DEPARTAMENTO JURÍDICO PARECER N 006.P.2004

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CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS

CRECI – 2ª Região CRECI – SÃO PAULO

RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SÃO PAULO-SP.

PABX 011 - 3884.6677 FAX 011 - 3884.8961

DEFINE A OBRIGATORIEDADE DE INSCRIÇÃO NO CRECI DE JURÍDICA COM ATIVIDADE BÁSICA DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS APURAÇÃO ADMINISTRATIVA Nº 070/03

Rte: CRECI DA 2ª REGIÃO Rda: JP E.I.P.G. LTDA.

DEPARTAMENTO JURÍDICO

PARECER N°°°° 006.P.2004

No exercício de sua atividade, constatou a Fiscalização a possibilidade de que a Requerida estivesse envolvida em venda de unidades residenciais em condomínio sem registro de incorporação (fls. 05), razão pela qual, foi expedido ofício ao Registro de Imóveis de Praia Grande, para informar da sua existência.

Com a negativa da resposta (fls. 09), retorna o Agente de Fiscalização ao local, para notificar a Requerida a apresentar, no prazo de dez dias, cópia de seu contrato social, bem como protocolos do registro de incorporação dos edifícios (fls. 10/11), reiterada por esta Assessoria Jurídica (fls. 19), além de ter sido expedido ofício ao Ministério Público, tendo em vista tratar-se, em tese, de crime tipificado na Lei 4591/64 (fls. 12).

Apresenta a Requerida manifestação no prazo concedido, para esclarecer que estaria atuando no mercado de construção civil desde os idos anos de 1995, sem qualquer impedimento ou orientação contrária (fls. 21), juntado cópia de seu contrato social (fls. 23/33).

Houve retorno do Agente de Fiscalização ao local, onde foi constatada a existência de plantão de vendas.

É o relatório. Opinamos.

Constata-se que o objetivo social da empresa inclui, entre outros, a incorporação de imóveis, atividade que necessita, obrigatoriamente, da presença do corretor de imóveis.

Essa idéia, tem por base o entendimento unânime da doutrina em geral, de que ''O incorporador existiu antes de o direito ter cogitado dele. E viveu a bem dizer na rua ou no salto dos edifícios em construção, antes de sentar-se no gabinete dos juristas ou no salão dos julgadores. Um indivíduo

01 Aprovado na 3ª Reunião Plenária aos 27.03.2004

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procura o proprietário de um terreno bem situado, e incute-lhe a idéia de realizar alí a edificação de um prédio coletivo. De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda as unidades. Aos candidatos à aquisição não dá um documento seu, definitivo ou provisório, mas deles recebe uma ''proposta'' de compra, em que vêm especificadas as condições de pagamento e outras minúcias.

(...) Diante desta variedade polimorfa de atividades, era com efeito impossível definir o incorporador dentro de fórmula tradicional das figuras componentes de qualquer contrato típico. Ele é um corretor, porque efetua a aproximação do dono do terreno com os compradores; (....). (in CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, Condomínio e Incorporações, Forense, 1981, p.232).

E segue o autor, ''Efetivamente, o Tribunal de Justiça do antigo Distrito Federal, em 1944, equiparou o incorporador ao corretor, acrescentando que nehuma responsabilidade lhe advinha dos contratos que firma, ''porque traduzem simples promessa''. (...) E na linha do voto vencido a doutrina medrou, com a tese de que não é mero corretor, pois financia, constrói o edifício, adquire apartamento para revenda, é, numa palavra, o propulsor do empreendimento (idem, p.234) (os destaques são nossos)''

E como o texto que nos reportamos se refere à pessoa física do incorporador, esclarece o festejado autor mais adiante: ''Mas aqui nos assalta uma pergunta: pode o incorporador ser empresa? A razão da indagação está em que, operando em negócio imobiliário, o incorporador, em última análise, estaria comerciando com imóveis.

Não nos parece procedente qualquer dúvida a respeito, porque entendemos não haver razão para afastar-se o imóvel do negócio jurídico mercantil (idem, p.238) (destacamos)''.

E apenas por amor ao debate, transcrevemos a definição dada por DE PLACIDO E SILVA para o termo ''incorporação'', como sendo ''Na terminologia dos negócios, é aplicada a expressão para designar a iniciativa tomada por alguém com o intuito de realizar a construção de edifício de apartamentos, sob regime de condomínio, promovendo a colocação dos mesmos apartamentos entre pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição (Vocabulário Jurídico, Forense, 1973, v. II, p. 813)

(destaques nossos).

