SENTENÇA Processo Digital nº: 1012182-75.2017.8.26.0011
Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Cristiano Mantovani e outro
Requerido: Sirouah Empreendimentos Imobiliários Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Andrea Ferraz Musa
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores c/c dano material e pedido de antecipação de tutela movida por Cristiano Mantovani e Solange Cristina Santa
Rosa Mantovani em face de Sirouah Empreendimentos Imobiliários LTDA.
Inicialmente, os autores aduzem ter adquirido junto à ré um imóvel, unidade 71, Torre 1, Família Freguesia do Ó, através de Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma (fls. 34/58).
Afirmam que para a aquisição do imóvel foi negociado o valor de R$ 351.720,00. Os autores alegam ter efetuado o pagamento de R$ 33.362,11 (fls. 65).
Ainda, sustentam terem pagado o montante de R$ 8.280,00 a título de comissão de corretagem.
Os autores esclarecem que, conforme instrumento firmado entre as partes, o prazo para conclusão das obras estava programado para 30 de março de 2017 (fls. 36).
Aduzem ter firmado dois aditamentos prorrogando o prazo para entrega da unidade para 30 de julho de 2017, sem prejuízo do prazo de prorrogação de 180 dias (fls. 59/64).
Os autores alegam que, considerando o prazo de prorrogação contratual, o prazo encerra-se na data de 30 de janeiro de 2018.
Ocorre que, conforme fotos do andamento da obra, obtidas no próprio site do empreendimento, esta está em atraso, sendo impossível a entrega do empreendimento na data contratual prevista.
Sustentam os autores que notificaram a ré, solicitando a devolução dos valores já pagos, porém a ré manteve-se inerte (fls. 73/75).
No tocante aos valores pagos a título de comissão de corretagem, os autores entendem que sua cobrança é regular. Porém, como a rescisão contratual é culpa exclusiva da ré, os autores devem retornar ao “status quo ante”, sendo que o montante de R$ 8.280,00 deve ser devolvido.
Os autores pedem a concessão de tutela antecipada para que seja suspensa não só a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, como também a cobrança de taxas. Ainda, requerem o deferimento da tutela para que a ré não inclua o nome dos autores nos órgãos de proteção ao crédito.
Ao final, pretendem a procedência da ação para declarar a rescisão contratual com a devolução de 100% dos valores pagos pelos autores e a condenação da ré ao pagamento de danos materiais no importe de R$ 8.280,00 (referente ao valor da comissão de corretagem).
Ás fls. 76/77 a tutela de urgência pleiteada foi deferida.
Regularmente citada, a ré apresentou contestação a fls. 89/110. No mérito, aduz que inexiste atraso na obra, não se encontrando inadimplente. Sendo assim, entende que a rescisão é opção dos autores.
Afirma a ré que, de fato, as partes celebraram termo aditivo ao contrato, pelo qual restou avençada nova data de entrega do empreendimento, portanto, 30 de janeiro de 2018.
Por entender que a rescisão é imotivada, esclarece a ré que a devolução do preço desembolsado pelos autores comporta alguns descontos acordados entre as partes, bem como o pagamento parcelado:
“Cláusula VIII No caso de rescisão, serão apuradas as quantias pagas pelo COMPRADOR atualizadas de acordo com o critério utilizado para o pagamento das prestações, e delas serão descontadas as seguintes despesas, também atualizadas monetariamente:
a) custos administrativos e de promoção de venda à taxa de 10% (dez por cento) sobre os valores até então recebidos pela VENDEDORA;
b) contribuição ao PIS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores até então recebidos pela VENDEDORA;
c) contribuição ao COFINS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores até então recebidos pela VENDEDORA;
imobiliário, ainda que venham a ser criados no curso deste contrato;
e) Multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor total deste contrato; f) Outras despesas incorridas pela VENDEDORA em decorrência da comercialização descrita neste contrato e devidamente comprovadas pela mesma.
Parágrafo 1º: Fica estabelecido que a devolução acima referida será efetuada nas mesmas condições e prazos estipulados para o pagamento das parcelas de preço, conforme quadro resumo deste, ou seja, em tantas parcelas quantos forem os meses decorridos desde a data da assinatura do instrumento até a data de sua rescisão”.
A ré impugna a incidência de reajuste e juros por entender que embora a finalidade da atualização monetária seja recompor o valor da moeda, as quantias pagas foram integralmente aplicadas na construção do empreendimento e na amortização do financiamento à obra, razão pela qual não se pode supor que tais montantes teriam sido objeto de rendimento para a ré.
Quanto à aplicação dos juros de mora, sustenta a ré que devem ser aplicados somente após o trânsito em julgado da decisão.
No tocante ao pedido de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, a ré aduz que o desembolso não foi comprovado pelos autores.
Ainda, alega a ré ilegitimidade passiva para responder pela devolução dos referidos valores. Isso porque a comissão de corretagem foi paga a terceiros.
Dessa forma, a ré pretende a improcedência da presente demanda e a imediata liberação da unidade para venda.
Houve réplica (fls. 146/167). Preliminarmente, aduzem os autores não ser cabível a comercialização do imóvel anteriormente a decisão de rescisão do contrato, visto que prejudicaria os autores.
Alegam que o prazo para conclusão das obras acabou e estas não foram concluídas.
Na decisão saneadora das fls. 171/172 foi afastada a preliminar de ilegitimidade passiva da rés e o feito foi saneado.
Fixados os pontos controvertidos, foi determinada a produção de prova para apurar se a obra foi entregue ou se houve atraso.
O autor juntou fotos do local, mostrando uma obra inacabada (em 13 de abril de 2018).
A ré não juntou o habite-se nem prova de entrega das chaves dos imóveis. É o relatório.
DECIDO.
