SENTENÇA Processo Digital nº: 1070817-10.2016.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Renan Pinheiro Araújo
Requerido: Novo Cancioneiro Spe Empreendimentos Imobiliários Ltda. (Bko Desenvolvimento Imobiliário Ltda.)
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodolfo César Milano
Vistos.
Trata-se de demanda proposta por RENAN PINHEIRO ARAÚJO em face de NOVO CANCIONEIRO SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em que pretende o desfazimento de compromisso de compra e venda e a restituição das quantias pagas. O autor afirma que em 26 de setembro de 2015 celebrou com a ré um compromisso de compra e venda tendo por objeto um bem imóvel. Aduz ter pago até o presente momento a importância de R$ 89.219,85 (oitenta e nove mil, duzentos e dezenove reais e oitenta e cinco centavos). Alega, contudo, que não mais possui condições financeiras para suportar o adimplemento das obrigações derivadas do aludido compromisso de compra e venda e por essa razão postula o seu desfazimento bem como a restituição do correspondente a 90% das quantias pagas. Juntou documentos – fls. 17/102.
A ré foi citada para os termos da demanda – fls. 111, mas a audiência de conciliação não obteve êxito – fls. 142.
A ré ofereceu contestação às páginas 232/240. No mérito, não se opõe à extinção do compromisso de compra e venda, mas ressalta que o desfazimento do contrato se deu por fato imputável ao autor. Quanto à importância a ser restituída, defende a legitimidade das disposições contratuais pertinentes – cláusulas 7.3 e 7.4, que autorizam o desconto de despesas operacionais, além de valor compensatório. Postula a improcedência da ação, reconhecendo-se a possibilidade
de retenção na proporção estabelecida na avença. Juntou documentos (fls. 163/259). O autor apresentou réplica às páginas 260/270.
Determinada a especificação das provas, as partes se manifestaram conforme páginas 271/272 e 275/276, onde pugnaram pelo julgamento antecipado do feito.
É o relatório do essencial. Fundamento e decido.
A causa está madura para julgamento, na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a questão de mérito versada nos autos é de fato e de direito, todavia não há necessidade da produção de outras provas.
No mérito, o autor pretende o desfazimento do compromisso de compra e venda pactuado com a ré, sob a alegação de que não mais possui suporte financeiro para arcar com as prestações assumidas.
E é pacífico o tema atinente à possibilidade de desfazimento do compromisso de compra e venda de imóvel a pedido do compromissário comprador em razão da sua impossibilidade financeira de arcar com as obrigações pecuniárias assumidas.
Vigoram na espécie as máximas da função social do contrato (Código Civil, artigo 421) e da boa-fé objetiva (Código Civil, artigo 422, e Código de Defesa do Consumidor, artigo 4º, inciso III).
Em nosso Estado, o Tribunal de Justiça definiu que "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem."
O Superior Tribunal de Justiça, desde longa data, também admite o desfazimento do compromisso de compra e venda a pedido do compromissário comprador inadimplemento. Vide, por todos: REsp 132903/SP - Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR - T4 - QUARTA TURMA - DJ 19/12/1997 p. 67507 - LEXSTJ vol. 106 p. 220 - RSTJ vol. 106 p. 334; EREsp
59870/SP - Ministro BARROS MONTEIRO - S2 - SEGUNDA SEÇÃO - DJ 09/12/2002 p. 281 - RSTJ vol. 171 p. 206; REsp 407401/MG - Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR - T4 - QUARTA TURMA - DJ 02/09/2002 p. 198; REsp 109331/SP - Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR - T4 - QUARTA TURMA - DJ 31/03/1997 p. 9638 - JBCC vol. 181 p. 96.
Na hipótese sob julgamento, há na realidade uma inversão dos papéis no que concerne à propositura da demanda. De fato, ao invés de o promitente vendedor postular em juízo a resolução do contrato, com espeque no artigo 475 do Código Civil, o devedor inadimplente - ou em vias de ser tornar vem a juízo e postula o desfazimento da avença com fundamento na impossibilidade de arcar com as prestações do contrato.
