PLANEJAMENTO FÍSICO E FINANCEIRO
FRENTES DE TRABALHO E PRAZOS
ORÇAMENTOS
QCIs
PLSs
MEDIÇÕES
PLANEJAMENTO FÍSICO E FINANCEIRO
Diferenças na produção de HIS Projetos
• Construtoras • Autogestão • Concursos
Para falar de planejamento, custos e prazos de obras
precisamos entender as diferenças entre autogestão e
construtoras.
As diferenças começam nos projetos.
Mas,
Outra característica importante é o fato de as construtoras repetirem seus projetos, (edificações e até soluções de implantação - economizando até nisso) e assim minimizarem ou até zerarem adequações de obra. Um mesmo projeto repetido muitas vezes terá resolvido e simplificado todos os seus problemas de execução.
Para uma construtora (que é uma empresa e assim deve gerar lucro para seus sócios), um bom projeto deve ser fácil, rápido e barato para construir, gerando o maior lucro possível. Então, para obras de HIS o atendimento das especificações deve ficar preferencialmente no mínimo.
Quem vai morar e qualidade de vida não são as prioridades desses projetos.
Para concursos de arquitetura a forma (aparência externa principalmente) é priorizada, muitas vezes em detrimento da qualidade dos espaços internos.
Nesses o custo das obras não é uma prioridade, porque o objetivo é a visibilidade do projeto e não a qualidade de vida de quem vai habita-lo.
Portanto, não é correta a simples comparação de prazos de obras de associações (com autogestão) com as de construtoras. Os projetos são diferentes, os processos são diferentes e os resultados, consequentemente, são diferentes
Os projetos de autogestão estão, quase sempre, em terrenos difíceis, com desníveis
acentuados, e em áreas de proteção permanente, o que também aumenta as
dificuldades nos projetos e consequentemente nas obras.
Na autogestão os futuros moradores são conhecidos e a prioridade nesses projetos é a qualidade de vida que terão.
A qualidade de vida é o lucro e será coletivo.
Autogestão
Conjs. José Maria Amaral e Florestan Fernandes (Assoc. ST Leste 1)
• Azul –Anjos da Paz
• Vermelho – AHD • Ocre - Noroeste No projeto Alexios
Jafet, por termos três associações (cada uma com um grupo de famílias previamente fechado e com características especificas) o resultado são três tipologias diferentes (mas com muito em comum).
Conj. Alexios Jafet Lotes C e D
Opção com três dormitório
Outro problema que precisa ser conhecido é o fato de que as associações não tem capital de giro para bancar financeiramente essas obras e implementar estratégias que poderiam acelerar seu andamento, dependendo quase que exclusivamente dos recursos dos financiamentos.
LIBERAÇÃO FINANCEIRA LIBERAÇÃO FINANCEIRA
MEDIÇÃO MEDIÇÃO
EXECUÇÃO DA ETAPA PERIODO SEM RECURSOS
FINANCEIROS EXECUÇÃO DA ETAPA
Infelizmente não há entendimento por parte dos governos (e na maioria das vezes também dos movimentos sociais), que os programas de financiamento para obras em autogestão considerem liberações financeiras sempre de forma antecipada, como tivemos por um período a segunda
antecipação financeira. Isso resolveria o
problema da falta de capital de giro e ainda baratearia as obras.
Custos fixos
São as despesas mensais que vão ocorrer independente do andamento das obras. São despesas fixas:
• Contas de água, esgotos, energia elétrica, telefone e internet;
• Salários de pessoal fixo (almoxarife, administrativo, mestre de obra, encarregado, segurança, etc.)
• Aluguel de máquinas e equipamentos (guinchos, gruas, elevadores de obra, ferramentas elétricas, etc.);
• Materiais de escritório, limpeza e reposição (lâmpadas, fechaduras, móveis, etc.) É preciso conhecer bem essas despesas e saber que interferem diretamente nos custos finais de uma obra. Como são mensais o tempo de obra é decisivo para o impacto que terão no custo final.
Exemplo: se os custos fixos mensais de uma obra são de R$50.000,00: • 12 meses de obra custarão R$ 600.000,00
• 24 meses de obra custarão R$1.200.000,00 • 36 meses de obra custarão R$1.800.000,00
Ou seja, obras com prazos curtos gastam menos com custos fixos que obras com prazos longos.
Para viabilizar um programa de sucesso o agente financeiro (Governo) precisa ser ágil nos processos de medição e liberação financeira ou liberar os recursos financeiros de forma antecipada (segunda antecipação)
A produção de habitações por autogestão é uma bandeira dos movimentos por moradia e tem mostrado resultados no fortalecimento da organização social.
Muitos governos que não desejam o fortalecimento da organização social, além de não criar programas de financiamento com essas características, tentarão inviabilizar os existentes. Para inviabilizar uma obra e mesmo um programa de autogestão, basta o Governo ser lento nas liberações financeiras.
