RB CAPITAL RENDA I
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
CÓDIGO BM&FBOVESPA: FIIP11B
ISIN: BRFIIPCTF001
Relatório de Análise
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Sumário
Introdução ... 3 Empreendimento Leader ... 4 Empreendimento Danfoss ... 5 Empreendimento AmBev ... 6 Empreendimento C&A ... 7Empreendimento Magazine Luiza ... 8
Empreendimento Telhanorte ... 9
Empreendimento Barry Callebaut ... 11
Conclusão ... 12
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Introdução
Este relatório semestral foi elaborado pela RB Capital Realty S.A., na qualidade de consultor imobiliário do FII, com o objetivo de apresentar aos investidores do referido FII o valor de mercado dos bens e direitos integrantes do patrimônio do FII, levando em consideração o valor de cada um dos empreendimentos pertencentes ao patrimônio do referido FII, incluindo o percentual médio de valorização ou desvalorização apurado no período, com base em análise técnica especialmente realizada para esse fim, sendo que tal atualização tem por base o valor de avaliação estabelecido no último laudo de avaliação de cada um dos referidos empreendimentos.
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Empreendimento Leader
Características Gerais do Imóvel:
IMÓVEL
TIPO
LOCAL
ÁREAS
LOCATÁRIO
LEADER NOVA IGUAÇU Varejo Loja de Rua Avenida Nilo Peçanha, nº 296, região central, município de Nova Iguaçu/RJ Área de terreno de 2.245,00 m² e área construída de 4.431,00 m² União de Lojas Leader S.A.
Considerações sobre a Propriedade:
a) Localização e acessos
O imóvel possui uma boa localização, bastante promocional, em uma das principais vias da região central da cidade de Nova Iguaçu - RJ.
b) Características Físicas
O projeto e as especificações do imóvel são bastante modernos e adequados para o uso de varejo, com destaque para a grande “frente” do imóvel.
c) Posição do Imóvel Perante o Mercado
Entendemos que pela localização e qualidade das construções, o imóvel ocupa uma posição de destaque no mercado local. Praticamente não existem imóveis comparáveis no centro comercial de Nova Iguaçu. Acreditamos que caso o imóvel fosse ofertado ao mercado, atrairia a atenção de redes varejistas cariocas e possivelmente de outras redes de abrangência nacional para ocupação. Atrairia também o interesse de investidores, em razão do contrato de longo prazo com boas garantias.
Valorização do Imóvel:
Tendo em vista que o cenário macroeconômico considerado na última avaliação do presente imóvel, qual seja, Outubro de 2009, conforme disponibilizado no prospecto definitivo da oferta do RB Capital Renda I Fundo De Investimento Imobiliário, não sofreu nenhuma alteração relevante, o valor do imóvel foi atualizado de acordo com a variação do IPCA/IBGE, desde a data de elaboração do último laudo de avaliação, inclusive, até o mês imediatamente anterior ao do presente relatório, qual seja, Janeiro de 2011.
Último Laudo de Avaliação 23.400.000,00
Data Base Laudo de Avaliação out/09
Fator IPCA1 1,0792 Valor do Imóvel Atualizado 25.254.159,81 1
Fator de IPCA/IBGE calculado levando em consideração a variação acumulada do referido índice desde Outubro de 2009 até Janeiro de 2011.
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Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas daquelas consideradas no último laudo de avaliação realizado, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$25.254.159,81.Empreendimento Danfoss
Características Gerais do Imóvel:IMÓVEL TIPO LOCAL ÁREAS LOCATÁRIO
DANFOSS Centro de Distribuição
Rua João Furlan, S/N – Bairro Platina –
Osasco, SP
Terreno: 18.001,90 m² (fração ideal de uma “Área Maior” de
101.544,05 m²) – Área construída: 10.843,00 m²
Danfoss do Brasil Ind. e Com. Ltda.
