SHOPPING POPULAR DE CANOAS/RS

SHOPPING

POPULAR DE

CANOAS/RS

Análise Econômica e Financeira

Este relatório, elaborado pela Projeobra Engenharia Ltda., apresenta a análise econômica e financeira da implantação de um Shopping Popular no Município de Canoas/RS a ser

SHOPPING POPULAR DE

CANOAS/RS

Análise Econômica e Financeira

O Projeto

O Empreendimento consiste na construção de um Shopping Popular de seis pavimentos com área total de 20.460 m² a ser instalado junto ao Terminal de Integração da estação Mathias Velho (TRENSURB), no município de Canoas, no estado do Rio Grande do Sul.

O projeto requer um investimento de R$ 43,2 milhões ao longo de 12 meses de construção.

Os Investimentos serão de responsabilidade exclusiva do empreendedor privado, com “Concessão de Uso” por 35 anos.

O cronograma de implantação prevê além dos 12 meses necessários para a construção das obras um período inicial de seis meses de preparação, incluindo licitações, licenciamentos e contratações. Uma das grandes vantagens deste projeto é sua privilegiada localização, junto a um Terminal de Integração Multimodal, com circulação de mais de x milhões de pessoas por ano.

Também merece destaque o caráter social do empreendimento, voltado ao atendimento da camada menos favorecida do comércio local, os chamados “camelôs”, propiciando sua integração à rede estabelecida de forma socialmente tranquila e economicamente viável.

Premissas Adotadas nos Estudos Econômicos e Financeiros

Os estudos de viabilidade econômica e financeira que embasaram a análise aqui apresentada consideram as seguintes premissas:

Taxa de Inflação projetada: 5,5% a.a.

Abatimentos e Descontos Concedidos: não considerados

Créditos de Liquidação Duvidosa: 5% do faturamento bruto projetado Comissões Comercias sobre Vendas: não consideradas

Impostos PIS e COFINS: 0,65% e 3,0% respectivamente

Imposto ISSQN: considerado isento como contrapartida da Prefeitura Municipal Imposto de Renda e Contribuição Social: considerado o regime de Lucro Presumido

Custos Operacionais do Empreendedor:

Custos Operacionais do Empreendedor R$/mês

Serviços de Transporte/Deslocamentos 750,00 Serviços de Manutenção 5.000,00 Serviços de Manutenção de Escadas Rolantes

-Serviços Terceirizados de Limpeza 3.000,00 Serviços Terceirizados de Segurança

-Materiais 500,00 Seguros 2.500,00 Taxas e Licenças 1.000,00 Telecomunicações (Voz e Dados) 200,00 Energia Elétrica 2.000,00 Água e Esgoto 1.000,00 Combustivel e Despesas Veículos 1.000,00 Treinamento 200,00 Outros Custos 1.715,00

Custos Operacionais do Condomínio:

Cabe salientar que os custos operacionais do condomínio, embora não sejam responsabilidade do empreendedor, foram considerados no cálculo da Necessidade de Capital de Giro do empreendimento.

Despesas Administrativas:

Custos Operacionais do Condomínio R$/mês

Serviços de Transporte/Deslocamentos 500,00 Serviços de Manutenção 10.000,00 Serviços de Manutenção de Escadas Rolantes 5.000,00 Serviços Terceirizados de Limpeza 35.000,00 Serviços Terceirizados de Segurança 60.000,00 Materiais 2.000,00 Seguros 2.500,00 Taxas e Licenças -Telecomunicações (Voz e Dados) 200,00

Energia Elétrica 15.000,00 Água e Esgoto 1.000,00 Combustivel e Despesas Veículos

-Treinamento -Outros Custos 13.120,00 TOTAL 144.320,00 Despesas Administrativas R$/mês Contabilidade 1.000,00 Assessoria Jurídica 4.000,00 Serviços Terceirizados 500,00 Materiais de Escritório 300,00 Outros Custos Administrativos 580,00

TOTAL 6.380,00

Despesas com Marketing R$

Lançamento 100.000,00 Primeiro Ano (R$/mês) 10.000,00 A partir do Segundo Ano 5.000,00

Cargos e salários:

Custos sociais:

Investimento:

Qtd R$/mês Operação Portaria/Informações - Nível 1 2 1.200,00

Portaria/Informações - Nível 2 1 2.000,00 Manutenção - Nível 1 1 1.200,00 Manutenção - Nível 2 1 2.000,00 Auxiliar 2 1.200,00 Gerência Gerente de Operações 1 4.000,00 Gerente de Manutenção 1 4.000,00

TOTAL TOTAL 10

Quadro Operacional

Qtd R$/mês Administração Escritório - Nível 1 1 1.200,00

Escritório - Nível 2 2 2.000,00 Gerência Gerente Adm/Financeiro 1 4.500,00

TOTAL TOTAL 4

Quadro Administrativo

Custos Sociais Opracional Adm Provisão Férias + 1/3 11,11% 11,11% Provisão de 13º Salário 8,33% 8,33% Previsão de Horas-Extras e Adicional 5,00% 0,00% INSS 24,06% 24,06% Outros Custos Sociais 15,00% 15,00% Total de Custos Sociais 76,99% 71,99%

