Planhab, PAC e minha casa, minha vida: uma breve análise das atuais políticas nacionais de habitação.
Iuri Jakimczyk Carvalho
Aluno de Graduação em Geografia
Universidade Federal Fluminense – Niterói
icarvalho@id.uff.br
Leandro José de Almeida Cravo
Aluno de graduação em geografia
Universidade Federal Fluminense- Niterói
leandroc_geo@hotmail.com
Ana Claudia Bliggs
Aluna de graduação em geografia
Universidade Federal Fluminense- Niterói
claudia.gutemberg@hotmail.com
I - INTRODUÇÃO HISTÓRICA
habitações subsidiadas pelo governo federal. Já a política de aluguel como possibilidade habitacional se mantém até 1964 e os IAP's, por outro lado, foram colocadas em dúvida quanto a sua rentabilidade e viabilidade, diminuído assim a quantidade construída de conjuntos habitacionais, principalmente a partir de 1954. (BONDOKI: 1994).
No período da Ditadura Militar ( 1964 – 1985 ), logo em seu início, em 1964, é criado o BNH ( Banco Nacional de Habitação ), centralizando o capital dentro do Sistema Financeiro de Habitação, que a partir de 1967 passa a ter seus recursos provenientes de fundos de poupança e do FGTS. Em 1979, é instaurada o Conselho Nacional de Desenvolvimento Urbano, que busca mais formalmente criar diretrizes para o desenvolvimento e planejamento urbano.
A Constituição de 1988, já no novo período democrático prevê a criação de Plano Diretores Municipais, definindo a questão habitacional como de “competência comum” para as três esferas de poder, integrando união, estados e municípios. Em 2001, pela lei 10.257 depois de uma década em tramitação no Congresso Nacional em “banho-maria” entra em vigor a lei federal de desenvolvimento urbano – Estatuto da Cidade. (ALFONSIN:2007)
II - OBJETIVOS
Analisar a política habitacional federal atual, tendo como ponto de partida o Planhab, PAC e Minha Casa Minha Vida, para entender a área de atuação de cada plano/programa, bem como o nível de integração entre eles, e as possíveis críticas que eles possam conter.
III - METODOLOGIA
Finalizando o artigo tem-se alguns trechos da entrevista realizada com Julio Cesar Correia França, na qual consta na íntegra na pesquisa já concluída. Ele é gerente de desenvolvimento urbano (Gidur-RJ) da Caixa Econômica Federal.
IV - PLANO NACIONAL DE HABITAÇÃO (PLANHAB)
Atualmente foi elaborado um plano pela secretaria de habitação do então recente Ministério das Cidades, criado em 2003, que vem com o objetivo de criar e focar numa real política de habitação do país em uma ação conjunta entre governo federal, estados, municípios e a iniciativa privada, dentro de um modelo intergovernamental e de parceria em vários setores. Foi previsto como inovação a participação da população, que conta com conselhos para analisar propostas e etapas das políticas direcionadas para a área, pretende atingir os seguintes objetivos:
Equacionar as necessidades habitacionais brasileiras; Desenvolver economicamente incluindo socialmente; Instrumento para uma nova política nacional de habitação; Planejamento em longo prazo;
Melhorar a organização e ordenamento institucional e jurídico para habitação.
O PLANHAB vem para dar corpo a um conjunto de medidas que formam o Sistema Nacional de Habitação, ao qual também pode-se citar a lei 11.124/05 que instaura o Sistema e o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social ( SNHIS e FMHIS ), em que os municípios e estados ficam encarregados de fazerem os seus próprios planos de acordo com a realidade local que é o Plano Local de Habitação de Interesse Social – PLHIS, fazendo assim com essa descentralização uma maior agilidade para as metas do plano. Está tembém previsto no PLANHAB a proposta de revisão periódica, com reavaliações constantes de sua política habitacional.
