LAUDO DE AVALIAÇÃO. Federal Seguros SA. Avenida Das Palmeiras, 72, Botafogo Rio de Janeiro/RJ

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

Federal Seguros SA

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RESUMO EXECUTIVO

CARACTERÍSTICAS GERAIS

Tipo de Trabalho: Consultoria Descritiva do Mercado Imobiliário – SP.

Objeto: _{Prédio Comercial.}

Finalidade: _{Determinação do Valor de Compra/Venda.}

Endereço: Avenida Das Palmeiras, 72, Botafogo – Rio de Janeiro/RJ.

MERCADO IMOBILIÁRIO - SUMMARY

De acordo com a prospecção realizada na região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a prédios comerciais.

VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017

Descrição Área Construída Valor Unitário (R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 1.600,00 m² R$ 11.153,86 R$ 17.846.000,00

Valor Máximo de Compra/Venda 1.600,00 m² R$ 12.723,80 R$ 20.358.000,00

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-INTRODUÇÃO

A Elo Engenharia apresenta suas conclusões relativas ao imóvel, localizado no Centro, município e comarca do Rio de Janeiro/RJ.

CONSTITUINTES

Interessado Federal Seguros SA. Cliente Federal Seguros SA. Tipo do bem Prédio Comercial.

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-CRITÉRIO DE ELABORAÇÃO

Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R. 14.653 (Avaliação de Bens – Parte 01: Procedimentos Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os preceitos do I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Observamos também o código de Ética da American Society of Appraisers.

O critério geral empregado foi o de avaliar os imóveis, supondo-se que continuarão sendo empregados para o mesmo fim e no mesmo estado de conservação em que se encontram atualmente. Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta e demanda, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e em engenharia financeira específica para o mercado imobiliário.

Os estudos desenvolvidos têm como base os valores de avaliação sob a ótica imobiliária, onde foram considerados, entre outros, aspectos de

 Potencial de valorização futura;

 Tendências do mercado imobiliário local;  Consolidação urbana;

 Características constitutivas;

 Perspectivas das necessidades de reinvestimento para reposicionamento da propriedade;  Projetos e obras em planejamento (públicos e privados);

 Grau de especificidade do imóvel; e

 Outros aspectos relevantes na consolidação do valor dos ativos.

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-METODOLOGIA

ANÁLISE FÍSICA

Os aspectos físicos do imóvel em questão envolvem sua localização, características constitutivas a serem adotadas, interferências urbanísticas – conjunto de leis e atos públicos que podem interferir no uso, ocupação e status de mercado. Sua posição no mercado imobiliário atual e futuro (se o imóvel contará com versatilidade para atender novas exigências mercadológicas); detectar problemas e/ou vantagens quanto à sua localização; bem como apontar medidas para o incremento de atratividade.

Para esta fase, utilizamos os seguintes procedimentos:

a) visitas à região onde está o imóvel, para levantamento de dados sobre sua localização, facilidade de acesso, ocupação circunvizinha, melhoramentos públicos existentes e previstos, transporte urbano e comunicações;

b) análise de documentos e plantas;

d) consultas a leis e publicações sobre zoneamento, desapropriações, tombamentos e, caso necessário, consulta informal aos órgão competentes.

ANÁLISE JURÍDICA

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-ANÁLISE DE MERCADO

A identificação das características do mercado imobiliário onde está inserido imóvel nos permite determinar o seu posicionamento com relação à concorrência, verificando as possibilidades de seu desempenho, quando lançado no mercado. Para o mercado de imóveis comerciais foram abordados os seguintes itens:

 Perfil dos imóveis em oferta;

 Diferenciação dos valores de imóveis posicionados nos logradouros considerados principais e fora deles.

A análise de valores praticados se dá através da pesquisa de preços pedidos e, sempre que possível, de valores efetivamente transacionados.

Através de informações históricas colhidas de estudos anteriores, também foi possível a análise da evolução de preços de mercado e crescimento histórico, o que sinaliza aquecimento ou desaquecimento de demanda.

ANÁLISE DE VALOR

Os trabalhos foram pautados pelas determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e pelas recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP.

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-DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO

Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-se o conceito presente na norma estabelecida pela ABNT “Associação Brasileira de Normas Técnicas” (NBR 14653), que apresentam a seguinte definição para “Valor de Mercado”:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”

Além das normas brasileiras, as análises também consideram as definições de “Market Value” (Valor de Mercado) extraída das recomendações do “RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) – Appraisal and Valuation Standard”, definidas a seguir:

Market Value (Valor de Mercado):

“A quantia pela qual uma propriedade deveria ser negociada, na data da avaliação, entre um comprador desejoso e um vendedor desejoso, em uma negociação não tendenciosa (sem interesses específicos entre as partes), após realização de marketing apropriado, onde as partes tenham agido com conhecimento, prudência e sem compulsão”.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.

Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis comerciais e padrão construtivo predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.

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-LIMITAÇÕES E PRESSUPOSIÇÕES

Trazemos à sua atenção, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitações e Suposições acompanha nossos laudos:

1. Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram realizadas averiguações profundas na documentação do imóvel e a avaliação não tem a finalidade de confirmar título de propriedade.

2. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprometimentos de nenhuma natureza (técnicos, documentais, licenças, etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel. 3. Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua veracidade.

4. Presume-se que informações fornecidas pelo cliente são corretas, mas não garantimos sua veracidade. Não foram tomadas medidas no imóvel. Na falta de informações exatas, são feitas estimativas, e reservamos o direito de rever a avaliação caso haja comprovação de erro na informação cedida pelo cliente.

5. Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu funcionamento.

6. Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a presença de substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura do empreendimento ou ao meio ambiente. A Elo Engenharia não possui “know-how” sobre assuntos que afetam o meio ambiente ou saúde, e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel.

7. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa, e a Elo Engenharia não deve responsabilidades a terceiros que assumam posições e decisões com base neste trabalho. Este relatório não poderá ser publicado em todo ou em parte, sem prévia autorização da Elo Engenharia.

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-9. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos futuros. Projeções são opiniões na data da avaliação, e a Elo Engenharia não assume responsabilidade por mudanças de comportamento do mercado.

10. Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Elo Engenharia não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação.

11. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência.

12. Os honorários cobrados não tem qualquer relação com os valores aqui avaliados.

13. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade da Elo Engenharia para detectar fraudes nos documentos.

14. Não é responsabilidade da Elo Engenharia identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais.

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-LOCALIZAÇÃO

Rio de Janeiro, RJ.

MACRO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS GERAIS

Bairros Vizinhos: Humaitá, Leme, Lagoa, Urca e Flamengo.

Principais eixos viários:

Avenida Atlântica, Avenida Borges de Medeiros e Avenida das Nações Unidas.

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-REGIÃO

Rio de Janeiro é um município brasileiro, capital do estado homônimo, situado no Sudeste do país. Maior rota do turismo internacional no Brasil, da América Latina e de todo o Hemisfério Sul, a capital fluminense é a cidade brasileira mais conhecida no exterior, funcionando como um "espelho", ou "retrato" nacional, seja positiva ou negativamente. É a segunda maior metrópole do Brasil (depois de São Paulo), a sexta maior da América e a trigésima quinta do mundo. Tem o epíteto de Cidade Maravilhosa e aquele que nela nasce é chamado de carioca. Parte da cidade foi designada Patrimônio Cultural da Humanidade, com o nome "Rio de Janeiro: Paisagem Carioca entre a Montanha e o Mar", classificada pela UNESCO em 1 de julho de 2012.É um dos principais centros econômicos, culturais e financeiros do país, sendo internacionalmente conhecida por diversos ícones culturais e paisagísticos, como o Pão de Açúcar, o morro do Corcovado com a estátua do Cristo Redentor, as praias dos bairros de Copacabana, Ipanema e Barra da Tijuca (entre outros), o Estádio do Maracanã, o Estádio Nilton Santos, o bairro boêmio da Lapa e seus arcos, o Theatro Municipal do Rio de Janeiro, as florestas da Tijuca e da Pedra Branca, a Quinta da Boa Vista, a Biblioteca Nacional, a ilha de Paquetá, o réveillon de Copacabana, o carnaval carioca, a Bossa Nova e o samba. Representa o segundo maior PIB do país (e o 30º maior do mundo), estimado em cerca de 140 bilhões de reais(IBGE/2007), e é sede das duas maiores empresas brasileiras - a Petrobras e a Vale, e das principais companhias de petróleo e telefonia do Brasil, além do maior conglomerado de empresas de mídia e comunicações da América Latina, as Organizações Globo. Contemplado por grande número de universidades e institutos, é o segundo maior polo de pesquisa e desenvolvimento do Brasil, responsável por 19% da produção científica nacional, segundo dados de 2005.

