Operador:
Bom dia. Sejam bem-vindos à teleconferência da Even Construtora e Incorporadora referente aos resultados do 3T15.
Informamos que este evento está sendo gravado e que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da Companhia, e, em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas somente para analistas e investidores, quando mais instruções serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de alguma assistência durante a conferência, queira, por favor, solicitar a ajuda de um operador, digitando *0.
Este evento também está sendo transmitido simultaneamente pela Internet, via
webcast, podendo ser acessado no endereço www.even.com.br/ri. O replay deste evento estará disponível logo após seu encerramento.
Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante esta teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da Companhia, projeções e metas operacionais e financeiras, baseiam-se em crenças e premissas da Diretoria da Even, bem como em informações atualmente disponíveis para a Companhia. Considerações futuras não são garantias de desempenho, e envolvem riscos, incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros, dependentes de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que condições econômicas gerais, condições da indústria e outros fatores operacionais podem afetar os resultados futuros da Empresa e podem conduzir a resultados que diferem materialmente daqueles expressos em tais considerações. Os slides da apresentação estão disponíveis na Internet para download, no endereço http://www.even.com.br/ri.
Gostaria agora de passar a palavra agora ao Sr. Dany Muszkat, Co-Presidente. Por favor, Sr. Dany, o senhor pode prosseguir.
Dany Muszkat:
Bom dia a todos. Hoje, estamos aqui com o time completo da Even: eu, o João, o Silvio Gava, Diretor de toda a área técnica, a Daniella Sasson, Diretora Financeira, e também o Vinícius, que é o Diretor de Estratégia e está assumindo hoje como Diretor de RI também.
Eu gostaria de começar a apresentação pelo slide número dois, onde falaremos sobre lançamentos. Tivemos dois lançamentos durante o 3T, que totalizaram R$140 milhões em VGV, sendo um deles na cidade de São Paulo e outro em Porto Alegre.
O empreendimento Vila Nova Ipiranga, em São Paulo, foi direcionado para o público emergente, segmento que tem apresentado maior resiliência na comercialização de suas unidades. Este lançamento ocorreu na última semana de setembro, e se encontrava 21% vendido até o término do trimestre. Hoje, este empreendimento está cerca de 25% vendido.
Já o empreendimento Hom Nilo, composto por unidades residenciais e comerciais, está localizado em Porto Alegre. O projeto estava 68% comercializado até o término do trimestre, e hoje está em cerca de 75%.
A Companhia continua privilegiando a venda das unidades em estoque, sendo que o lançamento de novos projetos está condicionado às condições de mercado de cada praça e segmento de produto.
Por fim, vale destacar que a comercialização do empreendimento Vila Nova Ipiranga, em São Paulo, foi realizada exclusivamente pelas nossas duas empresas de vendas: Even Vendas e Even More.
No slide três, apresentamos as vendas da Companhia nos últimos períodos. O volume líquido de vendas no 3T foi de R$279 milhões parte Even, atingindo R$795 milhões no acumulado do ano.
Nossa estratégia de lançamentos visa colocar no mercado apenas produtos resilientes. Tanto no 2T quanto no 3T, verificamos uma VSO de lançamentos de 45% no próprio trimestre, demonstrando, portanto, a assertividade dessa estratégia.
A Even Vendas e a Even More foram essenciais para o desempenho comercial, tanto no lançamento realizado na cidade de São Paulo, quanto nas unidades em estoque. A atuação com duas empresas próprias de venda garante foco integral e exclusivo nos empreendimentos da Even.
Além disso, o Even Day, tradicional evento da Companhia com foco na comercialização de unidades prontas e próximas da entregada, realizado no penúltimo domingo de setembro, em São Paulo, apresentou um bom desempenho de venda nos produtos com essas características.
Passando para o próximo slide, número quatro, apresentamos os detalhes do nosso estoque. Encerramos o 3T com estoque de R$2,5 bilhões, uma redução de 8%. Vale mencionar que a Companhia faz a reavaliação do estoque a todo momento, de modo a reproduzir a melhor expectativa do preço de venda considerando o mercado atual. Além disso, destacamos que mesmo com os R$479 milhões em VGV entregues durante o trimestre, reduzimos nosso estoque pronto de R$460 milhões para R$408 milhões de um trimestre para o outro. O saldo tem entrega pulverizada de 2016 a 2018, como pode ser observado no gráfico.
