PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA PRIMEIRA REGIÃO
APELAÇÃO CÍVEL N. 0002466-70.2013.4.01.3807/MG
fls.1/6 RELATOR : DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO
APELANTE : MARCOS JUNIO CORDEIRO PRIMO ADVOGADO : RODRIGO CALDEIRA ABREU VELOSO APELADO : CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO : MARCIA CALDEIRA GONCALVES
E M E N T A
CIVIL. PRO CES SO CIVIL. SIST E MA DE FINANCIA ME NT O IMOBILIÁ RIO (SFI). I MÓV EL E M FA SE DE CO NST RUÇÃO. CO BRANÇA DE J UROS RE MUNE RAT ÓRIOS ANT ES DA E NT RE GA DAS CHAV ES. CABI MENT O . 1. Segundo já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, “ não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos” (EREsp 670.117/PB, Relator Ministro Sidnei Beneti, Relator para Ac órdã o Min is tro Anton io Carlos Ferreir a, Seg und a Seçã o, DJe de 26.11.2 012).
2. O art. 75 da Lei n. 11.977/2 009, e la borado d e acord o c om o processo leg is lat ivo con stituc iona lmente pre visto, acresc entou o art. 1 5-A à Le i n. 4.380/1964, permitindo “ a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH”.
3. Senten ça mant ida . 4. Ape laç ão nã o pro vid a.
A C Ó R D Ã O
Dec ide a Se xt a T urma do T ribun al Re g iona l Fe dera l da 1ª Reg ião, po r unan imidad e, neg ar pro vime nto à ap elaç ão.
Bras ília, 3 d e ag osto de 201 5.
Des. Fe deral D ANI E L P AE S RI BEI RO Relator
fls.2/6
R E L A T Ó R I O
O EXMO. SR. DES E MB ARG ADOR F EDE R AL D ANIEL P AE S RIBEI RO:
Cu ida-s e de ação de proc ed imento or din ário aju izad a por Marco s Jún io Corde iro Primo co nt ra a Ca ixa Econ ômica Fed eral ( CE F), buscan do a d eclaraçã o de n ulid ade da cláus ula do contrat o q ue o obr ig a a pag ar os denom ina dos “juros de construção”, sem a devida amortização, por considerar tal cobrança abusiva, q uestion and o, ain da, a capit aliza ção d e juros.
O MM. Ju iz Fe dera l da 3ª Var a d a Sub seção Ju dic iár ia d e Monte s Claros ( MG) prof eriu s e nten ça (f ls. 169 -1 70, f rente e verso) n a q ua l julg ou improc edent e o ped id o, ao ente nd imento de q ue não se af ig ura abu siva a cláusu la sét ima d o contrato q ue estab e lec e a cobra nça de juros, correç ão mo netária e comissão pecun iár ia d o Fun do Garantidor d a Hab i tação Po pu lar (FGHAB), em contrato de mútuo vin cu lad o à pr omessa de c ompra e ve nda, ant es da e ntreg a das cha ves.
Inconf ormad o, o aut or ape la, req ueren d o a ref orma da sentença q uanto à cobranç a d e juros n a f ase de con struçã o e em re laçã o à ca pita lizaç ão de juro s, decorrent e de su a c obranç a sem a de vid a amortizaç ão d o sa ldo de vedor.
Hou ve contrarra zões . É o relatório.
