L A U D O T É C N I C O

Eng° MSc. Rui das Neves Martins

Avaliações, Perícias de Engenharia e

Laudos Grafotécnicos

Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da

39ª

Vara Cível

do Foro Central de São Paulo - SP.

Processo digital n°:

1061766-04.2018.8.26.0100

Ação: Cumprimento de Sentença

Rui das Neves Martins

,

infra-assinado, engenheiro

Civil, Eletricista e Segurança do Trabalho, perito judicial nomeado nos autos da

Ação Cumprimento de Sentença, promovida por Banco Santander (Brasil) S/A.

contra Drm Serviços de Consultoria Ltda., vem, respeitosamente à presença

de

Vossa Excelência

, após diligências e estudos técnicos apresentar suas

conclusões consubstanciadas no seguinte

L A U D O

T É C N I C O

Membro titular do Ibape SP nº 664

S U M Á R I O

I.

_{RESUMO DE VALOR}

II.

PRELIMINARES

III.

_VISTORIA

IV.

_{CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO}

V.

_CONCLUSÃO

VI.

_{RESPOSTA AOS QUESITOS}

VII.

ENCERRAMENTO

A n e x o:

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I.

RESUMO DE VALOR

Conjunto Comercial nº 55

, localizado no 5º andar do Edifício Santana

Center, com direito a 01 vaga de garagem indeterminada, situado na

Avenida General Ataliba Leonel, nº 93, bairro de Santana, nesta Capital

de São Paulo, matrícula nº 73.706:

Valor à vista = R$ 350.000,00

(Trezentos e cinquenta mil reais)

válido para a data base “julho de 2020”

Foto: Vista

geral do Edifício Santana Center,

onde se localiza o imóvel avaliando.

II.

PRELIMINARES

2.1) Trata-se

dos

autos

da Ação Cumprimento de Sentença promovida por

Banco Santander (Brasil) S/A, contra Drm Serviços de Consultoria Ltda.,

processo n°

1061766-04.2018.8.26.0100

, em curso perante esse E. Juízo da

39ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital

– SP.

2.2) À fl. 173 dos autos, o subscritor foi honrado com a nomeação para exercer o

encargo de auxiliar da justiça (perito) para avaliar o bem imóvel descrito na

Decisão, reproduzido parcialmente a seguir:

2.3) A exequente indicou para seu assistente técnico, o Engº Kledson da Cunha

Rodrigues, e formulou rol de quesitos às fls. 186/187 dos autos.

2.3) A executada não indicou quente indicou para seu assistente técnico, o Engº

Kledson da Cunha Rodrigues, e formulou rol de quesitos às fls. 186/187 dos

autos.

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III.

_VISTORIA

3.1)

Vistoria e Localização:

3.1.1) O imóvel objeto da presente avaliação, composto pelo

conjunto

comercial nº 55

, com 01 vaga de garagem, localizado no 05º andar do

Edifício Santana Center, situado na Avenida General Ataliba Leonel,

nº 93, bairro de Santana, nesta Capital de São Paulo, conforme

reprodução digitalizada d

a plataforma digital “Google Maps”:

‘1

3.2)

Melhoramentos Públicos

:

3.2.1) A região onde se localiza o imóvel em questão, possui os principais

melhoramentos públicos urbanos, tais como:

 Pavimentação:

Asfáltica

 Iluminação:

Pública/domiciliar

 Redes:

Energia elétrica/água/telefonia

 Gás:

Encanado subterrâneo

 Lixo:

Coleta semanal

 TV:

Cabo

 Transportes:

Linhas coletivas

3.3) Características da Região

:

3.3.1) Na região são encontrados estabelecimentos de prestação de serviços

e comércio diversificados, caracterizado por comércio de âmbito local,

composto por bares, lanchonetes, restaurantes, lojas, escritórios, drogarias,

mercados, agências bancarias e de veículos, hospitais, postos de gasolina,

salas comerciais, entre outros serviços que atendem a região, onde se

destacam:

 Ocupação da Região: Heterogênea

 Ocupação Comercial: Padrão Médio a Superior

 Ocupação Residencial: Padrão Simples a Superior

 Escolas:

Municipais e Particulares

 Serviços Médicos:

Hospitais Municipais

 Agências Bancárias:

Diversas

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3.4) Cadastramento Municipal:

3.4.1) O imóvel encontra-se cadastrado na Prefeitura Municipal de São Paulo

na seguinte situação fiscal:

3.5) Classificação de Zoneamento:

3.5.1) De acordo com a Lei de Zoneamento nº 16.402, que regula o uso

e ocupação do solo do Município de São Paulo, o imóvel se encontra

inserido na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana “ZEM” Zona

Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana, conforme destacado

no mapa parcial da plataforma do endereço eletrônico

do “Geosampa”:

→ Planta Geral de Zoneamento:

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3.6)

Do Imóvel Avaliando:

3.6.1) Terreno: A área de terreno onde se encontra implantado o Edifício

Santana Center possui área de grande dimensão com 1.565,00 m².

3.6.1.1) Características do terreno: O terreno em questão possui

formato irregular, topografia acima do nível da rua para qual faz frente.

Apresenta solo aparentemente firme e seco para receber edificação de

qualquer porte, obedecendo evidentemente às leis e posturas

municipais.

3.6.2) Do empreendimento: É composto por uma torre destinada a conjuntos

comerciais distribuídos uniformemente nos andares do edifício.

3.6.2.1) Localização: O conjunto objeto da avaliação, localiza-se no

5º andar com vista panorâmica para a lateral e fundos.

3.6.2.2) Sistema de segurança: O Edifício possui portaria com

recepção central, catracas de acesso aos elevadores, câmeras

externas e internas em pontos estratégicos das áreas comuns do

edifício.

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3.6.2.3) Estacionamento: O condomínio

possui

vagas demarcadas,

mas, não identificadas para veículos de passeios de pequeno a médio

porte, distribuídas no térreo e 1° subsolo. Conta com serviços de

manobrista de empresa terceirizada que administra o estacionamento

para uso dos condôminos e visitantes no sistema rotativo.

3.6.2.4) Áreas

comuns: O edifício conta com estabelecimento

comercial destinado a lanchonete (terceirizada), localizada no andar

térreo, locada por terceiros para o uso comum do edifício e um

auditório no último pavimento.

3.6.3) Edifício Santana Center: É constituído por 13 pavimentos, sendo

1 subsolo, térreo e 11 superiores, contendo 8 conjuntos comerciais por andar

e 88 no total, servido por 03 elevadores, assim disposto:



_{Pavimento Subsolo 1º: áreas destinadas a garagem coletiva com vagas}

demarcadas e individuais; hall de circulação,

poço de elevadores,

escadas, rampas de acesso, extintores e hidrantes.



Pavimento

Térreo: portaria com recepção 24h, com controle eletrônico,

estacionamento com sistema rotativo de manobrista (terceirizado),

lanchonete, cen

tro de medição, “hall” de

entrada e de elevadores, escada

de circulação com porta corta fogo, extintores e hidrantes;



Pavimentos Superiores: do 1º ao 10º, contendo “hall” de circulação e de

elevadores, escadarias, extintores, hidrantes, contendo área de lazer e 8

conjuntos comerciais. No último pavimento se localiza o auditório de uso

comum dos condomínios.



_{Pavimento Ático: contém barrilete, caixa de escada com porta corta}

fogo, casa de máquinas dos elevadores e caixas d`águas.



_{Estrutura: Edificada através de fundações, pilares, vigas e lajes de}

concreto armado, as paredes de elevação com estrutura e alvenaria de

vedação.



Fachada: Contempla estilo arquitetônico definido com revestimento de

vidro na totalidade de sua fachada.