V - PAC HABITAÇÃO
Para habitação, o PAC direcionou uma parte do programa focando na política habitacional, chamada PAC habitação, a área tem como objetivo diminuir o déficit de moradias e aquecer o setor de construção civil. O setor terá destinado pelo PAC 2 cerca de 279 bilhões de reais distribuídos em 3 partes, segundo portal oficial do governo:
Urbanização de assentamentos precários, como favelas. Investimento de 30,5 bilhões de reais;
Programa Minha Casa, Minha Vida. 72,5 bilhões de reais;
Financiamento Habitacional realizado pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Serão investidos 176 bilhões de reais;
Segundo palestra de Eliana Santos Junqueira de Andrade realizada em dois de dezembro de 2011 na Escola de Arquitetura e Urbanismo da UFF, em Niterói, uma das grandes dificuldades do PAC tem sido a fragilidade do poder publico local. “De fato, as prefeituras municipais com poucas exceções, contam com mecanismo de planejamento, formulação, execução e controle de uma política habitacional.” (ANDRADE: 2007)
A questão atual, definida por Andrade é como aplicar os recursos, porque a falta deles o orçamento do PAC resolveu, sobrando recursos por causa da falta de projetos na quantidade esperada pela esfera federal. Ela define a atuação do PAC Habitação como: “traz mais recursos para setores estratégicos, e tenta remover obstáculos burocráticos”.
VI - MINHA CASA MINHA VIDA (MCMV)
Lançado em 2009, é o programa que irá implementar as metas do PLANHAB na prática, prevendo uma articulação entre esferas federais, estaduais e municipais do poder com financiamentos por bancos públicos como o Banco do Brasil e a Caixa Econômica Federal, sendo que esse também tem o papel de operadora do dinheiro.
entrega das casas. Essa versão atual fez alguns pequenos ajustes, mas o programa ainda é o mesmo do lançado na Cartilha da Caixa em 2009.
O Funcionamento do programa é subdividido em duas faixas de renda, a de 0 a 3 salários mínimos, funciona da seguinte forma, segundo a cartilha do programa:
União aloca recursos por área do território nacional e solicita apresentação de projetos;
Estados e municípios realizam cadastramento da demanda e após triagem indicam famílias para seleção, utilizando as informações do cadastro único; Construtoras apresentam projetos às superintendências regionais da Caixa,
podendo fazê-los em parceria com estados, municípios, cooperativas, movimentos sociais ou independentemente;
Após análise simplificada, a Caixa contrata a operação, acompanha a execução da obra pela construtora, libera recursos conforme cronograma e concluído o empreendimento, realiza o seu desligamento.
Enquanto no outro grupo de habitação, da população de faixa de renda de 3 a 10 salários mínimos, funciona da seguinte forma:
União e FGTS alocam recursos por área do território nacional, sujeitos a revisão periódica;
Construtoras apresentam projetos de empreendimentos às superintendências regionais da Caixa;
Caixa realiza pré-análise e autoriza o lançamento e comercialização;
Após conclusão da análise e comprovação da comercialização mínima exigida, é assinado o Contrato de Financiamento à Produção;
Durante a obra a CAIXA financia o mutuário pessoa física e o montante é abatido da dívida da construtora;
Os recursos são liberados conforme cronograma, após vistorias realizadas pela CAIXA;
Concluído o empreendimento, a construtora entrega as unidades aos mutuários.
opcional, o prazo máximo de financiamento é de 30 anos e há um pagamento menor durante a obra, (em função da renda). Neste mesmo grupo também há subdivisões, quanto menor a renda do comprador, mais parcelas do financiamento dele serão cobridas pelo Fundo Garantidor da Habitação. Não serão aceitos quem já possuir casa própria ou financiamento habitacional, bem como tenha sido contemplado anteriormente por algum programa de habitação social do governo.
Segundo a Cartilha do Minha Casa Minha Vida de 2009, algumas das condições para que haja os empreendimentos de até 3 salários mínimos imposta pela CAIXA é:
Estados e municípios que oferecerem: Maior contrapartida financeira;
Infraestrutura para o empreendimento; Terreno;
Desoneração fiscal de ICMS, ITCD, ITBI e ISS. Menor valor da aquisição das unidades habitacionais.