Então, criar burocracias com o argumento de controle e organização que resultem prazos grandes entre medições e liberações financeiras é, normalmente, estratégia de governos que apesar de não assumirem publicamente, são contrários a autogestão.
Fonte: pesquisa de
Na autogestão as decisões serão muito mais horizontais que nas construtoras. A participação de todas as famílias deve ser garantida
Isso não significa que para comprar materiais ou contratar serviços, todos devam ser consultados, mas é indispensável a criação de estruturas onde cada família poderá participar, fazendo parte do processo.
Para que as decisões sejam tomadas de forma consciente, as informações devem ser passadas de forma transparente, cada etapa deve ser cumprida e as instâncias respeitadas.
Por isso é importante criar comissões para cada assunto.
Essas comissões devem ter suas atribuições e autonomias bem resolvidas. Assim, não será necessário, discutir em assembleias todos os assuntos. Imagine, por exemplo, a comissão de compras ter que aprovar em assembleia a compra de materiais do cotidiano. Assim as obras seriam ainda mais lentas.
Nas assembleias devem ser discutidos e decididos apenas as compras e contratações mais importantes, como os modelos de portas, janelas, vitrôs, elevadores, pias, louças e metais além dos materiais e cores internas e externas.
Exemplo de tomada de decisão na AUTOGESTÃO:
Compra de janelas e vitrôs
1 – a assessoria técnica emite um pedido de cotação dos materiais,
informando todos os detalhes técnicos;
2 – a comissão de compras faz levantamento das empresas fornecedoras e
solicita cotação;
3 – Assessoria técnica, CAO, CRE, Compras e demais representantes das
comissões (Coordenação ampliada) analisam todas as propostas e
selecionam as que atendem as especificações e expectativas;
4 – Os representantes das empresas selecionadas são chamados, para tirar duvidas e para novas negociações;
5 – tiradas as duvidas, novos orçamentos são apresentados pelas empresas e novamente serão analisados;
6 – São escolhidas 2 ou 3 empresas, que melhor atendam ao solicitado para nova rodada de negociação, e apresentação de modelos (janelas, vitrôs, portas), para que todas as famílias possam ver a qualidade.
7 – As peças de mostruário devem ficar expostas com tempo suficiente, para que na
assembleia possam ser apresentadas pela Coordenação, discutido com todas as famílias e finalmente decidido qual comprar.
Este processo requer planejamento de longo prazo, para não atrasar as entregas e consequentemente as obras.
Por outro lado, sendo feito com antecedência deve proporcionar a melhor escolha considerando qualidade, prazos e preços.
Todas as compras devem ter como referência os preços constantes na planilha de serviços aprovada no agente financeiro, e que fazem parte do contrato.
Se os valores da compra forem superiores ao da planilha e faltar dinheiro para terminar a obra, as famílias terão de se cotizar para repor a diferença e terminar a obra.
Se os valores da compra forem inferiores aos da planilha, haverá sobra de dinheiro, que poderá ser utilizada em outro item ou para acrescentar algum serviço ou
Quando elaborar a planilha de serviços (orçamento) e o planejamento da obra, a
assessoria técnica e a coordenação do movimento, juntamente com CAO e CRE, devem
prever os serviços que serão possíveis e necessários de serem executados em mutirão e os contratados.
Na medida que a obra for se desenvolvendo e de acordo com a capacidade de gestão
desenvolvida, assim como a de execução de tarefas em mutirão, este planejamento sofrerá alterações e se adaptará a realidade do grupo.
Quanto melhor funcionarem as comissões, melhor será a capacidade de gestão do grupo. Consequentemente as obras serão mais rápidas e com mais qualidade, permitindo
Mutirão:
Na produção habitacional em autogestão temos que garantir a participação de todas as famílias envolvidas no projeto.
Entendemos que o trabalho das famílias na obra, em mutirão, é a melhor forma de garantir o entendimento do que é a obra em cada uma de suas etapas e assim possibilitar o envolvimento no processo.
Sem mutirão, poderíamos organizar vistorias guiadas em obras. Mas, nesse caso poderiamos criar um roteiro e mesmo um caminho físico a seguir e claro, nesse caminho poderiamos esconder ou maquiar todos os problemas, passando uma visão falsa de obra.
Com as famílias trabalhando no dia a dia da obra, em mutirão, essa possibilidade praticamente não existe e todos os problemas e dificuldades estarão à mostra.
Se para participar é necessário estar bem informado, não há melhor forma de conhecer uma obra que o mutirão.
Então,
Para fazer o planejamento das obras de autogestão, precisamos:
• Ter o entendimento do que é o projeto;
• Garantir a participação de todas as famílias;
• Considerar a falta de capital de giro;
Negociações
Os integrantes das associações e suas assessorias técnicas devem
se preparar para negociar com fornecedores e contratados de
forma que não fiquem sem recursos nos períodos entre as
medições e as liberações financeiras.
