Resorts no Brasil 2013

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Realização:

Apoio:

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RESORTS NO BRASIL

2013

Este relatório foi realizado pela BSH Travel Research, divisão estatística da BSH International e apresenta um panorama atual do mercado de resorts no Brasil.

Responsáveis:

José Ernesto Marino Neto, M.S., ISHC

Fernando Lira

Jessica Rizzo

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A BSH International

A BSH International promove e gerencia investimentos em hospitalidade e em imobiliário turístico no Brasil. Fundada em 1989, foi responsável pela inserção de muitos grupos internacionais no Brasil como Sol Meliá (Espanha), Ramada, Howard Johnson e Days Inn (EUA), Tivoli (Portugal) e NH (Espanha).

A BSH International é uma empresa completa de hospitality asset

management, que opera em todas as fases do investimento, desde a identificação de

oportunidades, conceituação de produtos, estruturação de projetos e negócios, montagem de pacotes financeiros até a gestão do investimento.

BSH Travel Research é divisão da BSH International responsável pela publicação de relatórios de tendências, que tem o objetivo de contribuir com o mercado mediante a disseminação de conhecimentos para que o mesmo tenha mais transparência em benefício a todos.

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Resorts no Brasil 2013

“O turismo no Brasil como fenômeno de consumo em massa estimulou a BSH Travel Research a lançar o Relatório de Tendência Resorts 2004.

O relatório, até então inédito no Brasil, apontou o desempenho da indústria de resorts da época. Em 2006, a BSH Travel Research atualizou o relatório e incluiu um capítulo especial sobre Cruzeiros Marítimos.

Em 2008 a BSH TR formulou um novo relatório com dados atualizados sobre todos os segmentos dos empreendimentos vocacionados a lazer. Com “Resorts no Brasil 2013” a BSH Travel Research busca atender novamente uma das necessidades do mercado brasileiro: informação e conhecimento.

O mercado de hospitalidade é dinâmico e competitivo, altamente influenciado por variáveis internas e externas onde o interesse por investimentos nacionais e internacionais cresce a cada dia.

Essa realidade exige que executivos à frente de empresas tenham ao alcance informações e conhecimentos atualizados e confiáveis, de forma a permitir que ações mais conscientes possam ser efetivamente consideradas no campo do planejamento e execução.

Os relatórios da BSH TR têm a finalidade de colaborar para este conhecimento.

Tanto a edição 2008 quanto a 2013 contou com o apoio da Associação Brasileira de Resorts, que auxiliou com a divulgação da pesquisa aos associados. Sua colaboração foi essencial para a realização desse projeto e seu envolvimento ocorre por entender que o mercado precisa difundir maior conhecimento entre seus participantes para que o crescimento deste segmento ocorra de maneira sustentável.

Ressaltamos os agradecimentos aos resorts que participaram da pesquisa e esperamos que este relatório possa contribuir para as atividades do setor.”

José Ernesto Marino Neto, M.S., ISHC Fundador e Presidente, BSH International

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“Um Retrato dos Resorts no Brasil

É com satisfação que recomendamos a leitura e análise deste novo estudo da BSH International, que tem o mérito de trazer diagnósticos atualizados de um dos mais relevantes segmentos turísticos do Brasil – o de resorts.

Notamos aqui o trabalho de resgatar informações antigas e compará-las sob a perspectiva técnica e profissional com dados atuais, de maneira a demonstrar cientificamente o verdadeiro crescimento e valorização de nosso setor.

O estudo inclui também informações de interesse operacional, como perfil e distâncias de fornecedores dos produtos consumidos pelos hotéis e outras indicações de aplicação direta para a área comercial dos empreendimentos.

Dessa forma, a pesquisa da BSH International perfila-se entre os raros compêndios estatísticos dedicados ao segmento de resorts, uma necessidade cada vez mais imediata em nosso mercado, que precisa desses dados para caminhar em busca de maior competitividade, bem como melhor atender aos anseios de seus clientes.

Os resorts combinam em um só lugar paisagens exuberantes ao mais elevado padrão internacional de serviços e gastronomia. Graças a esse perfil, os empreendimentos da categoria conseguiram consolidar-se como destinos cobiçados pelo turista local e internacional, sendo inclusive, cada um deles, uma janela para o estrangeiro descobrir nossos atrativos naturais e culturais. Prova disso é que os resorts encabeçam a lista de locais recomendados pela FIFA para a hospedagem das delegações de outros países durante a Copa do Mundo, em 2014.

Parabéns à BSH International pela iniciativa, que merece desde já nossos votos para que permaneça sendo realizada ao longo dos próximos anos.”

Dilson Jatahy Fonseca Jr. Presidente, Resorts Brasil

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5 Índice Introdução ... 6 Conceituação e Características ... 7 Metodologia da Pesquisa ... 8 Desenvolvimento de Resorts ... 8 Oferta Atual ... 10

Desempenho dos Resorts no Brasil ... 10

Resorts de Interior ... 13 Resorts de Praia ... 16 Segmentação ... 19 Canais de Distribuição ... 20 Mão de Obra ... 21 Quadro de Funcionários ... 21 Treinamentos ... 22 Transporte de Funcionários ... 22 Remuneração ... 23 Receitas e Despesas ... 23

Participação das Receitas por Setor ... 23

Lucro Operacional Bruto (GOP) ... 25

Fornecedores ... 25

Tributos ... 26

Conclusão ... 27

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Introdução

O objetivo deste relatório é apresentar o cenário atual de resorts no Brasil e suas características em diversos aspectos, assim como analisar seu desempenho entre os anos de 2010 e 2012.

Neste estudo encontra-se a avaliação de desempenho do mercado nos últimos três anos, onde são considerados e analisados índices como: taxa de ocupação, diária média e RevPAR (revenue per available room ou receita por apartamento disponível), além dos indicadores de perfil de demanda: proporção de turistas nacionais e internacionais, sazonalidade, permanência média, propósito da viagem, lucro operacional bruto e gastos.

Para análise foram utilizados dois critérios de segmentação:

- Regional: por regiões do país (Norte, Nordeste, Centro Oeste, Sul e Sudeste) e;

- Tipologia de Produto: (Praia e Interior).

A utilização de projeções e demais dados não auditados em nossos trabalhos não deve ser interpretada como a expressão de um parecer sobre os dados e projeções e, por consequência, a BSH não assume responsabilidade por eventuais prejuízos ocasionados a quem quer que seja pela utilização desses dados.

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Conceituação e Características

Resorts são empreendimentos hoteleiros vocacionados ao lazer e em geral se situam em locais que possuam algum atrativo especial, de aspecto natural relevante e complementar às características culturais da localidade.

A Associação Resorts Brasil busca identificar, avaliar e discutir a situação do segmento no Brasil. Dessa forma define resorts como:

“Empreendimentos hoteleiros de alto padrão em instalações e serviços, fortemente voltados para o lazer em área de amplo convívio com a natureza, na qual o hóspede não precise se afastar para atender suas necessidades de conforto, alimentação, lazer e entretenimento.”

Os empreendimentos tidos como resorts apresentam diversos tipos, conforme características distintas no mundo. Geralmente a classificação ocorre devido ao seu principal atrativo, como: termas, praia, pesca, esqui na neve, esportes aquáticos, cassinos, golfe, ecologia, entre outros.

Para a elaboração do presente relatório, a BSH International considerou 117 empreendimentos, baseando-se nos seguintes parâmetros:

a) Empreendimentos associados à Resorts Brasil, que atualmente contabilizam 48 unidades;

b) Lista complementar de empreendimentos, conforme os critérios definidos pela equipe da BSH International: (i) possuir no mínimo 80 UHs; (ii) possuir dois ou mais pontos de venda de Alimentos e Bebidas; (iii) ampla área de lazer com ativa programação durante o dia e à noite.

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Metodologia da Pesquisa

Para o desenvolvimento deste relatório foi levantada a oferta atual de resorts no Brasil, de acordo com os parâmetros definidos pela BSH International, conforme citado anteriormente.

O levantamento das informações necessárias para a elaboração de “Resorts no Brasil 2013” ocorreu através do contato da BSH International com 117 meios de hospedagem, sendo 48 deles associados à Associação Resorts Brasil.

A metodologia adotada compreendeu pesquisa direta com a aplicação de questionários com respostas fechadas e cujo acesso fica restrito à BSH International.

Contribuíram para a pesquisa uma amostra de 26,5% dos empreendimentos contatados.

Desenvolvimento de Resorts

Como já citado anteriormente, após meados do ano de 2000 é notória a mudança no destino das instalações hoteleiras. Até então os resorts localizavam-se principalmente na região sudeste do Brasil, em áreas denominadas como “interior”, e com o passar dos anos, novos empreendimentos foram se alocando no nordeste, denominados por resorts de “praia”. Conforme demonstra o gráfico a seguir com a evolução do segmento de Resorts no Brasil:

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O aumento da oferta de empreendimentos na região nordeste do Brasil está relacionado aos seguintes aspectos:

- Diversidade de praias extensas, belezas naturais, clima quente e pouca chuva na maior parte do ano;

- Infraestrutura acessível ao turismo, facilitando novos investimentos proporcionados pelo PRODETUR-NE (Programa de Desenvolvimento do Turismo – Nordeste);

- Incentivos financeiros e fiscais destinados pelos governos federais e estaduais a investimentos em turismo e hotelaria;

- Disponibilidade de voos sem escala (incluindo voos charters) entre Brasil e países da Europa e da América do Sul;

É possível identificar nos gráficos a seguir a grande expansão no segmento de resorts de praia. Até o ano de 2000 eram relativamente relevantes no país e atualmente formam a maior parte da oferta neste segmento.

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Oferta Atual

Para desenvolver o presente relatório a BSH analisou 117 empreendimentos, que totalizam 26.820 unidades habitacionais, sendo 48% (12.954 UH’s) situados na região nordeste do país e 27,7% (7.440 UH’s) na região Sudeste.

Fonte: BSH International

Desempenho dos Resorts no Brasil

Neste capítulo será demonstrado o desempenho que os resorts vêm atingindo no mercado brasileiro.

Para a análise, a BSH International baseou-se nos dados captados através da pesquisa realizada com os empreendimentos.

A dinâmica entre a oferta e demanda dos Resorts no período de 2010 a 2012 é demonstrada na tabela e gráfico abaixo, através do número de pernoites disponíveis e vendidas, além da taxa de ocupação.

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É possível verificar crescimento nas vendas do setor, com aumento gradual nos índices de ocupação anual. No entanto, nota-se que não houve crescimento significativo em relação à oferta de unidades habitacionais nos últimos três anos.

Em 2012, mesmo com a entrada de três novos empreendimentos, dois na região Centro Oeste e um na região Nordeste, a taxa de ocupação se manteve crescente com crescimento médio de 9,3% a.a. em relação ao número de pernoites vendidas.

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12 Fonte: BSH International

Em relação à diária média, nota-se crescimento anual nas tarifas, o que pode ser explicado como movimento de recuperação de preços, pois o crescimento da oferta no passado e a concorrência de outros empreendimentos no exterior e de cruzeiros marítimos pressionaram o mercado de resorts brasileiro reduzindo seus preços. Esses fatores ocasionaram o crescimento do RevPAR acumulado entre 2010 e 2012.

Recuperação de tarifa não pode ser interpretada como crescimento, mas como simples movimento de recuperação.

A seguir apresentam-se as tendências de desempenho estimadas para o setor. As projeções consideraram a oferta de unidades habitacionais referentes aos 117 empreendimentos listados.

Considera-se também que cerca de 1.780 unidades habitacionais potencialmente entrarão no mercado até 2015.

A BSH International destaca que a tipologia e a localidade onde os empreendimentos se concentram exercem influência em seu desempenho mercadológico por receberem demandas distintas.

Assim, optou em apresentar separadamente os resorts de interior e os de praia.

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Resorts de Interior

Nas tabelas a seguir é possível analisar o desempenho dos empreendimentos localizados no Interior. Nota-se queda na taxa de ocupação e oferta estável, ou seja, sem a entrada de novos resorts.

A diária média, por sua vez, cresceu em 2011 e se manteve no mesmo patamar no ano seguinte. Já o RevPAR, acompanhou o mesmo movimento de 2010 para 2011, porém, em 2012 atingiu o índice inferior ao observado em 2010.

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Conforme o gráfico a seguir, demonstrando a segmentação de mercado de Resorts de Interior, é notório o alto índice de clientes com foco em eventos, atingindo aproximadamente a mesma faixa de hóspedes de lazer individual. Os resorts de Interior, de maneira a combater a sazonalidade típica de empreendimentos vocacionados para o lazer e por possuírem clima instável, optaram por investir na captação de eventos.

O público nacional é predominante, correspondendo a mais de 95%, conforme mostra o gráfico a seguir:

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Pode-se dizer que a predominância de hóspedes nacionais se dê devido às localidades destes empreendimentos, já que possuem proximidade e facilidade de acesso a partir dos principais centros de negócios do país, e assim, acabam por receber eventos de empresas situadas nestas localidades e turistas de lazer individuais que nelas habitam.

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Resorts de Praia

Os resorts de Praia se concentram principalmente no Nordeste do país, região onde estão situadas diversas praias e atrativos naturais, e que conta com clima favorável para o lazer. Os resorts de praia totalizam 12.954 unidades habitacionais, representando, da amostra selecionada, 48,3% do total de unidades do Brasil.

A seguir, as planilhas e gráficos demonstram o desempenho destes resorts.

No período analisado não houve a entrada de novos resorts de praia, entretanto, observou-se crescimento médio anual de 8,3% na demanda.

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Assim como a demanda por hospedagens, a diária média dos resorts de praia também obteve aumento, crescendo em média 10% ao ano, indicando claro movimento de recuperação de RevPAR.

Os Resorts de Praia possuem uma dinâmica diferente da observada nos Resorts de Interior.

Por estarem localizados em regiões privilegiadas em relação aos atrativos naturais e que geralmente possuem clima agradável na maior parte do ano, conseguem atrair turistas em épocas diversas. Sua maior demanda pode ser dividida entre grupos/operadoras e lazer individual.

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Em comparação com os resorts de interior, aqueles localizados no litoral apresentam maior absorção de hóspedes estrangeiros, o que se deve principalmente às questões naturais e climáticas observadas principalmente na região Nordeste do Brasil. No entanto, o percentual de hóspedes estrangeiros (13%) é bastante inferior ao de hóspedes nacionais.

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Segmentação

Para entender melhor a segmentação da demanda serão apresentados dados divididos em duas partes, praia e interior. Conforme a tabela abaixo:

Ambos os segmentos identificam como sendo maior a demanda de hóspedes nacionais, o segmento de resorts de praia ganha maior espaço no público internacional.

Os resorts brasileiros apresentam crescimento acentuado no segmento de eventos. Esse fator é explicado pela alta sazonalidade enfrentada por empreendimentos dessa categoria, que buscam no segmento de eventos corporativos uma alternativa, de forma a manter elevadas suas taxas de ocupação.

A localização dos resorts acaba por impactar na segmentação do mercado. Nota-se abaixo que o segmento que mais se destaca é o de Grupos / Operadoras com 40,7% e o Lazer Individual com 31,4% dos dados computados.

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Canais de Distribuição

Quando analisados os canais de distribuição nos resorts, a pesquisa apontou que mais de 50% das vendas ocorrem por meio das operadoras, seguidas pelas centrais de reservas e pela equipe de vendas.

As operadoras captam maior demanda “de massa”, já que oferecem maiores facilidades em termos de aquisição do produto, principalmente em relação à preço e formas de pagamento.

As OTA’s (On Line Travel Agencies) são a novidade do Mercado e tendem a ter participação maior em futuro próximo, tendo em vista os hábitos de consumo crescentes na utilização de internet.

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Mão de Obra

Quadro de Funcionários

A sazonalidade nos resorts é conhecida por sua força e períodos bem definidos, tendo alta ocupação em períodos de férias, feriados e aos finais de semana, principalmente durante o verão. Para atender a alta demanda observada nestes períodos, grande parte dos resorts recorrem à contratação de funcionários extras, ou temporários. Além disso, com estes contratos deixam de arcar com custos trabalhistas durante os meses de baixa ocupação (baixa temporada), quando seu quadro de funcionários pode ser inferior. Abaixo pode ser observada a média de funcionários por meio de hospedagem entre 2010 e 2012, conforme temporada.

