LAUDO DE AVALIAÇÃO Federal Seguros SA

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Federal Seguros SA

2017

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-RESUMO EXECUTIVO

CARACTERÍSTICAS GERAIS

Tipo de Trabalho: Consultoria Descritiva do Mercado Imobiliário – SP.

Objeto: _{Terreno Urbano}

Finalidade: _{Determinação do Valor de Compra/Venda.}

Endereço: Estrada Pedra Branca II, s/n – Lotes 13 e 14 – Núcleo Agrobrasil Nossa Senhora do Carmo – Cachoeira do Macacu/RJ

MERCADO IMOBILIÁRIO - SUMMARY

De acordo com a prospecção realizada na região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a terrenos urbanos.

VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017 - LOTE 13

Descrição Área de Terreno Valor Unitário (R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 7.689,00 m² R$ 10,02 R$ 77.000,00

Valor Máximo de Compra/Venda 7.689,00 m² R$ 11,88 R$ 91.000,00

Valor Mínimo de Compra/Venda 7.689,00 m² R$ 8,16 R$ 63.000,00

VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017 - LOTE 14

Descrição Área de Terreno Valor Unitário (R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 9.100,00 m² R$ 9,83 R$ 89.000,00

Valor Máximo de Compra/Venda 9.100,00 m² R$ 10,53 R$ 96.000,00

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-INTRODUÇÃO

A Elo Engenharia apresenta suas conclusões relativas ao imóvel, localizado no município e comarca de Cachoeira do Macacu/RJ.

CONSTITUINTES

Interessado Federal Seguros SA. Cliente Federal Seguros SA. Tipo do bem Terreno Urbano.

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-CRITÉRIO DE ELABORAÇÃO

Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R. 14.653 (Avaliação de Bens – Parte 01: Procedimentos Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os preceitos do I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Observamos também o código de Ética da American Society of Appraisers.

O critério geral empregado foi o de avaliar os imóveis, supondo-se que continuarão sendo empregados para o mesmo fim e no mesmo estado de conservação em que se encontram atualmente. Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta e demanda, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e em engenharia financeira específica para o mercado imobiliário.

Os estudos desenvolvidos têm como base os valores de avaliação sob a ótica imobiliária, onde foram considerados, entre outros, aspectos de

 Potencial de valorização futura;

 Tendências do mercado imobiliário local;  Consolidação urbana;

 Características constitutivas;

 Perspectivas das necessidades de reinvestimento para reposicionamento da propriedade;  Projetos e obras em planejamento (públicos e privados);

 Grau de especificidade do imóvel; e

 Outros aspectos relevantes na consolidação do valor dos ativos.

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-METODOLOGIA

ANÁLISE FÍSICA

Os aspectos físicos do imóvel em questão envolvem sua localização, características constitutivas a serem adotadas, interferências urbanísticas – conjunto de leis e atos públicos que podem interferir no uso, ocupação e status de mercado. Sua posição no mercado imobiliário atual e futuro (se o imóvel contará com versatilidade para atender novas exigências mercadológicas); detectar problemas e/ou vantagens quanto à sua localização; bem como apontar medidas para o incremento de atratividade.

Para esta fase, utilizamos os seguintes procedimentos:

a) visitas à região onde está o imóvel, para levantamento de dados sobre sua localização, facilidade de acesso, ocupação circunvizinha, melhoramentos públicos existentes e previstos, transporte urbano e comunicações;

b) análise de documentos e plantas;

d) consultas a leis e publicações sobre zoneamento, desapropriações, tombamentos e, caso necessário, consulta informal aos órgão competentes.

ANÁLISE JURÍDICA

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-ANÁLISE DE MERCADO

A identificação das características do mercado imobiliário onde está inserido imóvel nos permite determinar o seu posicionamento com relação à concorrência, verificando as possibilidades de seu desempenho, quando lançado no mercado. Para o mercado de imóveis comerciais foram abordados os seguintes itens:

 Perfil dos imóveis em oferta;

 Diferenciação dos valores de imóveis posicionados nos logradouros considerados principais e fora deles.

A análise de valores praticados se dá através da pesquisa de preços pedidos e, sempre que possível, de valores efetivamente transacionados.

Através de informações históricas colhidas de estudos anteriores, também foi possível a análise da evolução de preços de mercado e crescimento histórico, o que sinaliza aquecimento ou desaquecimento de demanda.

ANÁLISE DE VALOR

Os trabalhos foram pautados pelas determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e pelas recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP.

