FACULDADE DE DIREITO UNIVERSIDADE DE LISBOA

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FACULDADE DE DIREITO UNIVERSIDADE DE LISBOA

ALOJAMENTO LOCAL E A SUA RELAÇÃO COM O ARRENDAMENTO URBANO E O REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

NUNO AFONSO CAMACHO RODRIGUES

Orientador: Prof.ª Doutora Maria Raquel Aleixo Antunes Rei

DISSERTAÇÃO DE MESTRADO EM DIREITO E PRÁTICA JURÍDICA:

ESPECIALIDADE EM DIREITO CIVIL

LISBOA 2020

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Agradecimentos

À Prof.ª Doutora Maria Raquel Aleixo Antunes Rei que orientou esta pesquisa, dando conselhos e fazendo observações que se mostraram essenciais para a elaboração da dissertação.

Aos meus pais e irmã que independemente da distância física sempre incentivaram e auxiliaram em todo este processo, estando presentes mesmo quando as circunstâncias do quotidiano se mostraram adversas.

À Paula que me acompanhou na elaboração da dissertação, sendo presença constante em todas as fases.

Ao João Gouveia que foi a maior companhia fora das alturas de trabalho, tendo tido um papel essencial para descomprimir nos momentos de pressão, tal como o João Abreu que mesmo ausente pelas condições da vida nunca deixou de ser um importante apoio para que a conclusão desta fase.

Por último, mas não menos importante, uma menção à Beatriz, companheira de vida, incansável no apoio, estando presente em todos os momentos, sejam eles no contexto da presente dissertação ou não, tendo sido um contributo insubstituível para que fosse possível concluir esta pesquisa.

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Resumo

Nesta dissertação vamos analisar a figura do alojamento local e a sua relação com regime da propriedade horizontal, tentando perceber se aquela atividade poderá ou não ser desenvolvida numa fração que tenha uma destinação habitacional.

Para alcançar uma solução para esta problemática que tem levantado várias divergências nos tribunais e doutrina, vamos referir em que consiste o alojamento local, passando para um aprofundamento sobre a propriedade horizontal. Feito isso será imperativo verificar como estas duas figuras se relacionam e como podem ser resolvidos os conflitos entre os condóminos e os alojados, para com isso aferir a compatibilidade do alojamento local em fração com destinação habitacional, quando inserida em edifício regulado pelo regime da propriedade horizontal.

Palavras-chave: Alojamento local, Propriedade horizontal, Fim habitacional, Condomínio

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Abstract

In this dissertation we will analyze the figure of the local lodging and its relation with the regime of the horizontal property, trying to perceive if that activity can be developed or not in a fraction that has a habitational destination.

In order to reach a solution to this problem that has raised several divergences in the courts and doctrine, we will refer to what the local accommodation consists of, moving on to a deeper understanding of horizontal property. Once this is done, it will be imperative to verify how these two figures relate and how the conflicts between the tenants and the lodgers can be resolved, in order to assess the compatibility of the local accommodation in fraction with housing destination, when inserted in a building regulated by the horizontal property system.

Key Words: Local accommodation, Horizontal property, Use for housing, Condominium

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Índice

1. Introdução ... 1

2. A evolução histórica do alojamento local... 5

2.1. Generalidades sobre a figura do alojamento local ... 5

2.2. Percurso histórico ... 6

2.2.1. As origens da figura do alojamento local ... 6

2.2.2. O Decreto-lei nº 328/86 de 30 de Setembro ... 8

2.2.3. Decreto-lei nº 39/2008, de 7 de Março ... 10

3. O Alojamento local na atualidade ... 13

3.1. O aumento da procura ... 13

3.2. Decreto-lei nº 128/2014 de 29 de Agosto ... 15

3.2.1. Regulamento municipal do alojamento local... 21

3.2.2. Breve enquadramento da problemática em análise ... 24

4. A Propriedade Horizontal ... 25

4.1. Noções gerais sobre a figura e o seu surgimento ... 25

4.2. Fundamento da restrição da alínea c) do artigo 1422º nº2 do Código Civil ... 28

5. Alojamento local e o conflito com o regime da Propriedade Horizontal ... 40

5.1. Natureza do Alojamento local ... 40

5.2. Fundamentos para a proibição do Alojamento local em fração com fim habitacional ... 44

5.3. O uso da fração como critério de admissibilidade do Alojamento local ... 47

5.3.1. Conceito de habitação e a sua relação com o Alojamento local... 47

5.3.2. Os condóminos e sua relação com o alojamento local em fração regulada pelo regime da propriedade horizontal ... 53

5.3.3. Posição adotada para a resolução da problemática subjacente à exploração do alojamento local em fração regulada pelo regime da propriedade horizontal ... 62

6. Conclusão ... 65

7. Bibliografia ... 69

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1. Introdução

O alojamento local, ao longo dos anos, levantou inúmeras questões de índole jurídica, económica e social, uma vez que estamos perante um fenómeno que está em constante mudança, variando em consonância com uma realidade que não se assume estática.

Como será exposto posteriormente, esta figura é relativamente recente na nossa ordem jurídica, isto porque o fenómeno turístico foi alvo de um crescimento exponencial nas últimas décadas1, originando assim uma necessidade de dar resposta a novas realidades que até então eram desconhecidas ou irrelevantes. Acabou então por ser imperativo suprimir vazios normativos que se mostravam problemáticos e que originavam um fenómeno quase anárquico quando a estadia era efetuada fora do que devia ser classificado como empreendimento turístico.

Com o passar dos anos foram aprovados inúmeros diplomas legislativos, sendo dada cada vez mais importância ao fenómeno do alojamento local, passando assim a ser regulado de maneira autónoma no Decreto- lei nº 128/2014 de 29 de Agosto2, uma vez que até aqui era tratado como categoria residual. Esta autonomização é expressão do impacto que a figura teve no nosso país, estando isto ligado com o grande fluxo de turistas que procuram este tipo de estadia, o que está compaginado essencialmente com a mudança de tendências dos sujeitos, os baixos preços e o crescimento no mercado das plataformas digitais.34

Independentemente da regulação da figura em análise ser cada vez mais completa, existindo atualmente uma maior cobertura de certas vicissitudes que anteriormente não

1 SALGUEIRO, Teresa, “Alojamentos Turísticos em Lisboa”, Scripta Nova Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales, Universitat de Barcelona, Vol. XXI. Núm. 578, 15 de noviembre 2017, (p. 23)

2 In, https://dre.pt/web/guest/pesquisa/-/search/56384880/details/maximized (consultado a 05/12/2019).

3 GARCIA, Maria, “Arrendamento de curta duração a turistas: um (impropriamente) denominado contrato de alojamento local”, Revista Electrónica de Direito, Faculdade de Direito da Universidade do Porto, – N.º 3, Outubro 2017, (p. 6 e 7).

4 HENRIQUES, Vitor, “Plataformas Digitais de Partilha de Alojamento Local em Portugal – Perspetiva do Lado da Oferta”, Dissertação de Mestrado, Faculdade de Economia da Universidade do Porto, 2019, (p. 9 a 16).

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encontravam resposta, ainda nos deparamos com zonas de grande incerteza normativa, nomeadamente no que toca ao problema central desta dissertação, ou seja, o conflito entre o alojamento local e o regime da propriedade horizontal.