Passando para o slide cinco, mostramos as principais características do nosso land
bank. Durante o 3T adquirimos somente um terreno, via permuta, que é o Hom Nilo,
que foi lançado dentro do próprio trimestre, no Sul.
Nosso land bank, portanto, é de R$6 bilhões em VGV potencial parte Even, composto por 59 diferentes projetos ou fases, em que o VGV médio por projeto é de R$113 milhões, balizado com nossa estratégia de não concentrar grandes VGVs em um único projeto.
No slide seis, falamos sobre a capacidade operacional. No 3T, entregamos seis empreendimentos, que equivalem a R$479 milhões em VGV parte Even, somando, portanto, R$1,4 bilhões nos 9M15 de entrega. Nosso cronograma de obras continua indicando um volume de entrega de R$2,2 bilhões em VGV para 2015.
Eu gostaria agora de passar a palavra para o Vinicius, para que ele comente as informações financeiras da Companhia.
Vinicius Mastrorosa:
Obrigado, e bom dia a todos. No slide sete, vemos a estrutura de capital da Even. Nosso índice de alavancagem continua em um patamar bastante saudável, de 52% no fechamento do 3T, ligeiramente superior à alavancagem do 2T. Também já pagamos a parcela de R$50 milhões referentes a debêntures que venceram em outubro de 2015. Com isso, apenas 26% das nossas dívidas corporativas têm vencimento nos próximos 12 meses.
No 3T, pagamos o equivalente a R$136 milhões em dívidas corporativas, e o total do ano já somou R$290 milhões entre principal e juros. Continuamos com uma sólida disciplina financeira, com quase R$600 milhões no caixa.
Nosso volume de recebíveis de unidades concluídas atingiu no trimestre R$780 milhões, fruto da concentração de venda de unidades prontas ao final do trimestre. Tivemos um consumo de caixa de R$79 milhões, fruto principalmente do menor volume de recebimentos comparado com o trimestre anterior, em decorrência da concentração de vendas no final do trimestre e, portanto, tendo seu recebimento postergado para o 4T, e do maior gasto com fornecedores devido à concentração das obras, que se encontram em uma fase em que o PoC evolui mais rápido.
Continuamos ativos em nosso programa de recompra de ações, e já atingimos 74% do total do programa.
Na parte superior do slide oito, podemos observar o nosso volume de recebíveis, que em 30 de setembro totalizava R$3,8 bilhões, e o seu respectivo cronograma de recebimento.
Já do lado inferior direito, vocês podem ver a evolução dos nossos repasses. Mesmo com as recentes mudanças na concessão de crédito imobiliário, o processo de repasse continua apresentando uma boa velocidade, comprovando a qualidade da nossa carteira e a efetividade da análise de crédito feita pela Even.
No slide nove, apresentamos os principais indicadores financeiros da Companhia. No primeiro gráfico, vemos a evolução da receita líquida, e, ao lado, o lucro bruto e a margem bruta da Empresa.
Neste trimestre, reconhecemos a venda de unidades com percentual de custo incorrido maior, o que fez com que nossa receita tivesse um aumento de 14% em relação ao 2T. Em contrapartida, com a priorização da comercialização das unidades prontas ou próximas da conclusão, que possuem mais desconto no preço final, considerando o elevado custo de oportunidade da Companhia, tivemos uma compressão de margem bruta no trimestre.
Além disso, neste trimestre tivemos um efeito atípico do 3T, devido ao deslocamento do índice que faz a correção dos nossos custos e das nossas receitas, o INCC. Nos últimos anos, a maior alta do INCC ocorreu sempre nos meses de maio, em razão dos dissídios dos trabalhadores no Estado de São Paulo. Neste ano, contudo, a maior alta do índice ocorreu no mês de junho, o que fez com que o aumento mais significativo no custo ocorresse no mesmo trimestre do maior reajuste da receita, neutralizando esse efeito favorável na margem do 3T.
