registrado no CREA sob n , perito nomeado nos Autos do processo em fase de Empreendimentos e Participações Ltda move

(1)

FRANCESCO COPPOLA

ENGENHEIRO CIVIL – CREA 0600130502 MEMBRO TITULAR DO IBAPE-SP

ANA LUISA COPPOLA

ARQUITETA – CAU 40923.5

Exmo.Sr.Dr.JUIZ de DIREITO da 5

a

VARA CIVEL DO FORUM

CENTRAL

Proc. N° 0023026-91.2018

FRANCESCO

COPPOLA,

engenheiro

civil,

registrado no CREA sob n. 600130502, perito

nomeado nos Autos do processo em fase de

execução

que

SPQR

-

Administração

Empreendimentos e Participações Ltda move

contra EDISON DA SILVA PRATA MADEIRAS-ME e

Outros, vem apresentar o resultado de seu trabalho

representado pelo presente

L A U D O DE A V A L I A Ç Ã O

(2)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

P R E L I M I N A R E S

O

processo

contempla

uma

AÇÃO

DE

COBRANÇA em fase de execução.

AUTOR – SPQR- Adm. Empreend. Particip. Ltda

REU - EDISON DA SILVA- ME e Outros

OBJETO desta avaliação : Apartamento n.182, e

seus acessórios, no Ed. Art de Vivre localizado na

Rua Luis Antonio dos Santos,84, bairro Jardim das

Oliveiras, Zona Norte, em S.Paulo.

Matricula: 139.270 do 3

o

. CRI

Contribuintes: 072.068.0305-9

HISTORICO: O debito(R$ 319.908,88 até 1/2/18) é

referente a alugueis, honorários advocatícios e

custas, conforme Proc.1029153-62.2017.

Este perito foi nomeado (pag.220) para proceder

à avaliação do bem acima descrito.

(3)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

V I S T O R I A

Foi

realizada

em

26/05/20,

após

prévio

agendamento com a advogada dos Reus.

DO OBJETO:

Trata-se de um apartamento com 3 dormitórios,

tres vagas privativas e deposito, situado no Edificio

Art de Vivre

. localizado na Rua Luis Antonio dos

Santos, 84, 18

o

andar Ap.182 – Jardim das Oliveiras,

zona norte de São Paulo.

DO REGISTRO:

Contribuinte da PMSP numero 072.068.0305-9.

Matricula 139.270(pag. 205) do 3

o

. CRI

Índice Fiscal (If) vale 5.147,00 /20

A averbação da penhora consta da R.5 na

Matricula 139.270.

(4)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

DA LOCALIZAÇAO:

Foto 1- Vista do local (Google Map)

A quadra onde esta localizado o Condominio é

delimitada, alem da rua Luis A. Oliveira ainda pela

rua Guilhermina Emilia de Morais e rua Felipe

Mendes Rodrigues no bairro Jardim das Oliveiras -

São Paulo. Zona: ZC.

(5)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Foto 2- Vista do Ed. Art de Vivre onde esta localizado o Ap.

avaliando.

DO ENTORNO:

Ruas asfaltadas com todos melhoramentos

públicos, sendo a maioria dos terrenos com

residências unifamiliares. Bairro predominantemente

residencial.

(6)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

DA EDIFICAÇÃO

O Ed. Art de Vivre é constituído por um bloco

com formato retangular, com grandes recuos nos

quatro lados, as fachadas são revestidas de “massa

raspada” pintada com látex PVA.

Trata-se de um edifício residencial estilo

contemporâneo, edificado em amplo terreno, dividido

em duas prumadas com 2 apartamentos por andar em

cada uma, de modo que, no andar, são 4 unidades

mas com o acesso social separado.

Cada Bloco tem 2 apartamentos por andar,

servidos por 1 elevador social(Finais 1 e 2) e outro

elevador social para os finais 3 e 4. Ha os elevadores

de serviço que servem os 4 apartamentos do andar.

O prédio tem no Pavimento Térreo: Portaria

ampla, dependências para Zelador, Bloco em

separado para salão de Festas, Sala de Cinema,

academia aparelhada, sauna, piscina aquecida

coberta.