Nos tempos que correm é cada vez mais frequente os conflitos entre os condóminos e as pessoas que procuram estadia em imóveis regulados pelo regime do alojamento local.5 Os problemas que derivam da exploração deste tipo de negócio em edifícios que se regulam por um título constitutivo de propriedade horizontal são fáceis de vislumbrar, uma vez que estamos por um lado perante sujeitos que desenrolam a sua vida na sua habitação, com toda a rotina que vem associada e por outro temos sujeitos que procuram na maioria dos casos passar umas férias longe da sua residência, procurando assim de alguma forma fugir às rotinas que são normais da vida quotidiana.

São inúmeras as razões que originam um conflito entre as partes, nomeadamente a falta de privacidade que passa a existir nas partes comuns do prédio, uma vez que é normal a entrada e saída constante de pessoas que não são conhecidas dos condóminos. Os horários dos alojados muitas vezes não se compaginam com o normal funcionamento de um prédio, sendo que os alojados muitas vezes chegam a horas em que é normal os condóminos estarem em repouso. Além disso, as queixas de demasiado ruído também são muito vulgares, tal como as reclamações pelo desgaste das partes comuns, nomeadamente piscinas6, elevadores, luzes, entre outras zonas que são de uso de todos os condóminos.

Os interesses dos condóminos acabam por estar em constante conflito com os do alojador, existindo uma necessidade de aqueles fazerem valer o seu direito perante uma situação que não lhes é favorável. Desta forma, o argumento que é normalmente utilizado é de que a exploração da atividade de alojamento local vai contra o fim habitacional, sendo assim uma violação do título constitutivo da propriedade horizontal e do projeto aprovado pela Câmara Municipal, quando os mesmos estabelecem que o

5 ALMEIDA, Paula, et alli, “Las Medidas Legislativas e de Fiscalização Necessárias ao Controlo do Crescimento do Alojamento Local Como Meio de Prevenir a Perda de Identidade Cultural”, International Journal of Scientific Management and Tourism 4-3: 7-21, 2018, (p. 16 e 17).

6 Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 20/10/2016 (ILÍDIO SACARRÃO MARTINS), Proc. nº 12579- 16.0T8LSB.L1-8, in site, www.dgsi.pt (consultado a 06/01/2020).

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fim da fração é aquele. Por outras palavras, certa parte da doutrina e dos tribunais, classificam o alojamento local como uma atividade comercial, por essa razão acabam por concluir que este tipo de negócio colide com o fim da fração, quando o mesmo seja habitacional, o que infringe tanto a licença camarária de utilização, como o título constitutivo da propriedade horizontal.

Por essa razão, para o alojamento local ser feito numa fração onde o fim seja habitacional, será necessário a aprovação das entidades administrativas legalmente competentes e ainda uma alteração do título constitutivo da propriedade horizontal7, algo que só pode acontecer com o acordo de todos (artigo 1419 nº1 do Código Civil)89, ou no caso do fim não ser referido no título, a modificação ao seu uso necessita do consentimento da assembleia de condóminos, aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio (artigo 1422 nº4 do CC).

Importa ressalvar que o caso paradigmático desta questão é o da conformidade ou não do alojamento local em fração com finalidade habitacional10, contudo podemos também pensar no caso inverso. Pode surgir o caso de um proprietário começar a explorar a atividade de alojamento numa fração cujo fim seja comercial. Neste caso poderá existir o mesmo problema, uma vez que parte da doutrina e da jurisprudência considera que esta atividade se integra no fim habitacional da fração, logo se for exercida num imóvel com um fim comercial, vai existir novamente uma ilegalidade perante o título constitutivo da propriedade horizontal e com a licença camarária de utilização.

Conseguimos com isto perceber a magnitude do problema, uma vez que existe uma lacuna na nossa lei, o que permite interpretações antagónicas. Não existe qualquer norma que nos indique expressamente se o alojamento local é uma atividade comercial ou não. Por essa razão são levantados problemas quanto à conformidade desta figura

7 Araújo, Borges; “A Propriedade Horizontal e o Notariado”; Edições Almedina; 1990 (p.36)

8 In, http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=775&tabela=leis, (consultado a 11/11/2019).

9 Doravante denominado por “CC”.

10ALMEIDA, Aristides, “A actividade de exploração de estabelecimento de alojamento local”, Revista Electrónica de Direito, Faculdade de Direito da Universidade do Porto, – N.º 3, Outubro 2017, (p. 20 e 27).

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com a norma que menciona que é vedado aos condóminos dar um uso à fração diverso do fim a que é destinada (alínea c) do artigo 1422º nº2 do CC).11

Importa assim com esta dissertação, definir em que consiste o alojamento local e aferir sobre a sua compatibilidade com o regime da propriedade horizontal. Nomeadamente perceber se esta atividade contraria o fim de uma fração, quando o mesmo seja habitacional, uma vez que é uma questão que tem levantado muita divergência, originando recorrentemente uma falta de uniformidade quando o tema é colocada perante os tribunais. Então será oportuno avançar com algumas soluções que marcam o rumo deste trabalho, mencionando desde já a via que parece mais coerente com o nosso sistema jurídico, isto sem dispensar uma fundamentação mais aprofundada posteriormente.

Dito isto, importa referir que o alojamento local consiste na disponibilização a um terceiro, por pessoa com legitimidade para ceder o gozo da coisa, de um imóvel, ou parte dele, com o objetivo de oferecer ao alojado, serviços de habitação, primordialmente o de dormida, mediante retribuição e durante um período breve, ficando o alojado a habitar de forma temporária, como se fosse aquela a sua residência12. Daqui retiramos uma conclusão de grande relevo, isto é, o alojado efetivamente vai habitar no imóvel. Desta forma como podemos concluir que o fim habitacional está a ser desrespeitado, quando o imóvel está a ser utilizado exatamente para esse fim, ainda de que forma temporária?

Nesta problemática, cumpre tomar posição, logo parece mais coerente sufragar a solução de que o alojamento local não vai contra o fim habitacional, uma vez que devemos distinguir a natureza comercial do título, do uso que é permitido por este. Por outras palavras, não é relevante saber se o alojamento local tem natureza comercial ou civil, uma vez que isto não nos diz o que o título permite ou não fazer. Além disso, em termos substanciais não encontramos diferenças entre o alojamento local e o arrendamento urbano, uma vez que neste caso, existe um senhorio que recebe uma

11ALMEIDA, Aristides, “A actividade de exploração de estabelecimento de alojamento local”, Revista Electrónica de Direito (p. 20 a 27).

12 REIS, Nuno; COSTA E SILVA, Paula e CALDAS, Filipa; “Alojamento Local e Título Constitutivo da Propriedade Horizontal”, Parecer de 21 de abril de 2017, Lisboa; (p. 41 a 43).

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retribuição em troca da cedência do seu imóvel a um terceiro que o utiliza para habitar.

Por esta razão parece pouco coerente existirem soluções tão diferentes para situações tão similares.

Feita uma breve alusão à problemática que está subjacente ao tema em questão e apontadas as soluções que parecem ser as mais coerentes com o nosso ordenamento jurídico, importa agora detalhar o que foi supramencionado, conseguindo assim resolver de maneira mais aprofundada situações que são fonte de grande divergência na atualidade, prosseguindo desta forma o objetivo da presente dissertação.

2. A evolução histórica do alojamento local

2.1. Generalidades sobre a figura do alojamento local

A expressão alojamento local aparece recentemente no nosso ordenamento jurídico, apesar de a prática deste tipo de atividade não ser novidade no nosso país, por se verificar, desde sempre, uma habitual oferta de quartos, apartamentos ou moradias.