QUADRO DE USOS - INVESTIMENTOS VALOR TOTAL (R$) 43.243.804 180.000 42.323.804 Gerenciamento 600.000 50.000 60.000 30.000 Investimento Inicial Despesas Pré-Operacionais

Edificações (Obras Civis e Equipamentos)

Informática - Equipamento e Software Veículos

Estes investimentos já consideram a correção monetária até a data dos efetivos desembolsos, ou seja, são valores em moeda corrente.

Além dos investimentos iniciais foram considerados R$ 60 mil por ano em reinvestimentos, adicionais aos custos de manutenção considerados nos custos do empreendimento. Este reinvestimento corresponde a cerca de 3% da quota de depreciação.

Após 25 anos de operação, foi considerado um investimento adicional para reforma e atualização das instalações (retrofit) no valor de R$ 4 milhões (preços 2015) equivalentes a 10% do investimento inicial.

Financiamentos e Alavancagem:

Foram considerados dois financiamentos. Um financiamento principal nos moldes do BNDES usando o Sistema de Amortização Constante (SAC) e um financiamento subordinado (comercial) usando a Tabela PRICE.

1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000 5.000.000 6.000.000 7.000.000 10.000.000 20.000.000 30.000.000 40.000.000 50.000.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 M ensa l ( R $ A cu mu lad o ( R $) Meses

CRONOGRAMA DE INVESTIMENTOS

Equity (Capital Próprio) 17.709.522 Financiamento Principal 25.394.282 Financiamento Secundário 140.000

A alavancagem adotada é apresentada no Quadro de Fontes e no Gráfico a seguir:

Os parâmetros adotados nos financiamentos estão apresentados nas tabelas a seguir:

QUADRO DE FONTES R$

Equity (Capital Próprio) 16.453.570 Financiamento Principal 23.310.555 Financiamento Secundário 140.000 41,0% 58,7% 0,3%

ALAVANCAGEM

Prazo de Pagamento 8 anos Número de Pagamentos 96

Carência 1 ano Prazo Total 9 anos Taxa Básica (TJLP) 5,50% a.a.

Spread 2,5% a.a. Spread Repasse 1,0% a.a. 9,00% a.a. 0,72% ao mês Taxa de Intermediação Financeira 0,5%

Seguros 1,0%

Prazo 5 anos Taxa Básica 7,50% a.a. Spread Básico 2,5% a.a. Spread de Nível de Risco 3,0% a.a. 13,00% a.a.

1,02% ao mês Taxa de Intermediação Financeira 0,5%

Seguros 1,0% Taxa Total

Taxa Total

Financiamento Principal

Depreciação:

Embora a tributação considerada tenha sido sobre o Lucro Presumido foram calculadas as quotas de depreciação conforme a legislação da Secretaria da Receita Federal.

Produtos e Receita Bruta:

As receitas consideradas são oriundas do aluguel dos espaços comerciais, de estacionamento e de publicidade.

O quadro a seguir resume os produtos considerados bem como as respectivas receitas brutas estimadas:

Considerando a curva de inserção no mercado bem como as particularidades definidas pela prefeitura municipal de escalonamento do pagamento dos aluguéis, iniciando em zero no primeiro

Total Média R$/m3 R$/Mês Standes (Lojas) 152 608,0 4,0 90,0 54.720 Agricultura Familiar 10 100,0 10,0 90,0 9.000 Restaurantes pequenos 8 128,0 16,0 150,0 19.200 Restaurantes médios 2 54,0 27,0 120,0 6.480 Restaurantes grandes 2 76,8 38,4 100,0 7.680

Hortifrutigranjeiros, carnes e alimentícios 25 220,0 8,8 150,0 33.000

Farmácia, lotérica e Correios 3 302,0 100,7 150,0 45.300

Lojas telefonia móvel 4 165,0 41,3 150,0 24.750

Tudo Fácil e Mercado produtos de limpeza 1 673,0 673,0 100,0 67.300

Quiosques 8 160,5 20,1 150,0 24.075

Academia 1 800,0 800,0 100,0 80.000

Cursinho 1 1.120,0 1.120,0 100,0 112.000

Creche 1 580,0 580,0 100,0 58.000

Livraria, papelaria, lan house etc.. 5 210,0 42,0 100,0 21.000

Bar e Café (quadras esportivas) 1 246,0 246,0 100,0 24.600

Total 224 5.443,3 587.105

Outros Produtos Qtd Total Média R$/Mês

Comodato Quadras esportivas 2 1.640,0 820,0 10.000

Comodato Estacionamento 75 2.025,0 27,0 15.000 Publicidade 10.000 Total 319 3.665,0 35.000 Área (m2) Aluguel Aluguel Qtd Área (m 2_{) Aluguel (Data 0)}

mês de operação e crescendo 10% ao mês até atingir o valor máximo (100%) no décimo primeiro mês de operação, temos o resultado apresentado no gráfico a seguir:

O Custo Ponderado de Capital foi calculado considerando um custo de oportunidade (remuneração básica do acionista) de 9% ao ano (em termos reais, sem inflação) acrescidos de uma taxa de risco de 4% ao ano (também em termos reais) relativas ao nível de risco de um empreendimento inovador. O quadro a seguir apresenta os parâmetros e resultados do cálculo do Custo Ponderado de Capital:

Ao final do período estudado não foi considerado nenhum valor residual do projeto, tendo em vista seu retorno integral ao poder público.

Para o cálculo da Necessidade de Capital de Giro foi considerado um prazo de recebimento das Faturas de 15 dias, e 30 dias para pagamento de Fornecedores.

1,0% 3,9% 6,0% 8,0% 10,9% 12,5% 31,4% 41,0% 50,5% 60,1% 69,1% 69,1% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

EVOLUÇÃO MENSAL DO FATURAMENTO (PONDERADO PELOS PROCUTOS)

Remuneração do Capital Próprio (Real) 9,0% a.a. Adicional de Risco (Real) 4,0% a.a. Remuneração do Capital Terceiros (Principal) 9,0% a.a. Remuneração do Capital Terceiros (Subordinado) 13,0% a.a.

Capital Próprio ("Equity") 41,0% Capital de Terceiros (Principal) 58,7% Capital de Terceiros (Subordinado) 0,3%

13,2% a.a. 1,0% ao mês Custo Ponderado de Capital (Nominal)

Resultados Obtidos

Foram então realizadas as projeções mensais do DRE – Demonstrativo de Resultados dos Exercícios – ao longo do período de operação, em moeda corrente, ou seja, levando em conta o efeito inflacionário sobre todos os preços. Seguindo a legislação, foram consideradas correções anuais, a cada 12 meses de operação, tanto nos custos e despesas como nas receitas.

O Anexo I apresenta estas projeções do DRE, bem como os ajustes necessários para a determinação do FCL – Fluxo de Caixa Livre – do empreendimento.

O quadro a seguir resume os indicadores econômicos do empreendimento para o chamado “Caso Base”, considerando os parâmetros apresentados anteriormente:

Cenários

Para analisarmos o desempenho econômico e financeiro de um empreendimento precisamos testar a robustez dos indicadores frente aos cenários alternativos das principais variáveis.

Notadamente as duas variáveis mais sensíveis das projeções são o (i) Investimento e (ii) Preços dos Aluguéis.

Montamos quatro cenários alternativos com as variáveis selecionadas variando 10% para mais e para menos. O Cenário Otimista considera uma redução na necessidade de Investimento e uma elevação nos Preços praticados nos aluguéis. O Cenário Pessimista, por sua vez, considera uma

Investimento Total (R$) 43.243.804 Investimento Financiado (R$) 25.534.282

TIR Nominal (a.a.) 19,7% TIR Real (a.a.) 13,5% VPL do Fluxo de Caixa (R$) 18.973.111

Pay Back (Descontado) 14 anos

INDICADORES DO FLUXO DE CAIXA

elevação na necessidade de Investimento e uma redução nos Preços praticados nos aluguéis. Os dois cenários intermediários combinam estas premissas.

O diagrama a seguir apresenta, de forma esquemática, os quatro cenários estudados.

A variação do principal indicador de viabilidade (TIR Real) para os cenários estudados é apresentada no gráfico a seguir:

Invest (R$): - 10% Invest (R$): + 10% Preços (R$): + 10% Preços (R$): + 10%

Invest (R$): - 10% Invest (R$): + 10% Preços (R$): - 10% Preços (R$): - 10% Preços dos Aluguéis

Pessimista

PREÇOS MAIS BAIXOS (-10%)

PREÇOS MAIS ALTOS (+10%)

IN

V

E

S

T

IM

E

N

T

O

S

B

A

IX

O

S

(

-1

0

%

)

IN

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A

L

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S

(

+

1

0

%

)

CASO BASE

Otimista

Investimento

Médio Alto

Médio Baixo

Base Otimista Médio + Médio - Pessimista

13,5%

17,7%

13,9%

13,0%

10,0%

TI

R

R

EA

L

Conclusões e Recomendações

A análise dos indicadores econômicos do “Caso Base” indica a viabilidade econômica do empreendimento.

A análise do Fluxo de Caixa Livre também indica a viabilidade do empreendimento sob a ótica financeira, incluindo a capacidade de pagamento dos financiamentos considerados.

O estudo de Cenários mostra que o projeto é robusto, mesmo com a variação dos parâmetros mais sensíveis, devendo atrair investidores para sua execução,

Anexo