INSTRUMENTO PARTICULAR
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO
CONTRATO N°:
VALOR R$: QUADRA N°: LOTE N°:
LOTEAMENTO: CIDADE/UF:
1. DAS PARTES:
1.1 De um lado, denominada simplesmente PROMITENTE VENDEDORA: RECANTO DO LAGO – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, empresa com sede na cidade de Ribeirão Preto, Estado de São Paulo, na Rua Marechal Rondon, 401, Sala 25 - térreo, Jardim América, CEP: 14020-220, legalmente constituída e inscrita no CNPJ (MF) sob o n° 30.398.433/0001-08, neste ato representada pelos sócios, GFW EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 26.438.792/0001-74, com sede e foro social na comarca de Ribeirão Preto, Estado de São Paulo, e instalada à Rua Marechal Rondon nº 401 – Térreo Sala 11 – Bairro Jardim América, CEP 14.020-220 – Ribeirão Preto/SP, com registro na junta comercial do Estado de São Paulo (JUCESP), sob o número de NIRE 35230148823, neste ato representada por seus administradores: MARIA INEZ TONISSI, brasileira, divorciada, natural de São Carlos/SP, nascida no dia 30 de junho de 1.951, empresária, titular da cédula de identidade, RG. Nº 5.358.404-1-SSP/SP, expedido em 01/06/2001 inscrita no CPF/MF. Sob nº 618.433.348/87, residente e domiciliada na Rua Argeu Fuliotto, nº 356, Ribeirânia, CEP 14096-520 na cidade de Ribeirão Preto, Estado de São Paulo, e GUSTAVO MARTINS DA SILVA, brasileiro, casado em regime de comunhão parcial de bens, empresário, natural de Barretos/SP, nascido em 18/09/1985, portador da cédula de identidade RG nº 43.953.090-8 – SSP/SP expedido em 22/11/2000 e do CPF/MF sob o nº 347.091.158-42, domiciliado na cidade de Ribeirão Preto, Estado de São Paulo, sito à Rua Francisco Oranges, nº.525, Bairro Ribeirânia; e FABIO CERUTTI, brasileiro, empresário, casado em regime de separação total de bens, natural de Monte Azul Paulista/SP, nascido em 17/02/1975, portador do RG nº 24.245.764-2 – SSP-SP e do CPF/MF sob o nº 144.543.088-61, com endereço à Rua João Batista Vono, 150, Residencial Baraldi, CEP 14.730-000, na cidade e comarca de Monte Azul Paulista, Estado de São Paulo.
1.2 De outro lado, denominado(s) simplesmente PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES):
1.3 Por este INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, na melhor forma de direito, as partes nomeadas e qualificadas no item “I”, ajustam entre si o que segue:
2. DO OBJETO:
2.1 A PROMITENTE VENDEDORA, por justo título e absolutamente livre e desembaraçada de quaisquer dívidas ou ônus reais, inclusive hipotecas legais, é senhora legítima titular de domínio e posse de uma gleba de terras, descrita e caracterizada na matricula n° 9.639 do Oficio de Registro de Imóveis da Comarca de Pedregulho, Estado de São Paulo, e cadastrado na Prefeitura Municipal de Rifaina, sob o n° XXXXXXXXXX.
2.2 Na área supramencionada, que soma 302.500,00 metros quadrados, a PROMITENTE VENDEDORA promoveu o seu parcelamento em lotes urbanos, de conformidade com a Lei Federal n. 6.766/79 e legislação municipal pertinentes, cujo loteamento passou a denominar-se “RESIDENCIAL E COMERCIAL RECANTO DO LAGO”, devidamente aprovado pelo GRAPROHAB, conforme certificado nº 421/2017, expedido em 14 de novembro de 2017 e pela Prefeitura Municipal de Rifaina através do Decreto Municipal nº 1076/2017. 2.3 O loteamento “RESIDENCIAL E COMERCIAL RECANTO DO LAGO”, na forma do art. 21, da Lei Federal n. 6.766/79, foi devidamente registrado no Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Rifaina, conforme registro n° XXX, da matrícula n. 9.639.
3. DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA:
3.1 Assim, pelo presente instrumento particular e na melhor forma de direito, a PROMITENTE VENDEDORA compromete-se a vender, como de fato vendido tem ao(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) que, por sua vez se compromete(m) a adquirir, o lote de terreno abaixo descrito e caracterizado, pelo preço e condições pactuados nas cláusulas seguintes, que as partes contratantes, reciprocamente, aceitam e outorgam entre si, a saber:
Um terreno situado nesta cidade e comarca de RIFAINA-SP, composto pelo lote n. XXX, da quadra n. XX, do loteamento denominado “RESIDENCIAL E COMERCIAL RECANTO DO LAGO”, com frente para a Rua XX, lado par, medindo XXXX metros de frente para a Rua XX; XXXX metros do lado esquerdo de quem da rua olha para o imóvel, confrontando com os lotes ns. XXX e XXX; XXXX metros do lado direito, confrontando com o lote n. XXX e, XXXX metros nos fundos, confrontando com o lote n. XXX; com a área total de XXXX metros quadrados, distando XXXX metros do canto redondo da esquina da Rua XX com a Rua XX.
Cadastrado na Prefeitura Municipal de Rifaina sob o nº XXXXXXXXXX. 4. DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO:
4.1 O preço à vista, certo e ajustado, acrescido das despesas com a comissão de corretagem, para a venda do lote de terreno acima descrito e caracterizado é de R$ XXXXX XXXXXXXX).
4.2 A comissão pela corretagem do lote objeto deste instrumento é de R$ X.XXX,XX (XXXXX) e será paga em separado pelo(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) diretamente à empresa de corretagem e/ou ao corretor, sem qualquer ingerência ou participação da PROMISSÁRIA VENDEDORA, não sendo passível de devolução na hipótese de rescisão contratual.
4.3 O valor certo e ajustado do lote objeto do presente instrumento é de R$ XXX.XXX,XX (XXXXXX), com data base em XXXX, que será pago pelo(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) da seguinte forma:
XXX XXXXXXX
4.3.1 O restante do preço ajustado, ou seja, a importância de R$ XXXXXXXX) será pago em XX parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ XXXXXXXX) cada uma, vencíveis todos os dias XX de cada mês, sendo a primeira no dia XX/XX/XXXX e a última no dia XX/XX/XXXX.
4.3.2 Ajustam mais as partes contratantes que as parcelas mensais acima pactuadas terão seus valores nominais corrigidos anualmente pelos índices do IGPM (INDICE GERAL DE PREÇOS MERCADO), apurados pela Fundação Getúlio Vargas, na forma do § 4º, do artigo 2º da Medida Provisória 1675-40, de 29/07/1998, sendo facultado ao(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR (ES) a antecipação das parcelas vincendas.
4.3.3 Quaisquer dos valores contratados, tais como: saldo devedor, prestação de amortização, juros ou outras importâncias que venham ser devidas pelo(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR (ES) na vigência e em razão do presente contrato, por força do disposto na Medida Provisória acima citada, serão atualizados anualmente para correção da moeda ou ainda, na periodicidade que vier a ser admitida em lei e será contado a partir da data da assinatura deste contrato, conforme variações dos índices do IGPM, fixado pela Fundação Getúlio Vargas, relativo ao período anterior e na forma da legislação vigente nas épocas próprias e na vigência do presente contrato, incorporando-se nas parcelas vincendas, juntamente com o “resíduo inflacionário”, a cada 12 (doze) meses, se houver, até a quitação da última parcela relativa ao valor da transação, quando então deverá ser emitido “carnê” ou “boleto” bancário, correspondente ao último período, em que serão cobradas todas as despesas em aberto; não pagas nas épocas devidas.
4.3.4 O resíduo inflacionário acima citado consiste na apuração entre o valor das parcelas mensais pagas pelo(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR (ES) durante a periodicidade ajustada neste contrato e o valor que efetivamente deveria ser pago em razão da não aplicação às parcelas, do índice de reajustamento ajustado neste contrato.
4.3.5 Caso ocorra a extinção do índice de correção ajustado no presente contrato, fica desde já convencionado que será adotado, em substituição, o índice de correção apurado pelo IPC - ÍNDICE DE PREÇOS AO CONSUMIDOR, calculado pela FIPE - FUNDAÇÃO DO INSTITUTO DE PESQUISAS ECONÔMICAS, ou qualquer outro índice oficial que, em substituição, for criado e determinado por lei.