Contudo, esta apresentava-se como algo informal, existindo pouca ou nenhuma regulação da atividade, o que abria uma margem de incerteza normativa sem fundamento.13

O que chamamos hoje de alojamento local foi alvo de sucessivas alterações legislativas, que tiveram como base o grande desenvolvimento turístico que se foi verificando em Portugal e no resto da Europa nos últimos anos. Esta evolução ocorreu essencialmente pela maior facilidade de deslocação proporcionada pela evolução dos meios de transporte e pela liberdade de circulação de pessoas, bens, serviços e capitais dentro dos países que fazem parte da União Europeia14, isto tudo associado a uma mentalidade

13 DANTAS, Diogo, “Caracterização do Alojamento Local e o Seu Impacto no Turismo da Cidade do Porto”, Dissertação de Mestrado, Universidade do Minho, Escola de Economia e Gestão, 2019 (p.24).

14 LEITE, Isabel; “Mobilidade: Uma “Liberdade Fundamental” Na União Europeia”, Revista da Faculdade de Ciências Humanas e Sociais,Edições Universidade Fernando Pessoa, 4: 10 - 17, 2007 (p.14): “O Acto Único permitiu que uma nova etapa da integração económica abrisse caminho á plena realização das

“quatro liberdades”. Segundo Jacques Bourrinet, “la liberté de circulation sans aucun controle est la condition premiére de l´espace sans frontiéres. Mais elle sarait réduite á un droit formel si elle n´était pas

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cada vez mais direcionada para a descoberta de novas cidades e pelo conhecimento de novas culturas por parte dos sujeitos que constituem a sociedade dos tempos hodiernos.

Todo este avanço que se verificou com o passar dos anos “conduziu à estabilidade fiscal e jurídica necessária para que houvesse mais investimento no sector”15, o que consecutivamente acabou por aumentar a oferta do alojamento local, proporcionando uma melhor e mais variada estadia a quem visita o nosso país, dinamizando a economia das cidades com base no turismo.

2.2. Percurso histórico

2.2.1. As origens da figura do alojamento local

Antes de mais, cumpre assim fazer referência ao progresso histórico da figura que hoje é denominada de alojamento local, uma vez que a mesma passou por diversas fases até chegar ao regime jurídico que conhecemos hoje, este presente no Decreto-Lei nº 62/2018.

O alojamento local acabou por aparecer ainda de forma muito rudimentar no Código de Seabra, onde foi denominado de “Contracto de Albergaria ou Pousada”. Este contrato surge no artigo 1419º do código e refere que a sua constituição acontece “quando alguém presta a outrem albergue e alimento, ou só albergue, mediante a retribuição ajustada ou do costume”, sendo que “deduz-se de factos, sem necessidade de estipulação expressa, quando o que presta albergue é albergueiro por officio”16. A disposição legal mencionada acabou assim por ser a primeira “regulação de alojamento

accompagnée du droit de s´établir, de travailler ou de sejourner dans toute la Communauté sans limitation de temps et sans discrimination”.

15 DANTAS, Diogo, “Caracterização do Alojamento Local e o Seu Impacto no Turismo da Cidade do Porto”, cit. (p.24).

16 In http://www.fd.ulisboa.pt/wp-content/uploads/2014/12/Codigo-Civil-Portugues-de-1867.pdf, (consultado a 27/11/2019).

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retribuída”17. Encontramos ainda no artigo 1420º do referido código algumas obrigações do sujeito que alberga, sendo este “responsável, como se fora depositário, pela bagagem, ou por quaesquer alfaias, que o hóspede haja recolhido na pousada”, acrescentando ainda que “se, porém, forem cousas de pequeno valor e facéis de sumir, deverá o hóspede recommendál-as á guarda do albergueiro, aliás não responderá este pelo extravio ou deteriozação dellas, não se provando a culpa da sua parte”. Esta regulação acabou assim por expressar os “primeiros passos”18 no turismo nacional, sendo um ponto de referência para toda uma evolução que se ia acentuar ainda mais no final da segunda metade do século passado.

Alguns anos mais tarde, a 23 de Abril de 1921, surge a Lei nº 1152, com o objetivo de garantir o bem-estar dos clientes, oferecendo assim condições de higiene e segurança, proporcionando uma estadia de qualidade, com o intuito de dinamizar o turismo. Esta lei deveria ser aplicada “em todas as estâncias hidrológicas e outras - praias, estâncias climatéricas, de altitude e de repouso, de recreio e turismo”, como nos refere desde logo o artigo 1º do presente diploma19. Desta maneira eram criadas as comissões de iniciativa, como mencionado nos seus artigos 1º e 2º, constituindo-se organizações públicas de turismo local. Isto significa que os responsáveis pela exploração deveriam receber os montantes das pessoas que fossem utilizar o espaço e arrecadar assim receita fiscal através de uma taxa que deveria ser paga pelo hóspede, agindo então como intermediários de uma entidade pública.20

17 MACHADO, Virgílio; VIEGAS, Cidália, “O Alojamento Turístico como Serviço de Interesse Económico Geral: O Caso do Alojamento Local em Portugal” Revista Internacional de Derecho del Turismo, UCO Press- Editorial Universidad de Cordoba, 2017 (p.97).

18 BOTINAS, Luís, “Impacto do Alojamento Local na Reabilitação Urbana e Arrendamento”, Dissertação de Mestrado, Faculdade De Direito da Universidade de Coimbra, 2019 (p.25).

19 In https://dre.pt/application/file/359991, (consultado a 27/11/2019).

20MACHADO, Virgílio; VIEGAS, Cidália, “O Alojamento Turístico como Serviço de Interesse Económico Geral: O Caso do Alojamento Local em Portugal”, cit., (p. 97).

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2.2.2. O Decreto-lei nº 328/86 de 30 de Setembro

Importa agora fazer referência ao Decreto-lei nº 328/86 de 30 de Setembro21, que vem fazer uma atualização da atividade hoteleira e a tudo o que se considere similar a isto, uma vez que nesta altura vínhamos a assistir a um gradual movimento de descentralização administrativa e um aparecimento de novas realidades turísticas.

Assim sendo, acabou por existir a necessidade de “dar resposta a estas novas realidades”22, já que vivíamos um período de desenvolvimento que não se compaginava com a legislação anteriormente em vigor.

Neste diploma é importante destacar as alíneas a) e b) do artigo 16º nº1, que classificam o que são os meios complementares de alojamento turístico, referindo assim os

“apartamentos turísticos” e as “unidades de turismo de habitação” respetivamente.

Sendo que o 16º nº2 clarifica o que são estas definições nas alíneas a) e b), mencionando que os “apartamentos turísticos” são “os conjuntos de apartamentos mobilados e independentes, habitualmente locados a turistas, dia a dia”, e as “unidades de turismo de habitação” são “as casas particulares que, servindo simultaneamente de residência aos respetivos donos, satisfaçam, pelas suas características específicas, os requisitos legalmente exigidos e sejam afetas permanentemente à prestação, para fins turísticos, de uma atividade de hospedagem, com carácter familiar”.2324

No Decreto-lei acima referido, é ainda importante abordar o artigo 18º nº1, uma vez que encontramos a expressão alojamento particular, ou seja, “quartos, moradias ou apartamentos que sejam ocasionalmente utilizados por turistas, mediante

21 In, https://dre.pt/web/guest/pesquisa/-

/search/221697/details/maximized?perPage=100&sort=whenSearchable&q=Constitui%C3%A7%C3%A3 o+da+Rep%C3%BAblica+Portuguesa&sortOrder=ASC , (consultado a 02/12/2019).