(7)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Logo apos a Portaria, no andar Térreo ha uma

edificação (Foto 23) exclusiva para Salão de Festas

totalmente decorado com balcões, mesas e cadeiras

fogão, forno e sanitários.

Contem 3(tres) subsolos para garagens e

depósitos individuais e 22 andares superiores.

O Condomínio possui amplas áreas de uso

comum nos fundos do terreno, com recanto infantil,

jardins, sala jovem, piscinas ao ar livre, duas

quadras poli-esportivas e churrasqueira coberta.

De um modo geral o Condomínio esta muito bem

mantido.

Pela Planta Genérica de Valores do Município, o

imóvel pertence ao

Setor 72 - Quadra 068 e seu

Índice Fiscal (If) é 1.474,00 /20 .

(8)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Foto 3- Vista no alinhamento Terreo do Ed. Art de vivre.

Foto 4- Vista da R. Luis A. dos Santos em frente ao prédio do

avaliando.

(9)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

F o t o 5 - A c e s s o d a P o r t a r i a a o E d i f i c i o p r i n c i p a l .

F o t o 6 - A c e s s o n o P a v . T e r r e o a o b l o c o d e a p a r t a m e n t o s .

(10)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Foto 7- Hall de entrada social, Pav.Terreo.

Foto 8- Elevador social no P.Terreo para os finais 1e2.

(11)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Foto 9- Porta da entrada social do Ap. 182 avaliando.

Do Apartamento avaliando

O apartamento 182 está localizado no 18

o

.

andar, voltado para a frente, contendo: sala

estar/jantar, lavabo, terraço gourmet, cozinha,

área, quarto e WC de serviço, e 3 dormitórios,

sendo dois do tipo suíte, ambientes descritos a

seguir.

(12)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Hall de elevador social para as unidades 181 e

182, com entrada de serviço separada junto à

escadaria interna(Foto 9).

* Sala de estar (Fotos 10/11), com piso

revestido de porcelanato bege, paredes e tetos

pintados a látex sobre massa corrida, porta/balcão de

alumínio abre para terraço privativo com guarda

corpo de aluminio(Foto 11)fechado com painéis de

tela.

* Lavabo com as paredes revestidas de papel

decorativo(Foto 10), lavatório sobre gabinete e bacia,

exaustão mecânica.

* 3 Dormitorios, com piso de porcelanato,

janelas de alumínio com vidros e venezianas de

correr.

Dois

dormitórios

tem

banheiro

privativo(suítes) sendo que uma das suítes tem

pequeno terraço coberto.

• 2 Banheiros das suites (Fotos 14/15) com

piso de porcelanato e paredes com azulejos ate o

(13)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

teto. Metais de boa qualidade e bancadas de

mármore com cubas embutidas sobre gabinetes.

• Cozinha,

bancada

de

mármore

sobre

gabinete e armários revestidos. Piso de porcelanato

60x60cm, azulejos 20x30cm ate o teto..

• Dorm. de serviço, piso com o mesmo

acabamento da cozinha, paredes e teto com Latex

PVA sobre massa corrida.

• Area de serviço e WC de serviço, fechada

com esquadrias de aluminio e com tanque(Foto 18),

piso como da cozinha.

• Prédio possui aquecimento central, que

serve a todos os apartamentos.

(14)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Foto 10- Lavabo.

Foto 11- Sala de estar vendo-se acesso ao terraço.

(15)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Foto 12- Terraço gourmet.

Foto 13- Acesso aos dormitórios e closet.

(16)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Foto 14- Banheiro da suíte1 .

Foto 15- Banheiro da suíte 2.

(17)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Foto 16- Dormitorio singolo s/ A.E.

Foto 17- Cozinha do apartamento 182.

(18)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Foto 18- Area de serviço fechada e tanque.

Foto 19- WC de serviço.

(19)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Foto 20- Vaga singela n. 239 no 1

o

, subsolo

Foto 21- Vaga dupla numero 259/260.

(20)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Foto 22- Vista do “depósito n. 40” privativo no 1

o

.subsolo.