Considerações sobre a Propriedade:
a) Localização e acessos
O imóvel está localizado em uma importante rodovia que liga São Paulo à Campinas, dentro da Região Metropolitana e antes do pedágio, o que é uma grande vantagem para centros de distribuição. Além disso, sua proximidade à rodovia garante o fácil acesso e promocionalidade.
b) Características Físicas
O imóvel tem boas características construtivas e de alto padrão, estando de acordo com as necessidades do atual ocupante. Trata-se de um edifício recém-construído, sem necessidade de conservação e reparos.
c) Posição do Imóvel Perante o Mercado
O imóvel pode ser considerado bastante competitivo pelas suas características físicas, de localização e acesso e, caso fosse ofertado ao mercado, sem dúvida atrairia a atenção de investidores.
Valorização do Imóvel:
Tendo em vista que o cenário macroeconômico considerado na última avaliação do presente imóvel, qual seja, Outubro de 2009, conforme disponibilizado no prospecto definitivo da oferta do RB Capital Renda I Fundo De Investimento Imobiliário, não sofreu nenhuma alteração relevante, o valor do imóvel foi atualizado de acordo com a variação do IPCA/IBGE, desde a data de elaboração do último laudo de avaliação, inclusive, até o mês imediatamente anterior ao do presente relatório, qual seja, Janeiro de 2011.
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Último Laudo de Avaliação 27.800.000,00Data Base Laudo de Avaliação out/09
Fator IPCA1 1,0792 Valor do Imóvel Atualizado 30.002.805,25 1
Fator de IPCA/IBGE calculado levando em consideração a variação acumulada do referido índice desde Outubro de 2009 até Janeiro de 2011.
Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$30.002.805,25.
Empreendimento AmBev
Características Gerais do Imóvel:IMÓVEL TIPO LOCAL ÁREAS LOCATÁRIO
AMBEV São José dos Pinhais
Centro de Distribuição
Rua Alfredo Pinto n.°91, com frente também a Rodovia
BR-277, Jardim Leocádia, na cidade
de São José dos Pinhais/PR 11.473 m² de área construída implantada em terreno com 51.838,55 m² AMBEV - Companhia de Bebidas das Américas
Considerações sobre a Propriedade:
a) Localização e acessos
O imóvel encontra-se localizado com frente para uma rodovia importante, o que lhe assegura boa exposição ao tráfego, ainda que não possa ter acesso direto. Por situar-se muito próximo do Contorno Sul, do Aeroporto e da área central de São José dos Pinhais, entendemos que sua localização é estratégica para centros de distribuição ou armazéns de logística. Adicionalmente, é favorecido pela malha viária de rodovias federais e estaduais, facilitando o escoamento de mercadorias para um dos melhores portos do país, para São Paulo e todo o sudeste e a toda a região Sul do país e dos países do Cone Sul.
b) Características Físicas
As construções são muito boas, de fácil adaptação para outras empresas, dos mais diversos ramos de atividade. A planta atual ocupa cerca de 20% de terreno, o que deixa boa margem de expansão.
c) Posição do Imóvel Perante o Mercado
Trata-se de excelente armazém para logística ou centro de distribuição, que desfruta de versatilidade suficiente para adaptação às necessidades de outros usuários, com demanda segura em situação normal de mercado.
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Valorização do Imóvel:Tendo em vista que o cenário macroeconômico considerado na última avaliação do presente imóvel, qual seja, Outubro de 2009, conforme disponibilizado no prospecto definitivo da oferta do RB Capital Renda I Fundo De Investimento Imobiliário, não sofreu nenhuma alteração relevante, o valor do imóvel foi atualizado de acordo com a variação do IPCA/IBGE, desde a data de elaboração do último laudo de avaliação, inclusive, até o mês imediatamente anterior ao do presente relatório, qual seja, Janeiro de 2011.
Último Laudo de Avaliação 16.800.000,00
Data Base Laudo de Avaliação out/09
Fator IPCA1 1,0792 Valor do Imóvel Atualizado 18.131.191,66 1
Fator de IPCA/IBGE calculado levando em consideração a variação acumulada do referido índice desde Outubro de 2009 até Janeiro de 2011.
Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$18.131.191,66.
