Experiência Internacional
Filipe Amado
Presidente da Comissão Consultiva
dos Fundos de Investimento Imobiliário da APFIPP
18 de Maio de 2011
Panorama do Mercado de Fundos de Investimento Imobiliário
em Portugal e na Europa
6º Congresso ANBIMA de Fundos de Investimento
Agenda
Mercado dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) em Portugal
Situação Actual
Evolução
Temas em Análise e Propostas
Mercado dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) na Europa
Situação Actual
Diversidade da Oferta
F. Abertos Número Variável de UP’s Possibilidade de subscrições e resgates Fundos Especiais de Investimento Imobiliário Fundos de Fundos de Investimento Imobiliário Fundos de Investimento Imobiliário Garantidos FII em Recursos Florestais
FII em Reabilitação Urbana
FII em Arrendamento Habitacional Investidores Particulares e /ou Investidores Institucionais F. Fechados Unidades de participação em número fixo Subscrição Pública ≥ 100 participantes Subscrição Particular ≤ 5 participantes > 5 participantes
Foi criada, recentemente, a figura das Sociedades de Investimento Imobiliário (SIIMO), as quais podem ser de
capital variável (SICAVI) ou de capital fixo (SICAFI). Podem ser autogeridas ou heterogeridas. Em termos jurídicos e fiscais, muito semelhantes aos FII.
Entidades de Supervisão:
Sociedades Gestoras: Banco de Portugal
Situação Actual
Número de Fundos, Montantes sob Gestão e Participantes
Montantes sob Gestão Março 2011 (milhões de euros) 4575 4990 1818
F. Abertos
F. Fechados
F.E.I.
Número de Fundos Março 2011 12 148 99 Número de Participantes (Setembro de 2010) 3731 127799
Situação Actual
Composição das Carteiras em 31 de Março de 2011
Finalidade dos Imóveis
Habitação Comércio
Serviços Outros
Estrutura da Carteira de Investimentos
Terrenos Projectos de Construção
Imóveis Acabados Arrendados Imóveis Acabados não Arrendados Direitos Ups FII + Soc. Imob.
- Os imóveis de FII devem ser avaliados por, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes, nas
seguintes situações:
Previamente à sua aquisição e alienação, não podendo a data de referência da avaliação do imóvel ser
superior a seis meses relativamente à data do contrato em que é fixado o preço da transacção;
Previamente ao desenvolvimento de projectos de construção, por forma, designadamente, a determinar o
valor do imóvel a construir;
Sempre que ocorram circunstâncias susceptíveis de induzir alterações significativas no valor do imóvel; Com uma periodicidade mínima de dois anos.
Situação Actual
Avaliações e Valorizações de Imóveis
- Os Imóveis acabados devem ser valorizados no intervalo compreendido entre o valor de aquisição e
a média simples do valor atribuído pelos peritos avaliadores;
- Métodos de avaliação utilizados: Método Comparativo, Método do Rendimento, Método do custo;
- Requisitos de competência e independência dos peritos avaliadores: Exigências de comunicação
prévia, de entrega de comprovativo de certificação e de habilitações profissionais.
Situação Actual
Regras de Composição das Carteiras - Activos Elegíveis
Imóveis
- Prédios Urbanos ou Fracções Autónomas;
- Prédios Rústicos ou Mistos (no caso dos F. Especiais de Investimento Imobiliário*);
- Em direito de propriedade, superfície ou através de outros direitos com conteúdo equivalente;
Liquidez
- Numerário;
- Depósitos Bancários; - Certificados de Depósito;
- Unidades de Participação de Fundos de Tesouraria;
- Valores Mobiliários emitidos ou garantidos por um Estado Membro da CE com prazo de vencimento residual <12 meses
Unidades de Participação em FII
Participações em Sociedades Imobiliárias Outros Activos Equiparáveis
Situação Actual
Regras de Composição das Carteiras - Produtos Diferentes com Regras Diversas
Fundos Abertos
Fundos Fechados
Subscrição Pública
Subscrição Particular Até 5 Participantes Mais de 5
Participantes
Aplicações em Imóveis* > 75% do Fundo > 75% do Fundo > 75% do Fundo > 75% do Fundo Participações em Soc. Imobiliárias < 25% do Fundo < 25% do Fundo Permitido Permitido
UP’s de F.I.I. < 25% do Fundo < 25% do Fundo Permitido Permitido
Projectos de construção < 25% do Fundo
< 50% do Fundo ou 60% se for reabilitação
Permitido Permitido
Peso Máximo por Imóvel 20% do Fundo 25% do Fundo n.a. n.a.
