São Paulo atinge a menor taxa de vacância da década.

SÃO PAULO

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MARKET REPORT OFFICE

RELATÓRIO DE PESQUISA DE ESCRITÓRIOS A+ e A

São Paulo atinge a menor taxa de

vacância da década.

PANORAMA ECONÔMICO

Conforme previsto pelos economistas, o ano de 2011 começou com uma forte pressão inflacionária, reflexo do bom desempenho que a economia vem apresentando no período recente um forte crescimento do PIB, aumento de renda da população e maior disponibilidade de acesso a linhas de crédito.

Para São Paulo, foi registrada no primeiro trimestre do ano, uma elevação de 2,10% no Índice de Preços ao Consumidor (IPC) - calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE). Esse resultado fez com que a FIPE revisasse sua estimativa de inflação para o ano de 2011 na capital paulista, passando de 5% para 5,5%.

Diante desta situação, o BACEN iniciou o ano adotando medidas de contenção do consumo, como a elevação da taxa básica de juros (Selic) - de 10,75% no final de 2010 para 12% em abril de 2011 – e, principalmente, as chamadas “medidas macro prudenciais” - ações voltadas para segmentos específicos do mercado de crédito que equivalem a um freio na economia – já que são consideradas pelo governo como mais eficazes do que o aumento na Selic.

No entanto, de acordo com a última Pesquisa Conjuntural do Comércio Varejista (PCCV) – realizada pela Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo (Fecomercio) – os efeitos das medidas adotadas pelo BACEN ainda não puderam ser vistos na Região Metropolitana de São Paulo, onde o setor de varejo acumulou alta de 6,91% no primeiro bimestre do ano - aproximadamente R$ 16 bilhões de faturamento - considerado historicamente bastante robusto para o período.

O setor imobiliário continua aquecido

nos primeiros meses do ano.

A atividade que mais contribuiu para esse aumento foi a de materiais de construção, cujo crescimento acumulado nos meses de janeiro e fevereiro foi de cerca de 17% - aproximadamente R$ 1,6 bilhões de faturamento – demonstrando que o setor imobiliário continua vivenciando o momento de aquecimento nos primeiros meses do ano. Trimestre Atual Trimestre Anterior PIB (Brasil) 1,4% 1,3% IPCA(SP) 2,68% 2,12% Emprego Formal Gerado 221.150 -99.203 População Desocupada 699.000 528.000 Taxa de Desemprego 5,7% * 8,10% INDICADORES ECONÔMICOS

Condições favoráveis Condições desfavoráveis

Panorama de Mercado

A economia do país influencia diretamente o setor que se movimenta em função do ciclo do mercado imobiliário.

Em expansão desde 2006, uma parte significativa dos negócios foi concretizada com baixo índice de alavancagem - resultado do ótimo momento da economia brasileira - causando um certo desequilíbrio entre a oferta e a demanda.

O aumento dos preços, a queda continua na taxa de vacância, o esgotamento dos terrenos em locais privilegiados e a velocidade dos projetos em lançamento, ilustram alguns dos principais reflexos destes últimos cinco anos.

Nos últimos dois anos, a velocidade de venda dos imóveis de alto padrão manteve-se mais alta do que o normal, pois todos os compradores agiram no mesmo curto período de tempo após o fim da crise internacional.

O atual ciclo de expansão aproxima-se do pico com a previsão de entrega de aproximadamente 350.000m² no decorrer do ano, cerca de 22% do inventário total do mercado paulistano. Esta nova área aumentará a absorção e a taxa de vacância, acarretando em possível realocação de empresas em expansão.

A economia do país tem grande influência sobre este ciclo e as medidas de contenção de crédito devem resultar em provável desaceleração no ritmo do crescimento dos preços em curto prazo.

Até o fim de 2012, está prevista a entrega de 500.000m², o que pode levar o mercado à condição de superoferta.

VACÂNCIA

A taxa de vacância no município de São Paulo caiu pelo 6º trimestre consecutivo, chegando a 1,2%, a mais baixa taxa da década. Tal fato é atribuido a entrega de apenas 30 mil metros quadrados durante o ano de 2010, o que não atendeu as necessidades da demanda.