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-DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO

Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-se o conceito presente na norma estabelecida pela ABNT “Associação Brasileira de Normas Técnicas” (NBR 14653), que apresentam a seguinte definição para “Valor de Mercado”:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”

Além das normas brasileiras, as análises também consideram as definições de “Market Value” (Valor de Mercado) extraída das recomendações do “RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) – Appraisal and Valuation Standard”, definidas a seguir:

Market Value (Valor de Mercado):

“A quantia pela qual uma propriedade deveria ser negociada, na data da avaliação, entre um comprador desejoso e um vendedor desejoso, em uma negociação não tendenciosa (sem interesses específicos entre as partes), após realização de marketing apropriado, onde as partes tenham agido com conhecimento, prudência e sem compulsão”.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.

Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis comerciais e padrão construtivo predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.

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-LIMITAÇÕES E PRESSUPOSIÇÕES

Trazemos à sua atenção, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitações e Suposições acompanha nossos laudos:

1. Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram realizadas averiguações profundas na documentação do imóvel e a avaliação não tem a finalidade de confirmar título de propriedade.

2. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprometimentos de nenhuma natureza (técnicos, documentais, licenças, etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel. 3. Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua veracidade.

4. Presume-se que informações fornecidas pelo cliente são corretas, mas não garantimos sua veracidade. Não foram tomadas medidas no imóvel. Na falta de informações exatas, são feitas estimativas, e reservamos o direito de rever a avaliação caso haja comprovação de erro na informação cedida pelo cliente.

5. Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu funcionamento.

6. Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a presença de substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura do empreendimento ou ao meio ambiente. A Elo Engenharia não possui “know-how” sobre assuntos que afetam o meio ambiente ou saúde, e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel.

7. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa, e a Elo Engenharia não deve responsabilidades a terceiros que assumam posições e decisões com base neste trabalho. Este relatório não poderá ser publicado em todo ou em parte, sem prévia autorização da Elo Engenharia.

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-9. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos futuros. Projeções são opiniões na data da avaliação, e a Elo Engenharia não assume responsabilidade por mudanças de comportamento do mercado.

10. Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Elo Engenharia não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação.

11. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência.

12. Os honorários cobrados não tem qualquer relação com os valores aqui avaliados.

13. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade da Elo Engenharia para detectar fraudes nos documentos.

14. Não é responsabilidade da Elo Engenharia identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais.

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-LOCALIZAÇÃO

Cachoeira do Macacu, RJ.

MACRO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS GERAIS

Municípios vizinhos: Nova Friburgo, Silva Jardim, Rio Bonito, Tanguá, Itaboraí, Guapimirim, Teresópolis. Principais eixos

viários:

RJ-116

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-REGIÃO

Cachoeiras de Macacu é um município do estado do Rio de Janeiro, no Brasil. Localiza-se a uma latitude 22º27'45" sul e a uma longitude 42º39'11" oeste, estando a sede do município a uma altitude entre cinquenta e 57 metros. A população recenseada em 2008 era de 53 529 habitantes. Desde dezembro de 2013 faz parte da Região Metropolitana do Rio de Janeiro, assim deixando de ser parte do interior fluminense por lei. É atravessado pelo Rio Macacu, o maior rio que deságua na Baía de Guanabara, tanto em extensão quanto em volume d'água. Sua economia baseia-se na agricultura (principalmente coco, goiaba, inhame, aipim, milho) e na pecuária bovina. Cachoeiras é uma cidade dividida, a região sul tem características de baixada, e a parte norte, de serra. Faz parte da Serra Verde Imperial. Atualmente, o município tem se tornado uma atração para os praticantes do trekking, do montanhismo, do rapel e de outras modalidades de esportes radicais e de ecoturismo, sendo que parte do seu território encontra-se situado nos limites do Parque Estadual dos Três Picos, respondendo Cachoeiras de Macacu por 66% da área da unidade de conservação. Outras importantes unidades de conservação criadas em Cachoeiras de Macacu foram a Reserva Ecológica de Guapiaçu em terras particulares e a área de proteção ambiental do Rio Macacu. Além do Pico da Caledônia, com 2.219 metros de altitude, que também pode ser visto de Cachoeiras de Macacu e Nova Friburgo, Cachoeiras dispõe de várias belezas naturais, como a Pedra do Faraó, a Pedra do Oratório, a Pedra da Mariquita, Mulher de Pedra, e a Pedra do Colégio, o símbolo da cidade. Encontra-se dezenas de quedas d'água de extraordinária beleza, como o Tenebroso, Sete Quedas, Barba, Samambaia, Chapadão e Furna da Onça. Cachoeiras de Macacu está dividida em três distritos: Cachoeiras (sede), Japuíba, e Subaio (Fonte IBGE). O clima de Cachoeiras é dividido conforme a cidade. Nas partes baixas, Tropical, e nas serras, Tropical de Altitude. Ou seja, não pode-se definir um só clima. No verão, a baixada chega aos 40°C, enquanto as partes altas, 35°C, mas por influência das matas e da altitude, corre um vento fresco, fazendo o calor ficar agradável. No inverno, as temperaturas mínimas rondam a casa dos 10°C, nas partes baixas, e isso devido à vegetação. Nas serras, pode-se chegar a 0°C, ocorrendo geada nas partes mais altas, como na localidade de Duas Pontes, a 1079 metros de altitude. O bairro de Boca do Mato, em 2013, registrou -1°C, e o Centro, 5°C. Em geral, Cachoeiras de Macacu tem um clima menos quente que a Baixada Fluminense, por conta das serras, vegetação, altitude e poucas construções civis.