Arrendamento a 1 só entidade ou grupo < 20% do Fundo < 25% do Fundo Permitido Permitido Investimento fora de Portugal mas dentro da
U.E. Permitido Permitido Permitido Permitido
Investimento fora da U.E. mas dentro da
OCDE < 25% do Fundo < 25% do Fundo Permitido < 25% do Fundo
Investimento fora da OCDE Não Permitido Não Permitido Permitido < 10% do Fundo
Endividamento < 25% do Fundo < 33% do Fundo Permitido < 33% do Fundo
Situação Actual
Fiscalidade na Óptica do Fundo
Os FII são sujeitos passivos de IRC – Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Colectivas, sendo os respectivos rendimentos tributados de acordo com regime especial previsto no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF)
Os rendimentos de diferente natureza auferidos pelos FII são tributados autonomamente a taxas de IRC distintas dependendo da natureza dos mesmos
Tipo de Rendimentos Tributação
Rendimentos prediais que não sejam relativos à habitação social
20%s/ valor dos rendimentos líquidos dos encargos de conservação e manutenção efectivamente suportados e devidamente documentados
Mais-valias prediais que não sejam relativos à habitação social
12,5%s/ diferença positiva entre as mais e menos-valias realizadas
Outras mais-valias
10%s/ diferença positiva entre as mais e menos-valias obtidas em cada ano – F. Abertos e F. Fechados de Subscrição Pública
20%s/ diferença positiva entre as mais e menos-valias obtidas em cada ano –
Restantes FII
Outros rendimentos obtidos em território português
Rendimentos não sujeitos a retenção na fonte 25%sobre o respectivo valor líquido obtido em cada ano Rendimentos sujeitos a retenção na fonte à taxa a que a retenção na fonte deve ser efectuada
Outros rendimentos obtidos fora do território português Rendimentos de títulos de dívida, lucros distribuídos e
rendimentos de FII
21,5%
Outros 25%sobre o respectivo valor líquido obtido em cada ano
Isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) para Fundos Abertos e Fundos Fechados de Subscrição Pública
Ficam isentos de IRC os rendimentos de qualquer natureza obtidos por FII em Recursos Florestais, por FII em Reabilitação Urbana e por FII para Arrendamento Habitacional
Situação Actual
Fiscalidade na Óptica do Participante
Participantes Residentes
Rendimentos de capitais (1) Mais-valias Pessoas singulares Isenção com possibilidade de englobamento e crédito de imposto Tributação à taxa de 20% Pessoas colectivas (2) Englobamento obrigatório com crédito de imposto Englobamento A tributação dos rendimentos de UPs de FII depende do enquadramento fiscal do seu detentor e da respectiva residência fiscal e é realizada à saída
Participantes não Residentes
Rendimentos de
capitais (1) Mais-valias
Pessoas singulares Isenção Isenção (3)
Pessoas colectivas Isenção Isenção (4)
(1) Inclui rendimentos no resgate
(2) Igualmente aplicável a pessoas singulares quando obtidos no âmbito de uma actividade comercial, industrial ou agrícola (3) Se o não residente não for residente em paraíso fiscal – artigo 27º do EBF
Situação Actual
Fiscalidade na Óptica do Participante
Participantes Residentes