Foto 23- Prédio do Salão de Festas próximo à Portaria.

(21)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Foto 24- Um dos ambientes decorados no salao de festas.

Foto 25- Outro recanto do Salão de Festas.

(22)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Foto 26- Vista parcial da academia de ginastica.

Foto 27- Vista das quadras poliesportivas no Condominio.

• ÁREAS (Do apartamento )

(23)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

Área privativa : 163,000 m2

Área Comum...119,948 m2

Area total 282,948 m2

inclusas 3(três) vagas de garagem e um

deposito(n.40)

Fração ideal no terreno é de 0,011492%.

Pelo seu padrão construtivo e acabamentos, e

Estado da Edificação “regular”, enquadrando-se no

item 1.3.3. (Apartamento Padrão Superior) com idade

aparente de 10 anos e com direito a tres vagas

demarcadas(uma vaga dupla e uma simples), todas

no primeiro subsolo(Fotos 20e21).

O apartamento está registrado na Matricula

139.270 do 3

º

Cartório de Registro de Imóveis de

S.Paulo

(pg.205).

As vagas estão incluídas na

Matricula do apartamento.

(24)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

3- AVALIAÇÃO

3.1.GENERALIDADES

A fixação do valor do bem a seguir avaliado

atenderá as seguintes Normas:

a.- “Avaliação de Imóveis Urbanos"-

NBR-14653-2 da ABNT- Associação Brasileira de Normas

Técnicas.

b.- "Normas para Avaliação de Imóveis

Urbanos-2005"- IBAPE-SP Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia.

Na realidade todos os métodos de avaliação

baseiam-se em comparar valores já conferidos a fim

de se obter o valor para o bem

avaliando

.

Este

conceito é a regra básica do exercício a ser realizado

pelo Avaliador, acompanhado de um critério de bom

senso e lógica.

Para avaliar o apartamento usaremos o Método

Comparativo Direto, que consiste em estabelecer o

(25)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

valor do imóvel mediante uma pesquisa de mercado,

utilizando-se

para

tal

de

elementos

com

características semelhantes ao do imóvel em estudo,

no

tocante

a

área

construída,

localização,

caraterísticas

construtivas,

uso,

estado

de

conservação etc.; constam do Anexo I e serão

ponderados por inferência estatística(Anexo 2).

Para a coleta de dados de mercado para

determinação do valor unitário básico de área útil que

reflita a realidade mercadológica imobiliária na area

avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas

do ramo imobiliário, os valores ofertados atualmente

para venda de apartamentos na mesma região

geoeconômica.

Pelo processo da inferência estatística, a forma

e o grau das relações que explicam as diferenças de

preços entre as ofertas, são investigadas nas

observações das próprias amostras, que se supõe

estarem interligadas de alguma maneira, e a partir

delas construímos um modelo de regressão; para

(26)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

tanto

adotamos

uma

“pesquisa

de

campo”,

atualizada

de

apartamentos

com

metragens

aproximadas àquelas do avaliando, oferecidos a

venda no Setor 072 através de uma Pesquisa

Imobiliária com 20 elementos de ofertas (ver fichas

no Anexo1 ).

O importante é que todos os elementos da

pesquisa

fazem

parte

da

mesma

região

geoeconômica !

3.2 NIVEL DE RIGOR

Pela NBR-5676/89 – Norma Brasileira de

Avaliações

de

Imóveis

Urbanos",

o

trabalho

avaliatorio pode ser classificado, de acordo com os

níveis alcançados em : expedito, normal e rigoroso .

A avaliação apresentada a seguir será do nível

rigoroso que define o trabalho com grande isenção

de subjetividade, e o tratamento para alcançar a

convicção de valor é baseado em processo de

(27)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

inferência

estatística

que

permite

calcular

estimativas não tendenciosas.

3.3. AMOSTRAS

Pelos elementos coletados, percebe-se que o

zoneamento e o numero de apartamentos por andar,

não influem de forma incisiva no preço do

apartamento portanto, estas variáveis não foram

consideradas. Nota-se uma diferença no valor das

ofertas, devido ao fator idade e também pelo

acabamento interno da unidade ofertada.