Fica evidente também que o papel dos municípios e dos estados, é mais presente nas habitações de rendas menores, na função não apenas de provedores de infra-estrutura como a da possibilidade arranjar terrenos para essas pessoas. Enquanto que nos projetos de renda 3 a 10 salários mínimos, as construtoras não recebem tantos subsídios, mas conseguem recursos do FGTS para a construção do empreendimento.
A verba destinada para pessoas com renda de até 3 salários mínimos é de cerca de 40% do valor total investido como dito por Eliana Andrade, gerando um contra-senso em relação ao percentual de pessoas dentro dessa faixa de renda que se encontram sem moradia própria, pois eles são a maioria absoluta.
“O crescimento das cidades não é acompanhado por aumento equitativo de investimentos em infra-estrutura, nem pela democratização a acessos a serviços públicos” (ANDRADE: 2007). Ocorre é que os investimentos em grande parte ainda se dão em locais afastados do centro e possuem o valor de terreno menor, que se encaixa no teto do programa Minha Casa Minha Vida. Levando assim esses empreendimentos de baixa a renda a lugares providos de uma infra-estrutura bem básica.
porque nessa região há uma melhor oferta de serviços. Colocar famílias em zonas afastadas e sem planejamento, pode ser um impacto negativo na logística de um bairro como os da Zona Oeste do Rio que já conta com grandes engarrafamentos por causa da falta de planejamento de gestões anteriores.
Há falta de flexibilidade, no quesito de só ser possível a posse do imóvel através da compra pode ter sido um problema. Alternativas feitas no passado como aluguel de imóveis, ocupação de espaços ociosos (geralmente nos centros das grandes cidades), multirão de autoconstrução, poderia ser de grande auxílio no acesso a moradia a essas populações carentes, também apontado por Eliana Andrade.
VII - ENTREVISTA NA CAIXA ECÔNOMICA FEDERAL
Como tem sido a articulação com os municípios ao quais tem como função arranjar as áreas para o minha casa minha vida? Há muitos casos problemáticos?
A situação tem sido boa, ótima. A prefeitura avisa que tem um terreno em tal lugar, aí a engenharia da Caixa vai ao terreno e analisa se o terreno é próprio para a construção, se antes lá tinha um posto de gasolina, tem que ver se o solo está contaminado. É feito um estudo do solo em condições ambientais, em condições documentais, para podermos aprovar. Então não é tão simples. Fazer analise jurídica, ver se está em inventário e ver se o solo tem algum comprometimento, contaminação, algum declive... e se for o caso, descarta-se o financiamento.
Então articulação existe, os municípios apresentam o projeto, uma vez que a caixa analisa e identifica alguma situação. Eles têm que esclarecer pra gente e se eles não apresentarem nada, consequentemente a gente não vai ter nada pra analisar, é interesse do município que sabe que tem pessoas em áreas carentes e compete a ele resolver isso. A Caixa está aqui como um órgão do governo federal que libera os recursos, analisa e permite a construção da habitação em si.
alguns casos em que o terreno não possuía saneamento básico, entre outros empecilhos. Como ficou essa questão?
Não sei se é isso não, uma premissa de todo o programa da Caixa Econômica é que exista saneamento. Não é executado um projeto sem que tenha água, luz, esgoto, telefone, recolhimento de lixo, tudo isso é previamente visto antes da aprovação.
Se não houver um documento da Cedae (companhia de água do Rio de Janeiro) declarando que vai ser fornecida água, a gente não aprova. Se não puder chegar luz lá, a gente não aprova. Se não tiver a instalação a gente pergunta pra concessionária, “qual prazo você tem pra concluir isso?”, só depois que você concluir que eu vou dar aprovação pra ser levantado o prédio, inverte o papel.
Em todo o projeto do MCMV está previsto ETE (Estação de tratamento de esgoto) existe um equipamento instalado pra tratar o esgoto e jogar o esgoto já tratado pra rede adutora. Recentemente a prefeitura é que quer fazer essas ETE’s , porque ela terá garantia do que está indo para a rede pública está tratado.
Essas ETE’s tem custo de energia elétrica, pessoas que monitoram. Se em condomínios de luxo na barra da tijuca que não querem pagar esses custos da ETE, imagine aqui. (referindo ao minha casa minha vida).
