Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 1
Prática Jurídica Civil I – 2º Bimestre
REGRAS PARA LOCALIZAÇÃO DE COMPETÊNCIA:
1. A ação pode ser proposta no Brasil ou em outro Estado soberano: As regras de competência internacional concorrente (art. 88 do CPC) ou competência interna exclusiva (Art. 89 CPC)
2. Competência da justiça comum ou justiça especializada: Caso não verse sobre relação de trabalho (art. 114 CF), matéria eleitoral ou matéria militar, por um critério residual, será proposta na justiça comum.
3. Se não for da Competência da Justiça federal (art. 109 da CF), por um critério residual, será da competência da justiça estadual ou DF.
4. Fixação da competência interna: poderá ser funcional (matéria, hierarquia ou pessoa da parte), territorial ou pelo valor da causa.
5. O foro(local de propositura da ação) faz referencia a competência territorial (arts. 94 a 100 do CPC)
6. A vara expressa competência funcional, em cada comarca ou seção judiciária existirão varas e juízos próprios, a definição se dá pelas normas de organização judiciária local.
COMPETÊNCIA ABSOLUTA E RELATIVA:
Art. 94 do CPC: Estabelece a competência relativa
Art. 95 do CPC: Nas ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro da situação da coisa. Pode o autor, entretanto, optar pelo foro do domicílio ou de eleição (relativo) não recaindo o litígio sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova (absoluta).
Para fazer o endereçamento:
1. Normas de competência: refere-se a questões processuais, sobre as quais somente o Congresso Nacional poderá legislar. São aplicadas uniformemente em todo o território nacional. Ex: o fechamento do fórum leva a suspensão do prazo (questão processual)
2. Normas de organização judiciária: ligada a realidade local, dá racionalidade ao sistema. Ex: o juiz pode fechar o fórum (não é questão processual)
• Comarca: O poder judiciário não existe no plano municipal. Não há identidade entre a ideia de município e comarca. A regra de competência prevista no CPC (art. 94 e 95) tem como limite de especificidade a comarca, que é a célula base do sistema de competência.
o Cláusula de eleição de foro esta ligada a prorrogação de competência (relativa). A prorrogação se opera não entre juízos, mas entre comarcas.
• Foro Regional e central: está no âmbito da organização judiciária, é sempre ABSOLUTA, NÃO é prorrogável. o A competência entre foro regional e central não é prorrogável, as partes não podem eleger estes. CÓDIGO CIVIL SOBRE A LEI DO INQUILINATO
Art. 2.036 CC - A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.
Locação predial urbana e rural não é regida pelo CC: A locação de imóveis urbanos, para fins residenciais, comerciais, industriais e profissionais, passou a ser regida por lei especial, com o objetivo de garantir maior proteção ao locatário.
• Vantagens do CC: dota o sistema de uma coerência, estrutura e ideologia comum (facilita o manuseio, a publicidade).
• Vantagem da Lei extravagante: apesar de dispersa ela facilita de atualização.
LEI DO INQUILINATO Procedimentos:
1. Ação de Despejo: ordinário. 2. Ação Renovatória: ordinário. 3. Ação Revisional: sumário.
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 2 4. Ações de consignação de alugueis: especial.
Os pedidos de natureza CONDENATÓRIA são suscetíveis a prazos prescricionais, os de natureza CONSTITUTIVA a prazo decadencial.
CONCEITOS INTRODUTÓRIOS:
Conceito de AÇÃO RENOVATÓRIA: é instrumento disponibilizado para que o locatário ou sublocatário em face do locador, para obter a renovação compulsória (independente da vontade do locador) de locação não residencial, isto é, imóvel destinado a exploração de atividade empresarial.
• Visa paralisar a realidade em determinado lapso temporal (durante o curso de processo o locatário continua a pagar aluguel).
• Natureza CONDENATORIA
• Pode haver inclusive MAIS DE UMA renovatória em andamento.
• Se AÇÃO DE DESPEJO (proposta pelo locador) for julgada procedente, a renovatória perde o seu objeto. • A sentença proferida RETROAGE à data do termino do contrato (ex tunc).
Conceito AÇÃO REVISIONAL: permite que o valor do aluguel seja adequado ao valor de mercado (não há inadimplência ou mora).
• Natureza CONSTITUTIVA, pois o objeto é fixar novo aluguel.
• Se houver inadimplência no curso do processo é possível a cobrança dentro deste, a natureza é CONDENATORIA.
• A mudança do valor tem natureza constitutiva, mas a exigibilidade é condenatória.
Conceito AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUEL: é procedimento especial que equivalerá ao seu pagamento, tendo por escopo a extinção da obrigação.
Conceito AÇÃO DE DESPEJO: dissolve o contrato de locação, em virtude do qual se transferiu ao locatário a posse direta da coisa locada.
• Há dois conteúdos, um constitutivo e um condenatório,só se pode obter posse depois de desconstituir o laço contratual.
Arrendamento: É o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e/ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola.
OBJETIVO: Permite maior equilíbrio entre locatário e locador, evitando que uma das partes tenha muito mais poder que a outra.
DECRETO Nº 24.250 (chamada de LEI DE LUVAS) o termo luvas referia-se a qualquer soma que o locatário pagasse ao locador por ocasião da renovação.