3.4. RESUMO DA AVALIAÇÃO

VALOR DE MERCADO

Consideradas as condições particulares do

apartamento sob a avaliação, a sua área útil, com

163 m2, padrão superior, variáveis independentes na

hipótese em exame, a equação deduzida conduz a

um Valor Unitário de venda (conf. ANEXO 2), que vai

de R$ 8.464,00/m2 até R$ 10.127,00/m2. Tendo em

(28)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

vista o acabamento do apartamento avaliando e as

condições descritas do Condomínio, adotaremos o

valor unitário de R$ 10.200,00/m2 ao qual devemos

aplicar o “fator negociação”, usualmente aceito como

10%.

Vu = 10.200,00 x 0,9 = R$ 9.180,00/,m2

Substituindo na formula genérica o valor unitário

temos:

V = Au x VU teremos que

Au = Área útil privativa

Au = 163,00 m2

V = 163,00 x 9.180,00 = 1.496.340,00 que pode

ser arredondado

Portanto pelo exposto podemos afirmar que o Valor

de Mercado do Ap. 182 da R. L. A. dos Santos, 84

V = R$ 1.500.000,00

( hum milhão e quinhentos mil reais)

Matricula: 139.270 do 3o.CRI ja inclusas 3 vagas

(29)

FRANCESCO COPPOLA

ANA LUISA COPPOLA

4. ENCERRAMENTO

E assim o perito encerra sua tarefa que constou

do presente laudo com 58 (cinquenta e oito) folhas,

inclusive os 2 Anexos, todas digitalizadas de um só

lado sendo esta ultima datada e assinada .

N o t a : A t e n d e n d o a o P r o v i m e n t o 2 . 3 0 6 / 1 5 d o C o n s e l h o S u p e r i o r d a

M a g i s t r a t u r a , e s t e s i g n a t á r i o i n f o r m a q u e e s t a c a d a s t r a d o n o P o r t a l c o m o A u x i l i a r

d a J u s t i ç a .

São Paulo, 12 de junho de 2.020

Perito Judicial -CREA 600130502/D

(30)

ANEXO 1

PESQUISA DE MERCADO DE APARTAMENTOS A

VENDA NO SETOR DO AVALIANDO

(31)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

0 PESQUISA DE VALORES DE VENDA DE APARTAMENTOS

Imóvel avaliando:

- Rua Luis Antonio dos Santos, 84 -

Setor: 072 - Quadra: 068 - Zona: ZC - I. F.: 1.474,00 / 20

M & A - Pesquisas de Mercado

Tel. 3242-8464 / 3105-0960

(32)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

1

(33)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

2

Arquivo: Säo Paulo - 2020

FICHA DE PESQUISA N. C0-06-0017 Data: 02/06/2020 Tipo : Apartamento

Endereço : Rua Luis Antonio dos Santos, 84 - 5º andar Bairro : Santana

Setor : 072 Zona : ZC

Quadra : 068 I.F. : 1.474,00 / 20 DADOS ECONOMICOS

Modalidade : Venda Valor : 1.450.000,00 Natureza : Oferta

DADOS DA CONSTRUÇÄO

Padräo : ASu Idade : 8 anos Area Util : 163,00 Dormitórios : 3 Area Garagem : 0,00 Suítes : 3 Area Edícula : 0,00 Banheiros : 1 Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 1 Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 3 Saläo de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 1 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO

Imobiliária - Parra Imóveis

Endereço - Avenida General Ataliba Leonel, 2831

Contato - Sr. Rogério Parra Fone: 2971-4999 OBSERVAÇOES

1 - Edifício Art de Vivre - 5º andar - Padräo Superior

2 - 02 elevadores - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 1.500,00 3 - lazer completo