Des. Fe dera l DANIE L PA ES RI BEIRO Re lator
V O T O
O EXMO. SR. DES E MB ARG ADOR F EDE R AL D ANIEL P AE S RIBEI RO:
Cu ida-s e de aç ão de proce dime nto o r din ário em q ue a parte autora busc a o reconh ecim ento de a bus ividad e da co bra nça dos denom in ado s “juros de construção”. A sent ença julg ou improcede nte o ped ido, em s íntes e, ao f undamento de q ue:
a) a CEF já d is pon ib ilizou os valores par a o contrato d e f inan ciame nto, cujo
ato tem , como contrapartida, o pag amen to dos enc arg os cont ratuais;
b) a mod a lidade de f ina nc iamento esc olh ida nã o p ermite q ue a parte autor a
comece a p ag ar as prestações ape nas ap ós o receb iment o de sua cas a ;
c) a correção mon et ária “não constitui um plus ou acréscimo do débito, mas mera
reposição do poder de compra da moeda, corroído pelo processo inflacionário, razão pela qual deve ser mantida sua incidência, sob pena de enriquecimento sem causa, vedada pelo direito (art. 884 do CC)”;
d) a inc idê nc ia dos j uros remuneratór io s encontra e xpressa autorizaçã o na
Lei n. 4. 380/1 964, o bser vad o q ue a ta xa de juros ef etivos d e 4,5941% a o ano est á entre as men ores co bradas no merca do de f inanc iame nto de imó ve is e, c om bas e em preced ente jur is prud en cial do Sup erior T ribuna l de J ustiç a (ST J), q ue não há q ualq uer ileg alida d e de c láu su la cont ratual q ue pre vê a sua inc idê ncia no s contratos d e compra e ve nda d e imó ve is em construçã o;
e) a c omiss ão pec un iár ia do FGHA B e stá pre vista na Le i n. 1 1.977/2 009, no
Decreto n. 6.8 20/2 0 09 e na P ortaria n. 160/20 09 do Min isté rio da F a ze nda e p elo Estatuto do FGHA B;
f) “nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua
amortização pelo pagamento da prestação (Súmula 450/STJ)”;
g) no Prog ra ma Minha Ca sa, Minh a V ida, e xiste aut oriza ção da Le i n.
4.380/1 964, com red ação d ada pe la Le i n. 11.977/ 2012, par a a cobra nça men sa l dos juros, cons ide rando, adema is, q ue a pla nilh a de evo lu ção da d ívi da demonstra q ue ho u ve amortizaçã o d o sa ldo de vedor a p artir de ma io/20 11, o q ue contraria a a leg ação da parte autor a.
O apela nte imp ug na o citad o dec is um no s pontos d iscr iminad os.
Não merec e repar os a sent ença ap ela da, q ue se h armoniza com o entend iment o a dota do p elo Sup erior T ribuna l de Just iça (ST J), ao ju lg ar re curso s em q ue esta va em d iscu ssão a cobr aça de juros p or in corpo radoras, co nf orme se vê dos ju lg ados a ba ixo tra nscr itos:
E MBA RGOS DE DI VERG ÊNCIA. DIREI T O CIVIL. INCORP ORAÇÃO I MOBILIÁ RIA. I MÓV EL E M F AS E DE CONST RUÇÃO. CO BRANÇA DE JUROS CO MP ENSA T ÓRI OS ANT ES DA ENT REG A DA S CHAV ES. LEGALI DA DE.
1. Na inc orporaç ão imobiliár ia, o pag amento pe la compr a de um imó ve l em f ase de p roduçã o, a rig or, de v e ser à vista. Nad a obstante, pode o incor porad or of erecer pra zo ao adq uirent e par a pag amento, media nte parc el ame nto do pre ço. Af ig ura -se, ness a h ipótes e , leg ítima a cobran ça de juro s compens atórios.
2. Por isso, não se cons idera a bus iva c láusu la contrat ua l q u e pre veja a cobranç a de juro s antes da entreg a das cha ve s, q ue, adema is, conf ere maior transp arênc ia ao c o ntrato e vem ao enc ontro d o dire ito
fls.4/6 à inf ormação d o c onsum idor ( art. 6º, III, do CDC), a b rind o a poss ib ilid ade d e corr eção d e e vent ua is a busos.
3 No cas o co n creto, a e xclusão dos juro s comp ensatór ios con ve nciona dos entr e as parte s, corresp onde ntes às parc e la s pag as antes da ef etiva e nt reg a das cha ve s, alt era o eq uilíbrio f inance iro da operaç ão e a com uta tividad e da a venç a.
4. Prece dente s: REsp n. 3 79.9 41/S P , Relator Min istro CA RLOS ALB ERT O MENEZ E S DI REIT O, T ERCEIRA T URMA, julg ado em 3/10/20 02, DJ 2/12/ 2002 , p. 306, REs p n. 1.133.023/ PE, REsp n. 662.82 2/DF, REsp n. 1.06 0.425/ PE e REs p n. 738. 988/ DF, todos relata dos pe lo Min istro AL DIR PA SS ARINHO J ÚNIOR, REs p n. 681.72 4/DF, re lat ado pe lo Min istro PAULO F URT ADO (Desemb arg ador co nvoca do do T JB A), e REsp n. 1.19 3 .788/S P, relata do pe lo Min istro MA SS A MI UY EDA.