• Tal exigência tornava-se abusiva quando o locatário comerciante já havia estabelecido seu ponto no local, ficando preso ao pagamento das luvas para lá permanecer.
• Solução: preenchido certos requisitos o locatário de imóvel NÃO residencial pode obter a renovação coercitiva, ainda que contra a vontade do locador (ação renovatória).
• A lei prevê sanção de natureza penal ao locador:
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 3 O QUE PERMANECE REGIDO PELO CC E LEIS ESPECIAIS: (art. 1º da LI) A lei se destina a regular as locações de imóveis urbanos, se excluem os bens moveis e os imóveis rurais.
• Prédio urbano: aquele que embora situado em zona rural destina-se à habitação ou ao comercio.
• Prédio, na acepção jurídica, pode ser edificado ou não. Um terreno locado pode ser regulado pela lei se tiver finalidade comercial ou industrial.
EXCLUEM-SE: (ART.1º)
1. Arrendamento mercantil: O objeto do contrato é a aquisição, por parte do arrendador (um banco ou sociedade de arrendamento mercantil), de bem escolhido pelo arrendatário (cliente) para sua utilização, podendo ou não ser seguida de compra pelo arrendatário.
2. Locações:
a. Que o Estado firma na condição de LOCADOR com particulares, sujeitos a normas de direito público. i. Quando o Estado surge na posição de LOCATÁRIO, aplicam-se os princípios do inquilinato. b. Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos: Ficam fora desta lei
especial as locações exclusivamente destinados a veículos, sem qualquer vinculação com imóvel locado. c. Espaços destinados à publicidade
d. Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados. Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Questão: Um terreno não edificado se sujeita ao regime da locação da lei nº 8.245? Aquele que explora estacionamento, em terreno não edificado, sujeita-se a lei do inquilinato ou código civil?
O Prédio, na acepção jurídica, pode ser edificado ou não. Um terreno locado pode ser regulado pela Lei do Inquilinato se tiver finalidade comercial ou industrial.
Ficam fora da Lei do Inquilinato as locações exclusivamente destinadas a veículos, sem qualquer vinculação com imóvel locado (locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos).
É preciso distinguir o locatário da vaga de estacionamento (aquele que paga guardar o veiculo), cujo contrato não se sujeita a lei do inquilinato, e o locatário do terreno não edificado (que exerce a atividade de estacionamento), sendo este ultimo protegido pela Lei do Inquilinato.
CLASSIFICAÇÕES QUANTO AO CONTRATO NA LEI DO INQUILINATO: RESIDENCIAL OU NÃO RESIDENCIAL:
1. Locação residencial: Não permite a utilização de ação renovatória. 2. Locação Não residencial: permite a utilização de ação renovatória CONTRATO VERBAL OU ESCRITO:
1. Contrato verbal: equiparado ao de prazo indeterminado, mesmo que as partes tenham ajustado verbalmente como sendo determinado.
2. Contrato escrito:
a. Prazo indeterminado
b. Prazo determinado: Trata-se de contrato por prazo certo, após esse prazo, caso não haja oposição, ele passa a ser prazo indeterminado, salvo se for feito aditamento por escrito, estabelecendo novo prazo (as demais clausulas continuam vigentes).
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 4 1. Resolução por inadimplemento: é pretensão motivada. É uma sanção, sempre possível seja na locação seja
residencial ou não, por prazo determinado ou indeterminado (art. 9º LI)
2. Denuncia Cheia/motivada: é a pretensão por meio da qual se deseja dar fim ao contrato de locação, por meio da apresentação de justificativa.
3. Denuncia vazia: locador retoma o imóvel ou o locatário restitui o imóvel sem nenhuma justificativa (o motivo pode existir, mas é juridicamente irrelevante).
DAS LOCAÇÕES RESIDENCIAIS:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por PRAZO igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Nas locações por ESCRITO APÓS O PRAZO igual ou superior a 30 meses possibilita-se a denuncia vazia ao LOCADOR. Prorrogação: Terminado o prazo:
• Abre-se a possibilidade de denúncia vazia com ação de despejo a ser proposta até 30 dias após o final do prazo do contrato. • A posse do locatário por mais 30 dias sem oposição do locador
prorroga o contrato por prazo indeterminado, a partir daí, havendo interesse em realizar a denúncia (cheia ou vazia) deve o locador, necessariamente, notificar o locatário com prazo de 30 dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º (inadimplemento)
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Na locação VERBAL (equivale ao contrato por tempo indeterminado) ou ESCRITA COM PRAZO INFERIOR a 30 meses a denuncia, em regra, deverá ser cheia (motivada).
Hipóteses de denúncia cheia: 1. Inadimplemento (art. 9)
2. Extinção do contrato de trabalho + há locação + esta decorre do emprego do locatário.
3. Retomada para cônjuge ou companheiro do locador para uso próprio e para descendente ou ascendente, se o pedido de retomada se fundar no uso residencial (nesta hipótese é condição que o beneficiário, assim como seu cônjuge ou companheiro, não disponham de imóvel residencial).
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 5 b. Cabe provar a necessidade se o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando outro imóvel de sua propriedade OU o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
4. Edificação ou reforma decorre da iniciativa do próprio locador, e para tanto obtém licença do poder publico. Hipóteses de denúncia vazia: se vigência a locação por mais de cinco anos ininterruptos
Na locação verbal, o locador vai ter um dia a denuncia vazia?