Empreendimento C&A
Características Gerais do Imóvel:IMÓVEL TIPO LOCAL ÁREAS LOCATÁRIO
LOJA ÂNCORA 02 (C&A) – SHOPPING METRÔ TATUAPÉ Salão de Uso Comercial (SUC), parte integrante de empreendimento comercial do tipo Shopping Center Rua Domingos Agostín, n.° 91 – Loja Âncora 02 – bairro de Tatuapé, cidade e estado de São Paulo
Área privativa (ABL): 4.103,94 m²; área comum: 9.972,48 m²;
área total: 14.076,42 m²
C&A Modas Ltda
Considerações sobre a Propriedade:
a) Localização e acessos
O imóvel possui uma boa localização, em uma das principais vias de acesso à zona leste de São Paulo, além de estar interligado ao transporte público, principalmente no que diz respeito ao Metrô.
b) Características Físicas
O imóvel localiza-se dentro de um empreendimento do tipo shopping center, desenvolvendo-se em dois dos principais pavimentos do mesmo, além de possuir um acesso direto para a rua e doca independentes do shopping.
c) Posição do Imóvel Perante o Mercado
Por ser uma loja âncora do Shopping Metrô Tatuapé, seu posicionamento é privilegiado no mercado. Com público de média e baixa renda, atende a localidades mais afastadas da zona leste e centro de São Paulo, devido à sua
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ligação com o transporte público. Mesmo com concorrentes próximos e de mesmas características, como o Shopping Metrô Boulevard Tatuapé e Shopping Metrô Itaquera, a demanda e a grande extensão da zona leste propiciam um mercado favorável para o empreendimento.Valorização do Imóvel:
Tendo em vista que o cenário macroeconômico considerado na última avaliação do presente imóvel, qual seja, Outubro de 2009, conforme disponibilizado no prospecto definitivo da oferta do RB Capital Renda I Fundo De Investimento Imobiliário, não sofreu nenhuma alteração relevante, o valor do imóvel foi atualizado de acordo com a variação do IPCA/IBGE, desde a data de elaboração do último laudo de avaliação, inclusive, até o mês imediatamente anterior ao do presente relatório, qual seja, Janeiro de 2011.
Último Laudo de Avaliação 9.600.000,00
Data Base Laudo de Avaliação out/09
Fator IPCA1 1,0792 Valor do Imóvel Atualizado 10.360.680,95 1
Fator de IPCA/IBGE calculado levando em consideração a variação acumulada do referido índice desde Outubro de 2009 até Janeiro de 2011.
Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$10.360.680,95.
Empreendimento Magazine Luiza
Características Gerais do Imóvel:IMÓVEL TIPO LOCAL ÁREAS LOCATÁRIO
MAGAZINE LUIZA Ibiporã
Centro de Distribuição
Av. Ronat Walter Sodré nº 2800, altura do km 141,4 da Rodovia BR-369, Ibiporã, PR Edifício com 22.534,34 m² de área construída implantado em terreno com 66.439,38 m² Magazine Luiza S.A.
Considerações sobre a Propriedade:
a) Localização e acessos
O imóvel está localizado na entrada de Ibiporã, às margens da rodovia que liga São Paulo ao norte do Paraná, que serve uma região de grande importância, cuja principal cidade é Londrina. O acesso ao imóvel é muito favorável, efetuado através de via marginal à rodovia, com trevos de retorno muito próximos.
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b) Características Físicas
O conjunto foi erigido com boas especificações, pé direito de 12m, adequado às exigências da demanda atual, com layout adequado para quaisquer usuários.
c) Posição do Imóvel Perante o Mercado
Não há no mercado plantas prontas para que se possa ter dados concretos do comportamento do mercado. Contudo, através de consultas aos agentes locais, depreende-se que as características do imóvel, principalmente sua localização estratégica e a qualidade das edificações, o torna mercadoria rara e que, acreditam, teria boa aceitação se exposto ao mercado.
Valorização do Imóvel:
Tendo em vista que o cenário macroeconômico considerado na última avaliação do presente imóvel, qual seja, Outubro de 2009, conforme disponibilizado no prospecto definitivo da oferta do RB Capital Renda I Fundo De Investimento Imobiliário, não sofreu nenhuma alteração relevante, o valor do imóvel foi atualizado de acordo com a variação do IPCA/IBGE, desde a data de elaboração do último laudo de avaliação, inclusive, até o mês imediatamente anterior ao do presente relatório, qual seja, Janeiro de 2011.