3.6.4) Padrão construtivo: Considerando

a tipologia construtiva

do imóvel,

espelhando-se nos padrões definidos no estudo

“Valores de Edificações de

Imóveis Urbanos do IBAPE/SP

, a edificação se enquadra na classificação:

Prédio

Classe

2

Comercial

Grupo

2.1 Escritório

Padrão 2.1.3 Médio

3.6.5) Das áreas da unidade: Conforme descrito na certidão de matrícula

n° 73.706 registrada no 3°CRI-SP, o conjunto n° 55 possui as seguintes

dimensões:

Conjunto

Área Útil

Privativa

Área Real

Comum

Área Total

Fração Ideal

Terreno

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3.6.6) Da vaga de garagem: A unidade nº 55, possui direito ao uso de 01

vaga de garagem em local indeterminado nos estacionamentos localizados

nos pavimentos térreo e subsolo.

3.6.7) Vistoria interna: Na data da vistoria agendada judicialmente, após

explanar a fase processual de penhora e avaliação do imóvel na recepção do

edifício, foi informado ao signatário que o conjunto 55, se encontrava utilizada

pelo

estabelecimento “Espaço Invitta”, integrado ao 56.

Ato continuo, após contato com as locatárias do imóvel, Sra. Thais

Palumbo e Sra. Thais Coelho, foi autorizada a entrada nas áreas de uso

comum e privativa, oportunidade que se constatou que os conjuntos

comerciais 55 e 56, atualmente estão unificados para uso exclusivo da

“Espaço Invitta”, cujo acesso é realizado somente pela recepção do

conjunto 56.

Fazendo uso da prerrogativas do art. 473 § 3º do CPC, após indagar

as locatárias acerca da ação e avaliação do imóvel, ambas informaram que

não estavam cientes do processado e, desta feita, por se tratar de imóvel

locado, contataram a proprietária Sra. Anelise, que após tomar ciência da

fase processual, autorizou a realização dos levantamentos técnicos.

Ademais, as locatárias informaram que não estavam cientes da

situação de penhora e avaliação da unidade n° 55, e que a unificação,

reforma e alteração do layout interno dos conjuntos 55 e 56, foram

executadas às suas expensas.

3.6.8) Dependências internas: O conjunto comercial possui subdivisões

internas contendo 02 salas, sendo 01, a antiga recepção, 02 sanitários e área

com divisão interna em

“drywall” para atendimentos funcionais.

3.6.9) Estado de conservação: Encontra-se em bom estado.

3.6.10) Instalações elétricas: Possui instalações embutidas com sistema de

distribuição dimensionada e flexível com passagem de cabos condutores

elétricos para uso de equipamentos domésticos usuais.

3.6.11) Instalações hidráulicas: Completas com equipamentos auxiliares de

qualidade de padrão médio que atende de forma satisfatória a tipologia do

imóvel.

3.7)

Relatório Fotográfico:

3.7.1) Para melhor visualização do imóvel avaliando e suas características,

serão apresentadas, a seguir, descrições de imagens digitais angariadas no

decorrer da vistoria.

Foto nº 01: Vista parcial da Avenida General Ataliba Leonel, no trecho onde

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Foto

n

_{02: Vista geral da fachada frontal do Edifício}

Santana Center.

Foto n

_{03: Vista geral da entrada principal do Edifício Santana Center, com}

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Foto n

_04:

_{Vista geral do interior da lanchonete.}

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Foto n

_06:

_{Vista geral da recepção e hall de elevadores aos fundos.}

Foto

n

_{07: Vista geral do hall de elevadores do}

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Foto n

_{08: Vista parcial do quadro informativo localizado no hall de}

elevadores. Observa-se que o conjunto n° 55, objeto da presente ação, está

sem identificação.

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Foto n

_{10: Outra vista do hall de elevadores. Observa-se aos fundos a}

entrada dos conjuntos comerciais 56 e 57.

Foto n

_{11: Vista geral da entrada dos conjuntos comerciais 55 e 56.}

N° 55

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Foto n

_{12: Detalhe para a identificação do conjunto nº 55.}

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Foto

n

_{14: Vista parcial do sanitário 01.}

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Foto

n

_{16: Vista parcial da sala 03.}

Foto

n

_{17: Vista geral das divisórias em}

“drywall”,

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Foto

n

_{18: Vista parcial do interior do banheiro 02.}

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IV

.