A denúncia vazia é recompensa ao locador que celebrasse um contrato de locação garantindo ao locatário um contrato por tempo determinado pelo período de ao menos 30 meses. O locador pode celebrar contrato de um ano, mas abre mão da denuncia vazia.
Caberá denuncia vazia somente se o imóvel se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos (art. 47, V).
É possível denuncia vazia no caso de contrato de locação por prazo determinado de 01 ano celebrado consecutivamente três vezes? – Caiu na prova
A utilização da denuncia vazia é obtida nas locações residenciais nos contratos escritos por prazo de 30 meses ou superiores a este, não sendo possível se utilizar da soma do prazo de um contrato inicial com o prazo do contrato seguinte a fim de obtê-la. Isso ocorre, pois ao termino do primeiro contrato o locador poderia não renovar, em tese, o locador teve a oportunidade de exercer a retomada motivada.
Essa soma de prazos pode ser realizada nas locações não residenciais com a finalidade de obter o prazo necessário para a ação renovatória.
Locação NÃO residencial:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
O LOCATÁRIO DE LOCAÇÃO NÃO residencial: tem o direito de renovar o contrato de locação sob determinadas condições e dentro dos requisitos legais.
A renovação judicial será concedida pelo mesmo prazo do ultimo contrato, nesse sentido:
"o prazo do novo contrato, prorrogado por conta de ação renovatória, deve ser fixado na mesma base da avença anterior. A soma dos prazos dos diversos contratos sucessivos, 'acessio temporis', é admitida apenas para facultar ao locatário o uso da renovatória" (STJ-5ª t., resp 547.369-mg, rel. Min. Félix fischer, j. 23.3.04, deram provimento, v.u., dju 10.5.04, p. 335).
REQUISITOS:
1. O objeto da renovação é o contrato ainda em vigência. 2. Contrato ser ESCRITO e por tempo DETERMINADO
3. Locação pelo prazo mínimo de 05 anos, ou cuja soma do contrato inicial com os seguintes, ininterruptamente, atinja o prazo de 05 anos (acessio temporis).
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 6 O direito poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação (Sumula 482 STF): A cessão e a sublocação somente podem ocorrer com o consentimento prévio e por escrito do locador
Contrato firmado por integrante da sociedade: terá legitimidade para a ação tanto a pessoa natural, que firmou originalmente o contrato, quando a empresa, que já existia ou veio a existir no curso da locação (desde que o locador autorize tal atividade). POREM, tal beneficio não se estende a pessoa natural caso tenha figurado como locatário a pessoa jurídica apenas.
Morte do sócio: o sócio sobrevivente continua com o direito a renovação desde que prossiga no ramo.
Renovação concedida a indústrias e sociedade civis com fins lucrativos: As indústrias e sociedades civis, que desempenhem atividade com intuito lucrativo, passam a gozar da proteção da renovação.
PRAZO DA RENOVAÇÃO: 01 ano até 06 meses anteriores ao final do contrato (penúltimo semestre do prazo estabelecido no contrato de locação vigente)
• Trata-se de prazo DECADENCIAL, que não admite suspensão ou interrupção.
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, SE a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, OU se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
O LOCADOR PODE OPOR-SE:
1. Em razão de obras no imóvel, em duas circunstancias:
a. Se o poder público exigir reforma no imóvel que importe em radical transformação OU b. Reforma por iniciativa do locador para aumentar o valor do negocio ou propriedade.
i. As simples alterações no edifício que não afete sua utilização não são suficientes.
2. Utilização do imóvel pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comercio existente a mais de 01 ano (sumula 486 STF)
a. O imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário.
b. Se a locação se der sobre espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação com base nesse fundamento.
INDENIZAÇÃO: por perdas e danos com relação às despesas de mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio (§3) no caso de desvio de uso.
1. Se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições;
2. Se o locador, no prazo de 03 meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras. DA AÇÃO RENOVATÓRIA:
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 7 VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
REQUISITOS
• Incisos I, II e III do art. 51: Exige que o contrato renovando tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, que o prazo mínimo do contrato a renovar OU a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 05 anos, e que o locatário esteja explorando seu comercio no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
• Prova da quitação de imposto e taxa: deve juntar comprovante do pagamento dos impostos e taxas a seu cargo (o pagamento do seguro é uma obrigação contratual).
• Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação (a oferta não pode ser vaga ou indeterminada).
• Indicação do fiador e prova de aceitação da fiança: a inicial deve ser acompanhada de documento idôneo do fiador, responsabilizando-se pelo contrato, com autorização do cônjuge se for o caso.
• Prova de cessão ou sucessão na locação.
AÇÃO PROPOSTA PELO SUBLOCATÁRIO: Poderá o sublocatário propor a ação renovatória.
1. Haverá litisconsórcio passivo necessário entre o locador e o locatário sublocador: Caso a ação seja ajuizada pelo sublocatário – total ou parcial.
2. Figurará no polo passivo apenas o locatário sublocador: quando no contrato que o locatário sublocador mantiver com o locador, sobrar prazo suficiente para comportar o prazo de renovação, pretendido pelo sublocatário, autor da renovatória, seja total ou parcial.