4 - Imóvel com estado de conservaçäo regular

---

(34)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

3

Imobiliária - Lago dos Patos Imóveis

Endereço - Rua Nossa Senhora de Lourdes, 803

Contato - Sr. Lincoln Donizete Fone: 4378-4744 OBSERVAÇOES

---

(35)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

4

Imobiliária - Lago dos Patos Imóveis

Endereço - Rua Nossa Senhora de Lourdes, 803

Contato - Sr. Lincoln Donizete Fone: 4378-4744 OBSERVAÇOES

---

(36)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

5

Imobiliária - Metrópole Imóveis

Endereço - Avenida Nova Taboäo, 347

Contato - Sr. Erivaldo Fone: 2401-0401 OBSERVAÇOES

1 - Edifício Magnific Santana - 9º andar - Padräo Superior 2 - 02 elevadores - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 1.575,00 3 - lazer completo

---

(37)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

6

Padräo : ASu Idade : 12 anos Area Util : 153,00 Dormitórios : 4

Area Garagem : 0,00 Suítes : 2 Area Edícula : 0,00 Banheiros : 1 Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 1 Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 3 Saläo de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 1 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO

Imobiliária - Lopes One Imóveis

Endereço - Avenida Nova Cantareira, 2617

Contato - Sra. Cássia Regina Fone: 2262-9988 OBSERVAÇOES

1 - Edifício Spazio Reale - 4º andar - Padräo Superior

---

(38)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

7

Imobiliária - Mirantte Imóveis

Contato - Sra. Claudia Fone: 2997-7940 OBSERVAÇOES

1 - Edifício Spazio Reale - 6º andar - Padräo Superior

---

(39)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

8

Endereço : Rua Santo Egídio, 655 - 5º andar Bairro : Santana

Setor : 072 Zona : ZM

Contato - Sra. Alice Kazue Fone: 2262-9988 OBSERVAÇOES

1 - Edifício Floris Santana - 5º andar - Padräo Superior

---

(40)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

9

Contato - Sr. José Roberto Romeo Fone: 2262-9988 OBSERVAÇOES

1 - Edifício Floris Santana - 8º andar - Padräo Superior

---

(41)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

10

Modalidade : Venda Valor : 750.000,00 Natureza : Oferta

Imobiliária - Lopes Condessa Imóveis Endereço - Rua Dr. Zuquim, 1557

Contato - Sra. Eliana Obeid Fone: 2971-4600 OBSERVAÇOES

1 - Edifício Garça Real - 7º andar - Padräo Superior

2 - 02 elevadores - 02 aptos./andar – Condomínio = R$ 1.250,00 3 - lazer completo

4 - Imóvel necessitando de reparos simples

---

(42)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

11

1 - Edifício Solar de Estoril - 7º andar - Padrão Superior 2 - 02 elevadores - 02 aptos./andar – Condomínio = R$ 1.400,00 3 - lazer completo

---

(43)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

12

1 - Edifício Solar de Estoril - 13º andar - Padrão Superior 2 - 02 elevadores - 02 aptos./andar – Condomínio = R$ 1.400,00 3 - lazer completo

---

(44)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

13

Endereço : Rua Piracema, 276 - 7º andar Bairro : Santana

1 - Edifício Lavie Santana - 7º andar - Padräo Superior 2 - 02 elevadores - 04 aptos./andar – Condomínio = R$ 950,00 3 - lazer completo

---

(45)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

14

Endereço : Rua Piracema, 276 - 11º andar Bairro : Santana

1 - Edifício Lavie Santana - 11º andar - Padräo Superior 2 - 02 elevadores - 04 aptos./andar – Condomínio = R$ 950,00 3 - lazer completo

---

(46)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

15

Endereço : Rua Copacabana, 360 - 5º andar Bairro : Santana

Contato - Sra. Yoko Matayoshi Fone: 2262-9988 OBSERVAÇOES

1 - Edifício San Remo - 5º andar - Padräo Superior

2 - 02 elevadores - 02 aptos./andar – Condomínio = R$ 1.700,00 3 - piscina, saläo de festas e playground

---

(47)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

16

Contato - Sra. Yoko Matayoshi Fone: 2262-9988 OBSERVAÇOES

1 - Edifício San Remo - 14º andar - Padräo Superior

2 - 02 elevadores - 02 aptos./andar – Condomínio = R$ 1.700,00 3 - piscina, saläo de festas e playground