Inicialmente, necessário frisar que entre as partes há verdadeira relação de consumo. Isso porque a ré é fornecedora de produtos, que tem os autores como seu destinatário final.
Assim, se a parte autora encaixa-se no conceito de consumidor dado pelo art. 2 da Lei 8.078/90, também é certo que a ré, igualmente, encaixa-se na definição de fornecedora, dada pelo art. 3, daquela mesma lei, vez que constitui pessoa jurídica que desenvolve atividade de comercialização de produtos.
Dessa forma, é aplicado o Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela. Este objetiva proteger o consumidor em situações desiguais, que possam lhe causar prejuízos em benefício dos fornecedores.
Logo, passo a analisar o contrato sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, tendo os autores como parte hipossuficiente, sendo o contrato evidentemente de adesão.
Dito isso, passo analisar a questão de mérito do presente feito. Por ocasião do saneador, salientei que:
"Restou incontroverso que foi firmado Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma entre as partes, tendo como objeto de aquisição a unidade 71, Torre 1 do empreendimento Família Freguesia do Ó.
A controvérsia surge quanto ao fato de as obras estarem atrasadas, tendo ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias, ou não. Tal controvérsia tem o condão de fixar a culpa pela rescisão do contrato.
Assim, é necessário que se esclareça a data de expedição do habite-se, bem como a data da disponibilização de entrega das chaves aos compradores" (fls. 171/172).
A ré não apresentou qualquer documento comprovando a conclusão da obra. Insiste que não estava inadimplente quando da propositura da ação (novembro de 2017), razão pela qual a rescisão não pode ser motivada pela sua inadimplência.
Não obstante, os autores pleiteiam a rescisão afirmando que não havia como a ré concluir a obra no prazo, devendo sua inadimplência ser reconhecida.
Ora, como se vê dos documentos de fls. 176/184, restou comprovado que a obra, em abril de 2018, está distante de sua conclusão, o que comprova a inadimplência da ré.
Vejamos:
O prazo de entrega originariamente contratado era 30 de março de 2017, com prazo de tolerância de 180 dias. Porém, dois aditamentos foram firmados, prorrogando o prazo de entrega da unidade para 30 de julho de 2017, sem prejuízo do prazo de prorrogação. Por conseguinte, o prazo final era 30 de janeiro de 2018.
Não obstante, já era evidente em novembro que o prazo mais uma vez não seria cumprido.
Como já dito, as fotos acostadas a fls. 176/184 demonstram que a obra não havia sido concluída em abril de 2018, não havendo qualquer previsão de conclusão, obtenção do habite-se ou entrega de qualquer unidade.
A parte ré informa nas folhas 185/186 que as obras do empreendimento estão em fase final de conclusão, não tendo sido emitido o habita-se até o momento e nem a prova documental da data em que as chaves dos imóveis foram disponibilizadas aos compradores, portanto.
Torna-se evidente que a rescisão se deu por culpa da ré, e não dos autores. Isso porque a ré restou inadimplente, vez que não entregou o imóvel no prazo contratado, ultrapassando até mesmo a cláusula de tolerância fixada a seu favor.
Portanto, entendo que a rescisão foi causada pelo atraso na entrega do imóvel. Logo, a culpa pela rescisão deve ser atribuída à ré, inadimplente.
A contratação de mão de obra qualificada, bem como o cálculo do tempo necessário para realizar o procedimento administrativo para obtenção do habite-se integram, em
substância, a atividade da ré que deve organizar os fatores de produção para desenvolvê-la.
O risco da atividade econômica deve ser suportado pelo fornecedor, por se tratar de fortuito interno e ínsito à atividade, ainda que decorrente da ação de terceiros. A responsabilidade é objetiva e independe da culpa.
A súmula 161 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo anuncia que:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
A culpa pela rescisão, portanto é da ré.
Resta saber, assim, qual a consequência da rescisão.
Os autores entendem que a devolução deve corresponder a 100% dos valores pagos, e não o percentual previsto em contrato.
Com razão os autores. Ora, sendo a ré a inadimplente e responsável pela rescisão do contrato, deve ser condenada a devolver a totalidade dos valores pagos.
No que tange o dano material, o pedido é procedente.
Isto porque no caso em tela, temos uma peculiaridade no que tange a restituição de valores pagos á título de comissão de corretagem, já que foi a ré quem deu causa a presente rescisão contratual, e não é justo, portanto que os autores venham a arcar com tais pagamentos.
Dessa forma, os danos materiais suportados pelos autores diante do atraso na entrega da unidade, totalizam R$ 8.280,00, e devem ser restituídos á estes.
No que tange a incidência de juros de mora, em casos de que a rescisão do contrato de compra e venda deu-se por conta exclusiva da parte ré, é entendido que o termo inicial para tal é o desembolso de cada parcela. De acordo com o E. STJ sobre o termo inicial dos juros de mora, a partir da Súmula 83/STJ: nos termos da jurisprudência dominante deste STJ, nos casos em que “incorporador dá causa a não realização do empreendimento” os juros de mora incidem a partir de cada desembolso efetuado.
Por fim, torno definitiva a tutela procedida.
Ante ao exposto, JULGO PROCEDENTE a ação, e julgo extinto o feito, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil para declarar a rescisão do contrato, reconhecendo a inadimplência da ré, condenando a mesma a devolução da totalidade dos valores pagos, corrigidos monetariamente pela Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária dos Débitos Judiciais do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde o pagamento, com juros de mora de 1% ao mês também desde cada pagamento.
Condeno, ainda, a ré ao ressarcimento, no valor de R$8.280,00 pelos danos materiais causados aos autores.
Em face da sucumbência da ré, condeno-a ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor da condenação.
P.R.I.
São Paulo, 29 de junho de 2018.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