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, aoseguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
MATÉRIAS DE FATO DA CONTESTAÇÃO:
1. Autor não preenche os requisitos para a renovação. Ex: escrito, prazo de 05 anos, comércio ininterrupto etc. 2. Alegar hipóteses dos incisos I e II do art. 52: obras ou reforma no prédio (determinadas pelo poder público ou
pela vontade do próprio locador para aumentar o valor), pedido para uso próprio do locador ou transferência de fundo de comercio.
a. Prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas 3. Impugnar a oferta do locatário, que esta fora do valor do mercado.
a. Exige prova das condições de locação que repute compatíveis 4. Possui proposta de terceiro para a locação, em melhores condições:
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 8 a. Ramo do interessado não pode ser o mesmo
b. Se esta for a única defesa do locador e o locatário cobrir a oferta de terceiro, terá direito a renovação. Existe a possibilidade de fixação de aluguel provisório a vigorar a partir do 1º mês do prazo do contrato a ser renovado (não excedente a 80% do pedido)
ESQUEMA SOBRE EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO.
Iniciativa Prazo Fundamento Modalidade
Locador Determinado (Art. 4) Denuncia VAZIA Residencial (art. 46 e 47) Locatário Indeterminado (Art. 5) Denuncia CHEIA Não residencial (art. 51 e 52)
*Adquirente Infração contratual Temporada
Quando cessa o usufruto Espaço em centro de compra
(Shopping Center) – art. 54 Built to Suit (art. 54-A)
BULT TO SUIT: modalidade de operação imobiliária de construção sob medida, consistindo em um contrato pelo qual um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses de um futuro usuário, que irá utilizá-lo por um período pré-estabelecido, garantindo o retorno do investimento e a remuneração peutilizá-lo uso.
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
SHOPPING CENTER: Precisa de maior liberdade nas clausulas do contrato.
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas. Iniciativa:
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
O ART. 4 REFERE-SE ÀS LOCAÇÕES POR PRAZO DETERMINADO:
1. LOCATÁRIO: recebe maior proteção na locação por tempo determinado (principal garantia quanto à intangibilidade de sua posse), seja residencial ou não residencial, pois impede a denuncia cheia ou vazia do locador (não impede rescisão por infração contratual)
a. Em regra o locatário utiliza a denúncia vazia, seja na locação por tempo determinado, indeterminado, residencial ou não residencial.
i. Quando o locador se recusa a receber as chaves usa a ação de consignação das chaves. (Art. 67) b. Há apenas uma hipótese de denúncia cheia ao locatário: quando o locatário devolve o imóvel antes do
término do contrato por tempo determinado, sujeita-se ao pagamento de uma multa (proporcional ao tempo de vigência do contrato), assim, a fim de evitar o pagamento desta, a denuncia cheia é realizada, com a justificativa de que a mudança se deu em razão de seu emprego.
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 9 a. O locador não pode reaver o imóvel nos contratos por tempo determinado, seja na residencial ou não
residencial.
b. O locador somente pode usar denúncia cheia ou vazia quando o contrato for por tempo indeterminado. LOCAÇÕES POR PRAZO INDETERMINADO:
1. Locatário: Se o contrato for por tempo indeterminado não haverá relevância na denúncia cheia por parte do locatário, ele deve usar a denúncia vazia, pois nestes casos o locatário não se sujeita ao pagamento de multa. 2. Locador:O locador somente pode usar denúncia cheia ou vazia quando o contrato for por tempo indeterminado.
Existe diferença de tratamento do contrato por tempo indeterminado a depender da modalidade de locação (entre residência e não residencial):
a. Não residencial: basta que alocação seja por tempo indeterminado para que o locador exerça, a qualquer tempo, a denúncia vazia.
i. Existe hipótese de denuncia cheia na locação não residencial ao locador? Se o prazo for determinado não cabe denuncia, se indeterminado cabe denuncia vazia. Não existe ação de despejo autônoma por denuncia cheia na locação não residencial. Se o locatário ajuíza a ação renovatória, o locador pode opor-se (contestar) com base nos motivos do art. 52 da LI.
b. Residencial:
i. Durante o contrato por tempo DETERMINADO (seja prazo inferior, igual ou superior a 30 meses): não permite a denúncia cheia nem a vazia pelo locador.
ii. Contrato VERBAL(equipara-se ao contrato por tempo indeterminado): 1. Denuncia cheia: a qualquer momento nas hipóteses do art. 47.
2. Denuncia vazia: uma vez decorrido o exercício da locação por 05 anos de forma ininterrupta (art. 47, caput e inc. V).
iii. Contrato por tempo INDETERMINADO:
1. Denúncia Cheia: a qualquer tempo nas hipóteses do art. 47. 2. Denúncia vazia:
a. Prorrogação após contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses: o contrato passa a vigorar por tempo indeterminado, nesse caso, será permitida a denúncia vazia a qualquer tempo (art. 46, caput e §2).
b. Prorrogação após contrato escrito com prazo inferior a 30 meses:o contrato passa a vigorar por tempo indeterminado, permite denúncia vazia somente após o exercício da locação por 05 anos (art. 47, caput e inc. V).
Exemplo:
NÃO permite a “acessio temporis”: A celebração sucessiva de contratos por prazo determinados inferiores a 30 meses, cuja somatória totaliza prazo superior a 30 meses não permite que o locador se utilize dessa somatória para utilizar a denuncia vazia.