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Treinamentos

Em 2010 6 empreendimentos se instalaram nas regiões sul, sudeste e nordeste. Com isso, nota-se considerável aumento quanto ao investimento em treinamentos no ano subsequente.

Transporte de Funcionários

Conforme abordado anteriormente, parte dos resorts situam-se em regiões de difícil acesso e que muitas vezes possuem carências quanto ao transporte público. Devido a isto, 43,1% dos resorts que contribuíram para a pesquisa apontaram utilizar ônibus fretados para o transporte de seus funcionários e 39% utilizam transporte público.

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Remuneração

Segue abaixo o quadro de evidencia a média salarial de acordo com os cargos exercidos nos resorts:

Receitas e Despesas

Participação das Receitas por Setor

Conforme abordado no inicio deste relatório, os resorts procuram atender a todas as necessidades de seus hóspedes, tornando facultativa a saída do empreendimento. Consequentemente, ao se hospedar em um resort acaba-se gastando mais dentro do empreendimento do que em seu entorno.

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O setor de hospedagem é responsável por gerar 70% das receitas nos resorts, seguido pelo departamento de alimentos e bebidas. Os eventos, por sua vez, apesar de serem responsáveis por complementar a demanda de lazer, ainda representam uma pequena parcela na formação das receitas.

Importante citar que a grande maioria dos resorts adota o sistema de meia pensão e isso “transfere” parte das receitas de A&B para Hospedagem.

O mercado corporativo passou a ser alvo dos resorts recentemente e há ainda uma tendência de oferta de espaços gratuitos como forma de atrair os eventos corporativos.

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Lucro Operacional Bruto (GOP)

O gráfico abaixo mostra o percentual médio do Lucro Operacional Bruto Anual dos resorts apurados na pesquisa, que mostra-se crescente.

É de se destacar que Lucro Operacional Bruto não é indicador de distribuição de lucros aos acionistas dos resorts. Após cálculo do GOP há as despesas de capital, ou seja, imposto de propriedade, seguro do imóvel, despesas financeiras e depreciação.

Ainda não se pode afirmar que os resorts estão tendo rentabilidade adequada.

Fornecedores

Grande parte dos empreendimentos analisados situam-se em locais de difícil acesso, desta forma, carecem de serviços de apoio em seu entorno. Portanto, foi estudada a distribuição geográfica dos fornecedores que atendem a estes resorts, a fim de identificar qual a parcela de: (i) fornecedores locais (até 30 km), (ii) regionais (de 30 a 80km) e (iii) extra regionais (acima 80km).

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podem ser classificados como regionais e extra regionais.

Tributos

Abaixo segue a média de gastos tributários anuais por unidade habitacional, referentes aos seguintes impostos:

 Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS);

 Imposto Sobre Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviços (ICMS); e,

 Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

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O mercado de resorts encontra-se em fase de recuperação.

Houve um grande aumento de oferta ao longo dos últimos 10 anos, mas a demanda não acompanhou a mesma velocidade de crescimento da oferta.

Com isso houve uma queda na ocupação dos resorts e instalou-se guerra de preços. O lucro não apenas desapareceu como tornou-se negativo.

Além disso houve alteração no perfil da demanda:

 a partir de 2008 a moeda brasileira se valorizou e incentivou os brasileiros a conhecerem destinos internacionais;

 com a valorização da moeda brasileira o Brasil ficou mais caro para os estrangeiros não incentivando o turismo internacional para o Brasil;

 os europeus ficaram com bolsos menores e isso contribuiu para redução de demanda;

Adicionalmente os cruzieros marítimos representaram nova oferta concorrencial para os resorts de praia.

Os resorts foram buscar novos segmentos de demanda e o crescimento econômico colaborou para impulsionar a demanda, mas ainda não se chegou a um ponto de equilíbrio para o investimento.

A BSH acredita que os resorts deverão voltar a ganhar dinheiro apenas em 2017.

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ANEXO I

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