5. Embarg os de d iverg ênc ia pr o vidos , para ref ormar o acórdã o embarg ado e recon hecer a leg a lidad e da clá usu la do c on trato de promessa d e compr a e vend a de imó vel q ue pre viu a c ob rança de juros compe nsatór io s d e 1% (um por c e nto) a part ir da a ssinatura d o contrato.
( E R E s p 6 7 0 . 1 1 7 / P B – Relator Minis t ro Sidn ei Beneti, Relator pa r a Ac órdão M i n i s t r o A n t o n i o C a r l o s F e r r e i r a – Segunda Seç ão, DJ e de 26 .11.2012)
RE CURSO ES PE CI AL - PRO MES SA DE CO MP RA E V ENDA DE I MÓVEL - JUROS CO MP ENSAT ÓRIOS - COBRANÇA A NT ES DA ENT REGA DO I MÓVEL - POS SIBILI DA DE - P RE CE DE NT E DA SEGUNDA SE ÇÃO - PROVI ME NT O.
1.- A S eg unda Seç ão, no ju lg amento do E REs p n.º 6 70. 117/P B, conc lu iu q ue "nã o se c ons id era a bu siva c láus ula c ontr atual q ue pre veja a cob r ança de juros antes da entreg a das cha ves, q ue, adema is, conf ere maior trans parê ncia a o contrato e vem a o encontro do dir eito à inf ormação do co nsum idor (a rt. 6º, III, do CDC), abrindo a poss ib ilid ade d e cor reção de e ventua is abuso s" (EREsp 6 7 0117/ PB, Re l. Min. SIDNEI B ENET I, Re l. p/ Acór dão Min. ANT ONIO CA RLOS FERREI RA, S EGUNDA S EÇÃO, DJe 2 6/11/201 2)."
2.- Recurs o esp ecial pro vido, para re con hecer a va lid ade d a cobranç a de juros compe nsat órios, mesmo a ntes da entreg a das c h aves, ou seja, durante a f ase de constru ção.
( R E s p 1 . 3 5 8 . 7 3 4 / R J – Relator Minis tro Sidnei Beneti – Terc eir a Turm a, DJ e de 1 8 . 0 6 . 2 0 1 3 )
AGRA VO REGI ME NT AL NO RE CURSO ES PE CIAL. E MB A RGOS À EX ECUÇÃO. DIRE IT O CIVIL. INCORPORAÇÃO IMO B ILIÁRIA. I MÓVEL E M FA SE DE CO NST RUÇÃO. PAGA ME NT O E M PRE ST AÇÕE S. COB RA NÇA DE J UROS CO MP ENSAT ÓRIOS ANT ES DA E NT REGA DA S CHAV ES. L EGA LIDA DE. P RE CE DE NT E DA SEGUNDA SE ÇÃO (ERES P 670.1 17/ PB). AGRA VO RE GIMENT AL DES P ROVIDO.
1. É ind e vido co njec turar -se a e xistênc ia de omissã o, contra diç ão ou obscur ida de n o julg ado ap enas porq ue dec id ido em de sconf ormida de com os inter esses d a parte.
2. Não é ileg al o u abus iva a c lá usu la consta nte de co ntrato de promessa de compr a e ven da d e imó ve l em construç ão q ue pre veja a inc id ênc ia de juros compens atórios s o bre os va lores de prestaçã o pag os antes d a entr eg a do imó ve l a o pro mitente compra dor.
( A g R g n o R E s p 7 4 7 . 4 1 7 / D F – Relator Minis t ro Raul Araújo – Quarta Turm a, DJ e d e 0 5 . 0 4 . 2 0 1 3 )
É certo q ue os pr ecede ntes ac ima d izem respe ito à re lação contratu al estabe lec id a entre a construtora e a pessoa f ís ica. Entendo, co ntud o, perf eitamente ap licá ve l a o caso d os auto s, em q ue consta no polo p ass ivo a CEF, o enten dime nto n ele s ap licad o, co m a inc id ênc ia dos juros pre visto s contratua lmente, mo rmente q uando se t rata de empree nd imento custe ado c om recursos do F und o de Garant ia do T empo de Ser viç o ( FGT S), cujo contrat o, livr emente pactu ado, é reg ido pe la c onju g ação da Le i n. 9.5 1 4/1997, q ue trata da alien ação f iduc iár ia de b ens imó veis, e d a Le i n. 11. 977/2 009 , q ue disp ôs so bre o Prog rama Minha Casa, Minh a V ida ( P MCMV) e a reg ulariza ção f undiária de assentame ntos loca liza dos em áre as urb a nas.