22Idem: como se refere no preâmbulo.

23 Idem.

24 AGUIAR, Nina; CASTRO, Paulo, “A Regulação Jurídica do Turismo Rural- Questões em Aberto”, in Direito Rural- Doutrina e Legislação Fundamental, direção por TEIXEIRA, Glória, Vida Económica Editorial, 2013, (p. 346 e 347).

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remuneração, e sem obrigatoriedade da prestação de qualquer serviço”, como nos refere o nº2 da disposição legal mencionada.2526

Das disposições legais mencionadas no presente diploma legal, encontramos assim uma evolução clara na regulação da atividade turística em Portugal, nomeadamente das figuras que hoje se aproximam da definição de alojamento local. Esta expressão, apesar da aparente novidade, não é algo de novo entre nós, sendo conveniente salientar que o Decreto-lei nº 128/2014 (diploma que regula o alojamento local atualmente) acaba por se aproximar, em alguns aspetos, ao Decreto-lei 328/86, nomeadamente através da classificação de alojamento particular que foi mencionada anteriormente, uma vez que a mesma tem alguma semelhança com o alojamento local que hoje conhecemos.

Apenas dois anos depois, surge o Decreto-lei nº 149/88, de 27 de Abril27, que vem fazer algumas alterações ao Decreto-Lei n.º 328/86, de 30 de Setembro, uma vez que se verificavam necessidades de retificar certos pontos antes da entrada em vigor do regulamento que dava execução ao diploma. Além disso a nova orgânica do governo exigia esta nova adequação.

Importa fazer referência à modificação feita ao artigo 18º nº2, esta sim relevante para o estudo do tema em análise, uma vez que fez desaparecer o requisito da onerosidade, mantendo-se contudo intacta a restante redação da referida disposição legal, ou seja, continuava a não ser necessária a obrigação de prestação de serviços.

Com a aprovação do Decreto-lei nº 167/97, de 4 de Julho28, foi revogado o Decreto-lei anteriormente referido, originando assim, algumas alterações no quadro legislativo até então existente, sendo a mais relevante, a previsão de uma legislação própria para os estabelecimentos de restauração e bebidas29. Contudo, no âmbito do tema em análise,

25In, https://dre.pt/web/guest/pesquisa/-

/search/221697/details/maximized?perPage=100&sort=whenSearchable&q=Constitui%C3%A7%C3%A3 o+da+Rep%C3%BAblica+Portuguesa&sortOrder=ASC , (consultado a 02/12/2019).

26 REIS, Nuno; COSTA E SILVA, Paula e CALDAS, Filipa; “Alojamento Local e Título Constitutivo da Propriedade Horizontal”, cit., (p.29).

27 In, https://dre.tretas.org/dre/19892/decreto-lei-149-88-de-27-de-abril (consultado a 03/12/2019).

28 In https://dre.pt/pesquisa/-/search/156001/details/maximized (consultado a 04/12/2019).

29 CLEMENTE, João, “A problemática Fiscal do Alojamento Local- Um Debate Pertinente”, Dissertação de Mestrado, Instituto Superior de Gestão, 2018 (p. 18).

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a alteração que se revela de maior interesse, é a do desaparecimento da expressão alojamento particular da legislação que regula a atividade turística.

2.2.3. Decreto-lei nº 39/2008, de 7 de Março

Alguns anos depois, surge o Decreto-lei nº 39/2008, de 7 de Março,30concretizado na Portaria n.º 517/2008, que foi subsequentemente modificada pela Portaria n.º 138/2012, de 14 de maio31. Com isto foi assim criado o termo alojamento local, expressão que ainda hoje é utilizada no nosso ordenamento jurídico, todavia, o conteúdo da mesma ainda não se enquadrava com o regime legislativo que conhecemos hoje em dia (Decreto- lei nº 128/2014)32, como será exposto em seguida.

Este Decreto ao consagrar a figura do alojamento local, teve como objetivo transferir para esta categoria certas situações que não se encaixavam na tipologia de empreendimento turístico33, por não cumprirem os requisitos legalmente exigidos34. Podemos desde logo destacar algumas das situações que o diploma legal quis regular, como por exemplo as pensões ou as frações onde o proprietário cede o seu imóvel, ou parte dele, a sujeitos que pretendem fazer uma utilização temporária do mesmo para fins turísticos, uma vez que este tipo de negócio ficava de alguma forma marginalizado pela lei, isto é, faltava até então um regime para enquadrar este novo movimento que se começou a verificar em Portugal e nos restantes países da União Europeia35.

30 In https://dre.pt/pesquisa/-/search/247248/details/maximized (consultado a 05/12/2019).

31 COSTA, André, “Reabilitação de um Edifício Para Alojamento Local. Viabilidade, Programa e Projeto”, Dissertação de Mestrado, Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, 2018 (p. 9).

32 In https://dre.pt/web/guest/pesquisa/-/search/56384880/details/maximized (consultado a 05/12/2019)

33 Idem: como nos refere o artigo 2º nº1, “Consideram-se empreendimentos turísticos os estabelecimentos que se destinam a prestar serviços de alojamento, mediante remuneração, dispondo, para o seu funcionamento, de um adequado conjunto de estruturas, equipamentos e serviços complementares.”

34MACHADO, Virgílio; VIEGAS, Cidália, “O Alojamento Turístico como Serviço de Interesse Económico Geral: O Caso do Alojamento Local em Portugal”, cit. (p. 100).

35 RIBEIRO, Joaquim, “Projeto de Trabalho- Proposta de Alteração ao Decreto-Lei 39/2008, e da Portaria 517/2008 “RJAL- Alojamento Local”, Prova ao Título de Especialista em Turismo, Instituto Politécnico do Porto, 2014 (p. 6).

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Cumpre salientar que o presente diploma legislativo oferece uma noção de alojamento local no seu artigo 3 nº1. Desta definição encontramos os requisitos para a classificação de um imóvel como estabelecimento de alojamento local, sendo nomeadamente necessário, estarmos perante uma moradia, apartamento ou estabelecimento de hospedagem. Além disso o contrato deveria ter caráter oneroso, devendo ainda existir uma autorização para a utilização36 do espaço, para que aquele que presta alojamento temporário consiga desenvolver a sua atividade. Por último e como já foi mencionado, só se devem enquadrar na figura do alojamento local, os imóveis que não sejam suscetíveis de se considerar um empreendimento turístico, sendo então este regime residual37, algo que mais tarde veio a ser alterado pelo Decreto- lei nº 128/2014, que procedeu à sua autonomização.38

Importa ainda destacar outros pontos de relevo neste diploma, nomeadamente a imposição do cumprimento de certos parâmetros no que toca à segurança e higiene (nº 2 do artigo 3º), algo que protege de maneira acentuada o hóspede, possibilitando assim melhores condições de estadia, o que por sua vez acaba por ter uma repercussão direta no crescimento da atividade turística em Portugal. Neste decreto é ainda importante salientar o nº 1 do artigo 43º, uma vez que este permite a prestação de alojamento turístico nos imóveis que se enquadrem no regime do alojamento local, acrescentando ainda que existe uma presunção deste tipo de prestação quando exista um imóvel

“mobilado e equipado e sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços de limpeza e receção, por períodos inferiores a 30 dias” (nº 2 do artigo 43)3940. Contudo o Decreto-lei nº 39/2008, de 7 de Março rapidamente ficou ultrapassado, não estando adaptado às exigências que decorriam do período social e económico que era

36In https://dre.pt/pesquisa/-/search/247248/details/maximized (consultado a 05/12/2019), artigo 3º nº3: “Os estabelecimentos de alojamento local que reúnam os requisitos previstos no presente artigo são obrigatoriamente registados na câmara municipal da respectiva área.”