4.3.6 Nos valores das parcelas mensais ajustadas neste contrato não estão calculados ou embutidos quaisquer tipos de atualizações monetárias, razão pela qual os valores convencionados não poderão sofrer quaisquer tipos de deflação.
4.4 O pagamento das parcelas mensais deverá ser feito exclusivamente através de “carnês” próprios ou fichas de compensação bancária (boletos), pagos na rede bancária. É vedada qualquer outra forma de pagamento como Documentos de Ordem de Crédito (DOC), Ordem de Pagamento (OP), depósito em contas da PROMITENTE VENDEDORA, ou outras modalidades de crédito, que não serão consideradas como cumprimento da obrigação, salvo consentimento expresso da PROMITENTE VENDEDORA. 4.4.1 Na hipótese de não recebimento dos “carnês” ou boletos, as parcelas permanecerão exigíveis em seus respectivos vencimentos e deverão ser pagas diretamente no escritório da PROMITENTE VENDEDORA, situado na Rua Marechal Rondon, nº 401, Jardim América, na cidade de Ribeirão Preto, SP.
4.5 Qualquer recebimento de quantia em atraso que a PROMITENTE VENDEDORA venha aceitar e receber sem a cobrança dos encargos e penalidades previstas neste contrato será considerado mera liberalidade ou concessão especial, não podendo, de futuro, ser invocado como precedente não importando também como novação do ajuste celebrado.
5. DA INADIMPLÊNCIA:
Na hipótese de descumprimento contratual, serão aplicadas, cumulativamente, as seguintes penalidades:
5.1. Do Não Pagamento: Vencidas e não pagas 3 (três) prestações do preço do presente instrumento, o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) estará(ão) sujeito(s) à cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o débito, nos termos do artigo 26, V, da Lei n.º 6.766/79.
5.2. Do Pagamento com Atraso: Vencida e não paga qualquer prestação, a sua quitação só se dará mediante o pagamento do respectivo valor, acrescido dos seguintes encargos, que serão devidos até a data do efetivo pagamento, a saber:
a) atualização “pro rata die”, no período decorrido entre a data de vencimento e a data do efetivo pagamento pelo IGP-M/FGV;
b) juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, calculados sobre o valor da prestação em atraso, já acrescido das atualizações previstas na alínea "a" supra;
c) multa de 2% (dois por cento) calculada sobre o valor da prestação em atraso já acrescido das atualizações previstas nas alíneas "a" e "b" supra;
d) despesas judiciais e extrajudiciais, especialmente àquelas com expedientes para notificação para purga de mora, bem como referente ao pagamento do IPTU;
hipótese de ação judicial;
6. DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO (CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA):
O presente contrato foi celebrado sob a condição irretratável e irrevogável, produzindo efeito vinculativo entre as partes, herdeiros e sucessores.
6.1. Da Denúncia do Contrato: O descumprimento do contrato terá que ser expressamente comunicado por escrito à parte faltante, concedendo-lhe o prazo de quinze (15) dias contado do recebimento, para que a mora seja purgada. (
6.1.1 A notificação será encaminhada ao endereço declinado no presente instrumento, sendo que se considerará realizada a notificação ainda que recebida por terceira e/ou caso tenha(m) alterado o endereço sem prévia comunicação por escrito à PROMITENTE VENDEDORA.
6.2. Da Restituição do Imóvel: Não purgada a mora, dentro do prazo que lhe fora concedido, e optando a PROMITENTE VENDEDORA pela resolução deste negócio, será considerado resolvido este contrato e a posse, caso essa tenha sido transmitida, caracterizando de pleno direito o esbulho possessório a partir do 16º (décimo sexto) dia da notificação, sujeitando-se o PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR (ES) a competente ação de reintegração de posse liminar, a ser determinada judicialmente sem a oitiva do PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR (ES), além da caracterização de eventual crime tipificado no Código Penal. O PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR (ES), além das perdas e danos, será responsável ainda, pelo tempo que retiver indevidamente o imóvel, pelo valor mensal correspondente a 1% (um por cento) sobre o preço atualizado de venda estipulado neste contrato, a título de fruição do imóvel objeto do presente negócio, devido até a efetiva desocupação. Tudo sem prejuízo dos encargos financeiros decorrentes da mora.
