Fundos Imobiliários. Relatório de Alocação

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Relatório de Alocação

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1. Panorama e Performance

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No encerramento do 1º trimestre de 2019, as principais praças globais apresentaram resultados menos expressivos do que os analistas vinham prevendo, reforçando a percepção de que o crescimento global está passando por um período de moderação.

Para os mercados brasileiros, esse cenário externo continua a trazer influência marginalmente neutra. Os maiores burburinhos têm vindo das crises que atingem a Argentina e a Venezuela, que não possuem horizonte de resolução no curto prazo.

Já o âmbito político doméstico segue estável. Houve uma reaproximação do presidente Jair Bolsonaro com o presidente da Câmara, Rodrigo Maia, e a tramitação da reforma parece estar avançando - ainda que em um compasso mais lento. Do ponto de vista econômico, as projeções de PIB para 2019 continuaram a ser reduzidas na pesquisa FOCUS, atingindo uma mediana de 1,49% no relatório de 06/05/2019, ante 2,5% no começo deste ano.

1.2 PERFORMANCE 12 MESES – IBOV X IFIX X CDI ACUMULADO

1.1 RETORNO POR CLASSE

112 106107 80 90 100 110 120

abr-18 jul-18 out-18 jan-19 abr-19 IBOV IFIX CDI Acumulado

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 30/04/2019

Classe % IFIX No m ês No ano 12 Meses

Monoativos Corporativos 8,61% 2,51% 6,62% 3,68% Multiativos Corporativos 10,51% -0,24% 6,46% 6,88% Recebíveis 23,23% 1,74% 4,82% 11,81% Shoppings 17,73% -0,91% 9,25% 11,92% Agências 9,05% 1,26% 2,80% 3,61% Ativos Logísticos 9,74% 0,03% 9,48% 14,20% Fundo de Fundos 5,35% 1,33% 6,23% 4,46% Outros 15,78% 3,25% 9,84% 4,65% IFIX 1,03% 6,67% 7,32% CDI 0,52% 2,04% 6,34% IBOV 0,98% 9,63% 11,89%

Por ora, continuamos confortáveis com os níveis atuais de atividade, uma vez que, embora reduzidos, (i) continuam a empurrar os aluguéis dado o volume atual de oferta de empreendimentos, (ii) geram uma redução gradual do desemprego, sem solavancos, e (iii) levam a taxas de juros menores no longo prazo. O mercado imobiliário possui ciclos longos (aquisição, construção etc), muito mais compatíveis com o cenário que se apresenta hoje.

E é nesse âmbito que o mercado de Fundos Imobiliários tem operado, com o benchmark do setor (IFIX) performando positivamente, atingindo +1,03% em relação ao mês anterior. O segmento“Outros” (hotéis, educacional, entre outros) foi o que apresentou a maior alta do mês (+3,25%), seguido de “Monoativos Corporativos” (+2,51%) e “Recebíveis” (+1,74%).“Shoppings” e “Multiativos Corporativos” foram os destaques negativos, fechando o mês de abril com -0,91% e -0,24%, respectivamente.

Na esfera das melhores performances, o CSHG GR Louveira (GRLV11) com +14,7%. Tal alta adveio após a divulgação de um novo acordo que foi firmado com a AMBEV (principal locatária do fundo). O novo contrato deve “amarrar” a locatária por mais um tempo, ainda que a preços marginalmente menores. Em segundo lugar, encontra-se o Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) com +12,5% de alta no mês.

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2. IFIX vs Carteira Recomendada

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A nova carteira recomendada XP segue acompanhando os bons ventos do mercado e registrou um avanço de 1,17% no mês de abril, atingindo uma diferença marginal de 14 bps em relação ao IFIX.

“Lajes corporativas” foi o segmento que mais contribuiu para a performance dentro da nossa carteira no mês de abril. É notório a preferência dos investidores por ativos triple A e bem localizados, visto que o Vila Olímpia Corporate– VLOL11 (+7,37%) e o VBI FL 4440 – FVBI11 (+3,28) apresentaram as melhores performances. Indo na contramão, o Rio Bravo Renda Corporativa– FFCI11 recuou no mês de abril, atingindo -0,82%. Acreditamos que o recuo marginal do fundo se deve ao fato relevante, notificando que a Genial Investimentos irá deixar dois conjuntos no Edifício Candelária Corporate, impactando negativamente a distribuição em R$ 0,02 por cota.

* Devido a mudança no modo de olhar e recomendar os fundos imobiliários, recriamos a série histórica da carteira como se ela fosse única desde o inicio. Desse modo, os números apresentados nas tabelas 2.2 e 2.3 não irão coincidir com os relatórios anteriores.

2.2 ESTATÍSTICAS*

mai-18 jun-18 jul-18 ago-18 set-18 out-18 nov-18 dez-18 jan-19 fev-19 mar-19 mar-19 No ano 12 Meses Desde o início

Carteira Renda -7,26% -3,05% 1,07% 0,35% 0,69% 7,65% 4,82% 5,83% 5,93% 2,25% 1,51% 1,17% 10,86% 20,96% 43,58% Dividendos 0,44% 0,47% 0,59% 0,61% 0,57% 0,61% 0,56% 0,59% 0,54% 0,50% 1,72% 0,52% 3,28% 7,71% 13,22% IFIX _{-5,27% -4,01%} _{1,38% -0,70% -0,21%} _5,04% _2,59% _2,22% _2,47% _1,03% _1,99% _1,03% _6,52% _7,56% _19,45% CDI 0,52% 0,52% 0,54% 0,57% 0,47% 0,54% 0,49% 0,47% 0,54% 0,49% 0,47% 0,52% 2,02% 6,14% 12,38%

2.1 VISÃO GERAL

Parâmetros Carteira Recomendada IFIX Meses positivos 20 15 Meses negativos 2 7

Meses acima do IFIX 17

-Meses Abaixo do IFIX 5

-Maior retorno mensal 7,65% 5,04% Menor retorno mensal -7,26% -5,27%

Índice de Sharpe 2,06 0,24

Volatilidade Anualizada 7,55% 4,95%

2.3 PERFORMANCE DA CARTEIRA RECOMENDADA*

“Recebíveis” e “Outros” também tiveram uma contribuição relevante para a nossa carteira. Todos os fundos que compõem esses nichos apresentaram bons resultados, oferecendo bons retornos aos cotistas que entraram. O segmento “Outros” foi composto pelo CSHG Renda Urbana (HGRU11), fundo de gestão ativa que tem como objetivo a geração de renda através de ativos urbanos. Após a 1ª Emissão, o fundo adquiriu imóvel que possui contrato atípico com o IBMEC até 2029. O fundo tem entregue bons aos cotistas, sendo uma boa opção para quem busca renda. Já“Recebíveis” é constituído pelo Iridium Recebíveis Imobiliários– IRDM11 (+3,24%) e pelo Valora RE III – VGIR11 (+1,54%).

Indo no sentido contrário, encontra-se o segmento de “Ativos logísticos”. O SDI Logística Rio (SDIL11) foi o principal detrator (-3,30%), muito em função do anúncio de sua 4ª emissão (ICVM 476) chegar ao mercado a um desconto considerável (-8,90% inferior a cota de R$ 101,86). O XP Industrial (XPIN11) também apresentou uma variação negativa no mês (-1,20%), tendo como principal motivo a liberação para negociação das cotas da 3ª emissão.

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3. Proporção Target Nova Carteira Recomendada

4 Alteramos a proporção target da nossa carteira

recomenda, atribuindo um peso maior para os

segmentos de

“Shoppings” e “Ativos Logísticos”, e

porção

menor

em

“Outros”.

Neste

sentido,

diminuímos o apetite pelos ativos de maior risco

(“Outros”) e estamos apostando na resiliência e na

baixa volatilidade dos outros dois setores.

➢

Lajes

Corporativas

(30,0%

da

carteira):

Preferência por ativos de alto padrão e situados

nos centros comerciais mais valorizados da

cidade de São Paulo. Cenário de baixa vacância

e aumento nos alugueis deverá resultar em

ganhos expressivos tanto de renda quanto de

capital.

➢

Ativos logísticos (22,5% da carteira): Menor

volatilidade é justificada pelo tempo curto de

construção e por apresentar contratos atípicos.

Por isso, a renda trazida por esses ativos

apresenta estabilidade e um menor risco no curto

prazo.

➢

Shopping Center (22,5% da carteira): Exemplo

de resiliência. O ideal é apostar em fundos

diversificados, que possuam mix de ativos

maduros e secundários (upside), localizados nos

grandes centros de consumo do país.

➢

Fundos de Recebíveis (20% da carteira): Alto

rendimento

e

risco

menor

de

perda

de

patrimônio, são uma ótima alternativa para

diversificação

de

risco.

Hoje,

contudo,

a

perspectiva de uma inflação e juros menores no

longo prazo tende a diminuir a rentabilidade

desse tipo de fundo.

➢

Outros (5,0% da carteira): São fundos que

iremos utilizar para

“apimentar” a nossa carteira.

Geralmente são fundos com bom uspide e que

apresentam uma certa volatilidade. Por exemplo,

hotéis,

fundo

de

fundos,

educacionais,

residencial, entre outros.

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4. Movimentações

– Carteira FIIs

5 4.1 SAÍDAS DA CARTEIRA

Saiu

• HOLD – Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11): Fundo de CRI, com gestão experiente e de alta liquidez (~534mil/dia). Em março, o fundo realizou sua 3° emissão de cotas no valor aproximado de R$ 40 milhões, que foi encerrada no último dia do mês com a subscrição total do lote ofertado.

• HOLD – Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11): O fundo possui bons e bem localizados empreendimentos, o que deverá trazer boas altas de aluguel num futuro próximo. Adicionalmente, os descontos dados nos contratos vigentes devem acabar no final do primeiro semestre de 2019, o que deve impactar os rendimentos de modo significativo. E, segundo fato relevante, a alocação do caixa também foi resolvida.

• HOLD – Vila Olímpia Corporate (VLOL11): O ativo é de alto padrão construtivo e bem localizado na região da Vila Olímpia. O fundo deverá entregar bons proventos, visto que parte dos contratos estão para vencer já no curto prazo, o que permitirá a gestora reajustar o preço do aluguel defasado.

• HOLD – CSHG Renda Urbana (HGRU11): Fundo de gestão ativa com objetivo de gerar renda através de ativos urbanos. Após a 1ª Emissão, o fundo adquiriu imóvel que possui contrato atípico com o IBMEC até 2029. O fundo tem entregue bons aos cotistas, sendo uma boa opção para quem busca renda.

Valor de Mercado (VM) Cota Valor Patrimonial (VP) VM/VP Yield Vacância Anunciada

Por Segmento Por Ticker Segmento Ticker Nome (R$ mil) (R$) (R$/Cota) % No mês Em 12m DY 12m % 10,0% Recebíveis IRDM11 Iridium Recebíveis Imobiliários 208.480 111,60 95,73 117% 3,2% 28,2% 7,8% 0,0% 10,0% Recebíveis VGIR11 Valora RE III 112.992 100,80 96,89 104% 1,5% - - 0,0% 12,5% Ativos Logísticos XPIN11 XP Industrial 257.032 117,90 112,84 104% -1,2% - - 0,0% 7,5% Ativos Logísticos SDIL11 SDI logística RIO 347.979 101,66 92,24 110% -3,3% 17,4% 7,5% 0,0% 12,5% Shoppings XPML11 XP Malls 1.019.633 107,50 101,07 106% 0,3% 16,0% 6,2% 3,8% 7,5% Shoppings VISC11 Vinci Shopping Centers 869.101 106,50 100,43 106% -1,3% 1,4% 6,8% 4,3% 10,0% Lajes Corporativas FVBI11 VBI FL 4440 279.221 129,87 93,81 138% 3,3% 25,7% 3,8% 18,4% 12,5% Lajes Corporativas FFCI11 Rio Bravo Renda Corporativa 372.155 171,50 171,11 100% -0,8% 2,6% 4,3% 20,5% 7,5% Lajes Corporativas VLOL11 Vila Olímpia Corporate 178.611 100,07 84,99 118% 7,4% 16,8% 4,5% 7,6% 10,0% 10,0% Outros HGRU11 CSHG Renda Urbana 173.700 115,80 102,75 113% 3,7% - - 0,0%

Média Ponderada 111% 1,2% 15,4% 5,9% 10,9%

20,0%

30,0%

Peso % Fundo Performance

20,0%

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4. Movimentações

– Carteira FIIs

6 4.3 ENTRADAS DA CARTEIRA

Entrou

• BUY – Pátria Edifícios Corporativos (PATC11): O fundo mira compra de lajes corporativas em São Paulo. Perfil do investimento é classe AA+ e com localização privilegiada (entre Paulista e Berrini). Com a queda de juros, o fundo provavelmente será capaz de entregar rendimentos melhores que os vistos em bolsa, também com upsides de cota relevante no curto prazo. No longo prazo, revisionais de locação deverão elevar o valor de locação em ritmo maior que o da inflação, o que deverá se refletir tanto em dividendos maiores quanto valores de cota mais expressivos. Valores abaixo de $100 recomendamos compra.