37 REIS, Nuno; COSTA E SILVA, Paula e CALDAS, Filipa; “Alojamento Local e Título Constitutivo da Propriedade Horizontal”, cit. (p. 27).

38 COSTA, André, “Reabilitação de um Edifício para Alojamento Local. Viabilidade, Programa e Projeto”, cit. (p. 9).

39 Idem, ibidem.

40 In https://dre.pt/pesquisa/-/search/247248/details/maximized (consultado a 05/12/2019).

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vivido nesta altura. Nos anos seguintes à aprovação do referido diploma, instalou-se a crise imobiliária, por esta razão os proprietários começaram a celebrar contratos que formalmente eram de arrendamento, mas que materialmente acabavam por ser de alojamento local, começando a existir uma fuga às regras de funcionamento deste tipo de estabelecimento, nomeadamente, as de higiene e segurança expostas anteriormente, conseguindo ainda desta maneira um imposto quantitativamente diferente do que era previsto4142.

Devemos ainda referir que competia às Câmaras de cada Município autorizar o alojamento local, devendo as mesmas fiscalizar e aplicar coimas aos sujeitos que exploram este tipo de estabelecimento. Além disso, cabia ainda na competência das mesmas a criação dos seus próprios regulamentos, o que originou uma falta de homogeneidade normativa, ou seja, a regulamentação acabava por ser demasiado diversificada, variando consoante a localidade em que o imóvel se encontrava, gerando assim uma situação insustentável, onde existiam 308 regulamentos ao longo do nosso território43.

Por todas as razões acima mencionadas, existiu assim a necessidade de fazer uma atualização legislativa que fosse capaz de se adaptar à nova realidade que se vinha verificando em Portugal, uma vez que o Decreto-lei nº 39/2008 não se mostrava capaz de a acompanhar, demonstrando fragilidades inultrapassáveis sem a criação de um novo diploma legislativo, sendo por esta razão aprovado o Decreto- lei nº 128/2014 de 29 de agosto44.

41 RIBEIRO, Joaquim, “Projeto de Trabalho- Proposta de Alteração ao Decreto-Lei 39/2008, e da Portaria 517/2008 “RJAL- Alojamento Local”, cit. (p. 6).

42 CAPUCHO, Joana, “Casas de férias escondem 40 milhões ao fisco”, Diário de Notícias, nº 56361, 2014, (p. 1 e 2), In https://www.mynetpress.com/pdf/2014/junho/20140614382a6b.pdf (consultado a 06/12/2019), refere que o fisco perde cerca 40 milhões por ano com casas de férias, o que corresponde a cerca de dois milhões em estadias feitas de forma ilegal pelos proprietários dos imóveis, estes que optam por não passar faturas, convencendo o alojado de que este método acaba por ser benéfico para ambas as partes. Destacando ainda que Luís Veiga, presidente da Associação de Hoteleira de Portugal, menciona que “Estima-se que existam 10% de dormidas entre alojamento local e ilegal, o que corresponde a cerca de quatro milhões.”

43 RIBEIRO, Joaquim, “Projeto de Trabalho- Proposta de Alteração ao Decreto-Lei 39/2008, e da Portaria 517/2008 “RJAL- Alojamento Local”, cit. (p. 7).

44 In https://dre.pt/web/guest/pesquisa/-/search/56384880/details/maximized (consultado a 05/12/2019)

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3. O Alojamento local na atualidade

3.1. O aumento da procura

Nos tempos hodiernos tem vindo a existir um maior fluxo de turistas a nível mundial, não sendo Portugal exceção4546. No século passado, a maioria do turismo no nosso território era feito por portugueses, que conseguiam encontrar estadia através do contacto direto com a pessoa que cedia o espaço ou então por intermédio de uma agência imobiliária. Contudo os tempos foram mudando e atualmente a maioria dos turistas são estrangeiros, conseguindo encontrar alojamento através de plataformas online, dispensando assim o contacto direto com o alojador ou qualquer outro intermediário. Por outro lado, existiu uma mudança nas escolhas das pessoas que optam por Portugal como seu destino de férias, uma vez que antigamente era habitual a procura de locais próximos de praias ou rios, sendo o verão a altura de maior procura.

Atualmente este conceito está de certa forma ultrapassado, existindo uma grande afluência para as grandes cidades, com intuito de explorar zonas históricas, procurando conhecer de maneira mais aprofundada a cultura e tentando de alguma forma experimentar o que é viver naquela cidade, extraindo uma sensação algo similar à do habitante que desenrola a sua vida nela47 .

O maior número de turistas e a mudança dos seus hábitos acabou por levar a uma maior procura e consequentemente uma maior oferta de alojamento local no nosso país, algo que deriva da existência de preços mais baixos, conjugado com a necessidade dos hóspedes manterem a sua rotina, podendo por exemplo em certos casos utilizar a cozinha para fazer refeições. Além disso permite, na maioria das vezes, entrar um pouco

45 LOPES, Raul, “O impacte urbanístico e socioeconómico do Alojamento Local na cidade de Lisboa”, Centro de Estudos sobre a Mudança Socioeconómica e o Território do Instituto Universitário de Lisboa (ISCTE- IUL), 2018 (p. 11).

46SALGUEIRO, Teresa, “Alojamentos Turísticos em Lisboa”, cit. (p. 23): “formas novas de alojamento turístico, a escala de navios de cruzeiro, caminham a par com o grande aumento do número de turistas em Lisboa, fenómenos de gentrificação, reconversão do comércio e serviços de carácter comercial e redefinição da imagem da cidade. Lisboa recebeu 1,4 milhões de hóspedes em 1993, em 1998, com a Exposição Internacional, alcançaram-se os 2 milhões, para atingir 2,8 milhões em 2010 e 3,8 em 2015.”

47GARCIA, Maria, “Arrendamento de curta duração a turistas: um (impropriamente) denominado contrato de alojamento local”, cit. (p. 6 e 7).

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mais no quotidiano de uma pessoa que vive de maneira permanente no país em questão, como foi referido anteriormente, o que pode também acabar por contribuir para esta nova corrente 48.

Outro facto para a maior procura de alojamento local é a criação de plataformas online, como foi anteriormente referido. Atualmente uma grande parte dos sujeitos que procuram estadia, recorre à internet, uma vez que estamos perante uma geração que adere a este meio com o objetivo de facilitar a procura de melhores ofertas. Por outro lado, cada vez mais surgem plataformas online como o Airbnb49 ou HomeAway50, onde é dada resposta aos desejos de uma geração cada vez mais digitalizada. Com isto conseguem fazer a informação proliferar com um maior alcance, devido à grande facilidade de partilha, sendo assim um modelo de negócio cada vez mais rentável. Desta forma, o conteúdo disponibilizado em plataformas online tem uma influência direta no crescimento do alojamento local, uma vez que é “favorável para a convergência entre vários agentes, habilitando a criação de novos serviços com processos otimizados para os fornecedores e valor acrescentado para os consumidores”5152.