_{CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO}

4.1)

Normas Técnicas:

4.1.1) O presente trabalho de avaliação obedece como diretrizes gerais, às

técnicas e recomendações da ABNT - Associação Brasileira de Normas

Técnicas a NBR 14653-

2 “Avaliação de Bens Parte 2 – Imóveis Urbanos”,

Norma Técnica do IBAPE

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia e Valores de Edificações de Imóveis Urbanos

”.

4.2)

Especificação da Avaliação:

4.2.1) A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das

disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser

empregado, e dos recursos disponíveis. Podem ser definidas quanto à

fundamentação

e precisão.

4.3)

Metodologia:

4.3.1) Para se calcular o valor de mercado de um imóvel, seguindo o que

preconiza o Item 8.5 da atual Norma de Avaliação, poderão ser utilizados os

seguintes métodos:



COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

:

Comumente utilizado

preferencialmente na busca do valor de mercado de terrenos, casas

padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre

que houver dados semelhantes ao avaliando.



EVOLUTIVO: Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência

de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto

padrão, galpões, entre outros.



INVOLUTIVO: Somente utilizado no caso de inexistência de dados amostrais

semelhantes ao avaliando.



CAPITALIZAÇÃO DA RENDA: Recomendado para empreendimentos de base

imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis.



MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO: Essencialmente utilizado quando

houver necessidade de obter o custo do bem.

4.3.2)

A escolha da Metodologia conforme determina a norma

NBR 14653-1,

recomenda que sempre que possível, o valor de mercado do imóvel, seja

para venda ou locação, seja determinado com o emprego do Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado

, pois, tal preferência é devida

ao fato de que seus resultados espelham com maior fidelidade a situação

do mercado imobiliário na época da avaliação, visto que são obtidos por

comparação direta com outros eventos semelhantes de mercado, onde se

destacam as seguintes definições técnicas, literárias e normativas.

➢

_{Método Comparativo Direto de Dados de Mercado:}

→

Basicamente em se determinar o valor de mercado de um imóvel

por comparação direta com o de outro imóvel semelhante. Para maior

facilidade de trabalho, opera-se com o valor unitário, isto é, valor

unitário por metro quadrado de apartamento.

→

Trata-se de procedimento preferencial que exige conhecimento de

dados de mercado referentes a locações e imóveis semehantes quanto

a contemporaneidade dos dados obtidos, às condições, localização,

estado de conservação, entre outros atributos ao tipo de avaliação.

4.3.3) Nesse contexto, de valia consignar, que a preferência pelo uso de

métodos diretos não é recente, pois, em já em 1992 o Engo. Joaquim da

Rocha Medeiros Júnior apresentou no Seminário Paulista de Avaliações e

Perícias, realizado pelo IBAPE/SP, trabalho intitulado "Métodos Diretos x

Métodos Indiretos

", onde consta

:

".. A bem da verdade, todos os métodos avaliatórios são comparativos, pois,

qualquer deles, se baseia, fundamentalmente, no confronto com valores de

assemelhados: o que os distingue entre diretos e indiretos, é o fato de, nos

primeiros, ser menor o número de etapas e/ou operações necessárias a

proceder às "homogeneizações" destinadas a considerar e equalizar as

desigualdades entre o bem avaliando e os que possam servir de termo de

confronto .

Como nenhuma dessas etapas de "homogeneização" é absolutamente

perfeita, sempre encerrando probabilidade de introduzir distorções nos

resultados (especialmente quando usados os critérios denominados

clássicos, das avaliações de nível normal), resulta evidente que, já de plano,

os métodos diretos, quando possível usá-los, devem ser os preferidos, por

terem maior confiabilidade.

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Por outro lado, é de ser considerado que, enquanto pelo método

comparativo direto os resultados obtidos, se corretamente conduzidos os

cálculos, levam a valores de mercado dos bens, pelos métodos indiretos, o

que se alcança, na verdade, a bem dizer, são valores econômicos das

propriedades.