Quando comparada ao mesmo período do ano passado, essa taxa apresenta uma queda de 5%, evidenciando a movimentação em um mercado com baixa oferta.

Município de São Paulo

Taxa de Vacância 4º Tri 2010 X Taxa de Vacância 1º Trim 2011 2,3% 1,2%

*Somente cidade de São Paulo

0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 TAXA DE VACÂNCIA 2001 - 2011 87,0 104,5 6,2 1,2 0 1 2 3 4 5 6 7 50,0 60,0 70,0 80,0 90,0 100,0 110,0

COMPARATIVO VALOR DE LOCAÇÃO (R$/M²/MÊS) X TAXA DE VACÂNCIA (%) NO MESMO PERÍODO DO ANO ANTERIOR

Valor de Locação Taxa de Vacancia

1° Tri 2010 1° Tri 20112° Tri 2010

Alphaville é uma das únicas regiões de São Paulo onde a oferta de área ainda é grande. Nesta região é possível encontrar áreas corporativas superiores a 1.000m², situação muito rara no município de São Paulo. A elevada taxa de vacância da região, atualmente em 9,3%, refere-se a áreas disponíveis no Edifício Castelo Branco, que depois de ocupado em grande parte pelas 2 empresas multinacionais Philips e Redcard permaneceu com o restante de sua área disponível desde o inicio de 2010.

Já a região da Berrini permanece com a maior vacância da cidade de São Paulo: 7,5%, devido à recente entrega do Edifício Berrini Park. As demais regiões possuem taxas muito próximas a 0% e apresentaram ligeira mudança em relação a última pesquisa, com exceção a Chácara Santo Antônio, que reduziu sua vacância devido a ocupação do edifício Jatobá.

Os 70.673m² já disponíveis no mercado estão distribuídos da seguinte forma:

A taxa de vacância paulista, se comparada a outros importantes mercados da América Latina e do mundo, encontra-se em patamares baixos explicando, em parte, os altos valores de locação praticados em São Paulo.

ABSORÇÃO 

Reflexo de um trimestre com disputa acirrada pelos pouquíssimos espaços disponíveis, a absorção de 15.000m² é três vezes superior à média trimestral dos anos anteriores. Adicionando a região de Alphaville, este número aumenta para 51.000m², em razão da nova torre do Complexo Rio Negro, que será ocupada pela empresa que recém adquiriu a área.

No primeiro trimestre, o destaque foi para a ocupação total do edifício mais moderno da região da Berrini, o Jatobá Green Building. Já na região da Chácara Santo Antônio, o edifício de nome similar - Jatobá - foi recentemente ocupado por uma empresa do ramo de biomedicina. A região do Itaim apresentou absorção negativa devido à pequena diferença entre a absorção e a devolução de um espaço com cerca de 300m². A região da Roque Petroni também apresentou absorção negativa devido à devolução de 2.000m² no Market Place I.

As demais regiões mantiveram-se estáveis, conforme indicado no próximo gráfico. 13,2 0 11,6 6,9 0,5 5,5 0 3,4 0 4,4 9,3 0 0 7,5 0,8 1,1 0,4 2,2 1,2 1 0 5 10 15 20 25 30 35 TAXA DE VACÂNCIA 4ºT 2010 X 1ºT 2011 (%)

Alphaville Barra Funda Berrini Faria Lima Itaim Marginal Paulista Roque Petron i Vila Olimpia

Chácara Santo Antônio

Vacância 4º T 2010 Vacância 1º T 2011 76% 10% 3%3% 3% 2%2% 1% 0% 0%

DISTRIBUIÇÃO DO ESPAÇO FÍSICO POR REGIÃO (%)

Alphaville Berrini Roque Petroni Paulista Vila Olimpia Itaim Marginal Pinheiros Faria Lima Barra Funda Chácara Santo Antônio

8,0 9,0 11,0 8,2 12,4 2,8 1,2 2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 Bogotá Buenos

Aires Cidade do México Londres IorqueNova JaneiroRio de São Paulo São Paulo + Alphaville TAXA DE VACÂNCIA ENTRE MERCADOS IMPORANTES

DA AMÉRICA LATINA E MUNDO A E MUNDO A+ (%)

*Considerando I-Tower na região Alphaville que não compõe o inventário competitivo que forma a taxa de vacância.

