EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA SEGUNDA
VARA CÍVEL DO VIII - FORO REGIONAL
– TATUAPÉ, DESTA CAPITAL.
PROCESSO DIGITAL Nº. 1008489-29.2016.8.26.0008
ADEMAR T. ARAKAKI, Engenheiro, Perito Judicial,
nomeado nos Autos da Ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL,
requerida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PRAÇA DAS ÁGUAS, em face
de VAGNER POVEDA CALDAS E OUTRO, dando por terminado seus
estudos, diligências e vistorias, vem, mui respeitosamente à presença de
Vossa Excelência para apresentar suas conclusões consubstanciadas no
LAUDO em anexo, pelo qual determinou o valor do imóvel consistente do
apartamento nº. 54, localizado no 5° andar do Bloco B2
– Torre Vittel,
integrante do Condomínio Residencial Praça das Águas, situado na Rua Boa
Esperança, n° 267, Chácara Santo Antônio, no valor de R$ 1.583.000,00 (um
milhão, quinhentos e oitenta e três mil reais), com direito ao uso de três vagas
na garagem.
Termos em que,
P. Deferimento.
São Paulo, 01 de fevereiro de 2.019.
ADEMAR T. ARAKAKI
CREA: 0600.76679-3
Membro titular do IBAPE
1.- OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
O presente Laudo tem por objetivo, determinar o valor de
mercado para o imóvel, assim descrito na matrícula n° 234.328, registrado no
9° Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 194/199):
Imóvel: Apartamento nº 54, localizado no 5º pavimento da Torre
Vittel
– Bloco B2, do “Condomínio Praça das Águas”, situado na
Rua Boa Esperança, nº 267, no 27º Subdistrito - Tatuapé, que
possui área real privativa coberta edificada de 171,00m², (nesta
incluída área de 2,50m², referente ao depósito nº 248, localizado
no 1º subsolo); área real comum coberta edificada de
101,659m², (nesta incluída a área referente a 3 vagas individuais
e indeterminadas na garagem coletiva do empreendimento);
área real total construída de 272,659m², área real comum
descoberta de 35,039m², área real total construída + descoberta
de 307,698m² e fração ideal no terreno de 0,2964%.
CONTRIBUINTE: 056.132.0216-8.
2.- VISTORIA
Atendendo ao disposto no artigo 474 do Código de Processo
Civil, as partes foram cientificadas do dia e hora da realização da vistoria.
Em diligência ao Condomínio Residencial Praça das Águas, em
data e hora antecipadamente agendadas, o signatário foi informado que não
havia ninguém no apartamento nº 54 do Bloco B2, que pudesse franqueá-lo
para as vistorias internas.
Assim, o Sr. Diego, segurança, acompanhou as vistorias nas
áreas comuns, e considerando-se outros apartamentos do Condomínio
Residencial Praça das Águas que possuem as mesmas características
construtivas, a avaliação procedeu-se com base na Norma para Avaliação de
Imóveis Urbanos do IBAPE/SP
– 2011, que atende as prescrições do item
7.3.5.2 da ABNT NBR 14653
– 2/2011, que assim se refere:
“Quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, o
motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Nesse caso,
a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode
prosseguir com base em uma situação presumida, a partir de
elementos que for possível obter”.
2.1.-
DO LOCAL
2.1.1.- CARACTERÍSTICAS GERAIS
Trata-se de um imóvel consistente do apartamento residencial
nº 54, localizado no 5º andar do Edifício Vittel
– Bloco B2, integrante do
Condomínio Residencial Praça das Águas, situado na Rua Boa Esperança, n°
267, Chácara Santo Antônio, Capital/SP.
2.1.2.- CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL
De acordo com a Planta Genérica de Valores publicada pela
Prefeitura Municipal de São Paulo, o imóvel possui a seguinte identificação:
SETOR: ...
056
QUADRA: ...
132
ÍNDICE FISCAL: ...
R$ 1.544,00/2014
2.1.3.- MELHORAMENTOS PÚBLICOS
O local é servido dos principais melhoramentos urbanos, tais
como: água, luz, força, telefone, calçamento, iluminação pública, galeria para
recolhimento de águas pluviais e transporte coletivo nas proximidades.
2.1.4.- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
O
local
apresenta
características
de
uso
misto,
predominantemente residencial, com densidade demográfica baixa e média.
A ocupação comercial é caracterizada por lojas, bares,
lanchonetes, drogarias, escritórios, escolas, postos de gasolina e serviços
diversificados, ao longo da Avenida Conselheiro Carrão, Rua Antônio de
Barros e logradouros circunvizinhos.