Como, pela própria definição do item 1.3 da NBR 5676, o valor a ser

determinado deve ser o de mercado - correspondendo este ao preço que se

definiria em um mercado de concorrência perfeita - fica mais uma vez

comprovado que, nas avaliações de imóveis, deva ser dada primazia ao uso

dos métodos diretos."

4.3.4) A relevância de tais conceitos para a Engenharia de Avaliações já

naquela época pode ser medida pelo fato de que os mais de 300 profissionais

de todo o país que participaram do Seminário Paulista de Avaliações e

Perícias realizado em novembro de 1992 pelo IBAPE/SP incluíram o seguinte

tópico nas recomendações finais do evento:

T

I

-

M

D

I

1-) Nas avaliações, preferencialmente e quando passíveis de

serem aplicados, devem ser adotados os métodos diretos;

2-) Os métodos indiretos reservam-se às avaliações de imóveis

especiais ou quando os diretos se mostrarem impraticáveis.

3-) Devem os órgãos de classe e os profissionais em geral

promoverem estudos, pesquisas e discussão para fomentar o

aperfeiçoamento dos métodos existentes e a criação de novos

roteiros avaliatórios.

4.3.5) No mesmo sentido, as atuais Normas para Avaliação de Imóveis

Urbanos a NBR 14653-1 e do IBAPE/SP 2011 também confirma a opção

preferencial pelos métodos diretos ao recomendar:

Norma do IBAPE-SP

Trata-se de procedimento preferencial que exige o

conhecimento de dados de mercado de imóveis quanto à

contemporaneidade dos dados obtidos.

NBR 14653-2

Trata-se de procedimento preferencial e usualmente

empregado em avaliações de imóveis. Para sua aplicação é

exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a

ofertas de imóveis semelhantes

.

4.3.6) Portanto, em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e

da disponibilidade de dados de mercado, a metodologia técnica a ser

empregada na presente avaliação, será o conceituado e recomendado

“Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, por melhor se

enquadrar no trato pericial em tela e que atende a todas as considerações

fundamentadas e preconizadas pelas atuais Normas de Avaliação.

4.3.7) Trata-se de metodologia aplicável utilizando-se para tal o

“Tratamento

de Dados Fatores ou Homogeneização”, consoante determina as atuais

Normas Técnicas vigentes, cujos resultados são comparados com o imóvel

avaliando, afim de parametrizar os dados obtidos.

4.4) Graus de Fundamentação e Precisão

4.4.1) Os graus de fundamentação e de precisão nas avaliações foram

definidos em obediência as atuais Normas de Avalição, guardado o critério

geral de atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde o grau I é o

menor e III o maior, onde o Laudo Técnico Pericial enquadra-se nos graus:

Grau de Fundamentaça o II

Grau de Precisa o III

4.4.3) Finalizando, o laudo pericial atende as prescrições do item 8.2.1.4.2

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4.5)

Pesquisa Comparativa:

4.5.1) Para proceder à pesquisa de elementos comparativos, o signatário

percorreu a região geoeconômica do imóvel, bem como, diligenciou às

imobiliárias da região a fim de coletar elementos em oferta e/ou transações

consumadas que guardam características similares ao imóvel paradigma.

4.5.2) Os valores de oferta não serão atualizados, conforme preconiza às

Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos, do Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia.

4.5.3) Diante do campo amostral obtido na pesquisa de mercado, foi utilizado

o Tratamento de

Dados de Mercado denominado “por Fatores” ou

convencionalmente chamado de

“Homogeneização”, através da qual se

obteve o valor unitário por metro quadrado de apartamento para a situação

paradigma considerada.

4.6)

Do Valor Unitário:

4.6.1) Para

proceder à homogeneização

dos valores unitários

dos elementos

comparativos, levou-se em consideração os seguintes fatores técnicos:



FATOR OFERTA:

Fator presumindo o desconto provindo da negociação do

valor inicialmente ofertado, no caso o valor a ser aplicado será da ordem

de 10% (dez por cento), conforme preconiza as atuais Normas de

Avaliação.



