Tribunal de Justiça de Minas Gerais
1.0701.08.226224-0/001
Número do Númeração 2262240-
Des.(a) Otávio Portes Relator:
Des.(a) Otávio Portes Relator do Acordão:
29/07/2009 Data do Julgamento:
21/08/2009 Data da Publicação:
EMENTA: DESPEJO - ARRENDAMENTO RURAL - RENOVAÇÕES SUCESSIVAS DO TERMO CONSIDERADAS COMO SENDO DE PRAZO INDETERMINADO - IMPOSSIBILIDADE - NATUREZA DO NEGÓCIO - OBSERVÂNCIA DO PRAZO MÍNIMO LEGAL - NEGÓCIO AINDA VIGENTE - ORDEM DE DESPEJO INCABÍVEL. Se a relação jurídica entre as partes é de arrendamento rural, o término do contrato, com sucessivas renovações não pode gerar a conclusão de que os termos renovados, contam-se por prazo indeterminado, especificamente em razão da natureza do negocio, reclamando, assim, prazo mínimo de vigência. Neste espeque, considerados os prazos mínimos para as renovações, não se mostra regular o pedido de despejo lançado, no momento, com base em direito potestativo do autor, haja vista que o termo, em razão de sua última renovação automática, ainda estar vigente.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0701.08.226224-0/001 EM CONEXÃO COM A APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0701.07.206557-9/001. - COMARCA DE UBERABA - APELANTE(S): ALVAREZ LENZA FILHO - APELADO(A)(S): LINCOLN DOS SANTOS GRILLO E OUTRO(A)(S) - RELATOR: EXMO. SR. DES.
OTÁVIO PORTES ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REJEITAR AS PRELIMINARES E DAR PROVIMENTO AO RECURSO.
Belo Horizonte, 29 de julho de 2009.
DES. OTÁVIO PORTES - Relator
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
Proferiu sustentação oral, pelo apelante, o Dr. Bernardo Ribeiro Câmara.
O SR. DES. OTÁVIO PORTES:
VOTO
Trata-se de apelação interposta nos autos da ação de despejo, movida por Lincoln dos Santos Grillo e espólio de Maria do Carmo Peduto Grillo em face de Alvarez Lenza Filho, objetivando a rescisão do contrato de arrendamento rural e a desocupação de gleba de terra objeto do referido termo.
Adoto o relatório da v. sentença recorrida, acrescentando-lhe que o pedido foi julgado procedente, para declarar rescindido o contrato de arrendamento rural e decretar o despejo do requerido, referente ao imóvel descrito e individualizado na inicial, sendo condenando, o mesmo, em custas processuais e em honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa e acrescidos de juros de mora de 1% a partir do ajuizamento da ação. Por fim, fixou prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação espontânea, após o trânsito em julgado, independentemente de notificação. (fls. 239-242)
Inconformado, recorre o apelante, alegando, preliminarmente, nulidade da decisão por cerceamento de defesa e falta de fundamentação. Quanto ao mérito, alega que o contrato de arrendamento rural foi renovado por diversas ocasiões, sendo imperativo, entretanto, que se observe o prazo mínimo de cinco anos para cada termo, pelo que, em face do que restou decidido em anterior ação declaratória, que ampliou o objeto da avença, a ultima renovação do termo se deu em 28/06/2007, teria seu termino, somente, em 28/06/2012, pelo que não seria regular a notificação apresentada, sendo impossibilitada a rescisão do termo e a ordem de despejo. Aduz, assim, que a notificação não produz seus regulares
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efeitos, haja vista que lançada após o prazo mínimo de seis meses antes do termino do contrato. Requer, desse modo, a cassação da decisão, com o acolhimento das preliminares e, alternativamente, o acolhimento dos pedidos contrapostos, reconhecendo e declarando judicialmente a plena e atual vigência do arrendamento, cujo termo final está fixado para 28 de junho de 2012. (fls. 289-308)
Contra-razões às fls. 316-323, pugnando, em resumo, pelo desprovimento do recurso.