Último Laudo de Avaliação 18.350.000,00
Data Base Laudo de Avaliação out/09
Fator IPCA1 1,0792 Valor do Imóvel Atualizado 19.804.009,94 1
Fator de IPCA/IBGE calculado levando em consideração a variação acumulada do referido índice desde Outubro de 2009 até Janeiro de 2011.
Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$19.804.009,94.
Empreendimento Telhanorte
Características Gerais do Imóvel:IMÓVEL TIPO LOCAL ÁREAS LOCATÁRIO
TELHANORTE Contagem Loja de Varejo (Home Center) Avenida General David Sarnoff , nº 4.840, bairro Cidade Industrial, município de Contagem/MG Área de Terreno: 7.328,00 m², Área Construída: 8.515 m², Área de Venda: 3.700 m² SAINT-GOBAIN DISTRIBUIÇÃO BRASIL LTDA
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Considerações sobre a Propriedade:a) Localização e acessos
O imóvel possui uma boa localização, em uma importante via que contorna todo o antigo perímetro da Cidade Industrial de Contagem, facilmente conectável com os principais eixos de comunicação com Belo Horizonte e outras capitais.
b) Características Físicas
O projeto e as especificações do imóvel são bastante modernos e adequados para o uso de varejo.
c) Posição do Imóvel Perante o Mercado
Trata-se de um imóvel de destaque na região não só pela qualidade das construções, mas principalmente pela situação comercial é bastante favorável, junto a um núcleo de negócio em processo de consolidação. É um imóvel interessante para grandes operações de varejo e teria boa demanda para ocupação. Isto, somado ao contrato vigente, também torna o imóvel bastante atrativo para investidores.
Valorização do Imóvel:
Tendo em vista que o cenário macroeconômico considerado na última avaliação do presente imóvel, qual seja, Outubro de 2009, conforme disponibilizado no prospecto definitivo da oferta do RB Capital Renda I Fundo De Investimento Imobiliário, não sofreu nenhuma alteração relevante, o valor do imóvel foi atualizado de acordo com a variação do IPCA/IBGE, desde a data de elaboração do último laudo de avaliação, inclusive, até o mês imediatamente anterior ao do presente relatório, qual seja, Janeiro de 2011.
Último Laudo de Avaliação 17.240.000,00
Data Base Laudo de Avaliação out/09
Fator IPCA1 1,0792 Valor do Imóvel Atualizado 18.606.056,21 1
Fator de IPCA/IBGE calculado levando em consideração a variação acumulada do referido índice desde Outubro de 2009 até Janeiro de 2011.
Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$18.606.056,21.
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Empreendimento Barry Callebaut
Características Gerais do Imóvel:
IMÓVEL TIPO LOCAL ÁREAS LOCATÁRIO
BARRY CALLEBAUT Ilhéus Centro de Armazenagem e Escritório Administrativo Distrito Industrial de Ilhéus –Rodovia Ilhéus – Uruçuca, Km 03, Rua A Quadra –D lotes 11,12 e 13, Ilhéus/BA Área de terreno de 16.174,78 m² e área construída de 9.866,40 m² Barry Callebaut Brasil S.A.
Considerações sobre a Propriedade:
a) Localização e acessos
A localização do imóvel é boa, com acesso fácil às rodovias estaduais, ao porto e aeroporto, além do centro de Ilhéus.
b) Características Físicas
O imóvel foi construído recentemente, possui padrão construtivo superior aos demais galpões da região e sua configuração é adequada para armazenamento e distribuição.
c) Posição do Imóvel Perante o Mercado
Embora esteja localizado em uma localidade com parque industrial pequeno, o imóvel destaca-se pelas especificações, podendo ser considerado um dos melhores imóveis da região. Com o aquecimento do consumo e o crescimento da atividade industrial no médio prazo, acreditamos que a demanda possa crescer na região, aumentando sua liquidez para locação. A demanda para aquisição do imóvel para investimento pode ser considerada razoável, desde que esteja ocupado e com boas garantias de manutenção do fluxo de receitas.