FATOR DEPRECIAÇÃO:

Para levar em consideração a obsolescência dos

imóveis comparativos em função do imóvel avaliando será aplicado o fator

de depreciação, através do critério de depreciação de Ross-Heidecke,

criado para levar em consideração a depreciação física em função da

idade e do estado de conservação da construção.



FATOR PADRÃO:

Fator que leva em consideração a variação de preço

unitário em função do padrão construtivo de cada elemento comparativo

em função do avaliando, com base no Estudo de Valores

de Edificações

de Imóveis

Urbanos do IBAPE-

SP “Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia”, conforme tabela de Coeficientes - base R

N:

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

FATOR VERTICALIDADE:

Considerando tratar-se de construção verticalizada,

conforme

recomenda o item 10.5.1 da Norma de Avaliação de Imóveis

Urbanos do IBAPE/2011, será aplicado fator verticalidade de altura,

através de coeficientes de correção apresentados no Curso Avançado de

Engenharia de Avaliações - RJ/1980, ministrado pelo professor Dante

Guerreiro.

POSICIONAMENTO “ANDAR”

FATOR

Planta Baixa

0,85

1º e 2º

0,90

3º e 4º

0,95

5º e 6º

1,00

7º e 8º

1,10

9º até último andar

1,15

4.7)

Características do Imóvel:

4.7.1) O apartamento avaliando possui as seguintes características:

Classe Construtiva

Comercial

Grupo

Escritório

Padrão Construtivo

Médio

Área útil “Privativa”

50,160 m

Idade aparente (i

)

29 anos

Vida Referencial

60 anos

Fator andar

1,00

4.7.2) Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da

disponibilidade de dados de mercado, para o cálculo do valor do imóvel

[apartamento], será considerado a área privativa (útil) conforme recomenda

as atuais Normas de Avaliação, bem como por caracterizar metodologia

comumente empregada no mercado imobiliário.

SITUAÇÃO PARADIGMA

4.8)

Cálculo do Valor do Imóvel:

4.8.1) O cálculo do valor de mercado do imóvel em apreço,

será proveniente

do valor unitário final por metro quadrado de área privativa após cálculos

e homogeneização em conformidade com as Normas com auxílio do

conceituado software

“

Geo Avaliar Pro

”,

onde se obteve dados estatísticos,

média aritmética e limites de confiança compreendidos no intervalo de

mais ou menos 30% em torno da média, cujo valor resultou em

GRAU DE PRECISÃO III, sendo o grau de nível máximo que proporciona

ampla segurança técnica ao avaliador.

4.8.2) O valor total de

mercado

do conjunto comercial nº 55, localizado no

5º andar do Edifício

“Santana Center” com direito a 01 vaga de garagem,

conforme cálculos de homogeneização dos elementos comparativos que

segue anexo ao laudo

(anexo-01)

,

resultou em:

Vi = R$ 350.051,09

em números redondos:

Vi = R$ 350.000,00

(Trezentos e cinquenta mil reais)

válido para a data base “Agosto de 2020”

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V.

CONCLUSÃO

Assim sendo, considerando todas as premissas

anteriores, têm-se o seguinte valor total de mercado do conjunto

comercial

nº 55

, localizado no 05º andar do Edifício Santana Center, com direito a 01

vaga de garagem em local indeterminado, situado na Avenida General

Ataliba Leonel, nº 93, bairro de Santana, nesta Capital de São Paulo,

matrícula nº 73.706, calculado em consonância com as Normas de Avaliação

de Imóveis Urbanos, através do

“Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado”:

Edifício Santana Center

Unidade n° 55

01 VAGA DE GARAGEM INDETERMINADA

Valor à vista =

R$ 350.000,00

(Trezentos e cinquenta mil reais)

válido para a data base “Agosto de 2020”

VI.

RESPOSTA AOS QUESITOS

6.1)

Quesitos do Exequente (fls. 186/188 dos autos):

6.1.1) A NBR 14653

– 2:2011 pede que seja utilizada, preferencialmente, o

Métodos Comparativo de Dados de Mercado na elaboração dos laudos e que

imóveis semelhantes ou então homogeneizados, ajustadas as diferenças,

devem ser colocados nas pesquisas. Diante disso, há um número mínimo de

elementos suficientes para atender a NBR 14653: 2

– 2011 e fazer a avaliação

pelo Método Comparativo de Dados de Mercado?