PREÇOS

Os valores médios de locação cresceram 7,76% em relação ao último trimestre. Neste mesmo período, o IGP-M (Índice Geral de Preços) acumulo foi de 2,43%. O crescimento real de pouco mais de 5% confirma tanto a demanda aquecida, quanto a especulação dos proprietários de áreas em oferta, que tendem a supervalorizar seus imóveis desproporcionalmente à média praticada no mercado.

Neste trimestre, a região da Faria Lima alcançou a marca significativa de R$ 200,00/m² no edifício Plaza Iguatemi, valor antes alcançado no Brasil apenas pela região do Leblon no Rio de Janeiro.

Dentre as dez regiões de escritórios corporativos classes A e A+ analisadas pela Colliers, metade apresenta valores de locação acima da média do mercado. São elas: Marginal Pinheiros, Vila Olímpia, Paulista, Itaim e Faria Lima.

Cidade Valor de locação _m²/mês/R$ Valor de locação_m²/mês/USD

Hong Kong 284,10 172,20 Tókio 155,40 94,20 Paris 151,20 91,60 Londres 147,70 89,50 Rio de Janeiro 140,20 85,00 São Paulo 124,70 75,60 Taipei 121,20 73,50 Cingapura 111,00 67,30 Geneve 108,80 65,90 Perth 102,30 62,00 Estocolmo 101,30 61,40 Brisbane 96,90 58,70 Nova Iorque 96,30 58,30 Sydney 95,30 57,80 Delhi 94,80 57,40 Mumbai 92,10 55,80 Milão 92,00 55,80

Ho Chin Minh City 89,70 54,40

Bristol 81,30 49,30 Washington 79,30 48,10 -5.000 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 36.069 9.763 5.116 1.227 ₇₄₄ 305 ₁₃₆ 0 _{- 46 - 2.140} AlphavilleBerrini

Faria Lima Itaim

Marginal Pinheiros Barra Funda Paulista

Roque Petroni Vila Olimpia

Chácara Santo Antônio

60,00 67,14 70,00 99,68 102,50 116,06 118,50 153,50 Média 104,50 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00 160,00 180,00 VALOR DE LOCAÇÃO

MÉDIO DA REGIÃO X MÉDIA DO MERCADO (R$/M²/MÊS)

Alphaville Barra Funda Berrini Faria Lima 142,50 Itaim 115,00 Marginal Paulista

Roque PetroniVila Olimpia Chácara Santo Antônio

45,00 60,00 60,00 95,00 75,00 45,00 72,50 80,00 80,00 90,00 70,00 115,00 50,00 200,00 160,00 130,00 140,00 100,00 135,00 20,00 60,00 100,00 140,00 180,00 220,00

VALOR MÁXIMO E MÍNIMO POR REGIÃO (R$/M²/MÊS)

Alphaville Barra Funda Berrini Faria Lima Itaim Marginal Paulista

Roque PetroniVila Olimpia Chácara Santo Antônio

70,00

. taxa de conversão: USD = 1,00/ R$ = 1,65

. valores incluem valor de locação, despesas operacionais, e IPTU.

CUSTO DE OCUPAÇÃO MÉDIO A+ E A

TENDÊNCIAS

Demanda

A provável revisão do Plano Diretor Estratégico em 2012 deverá modificar a lei 13.885/04 que estabelece normas complementares ao Plano Diretor Estratégico dispondo sobre o parcelamento do solo.

Novas possibilidades de construção serão vislumbradas com o possível aumento do estoque potencial construtivo adicional nas regiões onde já não é mais possível construir.