Para conseguirmos ter uma noção deste crescimento na procura de alojamento local, cumpre salientar que em 2015, em Lisboa, existiam aproximadamente entre 3550 a

48 Idem, ibidem.

49 Airbnb, 2019, In

https://www.airbnb.pt/l/sem_recommend_destination/?af=43720035&c=.pi0.pk16276766585_169838 479114_c_12026464216&sem_position=1t1&sem_target=kwd-

12026464216&location_of_interest=&location_physical=1011742&ghost=true&gclid=CjwKCAiA__HvBR ACEiwAbViuU0_fHu7kU_ngmJ4bJXGMvffnBEi6qniEzOadyw35g3-nrCifrLWP8BoC26YQAvD_BwE (consultado a 15/12/2019)

50 HomeAway, 2019, In https://www.homeaway.pt/?k_clickid=CjwKCAiA0svwBRBhEiwAHqKjFiFv3jwR- VUZt2rL5QSnDaJMCjGAZGpT226JcvzIvd5_L90BrTrd_hoCMeUQAvD_BwE&ds_cid=71700000023060494

&ds_kids=p22281364740&ds_kid=43700022281364740&ksprof_id=700000001560842&ksdevice=c&kta rget=aud-580375517000:kwd-

364129153197&kloct=&klocf=1011742&ds_aid=58700002578685769&ha_t=1t1:g:&gclid=CjwKCAiA0sv wBRBhEiwAHqKjFiFv3jwR-

VUZt2rL5QSnDaJMCjGAZGpT226JcvzIvd5_L90BrTrd_hoCMeUQAvD_BwE&gclsrc=aw.ds (consultado a 15/12/2019)

51 HENRIQUES, Vítor, “Plataformas Digitais de Partilha de Alojamento Local em Portugal – Perspetiva do Lado da Oferta”, cit. (p. 9 a 16).

52 TUSSYDIAH, Lis; PESONEN, Juho, “Drivers and barriers of peer-to-peer accommodation stay – an exploratory study with American and Finnish travellers”, Current Issues in Tourism, Routledge Taylor &

Francis Group, 2016 (p.2): “facilitating convergences among different players, enabling the creation of new services with improved processes for the suppliers and added values for the consumers.”

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4000 apartamentos utilizados para fins turísticos, sendo que no ano seguinte esse número subiu para 5875. Em 2017, existiam registos de 7333 unidades de alojamento local, representando um crescimento substancial relativamente ao ano anterior.

Verificamos que havia em 2017, aproximadamente o dobro dos imóveis direcionados para este tipo de alojamento de curta duração, em comparação com os números registados no ano de 201553.

Por outro lado também temos de considerar que os números mencionados respeitam às unidades registadas, sendo de destacar que existem muitos imóveis a ser utilizados para fins de alojamento local e que não possuem qualquer tipo de registo, logo os números na realidade ainda acabam a ser superiores ao que foi acima exposto.

Por tudo o que foi referido, é possível constatar que os problemas associados ao alojamento local são cada vez maiores54, nomeadamente os conflitos que vão existindo com os condóminos, que sempre partilharam o prédio com outros condóminos e agora começam a ver uma entrada e saída constante de pessoas, com as quais não estão familiarizadas e que não se encontram com rotinas idênticas a um residente normal.

Encontramos assim uma correlação direta entre o aumento da procura deste tipo de estadia e a problemática que está a ser analisada nesta investigação, isto é, o conflito entre o alojamento local e o regime da propriedade horizontal.

3.2. Decreto-lei nº 128/2014 de 29 de Agosto

Para conseguirmos compreender e resolver o conflito existente entre o alojamento local e o regime da propriedade horizontal, ponto esse central desta dissertação, importa fazer uma prévia referência ao Decreto-lei nº 128/2014 de 29 de Agosto55, que foi

53 SALGUEIRO, Teresa, “Alojamentos Turísticos em Lisboa”, cit. (p. 24).

54 ALMEIDA, Paula, et alli, “Las Medidas Legislativas e de Fiscalização Necessárias ao Controlo do Crescimento do Alojamento Local Como Meio de Prevenir a Perda de Identidade Cultural”, cit. (p. 16 e 17).

55 In https://dre.pt/web/guest/pesquisa/-/search/56384880/details/maximized (consultado a 05/12/2019).

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posteriormente alterado pelo Decreto-Lei nº 63/201556, de 23 de Abril e mais tarde, pela Lei nº 62/2018, de 22 de Agosto57. Este teve um papel muito relevante na regulamentação da figura do alojamento local, criando soluções que são fruto da evolução histórica que foi anteriormente aludida, mas também deixando alguns pontos com um vazio normativo, o que levanta algumas questões que acabam sendo resolvidas pelos tribunais e pela doutrina de maneira pouco homogénea.

O Decreto-lei nº 128/2014 e as suas subsequentes alterações, acabaram assim, por tentar cumprir essencialmente quatro objetivos58. Em primeiro lugar, visam proporcionar condições de habitação e de segurança, para com isto proteger o alojado, criando melhores circunstâncias para a sua estadia. Para densificar este ponto encontramos desde logo o artigo 8º que prevê uma vistoria ao imóvel antes da sua abertura, o artigo 11º que estabelece limites quanto à capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local59, o artigo 12º que estabelece que devem ser cumpridos certos requisitos, como o imóvel ter ligação à rede pública de abastecimento de água, ter corrente de água quente e fria, possuir janela para o exterior, ter mobília e equipamento adequado, dispor de portas que assegurem a segurança do utentes, entre outros requisitos, para garantir condições mínimas ao alojado e ainda o artigo 13º que contém regras de segurança quanto a incêndios, devendo os proprietários prevenir este tipo de riscos. O alojado dispõe ainda do acesso a um livro de reclamações como é mencionado no artigo 20º, podendo assim demonstrar o seu descontentamento com alguma irregularidade que encontre no imóvel onde ficou hospedado. Todas estas regras precisam de uma verificação da sua execução e para isso a ASAE tem competência

56 In https://dre.pt/pesquisa/-/search/67059141/details/maximized (consultado a 05/12/2019).

57 In https://dre.pt/home/-/dre/116152179/details/maximized (consultado a 05/12/2019).

58 REIS, Nuno; COSTA E SILVA, Paula e CALDAS, Filipa; “Alojamento Local e Título Constitutivo da Propriedade Horizontal”, cit., (p. 4).

59 Idem: Cada estabelecimento de alojamento local, deverá respeitar o limite máximo de nove quartos e de trinta utente, com exceção da modalidade de «quartos» e «hostel». Não podendo cada proprietário explorar mais do que nove estabelecimentos locais por edifício “se aquele número de estabelecimentos for superior a 75 % do número de frações existentes no edifício”. Além disso, nas “modalidades previstas nas alíneas a), b), c) e d) do n.º 1 do artigo 3.º, a capacidade máxima é determinada pela multiplicação do número de quartos por dois, acrescida da possibilidade de acolhimento de mais dois utentes na sala no caso das modalidades ‛apartamentos’ e ‛moradias’” (nº1, nº2 e nº4 do artigo 11º do Decreto-lei 62/2018).

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nos termos do artigo 21º para proceder a uma fiscalização, detetando eventuais infrações e aplicando as respetivas sanções.

O segundo objetivo destes Decretos foi conseguir uma oferta com um menor custo para o proprietário, uma vez que não está ao alcance de qualquer sujeito cumprir os requisitos exigidos para a abertura de um empreendimento turístico. Desta forma possibilita que inúmeros proprietários consigam uma fonte de rendimento que de outra forma não estaria ao seu alcance60.