INFRAESTRUTURA E MELHORAMENTOS PÚBLICOS

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-CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

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-PRÉDIO COMERCIAL

 Áreas 1.600,00 m²

 Descrição

Prédio comercial tendo sua fachada em granito e seus andares compostos por dois sanitários próximos aos elevadores, uma sala menor com um sanitário e outra sala grande a qual é subdividida a partir de divisória proporcionando assim salas menores de diferentes tipologias. No quarto andar essas salas são divididas em alvenaria, os sanitários possuem acabamento em mármore. Hall de entrada espelhado e com piso em granito.

 Observações

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-ANÁLISE DE MERCADO

O MERCADO IMOBILIÁRIO

De acordo com a prospecção realizada no mercado imobiliário da região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a prédios comerciais. Este segmento registra atualmente uma demanda moderada justificada pela localização e infraestrutura que o bairro oferece.

Em função de sua constituição, o público de interesse na aquisição de um imóvel com as características do avaliando seria para ocupação.

De acordo com a prospecção mercadológica realizada na região, adquirimos uma convicção em relação ao valor que julgamos justa e perfeita e de acordo com a configuração de mercado descrito classificamos o avaliando como imóvel de BAIXA LIQUIDEZ.

Desempenho de mercado Baixo Absorção pelo mercado Baixa

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-ANALISE DO VALOR

INTRODUÇÃO

Os valores sugeridos ao imóvel foram obtidos através de nossas interpretações, baseados na experiência de mercado e tendências da região.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.

Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis e padrão construtivo predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.

Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.

DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS BENS

Foram analisados elementos comparáveis ao imóvel, todos no mesmo município do avaliando. Para a correta aplicação de técnicas avançadas para análise crítica do comportamento do mercado imobiliário faz-se necessária uma análise complementar dos fatores socioeconômicos de influência nas relações de compra/venda dos imóveis.

Antes de se caracterizar um mercado específico, se faz necessário entender seu funcionamento e os seus mecanismos. São três as partes componentes deste, a saber: os bens levados a mercado, as partes desejosas em tê-los e as partes interessadas em adquiri-los.

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-VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017

Descrição Área Construída Valor Unitário (R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 1.600,00 m² R$ 11.153,86 R$ 17.846.000,00

Valor Máximo de Compra/Venda 1.600,00 m² R$ 12.723,80 R$ 20.358.000,00

Valor Mínimo de Compra/Venda 1.600,00 m² R$ 9.583,92 R$ 15.334.000,00

ENCERRAMENTO

As informações contidas nesse relatório são para uso estrito e exclusivo da contratante, não podendo ser modificado, copiado, reproduzido ou divulgado sem a prévia autorização por escrito da Elo Engenharia, sendo que o seu uso indevido estará sujeito à aplicação da legislação competente.

Atenciosamente,

São Paulo, 01 de Fevereiro de 2017.

________________________________

Eng. Flávio Anselmo Genari Mendonça CREA - 0682583325/D

CPF 066953448-09

Fazem parte integrante deste laudo os seguintes anexos: Anexo I FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO

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- ANEXOS -

A N E X O I

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- ANEXOS -

FOTO 01 – VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO LOGRADOURO

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- ANEXOS -

FOTO 03 – VISTA DA FACHADA

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- ANEXOS -

FOTO 05 – VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO EDIFÍCIO

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- ANEXOS -

FOTO 07 – VISTA DO ESTACIONAMENTO

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- ANEXOS -

FOTO 09 – VISTA DO HALL DE ACESSO AO IMÓVEL

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- ANEXOS -

FOTO 11 – VISTA DO HALL DE ELEVADORES

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- ANEXOS -

FOTO 13 – VISTA DA SALA

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- ANEXOS -

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- ANEXOS -

(27)

- ANEXOS -

FOTO 19 – DETALHE DO PISO

(28)

- ANEXOS -

FOTO 21 - DETALHE DO PISO DA COZINHA

(29)

- ANEXOS -

(30)

- ANEXOS -

FOTO 25 – DETALHE DO PISO

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- ANEXOS -

FOTO 29 – VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO SANITÁRIO FEMININO

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- ANEXOS -

FOTO 31 – VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO SANITÁRIO MASCULINO

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- ANEXOS -

(34)

- ANEXOS -

(35)

- ANEXOS -

FOTO 37 – VISTA DA SALA DE REUNIÃO

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- ANEXOS -

FOTO 39 – DETALHE DO SANITÁRIO

(37)

- ANEXOS -

(38)

- ANEXOS -

A N E X O II

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- ANEXOS - Amostra n.º UF: 30 Anos 0 Amostra n.º UF: 25 Anos 0 Amostra n.º UF: 20 Anos 0 Amostra n.º UF: 25 Anos 0 Amostra n.º UF: 20 Anos 0 Obs.:

Nilzete Consultoria - Fatima - (21) 3128-9564

Julio Bogoricin - Ana Paula - (21) 2187-4800 R$ 11.000.000,00 Rio de Janeiro Prédio Comercial 983,00 Área de Terreno: 350,00 Status: Oferta 9.166,67 R$ Empreendimento: Empreendimento: Empreendimento: Empreendimento: Empreendimento: Área Construída: Área Construída: R$/ m2 Idade: Vagas: Área Construída: R$/ m2 Área Construída: R$/ m2 Vagas: Conservação: Valor de Venda: Tipo: Fonte/ telefone: 31/01/2017 RJ Botafogo Cidade: Regular Prédio Comercial 1.200,00 Área de Terreno: 820,00 Bairro: Conservação: Regular Conservação: Regular 31/01/2017 R$ 6.500.000,00 R$ 6.900.000,00 Sergio Castro Imóveis - Heloisa - (21) 2272-4400

Concasa Gestão e Negócios - Carla - (21) 2499-3056

RJ Status: Oferta 10.087,72 R$ Prédio Comercial 1.000,00 Área de Terreno: 10.833,33 R$ 400,00 Prédio Comercial 600,00 Área de Terreno: 403,00 Vagas: foto 31/01/2017 Valor de Venda:

Endereço: Rua Real Grandeza, alt 100

12.207,53 R$ Bairro: Botafogo Cidade:

Tipo: RJ Obs.: Oferta Fonte/ telefone: Status: R$ 12.000.000,00

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31/01/2017 Obs.: Valor de Venda: Endereço: Idade: Idade: Idade: foto

Endereço: Rua Martins Ferreira, 61

Tipo:

Obs.:

Valor de Venda:

Bairro: Botafogo Fonte/ telefone:

Cidade: Rio de Janeiro RJ

Vagas: Conservação: Regular Prédio Comercial 684,00 Área de Terreno: 573,00 AMOSTRAS 1 2 3 4 5 RJ Valor de Venda: Tipo: Oferta foto Bairro: Fonte/ telefone: Status: Obs.:

Endereço: Avenida Pasteur, alt 90

Botafogo Cidade: Rio de Janeiro

12.000,00 R$

31/01/2017

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- ANEXOS -

A N E X O II

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- ANEXOS - Amostra Área Construída Área de Terreno Fator Oferta Fator

Localização Idade Conservação Fator Idade

Fator Área Construída Fator Área do Terreno Padrão Fator Padrão Vaga Fator Vaga Soma dos Fatores Valor Unitário Final 1 1000,00 400,00 0,90 1,00 30,00 d 1,00 0,91 1,06 1,440 1,13 1,00 1,10 1,20 R$ 14.434,07 2 684,00 573,00 0,90 1,00 25,00 d 0,96 0,84 1,14 1,440 1,13 1,00 1,10 1,17 R$ 11.832,32 3 600,00 403,00 0,90 1,00 20,00 c 0,90 0,82 1,06 1,656 0,99 1,00 1,10 0,86 R$ 9.369,29 4 1200,00 820,00 0,90 0,91 25,00 c 0,93 0,94 1,22 1,656 0,99 1,00 1,10 1,09 R$ 10.004,53 5 983,00 350,00 0,90 0,91 20,00 c 0,90 0,91 1,03 1,656 0,99 1,00 1,10 0,83 R$ 10.129,09 AV 1600,00 300,00 1,00 30,00 d 1,632 1,10 1,00 R$ 11.153,86 R$ 14.500,02

Vida Útil: 70 anos R$ 7.807,70

R$ 11.153,86 R$ 2.047,92 limite superior: limite inferior: média saneada: desvio padrão: 1,10 R$ 12.207,53 1,10

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

Valor Unitário Localização

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- ANEXOS -

14,08% -14,08%

Área construída (m²)

Valor Unitário do Imóvel

1.600,00 11.153,86 Área de terreno (m²) R$ 15.334.000,00 GRAU DE PRECISÃO Amplitude Máxima Amplitude Mínima 17.846.175,78 R$ 17.846.000,00 R$ 12.492.200,00 Valor de Negociação

Valor de Liquidez Forçada

Valor Total do Imóvel

VALOR DO PRÉDIO COMERCIAL

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

300,00

GRAU III Valor Máximo de Negociação

Valor Mínimo de Negociação

Amplitude Total

14,08% -14,08% 28,15%