Nos próximos anos, algumas obras importantes de infraestrutura podem dar origem a novos pólos de escritórios corporativos. O prolongamento das linhas amarela e lilás do metrô, por exemplo, aumentará o interesse das empresas em áreas próximas às estações e com potencial para valorização.

Recentemente a Prefeitura de São Paulo anunciou a criação de novos corredores de ônibus. Um deles é o da Berrini, que terá três quilômetros de extensão. A faixa exclusiva terá início na Av. Engenheiro Luís Carlos Berrini (no final da Rua Funchal) e seguirá até o cruzamento da Av. Roque Petroni Júnior.

Preços

No decorrer do ano, são esperados aumentos moderados dos preços em razão da proximidade do fim do ciclo de expansão do mercado.

O aumento de 20% (líquido de efeito inflacionário) no período de 12 meses em 2009, poderá ser menor neste ano, em torno de 10%, alcançando média de R$ 110,00/m².

Absorção

Os quase 350.000m² previstos para entrega neste ano (área maior do que a de empreendimentos A e A+ da Marginal Pinheiros) deverão ser 70% absorvidos, antes mesmo da obtenção de Habite-se. Somente na cidade de São Paulo (não incluindo Alphaville), estima-se absorção de 170.000m².

As regiões da Faria Lima e de Alphaville concentrarão as maiores taxas de absorção durante o ano de 2011, por concentrarem juntas a maior parte do novo inventário.

Vacância

A taxa de vacância deverá encerrar 2011 próxima a 8% considerando a absorção projetada de 250.000m². Este número alto em relação ao encerramento dos últimos anos, leva em consideração as negociações com prazos mais longos para áreas maiores.

53,84 _52,19 62,92 93,35 84,21 100,51 104,5 110,00 0 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1º Tri 20114º Tri VALOR DE LOCAÇÃO MÉDIO 2005 - 2011 (R$/M²/MÊS)

2% 7% 3% 8% 7% _6% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 350.000 700.000 1.050.000 1.400.000 1.750.000 2.100.000 2.450.000 2008 2009 2010 2011* 2012* 2013*

VACÂNCIA X ABSORÇÃO X INVENTÁRIO PROJETADO ATÉ 2013

Inventário A+ e A Absorção Líquida A+ e A Taxa de Vacância A+ e A

0 50 100 150 200 250 300 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011* 2012* 2013*

ABSORÇÃO ANUAL 2005-2013 A E A+ MILHARES DE M²

Novo Inventário

A região de Alphaville, com atuais 12% do inventário, deverá ultrapassar a marca dos 20%, devido à entrega de 150.000m² e à aprovação de parte de outros 200.000m² que ainda estão em fase de projeto.

A Marginal Pinheiros contará com a entrega de cerca de 200.000m² nos próximos anos e permanecerá com a maior quantidade de inventário, ultrapassando os 500.000m².

Edifícios em Construção: 677.000m²

Edifícios em Projeto: 628.000m²

Eco Berrini Área útil: 47.000m² Região: Berrini Desenvolvedor: Prospéritas Infinity Tower Área útil: 36.000m² Região: Itaim Desenvolvedor: Amy/Yuny Faria Lima 4.400 Área útil: 22.000m² Região: Faria Lima Desenvolvedor: SDI

Pátio Malzoni Área útil: 77.200m² Região: Faria Lima

Desenvolvedor: Brookfield/ Grupo Malzoni

Cidade Jardim Corporate Torre Capital Área útil: 14.800m²

Região: Marginal Pinheiros Desenvolvedor: JHSF

Castello Branco Office Park - Torre II Área útil: 14.800m²

Região: Alphaville

Desenvolvedor: Tishman Speyer

Brascan Century Área útil: 29.000m² Região: Alphaville Desenvolvedor: Brookfield

Canopus Corporate Torre Corporativa Área útil: 28.000m²

Região: Alphaville Desenvolvedor: Canopus

Principais entregas previstas para 2011

DISTRIBUIÇÃO DO INVENTÁRIO EXISTENTE (%)

