Imóveis – tel. 4331-4040 – cód. 91070);
3- ELEMENTO Nº 3: Sobrado no Condomínio Residencial Central Park, rua Braga, 201 – São Bernardo do Campo –910,00m2 (terreno= 360,00ms2 + área construída = 550,00ms2)– R$ 2.500.000,00 (fonte: Gonçalves Imóveis – tel. 4331-4040 – cód. 122284);
1.2- DA HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS
Para a homogeneização dos elementos consideraremos:
a) a dedução de 10% no preço das ofertas para cobrir risco de eventual superestimativa por parte dos ofertantes;
b) das médias aritméticas encontradas desprezaremos os valores discrepantes, sendo estes considerados 30% inferiores e 30% superiores.
1- ELEMENTO Nº 1: R$ 1.900.000,00 : 854,00m2 x 0,9 = R$ 2.002,34/m2 2- ELEMENTO Nº 2: R$ 1.850.000,00 : 792,00m2 x 0,9 = R$ 2.102,27/m2 3- ELEMENTO Nº 3: R$ 2.500.000,00 : 910,00m2 x 0,9 = R$ 2.472,52/m2
Para a média aritmética teremos:
R$ 2.002,34 + R$ 2.102,27 + R$ 2.472,52 : 3 = R$ 2.192,37
Valores discrepantes (+/- 30%) Limite inferior (-30%) = R$ 2.192,37 x 0,70 = R$ 1.534,65 Limite superior (+30%) = R$ 2.192,37 x 1,30 = R$ 2.850,08
Não havendo elementos discrepantes, teremos como média final saneada igual a:
Vu = R$ 2.192,37/m2
(dois mil, cento e noventa e dois reais e trinta e sete centavos por metro quadrado)
1.3- VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO
Resulta da aplicação da seguinte fórmula: Vt = Aut x Vu, temos a seguinte expressão:
Vt = Act x Vu
onde:
Vt = valor total da unidade
Act = área construída mais terreno em m2
Vu = valor unitário do metro quadrado
substituindo temos:
Vt = 860,07 x 2.192,37 = R$ 1.885.591,66
Vt = R$ 1.900.000,00
IV- CONCLUSÃO
Pelo que ficou exposto na presente avaliação, o valor do mercado imobiliário para a casa nº 05, localizada no Condomínio Residencial Centrla Park, situado na rua Braga, 201, Vila Lusitania, São Bernardo do Campo - SP, corresponde a:
VI = R$ 1.900.000,00
(um milhão e novecentos mil reais)
V- ENCERRAMENTO
Encerro o presente laudo devidamente assinado e rubricado em dezenove (19) laudas digitadas apenas no anverso vindo as demais rubricadas e esta última datada e assinada.
São Bernardo do Campo, 11 de dezembro de 2016.
Eloísa Helena Butolo Dutra Avaliadora Judicial