A destinação residencial é caracterizada por edificações térreas
e assobradadas, e apartamentos residenciais de padrão médio e superior.
2.1.5.- ZONEAMENTO
A Lei nº 16.402, que entrou em vigor em março de 2016,
estabelece as normas complementares ao Plano Diretor Estratégico, e institui
os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, dispondo sobre o
parcelamento, disciplinando e ordenando o uso e ocupação do solo do
Município de São Paulo.
O local em causa integra a ”ZM”, Zonas Mistas.
As Zonas Mistas (ZM) são porções do território destinadas a
promover usos residenciais e não residenciais com predominância do uso
residencial, com densidades construtiva e demográfica baixa e média.
A reprodução a seguir ilustra o zoneamento da região onde se
localiza o imóvel:
2.2.-
DO IMÓVEL
O Condomínio Residencial Praça das Águas é constituído por 4
blocos de edifícios com 288 apartamentos residenciais, possuindo no
pavimento térreo: guarita, hall social, áreas de descanso, quadra de esportes,
playground, churrasqueira, salão de festas, salão de jogos, brinquedoteca,
sala de ginástica, piscina coberta e descoberta, sauna e spa, possuindo cada
bloco 24 andares superiores, com 2 apartamentos por andar, servidos por 5
elevadores (quatro sociais e um de serviço) e vagas de estacionamento,
localizadas em 3 subsolos.
O apartamento n.º 54, objeto da presente avaliação, está
localizado no 5.º andar do Edifício Vittel
– Bloco B2, integrante do Condomínio
Residencial Praça das Águas, contendo uma área privativa de 171,00m²,
(nesta incluída área de 2,50m², referente ao depósito nº 248 localizado no 1º
subsolo); área comum coberta edificada de 101,659m², (nesta incluída a área
referente a 3 vagas individuais e indeterminadas na garagem coletiva do
empreendimento); área total construída de 272,659m², área comum
descoberta de 35,039m², área total construída + descoberta de 307,698m² e
a fração ideal no terreno de 0,2964%.
Possui: três dormitórios suítes, sala para dois ambientes com
terraço gourmet, lavabo, copa/cozinha, área de serviço e dependência
empregada com banheiro, com idade física de 8 anos, podendo ser
classificado como “apartamento superior” de acordo com o Estudo Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos
– IBAPE/SP.
Considerando-se que a edificação se enquadra na Classe 1
“Residencial”, Grupo 1.3 “Apartamento” e no Padrão 1.3.4 “Padrão Superior”,
limite médio, com elevador, de acordo com a Tabela de Classificação das
Edificações e Tipologia Construtiva, que assim se refere:
1.3.4
– Edifícios atendendo a projeto arquitetônico com soluções
planejadas tanto na estética das fachadas como na distribuição
interna dos apartamentos, em geral dois por andar. Dotados de
dois ou mais elevadores (social e serviço), geralmente com
acessos e circulação independentes. Hall social não
necessariamente amplo, porém com revestimentos e elementos
de decoração de bom padrão. Áreas externas com grandes
afastamentos e jardins, podendo ou não conter área de lazer
(salão de festas, quadra de esportes, piscinas, etc.). Fachadas
com pintura sobre massa corrida, massa texturizada ou
cerâmica; eventualmente combinados com detalhes em granito
ou material equivalente.
Unidades contendo salas para dois ou mais ambientes, três
dormitórios, pelo menos uma suíte, cozinha, dois ou mais
banheiros completos (pelo menos uma suíte), dependências
para empregada e duas ou mais vagas de estacionamento.
Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e
acabamentos de bom padrão e qualidade, tanto nas áreas
privativas como nas de uso comum, tais como:
Pisos: assoalho, cerâmica esmaltada, carpete, placas de
mármore ou de granito.
Paredes: pintura látex sobre corrida ou gesso, cerâmica.
Instalações hidráulicas: completas com peças sanitárias e
metais de boa qualidade; aquecimento central.
Instalações elétricas: completas compreendendo diversos
pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando
circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive
pontos especiais para equipamentos eletrodomésticos e
instalações para antena de TV e telefone nas principais
acomodações.
Esquadrias: caixilhos e venezianas de madeira ou de alumínio.
As fotografias a seguir, ilustram os aspectos do local, as
características das áreas comuns do Condomínio Residencial Praça das
Águas, e do apartamento semelhante ao avaliando.
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PRAÇA DAS ÁGUAS
Fachada.
Portaria de acesso ao Condomínio.
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PRAÇA DAS ÁGUAS - ÁREAS COMUNS
Vagas de estacionamento, nos subsolos.