Por fim, na parte inferior do slide, vocês podem observar que no 3T apresentamos um lucro de R$33 milhões.
Gostaria agora de retornar a palavra ao Dany, que fará as considerações finais. Dany Muszkat:
O mercado imobiliário continua desafiador. Como vocês puderam ver, passamos mais um trimestre focados em venda de remanescentes, e mantemos a estratégia do ano de fazer lançamentos apenas que apresentem grau de incerteza muito baixo. Com isso, temos conseguido atravessar um turbulento ano de 2015, mantendo saudáveis nossas estruturas financeira e operacional.
Também passamos por diversas mudanças estruturais na Empresa, como todos acompanharam nas últimas semanas. Sobre isso, gostaria de ressaltar que o núcleo executivo mantém-se forte e coeso, com a permanência dos quatro diretores estatutários que estão na Companhia há mais de dez anos.
Tendo isso em vista, conforme adiantamos em nosso comunicado, iremos elaborar no curto prazo um novo planejamento estratégico junto com o Conselho, que será apresentado ao mercado em alguns meses.
Por ora, manteremos nossa estratégia de: um, foco em venda de remanescentes e redução do estoque; dois, eficiência de alocação de capital por meio dos nossos programas de recompra de ações ou dividendos; três, ajustes na estrutura da Companhia, visando eficiência operacional e redução de G&A – inclusive, realizamos ontem um corte relevante na estrutura; quatro, lançamentos apenas de projeto de alta liquidez e baixo risco.
Desta forma, sabemos que a estratégia de redução de risco poderia trazer resultados trimestrais de baixo ROE contábil, mas também acreditamos que assim adequaremos o tamanho da Empresa ao tamanho do mercado, visando o aumento de geração de valor no médio prazo.
De forma mais simples, não iremos lançar apenas para aumentar o lucro de um trimestre ou de um período.
Eu vou passar a palavra o João dar um resumo do que ele acha de cada uma das praças em que atuamos.
João Silva:
Bom dia a todos. Continuamos a ver um mercado muito difícil, mas com claras diferenças entre as praças. O Rio de Janeiro apresenta um mercado duro, orientado a preço e com oferta muito concentrada em localização e produto. Nos preocupa também a situação pós-Olimpíadas e o mercado de óleo e gás.
Estamos priorizando a venda de estoque, que sofre com muita concorrência. Acreditamos em projetos com localização fora do eixo zona oeste e focados em um público emergente, ou realmente em oportunidades isoladas.
Porto Alegre está em uma situação diferente. Devido à baixa oferta dos últimos anos, por conta principalmente da dificuldade de aprovação, a demanda e os preços estão preservados. Os lançamentos continuam nessa praça.
São Paulo. Diminuição do ritmo de lançamentos e promoções constantes. Nossa opção é lançar oportunisticamente produtos emergentes e de média renda, focados no usuário final. Temos preocupação com o alto padrão, pois fica muito difícil concorrer com as altas taxas de juros, e este cliente pode postergar sua decisão de compra. Não acreditamos na volta rápida do mercado. Assim, manteremos o foco na venda de estoque. Vemos o mercado ainda se ajustando, no preço de venda e no preço de terreno. Continuaremos monitorando.
Esse é o momento de focar em nossa estratégica. Não podemos olhar somente o curto prazo. Devemos estar preparados para uma retração mais longa.
Forçar o mercado a ter uma clareza do patamar de preço e do volume possível poderá trazer consequências muito negativas a longo prazo. Preferimos ajustar a nossa estrutura e nossos objetivos agora, do que ter que apenas administrar problemas no futuro. Ainda acreditamos muito no mercado imobiliário brasileiro.
Continuaremos trabalhando consistentemente, e estamos extremamente animados com a nova fase da Companhia, engajados com o novo Conselho, e confiantes de que faremos da Even uma Empresa mais eficiente, rentável e com foco em geração de valor para o acionista.
Obrigado. Vamos abrir agora para perguntas. Luís Stacchini, Credit Suisse:
Bom dia a todos. Na verdade, tenho duas perguntas. A primeira é com relação a G&A, em que vemos uma redução no trimestre na casa de 10%, e o Dany até comentou que houve um novo corte recentemente. Queria entender o que vocês estão enxergando de nível recorrente de G&A, e para que tamanho de empresa vocês estão dimensionando a estrutura administrativa da Even.
