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AR BANK FUNDO DE INVESTIMENTOS EM

DIREITOS CREDITÓRIOS IMOBILIÁRIOS I

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LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO DO FUNDO

,

EM ESPECIAL A SEÇÃO DE FATORES

DE RISCO

–

PAG

.

22 A

31 -

ANTES DE TOMAR A DECISÃO DE INVESTIR NO FUNDO

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LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO DO FUNDO

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EM ESPECIAL A

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AR BANK FIDC IMOBILIÁRIO I

Esclarecimentos Iniciais

DISTRIBUIÇÃO PÚBLICA DE COTAS SENIORES DA 1ª EMISSÃO DO AR BANK FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS IMOBILIÁRIOS I (“FUNDO”), CONSTITUÍDO DE ACORDO COM A RESOLUÇÃO CMN N° 2.907, DE 29 DE NOVEMBRO DE 2001, A INSTRUÇÃO CVM N° 356, DE 17 DE DEZEMBRO DE 2001 E SUAS ALTERAÇÕES POSTERIORES, E

DEMAIS DISPOSIÇÕES LEGAIS E REGULAMENTARES APLICÁVEIS, INSCRITO NO CADASTRO NACIONAL DA PESSOA JURÍDICA (“CNPJ/MF”) SOB O Nº 24.445.360/0001-65, E ADMINISTRADO POR SOCOPA – SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A, COM SEDE NA CIDADE DE SÃO PAULO, ESTADO DE SÃO PAULO, AVENIDA BRIGADEIRO FARIA LIMA, Nº

1355 – 3º ANDAR., INSCRITA NO CNPJ SOB O Nº 62.285.390/0001-40, DEVIDAMENTE AUTORIZADO PELA COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS (“CVM”) PARA O EXERCÍCIO DA ATIVIDADE DE ADMINISTRAÇÃO DE CARTEIRA DE VALORES MOBILIÁRIOS DE TERCEIROS CONFORME ATO DECLARATÓRIO Nº 1.498, DE 28 DE AGOSTO DE 1990 (A “ADMINISTRADORA”) E GERIDO POR TERCON INVESTIMENTOS LTDA., COM SEDE NA CIDADE SÃO PAULO NA RUA AMÉRICO BRASILIENSE, Nº 1.765, 5º ANDAR, CONJUNTO 53,

INSCRITA NO CNPJ SOB O Nº 09.121.454/0001‐95, DEVIDAMENTE AUTORIZADA PELA COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS (“CVM”) PARA O EXERCÍCIO DA ATIVIDADE DE ADMINISTRAÇÃO DE CARTEIRA DE VALORES MOBILIÁRIOS DE TERCEIROS CONFORME ATO DECLARATÓRIO CVM Nº 9.815, DE 28 DE ABRIL DE 2008 (“GESTORA”).

A CONCESSÃO DO REGISTRO DA OFERTA NÃO IMPLICA, POR PARTE DA CVM, GARANTIA DE VERACIDADE DAS

INFORMAÇÕES PRESTADAS OU JULGAMENTO SOBRE A QUALIDADE DO FUNDO, DE SEU ADMINISTRADOR OU DAS

COTAS OBJETO DA OFERTA

-

. 22

31 -Administradora e Custodiante

Gestora

Consultoria

Assessor Legal

_Rating

_{Análise de Crédito}

COTAS SÊNIORES R$ 70.000.000,00

COTAS SUBORDINADAS R$ 30.000.000,00

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Fundo AR Bank Fundo de Investimentos em DireitosCreditórios Imobiliários I

Objetivo do Fundo Gerar retorno aos cotistas por meio do investimento em DireitosCreditórios Performados para _{financiamento da obra até o repasse do devedor para a Instituição Financeira (“Caixa”)}

Formato do Fundo Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Imobiliário sob regime de condomínio aberto, _{nos termos do artigo 9º da Instrução CVM n.º 356/09}

Tipo ANBIMA FIDC Financeiro, FIDC Crédito Imobiliário.

Código ANBIMA Cotas Sênior: SEN 1 – 434787. Cotas Subordinadas: SUB – 434795. Público Alvo do Fundo Oferta destinada a investidores qualificados.

Rating LF Rating BBB+ (Baixo Risco de Crédito) Retorno Prioritário das Contas Seniores IPCA + 8% a.a.