6.3. Da Restituição das Quantias Pagas: Resolvido o contrato, fará jus o PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR (ES) à devolução dos valores pagos corrigidos, desde o efetivo pagamento, pelo mesmo índice utilizado para a correção das parcelas a vencer, retendo a PROMITENTE VENDEDORA, desse valor total, mais o percentual de vinte por cento (20%) a título indenizatório e despesas administrativas.
6.3.1 Caso o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) não compareça(m) para receber(em) a quantia mencionada no item 6.4, será(ão) notificado(s) por correspondência encaminhada ao endereço declinado no presente instrumento para que assim o faça(m) no prazo de 5 (cinco) dias improrrogáveis, sob pena do depósito em consignação judicial ou extrajudicial da quantia.
7. DISPOSIÇÕES GERAIS:
7.1 Caso o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR (ES) componham-se de duas ou mais pessoas, serão consideradas credoras e devedores de forma solidária, não ensejando subdivisão do lote de terreno adquirido, mesmo após a lavratura da escritura definitiva de compra e venda e a infração contratual de um dos condôminos, colocará os demais em estado de inadimplência.
7.2 O PROMISSÁRIOS(S) COMPRADORES(ES) declara(m) que esteve(iveram) no local do imóvel aqui descrito.
7.2.1 O PROMISSÁRIOS(S) COMPRADORES(ES) declara(m) que o imóvel está corretamente demarcado e que a partir desta data a sua conservação é de sua responsabilidade. 7.3. Por se tratar de bairro com predominância residencial, como restrição urbanística do loteamento “RESIDENCIAL E COMERCIAL RECANTO DO LAGO”, nos termos do art. 26, inciso VII, da Lei Federal n. 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo), com o que, desde já o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR (ES) declara(m) concordar e aceitar, ficam proibidas: a) construção de unidades residenciais com menos de 40,00 (quarenta) metros quadrados; b) construção de edificações que não sejam para ocupação unifamiliar, com exceção dos lotes de terrenos e quadras discriminados no projeto de aprovação do loteamento, que poderão ter destinações mistas, residenciais e, ou, comercial; c) subdivisão ou desdobros de lotes de terrenos.
7.3.1 As edificações somente serão permitidas desde de que obedecidas as exigências e posturas municipais, com observância do estatuído no Código de Obras do Município, Lei de Zoneamento e no Código Sanitário Municipal e Estadual.
7.3.2 Nenhuma edificação será permitida com dependência onde haja aparelhos sanitários que devam ser ligados à rede coletora de esgoto, quando o piso da obra estiver situado em cota inferior a l, 50 (um metro e meio) do nível da rua.
7.3.3 Caso venha ocorrer uma diferença nas metragens ou na área quadrada do lote objeto deste contrato, de até 5% de sua metragem quadrada, para menor ou para maior, essa diferença será considerada normal e aceita por ambas as partes, não havendo qualquer tipo de indenização ou diferença no preço aqui estabelecido. Porém, caso essa diferença seja acima do aqui estabelecido ou abaixo tal diferença será paga em dinheiro à parte prejudicada dentro das condições de pagamento aqui pactuadas.
7.4 Uma vez quitado integralmente o preço ajustado no presente contrato, a PROMITENTE VENDEDORA obriga-se a outorgar a escritura definitiva de compra e venda do lote de terreno adquirido ao(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES), em nome de quem o(s) mesmo(s) indicar(em) ou mediante quem legalmente o(s) represente, totalmente livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames de qualquer natureza. As despesas verificadas com o registro deste contrato, incluindo lavratura de atos notarias, escritura definitiva, recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis e seu registro no cartório imobiliária serão de responsabilidade dos PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES). 7.4.1 Para a outorga da escritura definitiva, devera(ão) o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) comprovar(em) a inexistência de débitos fiscais incidentes sobre o lote de terreno, mediante a apresentação de certidões negativas de tributos e taxas.
7.5 A partir da data do presente instrumento os PROMISSÁRIO(S) COMPRADORES(ES) assume(m) a responsabilidade pelo pagamento de todos os impostos, taxas, contribuições de melhorias, tarifas, emolumentos fiscais de quaisquer naturezas incidentes sobre o lote de terreno objeto deste contrato, ainda que lançados em nome da PROMITENTE VENDEDORA ou de terceiros, sob pena de caracterizar inadimplência
contratual.