Nesta seara, a questão mais tormentosa diz respeito ao quantum a ser restituído ao compromissário comprador. Como regra geral, o desfazimento do contrato conduz as partes ao estado imediatamente anterior à sua celebração (status quo ante), com a restituição das obrigações prestadas, a fim de se evitar o enriquecimento indevido. Porém, quando o desfazimento da avença tem por suporte o inadimplemento culposo do compromissário comprador, não há falar-se em restituição integral das prestações, sob pena de enriquecimento indevido do devedor faltoso.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão e editou o verbete sumular 543 segundo o qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (grifei).
A súmula, entretanto, ao deixar de especificar o quantum a ser restituído não resolve o problema em seu todo, nem deveria. A definição do valor deve se dar em cada caso concreto, tendo em conta as suas particularidades, e sempre com os olhos voltados aos postulados do equilíbrio das relações jurídicas de consumo (CDC, artigo 4º, III) e da vedação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais, iníquias ou abusivas (CDC, artigos 6º, V; 51, IV e § 1º, incisos I, II e III).
Diante dessas particularidades, sobretudo em vista do equilíbrio que deve informar as relações entre consumidores e fornecedores (CDC, artigo 4º, III), o cálculo do valor a ser restituído deve ser parametrizado pelas despesas derivadas da própria celebração do negócio
jurídico pelo promitente vendedor e também por aquelas advindas do seu desfazimento anormal. E dando revista na realidade jurídica da jurisprudência cristalizada pelo Superior Tribunal de Justiça podemos concluir que este Sodalício admite a retenção pelo promitente vendedor de até 25% das prestações pagas pelo compromissário comprador.
À guisa de exemplo:
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA. PROMESSA. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. PROMITENTE COMPRADOR. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. PARCIAL PROVIMENTO. 1. Não é deficiente em sua fundamentação o julgado que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em sentido contrário aos interesses da parte. 2. A desistência do promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado. 3. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão." (Resp 1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental a que se dá parcial provimento. (AgRg no REsp 927433/DF - Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI - T4 - QUARTA TURMA - DJe 28/02/2012)
DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 25% A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser
possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. É direito do consumidor, nos termos da jurisprudência cristalizada da Corte, a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, o qual ora se fixa em 25% do valor pago. 3. Recurso especial provido. (REsp 702787/SC - Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - T4 - QUARTA TURMA - DJe 08/06/2010 - LEXSTJ vol. 251 p. 88)
PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RETENÇÃO PELA VENDEDORA DE 25% NA DEVOLUÇÃO DO QUE FOI PAGO AO COMPRADOR. IMÓVEL NÃO OCUPADO PELO COMPRADOR. 1.- A tese sustentada pela Embargante é a de que o percentual de 25% previsto na jurisprudência da Corte, já leva em conta ressarcimento pela "ocupação/utilização da unidade por algum período e desgaste do imóvel". Desse modo, quando ainda não entregue a unidade imobiliária, deve ser reduzido o percentual de retenção. 2.- O percentual de retenção tem caráter indenizatório e cominatório. E não há diferenciação entre a utilização ou não do bem ante o descumprimento contratual e também não influi nas "despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" (EREsp 59.870/SP, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ 9.12.2002). 3.- Continuidade da adoção do percentual de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas, independentemente da entrega/ocupação da unidade imobiliária, que cumpre bem o papel indenizatório e cominatório. 4.- Embargos de divergência improvidos. (EAg 1138183/PE - Ministro SIDNEI BENETI - S2 - SEGUNDA SEÇÃO - DJe 04/10/2012)
compromissário comprador vêm disciplinadas nas Cláusulas 7.3 e 7.4 páginas 57/58.