Rendimentos de capitais (1) Mais-valias Pessoas singulares Tributação à taxa de 10% ou isenção no caso de FIIAH’s F. Reabilitação e F. Florestais – 10% Tributação à taxa de 20% Pessoas colectivas (2) Englobamento obrigatório com crédito de imposto Englobamento A tributação dos rendimentos de UPs de FII em Recursos Florestais, por FII em Reabilitação Urbana e por FII para Arrendamento Habitacional é a seguinte:
Participantes não Residentes
Rendimentos de
capitais (1) Mais-valias
Pessoas singulares Isenção (3) Isenção (3)
Pessoas colectivas Isenção (4) Isenção (4)
(1) Inclui rendimentos no resgate
(2) Igualmente aplicável a pessoas singulares quando obtidos no âmbito de uma actividade comercial, industrial ou agrícola (3) Se o não residente não for residente em paraíso fiscal – artigo 27º do EBF
Evolução
Montantes sob Gestão e Número de FII desde 1987
11.383 259 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 19 87 19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 Mar-20 11 0 50 100 150 200 250 300
Montantes sob Gestão FII N.º Total FII
Milhões de euros Nº de Fundos
4 Sociedades Gestoras
36 Sociedades Gestoras
Evolução
Evolução
Novas Figuras com Incentivos Específicos
FII em Recursos Florestais FII em Reabilitação Urbana FII para Arrendamento Habitacional OE 2007 OE 2008 OE 2009
Temas em Análise e Propostas
Avaliações e Valorizações de Imóveis
Situação Actual
Proposta Objecto de Consulta Pública
Os Imóveis de um FII devem ser avaliados por, pelo
menos, dois peritos avaliadores independentes, com uma periodicidade mínima de 2 anos (n.º1 artigo 29º do RJFII)
Os imóveis de um FII devem ser avaliados por, pelo
menos, dois peritos avaliadores independentes, com uma periodicidade mínima de 6 meses, no caso dos fundos
de investimento abertos ou fechados de subscrição pública e 12 meses no caso de fechados de subscrição privada
Os Imóveis acabados devem ser valorizados no
intervalo compreendido entre o valor de aquisição e a média do valor atribuído pelos peritos avaliadores
(n.º1 artigo 8º do Regulamento CMVM N.º7/2007)
Os imóveis dos fundos de investimento são valorizados
pela média simples do valor atribuído por, pelo menos, dois peritos avaliadores
Comunicação prévia à CMVM, pelos peritos avaliadores
de imóveis do início do exercício da sua actividade. (n.º1 artigo 19º do Regulamento CMVM N.º7/2007)
Redução a escritodo contrato celebrado entre os peritos
avaliadores e a entidade gestora;
Deverda entidade gestora contratar peritos avaliadores registadosna CMVM
Os imóveis de FII devem ser avaliados por, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes (n.º1 artigo 29º do RJFII)
Regras mais exigentes de qualificação e certificação de peritos avaliadores
Introdução de Novas exigências relativas à rotação dos
Temas em Análise e Propostas
Novo Regime de Tributação para as SIIMO
Com a criação em Portugal da figura das Sociedades de Investimento
Imobiliário (SIIMO) considera-se necessária a existência de um regime
bipartido de tributação
Objectivos:
Viabilizar o investimento através das SIIMO;
Dinamizar a competitividade fiscal;
Promoção Imobiliária;
Atrair Investidores Estrangeiros.
Proposta:
Manutenção do actual regime dos Fundos de Investimento Imobiliário (tributação
por dentro);
Criação de um novo regime fiscal para as SIIMO, mais direccionado para
investidores não residentes e para estruturas de promoção imobiliária (tributação
à saída).