O terceiro fim destes diplomas legislativos está intimamente ligado com o longo período que se viveu de congelamento das rendas61 e com as restrições que o senhorio enfrentava para denunciar o contrato de arrendamento62, uma vez que estas limitações acabaram por ter um efeito prático de degradação das cidades, com o consequente decréscimo das condições de habitação63. Isto acontecia porque perante um cenário tão limitador da autonomia privada, não era tentador para os proprietários celebrar contratos de arrendamento ou proceder à reabilitação dos seus imóveis quando já existisse um contrato de arrendamento a ser executado, não sendo fácil adquirir o retorno desse investimento nestas circunstâncias. Esta situação de degradação não podia ser resolvida apenas com investimento público, existindo uma necessidade de incentivar o investimento privado, acabando o alojamento local por ser uma porta aberta para a reabilitação dos centros urbanos64.

O último objetivo destes Decretos é criar um enquadramento fiscal para quem exerce a atividade de alojamento local, conseguindo tributar os rendimentos obtidos de maneira

60CRUZ, Tomás, “O impacto do alojamento local na reabilitação urbana em Lisboa”, Dissertação de Mestrado, Instituto Superior Técnico de Lisboa, 2016 (p. 44).

61 REIS, Carla, “A Reabilitação Urbana e o Arrendamento”, Dissertação de Mestrado, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, 2015 (p. 29 a 32).

62 MOURO, Maria, “A Denúncia No Contrato de Arrendamento Urbano”, Dissertação de Mestrado, Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa, 2018 (p. 20): “O artigo 1095.º estabelecia que o senhorio “não goza do direito de denúncia, considerando-se o contrato renovado se não for denunciado pelo arrendatário (…)”.

63 REIS, Carla, “A Reabilitação Urbana e o Arrendamento”, cit. (p. 32).

64 REIS, Nuno, COSTA E SILVA, Paula e CALDAS, Filipa; “Alojamento Local e Título Constitutivo da Propriedade Horizontal”, cit. (p. 5).

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mais eficaz65. Até a entrada em vigor dos diplomas em análise, este tipo de negócio muitas vezes nem era tributado e quando era, acabava por o ser de maneira imprópria, pois o imposto era pago como se de um arrendamento se tratasse. O nº1 do artigo 4º resolve este problema que subsistia na nossa ordem jurídica, referindo que “a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento”, ou seja, faz uma classificação da atividade, vindo ainda o nº2 do mesmo artigo criar uma presunção da existência de exploração de alojamento local, o que previne eventuais fugas dos proprietários ao regime fiscal aplicável6667.

Para cumprir este objetivo, foi também criado um regime fiscal68 mais favorável do que o existente no arrendamento69, para desta forma dar um incentivo aos proprietários a pagar o imposto devido e conseguir ainda captar investimento, criando melhores condições para os investidores, o que vai ter repercussões no melhoramento dos imóveis e consecutivamente na qualidade do alojamento.

Referidos os fins, importa destacar o ponto de maior relevo no Decreto-lei nº 128/2014, isto é, a autonomização da figura do alojamento local. Até a aprovação deste diploma, o alojamento local tinha no nosso ordenamento jurídico um estatuto de categoria residual, não sendo autónomo perante outros regimes. Contudo esta realidade acabou a ser alterada, existindo agora um regime próprio que deixa esta figura autonomizada.

A alteração legislativa está, assim, ligada ao grande aumento da procura que foi existindo por este tipo de estabelecimento, como já foi referido anteriormente, uma vez

65 CLEMENTE, João, “A problemática Fiscal do Alojamento Local- Um Debate Pertinente”, cit. (p. 20).

66 Idem ibidem.

67 In https://dre.pt/web/guest/pesquisa/-/search/56384880/details/maximized (consultado a 05/12/2019)

68CARDOSO, Salomé, “Alojamento Local: tributação em IRS”, Dissertação de Mestrado, Faculdade de Direito | Escola do Porto, 2018 (p. 9) “Por outro lado, as modalidades de apartamento e moradia, distanciando-se das caraterísticas hoteleiras e situando-se entre o contrato de locação e contrato de prestação de serviços, inserem-se na categoria B através do art. 3º, nº 1, al. b) daquele preceito legal, já que são aqui previstos como rendimentos da categoria B “os auferidos no exercício, por conta própria, de qualquer atividade de prestação de serviços”.

69 CORIEL, JOÃO, “Alojamento local, arrendamento, meias-verdades e meias-mentiras”, Jornal de Negócios, 29 de novembro, 2018, in https://www.jornaldenegocios.pt/opiniao/detalhe/alojamento- local-arrendamento-meias-verdades-e-meias-mentiras (consultado a 18/12/2019).

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que uma mudança social tão significativa e que causa tanto impacto a nível económico, pedia uma resposta a nível regulamentar capaz de se adaptar a uma nova realidade que surgia de maneira bastante intensa70.

Encontramos desde logo no nº1 do artigo 2º uma definição de “estabelecimento de alojamento local”, ou seja, aqueles que “prestem serviços de alojamento a turistas”, quando exista uma remuneração como contrapartida desse serviço e que estejam reunidos os requisitos que se encontram neste diploma, alguns deles já anteriormente mencionados. Desta forma podemos concluir que não existe uma diferença significativa desta definição em relação à do alojamento particular que encontrávamos no Decreto- lei nº 328/86 de 30 de Setembro71, com exceção de que aqui não existia obrigatoriedade de prestação de serviços. Daqui conseguimos verificar que o conceito atual de alojamento local não foi algo totalmente inovador, existindo já alguns antecedentes legislativos que se aproximam, em certos pontos, do que conhecemos hoje72.

Cumpre por fim fazer referência a mais dois pontos, sendo um deles o artigo 3º da Lei nº 62/2018 de 29 de Agosto, que menciona quais as modalidades de alojamento local no seu nº1, ou seja, devemos integrar neste conceito a moradia, o apartamento, o estabelecimento de hospedagem e os quartos, como é exposto nas alíneas a), b), c) e d) respetivamente73.

Devemos então considerar moradia “o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar”

(nº2 do artigo 3º), apartamento “o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente” (nº3 do artigo 3º), o estabelecimento de

70VARELA, Lurdes e PINO, Maria, “El alojamiento privado turístico en España y Portugal: Comparativa regulatoria e influencia de su fiscalidade”, Dos Algarves: A Multidisciplinary e-Journal, 34, 26-43, 2019 (p.34).

71 In https://dre.pt/web/guest/pesquisa/-

/search/221697/details/maximized?perPage=100&sort=whenSearchable&q=Constitui%C3%A7%C3%A3 o+da+Rep%C3%BAblica+Portuguesa&sortOrder=ASC (consultado a 02/12/2019).

72 REIS, Nuno, COSTA E SILVA, Paula e CALDAS, Filipa; “Alojamento Local e Título Constitutivo da Propriedade Horizontal”, cit. (p. 30).

73 In https://dre.pt/home/-/dre/116152179/details/maximized (consultado a 05/12/2019)

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hospedagem que se caracteriza por ser “o estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos” (nº4 do artigo 3º) e por fim, os quartos, isto é, quando “a exploração de alojamento local feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades (nº7 do artigo 3º).”