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 10 Locação de imóvel irregular: O contrato de locação pode prever clausula em que se estabelece que o locador não se responsabilizará pela regularidade do imóvel, ainda que o locatário não consiga regularizar o imóvel isso não o exime de pagar multa caso rompa o contrato antes do prazo estabelecido.
• Não pode impedir a denuncia, mas pode impedir ele de se esquivar da multa.
SOLIDARIEDADE:
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou. Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.
A Lei do Inquilinato (Ao contrário do CC/02) presume a solidariedade, assim, o pagamento feito por um devedor a um credor extingue a obrigação quanto aos demais coobrigados.
• Se os contratantes não desejarem a solidariedade legal, devem dizê-lo expressamente, do contrário resultará da própria natureza do contrato de locação, por força da lei.
Solidariedade em processo implica em litisconsórcio FACULTATIVO: facilita o acesso a parte ao poder judiciário, permitindo, por exemplo, que o locador indique apenas um dos locatários como legitimado na ação.
Limite da solidariedade: solidariedade só produz efeitos quando se discute o cumprimento de obrigação, quando se discute constituição, modificação, extinção ou não há solidariedade (vigora o art. 47 do CPC).
Art. 47. Há litisconsórcio necessário, quando, por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir a lide de modo uniforme para todas as partes; caso em que a eficácia da sentença dependerá da citação de todos os litisconsortes no processo.
Parágrafo único. O juiz ordenará ao autor que promova a citação de todos os litisconsortes necessários, dentro do prazo que assinar, sob pena de declarar extinto o processo.
• Ação de despejo implica em duas pretensões, que podem ser cumuladas: reaver o imóvel, (natureza constitutiva) e obter os aluguéis não pagos (natureza condenatória), que implica na resolução do contrato. • Nas ações renovatórias e de despejo (que possuem conteúdo condenatório) todas as partes precisam fazer parte
do processo (litisconsórcio necessário). Somente é facultativo nas ações em que se discute o cumprimento (consignação ou cobrança), uma vez que a natureza é constitutiva.
VALOR DO ALUGUEL:
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
Parte da jurisprudência admite a cobrança de luvas (bonificação em direito, além do preço do aluguel para que se tenha a preferencia ou primazia do prédio ou casa, não há que se falar em ponto ou fundo de comercio) na celebração do PRIMEIRO CONTRATO, a despeito do art. 43, uma vez que o locatário tem maior liberdade, não haverá o ônus de mudança e não se estabeleceu o ponto. Não é admitido como condição de permitir a renovação da locação.
O valor inicial é livremente fixado entre as partes (não pode ser fixado em moeda estrangeira e vinculação a salários mínimos, esta ultima proibição evita ações revisionais constantes).
• Qual é a lei do paragrafo único? A lei que se refere o paragrafo é o plano real.
• Reajuste do aluguel: proibindo em qualquer tipo de contrato o reajuste inferior a 12 meses.
• Aplica-se a locação residencial e não residencial: ambos são regulados pelo plano real, que regulamentou todos os com ratos temporais.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 11 Rebus Sic Stantibus: é utilizada para designar teorias como a da imprevisão e a proibição de onerosidade excessiva. Os contratos devem ser cumpridos desde que no momento do cumprimento estejam em vigor as condições semelhantes ao instante em que ele foi celebrado, a modificação que torne a obrigação excessivamente onerosa permite a revisão do contrato, é clausula de revisão dos contratos.
Revisão dos contratos: Na locação há possibilidade de rever o valor dos alugueis. • Diferença entre REAJUSTE e REVISÃO:
o Reajuste é regulado pelo plano real (que estabelece um prazo mínimo anual) em razão da perda do poder aquisitivo da moeda
o Revisão busca-se o valor de mercado (a cada três anos).
Ação revisional é ação dúplice, o locador pode pedir o aumento e o locatário pode pedir a redução.
• O juiz pode fixar valor maior daquele pedido pela parte, pois se entende que o pedido é a revisão para atingir o valor do mercado, o valor indicado é ilustrativo.
• Segue o rito sumario, no novo CPC será comum.
Contagem do prazo para revisão do aluguel: existem duas correntes
1. Primeira: De que o acordo feito entre as partes interrompe os três anos e se inicia de novamente 2. Segunda: Entende que somente o acordo que leva ao valor de mercado acarreta na interrupção. o Entendimento atual: basta um acordo que gera variação para interromper o prazo da revisional
A matéria própria da ação revisional pode ser discutida no bojo da ação renovatória, nesse caso, o aluguel provisório não tem eficácia imediata, começa a surtir a partir do termino do contrato em vigor. Se o conflito entre locatário e locador sobre a renovação se dá em razão do valor do aluguel, a renovatória pode servir como a revisional, mas nesse caso além do valor determina um novo contrato fixado pelo juiz, na revisional pura o juiz não se pronuncia sobre o contrato (só altera o preço).