Valorização do Imóvel:
Tendo em vista que o cenário macroeconômico considerado na última avaliação do presente imóvel, qual seja, Outubro de 2009, conforme disponibilizado no prospecto definitivo da oferta do RB Capital Renda I Fundo De Investimento Imobiliário, não sofreu nenhuma alteração relevante, o valor do imóvel foi atualizado de acordo com a variação do IPCA/IBGE, desde a data de elaboração do último laudo de avaliação, inclusive, até o mês imediatamente anterior ao do presente relatório, qual seja, Janeiro de 2011.
Último Laudo de Avaliação 13.300.000,00
Data Base Laudo de Avaliação out/09
Fator IPCA1 1,0792 Valor do Imóvel Atualizado 14.353.860,07 1
Fator de IPCA/IBGE calculado levando em consideração a variação acumulada do referido índice desde Outubro de 2009 até Janeiro de 2011.
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Dessa forma, de acordo com os critérios estabelecidos acima e levando-se em consideração que as condições do imóvel permanecem as mesmas, a RB Capital Realty S.A. estima que o valor atual do imóvel seja equivalente a R$14.353.860,07.Conclusão
Levando se em consideração o último laudo de avaliação realizado por empresa especializada, conforme disponibilizado em Outubro de 2009, os valores dos imóveis que compõe a carteira de investimentos do RB Capital Renda I – FII estão acompanhando a inflação incorrida no período. Dessa forma, os imóveis apresentaram nesse período uma valorização de cerca de 8%, conforme demonstrado na tabela comparativa abaixo. Tal valorização reflete de forma positiva no valor do patrimônio do FII, o qual é composto por tais imóveis e, por consequência, no valor patrimonial das cotas do referido FII.
Valor do Laudo de Avaliação – Out/09 Valor Atualizado – Fev/11 Valorização dos Imóveis (%)
Leader R$ 23.400.000,00 R$ 25.254.159,81 8% Danfoss R$ 27.800.000,00 R$ 30.002.805,25 8% AmBev R$ 16.800.000,00 R$ 18.131.191,66 8% C&A R$ 9.600.000,00 R$ 10.360.680,95 8% Magazine Luiza R$ 18.350.000,00 R$ 19.804.009,94 8% Telhanorte R$ 17.240.000,00 R$ 18.606.056,21 8% Barry Callebaut R$ 13.300.000,00 R$ 14.353.860,07 8% Total R$ 126.490.000,00 R$ 136.512.763,89 8%
Sendo assim, ao considerar o valor atualizado dos imóveis, o caixa do FII, os rendimentos a serem distribuídos relativos ao mês de fevereiro de 2011 e suas principais obrigações, sem levar em consideração as despesas e demais obrigações do FII, pode-se dizer que o valor estimado de mercado da cota do RB Capital Renda I – FII seria de R$ 147,70 por cota, conforme demonstrado na tabela abaixo.
Valor Atualizado dos Imóveis R$ 136.512.763,89
(+) Caixa em 28/Fev/11 R$ 1.839.270,94
(-) Rendimentos de Fev/11 - R$ 938.893,60
(-) Obrigações do FII - R$ 472.431,35
Valor Total R$ 136.940.709,88
Quantidade de Cotas 927.162
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Contatos
Em caso de dúvidas ou necessidade de informações específicas a respeito do RB Capital Renda I – Fundo de Investimento Imobiliário entre em contato com a RB Capital:
Adalbero Cavalcanti +5511-3127-2840 adalbero.cavalcanti@rbcapital.com.br Ariane Tavares +5511-3127-2821 ariane.tavares@rbcapital.com.br Bruno Boscolo +5511-3127-2823 bruno.boscolo@rbcapital.com.br Slavik Merkouloff +5511-3127-2822 slavik.merkouloff@rbcapital.com.br
Rua Amauri, nº 255, 5º andar | 01448-000 | São Paulo – SP |Tel: +55 (11) 3127-2800 | Fax: +55 (11) 3127-2708
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A equipe da RB Capital permanece à disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.