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Também a simples leitura do artigo 29, da Lei 4591/64, nos informa que, ''Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas''.

Ora, sabendo-se que ''O Corretor de Imóveis é um intermediário, é aquele que aproxima duas partes, em torno de um objetivo comum, que é o imóvel (in ALEXANDRE RAPOSO, Situações Jurídicas da Profissão de Corretor de Imóveis, Ed. Imobiliária, 1995, p. 36)'', fácil de se concluir que o incorporador, - que tem por objetivo compromissar ou efetivar a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, promovendo para isso a colocação das mesmas unidades entre pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição -, estaria praticando atos de intermediação imobiliária.

Destarte, seja pela doutrina, seja pelos próprios termos da Lei, forçoso reconhecer que a atividade de incorporação imobiliária invade atribuições privativas do corretor de imóveis. E, como as atribuições do Corretor de Imóveis podem ser exercidas também por pessoa jurídica, desde que inscrita nos termos da Lei (parágrafo único, do artigo 3º, da Lei 6530/78, indubitável que a empresa em debate, só pelo exercício dessa atividade, estaria sujeita à inscrição neste Conselho.

Cumpre ressaltar aqui, a possível argumentação de que a venda das unidades residenciais (diga-se intermediação), poderia ser feita por imobiliárias e/ou corretores de imóveis especialmente contratados para essa função, de forma a se excluir a obrigatoriedade de registro das jurídicas incorporadoras neste Conselho. Entretanto, desde já a possibilidade é afastada, pois o registro é da substância da Lei, se relaciona diretamente com o objetivo social proposto e antecede qualquer propósito posterior de ampliar ou reduzir,de fato, o exercício da atividade contratualmente estabelecida.

E como a atividade de incorporação imobiliária é indissociável dos atos tendentes à formação de um condomínio, - que se realiza mediante a públi-

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ca oferta das unidades residenciais através de consequente aproximação das partes interessadas na sua aquisição - , estreme de dúvida que uma incorporadora, no exercício de sua atividade, sempre estará praticando atos de intermediação imobiliária, surgindo daí e em razão desse objetivo social, a obrigatoriedade de inscrição neste Conselho.

Como se tal não bastasse, contempla ainda o objetivo social da Requerida, o comércio de imóveis “próprios“, o qual, em confronto com o seu capital social, demonstra se tratar de uma impossibilidade jurídica, pois mesmo se pressupondo pudesse criar uma empresa exclusivamente para comercializar imóveis próprios, resta difícil imaginar como isso poderia ser feito com um reduzido capital de R$ 10.000.00, (cláusula

5°, do estatuto social – fls. 29). Convenhamos, não acreditamos ser caixa suficiente para

tal tipo de atividade.

E mesmo que isso fosse possível – o que aqui se admite apenas ad argumentandum – a partir do momento em que o último imóvel fosse vendido, a empresa criada para esse

fim restaria inútil. Evidente pois, que a atividade da Requerida pressupõe a compra e

venda de imóveis, ficando patente a prática de atos de comércio, feitos de forma sucessiva

e rotineira e com o objetivo de lucro, impossibilitando a aplicação da garantia legal

conferida ao proprietário de usar, gozar e dispor de seus bens, que não pode ser

estendida aos atos de comércio.

Isso porque, resta impossível se imaginar que para essa atividade não venha a empresa se utilizar de pessoal para o atendimento do público interessado, informando os preços e condições dos negócios, mostrando os imóveis em carteira e captando novos, auferindo a regularidade documental e elaborando os contratos, além de anunciar as

ofertas de forma pública, atividades essas que são exclusivas do profissional Corretor de

Imóveis, nos exatos termos do artigo 3º, da Lei 6.530/78, ou da pessoa jurídica,

regularmente inscrita, segundo dispõe o parágrafo único, do mesmo artigo e diploma legal.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Diante do exposto, inexiste qualquer dúvida que, para o regular exercício da atividade da Requerida, far-se-á necessário o registro de sua inscrição neste Conselho, devendo a mesma ser notificada para tanto, com pra-

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zo de dez dias, ciente de que o não atendimento ensejará a lavratura do competente Auto de Infração.

São Paulo, 15 de janeiro de 2003. Dr. Paulo Hugo Scherer Dpto. Jurídico - CRECI 2a. Região