Ferramentas para a gestão das obras:
• Projetos executivos;
• Planilhas de orçamentos;
• Quadro resumo do financiamento;
• Cronogramas;
• Planilha de levantamento de Serviços – PLS
• Medições
Quadro resumo do financiamento (QCI);
Na planilha resumo do financiamento temos todas as informações dos custos, de um empreendimento. Considerando os valores de:
• Terreno; • Projetos; • Aprovações e legalizações; • Obras de infraestrutura; • Obras de edificações; • Assessoria técnica; • Assessoria jurídica; • Assessoria social; • Contabilidade; • Legalizações finais. • Segurança das obras
Planilha Orçamentaria
É onde estarão todos os serviços e seus custos para as obras.
Uma planilha bem detalhada com quantidades corretas e custos realistas é condição para boa administração das obras.
Com a participação direta das famílias mudam as percepções e o entendimento dos projetos.
• Edificações; • Infraestrutura;
Algumas etapas serão discutidas durante a execução das obras e poderão ser alteradas, como: • Pisos e azulejos; • Portas; • Janelas e vitrôs; • Louças e metais; • Revestimentos e pinturas.
Novos materiais e tecnologias poderão aparecer no mercado e legislações poderão ser criadas ou alteradas e poderão substituir as de projeto. Temos que estar preparados e dispostos as mudanças que surgirem nesse processo, sabendo que as possíveis alterações poderão trazer diferentes custos.
EXECUTADO LIBERADO SERVIÇOS A EXECUTAR
ITEM DISCRIMINAÇÃO VALOR DOS PESO ATÉ ATÉ MÊS - 1 MÊS - 2 MÊS - 3 MÊS - 4
DE SERVIÇOS SERVIÇOS (R$) % ETAPA 4 (%) ETAPA 4 (%) % ACUM.
% % ACUM. % % ACUM. % % ACUM. % 1 HABITAÇÃO R$14.898.147,23 77,90 9,14 15,63 0,97 0,97 3,10 4,07 4,59 8,66 6,98 15,63 2 INFRAESTRUTURA R$2.643.246,72 13,82 14,19 28,06 17,42 17,42 7,85 25,27 1,56 26,83 1,23 28,06 3 EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO R$253.450,06 1,33 2,40 30,12 1,81 1,81 6,67 8,47 10,74 19,21 10,91 30,12
4 ASSESSORIA TECNICA EM OBRA
R$1.330.560,00 6,96 9,79 17,68 3,42 3,42 3,86 7,28 4,22 11,50 6,18 17,68
TOTAL
R$19.125.404,01 100,00 9,79 17,68 3,42 3,42 3,86 7,28 4,22 11,50 6,18 17,68
Planilha de Levantamento de Serviços – PLS
É um instrumento inicialmente pensado para ser usado em medições de obra (em campo), mas é muito útil para o planejamento de cada etapa de um cronograma. Nela vamos descrever cada serviço e seus respectivos valores, exatamente como constam nas planilhas orçamentárias. A somatória de todos os serviços será os 100% da obra.
Cada item e sub item terá seu valor e consequentemente seu peso em porcentagem de obra.
Se a etapa do cronograma é de 5,0% (por exemplo), podemos usar essas planilhas para verificar o peso de cada serviço a ser executado e que junto a outros deverá somar os 5,0% a serem executados.
Medições
Os valores totais dos financiamentos não são liberados nas contas das associações de uma única vez. Para isso deve ser apresentado um cronograma físico e financeiro, montado a partir do planejamento das etapas das obras.
Cada etapa do cronograma tem um valor (e sua consequente porcentagem em relação ao total da obra), que é a soma de todos os serviços a serem realizados. Quando o valor de uma etapa do cronograma é liberada, cabe a associação providenciar sua execução.
Quando a execução de todos os serviços de uma etapa estão concluídos,
alcançando assim a porcentagem prevista em cronograma, a associação
deve pedir uma medição para que o agente financeiro ateste o seu
cumprimento.
Uma vez atestada uma etapa do cronograma o agente financeiro deve
providenciar a liberação financeira da próxima, e assim sucessivamente
até a conclusão de todas as obras.
LIBERAÇÃO
FINANCEIRA LIBERAÇÃO FINANCEIRA
MEDIÇÃO MEDIÇÃO
EXECUÇÃO DA ETAPA PERIODO SEM RECURSOS
FINANCEIROS EXECUÇÃO DA ETAPA
PERIODO SEM RECURSOS FINANCEIROS SEGUNDA LIBERAÇÃO FINANCEIRA LIBERAÇÃO FINANCEIRA LIBERAÇÃO FINANCEIRA LIBERAÇÃO FINANCEIRA
MEDIÇÃO MEDIÇÃO MEDIÇÃO
VIVA A LUTA DA
MORADIA
SIGA NOSSAS PÁGINAS
ASSESSORIA.AMBIENTEARQUITETURA
AMBIENTE ARQUI