INFRAESTRUTURA E MELHORAMENTOS PÚBLICOS

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-CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

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-TERRENO URBANO

 Área Lote 13 7.689,00 m²

 Área Lote 14 9.100,00 m²

 Descrição Trata-se de um lote livre de benfeitorias.

 Observações

As áreas foram obtidas através das matrículas dos imóveis.

Segundo o acompanhante da vistoria, o Sr. Jorge Camilo, o imóvel vistoriado se localiza na região montanhosa.

 Matrícula 186 (Lote 14) e 185 (Lote 13)

ANÁLISE DE MERCADO

O MERCADO IMOBILIÁRIO

De acordo com a prospecção realizada no mercado imobiliário da região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a terrenos urbanos.

Em função de sua constituição, o público de interesse na aquisição de um imóvel com as características do avaliando seria para ocupação ou investimento.

De acordo com a prospecção mercadológica realizada na região, adquirimos uma convicção em relação ao valor que julgamos justa e perfeita e de acordo com a configuração de mercado descrito classificamos o avaliando como imóvel de BAIXA LIQUIDEZ.

Desempenho de mercado Baixo Absorção pelo mercado Baixa

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-ANALISE DO VALOR

INTRODUÇÃO

Os valores sugeridos ao imóvel foram obtidos através de nossas interpretações, baseados na experiência de mercado e tendências da região.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.

Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis e padrão construtivo predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.

Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.

DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS BENS

Foram analisados elementos comparáveis ao imóvel, todos no mesmo município do avaliando. Para a correta aplicação de técnicas avançadas para análise crítica do comportamento do mercado imobiliário faz-se necessária uma análise complementar dos fatores socioeconômicos de influência nas relações de compra/venda dos imóveis.

Antes de se caracterizar um mercado específico, se faz necessário entender seu funcionamento e os seus mecanismos. São três as partes componentes deste, a saber: os bens levados a mercado, as partes desejosas em tê-los e as partes interessadas em adquiri-los.

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-OBSERVAÇÕES

Constatamos que os lotes apresentam benfeitorias ocupadas não informadas na documentação apresentada, contudo, não foi possível identificar os ocupantes, sendo assim, consideramos para avaliação apenas o terreno.

ENCERRAMENTO

As informações contidas nesse relatório são para uso estrito e exclusivo da contratante, não podendo ser modificado, copiado, reproduzido ou divulgado sem a prévia autorização por escrito da Elo Engenharia, sendo que o seu uso indevido estará sujeito à aplicação da legislação competente.

Atenciosamente,

São Paulo, 25 de Novembro de 2015.

________________________________ Eng. Flávio Anselmo Genari Mendonça

CREA - 0682583325/D CPF 066953448-09

Fazem parte integrante deste laudo os seguintes anexos:

Anexo I FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO

Anexo II PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO – COMPRA/VENDA

ANEXOS

-A N E X O I

ANEXOS

-FOTO 01 – VISTA DA ÁREA DO LOTE

ANEXOS

-FOTO 03 – VISTA DA ÁREA DO LOTE – BENFEITORIA NO LOTE

ANEXOS

-FOTO 05 – VISTA DA ÁREA DO LOTE – BENFEITORIA NO LOTE

ANEXOS

-FOTO 07 – VISTA DO LOGRADOURO

ANEXOS

-FOTO 09 – VISTA DA RODOVIA DE ACESSO AO IMÓVEL

ANEXOS

-A N E X O II

ANEXOS -Amostra n.º UF: Amostra n.º UF: R$/ m2 Amostra n.º UF: R$/ m2 Amostra n.º UF: R$/ m2 Amostra n.º UF: R$/ m2 AMOSTRAS 03/02/2017 3.000,00 R$ 200.000,00 Terreno 2.330,00 Martins Imóveis - Paulo - 21 3623-2350