Estrutura de Taxas Taxa de Administração: 1% a.a. sobre o CapitalComprometido. Taxa de Ingresso e Taxa de Saída: Não serão cobradas pelo Fundo. Prazo de Carência do Fundo 4 Anos

Período de Chamada de Capital 2 anos

LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO DO FUNDO

,

EM ESPECIAL A

SEÇÃO DE FATORES DE RISCO

-

PAG

. 22

A

31 -

ANTES DE TOMAR A

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AR BANK FIDC IMOBILIÁRIO I

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Concentração de até 20% por empreendimento, sendo que esses 20% do capital comprometido do Fundo poderão financiar até 100% da obra

Aprovação e Registro de

Incorporação Os projetos selecionados pelo critério de elegibilidade devem apresentar aprovações, registro de incorporação e vendas.

Após os investimentos para construção das unidades autônomas, a SPE celebrará um contrato com a Caixa Econômica Federal (“Caixa”) ou outro banco, o qual concederá financiamento direto às pessoas físicas, repassando os recursos para a SPE e a mesma repassará ao Fundo.

Custo da Obra O custo da Obra não pode ultrapassar 50% do VGV e deve apresentar Seguro de Engenharia e Laudo de Viabilidade Técnica

Execução da Obra

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Critérios de Elegibilidade

Empreendimentos Imobiliários

LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO DO FUNDO

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EM ESPECIAL A

-

. 22

31

-Garantias e Segurança Sendo 130% da Garantia, Seguro de Engenharia, Unidades em Garantia e Fundo de Liquidez

As SPE’s terão que ter 50% dos Contratos de Compra e Venda (CCV’S) performados para liberação dos recursos.

Repasse para Instituição Financeira

Concentração por Empreendimento

Valor de Venda Forçada

A Construtora deve estar no mínimo há 5 anos no mercado, deve possuir certificado PBQP-H, relacionamento com o banco ao qual serão repassados os devedores, além de contar com a presença de uma empresa terceirizada que acompanhará o andamento da obra para liberação dos recursos.

Vendas

Caso não ocorra o repasse ao banco, o Fundo terá as unidade a valor de lançamento, para uma possível securitização para saída do Fundo, tendo para si a valorização da unidade..

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Os Lastro do Fundo são Contratos de Compromisso de Compra e Venda (CCV)

dos empreendimentos já aprovados e vendidos,

conforme critério de elegibilidade do Regulamento do Fundo.

LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO DO FUNDO, EM ESPECIAL A

SEÇÃO DE FATORES DE RISCO - PAG. 22 A 31 - ANTES DE TOMAR A

DECISÃO DE INVESTIR NO FUNDO

Fundo

Investidor

Cedente faz Cessão dos CCV’s

PMT Conta Vinculada

Caixa recompra os CCV’s

Fundo Compra dos CCV’s

Liberação dos $

Gestora e Consultor Investe

1

Unidade Vendidas

Empreendimento

Legenda: CCV’s (Contrato de Compra e Venda)

2

3

4

5

6

7

8

9

CEF recompra a Carteira do Empreendimento financiando os Mutuários à longo prazo e reembolsando o Fundo na

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Construção Despesas

Terreno Receita SPE Investimentos e Reembolso pelo FIDC

Meses (15) (10) (5) 0 5 10 15 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 Meses 3 2 1 Seleção da SPE Lançamento para Venda Repasse ao Banco Final da Construção Repasse ao Banco Início da Construção Seleção da SPE Lançamento 1 2 3 Duligência Iniciais Recursos do Fundo Durante à Construção Reembolso Fundo

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Fases de Investimento

O Fundo poderá investir indiretamente em empreendimentos imobiliários nos seguintes estágios:

Fases de Investimento em Empreendimentos Imobiliários

A AR Bank seleciona as SPE’s das quais serão adquiridos os Direitos Creditórios (Contrato de Compra e Venda). Os contratos são as unidades fracionadas com imóvel em garantia. Após a seleção, é encomendado o estudo de viabilidade físico e financeiro, e após atingir os indicadores, conforme critério de elegibilidade, vai para aprovação do comitê de investimento. Após aprovação, é repassado ao Gestor do Fundo para cessão dos contratos, assim, o Fundo ficará com uma garantia dos contratos com o lastro real (imóvel).

Após a aprovação e o Registro de Incorporação, o empreendimento é lançado, no qual a SPE necessita alcançar 50% das vendas dos Direitos Creditórios conforme os critérios de elegibilidade do Regulamento do Fundo demonstrados no item (2) da tabela, só assim os recursos serão liberados. Mediante o avanço da obra, que é acompanhado por uma empresa independente (servicer), é liberado pelo Gestor e só então são liberados os recursos para as próximas fases.