O segundo ponto supramencionado está ligado com a ampla margem de liberdade74 que o presente diploma dá às partes, não se preocupando em regular de maneira pormenorizada as relações entre o proprietário e o hóspede. Se observarmos com atenção o regime do alojamento local, não encontramos muitas disposições legais a definir obrigações entre as partes, tentando assim deixar de alguma forma intacta a autonomia privada. Esta solução de caráter mais liberal pode trazer alguns riscos para as partes declarantes, nomeadamente para o alojado, parte que em princípio é a mais fraca no contrato em questão. Por esta razão torna-se imperativo recorrer ao regime geral que encontramos no direito civil, para desta forma tentar suprir algumas omissões do Decreto-lei que eventualmente venham a surgir no caso concreto75.

74 Airbnb, 2019, in

https://www.airbnb.pt/l/sem_recommend_destination/?af=43720035&c=.pi0.pk16276766585_169838 479114_c_12026464216&sem_position=1t1&sem_target=kwd-

12026464216&location_of_interest=&location_physical=1011742&ghost=true&gclid=CjwKCAiA__HvBR ACEiwAbViuU0_fHu7kU_ngmJ4bJXGMvffnBEi6qniEzOadyw35g3-nrCifrLWP8BoC26YQAvD_BwE

(consultado a 15/12/2019): Se fizermos uma pesquisa neste site, um dos principais no que toca á oferta de alojamento local, com uma plataforma que oferece cerca de 7 milhões de unidades de alojamento, conseguimos observar a grande margem de liberdade que existe por parte do proprietário ou da pessoa que lhe representa no que toca à prestação de serviços que vai ser disponibilizada. Na maioria das ofertas que encontramos nesta plataforma, conseguimos constatar que a disponibilização de internet é muito vulgar, sendo um dos serviços complementares mais comuns. Menos frequente é a oferta de serviços como alimentação, transporte ou limpeza, pelo menos na modalidade de apartamento, uma vez que se estivermos perante um hostel ou uma moradia, existe uma maior probabilidade de serem prestados estes serviços. É importante ainda destacar que a taxa de limpeza que quase sempre é pedida quando um sujeito faz o pagamento, não constitui um serviço complementar, uma vez que o valor é fixo independentemente do número de dias que o alojado permanecer no imóvel. Apenas existe o serviço complementar de limpeza quando a mesma é feita de maneira frequente, enquanto a pessoa está alojada, e não quando é feita apenas no fim da estadia, como acontece na maioria imóveis que encontramos no referido site.

Conseguimos então verificar que a margem de liberdade por parte do alojador no que toca à prestação de serviços é grande, sendo o regime muito flexível tanto para ele como para o alojado, este que fica com maior margem para escolher o que mais lhe agradar e mais se encaixar no seu orçamento.

75 REIS, Nuno, COSTA E SILVA, Paula e CALDAS, Filipa; “Alojamento Local e Título Constitutivo da Propriedade Horizontal”, cit. (p. 33 e 34).

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3.2.1. Regulamento municipal do alojamento local

Durante a elaboração desta investigação, foi aprovado o regulamento Municipal de Alojamento Local do município de Lisboa de 7 de Novembro de 201976, diploma que vem concretizar o artigo 15.º-A da Lei nº 62/2018, de 22 de Agosto. Este regulamento vem assim prever a criação de áreas de contenção em certas zonas, para com isso impor certos limites quanto ao número de imóveis submetidos ao regime do alojamento local, isto com intuito de “preservar a realidade social dos bairros e lugares” (nº1 do artigo 15.º-A) 77. Quando numa certa área seja aprovada uma restrição desta natureza, será necessário uma autorização expressa da entidade competente para que aí seja possível exercer a atividade referida (nº5 do artigo 15.º-A).

O regulamento supramencionado vem dar seguimento a uma necessidade de impor limites na cidade de Lisboa, nomeadamente em zonas onde existe uma maior procura por parte de turistas, o que origina uma subida exponencial dos preços da habitação.

Este fenómeno acaba por ter um efeito negativo, uma vez gera a inexistência de habitações permanentes em certas zonas, descaracterizando em demasia a identidade das mesmas. Dito isto, o diploma em análise vem procurar um maior equilíbrio, evitando a proliferação quase anárquica dos imóveis submetidos ao regime do alojamento local, sem com isto descurar o livre acesso ao mercado, algo essencial para um normal funcionamento económico que está subjacente a esta temática.

Para aferição das áreas de contenção foi feita uma análise entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de habitações permanentes, restringindo novos registos em zonas onde existe um excesso dos primeiros em relação aos segundos, criando assim o âmbito de aplicação deste regulamento. Contudo este diploma não tem uma aplicação rígida, uma vez que admite exceções, prevendo autorizações, com uma certa limitação temporal, quando não tenham sido celebrados

76 in http://www.cm-

lisboa.pt/fileadmin/VIVER/Urbanismo/urbanismo/Onda_de_Calor/ppt/DR_214_7_11_2019.pdf?fbclid=I wAR27_fP_B6_mJqX6T0F7nw_I2K3ZALuggia6C3frxMB34xi1sidJpDEjZNI, (consultado a 28/12/2019).

77 In https://dre.pt/home/-/dre/116152179/details/maximized (consultado a 05/12/2019).

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contratos de arrendamento no imóvel nos 5 anos anteriores (nº2 do artigo 6º)78 ou quando se verifique alguma das situações das alíneas a), b) e c) do nº1 do artigo 6º.As exceções que foram anteriormente referidas, dizem respeito às áreas de contenção relativa, ou seja, “as zonas turísticas homogéneas ou subdivisões que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 10 % e inferior a 20 %” (alínea b) do nº1 do artigo 4º), uma vez que podem existir também áreas de contenção absoluta, isto é, “as zonas turísticas homogéneas ou subdivisões que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente que seja igual ou superior a 20 %” (alínea a) do nº1 do artigo 4º). Quanto a estas, existe uma maior restrição quanto às autorizações para a criação de estabelecimentos de alojamento local, não sendo admitidos novos registos nestas áreas, salvo quando sejam cumpridos os apertados requisitos do nº2 do artigo 5º79.

A autorização para abertura de estabelecimentos de alojamento local nas zonas de contenção, deve ser feita Câmara Municipal de Lisboa (nº1 do artigo 7º), sendo a mesma dada pelo prazo de 5 anos, a menos que se trate de uma reabilitação de um edifício, situação que faz aumentar o prazo para um máximo de 10 anos (nº4 do artigo 7º).

Neste regulamento encontramos um ponto curioso, nomeadamente no nº2 do artigo 10º, onde é referido que a autorização de utilização para habitação é, para efeitos deste diploma, a autorização adequada. Daqui retiramos que para a abertura de um estabelecimento de alojamento local, numa área de contenção, é necessário que o fim do imóvel seja habitacional. Este esclarecimento resolve algumas dúvidas que possam surgir na aplicação do regulamento, ao contrário do que acontece na Lei nº 62/2018, onde existe uma omissão legislativa, uma vez que não existe especificação sobre qual

78 In, http://www.cm-

lisboa.pt/fileadmin/VIVER/Urbanismo/urbanismo/Onda_de_Calor/ppt/DR_214_7_11_2019.pdf, (consultado a 28/12/2019).

79 Idem, ibidem: “quando digam respeito a operações de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos e quando sejam considerados de especial interesse para a cidade, por darem origem a edifícios de uso multifuncional, em que o alojamento local esteja integrado em projeto de âmbito social ou cultural de desenvolvimento local ou integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis atribuídas no âmbito do Regulamento Municipal do Direito à Habitação.”

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Referências

  1. https://dre.pt/web/guest/pesquisa/-/search/56384880/details/maximized
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