A segunda pergunta é com relação à geração de caixa. Vocês comentaram que houve uma postergação de recebimentos relacionados a vendas do final do 3T. Por outro lado, vimos também um aumento no número de recebível performado, e vocês têm uma expectativa de crescimento de entregas ao longo do próximo trimestre.
Dany Muszkat:
Vou responder em relação à primeira pergunta. De fato, o tamanho da estrutura é uma pergunta que sempre, recorrentemente ficaremos analisando e monitorando o mercado para poder adaptar a estrutura.
Só para dar uma ordem de grandeza, o corte realizado ao longo desses últimos dias, mais fortemente ontem, tem um impacto na folha de pagamento anualizada, ou seja, esse impacto terá alguns cálculos de rescisões etc., mas anualizado em torno de R$10 milhões, sem bonificação. Este número com bonificação total potencial poderia dobrar, chegaria em torno de R$20 milhões. Portanto, nossa expectativa para o ano que vem é de um G&A menor, inclusive, que neste ano.
Em relação à pergunta da geração de caixa, acho que a linha caiu um pouco antes, mas o que podemos observar é que grande parte das vendas do trimestre passado foram realizadas no final do trimestre, e principalmente, unidades prontas foram realizadas no Even Day, que foi próximo do último final de semana do trimestre. Por isso houve o aumento dos nossos recebíveis performados para R$780 milhões, e esses recebíveis estão sendo repassados normalmente.
Luís Stacchini:
Desculpe, a linha caiu no final da pergunta. Dany Muszkat:
Não ouvimos o final, mas eu comecei a responder. Pode terminar a pergunta. Luís Stacchini:
Eu também não sei até onde você ouviu. As perguntas eram sobre G&A e geração de caixa. Se vocês puderem voltar. Peço desculpas.
Dany Muszkat:
Na verdade, eu já respondi a pergunta, mas vou responder novamente, então. Basicamente, sobre G&A, é sempre uma observação constante do que está acontecendo no mercado, um monitoramento para adequar o tamanho da Empresa. Eu falei também que o nosso corte que foi realizado ao longo das últimas duas semanas, mas que foi mais focado no dia de ontem, tem impacto na nossa folha de pagamento aproximado de R$10 milhões, sem bônus, sem bonificação extra, mas que poderia chegar, com bonificação extra, a um potencial anualizado de R$20 milhões. Portanto, entendemos que o G&A do ano que vem, seguramente será menor que o deste ano.
Com relação à geração de caixa, primeiro falando do aumento dos recebíveis performados, tivemos uma concentração de vendas no final do trimestre, principalmente de vendas de unidades prontas que aconteceram no Even Day, no último final de semana de setembro. Portanto, ainda não recebemos esses recebíveis, e por isso o aumento do recebível performado, mas ele está sendo repassado normalmente.
Com relação aos próximos trimestres, obviamente, dependendo das premissas se tornarem realidade, entendemos que a Empresa irá gerar caixa daqui para frente, e pode haver uma oscilação de um trimestre para o outro, como está acontecendo neste trimestre.
Tivemos também um efeito forte, que tentamos explicar no release, sobre desembolso com obras. Só para lhes dar uma ideia, nossa média de andamento de PoC por trimestre é alguma coisa como 9%; ou seja, 3% ao mês. Isso é uma média.
No 1T, andamos 7%, no 2T andamos 9%, o que é, portanto, dentro da nossa média, e no 3T andamos 11%. Até por isso, também, o aumento do receitamento. Mas isso fez com que a diferença entre o 1T e o 3T fosse de R$70 milhões a mais consumidos com obra, e isso também é uma das explicações do maior consumo de caixa.
Luís Stacchini:
Está certo, Dany. Muito obrigado. Desculpe novamente. Dany Muszkat:
Enquanto a pergunta não vem, estou aqui com o Silvio e ele quer deixar claro que isso não é aumento de custo, isso é um andamento mais rápido da obra, mas é normal, é esperado. É pela fase em que a obra está.