• BUY – CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11): Fundo de lajes corporativas que já se encontra praticamente todo ocupado. Possui ativos bem localizados que são disputados pelos inquilinos. O fundo poderá revisar boa parte de seus contratos ainda neste ano, o que possibilitará a compensação de possíveis deságios que os aluguéis sofreram e incrementará os dividendos distribuídos.

• BUY – Rio Bravo Renda Educacional (RBED11): Estamos otimistas com a aprovação da proposta apresentada pela a administradora (Rio Bravo). O ponto fundamental é a permuta dos terrenos por dois empreendimentos já consolidados: um está em Cuiabá (Campuns Unic) com mais de 3 mil alunos e boa localização; o outro está situado em São Luiz (Campus Pitágoras) e conta com mais de 21 mil estudantes. No novo cenário proposto, o rendimento por deve ficar entre 8-9%, ademais a troca mitiga o risco e aumenta o valor intrínseco do fundo (R$ 372/m² para R$ 2.279/m²). Por fim, a Rio Bravo informou que já possui pipe, no montante de R$ 350 MM, que deverão ser alvo de uma segunda emissão de cotas. Os cap rates variam de 9% a 12% ao ano e todos os contratos são atípicos.

• BUY – UBS Recebíveis Imobiliários (UBSR11): O fundo se mostra muito adequado para aqueles que buscam um ativo de renda com boas perspectivas quanto a distribuição de proventos elevados.

Valor de Mercado (VM) Cota Valor Patrimonial (VP) VM/VP Yield Vacância Anunciada

Por Segmento Por Ticker Segmento Ticker Nome (R$ mil) (R$) (R$/Cota) % No mês Em 12m DY 12m %

10,0% Recebíveis UBSR11 UBS Recebíveis Imobiliários 251.996,33 105,00 97,16 108% 2,7% 24,5% 11,9% 0% 10,0% Recebíveis VGIR11 Valora RE III 112.991,56 100,80 96,89 104% 1,5% - - 0% 15,0% Ativos Logísticos SDIL11 SDI logística RIO 347.979,33 101,66 92,24 110% -3,3% 17,4% 7,5% 0% 7,5% Ativos Logísticos XPIN11 XP Industrial 257.032,49 117,90 112,84 104% -1,2% - - 0% 15,0% Shoppings XPML11 XP Malls 1.019.632,56 107,50 101,07 106% 0,3% 16,0% 6,2% 4% 7,5% Shoppings VISC11 Vinci Shopping Centers 869.101,34 106,50 100,43 106% -1,3% 1,4% 6,8% 4% 15,0% Lajes Corporativas PATC11 Pátria Edifícios Corporativos 141.863,93 96,70 97,11 100% - -

-7,5% Lajes Corporativas HGJH11 CSHG JHSF Prime Offices 298.980,00 181,20 149,80 121% -0,9% 11,4% 5,1% 2% 7,5% Lajes Corporativas FVBI11 VBI FL 4440 279.221,25 129,87 93,81 138% 3,3% 25,7% 3,8% 18% 5,0% 5,0% Educacional RBED11 Rio Bravo Renda Educacional 130.679,15 173,66 151,70 114% 8,4% 5,4% 8,5%

-Média Ponderada 110% 0,4% 14,5% 7,1% 7% Fundo Performance Peso % 20,0% 22,5% 30,0% 22,5%

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5. Visão dos Gestores

7

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Gestoras de FIIs, elaboração XP Investimentos. 1_Follow-on

➢ Nem as projeções menores de PIB, nem o

alongamento da aprovação da reforma da previdência tem abalado o otimismo do mercado, que segue consistente diante de um ciclo pró-proprietário. Com taxas de juros esperadas cada vez menores no longo prazo, gestores têm captado novos recursos no mercado (Ofertas) afim de lapidar o seu portfólio, além de procurar novas oportunidades de ganhos.

➢ A retomada do setor imobiliário deve impactar positivamente também fundos de fundos com posições em fundos de tijolo principalmente através da alta dos aluguéis, aumentos nos DYs e consequente aumento nas cotas. Também, num momento propício a novas emissões, os FoFs tendem a angariar bons rendimentos ancorando novos fundos ou mesmo novos FONs1_{. Este é o}

momento no ciclo em que deverão ser entregues rendimentos mais expressivos.