Particular - Inez - 21 99964-4255 R$ 200.000,00

Terreno

Carvalho Imóveis - Maicon - 21 2635-7206

Pillar Imóveis - Alexandre - (21) 2705-2766

RJ Status: Vendido 20,00 R$ 03/02/2017 4.700,00 Terreno

Martins Imóveis - Paulo - 21 3623-2350

R$/ m2 R$ 120.000,00 03/02/2017 Preço de venda: Endereço: Rodovia RJ-116, km 113 37,04 R$

Bairro: Agro Brasil Cidade:

Tipo: RJ Terreno (m2) Obs.: Oferta Fonte/ telefone: Status: 2.160,00 R$ 80.000,00 Terreno Cachoeiras de Macacu Bairro: Centro Status: Cachoeiras de Macacu Fonte/ telefone: Tipo: Cachoeiras de Macacu Cidade: Oferta Terreno (m2)

Endereço: Estrada Gleba Colegio, alt 200

03/02/2017 Obs.: Preço de venda: Terreno (m2) Endereço: Rodovia RJ-116, km 15 R$ 120.000,00 66,67 R$ Status:

Endereço: Estrada Areia Branca - Próximo ao Rio

Tipo: Obs.: Preço de venda: Terreno (m2) Bairro: Fonte/ telefone:

Cidade: Cachoeiras de Macacu RJ

Terreno 10.000,00 2 3 4 5 RJ Preço de venda: Tipo: Vendido Terreno (m2) Oferta Preço de venda: R$ 51,50 Tipo: 03/02/2017 RJ Fonte/ telefone:

Agro Brasil Cidade:

Bairro: Obs.: Bairro: Fonte/ telefone: Status: Obs.:

Endereço: Estrada Papucaia, alt 300

Papucaia Cidade: Cachoeiras de Macacu

ANEXOS

-A N E X O II

ANEXOS -Amostra Área do Terreno Fator Oferta Fator Localização Topografia Fator Topografia Via Principal Fator Via Principal Fator Área do Terreno Acesso Fator Acesso Soma dos Fatores Valor Unitário Final 1 4700,00 1,00 0,73 1,00 1,00 1,00 1,00 0,88 1,00 0,80 0,40 R$ 10,30 2 10000,00 1,00 0,73 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 1,00 0,80 0,55 R$ 10,93 3 3000,00 0,90 0,64 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,10 0,73 0,17 R$ 10,09 4 2330,00 0,90 0,73 1,00 1,00 1,10 0,91 0,76 1,00 0,80 0,20 R$ 9,17 5 2160,00 0,90 0,80 1,00 1,00 1,10 0,91 0,75 1,00 0,80 0,26 R$ 8,64 AV 9100,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 R$ 9,83 R$ 12,77 R$ 6,88 R$ 9,83 R$ 0,92

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO

ANEXOS

-18,18% -18,18%

VALOR DO TERRENO

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO - LOTE 13

Área de Terreno (m²)

Valor unitário homogeneizado do terreno (R$/m²)

7.689,00 10,02 77.052,86 R$ 77.000,00 R$ 53.900,00 VALOR DE NEGOCIAÇÃO

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

Valor total do terreno (R$)

Amplitude Máxima Amplitude Mínima Amplitude Total 18,18% -18,18% 36,36% GRAU II VALOR MÁXIMO DE NEGOCIAÇÃO

VALOR MÍNIMO DE NEGOCIAÇÃO

R$ 91.000,00 R$ 63.000,00 GRAU DE PRECISÃO

7,87% -6,74% VALOR MÁXIMO DE NEGOCIAÇÃO

VALOR MÍNIMO DE NEGOCIAÇÃO

R$ 96.000,00 R$ 83.000,00 GRAU DE PRECISÃO Amplitude Total 7,87% -6,74% 14,61% GRAU III VALOR DO TERRENO

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO - LOTE 14

Área de Terreno (m²)

Valor unitário homogeneizado do terreno (R$/m²)

9.100,00 9,83 89.418,48 R$ 89.000,00 R$ 62.300,00 VALOR DE NEGOCIAÇÃO

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

Valor total do terreno (R$)