Mercado dos FII na Europa
Mercado dos FII na Europa
Mercado dos FII na Europa
Comparação entre os principais tipos de Veículos de Invest. Imobiliário
Fundos Fechados Fundos Abertos REITs
Empresas / Fundos cotados (excepto REITs)
Patamar mínimo de
investimento Alto Baixo Baixo Baixo Liquidez do investimento Muito baixa Média / Alta Alta / Média Alta / Média
Diversificação do portfolio Não necessariamente Sim Basicamente sim, mas não necessariamente
Basicamente sim, mas não necessariamente
Correlação com o mercado doméstico
Habitualmente alta, havendo no entanto Fundos que investem fora do mercado
doméstico Nalguns paises os investimentos encontram-se geograficamente disperos, outros concentram-se no mercado doméstico
Alta, principalmente por razões fiscais
Habitualmente alta, havendo no entanto Fundos que investem fora
do mercado doméstico
Volatilidade Baixa Baixa / Média Alta Alta
Principais factores de risco Concentração de risco /Dificuldade de saída
Dificuldade de obtenção de liquidez que permita satisfazer os pedidos de
resgate
Risco do mercado de capitais Risco do mercado de capitais
Valorização Menos regulamentada Mais regulamentada Definida pelo mercado de capitais, quando cotados Definida pelo mercado de capitais
Endividamento Pouco ou não regulamentado Com limites Em geral com limites Pouco ou não regulamentado
Prestação de informação Baixa Alta Alta, para REITs cotados, baixa para REIT's não cotados Alta
Possibilidade de venda a retalho noutro país membro
da EU Sim, em princípio Não
Sim para REIT's cotados, não para REIT's não cotados
Acções cotadas facilmente adquiridas por investidores
estrangeiros
Mercado dos FII na Europa
FII Abertos - Activos Elegíveis
Alemanha
(i) Directamente em Imóveis
(ii) Participações em Sociedades Imobiliárias; (iii) Depósitos Bancários;
(iv) Instrumentos do Mercado Monetário;
(v) Unidades de Participação de certos Organismos de Investimento Colectivo;
(vi) Activos Financeiros admitidos pelo Banco Central Europeu, Deutsche Bundesbank ou mercados oficiais da Área Económica Europeia
França
(i) Directamente em Imóveis
(ii) Participações em Sociedades Imobiliárias;
(iii) Unidades de Participação em FII (até 5% do valor do Fundo); (iv) UCITS;
(v) Depósitos com uma duração <12 meses reembolsáveis a qualquer momento; (vi) Certos Instrumentos Financeiros Líquidos como 'bons du Trésor';
(vii) Outros Activos Líquidos (como 'dépots à vue');
Nota: Pelo menos 60% da carteira em activos imobiliários e 10% em activos líquidos (Fundos sob a forma contractual)
Reino Unido
Se os documentos constitutivos não o restringirem e nos termos da regulamentação (i) Valores Mobiliários;
(ii) Instrumentos do Mercado Monetário;
(iii) Unidades de Participação em Fundos de Investimento; (iv) Derivados;
(v) Depósitos; (vi) Imobiliário;
(vii) Ouro até 10% do Fundo
Espanha
(i) Directamente em Imóveis; (ii) Direitos de propriedade;
(iii) Opções sobre Activos Imobiliários; (iv) Participações em Sociedades Imobiliárias;
Nota: Pelo menos 70% da carteira em Activos Imobiliários, e 90% para Fundos Fechados
Luxemburgo
(i) Directamente em Imóveis; (ii) Direitos de propriedade;
(iii) Participações em Sociedades Imobiliárias Fonte: Relatório do Expert Group on Open Ended Real Estate Funds (Março 2008)
Mercado dos FII na Europa
Temas em debate
Relatório do Expert Group on Open Ended Real Estate Funds
(Março 2008)
Criação de um Regime Europeu para os Fundos Imobiliários Abertos- Passaporte Europeu“The UCITS* Directive is a shining exemple of what can be achieved through common EU rules for retail funds”
Algumas Recomendações:- Possibilidade de alavancagem até 60% do património imobiliário;, - Mínimo de Liquidez de 10% /Sistema adequado de Gestão de Liquidez,
- Avaliação independente dos imóveis pelo menos uma vez por ano (repercussão imediata e exacta do valor da avaliação dos imóveis na valorização do Fundo);
- Divulgação de informação sobre política de valorização e menção à possibilidade de suspensão de resgates em circunstâncias excepcionais.