➢ Hoje, a grande dificuldade dos gestores está em encontrar ativos que continuem entregando os retornos vistos há um ano atrás. Com a queda dos juros e da inflação, novas dívidas a rendimentos interessantes são raros no mercado. Ponto positivo para as casas capazes de originar negócios com mais rapidez e consistência, de modo a manter os rendimentos de seus cotistas enquanto cresce o fundo, o diversifica e ganha liquidez.

➢ Fundos dessa modalidade certamente verão ganhos expressivos de performance nos próximos anos, em especial os com capacidade (gestão) de crescimento em novas captações, aumentando os rendimentos dos fundos enquanto os diversificam e os tornam mais líquidos. Estes são fundos cuja posição de longo prazo funciona muito bem, com um portfólio antigo que ganha valor via fundamentos de mercado, enquanto o portfólio novo toma seu tempo para amadurecer, trazendo upside visível ao fundo.

5.1 FUNDO DE FUNDOS

5.2 FUNDOS DE TÍTULOS E VALORES

MOBILIÁRIOS (PAPEL)

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O RBR Rendimento High Grade (RBRR11) realizou a sua 3ª Emissão de cotas. A oferta foi realizada via 4001_{, tendo a XP Investimentos como coordenador}

líder. O fundo conseguiu captar o montante total de R$ 192 milhões, atingindo o volume máximo da oferta, inclusive o lote adicional de 20%.

As operações do pipeline têm perfil bastante semelhante à carteira atual, e não irão alterar a composição da carteira de maneira significativa. Em nosso cenário, com uma carteira cada vez mais indexada à CDI, acreditamos que o fundo deve passar a entregar algo em torno de R$ 0,73 por cota (dividend yield de 8,5% à cota R$ 103,26).

O time de gestão tem bastante conhecimento do mercado e experiencia em estruturação. O fundo não fez parte da nossa carteira, pois estava em emissão. De qualquer forma, temos trabalhado com a cota target de R$ 110, qualquer valor abaixo deste ponto recomendamos compra.

Em abril de 2019, o UBS Recebíveis Imobiliários (UBSR11) comunicou o encerramento da 4ª Emissão. O montante arrecadado totalizou R$ 180 milhões, atingindo o volume total de emissão mais o lote adicional de 20%.

6. Radar do Mercado

8

Detalhamento no glossário ao final do relatório. Fonte: Gestoras de FIIs, elaboração XP Investimentos.1_{CVM 400}_{– Oferta de valores}

imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão.

A carteira do fundo possui uma forte concentração em ativos indexados à inflação (65% do PL). a composição foi feita através de uma seleção criteriosa, de modo que nenhum ativo passou por eventos de inadimplência. Além disso, 81% dos CRIs possuem uma relação de LTV baixa, entre 17% e 50%. Além do exposto, 74% são lastreados em dívidas referentes, tendo os recebíveis do cliente final como lastro, portanto são pulverizados.

O BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11) também anunciou o encerramento da 2ª Emissão de cotas em abril de 2019. A oferta foi coordenada pelo BTG Pactual e foi via 400. O valor total arrecadado foi de R$ 102 milhões, atingindo o volume total de emissão mais o lote adicional de 20%.

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7. Ranking dos Fundos de Investimentos Imobiliários

9 7.3 TOP 5 – MAIORES ÁGIOS (VM/PL)

7.4 TOP 5 – MAIORES DESCONTOS (VM/PL)

7.1 TOP 5 – MAIORES ALTAS NO MÊS

7.2 TOP 5 – MAIORES BAIXAS NO MÊS

# Ticker Nome Segmento Retorno Mensal Retorno 3 Meses Retorno 12 Meses

1 GRLV11 CSHG GR Louveira Ativos Logísticos 14,7% 15,9% -14,3% 2 FAMB11B Edifício Almirante Barroso Lajes Corporativas 12,5% 10,3% -13,9%