---

(48)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

17

Imobiliária - Lopes Local Imóveis Endereço - Rua Estados Unidos, 898

Contato - Sra. Aline Dulon Fone: 3065-0555 OBSERVAÇOES

1 - Edifício Waldorf Santana - 9º andar - Padräo Superior 2 - 02 elevadores - 04 aptos./andar – Condomínio = R$ 950,00 3 - lazer completo

---

(49)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

18

Imobiliária - Lopes Local Imóveis Endereço - Rua Estados Unidos, 898

Contato - Sra. Aline Dulon Fone: 3065-0555 OBSERVAÇOES

1 - Edifício Waldorf Santana - 12º andar - Padräo Superior 2 - 02 elevadores - 04 aptos./andar – Condomínio = R$ 950,00 3 - lazer completo

---

(50)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

19

1 - Edifício Copacabana - 8º andar - Padräo Superior

---

(51)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

20

1 - Edifício Copacabana - 15º andar - Padräo Superior

---

(52)

M & A - Pesquisas de Mercado

Rua Maria Paula, 122 - 14º andar - cjto. 1403 - Bela Vista - São Paulo - SP - CEP: 01319-000

Tel. 3242-8464 - Fone/Fax 3105-0960 - E-mail:

mapesquisasdemercado@terra.com.br

(Sede Própria)

21

Contato - Sra. Cássia Regina Fone: 2262-9988 OBSERVAÇOES

1 - Edifício Mont Blanc - 9º andar - Padräo Superior

---

(53)

ANEXO 2

MEMORIA DE CALCULOS POR INFERENCIA

ESTATISTICA PARA ENCONTRAR VALOR UNITARIO

DO APARTAMENTO

(54)

Memoria de calculo p/ Inferencia Estatistica p/ encontrar Valor do apartamento

avaliando

Amostra

N∫ Am. Area Privativa Indice Fiscal ´Valor R$ª V.U. R$/m2 Vagas 1 163,00 1.474,00 1.450.000,00 8.895,71 3 2 163,00 1.474,00 1.690.000,00 10.368,10 3 3 163,00 1.474,00 1.900.000,00 11.656,44 3 4 120,73 1.474,00 1.200.000,00 9.939,53 2 5 153,00 1.329,00 1.500.000,00 9.803,92 3 6 153,00 1.329,00 1.550.000,00 10.130,72 3 7 140,00 1.430,00 1.290.000,00 9.214,29 2 8 140,00 1.430,00 1.325.000,00 9.464,29 2 9 120,00 1.294,00 750.000,00 6.250,00 2 10 159,00 1.505,00 1.100.000,00 6.918,24 3 11 159,00 1.505,00 1.300.000,00 8.176,10 3 12 139,00 1.285,00 1.275.000,00 9.172,66 3 13 139,00 1.285,00 1.350.000,00 9.712,23 3 14 140,00 1.604,00 850.000,00 6.071,43 2 15 140,00 1.604,00 980.000,00 7.000,00 2 16 130,00 1.604,00 1.200.000,00 9.230,77 3 17 130,00 1.604,00 1.240.000,00 9.538,46 3 18 143,00 1.547,00 980.000,00 6.853,15 2 19 143,00 1.547,00 1.060.000,00 7.412,59 2 20 124,00 1.547,00 950.000,00 7.661,29 3

Variaveis marcadas com "´" e "ª" não serão usadas nos calculos.

Descrição das Variaveis

Variavel Dependente :

V.U. R$/m2: Valor unitario em R$/m2 de ·area privativa. Equação : [Valor R$]˜[Area Privativa]

Variaveis Independentes :

Area Privativa : Valor em m2.

Indice Fiscal : Valor atribuida pela PMSP ao local.

Valor R$ : Preço pedido pela unidade. (variavel não utilizada no modelo)

Vagas : Quantidade de vagas privativas p/ estacionamento.

(55)

Memoria de calculo p/ Inferencia Estatistica p/ encontrar Valor do apartamento

avaliando

Distribuição das Variaveis

Dispersão dos elementos

(56)

Memoria de calculo p/ Inferencia Estatistica p/ encontrar Valor do apartamento

avaliando

Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variavel V.U. R$/m2.