C o n h e ç o d o r e c u r s o , p o r q u e p r e s e n t e s s e u s p r e s s u p o s t o s d e a d m i s s i b i l i d a d e .
PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA
De início cumpre a análise da preliminar cerceamento de defesa, suscitada pelo apelante, sob o fundamento de que não seria regular o julgamento antecipado da lide, sem a realização da produção de prova testemunhal, indispensável ao deslinde da controvérsia.
Alega o agravante que seria indispensável a realização da prova testemunhal para melhor elucidação dos fatos.
Da detida analise das alegações do recorrente, entendo que razão não lhe assiste.
I s s o p o r q u e , a s q u e s t õ e s d e f a t o e d e d i r e i t o e s t a v a m t o d a s documentalmente jungidas aos autos, sendo, ainda, as decisões de primeira instancia, bem como a já exarada por esta mesma 16ª Câmara Cível, devidamente apresentada nos autos, o que se mostra capaz de transmitir a certeza necessária para a formação do convencimento do julgador, possibilitando, assim, o julgamento do feito.
Ademais, as provas testemunhais dão ciência, apenas, das impressões pessoais das testemunhas sobre os fatos, não transmitindo à evidência, a certeza, que por outro lado, o exame dos documentos,
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transmite.
Portanto, no caso, evidente que o conjunto probatório formado seria suficiente a embasar a análise da questão de fundo, não havendo necessidade de se produzir prova testemunhal.
Ademais, de se ressaltar que as partes efetivamente tiveram a oportunidade de confrontar à exaustão as alegações e os documentos apresentados.
Mais a mais, sendo o julgador o destinatário das provas e em entendendo este, como adequado o conjunto probatório apresentado, desnecessária seria a realização da prova testemunhal.
Assim, o simples indeferimento da prova testemunhal, com o julgamento antecipado do feito, não provoca cerceamento de defesa, mormente se regular a negativa, lastreada na desnecessidade e desvalia da prova, tendo sido, ainda, observado, em todo o procedimento, o devido processo legal.
Rejeito a preliminar.
PRELIMINAR - FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO
Passa-se à análise da preliminar de falta de fundamentação, também suscitada pelo apelante.
A preliminar não prospera.
Ora, as razões que embasaram a conclusão apresentada pelo d. julgador de primeiro grau estão à exaustão lançadas nos autos, colacionando os entendimentos jurisprudenciais que entende aplicáveis à espécie, pelo que não há que se falar em falta de fundamentação.
Desse modo, pela análise do decisum, vê-se que o julgador apresentou as razões de decidir nos limites dos fatos e fundamentos
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jurídicos deduzidos pelas partes, em suas petições, possibilitando, inclusive, o pedido de reforma da referida decisão de maneira pontuada através do presente recurso.
Assim, rejeito a preliminar.
MÉRITO
Infere-se dos autos que os autores celebraram com o réu, contrato de arrendamento rural, em 25/02/1994, por prazo determinado de seis meses, de percentual de gleba de terra de propriedade dos primeiros, especificamente, de 40,25 alqueires, ou seja, 194,81 hectares.
Posteriormente, como alegam os autores, o réu/apelante passou a se utilizar de toda a propriedade, ultrapassando os limites dos percentuais traçados no supra referido contrato de arrendamento.
Referido fato motivou a propositura de ação declaratória, onde restou estabelecido que havia relação jurídica de arrendamento rural entre as partes, sendo o seu objeto, a integralidade do imóvel de propriedade dos ora apelados, ou seja, a área inicialmente pactuada, bem como a remanescente utilizada pelo apelante, não prevista naquele primeiro termo. A decisão, neste particular, foi confirmada por esta 16ª Câmara Cível, em acórdão de minha relatoria. (fls. 39-49)
Transitada em julgado a referida decisão, os autores propuseram a presente ação de despejo, após notificação do réu, pretendendo a reutilização do bem arrendado, aventando se tratar de renovação de contrato por prazo indeterminado, pelo que cabível a denuncia vazia.