Quadras de esportes.
Brinquedoteca.
Áreas de circulação e descanso.
Pista de skate e playground.
Sala de leitura e brinquedoteca.
Piscinas.
Áreas de descanso.
Academia e sala de descanso.
Salão de festas.
Acesso ao Bloco B2 – Torre Vittel.
Bloco B2 – Torre Vittel.
COND. RESIDENCIAL PRAÇA DAS ÁGUAS - UNIDADE SEMELHANTE
Sala para dois ambientes.
Lavabo.
Banheiro suíte 01.
Banheiro suíte 02.
Banheiro suíte 03.
Copa.
Dependência de empregada.
3.- CRITÉRIO AVALIATÓRIO
3.1.-
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
O presente Laudo foi elaborado em conformidade com a Norma
Brasileira NBR-14.653-2 - "Avaliação de Imóveis Urbanos" que é de uso
obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis
urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais
para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a
"Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP", e o Estudo
“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP.
Na presente avaliação, adotou-se o Método Direto, que define o
valor de forma imediata através da comparação direta com dados de
elementos assemelhados, constituindo-se em Método Básico.
Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do
valor unitário básico de área útil que reflita a realidade mercadológica
imobiliária da região avaliada, pesquisou-se junto às diversas empresas
imobiliárias os valores ofertados para venda de apartamentos na mesma
região geoeconômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa
efetuada obteve-se 11 elementos comparativos.
Obtidos os 11 elementos comparativos homogeneizados, fez-se
os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites de
confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da
média, cuja média final homogeneizada para o valor do metro quadrado de
área útil resultou em: Vu = R$ 8.510,72/m
2– fevereiro/2.019
OBS: O Valor Unitário de R$ 8.510,72/m
2(oito mil, quinhentos e dez reais e
setenta e dois centavos por metro quadrado) foi obtido através de Pesquisa
de Comparativos, cujas características constam da pesquisa de mercado.
Para a perfeita aplicação deste método, as características
básicas em que deve haver semelhança estão relacionadas com os seguintes
aspectos: localização, tipo do imóvel, dimensões, padrão construtivo, idade e
data da oferta.
Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado
estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.
Para a aplicação do Método Comparativo será adotado o
processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações
prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los
às condições do imóvel avaliando. Para tanto, serão aplicados os critérios de
homogeneização obedecendo aos seguintes fatores:
- OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no preço das
ofertas para cobrir risco de eventual super estimativa dos preços (elasticidade
dos negócios). No caso de transação não haverá o referido desconto.
- ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos elementos,
pois foram coletados em data contemporânea à do presente laudo.
– PADRÃO CONSTRUTIVO: A determinação do valor unitário
da participação das benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será
calculada através do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos.
Os valores unitários médios, assim como os intervalos de
valores relativos aos padrões construtivos, estão vinculados ao valor do R
8N
– DEPRECIAÇÃO PELA IDADE DA CONSTRUÇÃO: o fator de
depreciação será calculado por métodos, conforme a seguir:
ROSS: D = 1 - ( 1 - r ) ( x + x² )
2 n n
2HEIDECKE: D = A + ( 1
– C ) * C
Onde:
D = Fator de depreciação ;
x = Idade da edificação;
n = Vida útil ;
r = Valor residual ;
A = Coeficiente de depreciação.
O coeficiente de depreciação “F
OC” – FATOR DE ADEQUAÇÃO
AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO - é obtido através
da seguinte fórmula: F
OC= R + K * (1 - R)
Onde:
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em
decimal, sendo que, para o padrão da edificação, corresponde a 20% (0,200)
K = Coeficiente de Ross/Heidecke .
De acordo com o aludido trabalho, o valor da construção será
determinado através da seguinte expressão: VB = A x V
u- F
OCVB = Valor da benfeitoria
A = Área total construída
V
u= Valor unitário da construção
F
OC= Depreciação pela idade e estado da construção
O estado de conservação da edificação será classificado
segundo a graduação constante a seguir:
REF. E S T A D O D A E D I F I C A Ç Ã O DEPRECIAÇÃO (%) A NOVO 0,00
B ENTRE NOVO E REGULAR 0,32
C REGULAR 2,52
D ENTRE REGULAR E NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES 8,09 E NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES 18,10 F NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES 33,20 G NECESSITANDO DE REPAROS IMPORTANTES 52,60 H NECESSITANDO DE REPAROS IMPORTANTES E EDIFICAÇÃO SEM
VALOR
75,20
I SEM VALOR 100,00