Resposta: Conforme exposto no Capítulo IV

– Critérios de Avaliação, a

metodologia utilizada na presente avaliação que traduz a preferencial

em avaliações do gênero, foi o “Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado”.

6.1.2) Há salas comerciais em oferta de venda no Edifício Santana Center,

onde está localizado o imóvel avaliando? Em caso de utilização de

comparativos que não estejam localizados no Santana Center, onde o ilustre

Perito utilizará de Fatores ou Variáveis de Localização / Transposição / Setor

Urbano, qual o critério adotado peara colocação do Índice Local? Será

arbitrado pelo Ilustre Perito ou será utilizado os valores de Planta Genérica

de Valores da Prefeitura Municipal de São Paulo?

Resposta: Conforme se depreende da pesquisa anexa ao laudo, todos os

elementos amostrais de mercado foram homogeneizados consoante as

atuais normas de avaliação.

6.1.3) Quais são as variáveis ou fatores que influenciam no valor da sala

objeto da lide?

Resposta: Favor reportar a pesquisa que segue anexa ao laudo de

avaliação.

6.1.4) Qual a idade real do prédio onde está situado o imóvel avaliando?

Resposta: Conforme certidão de dados cadastrais, o empreendimento

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Laudos Grafotécnicos

6.1.5) Quais áreas foram adotadas para cálculo do valor unitário? As áreas

úteis, privativas ou as áreas totais?

Resposta: Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da

disponibilidade de dados de mercado, para o cálculo do valor do imóvel

[apartamento], será considerado a área privativa (útil) conforme recomenda

as atuais Normas de Avaliação, bem como por caracterizar metodologia

comumente empregada no mercado imobiliário.

6.1.6) O andar de situação da sala influencia no seu preço? Se sim, qual o

critério adotado para correção de andares diferentes?

Resposta:

Considerando tratar-se de construção verticalizada, conforme

recomenda o item 10.5.1 da Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do

IBAPE/2011, será aplicado fator verticalidade de altura, através de

coeficientes de correção apresentados no Curso Avançado de Engenharia de

Avaliações

– RJ/1980, ministrado pelo professor Dante Guerreiro.

6.1.7) Como tem se comportado o mercado nos últimos 2 ou 3 anos em

relação às salas comerciais? Há excesso de oferta deste tipo de imóvel na

cidade de São Paulo?

Resposta: Como é de conhecimento geral, o mercado imobiliário

apresenta-se instável na atualidade, devendo a região do imóvel avaliando apresenta-ser analisada

individualmente para traduzir o mercado imobiliário a que se integra.

6.1.8) No momento atual da economia brasileira, é possível afirmar que o

valor de venda de salas comerciais tem viés de baixa?

Resposta: Favor reportar a resposta ofertada ao quesito anterior.

6.1.9) A Norma do IBAPE

– SP, no item 10.1, recomenda a adoção de 10%

(dez por cento) de desconto sobre as ofertas em função da superestimativa.

Qual será o percentual adotado pelo Ilustre Perito na avaliação? Justifica

percentual diferente, caso não seja adotado o parâmetro do IBAPE

– SP.

Resposta: A resposta é positiva, para elementos amostrais em oferta foi

considerado o fator da ordem de 10% (dez por cento), conforme preconiza as

atuais Normas de Avaliação do IBAPE/SP.

6.1.10) Pede-se que seja demonstrada a pesquisa de mercado que balizou a

concepção do valor apurado.

Resposta: Favor reportar a pesquisa que segue anexa ao laudo de

avaliação.

6.1.11) Qual o Grau de Fundamentação alcançado pela avaliação?

Resposta: Conforme consignado na pesquisa anexa, o Laudo Técnico

enquadra-se nos graus:

Grau de Fundamentaça o II

Grau de Precisa o III

Eng° MSc. Rui das Neves Martins

Avaliações, Perícias de Engenharia e

Laudos Grafotécnicos

VII.