Marginal Pinheiros 20% Faria Lima 13% Vila Olímpia 12% Alphaville 12% Roque Petroni 11% Itaim 10% Paulista_6% Berrini 6% Barra Funda 5% Chácara Sto. Antônio 5% 0 50000 100000 150000 200000 250000

EM CONSTRUÇÃO E PROJETO POR REGIÃO (M²) Construção Projeto

Alphaville Berrini _{Faria Lima} Itaim Marginal Pinheiros

Paulista

Roque PetroniSanto AmaroVila Olimpia

Chácara Santo Antônio WT Pauslista

Área Útil: 22.500m² Região: Paulista Desenvolvedor: Wtorre

Alphaville Barra Funda Berrini

Chácara Sto. Antonio Faria Lima Itaim Jardins 1 2 3 4 5 6 7 Marginal Pinheiros Paulista Pinheiros Roque Petroni Santo Amaro Vila Olímpia 9 10 11 12 4 11 12 3 13 6 5 7 8 10 9 2 1 13 8 TABELA ESTATÍSTICA CLASSE A+ e A REGIÃO NÚMERO DE EDIFÍCIOS ESTOQUE TAXA DE VACÂNCIA TRIMESTRE ATUAL (%) TAXA DE VACÂNCIA TRIMESTRE ANTERIOR ABSORÇÃO EM M²

VALOR MÉDIO PEDIDO EM LOCAÇÃO (R$/M²/MÊS)

VALOR MÉDIO PEDIDO EM LOCAÇÃO (US$/M²/ MÊS)

Alphaville 10 183.173 9,3% 13,16% 36.069 67,15 40,70

Barra Funda 4 74.498 0,0% 0,0% 0 70,00 42,40

Berrini 10 97.414 7,5% 11,6% 9.763 99,70 60,42

Chácara Sto. Antônio 8 73.832 0,0% 6,9% 5.116 70,00 43,20

Faria Lima 13 211.800 0,4% 0,5% 305 153,50 93,00 Itaim 12 158.728 1,1% 5,5% -46 142,50 86,35 Jardins 0 0 _ _ _ _ 0 Marginal Pinheiros 20 308.445 0,4% 0,1% 136 115,00 69,70 Paulista 10 97.777 2,2% 3,4% 1.227 118,50 71,80 Pinheiros 0 0 _ _ _ _ 0 Roque Petroni 9 177.524 1,2% 0,0% -2.140 102,50 62,10 Santo Amaro 0 0 _ _ _ _ 0 Vila Olímpia 13 189.461 1,0% 1,4% 744 116,10 70,35 TOTAL 109 1.572.652 2,0% 3,3%* 51.173 104,50 63,35

* Taxa de Câmbio: US$ 1,00 / R$ 1,65 * Considerando Alphaville

MERCADO ATUAL

• Taxa de vacância (média): 2,0 %

• Absorção do 1° trimestre de 2011: 51.173 m² • Valor médio total de locação: R$ 104,50/m²/mês • Edifícios em construção: 677.088 m²

• Edifícios em projeto: 628.153 m²

INDICADORES DE MERCADO Mapa das Regiões Pesquisadas em São Paulo

1° Trimestre 2011 * Trimestre anterior

* A partir do 1° trimestre de 2011 considera-se a região de Alphaville.

TAXA DE VACÂNCIA ABSORÇÃO CONSTRUÇÃO PREÇO

CONTATOS NO BRASIL São Paulo R. Olimpíadas, 205 - 1° andar 04551-000 São Paulo SP TEL +55 11 3323 0000 Rio de Janeiro

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. Absorção: Quantidade de m² ocupados no período anterior

. Categoria dos Empreendimentos: Os imóveis são classificados em A+, A, B e C . Estoque / Inventário: Quantidade em m² de área útil construída

. Taxa de Vacância: Relação entre a área disponível e a área total do inventário competitivo . Inventário Competitivo: Inventário entregue onde houve pelo menos uma transação concretizada . Pé Direito Livre: Altura do piso acabado até a primeira interferência da estrutura

. Build to Suit: Construção sob medida MERCADO IMOBILIÁRIO

VOCABULÁRIO

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