Após os investimentos na SPE para construção das unidades autônomas, a Cedente celebrará um contrato com a Caixa Econômica Federal (“Caixa”) ou outro banco no plano empresário, pelo qual será concedido o financiamento direto às pessoas físicas, conforme demonstrado no item (3) da tabela. Em virtude da cessão dos mutuários, a Caixa pagará à Cedente o montante proporcional ao valor geral de vendas “VGV”, relativo às unidades habitacionais de fato vendidas e construídas, que repassará os recursos ao Fundo para liquidação aos cotistas.

LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO DO FUNDO

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EM ESPECIAL A

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Foco de Investimentos

O atual cenário de elevado déficit habitacional e crescimento na Região de Campinas pode ser entendido como um

momento favorável à realização de

investimentos no mercado imobiliário, especialmente em

incorporação residencial.

Baixos níveis de

inadimplência

Repasse dos

Contratos ao Banco

LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO DO FUNDO

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EM ESPECIAL A

SEÇÃO DE FATORES DE RISCO

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PAG

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A

31 -

ANTES DE TOMAR A

Taxa de Juros

menores

Mercado de Crédito Imobiliário

Primeira Moradia

e Pequenos

Investidores

Valor das Unidades

R$ 170.000,00 à

R$ 320.000,00

Renda do Comprador

R$ 3.000,00 à

R$ 10.000,00

Crescimento

sustentado por

demanda reprimida

Região de Campinas,

Piracicaba, Ribeirão

Preto, Litoral Norte

Foco de Investimentos dos Empreendimentos

Recursos do

FGTS/SBPE

Créditos

Performados

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Processo de

Due Diligence e Investimento

Análise sequencial realizada pela AR Bank para investimento nos empreendimentos imobiliários.

Fechamento Confirmação Avaliação Independente

Due

Diligence

Comitêde Aprovação Negociação Avaliação Originação

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EM ESPECIAL A

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31

-• Análise do preço de mercado • Projetos similares na mesma região • Análise do incorporador • Cálculo das margens esperadas, exposição, TIR, NPV, retornos • Negociação da TIR, estrutura, garantias • Perfil risco/retorno do investimento baseado nos termos pré-definidos • Assinatura do contrato • Apresentação dos termos acordados ainda sujeitos a due diligence • Análise dos investimentos pelo comitê de aprovação do gestor • Seleção dos Projetos • Assinatura dos Mandatos • Financeiro • Legal • Ambiental • Avaliação do terreno por um membro independente • Comparação entre estimativas e realidade • Preparação e assinatura dos documentos definitivos • Desembolso

Originação Avaliação Negociação

Comitê de

Aprovação Due Diligence

Avaliação

Independente Confirmação Fechamento

• Contratação de avaliação independente dos projetos • Validação da Gestora e Administradora Originação de Potenciais Investimentos Avaliação detalhada do incorporador, do projeto e do mercado Discussão do produto, termos e condições; Negociação de rendimentos e estrutura Comitê de aprovação do Gestor Extenso processo de Due Diligence Confirmação da avaliação do empreendimento por terceiros Comparação entre Premissas e Realidade Preparação da documentação e desembolso de recursos

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Principais players do AR BANK FIDC IMOBILIÁRIO I

ADMINISTRADORA

• A Planner atua há mais de 20 anos no mercado financeiro e reúne várias empresas

independentes, mas que trocam conhecimento, talento e experiência para oferecer aos

clientes maior solidez e segurança, sem perder o foco de sua especialização e expertise. A

equipe é composta por advogados, economistas e administradores, proporcionando

eficiência e segurança na prestação dos serviços.

GESTORA

• A GRAPHEN reúne uma equipe com habilidades desenvolvidas inicialmente pelos seus

sócios durante o exercício das atividades de gestão de ativos em diversas outras

gestoras e outras empresas do mercado financeiro, nacionais e estrangeiras.

• Tem como foco atuar na estruturação, monitoramento e recuperação de créditos

decorrentes de operações estruturadas, resultante da intensa participação em diversos

casos envolvendo a gestão, negociação, estruturação de operações de crédito,

inclusive com cunho imobiliário, e até mesmo o desenvolvimento e execução de

estratégias de recuperação forçada envolvendo o ajuizamento das medidas adequadas

e a adoção de diligências judiciais e extrajudiciais, sempre com foco na efetividade de

tais medidas.

CONSULTORA ESPECIALIZADA

• Atividade de originação, estruturação e monitoramento de ativos imobiliários residenciais

investidos pelo Fundo.

• Due Diligence

e análise dos potenciais Cedentes e dos respectivos Direitos de Crédito para

aquisiçãopelo Fundo, observados os Critérios de Elegibilidade.

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EM ESPECIAL A

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