Até para dar uma explicação extra, uma obra de 24 meses não tem o seu desembolso homogeneamente distribuído ao longo dos trimestres. Por exemplo, na fase de fundação você demora mais e gasta menos. Quando o PoC da obra está mais ou menos entre 40% e 70% é quando ocorre uma maior velocidade, e tivemos uma maior concentração de obras nesse período durante este trimestre.
Luís Stacchini:
Obrigado pela oportunidade de mais uma pergunta. Na verdade, se vocês puderem comentar um pouco, temos enxergado uma dinâmica bastante diferente com relação à política comercial entre as empresas, e parece que vocês estão conseguindo movimentar o estoque de maneira razoavelmente eficiente. Queria perguntar como vocês estão enxergando a dinâmica de elasticidade entre preço e demanda nos mercados de São Paulo e Rio de Janeiro, a partir de que nível de desconto a liquidez começa a aparecer mais? Um pouco de como vocês estão enxergando essa equação. Obrigado.
João Silva:
Luís, nós vínhamos até o 2T com uma estratégia de manter um preço referência, e realmente praticávamos os descontos tentando enxergar esse nível de mercado. Porque se nós trabalharmos no mercado com um preço muito baixo, não conseguimos sentir onde está a demanda.
No último trimestre, sentimos que realmente a primeira parte do trimestre sofreu um pouco, e partimos para vender com preços um pouco mais baixos do que estávamos praticando no 1T e no 2T, e até por isso a margem bruta foi um pouco impactada. Dany Muszkat:
Só dando uma referência, na margem bruta, o impacto por esses descontos foi em torno de 2%.
João Silva:
E diferente da estratégia dos últimos trimestres, de lá para cá, do Even Day para cá, vimos mantendo o preço de venda praticado no Even Day. Temos tido uma comercialização boa nas semanas, diferente do que aconteceu no começo do trimestre passado.
Neste domingo, temos um evento que não é o Even Day, é um evento de porte médio, não é um grande evento. Estamos procurando não fazer um evento de grande porte
no 4T, até porque achamos que tem festas de final de ano, e se deixar muito para o final do ano as pessoas tendem a postergar.
Então, achamos que encontramos um patamar que está equilibrado com a demanda. Estamos tendo um bom pacing de vendas, e queremos manter por aí. Dar desconto machuca, e não vender é uma forma de dar desconto também, porque com a taxa de juros como está, não vender é dar desconto. Acho que atingimos um patamar ideal agora.
O que vai acontecer depende muito do que acontecer no mercado. As incorporadoras concorrentes no mercado de capital aberto fizeram grandes promoções, e já vemos alguns empreendimentos que tiveram preços muito baixos ficando com pouco estoque. Então, a competição de coisa muito barata no mercado começa a diminuir. Acho que podemos que podemos ter um mercado um pouco mais racional em 2016. Luís Stacchini:
Perfeito, João. Muito obrigado. João Silva:
Eu estou sempre falando de São Paulo. No Sul, vemos uma dinâmica completamente diferente, e o Rio de Janeiro é mais complicado, porque todo mundo está naquela região da Barra, e o Rio de Janeiro é uma prateleira a céu aberto. É o mesmo produto, então é muito fácil comparar os imóveis. Então, no intuito de vender apartamento, os descontos se tornam maiores. O Rio de Janeiro ainda é uma incógnita para nós. Luís Stacchini:
Perfeito. Muito obrigado. Operador:
Encerramos neste momento a sessão de perguntas e respostas. Gostaria de passar a palavra ao Sr. Dany Muszkat para considerações finais.
Dany Muszkat:
Gostaria de agradecer a todos, e, como sempre, o time está à disposição. Se alguém tiver qualquer dúvida, é só entrar em contato com o Ivan e com o pessoal do RI. Obrigado a todos. Um abraço.
Operador:
A teleconferência da Even está encerrada. Agradecemos a participação de todos, e tenham um bom dia.
“Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ. Todo o conteúdo deste documento é de responsabilidade total e exclusiva da empresa que realizou o evento transcrito pela MZ. Por favor, consulte o website de relações com investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para mais condições e termos importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição.”