GARANTIAS LOCATÍCIAS:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução: se critica o uso impreciso dessa expressão, o legislador na pratica quis a caução em dinheiro. II – fiança: Dá mais controvérsia, é um dos meios mais atrativos pois de todas as garantias é a mais barata. III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro (na poupança), que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
CONSIDERAÇÕES SOBRE A FIANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO:
A exigência para que o fiador apresente o titulo de propriedade de um bem de seu nome NÃO se confunde com caução de imóvel, pois nesse caso haveria dupla garantia (expressamente vedada no §U do art. 37), a exigência é uma mera demonstração de idoneidade patrimonial. Não há um ônus real sobre o imóvel, a garantia continua sendo pessoal sobre todo o patrimônio do fiador (e não sobre um bem determinado).
O fiador pode alienar esse imóvel, pois não há garantia real especifica sobre aquele bem
• A caução pode ser sobre bem do próprio locatário e não de terceiro: Na caução do imóvel do fiador, na execução futura, somente pode pegar o imóvel e nenhum outro bem.
o O art. 38 prevê o registro de varias coisas, mas não esclarece onde ficam os títulos caucionados. • Ao se estabelecer a fiança esse contrato não pode ser levado ao registro de imóveis, pois a fiança é pessoal e
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 12 Quando termina a fiança? O art. 39 vincula a extinção da fiança com a extinção do contrato principal. Surge um conflito entre o art. 39 e art. 835 do Código Civil de 2002 quanto a exoneração do fiador:
• O artigo 39 da LI determina que a fiança perdura até a entrega das chaves. • O art. 835 do CC permite a desvinculação a qualquer tempo (denuncia vazia)
• Em ambos o contrato deve vigorar por tempo INDETERMINADO, no determinado não há exoneração.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor. (denuncia vazia do fiador).
O STJ reconheceu que o fiador não poderia ficar vinculado para sempre a uma obrigação, permitindo a exoneração com base no art. 835. Posteriormente foi inserido na LI um mecanismo semelhante de exoneração de fiança, mas um pouco mais favorável ao locador:
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Exoneração do Fiador: uma vez prorrogada a locação por tempo indeterminado, o fiador pode notificar o locador informando sua intenção de se desonerar, ficando obrigado ainda durante 120 dias após esta notificação.
O locador pode ajuizar ação de despejo, caso tenha sido notificado pelo fiador de sua exoneração e o locatário não tiver oferecido novo fiador em 30 dias. Na hipótese de despejo por não oferecer fiador, o juiz determina liminar de despejo “inaudita altera pars”.
• NÃO precisa de clausula para que o fiador continue responsável pela divida do locatário após a prorrogação por prazo indeterminado (art. 39).
• Se no contrato constar que o locatário responde até a entrega das chaves? Pode se exonerar do mesmo jeito.
Súmula 214 STJ - O fiador não responde pelo aditamento que ele não anuiu.
O fiador não responde pelo aditamento sobre o preço que não anuiu. Na ação revisional precisa dar ciência do processo ao fiador. Ex: Se locador e locatário fazem ajuste de 5 para 10 mil reais, sem consentimento do fiador, ele responde somente por 5.
Relação entre o bem de família e a fiança: A LI alterou o a lei 8.009 (que disciplina sobre o bem de família) e cria outra exceção a impenhorabilidade dos bens de família, na qual o credito prevalece sobre a proteção da família.
• Fiador não pode mover ação de regresso contra o afiançado (sobre os bens de família deste), pois a exceção refere-se apenas ao o fiador no caso de locação.
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Impossibilidade de cobrança de aluguéis antecipados: somente pode cobrar se não for outorgada nenhum tipo de garantia, do contrário, só pode cobrar aluguel vencido.
É possível demandar isoladamente fiador e locatário: é preciso renuncia-se no contrato de fiança ao beneficio de ordem, passando a responder solidariamente.
ALIENAÇÃO DA COISA LOCADA:
A despeito dos deveres do locador estabelecidos no art. 22 da LI, em principio, não existe obstáculo a que o proprietário locador venda o imóvel, a celebração do contrato de locação não retira o poder de dispor.
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 13 Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Há duas proteções ao locatário: Operam tanto na locação residencial quanto não residencial. 1. Clausula de Vigência: o adquirente do imóvel NÃO poderá denunciar o contrato se:
a. Se este for prazo DETERMINADO
b. Contendo clausula de vigência em caso de alienação c. Averbado junto a matricula do imóvel (efeito erga omnes).
2. Preferencia: (Art. 27 da LI) Tanto nos contratos por tempo DETERMINADO quanto INDETERMINADO.
• O que é: O locador deverá oportunizar a preferencia ao locatário na aquisição do imóvel locado (não exige expressa menção no contrato)
• O locatário nunca pode ser preterido (impedido de exercer a preferencia): a clausula que renuncia previamente a esse direito é nula.
• Espécies:
a. Preferencia Pessoal: ação de indenização por perdas e danos (despesas da mudança) em face do locador (S. 181 STF e art. 33 da LI)
b. Preferencia Real: ação de adjudicação para trazer para si (locatário preterido) o imóvel para seu patrimônio, o contrato deve estar no registro do imóvel, pelo menos 30 dias antes da venda.
i. Efeitos:
1. Se o negocio é anulável: o locador perde a propriedade, todos os registros subsequentes (inclusive a alienação feita sem direito de preferencia) são desconstituídos.
2. Se não é anulável: há apenas o adquirente perdendo a propriedade, porem, corre o risco da contaminação ocorrida nesse período. Defesa do locador.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato (compra e venda) no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
O locatário deve ser notificado, inclusive da proposta feita pelo terceiro adquirente. Se houver nova alteração deve dar nova oportunidade ao locatário de adquirir.