Pois bem, o objeto da controvérsia no presente momento, é se estabelecer se, em se tratando de arrendamento rural, possível a renovação da avença por prazo indeterminado, sendo, portanto, cabível a denuncia vazia, ou se a renovação automática somente se opera por prazos mínimos, pelo que incabível a notificação no prazo em que apresentada e vedado o despejo requerido.
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Mais a mais de se estabelecer qual o prazo de eventual vigência do pacto renovado, com os seus efeitos jurídicos.
De início, de se delimitar a relação jurídica entre as partes, para que se estabeleça qual o prazo inicial que se reconhece para o arrendamento rural operado.
De plano, vê-se que duas foram as relações jurídicas operadas entre as partes, sendo, a primeira, o contrato firmado em 25/02/1994, em que se arrendou percentual do imóvel dos autores e, a segunda, o arrendamento rural reconhecido judicialmente, por força do acórdão na ação declaratória anteriormente julgada, onde se declarou que a área remanescente daquele imóvel, anteriormente arrendado, também foi objeto de arrendamento rural.
Contudo, esta segunda relação jurídica de arrendamento, perfilhada na referida ação declaratória que a reconheceu, não se tratou, em verdade, de reconhecimento de novo contrato; a referida ação declaratória, nada mais fez do que declarar a ampliação do objeto do primeiro contrato de arrendamento rural operado em 25/02/1994.
A partir do momento em que o apelado passou a se utilizar da área remanescente da propriedade, o que se verificou foi que o arrendamento que antes atingia 40,25 alqueires, ou seja, 194,81 hectares, passou a atingir a integralidade do imóvel denominado Fazenda Bela Vista da Avó Preta.
(Grifei)
O entendimento do MM. Juiz foi nesse sentido, estando em consonância com o raciocínio aqui explanado. Veja-se:
'Quando fiz expressa referência à área remanescente da Fazenda, obviamente foi no sentido de apenas ampliar a área arrendada, somando-se à área prevista em contrato firmado entre as partes.
Não há, portanto, dois arrendamentos, mas apenas um que engloba toda a Fazenda Bela Vista da Avó Preta.' (fls. 241)
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Desse modo, embora operada em momentos distintos, o arrendamento reconhecido na declaratória julgada, nada mais fez do que ampliar, com dito, o objeto do primeiro arrendamento rural, que somente dispunha de parcela do imóvel, realizado em 25/02/1994.
Assim, a data do arrendamento do imóvel, em sua integralidade, será considerada como sendo a data da celebração do primeiro termo, sob pena de se desmembrar indevidamente as avenças, causando insegurança jurídica e provocando perplexidade.
Portanto, a decisão que aqui será lançada, englobará, obrigatoriamente todo o imóvel dos autores, não se afigurando justo que eventualmente se determine o despejo em parcela do bem e se mantenha o negocio com relação a outra parcela, haja vista que se assim fosse a função de pacificação social da jurisdição não seria efetivamente atendida.
Estabelecida a data de início do termo, qual seja, 25/02/1994, de se debater acerca dos prazos da avença, bem como de suas renovações, para que posteriormente se debata acerca da pretensão deduzida na exordial.
Inicialmente, vê-se que o contrato vigeu de 25/02/1994 a 25/08/1994, sendo que, a partir de então, a avença foi se renovando automaticamente, sem prazo determinado. Somente o primeiro termo teve prazo certo, os posteriores, por força das renovações contínuas, tiveram prazos indeterminados.
Todavia, como sabido, tratando-se de arrendamento rural, não se mostra regular o estabelecimento ou renovação de termo sem prazo determinado, especialmente em razão da natureza do negócio, que requer tempo de fruição do bem, para que o arrendatário não seja surpreendido com o pedido de devolução do imóvel, quando já realizado considerável investimento, ou mesmo, quando em tempo de colher seus frutos e abater suas rezes.
Assim, o prazo mínimo de duração do arrendamento rural deve
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observar a legislação específica, não podendo ser considerado como de prazo indeterminado, como estabelecido pelo julgador de primeiro grau.
Portanto, em se tratando de renovação automática do termo, por prazo indeterminado, haja vista que desde 1994 vem se mantendo vigente, é de se observar a previsão expressa da legislação aplicável à espécie.