Denota-se que a ré defende a legalidade das referidas cláusulas, no que concerne à retenção do porcentual abordado, com base no princípio da intangibilidade do conteúdo contratado, visto que, em seu entendimento, o pacto de vontade, uma vez celebrado, faz lei entre as partes (pacta sunt servanda). Contudo, com o advento do atual Código de Defesa do Consumidor, houve um grande abrandamento dessa regra milenar, tal como na relação em comento.
A esse respeito, Nelson Nery Júnior nos ensina que “No que respeita aos aspectos contratuais da proteção do consumidor, o CDC rompe com a tradição do direito privado, cujas bases estão assentadas no liberalismo que reinava da época das grandes codificações européias do século XIX, para: relativizar o princípio da intagibilidade do conteúdo do contrato, alterando sobremodo a regra milenar expressa pelo brocardo “pacta sunt servanda” e enfatizar o princípio da conservação do contrato (art. 6º, nº V); instituir a boa-fé como princípio basilar informador das relações de consumo (art. 4º, caput e nº III; art. 51, nº IV); c) impor ao fornecedor o dever de prestar declaração de vontade (contrato) se tiver veiculado oferta, apresentação ou publicidade (art. 30); d) estabelecer a execução específica da oferta como regra (arts. 35, nº I, e 84, § 1º), deixando a resolução em perdas e danos da obrigação de fazer como inadimplida como expediente subsidiário, a critério exclusivo do consumidor (arts. 35, nº III, e 84, § 1º), apenas para dar alguns dos mais significativos exemplos da inovação e modificação das regras privatísticas até então vigentes para as relações de consumo, normas essas revisitadas pelo sistema do CDC. Isso porque as regras tradicionais do direito privado, fundadas na dogmática liberal do século XIX, não mais atendem às necessidades das relações jurídicas de hoje, notadamente em se tratando de negócios jurídicos de massa, realizados sob a forma de contratos padronizados e de adesão” (“Código Brasileiro de Defesa do Consumidor Comentado pelos Autores do Anteprojeto”, Ed. Forense Universitária, 2ª edição, 1992, págs. 273 e 274).
Desse modo, no que diz respeito às cláusulas que impõem onerosidade excessiva ao consumidor, faz-se necessário invocar o artigo 51, inciso IV da Lei Consumerista, o qual preceitua que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas e abusivas, bem como as que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, aquelas incompatíveis com a boa fé e a equidade.
Por esse motivo, não são válidos os argumentos inerentes às condições contratuais ora levantados pela ré, visto se basearem em princípio jurídico que não mais se coaduna com as disposições vigentes no Código de Defesa do Consumidor.
Diante da abusividade do contrato em voga, afasto as cláusulas 7.3 e 7.4 do presente contrato, a fim de determinar percentual de restituição mais justo noventa por cento do total pago, atendo-se aos princípios de equidade e proporcionalidade.
Importante ressaltar que na espécie vertente o autor não chegou a ocupar o imóvel, pelo que não há falar-se em pagamento da taxa de fruição.
Observado, ainda, que consoante decidido pelo STJ "na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão." (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008).
Por fim, “a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição” (Súmula 2 do TJSP). Este também é o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp 1300418/SC submetido ao regime de julgamentos repetitivos (CPC, artigo 543-C):
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC - Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - S2 - SEGUNDA SEÇÃO - DJe 10/12/2013)
Em face do exposto, JULGO PROCEDENTE a demanda para declarar resolvido o compromisso de compra e venda, bem como para condenar a ré a restituir ao autor a importância correspondente a 90% (noventa por cento) do montante pago, com correção monetária desde a data de cada desembolso (pelos índices divulgados pelo TJSP até a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, e após pelos índices do CNJ, ou equivalente) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado, capitalizados de forma simples, mensalmente. Em razão da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
P. Intime-se.
São Paulo, 27 de janeiro de 2017.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