3 NSLU11 Hospital Nsa. de Lourdes Hospitais 10,3% 18,6% 5,8%

4 HCRI11 Hospital da Criança Hospitais 8,9% 27,3% 14,1%

5 RBED11 Aesapar Educacional 8,4% 10,5% 5,4%

# Ticker Nome Segmento Retorno Mensal Retorno 3 Meses Retorno 12 Meses

1 ABCP11 Grand Plaza Shopping Shoppings -5,9% 10,7% 35,2%

2 XTED11 TRX Edifícios Corporativos Lajes Corporativas -4,1% -2,7% -12,5%

3 BRCR11 BC Fund Lajes Corporativas -3,4% 2,0% 3,8%

4 SDIL11 SDI logística RIO Ativos Logísticos -3,3% -4,8% 17,4%

5 PQDP11 Parque D. Pedro Shopping Shoppings -3,0% 1,9% -3,2%

# Ticker Nome Segmento Valor de Mercado (em R$ milhares)

Patrimônio Liq

(em R$ milhares) P/PL (x) 1 HCRI11 Hospital da Criança Hospitais R$76.898,00 R$52.624,67 1,46 2 NSLU11 Hospital Nsa. de Lourdes Hospitais R$299.304,34 R$207.134,18 1,44 3 FVBI11 VBI FL 4440 Lajes Corporativas R$279.221,25 R$201.696,38 1,38 4 ABCP11 Grand Plaza Shopping Shoppings R$1.240.519,62 R$905.334,99 1,37 5 BBPO11 BB Progressivo II Agências R$2.232.340,61 R$1.638.260,76 1,36

# Ticker Nome Segmento Valor de Mercado (em R$ milhares)

Patrimônio Liq

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Glossário

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ABL: Área Bruta Locável

Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado

Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos

CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão.

CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais.

Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado

Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO

Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais

Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais

Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas

Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota

Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)

Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$

TIR: Taxa interna de retorno

Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes

Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago

Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento

Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa

VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido

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Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na Instrução CVM nº 483, de 6 de julho de 2010, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As

informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório. Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor. O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma

independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela XP Investimentos. O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Instrução CVM nº 483/10 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório. Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos. O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por agentes autônomos de investimento que desempenham suas atividades por meio da XP, em conformidade com a ICVM nº 497/2011, os quais encontram-se registrados na

Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários – ANCORD. O agente autônomo de investimento não pode realizar consultoria, administração ou gestão de patrimônio de clientes, devendo atuar como intermediário e solicitar autorização prévia do cliente para a realização de qualquer operação no mercado de capitais. Os produtos apresentados neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos de cliente. Antes de qualquer decisão, os clientes deverão realizar o processo de suitability e confirmar se os produtos apresentados são indicados para o seu perfil de investidor. Este material não sugere qualquer alteração de carteira, mas somente orientação sobre produtos adequados a determinado perfil de investidor. A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.

Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo agentes autônomos da XP e clientes da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 722 3710. O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da XP Investimentos: www.xpi.com.br. A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo. A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de“stops” para limitar as possíveis perdas.

A XP Gestão de Recursos Ltda. (“XP Gestão”) e a XP Investimentos são sociedades que estão sob o mesmo controle comum, sendo ambas controladas indiretamente pela XP Controle Participações S/A (“XP Controle”). Fundo de investimento é uma comunhão de recursos, captados de pessoas físicas ou jurídicas, com o objetivo de obter ganhos financeiros a partir da aplicação em títulos e valores mobiliários. Um fundo é organizado sob a forma de condomínio e seu patrimônio é dividido em cotas, cujo valor é calculado diariamente por meio da divisão do patrimônio líquido pelo número de cotas em circulação. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E PERFORMANCE. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. DESCRIÇÃO DO TIPO ANBIMA DISPONÍVEL NO FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES. AS INFORMAÇÕES PRESENTES NESTE MATERIAL TÉCNICO SÃO BASEADAS EM SIMULAÇÕES E OS RESULTADOS REAIS PODERÃO SER SIGNIFICATIVAMENTE DIFERENTES.

Os fundos de investimento imobiliário possuem isenção de imposto de renda sobre os rendimentos mensais na hipótese de cotistas que sejam pessoas físicas e, cumulativamente, (i) tenham menos de 10% da totalidade de cotas do fundo; (ii) cujas cotas sejam negociadas em bolsa de valores; e (iii) tenham mais de 50 cotistas. No caso de ganho de capital (obtido a partir da venda de uma cota a um valor superior ao seu valor de compra) não há isenção de tributação.

ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE REGULAÇÃO E MELHORES PRÁTICAS PARA ATIVIDADE DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO NO VAREJO.

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