N∫ Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação % 1 8.895,71 9.258,93 363,22 4,0831 % 2 10.368,10 9.258,93 -1.109,17 -10,6979 % 3 11.656,44 9.258,93 -2.397,51 -20,5681 % 4 9.939,53 7.553,13 -2.386,40 -24,0092 % 5 9.803,92 9.672,26 -131,66 -1,3430 % 6 10.130,72 9.672,26 -458,46 -4,5255 % 7 9.214,29 7.848,00 -1.366,29 -14,8280 % 8 9.464,29 7.848,00 -1.616,29 -17,0778 % 9 6.250,00 8.089,04 1.839,04 29,4246 % 10 6.918,24 9.114,82 2.196,58 31,7506 % 11 8.176,10 9.114,82 938,72 11,4813 % 12 9.172,66 9.690,11 517,45 5,6412 % 13 9.712,23 9.690,11 -22,12 -0,2278 % 14 6.071,43 7.382,29 1.310,86 21,5907 % 15 7.000,00 7.382,29 382,29 5,4613 % 16 9.230,77 8.521,78 -708,99 -7,6807 % 17 9.538,46 8.521,78 -1.016,68 -10,6587 % 18 6.853,15 7.551,98 698,83 10,1972 % 19 7.412,59 7.551,98 139,39 1,8804 % 20 7.661,29 8.627,94 966,65 12,6173 %

A variação (%) È calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.

Modelo da Regressão

Ln([V.U. R$/m2]) = 12,413 + 1,1495x10-3 x [Area Privativa] - 0,5328 x Ln([Indice Fiscal]) + 0,3824 x Ln([Vagas])

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variaveis Coeficiente D. Padrão MÌnimo Maximo

Area Privativa b1 = 1,149x10-3 3,054x10-3 -2,933x10-3 5,232x10-3 Indice Fiscal b2 = -0,532 0,505 -1,208 0,143 Vagas b3 = 0,382 0,212 9,808x10-2 0,666

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) ... : 0,5520 Valor t calculado ... : 2,648

Valor t tabelado (t crÌtico) ... : 2,120 (para o nÌvel de signific‚ncia de 5,00 %) Coeficiente de determinação (r≤) ... : 0,3048

Coeficiente r≤ ajustado ... : 0,1744

(57)

Memoria de calculo p/ Inferencia Estatistica p/ encontrar Valor do apartamento

avaliando

Correlações Parciais

V.U. R$/m2 Area Privativa Indice Fiscal Vagas

V.U. R$/m2 1,0000 0,2794 -0,3036 0,5019

Area Privativa 0,2794 1,0000 -0,0361 0,4347

Indice Fiscal -0,3036 -0,0361 1,0000 -0,1816

Vagas 0,5019 0,4347 -0,1816 1,0000

Teste t das Correlações Parciais

Valores calculados para as estatÌsticas t :

V.U. R$/m2 Area Privativa Indice Fiscal Vagas

V.U. R$/m2 1,164 -1,274 2,321

Area Privativa 1,164 -0,1446 1,931

Indice Fiscal -1,274 -0,1446 -0,739

Vagas 2,321 1,931 -0,739

Valor t tabelado (t crÌtico) : 2,120 (para o nÌvel de significancia de 5,00 %)

Estatistica dos Residuos

Numero de elementos ... : 20 Graus de liberdade ... : 19 Valor médio ... : -1,344x10-18 Variancia ... : 2,236x10-2 Desvio padrão ... : 0,149 Desvio médio ... : 0,122 Vari‚ncia (não tendenciosa) ... : 2,796x10-2 Desvio padrão (não tend.) ... : 0,167 Valor mÌnimo ... : -0,275 Valor maximo ... : 0,274 Amplitude ... : 0,550 Numero de classes ... : 5 Intervalo de classes ... : 0,110

Histograma

fls. 462

(58)

Memoria de calculo p/ Inferencia Estatistica p/ encontrar Valor do apartamento

avaliando

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da media.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