Neste diapasão, prevê o Decreto 59.566/66 em seu art. 21:
'Art. 21. Presume-se contratado, pelo prazo mínimo de 3 (três) anos, o arrendamento por tempo indeterminado (Art. 95, II, do Estatuto da Terra).
É de se consignar, desse modo, que o prazo do termo observe o mínimo legal para as renovações, ou seja, 3 (três) anos, ressaltando-se que não se aplica o prazo de 5 (cinco) anos pretendido pelo recorrente, haja vista que não fez prova se tratar de desenvolvimento de pecuária de grande porte, sendo que sequer, demonstra que efetivamente produz e ocupa toda a gleba.
Assim, considerando como já explicitado, que a data inicial do arrendamento seria 25/02/1994, referente a toda a propriedade, com término em 25/08/1994, e observada as renovações automáticas com o prazo mínimo de três anos, temos:
I) 1º termo - 25/02/1994 a 25/08/1994;
II) 1ª Renovação automática - 25/08/1994 (prazo mínimo de três anos) - término 25/08/1997;
III) 2ª Renovação automática - 25/08/1997 (prazo mínimo de três anos) - término 25/08/2000
IV) 3ª Renovação automática - 25/08/2000 (prazo mínimo de três anos) - término 25/08/2003
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V) 4ª Renovação automática - 25/08/2003 (prazo mínimo de três anos) - término 25/08/2006
VI) 5ª Renovação automática - 25/08/2006 (prazo mínimo de três anos) - término 25/08/2009.
Do referido quadro esquemático conclui-se que ausente a alegação de que o apelante estava inadimplente com suas obrigações, bem como, não tendo sido notificado até 25/08/2006, o contrato novamente restou renovado e, bem assim, seu termo somente se dá em 25/08/2009.
Nesse viés, não havendo debate acerca da notificação ofertada pelos apelados, em si, posto que o apelante confirma seu recebimento, referida notificação tem validade e se presta a satisfazer o direito potestativo dos autores, expressamente delineado no art. 22 do Decreto 59.566/66:
Art. 22. Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o arrendador, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo das propostas recebidas, instruindo a respectiva notificação com cópia autêntica das mesmas (Art. 95, IV, do Estatuto da Terra).
Ora, a notificação foi apresentada em 2007, ou seja seis meses antes do termino da vigência do contrato renovado (25/08/2009), pelo que tem valia e cumpre seu desiderato de apresentar suas razões para que não se renove, outra vez, o termo.
Entretanto, mesmo que a notificação tenha sido apresentada em tempo e modo, seis meses antes do término da avença, tendo em vista o entendimento aqui consubstanciado, que salientou que o término da última renovação somente se dará em 25/08/2009, e, tendo em vista, que referida data ainda não se operou, impedida está, por conseqüência, a pretensão rescisória, bem como a expedição de ordem de despejo.
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Somente após a referida data (25/08/2009) é que teria cabimento a pretensão, em caso de não desocupação voluntária do bem, o que, por conseqüência, impede o desenvolvimento regular da pretensão, lançada, neste momento.
Por conseqüência, o pedido, nos moldes em que apresentados na exordial, são improcedentes, não tendo se implementado a data final do término do contrato, o que impede a decretação do despejo, neste momento.
Assim, é de se prover o apelo apresentado, sendo de se reconhecer que a avença, até 25/08/2009 ainda está vigente, sendo, portanto, como dito, improcedente o pedido de rescisão do contrato e despejo, com base nos fundamentos lançados na inicial.
Com tais considerações, DOU PROVIMENTO AO RECURSO, para julgar improcedentes os pedidos, na forma como lançados, em razão de ainda vigorar o contrato de arrendamento rural entre as partes, até 25/08/2009.
Invertam-se as custas e honorários advocatícios.
O SR. DES. WAGNER WILSON:
De acordo.
O SR. DES. BATISTA DE ABREU:
De acordo.
SÚMULA : REJEITARAM AS PRELIMINARES E DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0701.08.226224-0/001