7.6 O(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) declara(m) que as obras do loteamento serão entregues pela PROMITENTE VENDEDORA, dentro do prazo estipulado no cronograma de execução aprovado pela Prefeitura Municipal de Rifaina/SP, com as seguintes benfeitorias de infraestrutura:
a) Locação e abertura de vias públicas;
b) Demarcação das quadras, lotes e áreas públicas; c) Colocação de marcos de alinhamento e nivelamento; d) Aterros e obras complementares;
e) Execução do sistema de abastecimento de água potável, devidamente recebida e operada pelo organismo concessionário do serviço;
f) Execução de perfuração do poço tubular, fornecimento das peças e instalação do poço, devidamente recebida e operada pelo organismo concessionário do serviço; g) Execução de reservatório, inclusive fundações hidráulicas, devidamente recebida e operada pelo organismo concessionário do serviço;
h) Execução da rede de esgoto sanitário, devidamente recebida e operada pelo organismo concessionário do serviço;
i) Execução da estação de tratamento de esgoto (ETE), devidamente recebida e operada pelo organismo concessionário do serviço;
j) Rede de energia elétrica, pública, domiciliar de iluminação pública, aparelhos de iluminação pública em todas as vias do plano de urbanização, aprovada e recebida pela concessionária do serviço;
k) Guias, sarjetas e pavimentação asfáltica;
l) Arborização das ruas, área verde, área de preservação permanente; m) Obras complementares eventualmente exigidas;
n) Execução do píer, ancoradouro, piso intervalado, portaria, muro e inclusive toda urbanização;
o) Execução de rotatória de acesso ao empreendimento.
7.7 As cessões dos direitos decorrentes do presente contrato particular de compromisso de compra e venda serão feitas na forma do artigo 31, da Lei Federal n. 6.766/79.
7.8 Caso o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES), durante a vigência do contrato, mude(m) de residência ou local declinado como de trabalho, deverá(ão) comunicar, por escrito, a PROMITENTE VENDEDORA o novo endereço. Caso não o faça, o endereço declinado neste instrumento prevalecerá para todos os fins e efeitos de direito.
7.9 O presente contrato é celebrado com a condição expressa de sua irrevogabilidade e irretratabilidade, ressalvado o eventual inadimplemento do(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES), renunciando as partes, de forma expressa, a faculdade de arrependimento concedida pelo art. 420 do Código Civil.
7.10 Havendo mais de um comprador para o lote, ainda que sejam marido e mulher, são considerados solidários nas obrigações assumidas neste contrato e procuradores um do outro, por força do mandato que reciprocamente se outorgam neste ato, em caráter irrevogável e irretratável, na forma do art. 684 do Código Civil, incluindo poderes para receber intimações, notificações e citações, confessar, reconhecer a procedência do pedido, transigir, desistir, renunciar ao direito sobre que se funda a ação, receber, dar quitação, inclusive para que a PROMITENTE VENDEDORA possa constituí-los em mora. 7.11 O presente contrato obriga não só os contratantes bem como seus herdeiros e sucessores, os quais, desde já, autorizam sejam feitas pelo sr. Oficial do Cartório Imobiliário, ao qual está afeto o lote de terreno ora transacionado, todos os registros, inscrições e averbações que se fizerem necessárias.
7.12 Para todos os fins e efeitos de direito, as partes declaram aceitar o presente contrato nos expressos termos em que foi elaborado, elegendo o foro desta Comarca de Pedregulho, Estado de São Paulo, situação do imóvel, para dirimir qualquer questão que direta ou indiretamente dele decorrente.
7.13 Para todos os efeitos, a PROMITENTE VENDEDORA poderá ser representada, nos contratos de compromissos particular de compra e venda de lotes de terreno localizados no loteamento “RESIDENCIAL E COMERCIAL RECANTO DO LAGO” por qualquer um dos sócios declinados no item 1.1 do presente contrato.
E, por estarem as partes contratantes justas e contratadas, firmam o presente instrumento particular de contrato de compra e venda de lote de terreno urbano em duas (2) vias de igual teor e para um só valor jurídico, tudo na presença das testemunhas abaixo declinadas.
XXXXXX/SP, XX de XXXX de XXXX. ______________________________________________________________________________________ Pela PROMITENTE VENDEDORA: XXXXXXXXX
_____________________________________________________________ XXXXXXXXX
XXXXXXXXX TESTEMUNHAS: 01)__________________________ 02)_________________________ Nome: Nome: RG: RG: CPF: CPF:
