Departamento de Estudos Económicos
Um modelo para a evolução dos
preços da habitação em Portugal
• Após quedas consecutivas entre 2010 e 2013, os preços da habitação em Portugal registaram taxas de crescimento de 4,3% e 3,1% em 2014 e 2015, respetivamente.
Motivação
-10,0 -8,0 -6,0 -4,0 -2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 0 0 9 T 1 0 0 9 T 2 0 0 9 T 3 0 0 9 T 4 0 1 0 T 1 0 T2 0 1 0 T 3 0 1 0 T 4 0 1 1 T 1 0 1 1 T 2 0 1 1 T 3 0 1 1 T 4 2 T1 0 1 2 T 2 0 1 2 T 3 0 1 2 T 4 0 1 3 T 1 0 1 3 T 2 0 1 3 T 3 3 T4 0 1 4 T 1 0 1 4 T 2 0 1 4 T 3 0 1 4 T 4 0 1 5 T 1 0 1 5 T 2 0 1 5 T 3 0 1 5 T 4 0 1 6 T 1 0 1 6 T 2• A importância de analisar a dinâmica dos preços da habitação nos desenvolvimentos
macroeconómicos e financeiros sugere o estudo da sua evolução com base num conjunto de fundamentos macroeconómicos:
Rendimento disponível (real), 𝑦
Taxa de desemprego, 𝑢𝑟
Formação bruta de capital fixo residencial (real), 𝑟𝑔𝑓𝑐𝑓
• Metodologia: modelo corretor do erro uni-equacional
• Amostra para estimação do modelo: 1988T1-2016T2
• Método de estimação: mínimos quadrados ordinários
• Equação de longo prazo:
lnhpit= 2.878 + 0.093lnyt+ 0.144lnrgfcft− 0.026urt (1)
• Testes formais sugerem a existência de uma relação de cointegração entre os preços da habitação e este conjunto de fundamentos
Análise
-12,0 -10,0 -8,0 -6,0 -4,0 -2,0 0,0 2,0 4,0 80,0 85,0 90,0 95,0 100,0 105,0 110,0 115,0 120,0 2 0 0 7 T 1 2 0 0 7 T 2 2 0 0 7 T 3 2 0 0 7 T 4 2 0 0 8 T 1 2 0 0 8 T 2 2 0 0 8 T 3 2 0 0 8 T 4 2 0 0 9 T 1 200 9 T2 2 0 0 9 T 3 2 0 0 9 T 4 2 0 1 0 T 1 2 0 1 0 T 2 2 0 1 0 T 3 2 0 1 0 T 4 2 0 1 1 T 1 2 0 1 1 T 2 2 0 1 1 T 3 2 0 1 1 T 4 2 0 1 2 T 1 2 0 1 2 T 2 2 0 1 2 T 3 2 0 1 2 T 4 2 0 1 3 T 1 2 0 1 3 T 2 2 0 1 3 T 3 2 0 1 3 T 4 2 0 1 4 T 1 2 0 1 4 T 2 2 0 1 4 T 3 2 0 1 4 T 4 2 0 1 5 T 1 2 0 1 5 T 2 201 5 T3 2 0 1 5 T 4 2 0 1 6 T 1 2 0 1 6 T 2Resíduos (esc. dir.) hpi observado hpi (equilíbrio de longo prazo)
Gráfico 2● Modelo Corretor do Erro para Portugal – desvios do equilíbrio de longo prazo | Índice (2010=100)
• A análise gráfica revela que:
Entre 2007 e o início de 2009 poderá ter havido uma subvalorização dos preços da habitação em Portugal.
Nos anos mais recentes, os preços da habitação têm estado razoavelmente alinhados com os fundamentos macroeconómicos que conduzem o equilíbrio de longo prazo.
• A fim de perceber as forças condutoras da dinâmica dos preços da habitação foi estimado o modelo corretor do erro geral, onde os resíduos desfasados de um período do modelo de longo prazo – equação (1) – entram como termo corretor do erro(lnhpit−1−lnhpit−1)
• Modelo corretor do erro geral:
∆lnhpit= −0.003 + 0.358∆lnhpit−1+ 0.256∆lnyt+ 0.202∆lnyt−1− 0.006∆urt− 0.079 lnhpit−1−lnhpit−1 (2)
• Todos os coeficientes de regressão são estatisticamente significativos a um nível de significância de 10%. O coeficiente de reversão para a média é altamente significativo.
Análise
Gráfico 3●Contributos para o crescimento dos preços da habitação | Em pontos percentuais
-15,0 -10,0 -5,0 0,0 5,0 10,0 20 0 7 T 1 20 0 7 T 2 20 0 7 T 3 20 0 7 T 4 20 0 8 T 1 20 0 8 T 2 20 0 8 T 3 20 0 8 T 4 200 9 T1 20 0 9 T 2 200 9 T3 20 0 9 T 4 20 1 0 T 1 20 1 0 T 2 20 1 0 T 3 20 1 0 T 4 20 1 1 T 1 20 1 1 T 2 20 1 1 T 3 20 1 1 T 4 20 1 2 T 1 20 1 2 T 2 20 1 2 T 3 20 1 2 T 4 20 1 3 T 1 20 1 3 T 2 20 1 3 T 3 20 1 3 T 4 20 1 4 T 1 20 1 4 T 2 20 1 4 T 3 20 1 4 T 4 20 1 5 T 1 20 1 5 T 2 20 1 5 T 3 20 1 5 T 4 20 1 6 T 1 20 1 6 T 2
Rendimento disponível real
Formação bruta de capital fixo residencial (preços constantes) Taxa de desemprego
Outros
• O gráfico 3 ilustra o contributo em pontos percentuais de cada variável macroeconómica para o crescimento homólogo dos preços da habitação, considerando a equação (2).
• Os principais resultados revelam que:
Globalmente, a taxa de desemprego explica a maior fração da dinâmica dos preços reais da habitação ao longo do horizonte.
O rendimento disponível tem um contributo menos expressivo para a dinâmica dos preços da habitação.
A formação bruta de capital fixo residencial contribuiu negativamente para o crescimento dos preços da habitação durante o período em análise.
A variação dos preços da habitação que não é explicada pela equação (denominada “Outros” no gráfico 3) é considerável em vários períodos, em particular em 2007-10 e 2013-14.
Nos últimos anos, o crescimento dos preços da habitação tem sido associado a uma queda forte do desemprego e ao crescimento do rendimento disponível, ao passo que a evolução na formação bruta de capital fixo residencial tem contribuído para atenuar a dinâmica dos preços da habitação.