As construtoras apresentam os projetos para as superintendências regionais da caixa. De uma forma geral, como são esses projetos?
As construções seguem as linhas do programa, e ele tem que ser elaborado de acordo com os parâmetros do Ministério das Cidades, tudo isso aqui quem elabora é esse ministério, a Caixa é um agente governamental que operacionaliza o MCMV. O que for estabelecido por esse ministério, as prefeituras tem acesso, as construtoras também e apresentam os projetos diante disso.
Esses projetos são de acordo com o Ministério das Cidades, mas cabe a Caixa fiscalizar, para que o projeto seja adequado, pela prefeitura e/ou construtora. Se os projetos não estiverem de acordo com o programa e estarão inadequados.
Realmente não houve o atendimento total e ficou nessa faixa de 30% mesmo. A totalidade dos terrenos apresentados nem sempre satisfazem os projetos. A partir do momento que a prefeitura assina o termo de adesão, nos passa a idéia que ela tenha demanda para construção para essa população, mas se ela não fizer projetos, nem apresentar terrenos, nada vai sair do papel.
Existem casos que sobram dinheiro... dinheiro nunca faltou. Os projetos que são apresentados têm que ter qualidade e seguir os parâmetros do Ministério das Cidades, o que muitas vezes não ocorre. Sobrou dinheiro porque as prefeituras e construtoras não mostraram projetos suficientes, não que eu esteja dizendo que elas são culpadas. Mas o que ocorreu é que não houve quantidade de projetos que viessem pra cá que fosse suficiente pra usar todo o dinheiro. Agora em 2011 também é capaz de sobrar.
Há construtoras que se interessam mais por de 3 a 10 salários mínimos, porque já estariam mais confortáveis em construir nessa faixa de renda. Em até 3 salários mínimos, há algumas determinantes, há situações que tem que ser seguidas.
A Caixa está mais voltada para a classe trabalhadora, onde ganha menos e onde existe o grande déficit habitacional. No MCMV também tem lucro pelas construtoras.
Qual é a porcentagem de lucro, dos empreendimentos de 3 salários mínimos, e de 10 salários mínimos?
Toda a margem de lucro é tabelada pelo Ministério das Cidades. Não é assim diminuir recursos pra ganhar mais, o padrão tem que ser seguido (Referente a crítica feita por Eliana Andrade em relação as construtoras fazerem o mínimo previsto na construção, não contribuindo para a melhor qualidade do empreendimento). A margem de lucro estabelecido pelo programa a construtora já sabe de inicio, quando ela entra , ela já sabe o que vai ganhar.
Quais as formas de fiscalização da Caixa?
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Cartilhas do Programa Minha Casa Minha Vida de 2009 e 2011.
ANDRADE, Eliana Santos Junqueira de. Habitação e o Sistema Nacional de Habitação Interesse Social: Capacitação em Habitação de Interesse Social: Curso de Nivelamento. Set. 2007.
ALFONSIN, Betânia de Moraes. O Significado do Estatuto da Cidade para os Processos de Regularização Fundiária no Brasil: Regularização Fundiária Plena: Referências Conceituais. Ministério das Cidades: Brasília. p 69-98, 2007.
BONDUKI, Nabil Georges. Origens da Habitação Social no Brasil . Análise social, vol xxix (127), p.711-732, 1994.
Plano Nacional de Habitação PLANHAB: Ministério das Cidades. Disponível em: <http://www.cidades.gov.br/images/stories/ArquivosSNH/ArquivosPDF/Publicacoes/Pu bliicacao_PlanHab_Capa.pdf>. Acessado em 1 de jun. 2012.
Plano Local de Habitação de Interesse Social – PLHIS: Ministério das Cidades.
Disponível em
<http://www.cidades.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=872:pla pl-local-de-habitacao-de-interesse-social--plhis&catid=94&Itemid=126>. Acesso em 1 de jun. 2012.
Dados dos investimentos do PAC Habitação e MCMV no portal do governo. Disponível em: <http://www.brasil.gov.br/pac/o-pac/pac-minha-casa-minha-vida>. Acesso em 1 de jun. 2012.