A Cláus ula Dé cima T erceir a do co ntrato p revê (f l. 35):
CL ÁUS UL A S É TIM A – DOS ENCARGOS MENSAIS INCIDENTES SOBRE O FIN ANCI AM E NTO – O pagamento de encargos mensais é
de vido a p artir do mês subs eq üente à contrataçã o, com ve ncime nto no mesmo dia de a s sin atura dest e in stru mento, send o:
I) Pelo DE VE DOR, n a contrata ção:
a) Comis são Pecu niária FG HAB.
Pelo DE VE DOR, m ensalme nte, n a fas e de co n struç ão, mediante débito em co nta, q ue fica de sde já a utorizado:
a) Enc arg os relat ivo s a juros e atua lizaç ão monetár ia à ta xa pre vista no quadro “C”, incidente sobre o saldo devedor apurado no mês; b) T axa d e Adm in istração, se d e vida;
c) Comiss ão P ecun iári a FG HAB.
(...)
IV) Pelo DE VE DOR, mensalment e, ap ós a f ase de c on strução, mediante d ébito em conta d e qu alquer tipo titula da pelo DEV E DOR, na CEF, débito est e que fica desde já a utoriza d o:
a) Prestaç ão de A mortizaçã o e juros (A + J), à taxa pr evista no Quadro “C”;
b) T axa d e Adm in istração, se d e vida; c) Comiss ão P ecun iária FG HAB.
Parágr afo Primeir o – O pagamento dos encargos devidos durante o
per íodo d e construç ão, será rea lizado na data de se u ven cimento, ind epe nde ntemente de q ua lq uer a viso o u not if icaçã o, med ia nte dé bito em conta titu la da pe lo DE VE DOR.
(...)
Parágr afo Terceir o – A amortização do financiamento será efetuada
em prestações me nsa is e suces siva s, ven cen do -se a primeira prestaçã o no mês subseq uent e ao término do cronog rama d e obras e no dia corr e spo nde nte ao da ass inatu ra do presente co n trato de f inanciamento.
(...)
Parágr afo S exto – Na fase de amortização, os juros remuneratórios
serão apro priados em primeiro lug ar e o restante imp utado na amortizaç ão do s ald o de ve dor do f inan ciamento.
Parágr afo S étimo – Na fase de amortização, se o valor da prestação
f or insuf icient e par a a apro pria ção d os juros remun erat órios, o exced ente ser á in cor porado ao sa ld o de vedor do f ina nciament o.
fls.6/6 Já o q uadro resum o (f l. 18), estabele ce do is pra zo s, no item C6: de construçã o: 16 mes es, em q ue a parte de ved ora pag a ap e nas os juros; e o d e amortizaç ão: 3 00 m eses, em q ue os e ncarg os mens ais, in clu in do prestaçã o + juros, serã o co brad os ap ós o término do cro nog rama d e obras, n a f orma da clá usu la s étima, p arág raf o terceiro (f l. 23), conc lu ind o se q u e, em verda de, trata -se de do is a cordo s: um relat ivo à f a-se d e construç ão e o o utro após es -se per ío d o.
Ass im, tendo o cont rato s ido f irmado se g undo as reg ras pró prias pre vista s para o S istema de Fina nciamento Imo biliário (SFI) – Lei n. 9.514/1997 – e daq uelas vinc uladas ao Pr og rama Cart a de Créd ito FGT S e Prog rama Minha Casa, Min ha V ida (P MCMV), d isc ip lina d o pe la Le i n. 1 1.97 7/2009, as con diçõe s do ref erido p acto eram de con hec im ento da p arte aut ora q uando d e su a assinatura.
Na pres e nte h ip ótes e, portanto, pre valec e o prin c ípio pacta s unt servan da . É op ortuno dest acar q ue o art. 7 5 d a L ei n. 11.9 77/20 09 acr escento u o art. 15-A à Lei n. 4.380/1964, permitindo “ a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH”, sendo certo que o citado diploma legal foi elaborado de acord o com o pr ocesso leg is lat ivo c onstitu ciona lmente p revisto, pre sumindo -se, portanto, co nstit uciona l, tanto f ormal q uanto materia lmen te.
Ante o e xposto, n eg o pro vim ento à a pe la ção. É o meu voto.
Des. Fe dera l DANIE L PA ES RI BEIRO Re lator