Mercado dos FII na Europa
Temas em debate
Directiva dos Gestores de Fundos Alternativos
(AIFMD – Alternative Investment Fund Managers Directive)
Objecto e Âmbito de Aplicação:Gestores de Fundos que não estão regulamentados a nível Europeu pela Directiva UCITS (Hedge Funds, Private Equity Funds, Fundos de Investimento Imobiliário, Outros Fundos Institucionais)
Principais motivações:Criação de um quadro abrangente de organização e funcionamento que assegure a fiscalização e supervisão da actividade dos gestores deste tipo de produtos
Objectivos Específicos:- Harmonizar a actividade dos Gestores e Depositários; - Aumentar a transparência em relação aos Investidores;
- Aumentar a supervisão e monitorização da actividade e do seu impacto sistémico; - Reforçar e aprofundar o mercado único Passaporte comunitário
Ponto de Situação:A última versão divulgada é de Novembro de 2011, estando a sua aprovação em Conselho prevista para este mês
APFIPP
Organização e Representatividade
Sectores
Representado
s
Fundos de Investiment o Mobiliário Fundos de Investiment o Imobiliário Fundos de Pensões Gestão de Patrimónios Órgãos Sociais Mesa da Assembleia Geral Direcção Órgãos Estatutários (Comissões Consultivas) Fundos de Investimento Mobiliário Fundos de Investimento Imobiliário Fundos de Pensões Gestão de Patrimónios Conselho FiscalAPFIPP
Missão
Promover
a Indústria de Fundos de Investimento Mobiliário, de Fundos de
Investimento Imobiliário, de Fundos de Pensões e de Gestão Discricionária em
Portugal;
Contribuir para o seu desenvolvimento
e para o enriquecimento do conhecimento
relativo a estas actividades;
Representar e defender os interesses
dos Sectores que representa, assim como
dos Participantes e Clientes, junto das Autoridades Nacionais e Internacionais e
Entidades Reguladoras do mercado;
Monitorizar a actividade legal e regulamentar
que rege os Sectores que
representa;
Contribuir para uma melhor informação
das suas Associadas relativamente aos
aspectos técnicos, económicos, de gestão, jurídicos ou outros relacionados com a
sua actividade diária;
APFIPP
Missão - Divulgar informação estatística
Elabora Relatórios Estatísticos sobre os diversos sectores representados com
informação de carácter público e/ou privado;
Promove a actualização diária de um sítio na internet onde qualquer investidor
pode aceder a um conjunto vasto de informação estatística sobre o mercado;
Calcula um Índice sobre o mercado dos FII Nacionais: Índice Imobiliário APFIPP;
A APFIPP está a desenvolver, em conjunto com o IPD, um projecto de construção, de
mais um índice para o mercado imobiliário que se encontra já em fase de finalização.
APFIPP
Índice Imobiliário APFIPP
Nasceu da necessidade de existência de um benchmark ou índice de referência para o mercado de
Fundos de investimento Imobiliário português e, indirectamente, para o próprio mercado imobiliário
nacional.
• Tem em conta não só a evolução da cotação dos Fundos que o compõem mas também o número de
UP’s em circulação de cada Fundo. Assim, os
maiores Fundos têm maior peso no Índice. • Contempla a distribuição de rendimentos efectuada periodicamente por alguns dos Fundos, através do pressuposto de reinvestimento desses rendimentos na aquisição de novas UP’s do Fundo distribuidor.
• Construído de modo a permitir que, a qualquer
momento. novos Fundos o possam integrar.
Permite ainda que Fundos que o integram possam sair sem que isso provoque, só por si, oscilações no
Índice.
Tem uma periodicidade mensal e a respectiva data de referência é 31 de Dezembro de 1999, sendo o
valor da Base 1.000,00
Rua Castilho 44, 2º Piso 2650-071 Lisboa Telf. 351.21.799.48.40 Fax. 351.21.799.48.42 info@apfipp.pt www.apfipp.pt