Prorrogando para tempo indeterminado e NÃO sendo averbado o encerramento do contrato: o direito real de preferencia continua. Desde que o locatário continue na posse do imóvel.
CITAÇÃO (art. 213 a 231)
CITAÇÃO: É o ato pelo qual se chama a juízo o réu ou o interessado, a fim de se defender (art.213 e 214). Sem esta o processo é inexistente em face do réu. É vicio que não se convalida, não sana.
1. Postal: regra geral (Art. 222)
2. Edital: quando o lugar for ignorado, incerto ou inacessível ou quando incerto o réu. Publicada 01x na imprensa oficial e 02x na local, 15 dias para as 03 publicações.
a. Prazo de dilação/do edital: oscila entre 20 a 60 dias a contar da primeira publicação (não pode deixar de constar no edital).
3. Oficial de justiça: A parte requerer, Quando impossibilitada por correio. a. Pessoal
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 14 b. Hora certa (quando houver suspeita de ocultação do citando, depois de feita deve ser expedida uma carta informando o citado, começa a contar a partir da juntada da comprovação do envio da carta mandado).
CITAÇÃO FICTA (edital e por hora certa) + NÃO COMPARECIMENTO DO RÉU: nomeia-se curador especial. • Não há presunção de veracidade dos fatos (há revelia, mas não há efeitos).
• O ônus da prova continua sendo do autor, o curador especial esta dispensado da impugnação especifica dos fatos, de forma que pode contestar por negativa geral (mas deve impugnar especificamente o direito).
Principio da EVENTUALIDADE: (concentração da defesa do réu) as matérias podem ser apresentadas pelo réu de forma que a subsequente será apreciada se a antecedente for afastada, ainda que sejam incompatíveis entre si.
PRECLUSÃO: perda do direito de praticar o ato por não ter sido exercitado no momento adequado.
a. Temporal: decorrido o prazo de 15 dias deixa de apresentar resposta (no sumario não existe).pois não há prazo para a contestação, ela deve ser apresentada na audiência.
b. Logica: reconhecimento do pedido por parte do réu não permite a apresentação de contestação. c. Consumativa: Ocorreria com a apresentação só da reconvenção (art. 299), a consequência é a revelia.
a. APRESENTAÇÃO DE RECONVENÇÃO SEM CONTESTAÇÃO: a reconvenção deve ser conexa com a inicial ou com os fundamento da defesa, assim a reconvenção somente terá ponto de apoio a petição inicial (igual ao pedido contraposto).
RECONVENÇÃO, A PEDIDO CONTRAPOSTO E AÇÕES DÚPLICES: permite que o réu peça ao mesmo tempo que impede a pretensão do autor.
• Conexão: O maior requisito da reconvenção é a conexão com os fundamento da inicial ou da defesa.
• Pedido contraposto: é possibilidade de fazer o pedido na própria contestação, sem exigir petição inicial em separado. Somente se dá com base nos fatos da inicial (e não no fundamento da defesa)
o Permite-se o pedido contraposto no procedimento sumario (Art. 278).
o Vantagem: Aumenta o maior numero de lides em um processo garantindo economia dos atos processuais. o Desvantagem: pode acarretar confusão no processo.
DUPLICIDADE e seu limite: na contestação da ação renovatória há a possibilidade de pedir o despejo do locatário. • ENTRETANTO: na renovatória ainda cabe reconvenção, pois pode haver pretensão conexa que não seja o
despejo, caso o réu queira pedir algo ALEM do despejo.
PRECLUSÃO TEMPORAL DA CONTESTAÇÃO E O LITISCONSÓRCIO: O termo inicial a partir da citação do ultimo, a contagem do prazo em dobro se houver procuradores distintos, contagem a partir da juntada do ultimo.
Dois réus citados por via postal em que AR volta um positivo e um negativo: O réu que foi citado não se manifestado, o autor manda se manifestar e desiste do réu que não foi citado.
Prazo da resposta do que foi citado:
1. Se constituiu advogado é pacifico o prazo é da publicação da imprensa oficial da decisão que homologou a desistência.
2. Se o citado não constitui advogado o Teotônio Negrão entende que precisa ser intimado pessoalmente. No procedimento sumario em que um foi citado e outro não: se ambos não comparecem, o autor pode desistir da ação em face do não citado, o juiz decreta revelia.
Pode ter processo de conhecimento valido com vinculação da sentença do réu a tudo sem que haja citação? Sim, pelo comparecimento espontâneo (do réu ou do advogado) que supre a citação.
• O advogado precisa ter poderes para receber citação? Não se exige poderes especiais para praticar um ato que não será praticado, precisa apenas poderes para foro em geral.
Autor distribui a petição inicial, juiz determina emenda da inicial, nesse meio tempo o advogado do réu junta a procuração: a citação tem por efeito é dar ciência da existência do processo. Se o juiz receber o aditamento da petição determinará a intimação do réu para responder, o prazo inicia-se a partir da intimação.
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 15 RESPOSTA DO RÉU (art. 298 a 299)
Qual a diferença entre resposta e defesa? A resposta é mais ampla, envolve a reconvenção o pedido contraposto, a defesa apenas impede a pretensão do autor.