ENCERRAMENTO

O presente Laudo Técnico é constituído de 45

laudas

digitadas no anverso assinadas digitalmente. Inclui-se no presente trabalho 01 (um)

anexo.

Prestigiado pela

honrosa

nomeação, o signatário agradece

e coloca-se à inteira disposição desse respeitável Juízo, para prestar quaisquer

esclarecimentos que se julgarem necessários.

Termos em que,

Pede Deferimento.

São Paulo, 13 de agosto de 2020

Rui das Neves Martins

Eng° Eletricista, Civil e Segurança do Trabalho Mestre pelo IPT em Tecnologiada ConstruçãodeEdifícios.

Pós-graduado pela FAAP em Períciase Avaliações de Engenharia. Membro Associação Brasileira de Mecânica dos Solos IPT.

CREA 060.149.660.4

Trabalho n° 9584/20

Anexo 01

Eng° MSc. Rui das Neves Martins

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Laudos Grafotécnicos

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Laudos Grafotécnicos

Eng° MSc. Rui das Neves Martins

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Laudos Grafotécnicos

Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da

39ª

Vara Cível

do Foro Central de São Paulo - SP.

Processo digital n°:

1061766-04.2018.8.26.0100

Ação: Cumprimento de Sentença

Rui das Neves Martins

,

infra-assinado, engenheiro Civil,

Eletricista e Segurança do Trabalho, perito judicial nomeado nos autos da Ação

Cumprimento de Sentença, promovida por Banco Santander (Brasil) S/A. contra

Drm Serviços de Consultoria Ltda., após entrega do laudo técnico digital no

sistema e-SAJ, vem, respeitosamente à presença de

Vossa Excelência

, requerer

autorização de expedição da MLE (anexa) para transferência eletrônica bancária da

remuneração depositada à fl. 190 dos autos.

Termos em que,

Pede Deferimento.

São Paulo, 13 de agosto de 2020

Rui das Neves Martins

Eng° Eletricista, Civil e Segurança do Trabalho Mestre pelo IPT em Tecnologiada ConstruçãodeEdifícios.

Pós-graduado pela FAAP em Períciase Avaliações de Engenharia. Membro Associação Brasileira de Mecânica dos Solos IPT.

CREA 060.149.660.4

FORMULÁRIO MLE – MANDADO DE LEVANTAMENTO

ELETRÔNICO

(1 Formulário para cada beneficiário. Válido para depósitos a partir de 01/03/2017)

Número do processo

(padrão CNJ)

:

1061766-04.2018.8.26.0100

Nome do beneficiário do levantamento:

Rui das Neves Martins

CPF/CNPJ:

942.390.968-04

Tipo de Beneficiário:

( ) Parte

( ) Advogado – OAB/___ nº______ - Procuração nas fls. ____

( ) Procurador/Representante Legal – Procuração nas fls. ____

(X) Terceiro (PERITO)

Tipo de levantamento: ( ) Parcial

(x) Total

Nº da página do processo onde consta comprovante do depósito:

190

Valor nominal do depósito (posterior a 01/03/2017):

R$ 5.000,00

Tipo de levantamento:

( ) I - Comparecer ao banco [valores até R$ 5.000,00 – isento de tarifa];

(X) II - Crédito em conta do Banco do Brasil

* [Qualquer valor. Isento de tarifa];

( ) III – Crédito em conta para outros bancos* [Qualquer valor. Será cobrada tarifa

correspondente à TED/DOC];

( ) IV – Recolher GRU;

( ) V – Novo Depósito Judicial.

*Para as opções “II - Crédito em conta do Banco do Brasil” e “III – Crédito em

conta para outros bancos”, será necessário informar os seguintes dados

bancários:

Nome do titular da conta:

Rui das Neves Martins

CPF/CNPJ do titular da conta:

942.390.968-04.

Banco:

Brasil

Código do Banco:

001

Agência:

6813-6

Conta nº:

757346-4

Tipo de Conta:

(X) Corrente

( ) Poupança