Grafico de Indicação de Outliers

Efeitos de cada Observação na Regressão

F tabelado : 7,944 (para o nÌvel de significancia de 0,10 %)

N∫ Am. Dist‚ncia de Cook(*) Hii(**) Aceito 1 3,272x10-3 0,160 Sim 2 2,615x10-2 0,160 Sim 3 0,108 0,160 Sim 4 0,212 0,201 Sim 5 3,718x10-4 0,160 Sim 6 4,363x10-3 0,160 Sim 7 4,612x10-2 0,146 Sim 8 6,279x10-2 0,146 Sim 9 0,571 0,375 Sim 10 0,124 0,136 Sim 11 1,927x10-2 0,136 Sim 12 1,067x10-2 0,233 Sim 13 1,842x10-5 0,233 Sim 14 9,205x10-2 0,180 Sim 15 6,810x10-3 0,180 Sim 16 3,442x10-2 0,297 Sim -2 fls. 463

(59)

Memoria de calculo p/ Inferencia Estatistica p/ encontrar Valor do apartamento

avaliando

18 1,822x10-2 0,154 Sim

19 6,707x10-4 0,154 Sim

20 8,933x10-2 0,323 Sim

(*) A distancia de Cook corresponde ‡ variação maxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado.

Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistencia.

(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes ‡ distancia de Mahalanobis e medem a distancia da observaÁ„o para o conjunto das demais observaÁıes.

Grafico de Kolmogorov-Smirnov

Autocorrelação

EstatÌstica de Durbin-Watson (DW) : 1,1021 (nÌvel de signific‚ncia de 5,0%) Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,00 Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,00

Intervalo para ausÍncia de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) DU = 1,68 4-DU = 2,32

Teste de Durbin-Watson inconclusivo.

A autocorrelação (ou auto-regressão) sÛ pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critÈrio conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

(60)

Memoria de calculo p/ Inferencia Estatistica p/ encontrar Valor do apartamento

avaliando

Grafico de Auto-CorrelaÁ„o

Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existÍncia de auto-correlaÁ„o.

Formação dos Valores

Variaveis independentes :

Area Privativa = 163,00 Indice Fiscal . = 1.474,00 Vagas ... = 3

Outras variaveis não usadas no modelo :

Valor R$ ... = ???

Estima-se V.U. do Apart. 182 = 9.258,93 R$/m2

O modelo utilizado foi :

[V.U. R$/m2] = Exp( 12,413 + 1,1495x10-3 x [Area Privativa] - 0,5328 x Ln([Indice Fiscal]) + 0,3824 x Ln([Vagas]))

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

(61)

Memoria de calculo p/ Inferencia Estatistica p/ encontrar Valor do apartamento

avaliando

MÌnimo : 8.464,88 Maximo : 10.127,47

Segundo NBR 14653-2 Regress„o Grau II, o valor estimado n„o pode extrapolar mais do que 110,0% do seu limite amostral.

Os valores amostrais mÌnimo e maximo para a variavel dependente são : 9.410,72 e 18.067,48.

(62)

Exmo.Sr.Dr.JUIZ de DIREITO da 5

a

VARA CIVEL DO FORUM

CENTRAL

Proc. N° 0023026-91.2018

FRANCESCO

COPPOLA,

engenheiro

civil,

registrado no CREA sob n. 600130502, perito

nomeado nos Autos do processo em fase de

execução

que

SPQR-Administração

Empreendimentos e Participações Ltda move

contra EDISON DA SILVA PRATA MADEIRAS-ME e

Outros, tendo terminado seu trabalho vem

respeitosamente requerer para que V.Exa se digne

autorizar a expedição do MLJ referente ao depósito

de fls., 223/4.

Pede Deferimento

São Paulo, 12 de junho de 2020

F r a n c e s c o C o p p o l a ( P e r i t o )

(63)

FORMULÁRIO MLE – MANDADO DE LEVANTAMENTO

ELETRÔNICO

(1 Formulário para cada parte. Válido para depósitos a partir de 01/03/2017)

Número do processo

(padrão CNJ)