1. Contestação 2. Reconvenção
3. Exceção: impedimento e suspeição (do juiz, pode alegar ate depois do transito em julgado pela ação rescisória) e incompetência (contra o juízo, apenas a incompetência relativa).
a. Suspendem o prazo para demais manifestações. b. A decisão que julga tem eficácia da imediata
c. Prazo: se juiz rejeita será da data da intimação, se aceita será do momento em que o outro juiz manda as partes se manifestarem
4. Impugnação ao valor da causa ou a assistência judiciaria. Incidente em apenso
5. Intervenção de terceiros pelo réu (chamamento, denunciação, nomeação de autoria), são juntadas nos autos. 6. Ação declaratória incidental, mantida nos mesmo autos a petição.
7. Incidente de arguição de falsidade documental. Defesa processual: se divide em:
1. Defesa dilatória: atrasa o andamento da ação. Ex: exceção de incompetência. 2. Peremptória: extingue o processo. Ex: ilegitimidade.
• Pressupostos processuais: (Art. 301).
• Condições da ação: interesse de agir, possibilidade jurídica do pedido, legitimidade. Defesa de mérito:
1. Defesa direta 2. Defesa indireta Contra-ataque
Deve ocorrer o despejo.
Apesar de o contrato de locação não impedir a alienação do imóvel, existem duas proteções possíveis ao locatário: a cláusula de vigência (que não se aplica ao presente caso, uma vez que a locação, após o termino do prazo passou a vigorar por tempo indeterminado) e o direito de preferencia. Este ultimo consiste no dever do locador de oportunizar com primazia ao locatário a compra do imóvel locado, o direito de preferencia está presente tanto nos contratos por tempo determinado quanto indeterminado, seja a locação residencial ou não. O locatário nunca deve ser preterido (impedido de exercer o direito de preferencia) ainda que este direito não esteja expresso no contrato. Conforme o art. 33, o locatário pode reclamar perdas e danos do alienante (ação indenizatória contra o locador) ou depositar as despesas e requerer para si o imóvel dentro de 06 meses a partir do registro do ato (o que não se verifica, pois do registro feito pelo adquirente até o presente momento conta-se mias de 06 meses).
Via de regra, o art. 2 da LI estabelece a solidariedade entre locadores e locatários (implicando no litisconsórcio facultativo), porem, esta solidariedade possui certos limites: ela somente se aplica nos casos em que se discute o cumprimento de uma obrigação, mas não quando se discute a constituição, modificação ou extinção de direitos como ocorre na ação revisional. A fixação de novo aluguel é pretensão constitutiva e elimina a solidariedade, exigindo um litisconsórcio necessário entre os locadores. Portanto, a eficácia da sentença dependera da citação de todos os litisconsortes no processo (art. 47 do CPC). Deverá o réu presente na audiência alegar a inexistência de citação do outro réu, defesa processual dilatória, que por sua natureza, irá prolongar a existência do processo até que a irregularidade seja suprida.
O art. 2º da Lei do Inquilinato presume a solidariedade como regra geral, caso as partes desejem afasta-la deverão estabelece tal fato no próprio contrato, sob pena de prevalecer a solidariedade, que resulta da lei. A solidariedade somente não prevalece nas ações que tratam de constituição e extinção de direitos (o que não é o caso, pois o que se discute é o cumprimento de uma obrigação). A solidariedade implica no litisconsórcio facultativo, assim, nao há obrigatoriedade em indicar todos os integrantes nos polos ativos e passivos.
Resumo de Prática Civil I – Dafne Sobral – 2º Bimestre Página 16 O art. 4 da Lei do Inquilinato autoriza a devolução do imovel pelo inquilino a qualquer tempo, seja nos contratos por tempo determinado, indeterminado, residencial ou não. A devolução, entretanto, deverá ser acompanhada de multa fixada no contrato, o que não ocorreu, e por isso, deve ser fixada judicialmente levando em conta o tempo de cumprimento do contrato. Acrescenta o §U do mesmo artigo que a multa somente poderá ser evitada pelo locatário quando exercitar sua denuncia cheia, isto é, quando a mudança se der por iniciativa do seu empregador e for notificado o locador com 30 dias de antecedência (o que não ocorre no presente caso). Pelo art. 5 da LI deve o locador promover ação de despejo para dar fim a locação (pleiteando também a multa devida). Por parte de Jairo, este poderá mover ação de consignação das chaves (Art. 67 da LI) em caso de recusa do locador em aceita-las.
Trata-se de locação residencial em que cada um dos contratos por tempo determinado tem prazo inferior a 30 meses (a acessio temporis não se aplica no presente caso, pois somente favorece o locatário não residencial para fins de renovatória e não o locador). Esta situação recai no enunciado do art. 47 da LI, caso em que o locador, após a prorrogação dos contratos por tempo indeterminado somente poderá exercer a denuncia cheia (que não inclui proposta de aluguel superior) ou no caso do inciso V, a denuncia vazia, quando a vigência da locação ultrapassar 05 anos (o que somente ocorrerá em 2016). Dessa forma, Marisa não poderá ser despejada durante este período. Quanto ao valor do aluguel, é possível que o locador proponha ação revisional, pedindo aumento do aluguel, neste caso, sendo a ação dúplice, Marisa poderá (além de resistir a pretensão do autor) pedir novo valor do aluguel que entender cabível.
